Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 590 08.12.2017 г. гр. Търговище
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Районен
съд - Търговище Девети
състав
На петнадесети
ноември 2017
година
В
публичното заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА
КОЛЕВА
Секретар:
Валентина Войникова
като
разгледа докладваното от Председателя
Гр. дело
№ 293 по описа за
2017 година,
За да се
произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.69
ал.1 ЗЗД.
Ищецът - „Архстрой“ ЕООД / в несъстоятелност/ гр. Русе, представлявано от синдик
Д.В.Х., съдебен адрес:*** е
обявено в несъстоятелност с решение № 119/01.09.2014г. по
Т.д. № 197/2013г. по описа на ОС-Русе. Предметът на дейност на дружеството е в
областта на строителство на недвижими имоти. На 05.07.2009г. „Архстрой“ ЕООД, представлявано от управител – Й.Е.Е.и ответницата Е.М.М. е сключен договор, по силата на който дружеството се задължило да
прехвърли на ответницата собствеността на един от построените от него
апартаменти в с. Равда, местност „Хендек тарла“ с идентификатор
61056.56.52.2.12. Уговорена е значително по-ниска цена от
стойността на имота. Извън договорните отношения по смисъла на чл.19 ЗЗД, страните допълнително се договорили и за следното: съгласно т.2.4. и т.2.5. от
договора, купувачът М. се е задължила да препродаде същия имот с
площ 58.96 кв.м. при цена 800 евро /кв.м. или общо за
47176 евро /левова равностойност 92270
лева/; след това да задържи в своя полза сумата в размер на 22400 евро с
оглед направените от нея разходи по
предходните точки по договора и остатъкът до пълната цена от препродажбата, който е в размер на 24777 евро
/48459 лева/ да предаде на
продавача „Архстрой“ ЕООД. „Архстрой“ ЕООД изпълнило задължението
си да прехвърли на ответницата собствеността на имота – апартамент № 12 с идентификатор 61056.56.52.2.12 – с нот.акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 28, томХVІ, рег.№ 8133, дело № 2400 от
13.07.2009г.по описа на нотариус С.А., рег.№ 208 на НК /съответно Вх.рег.№ 4492,
акт № 61, том 19, дело № 3506 от 13.07.2009г. по описа
на СВ-Несебър/, за сумата от 6700 евро. По отношение задължението на ответницата Е.М., посочено в т.2.4.
и т.2.5 от договора между страните , не е посочен срок
за изпълнение и то не е изпълнено и към настоящия момент. Ищецът моли съдът да
постанови решение, с което на осн. чл.69
ал.2 ЗЗД да даде на ответницата достатъчно срок за изпълнение на задължението
по договора от 05.07.2009г., а именно т.2.4. и т.2.5.,
като задължение за препродажба на същия имот с идентификатор 61056.56.52.2.12 за цена в размер на 47176
евро /левова равностойност 92270 лева/; и задължение за предаване на ищеца сумата в
размер на 24777 евро /левова равностойност 48459
лева/ . Редовно призован ищецът в открито
заседание се представлява от синдика Д.Х.,
който поддържа молбата така, както е предявен.
Ответницата е редовно уведомена за исковата молба чрез
назначения и по реда на чл.47 ал. 6 от ГПК особен процесуален представител – а..
М.М. ***. В едномесечния срок и по реда на чл.131 от ГПК постъпи писмен отговор от а.. М., който счита искът за
недопустим и неоснователен, поради
изтекла погасителна давност и изтекли всякакви срокове за претенции. Редовно
призована ответницата не се яви в открито заседание и се представлява от
назначения и особен процесуален представител – а.. М., който поддържа писмения
отговор.
Съдът, след преценка на събраните по делото
доказателства, прие за установено следното от фактическа страна:
Видно от представения от ищеца наименуван предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот /лист 15 по делото/, сключен на 05.07.2009г.
в гр. Търговище между: 1. „Архстрой“ ЕООД, ЕИК ********* със седалище и адрес-
гр. Русе, бул. „Мидия Енос“ № 4, вх.В, ет.5, чрез управителя Йордан Евтимов Евтимов, ЕГН **********,
продавач и от друга страна - 2. Е.М.М., ЕГН **********,***, страните са се споразумели за следното: І. Предмет на договора: 1. С настоящия договор страните се
задължават да сключат окончателен договор, с който продавача да прехвърли на купувача
собствеността на - Ап.12, ет.2
в с. Равда, общ. Несебър с площ 51.96 кв.м. и с общите части възлиза на
58.9 кв.м. по кадастралната карта на с.
Равда, общ. Несебър с идентификатор № 61056.56.52.2.12. в
сграда № 2 в ПИ 61056.56.52 т.е. 58.97 кв.м. от общата площ 968.8 ; 1.1.
Продавачът ще предаде на купувача владението при нотариалното прехвърляне
на имота и състави приемно-предавателен протокол, в който ще се опише
състоянието на имота към датата на предаването.; ІІ. Начин на плащане: 2.1. Купувачът внася по сметката на
купувача в „Банка ДСК“ ЕАД като капаро сумата 7582 Э /евро/ равно на левовата равностойност на 14830 лева
за освоб. на имота от платеца; 2.2.
Купувачът се задължава да изплати по банков път в ОББ гр. Русе по
банкова сметка ***999.00 лева.; 2.3.
Сумата от 14187 лв. да бъдат дадени от купувача на продавача в момента на
изповядване на сделката пред нотариуса.;
2.4. Купувачът се задължава да препродаде горепосочения имот
от 58.97 кв.м. х 800 евро на кв.м. т.е. 47176 евро или левовата равностойност 92270 лева
като от нея се приспаднат сумите
по т.2.1., т.2.2., т.2.3. и т.2.4.. Разликата от сумата 43811 лева равна на 22400 евро остават за сметка на
купувача.; 2.5. Останалата част от
48459 лв. т.е. 24777 евро да се дадат на продавача при продажбата на имота
по-горе.
Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
28, том ХІІІ, рег.№ 8133, дело № 2400 от 13.07.2009г. по описа на нотариус С.А.,
рег.№ 208 на НК, с район на действие – РС-Несебър /съответно Вх.рег.№ 4492, акт № 61, том 191
дело № 3506 от 13.07.2009г. по описа на Служба по вписванията - Несебър/: 1. „Архстрой“ ЕООД, представлявано от
управителя - Й.Е.Е.продава
на Е.М.М., представлявана от пълномощника си – Й.М.Д.
изцяло собствения на дружеството -
продавач недвижим имот, а именно: апартамент № 12 на площ 51.46 кв.м. , като
площта на апартамента ведно с припадащите му се общи части възлиза на 58.97
кв.м., находящ се на втори жилищен етаж, състоящ се от : дневна с
кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна, антре и балкон, при изрично посочените в нот.акт
граници, представляващ самостоятелен
обект в сграда: с идентификатор 61056.56.52.2.12., с административен адрес : с.
Равда, м. „Хендек тарла“, ет.2, ап.12, с
предназначение : „жилище, апартамент“ , с площ по кадастрална схема от
51.46 кв.м., при изрично посочените съседни самостоятелни обекти в
сградата, ведно с числящи се към него
5.672 % идеални части от общите части на жилищната сграда № 8, със застроена
площ от 200.68 кв.м., с разгъната застроена площ от 823.48 кв.м., представляваща самостоятелна
сграда с идентификатор 61056.56.52.2, в неурегулиран поземлен имот с номер
056052 по КВС в землището на с. Равда, общ. Несебър , целия с площ от 5536
кв.м., при изрично посочените граници, , който имот съгласно частичния подробен
устройствен план-план за застрояване е отреден за: „жилищна група с курортно
предназначение“ и е идентичен с поземлен имот с идентификатор 61056.56.52 по кк
на с. Равда, общ. Несебър, за сумата от 7600 евро , която сума дружеството-продавач е получило
изцяло по банков път. Данъчната оценка
на имота е 5310.30 лева. Левовата равностойност на продажната цена
7600 евро е 14864.31 лв. и това е посоченият в нотариалния акт
удостоверяван материален интерес. В пункт
2 от същия нотариален акт е записано, че купувачът-Е.М.М.,
представлявана от пълномощника си – Й.М.Д., заяви, че е съгласна и купува описания подробно в пункт
1. /първи/ недвижим имот за сумата от 7600 евро, която сума е изплатила на дружеството-продавач
изцяло по банков път. След одобрението
на страните те са подписали нотариалния акт.
В описването на представените документи при
извършването на акта не е посочен процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
на 05.07.2009г.
В исковата си молба по настоящото
дело ищецът сочи, че уговорена е значително
ниска цена за имота с оглед на две обстоятелства: 1. Била налице ипотека върху
същия имот в полза на Банка ОББ АД, за което и съгласно т.2.2. от
предварителния договор между страните, купувачът М. е поела задължение да
направи плащане на част от цената директно към ипотекарния кредитор с оглед
вдигане на ипотеката.; 2. Извън
договорните отношения по смисъла на чл.19 ЗЗД, страните допълнително се
договорили и за следното: съгласно т.2.4. и т.2.5. от договора,
купувачът М.
се е задължила да препродаде същия имот с площ 58.96 кв.м. при цена 800 евро /кв.м. или общо за
47176 евро /левова равностойност 92270
лева/; след това да задържи в своя полза сумата в размер на 22400 евро с
оглед направените от нея разходи по
предходните точки по договора и остатъкът до пълната цена от препродажбата, който е в размер на 24777 евро
/48459 лева/ да предаде на
продавача „Архстрой“ ЕООД.
Безспорно е, че е налице
действителен , валидно сключен между
страните на 13.07.2009г. договор за покупко-продажба на недвижим имот, при
спазена нотариална форма, като уговорената продажна
цена е почти три пъти по-голяма от данъчната оценка. Изрично е записано в нотариалния акт и
страните така са се съгласили за това, че „Архстрой“ ЕООД
продава на Е.М.М. – изцяло собствения
на дружеството-продавач недвижим имот, за сумата от 7600 евро, която
сума дружеството-продавач е получило изцяло по банков път. Никъде, нито в
предварителния договор от
05.07.2009г., нито в нотариалния
акт от 13.07.2009г. , нито са представени други писмени доказателства по делото
, от които да се установи, че е била налице ипотека в полза на ОББ АД и че
съгласно т.2.2 от предварителния договор купувачът М. е поела задължение за
плащане на част от цената директно към ипотекарния кредитор. Както
се сочи в т. 2.2. от предварителния договор купувачът се задължава да изплати по банков
път в ОББ гр. Русе по банкова сметка ***999.00 лева. По
предварителния договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен на 05.07.2009г., в т.1. продавачът е поел задължението да
прехвърли собствеността на имота, но никъде
не е посочена точно цената, на
която ще
продаде. В т.2.1. от
предварителния договор е записано, че купувачът внася по сметката на купувача /т.е. по своя сметка/
в „Банка ДСК“ ЕАД сумата от 7582 евро
като капаро, чиято левова равностойност е 14830 лв. / с точност е
14829.10 лв./ Продажната цена по нотариалния акт е 7600 евро , чиято левова равностойност е
14864.31 лв. и тази цена продавачът е
получил изцяло по банков път. От там
нататък в предварителния договор са
уговорени някакви допълнителни задължения за купувача, които са твърде неясни,
след като от една страна в
предварителния договор не е фиксирана цена, на която продавачът продава и купувачът купува имота – няма уговорена цена;
от друга страна фиксирана е цена в
окончателния договор и страните са се съгласили, че продавачът я е получил
изцяло по банков път, а в т.2.4. купувачът се задължава да препродаде
имота за определена, фиксирана сума 47176 евро или левовата равностойност 92270 лева, от която да приспада суми по т.2.1., 2.2.,
2.3. и 2.4. и разликата от сумата 43811
лева равна на 22400 евро да остане сметка на купувача., а по т. 2.5. останалата
част от 48459 лв. т.е. 24777 евро да се даде на продавача. Сумата 92270 лв. е сбора от 43811 лева /за купувача/ и то без никакво приспадане
на другите суми /по т.т. 2.1., 2.2.,
2.3. и 2.4., както се сочи в договора/ и 48459
лв. /за продавача/. Не е ясно по този
озаглавен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
05.07.2009г. каква е цената, какъв е размера на задължението на
купувача за плащането на имота.
Предвид установената фактическа обстановка, съдът прави следните
правни изводи:
Съгласно чл.69 ал.2 ЗЗД, ако изпълнението е
предоставено на волята или на възможностите
на длъжника, кредиторът може да поиска от районния съд да даде на
длъжника достатъчен срок. Разпоредбата
на чл.
69, ал. 2 ЗЗД урежда хипотезата, при която изпълнението на поето
облигационно задължение е предоставено на волята или възможностите на длъжника.
Отчитайки обаче систематичното й място в Закона за задълженията и
договорите - в Глава "Изпълнение" от Раздел "Действия на
задълженията" и с оглед обстоятелството, че същата е част от разпоредбите,
относими към срока за изпълнение (определяне, последици, броене), следва да се
приеме, че с посочената норма на длъжника е предоставена преценката не дали
изобщо да изпълни или не поетото от него задължение, а кога да го изпълни. От
установеното в чл.
63, ал. 1 ЗЗД правило, че всяка от страните по договора следва да изпълнява
задълженията си по него точно и добросъвестно, произтича изводът, че длъжникът
трябва да изпълни своето задължение в срок, който, с оглед вида на престацията
и конкретните обстоятелства на случая, се явява разумен от гледна точка
интересите и на двете страни по сделката. Липсата на изпълнение в рамките на
разумния срок е основание за упражняване потестативното право на кредитора да
иска от съда да даде на длъжника достатъчен срок за изпълнение. Безспорно, предпоставките на чл.
69, ал. 2 ЗЗД ще са налице при изрична уговорка между страните по договора,
че длъжникът ще престира, когато реши или когато има възможност. Приравнен на
тези хипотези обаче е и случаят, при който страните са обвързали изпълнението
на задължението с настъпването на отлагателно условие без уговорен краен срок,
сбъдването на което е в зависимост и от поведението на длъжника. Допустимостта
на подобна уговорка произтича от установения в чл. 9 ЗЗД
принцип за свобода на договарянето, приложим по силата на препращащата норма на
чл.
288 ТЗ и към търговските сделки. Съгласието на страните, че задължението
става изискуемо след настъпването на определено бъдещо несигурно събитие
(условие), осъществяването на което е предпоставено и от активността на самия
длъжник, следва да бъде преценявано като предоставяне на изпълнението на
неговата воля и възможности. Отричането на приложимостта на чл.
69, ал. 2 ЗЗД към тази хипотеза би препятствало настъпването на
изискуемостта на задължението и би лишило кредитора от дължимата му престация,
което е правно недопустимо. В подкрепа на този извод е и нормата на чл.
25, ал. 1, изр. 2 ЗЗД, с която е въведена презумпцията, че условието се
смята за сбъднато, ако страната, която има интерес от несбъдването му,
недобросъвестно е попречила то да настъпи. По аргумент от по-силното основание,
ако сбъдването на условието е предпоставено и от действията на самия длъжник,
изпълнението на задължението, чиято изискуемост е обвързана с настъпването на
това условие, също следва да се преценява като предоставено на волята и
възможностите на длъжника. В тази насока е задължителната съдебна
практика по чл.290 ГПК – Р №
15/22.04.2014г. по т.д. № 46/2013г.,ІІ т.о., ТК на ВКС и
същото цитирано в Р № 678/26.09.2016г. по В.т.д. № 863/2916г. на
ОС-Варна. Съдът счита обаче, че
конкретния случай по настоящото дело не е аналогичен и
визираната практика не приложима към него. Докато в казусите по посочените решения има
ясно определена престация /3 700 226.19 лв.- възнаграждение по
договор за извършване на СМР и договор
за строителство или 30 947 лв.-възнаграждение по договор за поемане на задължение за
довършване на сграда/ , то в случая по настоящото дело - по предварителен договор за покупко –продажба
на недвижим имот, сключен на 05.07.2009г., няма уговорена цена за покупката на
имота, няма конкретен размер на задължението за плащане, което еднозначно да обвързва купувача за изпълнението му. В т. от 2.1. до т.2.5. се говори за различни по размер суми, като за
никоя от тях не се сочи, че е цената на имота: едната
да се внесе в „Банка ДСК“ –по
сметка на купувача; друга – в ОББ-по
сметка на продавача; трета - да бъде
дадена в деня на изповядване на сделката пред нотариуса; четвърта-след препродажба на имота и след приспадане на другите суми да остане за купувача и пета – като разлика
след приспадане на предишните суми – да остане за продавача. При тълкуване на този
предварителен договор най-вероятно цената е тази сума по т.2.3. – сумата 14187 лв. , която да бъде дадена от
купувача на продавача в момента на изповядване на сделката пред нотариуса. Но
купувача е изпълнил задължението
си да плати цената и както е удостоверено в нотариалния акт от 13.07.2009г. към момента на изповядване на
сделката – изцяло по банков път. Съдът
счита, че преди да се поставя въпрос за определяне на срок за изпълнение на
задължение следва да е несъмнено ясно има ли задължение и по какъв договор, а в
конкретния случай последното не е категорично установено. Клаузите по т.2.4. и
по т.2.5. от предварителния договор за приспадане на суми и даване на пари
вероятно касаят някакви други отношения, а не покупко-продажбата реализирана с
нотариалния акт от 13.07.2009г. Ето защо съдът счита, че искът следва да бъде
отхвърлен като неоснователен. Разноските по делото остават за страните така,
както са направени.
Въз основа на изложените мотиви,
съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявения от
„АРХСТРОЙ“ ЕООД /В ЛИКВИДАЦИЯ/, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление гр. Русе, бул. „Мидия Енос“ № 4, вх.В, ет.5, представлявано
от синдик - Д.В.Х., съдебен адрес:***, против Е.М.М. , ЕГН **********,
с адрес ***, представлявана от назначен
особен процесуален представител по реда на чл.47 ал.6 ГПК – а.. М. Д. М. ***, съдебен адрес *** , иск за определяне на
достатъчен срок за изпълнение на задължение по т.2.4. и по т.2.5. от предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот , сключен на 05.07.2009г., на осн. чл.69 ал.2 ЗЗД, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА „АРХСТРОЙ“ ЕООД /В
ЛИКВИДАЦИЯ/, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Русе,
бул. „Мидия Енос“ № 4, вх.В, ет.5, представлявано от синдик -
Д.В.Х., съдебен адрес:*** ДА
ЗАПЛАТИ по сметка на Районен съд – Търговище държавна такса в размер на 50 лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно
обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните , пред Окръжен съд - Търговище.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: