РЕШЕНИЕ
№ 956
гр. Бургас, 13.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ,
в публично заседание на седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и
четвърта година в следния състав:
Председател:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Членове:Радостина П. Иванова
Тихомир Р. Рачев
при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова
като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно
гражданско дело № 20242100501264 по описа за 2024 година
Производството е по чл.258 и сл. от ГПК, образувано по въззивната жалба на Л. П. Б.-
гражданка на РФ, родена на ******,с адрес :****** и Ф. С. Г. – гражданин на РФ, р.*****, чрез адв.
Дружество „Тошев и партньори“, представлявано от адв. В. Тошев- член на САК, със седалище и
адрес на управление: гр.София, ж.к.“Младост 4“ ,бл.496,вх.3, партер, офис 1, срещу Решение
№136/16.04.24г. по гр.д.№564/23г. по описа на РС-Несебър, с което са отхвърлени предявените от
посочените лица искове за установяване на собственост върху недвижим имот по чл.124, ал.1 от
ГПК на основание придобивна давност по отношение на ответник „Експенсив ВЮ“ ЕООД ЕИК
********* със седалище и адрес на управление: гр.София, ж.к. „Лозенец“, бул./ул.
„Университетска“№15,вх.1, ет.1, ап.1.
В жалбата се поддържа, че решението е неправилно и незаконосъобразно, постановено
при допуснати от първоинстанционния съд нарушения на материалния и процесуалния закони.
Страната прави собствен анализ на събраните по делото гласни доказателства и стига до
изводи за неправилно кредитиране на едни в противовес с показанията на други свидетели, от
което заключава, че са необосновани изводите на първата инстанция за недоказаност на ищцовото
твърдение за осъществена непрекъсната фактическа власт върху процесния имот.
Възразява се и срещу извода на РС, че ищците не са получили владението върху последния
още през 2007г.След сключването на предварителния договор ищците били започнали да
обзавеждат имота и поставили в него свои лични вещи. В същата насока – за предаване на
владението върху имота на ищците и за осъществена от тях в него фактическа власт в периода
2007г. – 2019г. се изтъкват като доказателство и представените в производството документи-
1
множество анекси и предварителни договори за продажбата на недвижим имот, в които
неколкократно е потвърждавано желанието на страните по сделката да сключат окончателен
договор за покупко- продажба.Ищците в продължение на 10 години били заплащали и
консумативните разходи за имота във връзка с ползването му – в т.ч. ел. енергия, вода и др.Приемат
изслушаните по делото показания на св. С. и Н. за подкрепящи тезата на ищците за придобиване на
имота от тях на основание давностно владение, упражнявано в необходимия за това времеви
период. Отричат да са били държатели на имота в качеството на негови наематели.
Ищците присъединяват към своето владение и това на праводателите си. Твърдят, че са се
считали за собственици, защото Б. и наследодателите на Г. са заплатили уговорената за
апартамента продажна цена и пред свои близки и приятели, разпитани по делото, демонстрирали
са правата си, канили са ги там на гости, заявявали са, че единствено административни пречки
препятстват сключването на окончателната сделка с продавача. Затова поддържат, че са придобили
собствеността върху имота преди ответното дружество.
В обобщение молят за отмяна на неправилното съдебно решение и за постановяването на
друго, с което по отношение на ответното дружество да бъдат приети за установени вещните права
на ищците върху процесния апартамент в заявените от тях квоти- 1/3 идеална част за Л.Б. и 2/3
идеални части за Г..
Дирят съдебно- деловодни разноски за двете съдебни инстанции и не ангажират нови
доказателства.
В срок е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемото дружество.
В него се оспорват като неоснователни всички оплаквания на жалбоподателя и всичките му
твърдения за неправилност на постановеното от първата инстанция съдебно решение.Страната
поддържа, че имотът се намира в нейната фактическа власт, че никога не е бил предаван на
ищците, че от 2014г. на дружество „Евроден“ЕООД в несъстоятелност е назначен синдик, поради
което не е можело да сключва каквито и да е договори и анекси освен такива от синдика с
разрешение на съда.Не счита за доказано и твърдението за заплащане на продажната цена на имота,
като оспорва правната значимост на двете платежни нареждания по делото- на обща стойност от
20 000евро, от които не явства като основание плащането на покупко- продажна цена.
Оспорва се като неоснователно и недоказано и твърдението за заплащане на консумативни
разноски.В подкрепа на тезата, че владение не е било осъществено от ищците, въззиваемият
ответник се позовава на констатациите на оценителната експертиза на вещото лице
Д.Хаджиатанасов от 2017г., което не било установило в имота наличието на обзавеждане, сочещо
на ползване от трето лице с противопоставими на ответника вещни права и няма данни да не е бил
допуснат в имота от него.Твърди се липса на действия, които да манифестират явното владение на
ищците пред действителния собственик на имота, както спрямо стария, така и спрямо новия.
Цитира се съдебна практика, подкрепяща становището на въззиваемия.
Собствен на страната анализ на свидетелските показания в процеса сочи, че те не
установяват фактите, от които ищците черпят вещните си права. Сезонното пребиваване на лицата
се доказвало както от информацията, съдържаща се в гласните доказателства, така и от
приложената към делото справка от МВР, според която С., О. и Ф. са идвали за кратка лятна
почивка през 2014,2015,2016 и 2017г., а Л. през 2018г. и 2019г., но също така се установявало, че
през годините множество апартаменти са били отдавани на трети лица само под наем.
Излагат се съображения и в насока кой и при какви условия може да „наследи“ давностно
2
владение и се заключава, че случаят не е такъв. Цитира се съдебна практика на ВКС.
В обобщение страната заключава, че в процеса не се установяват като верни твърденията за
осъществявано от ищците давностно владение, годно да ги направи собственици на спорния
апартамент на посоченото оригинерно основание.
Оспорва се както наличието на доказан корпус, така и на афиширан анимус за своене на
имота от страна на ищците, поради което се поддържа, че претенцията им остава изцяло
неоснователна, а първоинстанционното решение се сочи за правилно и се настоява като такова да
бъде потвърдено. Не се ангажират нови доказателства. Дирят се съдебно- деловодни разноски.
Проверката на съда по чл.267 от ГПК е посочила въззивната жалба за редовна и
допустима, а служебната проверка на БОС по чл.269 от ГПК определя като валидно и допустимо
обжалваното съдебно решение на първата инстанция.
По съществото на спора, при обсъждане на въведените с жалбата оплаквания, при
съвкупна преценка на събраните по делото доказателства и в приложение на закона, съдът приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството по гр.д.№564/23г. по описа на Районен съд-Несебър е образувано по
положителните установителни искове за собственост с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК,
заявени от ищците Л. П. Б. и Ф. С. Г., с които се иска съдът да приеме за установено, че първата
притежава 1/3 идеална част , а вторият по наследяване 2/3 идеални части по отношение на
„Експенсив Вю“ ЕООД. Предмет на вещните права е самостоятелен обект(СО) в сграда с
идентификатор 51500.204.144.1.44 по кадастралната карта и кадастралните регистри(КККР) на гр.
Несебър, находящ се в гр. Несебър, м. Кокалу, вх. Б, ет. 4, ап. 23, в сграда с идентификатор
51500.204.144.1, представляваща жилищна сграда със смесено предназначение, разположена в
поземлени имоти с идентификатори 51500.204.144, 51500.502.493 и 51500.502.552, при
предназначение на СО: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено
предназначение, брой нива на обекта: 1, посочени в документа площ: 77,18 кв. м., прилежащи
части: 1,360 % от общите части на сградата, ниво: 1 с изрично посочени имотни граници.
Претенцията за собственост е базирана на оригинерно правно основание- придобивна
давност с начало сключването на предварителен договор за покупко- продажба от дата 24.07.2007г.
между О. Л.(лично и като пълномощник на останалите съсобственици- Б. и С. Г.) от една страна и
първоначалния собственик „Евроден“ ЕООД от друга, целящ бъдещото закупуване на
горепосочения имот в равни дялове от по 1/3 ид.ч. за съсобствениците, а вещното право се твърди
за придобито от ищците до края на 2019г..
В подкрепа на горното се излага следната фактология: заплатени са били суми по договора
от 2007г., като следвало да се сключи окончателна продажба, но моментът за това бил отлаган
неколкократно( видно от анексите от 21.12.07г.,от 17.06.08г., от 01.04.09г., от 01.03.13г., от
26.10.18г.) с последно удължен срок за издаване на нотариален акт до 30.12.20г..
Причината за отлагането била само липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатация
на сградата.
На 05.05.21г. двамата купувачи О. Л. и С. Г. загинали при пътен инцидент, след което били
наследени от сина си Ф. С. Г..
В началото на 2022г. ищците били узнали от съседи, че имотът има друг собственик и след
справка в ИКАР през 2022г. установили, че от 31.07.19г.като такъв е вписано ответното дружество,
3
а след справка в АВ установили, че продавачът „Евроден“ЕООД е заличен от ТРРЮЛНЦ с Решение
от 31.07.20г., постановено по търговско дело №268/13г. по описа на БОС, поради приключила
процедура за обявяването му в несъстоятелност.
Ищците сочат, че са придобили имота по давност, макар да не живеели постоянно в
Република България,защото над десет години поддържали имота, отсядали в него, отдавали го под
наем, посещавали го техни близки и роднини, заплащали консумативни разходи – ток, вода и
поддръжка.Претендирали са установяването на вещните си права и деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответник „Експенсив Вю“ ЕООД е подал отговор на исковата
молба, с който оспорва исковете като неоснователни.Сочи се за придобил собствеността върху
имота на основание постановление от 13.05.2019г. по търг. дело № 268/2013г. по описа на Окръжен
съд Бургас(влязло в сила на 25.06.19г.). Оспорват се приложените към исковата молба
предварителни договори и анекси. Навежда се, че от тях не се доказва предаване на владението
върху имота. Излага се, че след 14.05.2014г. дружеството „Евроден“ ЕООД не можело да сключва
валидни договори освен чрез своя синдик. Оспорват се направени плащания по предварителните
договори. Навежда се, че твърденията за плащани от ищците консумативни разходи не се
подкрепят от доказателствата. Развиват се съображения в обратната посока. Излага се, че липсата
на владение се доказва и от установеното от вещо лице – оценител по търг. дело № 268/2013г. по
описа на Окръжен съд Бургас. Твърди се, че не се доказва манифестиране на намерението за
осъществяване на владение пред „Експенсив Вю“ ЕООД. Излагат се подробни доводи в тази
насока. Навежда се, че не е налице и субективният елемент на давностното владение. С тези доводи
от съда се иска да отхвърли претенциите. Претендират се разноски.
Първоинстанционният съд е отхвърлил заявените претенции с обжалваното тук
решение, като недоказани на заявеното по делото правно основание, още повече, че наследникът
на Г. и Л. дори не бил приел от тях след смъртта им през 2021г. владението върху имота като
фактическо състояние, защото те го били прекъснали още през 2019г.Купувачите по
предварителния договор не установили своя фактическа власт върху имота, т.к. били само негови
държатели. Същевременно РС е счел за безсъмнено установени върху същия имот вещните права
на ответника чрез възлагане с издаденото от БОС постановление по търг. Дело 268/13г. по описа на
БОС.
Бургаски окръжен съд изцяло споделя горепосочения краен правен извод, при
частични различия в аргументите за това .
Спорът по фактите е пренесен пред въззивния съд само по въпроса за наличието и
продължителността на фактическата власт на купувачите.
В тази връзка БОС установява следното:Свидетелка С. твърди, че е посещавала
апартамента на С. и О. като тяхна гостенка в продължение на 8-9 години „от средата на юни 2008г.
до 2019г.- преди пандемията“, като те й казали и представили документ, че са го били
закупили.Свидетелката наемала в същата сграда апартамент за почивките си- не е сигурна за
всички случаи, но за 2009 и 2010г. е, а за 2011г. предполага.Тя нямала собствено жилище в
България, но тъй като искали да си закупят, питали ищците за подробности по сделката. От тях
знаела, че си плащат тока и всички останали разходи без вода на „Янчик“(управител на
дружеството обещател по предварителния договор),а водата директно на В и К.
Свидетелят Н. пък сочи, че се е запознал със С., О. и Ф. в гр.Несебър отпреди 10-15
години, когато започнали да правят почивки със семейството му в България от около 2006-2007
4
година и оттогава другарували семейно,включително и децата им.Свидетелят бил ходил на
почивка лично само пет- шест пъти за този период, в останалото време работел и пращал децата с
тъщата .Отначало наемали апартаменти за почивка. Впоследствие С. и О. казали, че са закупили
процесния апартамент, били платили за него цената( отчасти или изцяло- свидетелят не знае), но се
оплаквали, че не им е предоставен важен документ (някакъв акт), който постоянно очаквали от
продавача. Документ за закупуването обаче свидетелят не бил виждал. Обяснил е пред съда, че
апартаментът е бил добре обзаведен от О. и С., че последният бил много добър художник и
навсякъде имало негови картини. Не е сигурен за междинните си посещения в страната и за
срещите си с горните лица, освен за годините 2013,2015,2016години, а последно се бил виждал в
България с Л. през 2017-2018г. преди пандемията.За заплащането на разходите за ползването на
имота знаел от ищцата Б..
Свидетелят Пейчев, чиято съпруга и нейни роднини притежавали по предварителни
договори 21 апартамента в същата жилищна сграда(предварително заплатени) сочи, че сградата е
завършена през 2007г., когато влезли във владение в нея, но също без да им е прехвърлена
собствеността. Тогава управителят на „Евроден “ –Я.А. давал под наем за сезонно ползване
апартаменти извън тези на съпругата на свидетеля и нейните роднини. Заявява, че други кредитори
на несъстоятелността на „Евроден“( в производството, срещу дружеството, образувано през
2013г.пред БОС)освен тях и строителят на сградата, инициирал несъстоятелността, нямало.Сочи,
че няма впечатления за пребиваването на руско говорящи лица в някой от останалите апартаменти
и в частност в процесния по делото, спомня си за спорадично присъствие в комплекса на двама
души- възрастна майка и син през 2008 и 2009г., които повече не видял.След търга на сградата
приобретателят- настоящ ответник и цесионер на вземанията им към „Евроден“, им прехвърлил 21
апартамента от нея според направената уговорка, а после започнали да контактуват с новия
собственик по повод сградата след възлагателното постановление поради необходимостта от
ремонти на общите части.
Според представено по делото нарочно писмо от 18.01.24г., от системата на „Граничен
контрол“ за периода от 01.01.14г. до 15.01.24г. се установява, че всяка година в периода 2014-
2019г.Л. Б. е посещавала България през летните месеци(август, началото на септември), Ф. Г. е
посещавал страната в годините от 2014г. до 2017г.(м. юни,юли), О. Л. от 2014г. до 2017г.(м. юни и
юли), С. Г. е посещавал страната в периода от 2014г. до 2017г. ( м. юли).Според вписаното в
писмото на ГК, данни за предходен период(2007-2013г.) не можели да бъдат дадени поради
заличаването им до десет години преди текущата.
Представени са също предварителни договори за покупко- продажба на имота(ап.23 в бл.Б
на жилищната сграда,построена в района на Държавна дивечовъдна станция-гр.Несебър) от
24.07.07г.(л.34-л.35 дело РС) срещу сумата от 66100 евро, платима на две части;анекс към този
договор от 21.12.07г., удължаващ срока за сключване на окончателната сделка до края на м. юни
2008г.;анекс към същия договор от 17.06.08г. с удължаване на срок за окончателна сделка и
доплащане на цената - до края на 2008г.;нов предварителен договор от 01.04.09г. за същия имот и
същата цена с краен срок за сключване на сделката- 01.07.10г. ;анекс към него от 15.07.10г. за
същия имот и цена с краен срок за изповядване на сделката до 30.07.11г.;нов предварителен
договор за същия имот и цена от 01.08.13г. с краен срок за окончателно договаряне и доплащане на
цена от 32000 евро до 30.12.14г.;нов предварителен договор от 22.07.14г. за същия имот и цена с
краен срок за сключване на сделката- 30.12.16г.;нов предварителен договор от 05.07.16г. със същия
предмет с краен срок 30.12.19г. и нов предварителен договор от 26.10.18г. със същия предмет, но
5
отразяващ допълнително изплатена цена и остатък от нея в размер от 10 000 евро, при нотариално
оформяне на сделката до 30.12.20г.Във всички тях липсва уговорка за реално предаване на имота
на купувачите, които са: Б., Л. и С.Г. с по 1/3 ид.ч. от имота.
На л.125 от делото на РС е представен и констативен протокол от дата 10.03.2009г.по
чл.181,ал.2 от ЗУТ(в предходната редакция на нормата, гласяща, че предмет на прехвърлителна
сделка от момента на учредяването на право на строеж до завършване на сградата в груб такъв
може да е само суперфицията, а след завършването на сградата в груб строеж, констатирано с
протокол на общинската администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде самата
тя или самостоятелни части от нея).С този документ се констатира от общинската администрация
(Община Несебър) построяването на процесната сградата в груб строеж.
На 11.12.17г. е изготвено от в.л. Даниел Хаджиатанасов експертно становище за оценката на
цялата сграда с идентификатор 51500.204.144.1 в гр. Несебър, в която се намира и процесният СО
ап.23 във вх.Б на ет.4, посочен на л.132 гръб под №48. Експертът е имал задачата да оцени в
рамките на производството по несъстоятелност на „Евроден“(по т.д. № 268/13г. по описа на
БОС,приключило със заличаването на търговеца от ТР с решение на БОС от 31.07.20г.)всички
имоти на дружеството в несъстоятелност без собствените на трети лица такива. В констатациите
няма изложени съображения за заетост на процесния имот от лица, различни от дружеството в
несъстоятелност.Той е оценен като собственост на последното.
При съвкупната преценка на горните доказателства въззивният съд приема,че
фактическата власт, упражнявана от ищцата Б., двамата праводатели на втория ищец и
самия него върху процесния апартамент, е била осъществявана само през летните месеци на
годината в периода от лятото на 2008г. до края на лятото на 2017г. Това е така, защото:
Според БОС няма пречки да бъдат кредитирани показанията на свидетел С. в насока, че
процесният апартамент №23 е бил ползван от ищците от лятото на 2008г.,предвид липсата на
категорични данни за по-ранно заемане.Предварителният договор от 2007г. и двата анекса към него
не съдържат вписване на клауза за предаване на фактическата власт върху имота на бъдещите
купувачи.
Що се отнася до крайния момент на осъществяваната от ищците фактическа власт,
свидетелката е посочила м. август 2019г., което съдът не кредитира, защото в тази връзка самата С.
е уточнила, че е ходила в апартамента на гости при С. и О. в продължение на 8-9 години, което
означава, че крайният момент на посещенията й е най-късно лятото на 2017г. Това изцяло се
подкрепя както от сведенията в системата на „Граничен контрол“, сочещи като последни
посещенията на горните две лица в Р България през лятото на 2017г.,така и от констатациите на
експерта, оценяващ ап.23 като част от масата на несъстоятелността на дружеството „продавач“ по
предварителния договор през м . декември 2017г.
Според БОС и датата на сключване (26.10. 2018г.)отразена в подписания от тримата
„купувачи“последен предварителен договор не променя така направения извод, нито е
доказателство за присъствието на горните лица в страната точно тогава, предвид колизията на този
факт с данните от системата на „Граничен контрол“, на които съдът се доверява, като изхождащи от
държавен орган и изключващи някой от купувачите да се е намирал в Р България в същия момент.
Но дори да се приеме, че договорът не е бил антидатиран, това не променя извода, че ищците вече
не са осъществявали твърдяната от тях фактическа власт върху имота, предвид изложената по-горе
констатация, че в.л. Хаджиатанасов не е отразил наличието на чуждо имущество или присъствие в
6
ап.23 на вх.Б от сградата при изготвянето на оценката, респективно достъпът му в процесния имот
не е бил препятстван от трети за производството лица през м. декември 2017г.при посещението във
връзка с експертизата.
Няма пречки и за кредитирането на показанията на св. Н. в посока, че в периода 2013-2016г.
е посещавал при пребиваването си в страната(пет – шест пъти) апартамента, обитаван от С. и О.,
който бил обзаведен като тяхно жилище с авторски картини на Г. по стените. Тези данни си
кореспондират с казаното от св. С. и не са в противоречие с останалия доказателствен материал в
производството. Съдът не счита за променящи изводите за фактическото заемане на ап.23 от
купувачите и показанията на Н. в посока, че за последно е видял Б. в България през 2017-2018г.,
защото казаното е много общо и не е свързано с посещение в процесния апартамент.
С оглед горното БОС заключава, че по делото няма категорични доказателства Б. да е
пребивавала в процесния апартамент сама – без Л., С.Г. или Ф.Г. през лятото на 2018 и 2019г.,
когато според справката от ГК е била за кратко на територията на Р.България.
Във връзка с оплакванията в жалбата, БОС заявява, че приема за недоказано и твърдението
на ищците, че са плащали всички разноски по ползването на процесното жилище, т.к. не са
представили писмени доказателства в тази насока, а гласните – на св. С. и Н. не се базират на лични
впечатления- те пресъздават споделеното им от самите ищци, поради което нямат доказателствена
стойност в тази част.
В останалата й част, поради липсата на спор, настоящата инстанция възприема
фактическата обстановка по делото както е установена от първата инстанция и препраща към
обективиращите я мотиви на решението на РС, на основание чл. 272 от ГПК.
При така изяснените релевантни за казуса обстоятелства, съдът прави следните
правни изводи:
При преценката дали е установено владение, какъвто е спорът по делото, следва да се
вземат предвид характеристиките на владението като непрекъснато, спокойно, явно, несъмнено и с
намерение да се държи вещта като своя (арг.Р от 4.V.1995 г. по гр. д. № 75/95 г., I г. о.; Р от
12.05.2004 г. на ВКС по гр. д. № 500/2003 г., I г. о.).
Въведеното от ищците оригинерно правно основание–придобивна давност, нормативно
уредено в чл.68 и сл. от ЗС, обвързва изтичането на определен от закона срок (десетгодишен,
респективно петгодишен -вж. чл.79 от ЗС), през който правен субект упражнява фактическа власт
върху чужда вещ за себе си, с правната последица да придобие собствеността върху нея.
Понятието „владение“ се обяснява в чл. 68 от ЗС като упражняването на фактическа власт-
лично или чрез другиго- с намерението за своене(да се придобие за себе си) и се противопоставя на
понятието „държане“,което се характеризира също с упражняването на фактическа власт, но за
друг.Втората разновидност на „фактическа власт“ не произвежда вещен ефект и не е годна да
превърне упражняващият я в собственик.
Член 69 от ЗС съдържа законова презумпция, че владелецът държи вещта като своя, докато
не се докаже, че я държи за другиго, от което произтича изводът, че принципно самата фактическа
власт, протекла в рамките на визираните в закона срокове на чл.79 от ЗС е достатъчна да докаже
владение, освен ако няма явни данни, че се упражнява за друг. Оборването на презумпцията следва
да се извърши при условията на пълно и главно доказване.
Изхождайки от така пояснената нормативна уредба съдът заключава, че следва да определи
7
характера на установената по делото фактическа власт, предвид повдигнатото с жалбата
възражение за неправилно приложение на материалното право, като съобрази изначалното
намерение на ищците при установяването на горната и предвид преобладаващата правна доктрина
и съдебна практика, приемащи сключването на предварителен договор за основание,
упражняващият въз основа на него фактическа власт да се счете за владелец по смисъла на чл.70,
ал.3 от ЗС, а не за държател на чуждата вещ.
ВКС изтъква в тази насока следните аргументи:че целта на предварителния договор е
придобиването на собствеността;че плащането на цената по предварителния договор преследва
именно тази цел;че законодателят изрично признава качеството „владелец“ на купувача по
предварителния договор, но едновременно с това държи сметка за облигационната връзка, а
законосъобразното развитие на това правоотношение изисква купувачът да изпълни задължението
си;че дори предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от купувача по предварителния договор няма
за последица прекъсване на придобивния давностен срок, като се позовава на Решение № 82 от
01.06.2015 г. по гр. д. № 6873/2014 г. на ВКС, І г. о.,заключаващо, че субективната представа, че
имотът е чужд, включително наличието на облигационна връзка не изключват намерението за
своене, анимусът дори е съвместим с изпълнението на задължението за плащането на цената и със
субективната представа, че такава цена се дължи според договора, поради което само по себе си
плащането на каквато и да е част от нея няма характер на действие, оборващо презумпцията, че
купувачът по предварителния договор държи вещта с намерението да я свои, нито има значение на
„признание“ по чл. 116, б. „в“ ЗЗД, каквото според ВКС би било само изричното изявление, че
лицето няма намерение да придобие за себе си.
При съобразяване на горните разсъждения, които този съд споделя и след като в рамките на
настоящото дело се установява не само сключването на няколко поредни предварителни договори
за закупуването на процесния имот, но и заплащането на част от цената по сделката, то не може да
има съмнение в намерението на „купувачите“ да получат вещното право върху имота на
обещателя, т.е. че са владелци, готови да станат собственици на чуждия апартамент чрез
упражняването на фактическа власт в рамките на срока, предвиден в закона и не следва да бъдат
възприемани като държатели, каквито биха били като наематели. Също така не може да се приеме
и че сключването на всеки следващ предварителен договор между обещателя и купувачите
прекъсва упражняваната от последните придобивна давност върху вещта, респективно, че
плащането на части от цената представлява признание на вещните права на обещателя.
Същественото е, че в случая купувачите са влезли в имота и са го заели фактически
безпрепятствено, макар в предварителните им договори да не е отразено реално предаване на
властта и са го ползвали макар и само сезонно(за летните месеци) всяка година в продължение на
установения по-горе времеви период. Освен това в процеса няма данни купувачите да са заявили
изрично нежелание да придобият апартамента- тъкмо обратното- те са се стремили към
собствеността постоянно и то е видно от сключването на поредицата предварителни договори с
обещателя собственик „Евроден“ЕООД, в които промяната е само относно датата на окончателния
договор. В тази връзка съдът отбелязва още, че неплащането на разноските за ползването на имота
от купувачите, когато са пребивавали в него, не е от значение за извода дали са имали намерението
да го придобият по давност,поради което съдът не обсъжда данните по делото в този контекст.Не е
пречка за извода, че в случая има установено владение и сезонното обитаване на същия
апартамент, т.к. в процеса няма данни за изоставянето му , т.е. за прекъсване на упражняваната
фактическа власт в междинните периоди на посещения. Купувачите са руски граждани и реалното
8
им присъствие само в летните месеци е обективно обяснимо, но това не означава, че в останалото
време са се дезинтересирали от придобиването и владението. Така че създадената в чл.83 ЗС
законова презумпция, че който докаже да е владял в различни времена, предполага се, че е владял
и в промеждутъка, не е оборена.
Тук е мястото да се уточни правното значение за казуса, на констативния протокол по
чл.181,ал.2 от ЗУТ от 10.03.2009г., установяващ построяването на сградата в груб строеж, а според
съдържанието на правната норма и за възникването й като самостоятелен обект на гражданския
оборот, годен да бъде предмет на сделки, респективно на придобиване по оригинерен способ.
Съществуването на обекта в груб строеж по смисъла на §5,т.46 от ДР на ЗУТ, т.е. че са изпълнени
ограждащите стени и покривът му, без или със различна степен на изпълнени довършителни
работи, се установява от констативния протокол на Община Несебър с дата 10.03.09г. и от
показанията на св. Пейчев, сочещ сградата за завършена през 2007г., когато близките му били
влезли във владение на 21 апартамента. Т.к. двата източника на информация са противоречиви
относно момента на възникването на сградата в груб строеж, респективно и на процесното
жилище, а съдът възприема показанията на свидетеля за твърде общи, доверие според БОС
получава информацията от горепосочения официален документ, притежаващ материална
удостоверителна сила.
Като последица от горното, макар да са пребивавали в процесния имот преди
обективирането на протокола по ЗУТ, ищците не могат да черпят права от фактическата си власт за
времето преди издаването му. По тази причина полезното за тях владение започва да тече едва от
10.03.09г., когато апартаментът вече е придобил статут на самостоятелна вещ, ведно със сградата,
в която е бил построен.
Срокът на така установеното владение, годно да направи купувачите от предварителния
договор собственици, се определя от характера на горното. То може да е добросъвестно, когато са
изпълнени изискванията на чл.70 от ЗС и владелецът разполага с правно основание, годно да го
направи собственик, без да знае, че праводателят му не е бил такъв или че предписаната от закона
форма е била опорочена, а в останалите случаи е недобросъвестно.Т.к. предварителният договор
няма вещен ефект, а е само обещание за продажба и не е от категорията на посочените в чл.70, ал.1
от ЗС основания, купувачите по него са недобросъвестни владелци и могат да придобият
собственост по давност само след упражняването на владение в дългия десетгодишен срок,
визиран в закона.
Щом като началният момент в случая е 10.03.09г., значи крайният трябва да е 10.03.2019г.
Очевидно при това е, че след като купувачите са напуснали окончателно имота в края на
лятото на 2017г.,те не са владели достатъчно дълго, че да придобият върху апартамента
собственост въз основа на твърдяното оригинерно основание- по давност преди датата на
влизането в сила на постановлението за възлагане на този имот, издадено в полза на настоящия
ответник след търга, осребряващ масата на несъстоятелността.
С влизането в сила на постановлението за възлагане на 25.06.19г., купувачът – настоящ
въззиваем ответник е станал собственик на процесния имот.
В резултат от изложените по- горе съображения не може да се приеме че така закупеният
имот не е принадлежал на обявеното в несъстоятелност дружество.
Ето защо съдът приема, че заявената срещу „Експенсив вю“ЕООД претенция на осн. чл.124
от ГПК, за собственост, придобита по давност, е изцяло неоснователна и трябва да бъде
9
отхвърлена,в какъвто смисъл се е произнесла и първата инстанция.
Само за пълнота на изложението съдът добавя, че в настоящото производство ищец Ф.Г. не
установява да е пълен правоприемник по наследяване от първоначалните „купувачи“ по
предварителния договор от 01.04.09г.- С. Г. и О. Л.- негови родители.
Т.к. правоотношението е с международен елемент- купувачите са руски граждани, а
наследственият според твърденията им недвижим имот се намира в Р България, се съобразява
чл.32 от Двустранен договор между НРБ и СССР за правна помощ по граждански, семейни и
наказателни дела, ратифициран с Указ №784 на Държавния съвет от 15.04.1976г., обн. в ДВ бр.12 от
10.02.1976г.,попр.ДВ бр.17 от 28.02.2014г., сочещ на приложимост на националното ни материално
право, както и на компетентността на българския съд да разрешава такива спорове(вж. чл.35 от
договора).
Според чл.5, ал.1 от действащия в Р България Закон за наследството, децата на починалия
наследяват в равни части. Свидетелите на ищцовата страна установяват, че покойните С. Г. и О. Л.
са имали още един син и макар наследственото правоприемство на Ф. Г. от неговите родители да не
е спорно(по делото е представен в превод на български език акт за раждане, установяващ
произхода на ищеца от Л. и Г.), той не може да установи по делото пълния обем на претендираните
си права върху наследствения апартамент. В най- добрия случай те биха били в размер от 1/3 ид.ч.
при наличието на наследство от 2/3 ид.ч.и още един низходящ правоприемник.
На следващо място съдът намира както и първата инстанция, че за да претендира права като
наследник на родителите си, Ф.Г. би следвало да е получил в патримониума си владението над
имота като фактическо състояние, което в случая не е така, защото наследодателите му са изгубили
фактическата власт още приживе, в края на 2017г., така че в имуществото им към датата на тяхната
смърт – 05.05.21г.- не е имало владение, което да прехвърлят на правоприемниците си.Няма спор по
делото и че след прекъсването на владението в края на 2017г., ищците не са си го възстановили
повече.
В обобщение от изложеното и поради съвпадение на крайните правни изводи на двете
съдилища БОС приема, че следва да потвърди решението на първата инстанция изцяло.
При този изход от делото, въззивниците нямат право на разноски за производството пред
БОС, а въззиваемият има предвид правилото на чл.78, ал.3 от ГПК, но не е представил
доказателства за сторени разноски, поради които и съдът не му присъжда такива.
Мотивиран от горното, Бургаски окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 136/16.04.24г. по гр.д.№564/23г. по описа на Районен съд-
Несебър.
Решението може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването му на страните, с
касационна жалба пред ВКС.
Председател: _______________________
Членове:
10
1._______________________
2._______________________
11