Р Е Ш Е Н И Е
Номер
425 21.10.2015 година Град Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд,
граждански състав
На първи октомври две хиляди
и петнадесета година
В публично
заседание в следния
състав:
Председател:
Янко Новаков
Членове: -
Секретар: Ц.А.
Прокурор: -
като разгледа докладваното от
съдия Новаков
гражданско дело номер
2262 по описа за 2014 година,
за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по чл. 19, ал. 3 от Закона за
задълженията и договорите.
Ищецът „Център за европейско финансиране” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление
гр. София, район „Лозенец”, ул.„Тодор Ночев” № 2, ет. 5, ап. 9, със
съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Христо Фотев” № 1, вх. 2 - адв. Иво Бинев, е предявил иск против ответника „Интера Консултинг”
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, район
„Витоша”, ж.к. „Бояна”, ул. „Герганица” №5, със съдебен адрес гр. София, район
„Овча купел“, ул. „Монтевидео“ № 2 – адв. Росен Николов, за обявяване за окончателен на предварителен договор,
обективиран в т.4 нотариален акт за учредяване на право на строеж № * от * г., том *, рег. № *, дело №
*. на нотариус рег. № 110, действащ в района на РС –
Несебър, по силата на който ответникът обещал да прехвърли на „Барел Груп“
ЕООД, ЕИК ********* (универсален праводател на ищеца съгласно договор за
прехвърляне на търговско предприятие) 1641,50/2345 идеални части от
собствеността върху поземлен имот
(урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор 51500.86.18, с площ
2345 кв. м., находящ се в гр. Несебър, местността „Кокалу“, при граници и
съседи: имоти с кадастрални идентификатори: 51500.86.17; 51500.510.70;
51500.86.19; 51500.86.21.
Исковата молба е вписана на 09.02.2015 г.
В обстоятелствената част на исковата молба са изложени
следните релевантни обстоятелства:
Ищецът „Център за европейско финансиране” ЕООД е
универсален правоприемник на „Барел Груп“ ЕООД по силата на договор за
прехвърляне на търговско предприятие от 04.08.2011 г.
Ищецът се позовава на нотариален акт № * от * г., том *, рег. № *, дело №
* г. на нотариус рег. № 110, действащ в района на РС –
Несебър, с който ответникът „Интера Консултинг” ООД учредил в полза на праводателя
му суперфициарни права върху поземлен имот
(урбанизирана територия) с кадастрален идентификатор 51500.86.18,
находящ се в гр. Несебър срещу задължението за строителство на подробно описана
сграда.
По силата на т. 4 от нотариалния акт
ответникът-учредител на суперфицията поел задължението да прехвърли на
приобретателя-суперфициар или на посочени от него лица „идеални части от
дворното място, съобразно чл. 38 от Закона за собствеността“ в срок от 20 дни
от въвеждането на сградата в експлоатация. Ищецът счита, че в цитираната клауза
е обективиран предварителен договор за продажба на 1641,50/2345 идеални части
от поземления имот и тъй като строителството на сградата приключило и настъпил
падежът, е предявил иск за обявяването на договора за окончателен по реда на
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Ответникът оспорва иска. Изложил е доводи, че липсва
валиден предварителен договор за прехвърляне на процесните идеални части от
терена, които не били надлежно описани. Не било посочено и поетото от другата
страна насрещно задължение – кауза на обещанието за прехвърляне. Предявил е и възражение за отказ за
изпълнение по чл. 90 от ЗЗД, тъй като въвеждането на сградата в експлоатация
станало със значително закъснение, а обектите в нея не били напълно завършени. Позовал
се е и на изтекла погасителна давност.
Бургаският окръжен съд, като взе предвид събраните по
делото доказателства и като съобрази разпоредбите на закона, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Няма спор, че ищецът „Център за европейско
финансиране” ЕООД е универсален правоприемник на „Барел Груп“ ЕООД, ЕИК
*********. Това е видно от приложения към исковата молба договор за прехвърляне
на търговско предприятие от 04.08.2011 г., вписан в търговския регистър на
14.09.2011 г., а в Службата по вписванията при НРС – на 27.09.2011 г.
С нотариален акт № * от * г., том *, рег. № *, дело №
* г. на нотариус рег. № 110, действащ в района на РС –
Несебър (л. 7-11 от делото), ответникът „Интера Консултинг” ООД е учредил в
полза на праводателя на ищеца „Барел Груп“ ЕООД право на строеж върху поземлен
имот (урбанизирана територия) с
кадастрален идентификатор 51500.86.18, с площ 2345 кв. м., находящ се в гр.
Несебър, местността „Кокалу“, за обекти в сграда за сезонен отдих, която щяла
да има три етажа и две подпокривни нива, с 68 апартамента, две стаи и два
магазина, с разгъната застроена площ 4221,26 кв. м., срещу задължението за
строителство на сградата. Обектите, на които суперфициарът щял да стане
собственик не са изброени, но могат да бъдат индивидуализирани, тъй като са
посочени онези, които собственикът на терена щял да придобие по приращение
(неправилен е изказът в акта, че собственикът на терена запазва за себе си
право на строеж).
В т. 4 от нотариалния акт е формулирана клауза със
следното съдържание: „Учредителят-възложител се задължава да прехвърли на
приобретателя-изпълнител или на посочени от него лица идеални части от дворното
място съобразно чл. 38 от Закона за собствеността в срок от 20 дни, считано от
датата на получаване на разрешение за ползване на сградата“.
Съдът не споделя разбирането на ищеца, че в тази
клауза е обективиран отделен договор, по
силата на който ответникът е поел валидно правно задължение да прехвърли на
ищеца (като универсален правоприемник на изпълнителя „Барел Груп“ ЕООД) 1641,50/2345
идеални части от процесния поземлен имот.
На първо място идеалните части на се надлежно описани.
Извършеното с нотариалния акт препращане към чл. 38 от ЗС касае общи части в
етажната собственост. Затова в доклада си по чл. 140 от ГПК съдът е изложил
мотиви, че разбира тезата на ищеца по следния начин: След като принципно всеки
жилищен обект в етажната собственост има за принадлежност съответен дял от
общите части на сградата, включително и от правото на строеж респ. от правото
на собственост върху терена, то е допустима сделка, в резултат на която
прилежащата суперфициарна квота да бъде заменена със съответната прилежаща
квота от собствеността върху земята. В тази връзка съдът е дал на ищеца
конкретни указания да опише подробно придобитите в резултат на учредената
суперфиция обекти, на които е останал собственик към настоящия момент, ведно с прилежащите към всеки от тях идеални
части от правото на строеж върху терена.
С нарочна молба, постъпила в изпълнение на указанията,
ищецът е заявил, че предварителният договор не касаел общи части в етажна
собственост, а обикновена квота от собствеността върху терена. Не такова е
обаче съдържанието на цитираната клауза по т. 4 от нотариалния акт.
Вън от съображенията за липса на индивидуализация на
права, които да бъдат годен обект на прехвърляне, съдът намира, че страните не
са обозначили и кое е насрещното задължение, служещо за кауза на обещанието по
чл. 19 от ЗЗД. Клаузата по т. 4 от нотариалния акт е уговорена самостоятелно,
поради което няма как такава насрещност да бъде обоснована със задължението за
строителство, поето от праводателя на ищеца в замяна на учредената му суперфиция.
Безвъзмезден предварителен договор не може да има, предвид изричната забрана на
чл. 226 от ЗЗД.
Предвид изложеното съдът намира, че описаният в
исковата молба предварителен договор за продажба на 1641,50/2345 идеални части
от процесния поземления имот не е валидно сключен. Ето защо предявеният иск по
чл.19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването на този договор за окончателен следва да
бъде отхвърлен.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ иска на „Център за европейско финансиране”
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. София, район „Лозенец”, ул.„Тодор Ночев”
№ 2, ет. 5, ап. 9, със съдебен адрес гр. Бургас, ул. „Христо Фотев” № 1, вх. 2
- адв. Иво Бинев, против ответника „Интера Консултинг” ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление гр.София, район „Витоша”, ж.к. „Бояна”, ул.
„Герганица” №5, със съдебен адрес гр. София, район „Овча купел“, ул.
„Монтевидео“ № 2 – адв. Росен Николов, за обявяване за окончателен на
предварителен договор, обективиран в т.4 нотариален акт за учредяване на право
на строеж № * от * г., том *, рег. №
*, дело № * г. на
нотариус рег. № 110, действащ в района на РС – Несебър, по силата на който
ответникът „Интера Консултинг” ООД обещал да прехвърли на „Барел Груп“ ЕООД,
ЕИК ********* (универсален праводател на ищеца съгласно договор за прехвърляне
на търговско предприятие) 1641,50/2345 идеални части от собствеността върху
поземлен имот (урбанизирана територия) с
кадастрален идентификатор 51500.86.18, с площ 2345 кв. м., находящ се в гр.
Несебър, местността „Кокалу“, при граници и съседи: имоти с кадастрални
идентификатори: 51500.86.17; 51500.510.70; 51500.86.19; 51500.86.21.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския
апелативен съд в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: