№ 124
гр. Бургас, 28.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и пети
март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Валентина Ж. Кърпичева
Цинцарска
при участието на секретаря Таня Н. Михова
като разгледа докладваното от Валентина Ж. Кърпичева Цинцарска
Търговско дело № 20222100900208 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по исковата молба на
„ВИГО ГРУП“ ООД-в несъстоятелност, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Монтана, п. к. 3400, ул. Драган
Цанков № 1 срещу „ГРИЙН ПАРК ПАЛАС“ ООД-в несъстоятелност,
с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул.
Александровска № 45, ет. 2.
Предявени са искове за нищожност на извършената продажба от
страна на „ВИГО ГРУП“ ООД на собствения му недвижим имот,
находящ се в УПИ VII, в кв. 54а по регулационния план на гр.
Несебър, одобрен със заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на изп.
директор на АК и представляващ поземлен имот с идентификатор
51500.502.447 с площ от 12 179 кв. м., която сделка е обективирана в
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 47, т. VI,
рег. № 8371, нот. дело № 1027 от 22.11.2013г. на нотариус Линка
Чуткина, регистрирана под № 600 в Нотариалната камара, на следните
посочения основания: поради липса на предмет, липса на съгласие,
противоречие на закона и противоречие с добрите нрави поради
1
нееквивалентност на престациите по сделката.
По делото е постановено прекратително определение № 638 от
24.06.2024г., потвърдено от Апелативен съд-Бургас по частно
търговско дело № 168/2024г. в частта, в която е прекратено
производството по отношение на предявения иск за нищожност на
сделката поради противоречие с добрите нрави поради
нееквивалентност на престациите.
Съдът дължи произнасяне по другите предявени искове за
нищожност на сделката, които са предявени в условията на
евентуалност, като ищецът е посочил поредността на разглеждане на
основанията за твърдяната нищожност.
Видно от изложеното, ищецът счита, че извършената сделка е
нищожна поради липса на предмет на същата. Твърди се, че към
момента на продажбата на поземлен имот с идентификатор
51500.502.447, същият е вече изцяло застроен с хотел, като от
сделката не става ясно, че имотът е застроен и прехвърлянето само на
земята, прави сделката нищожна поради липса на предмет, като в тази
връзка се позовава и на разпоредбата на чл. 97 и чл. 98 от Закона за
собствеността, уреждащи отношенията между главна вещ и
принадлежност. Ищецът се позовава и на разпоредбата на чл. 38 от
ЗС, като счита, че след като имотът е застроен, земята е обща част на
етажна собственост.
Отделно от това се иска установяване на нищожност на сделката
поради противоречие със закона и конкретно на разпоредбата на чл. 63
и следващи от ЗС. Ищецът счита, че съгласно разпоредбите на Закона
за собствеността по отношение на учредяване на правото на строеж,
принципът е, че собственикът на земята може да учреди правото на
друго лице построи сграда и да придобие собственост по отношение
на същата. В случая, след като е построен хотела върху земята, се
прехвърля земята и се създава съсобственост обратна на предвидената
в чл. 63 от ЗС.
2
Отделно от това се счита, че сделката е нищожна поради липса
на съгласие за сключването и, тъй като е сключена без представителна
власт и без дадено съгласие на управителния орган. Като липса на
съгласие се изтъква и факта, че не става ясно, какъв е смисъла от
сключването на сделката, след като се получава изцяло застроена
земя.
По делото е депозиран отговор на исковата молба. Ответникът
оспорва твърдението за нищожност на сделката на всички посочени от
ищеца основания.
Ответникът счита, че продажбата на застроена земя не
представлява невъзможен предмет по смисъла на ЗЗД, тъй като не е
налице нито хипотезата на фактическа липса на предмет, нито на
правна такава. Ответникът счита, че поземления имот-предмет на
сделката е самостоятелен и индивидуализиран като площ,
местонахождение, граници и номер и не е изключен от гражданския
оборот, следователно е годен предмет на сделка.
Ответникът счита, че имотът, предмет на атакуваната сделка не е
обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС, тъй като сградата не е в режим
на етажа собственост.
Ответникът оспорва твърдението на ищеца за липса на съгласие
за сключване на сделката, като счита, че твърдението на ищеца, че
следва да са налице уговорки за действителните права и задължения
на страните по делото, не намира опора в закона.
Съдът намира за установена по делото следната фактология:
Страните не спорят относно факта, че на 22.11.2013г. е сключена
сделка между тях, обективирана в нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 47, т. VI, рег. № 8371, нот. дело №
1027 от 22.11.2013г. на нотариус Линка Чуткина, регистрирана под №
600 в Нотариалната камара, по силата на която „ВИГО ГРУП“ ООД е
прехвърлил на „ГРИЙН ПАРК ПАЛАС“ ООД собствеността по
3
отношение на недвижим имот, находящ се в УПИ VII, в кв. 54а по
регулационния план на гр. Несебър, одобрен със заповед № РД-18-
46/18.08.2006г. на изп. директор на АК и представляващ поземлен
имот с идентификатор 51500.502.447 с площ от 12 179 кв. м. Това е
видно и от представения по делото нотариален акт, който не е оспорен
от страните.
От извършената по делото съдебно-техническа експертиза от
вещото лице Ч., която съдът цени като компететнтно изготвена, се
установява, че за поземлен имот с идентификатор 51500.502.447, със
заповед № 487 от 16.08.2004г. на кмета на Община Несебър е
одобрено частично изменение на ПУП-ПРЗ, като е променено
предназначението от „за почивни станции и озеленяване“ в „за
курортно строителство“. Поземленият имот, като затворен комплекс, е
застроен с пет сгради: сграда 51500.502.447.1, представляваща
апартаментен хотел, сграда 51500.502.447.2, представляваща
апартаментен хотел, сграда 51500.502.447.3, представляваща
апартаментен хотел, сграда 51500.502.447.4, представляваща
апартаментен хотел и сграда 51500.502.447.5, представляваща хотел.
Комплексът има и три открити басейна, закрит басейн, лоби бар, летен
бар, ресторант, фитнес център, спа център, басейн, интернет,
заседателни зали, стая за игри за деца, паркинг, подземен паркинг,
боулинг, дискотека/нощен клуб, рецепция, магазини, аптека, клиника,
ресторант и банки. Вещото лице е констатирало, че построеният
комплекс върху поземления имот с наименование „VIGO” е изграден
по одобрени инвестиционни проекти и разрешения за строеж, както
следва: разрешение за строеж № 249 от 26.08.2004г. за “Хотел
Панорама II“ с ресторант и дневен бар, разрешение за строеж № 34 от
17.03.2006г. за „Открит плувен басейн 1“ и разрешение за строеж №
35 от 17.03.2006г. за „Открит плувен басейн 2, 3 и 4“. Комплексът е
въведен в експлоатация с разрешение за ползване № СТ-12-
1056/2006г. на ДНСК като строеж „Хотел Панорама II-„хотел Виго“.
4
Вещото лице е констатирало, че поземленият имот е с реализирана
застройка, с усвоени показатели на застрояване, без възможност за
развитие или нерентиращ. В незастроената част на имота са
реализирани алеи и зони за озеленяване. С оглед застроеността на
имота, вещото лице е дало оценка на имота по остатъчна пазарна
стойност към момента на продажбата му в размер на 770 000 лева без
ДДС.
По делото е разпитан свидетеля Й.Й., който твърди, че към
момента на сключване на процесната сделка, е бил съдружник в
ищцовото дружество и е наясно, защо е сключена тази сделка. Твърди
се, че сделката е сключена с цел да не може да се продаде на публична
продан хотела, който е построен върху земята. Твърди се, че хотелът е
бил ипотекиран и е насрочена публична продан на същия. С цел
затрудняване на продажбата му, е продадена земята и трафопоста към
хотела за сума под 10 000 лева, за да бъде записано, че цената е
платена в брой. Свидетелят твърди, че сделката е фиктивна.
С оглед така установената фактология по предявените искове
съдът намира следното:
1.Първият предявен иск е с правно основание чл. 124, ал. 1 от
ГПК във вр. чл. 26, ал. 2, предложение първо от Закона за
задълженията и договорите, а именно да се приеме за установено
между страните по делото, че процесната сделка има невъзможен
предмет. С Тълкувателно решение № 3/2014г. на ОСГК е дадено
тълкувание на нищожност на сделка при невъзможен предмет, като е
посочено, че всяка сделка, трябва да има предмет и страните трябва да
са постигнали съгласие по нейния предмет. Ако към момента на
постигне на съгласието, предметът е фактически или правно
невъзможен, сделката е нищожна поради невъзможен предмет.
Фактическата невъзможност на предмета означава, че той не
съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не
може да възникне според природните закони и с оглед нивото на
5
развитие на науката, техниката и технологиите към момента на
сделката, както и ако предметът е индивидуално определена вещ и тя
е погинала преди постигане на съгласието. Налице е начална
невъзможност на предмета. Правната невъзможност на предмета
означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него
съществува непреодолима правна пречка. Правната пречка може да се
изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката
или ограничения за обособяването на обекта.
Видно от изложената от ищеца фактология, касаеща предявения
иск, не се касае за твърдение за фактическа невъзможност на предмета
на сделката, тъй като към датата на сключване на процесната сделка,
поземленият имот е съществуващ. Съдът намира, че не се установява
и хипотезата на правна невъзможност за прехвърляне на
собствеността по отношение на земята без сградата. Няма правна
пречка да се прехвърли един поземлен имот, без да се прехвърля
построеното върху него. Видно от съдебната практика, която е
постановена във връзка с казуси, които касаят неяснота, дали при
прехвърлителна сделка с поземлен имот, който е застроен, но в
нотариалния акт не се упоменава построеноето, изрично се приема, че
с оглед на чл. 92 ЗС, собственикът на земята е собственик и на
постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго.
Следователно законът предвижда възможност за нещо друго от така
формулирания принцип, като може да възникне отделна собственост
върху земята и постройката при условията на чл. 63 ЗС- било като
собственикът на терена учреди на друго лице правото да построи
сграда в собствения му имот, било като се прехвърли вече построената
сграда отделно от земята или земята отделно от сградата /решение №
37/04.04.2017 г. по гр.д. № 3180/2016 г. на І г.о.; Решение №
125/29.10.2019 г. по гр.д. № 6161/2019 г. на ІІ г.о.; Решение №
183/18.06.2012 г. по гр.д. № 88/2012 г. на ІІ г.о. и др., постановени при
действието на ГПК от 2008 г., както постановените при действието на
6
ГПК- отм. Решение № 370/06.07.2009 г. по гр.д. № 994/2008 г. на І
г., Решение № 756/17.03.1970 г. по гр.д. № 133/1970 г. на І г.о. и др. /.
По настоящото дело е неспорен факта, че при сключване на
процесната сделка, страните са имали конкретната воля да прехвърлят
собствеността само по отношение на земята, която безспорно е била
застроена. Това е видно и от показанията на св. Й.Й.. Твърдението на
ищеца, че застроеността на имота обезсмисля придобиването му от
ответника, който няма да има възможност да строи в него, е
ирелевантно за валидността на сделката на заявеното основание и не
прави същата нищожна поради липса на предмет.
2.С оглед на становището на съда за неоснователност на
претенцията на ищеца за нищожност на сделката поради невъзможен
предмет, следва да бъде разгледано следващото посочено от ищеца
основание за нейната недействителност, а именно противоречие на
същата със закона-чл.26, ал. 1, предложение първо от ЗЗД. Видно е, че
обосновавайки това основание за недействителност на сделката,
ищецът отново излага коментираните по-горе твърдения за
невъзможен предмет на сделката, като се сочи сключване на
продажбата в нарушение на чл. 92 във вр. чл. 63 и сл. от Закона за
собствеността. С оглед изложеното по съда по повод на първия
предявен иск, не е налице законова забрана да се извършва продажба
на земята отделно от сградата, което е правно допустимо от
разпоредбата на чл. 92 от ЗС, която предвижда, че е възможно да се
установи нещо различно от принципа, че собственикът на земята, е
собственик и на сградите върху нея.
Ищецът е въвел още едно твърдение за нарушение на законова
забрана при сключване на процесната сделка, като се твърди, че
поземленият имот -като дворно място има характер на обща вещ по
предназначение по смисъла на чл. 38 от Закона за собствеността и
съответно не подлежи на разпореждане без сградата. Съдът намира, че
ищецът не доказва твърдението си, че се касае за хипотеза на етажна
7
собственост по смисъла на чл. 37 и чл. 38, ал. 1 от Закона за
собствеността. Съгласно цитираните разпоредби, етажи или части от
етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или
зимника, могат да принадлежат на отделни собственици - държавата,
общини и други юридически или физически лица. При сгради, в които
етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици,
общи на всички собственици са земята, върху която е построена
сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните
разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи
стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
площадките, покривите, стените между таванските и избените
помещения на отделните собственици, комините, външните входни
врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения,
главните линии на всички видове инсталации и централните им
уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и
всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за
общо ползуване. По делото не се доказва, етажите, в построените в
поземления имот сгради, да са в режим на етажна собственост.
Напротив видно от самите твърдения в исковата молба и в
уточняващите такива, ищецът твърди, че е собственик на сградите в
поземления имот. Така установеното прави недоказано твърдението на
ищеца, че земята, предмет на процесната сделка, следва да се третира
като обща вещ по предназначение, която не подлежи на самостоятелно
разпореждане.
3.С оглед становището на съда за неоснователност на предходно
заявената претенция, следва да се разгледа иска за нищожност на
процесната сделката на основание чл. 26, ал. 2, предложение второ от
ЗЗД, а именно липса на съгласие за сключване на сделката. Като липса
на съгласие се изтъква липсата на воля за сключването на сделката,
както и липса на представителна власт на лицето, което я е сключило
и сключване без дадено съгласие на органа на управление.
8
За да е налице основание за прогласяване на сделката на
посоченото основание, по делото следваше да се докаже, че същата е
сключена под натиск и насилие или на шега, което е довело до
опорочаване на волята на продавача и същият не е искал да продава.
Ищецът не ангажира доказателства, за наличието на такова
опорочаване на волята при сключване на процесната сделка.
Напротив, видно от разпита на св. Йолов, ищецът е искал да сключи
сделката. Наведените от свидетеля твърдения за целта на сключване
на сделката, не сочат на недействителност на същата на заявеното от
ищеца основание.
Не представлява нищожност на сделката поради липса на воля за
сключването й, посочената липса на представителна власт, на лицето,
което я е сключило. Ищецът е бил представляван при сключване на
сделката от управителя Огнян Найденов, който от справка от ТР, към
датата на сделката, е имал правомощия да представлява дружеството.
Отделно от това при твърдение за опороченост на сделката поради
липса на представителна власт, сделката не нищожна поради липса на
съгласие, а се намира във висящна недействителност-Тълкувателно
решение № 5 от 12.12.2016 г. на ВКС по т. д. № 5/2014 г., ОСГТК.
Не е условие за действителност на сделка с недвижим имот,
сключен от търговско дружество, взето преди това решение на общото
събрание на ООД, в какъвто смисъл е Тълкувателно решение № 3 от
15.11.2013 г. на ВКС по т. д. № 3/2013 г., ОСГТК. Следователно
процесната сделка не е недействителна поради липса на съгласие,
заради липса на взето решение на общото събрание на ищеца, за
сключването й.
С оглед гореизложеното всички предявени искове следва да се
отхвърлят като неоснователни и недоказани.
-разноски
При завеждане на делото ищецът, на основание чл. 620, ал. 5 от
9
ТЗ е освободен от заплащане на държавна такса, но такава следва да
бъде определена с решението. С оглед неоснователността на исковете
държавна такса се дължи от ищеца, която е една, тъй като са
предявени няколко иска за защита на един интерес-чл. 72, ал. 2 от
ГПК. С оглед разпоредбата на чл. 71, ал. 2 от ГПК дължимата
държавна такса за делото се определя върху ¼ от цената на иска.
Цената на иска се определя по реда на чл. 69, ал. 1, т. 4, във вр. т. 2 от
ГПК или 657 673,30 лева. Дължимата за производството държава
такса е в размер на 6 576,73 лева.
На ищеца, с оглед неоснователността на исковете, не се дължат
разноски.
Ответникът няма искане за разноски, поради което и съдът не
дължи произнасяне за такива.
Мотивиран от горното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на „ВИГО ГРУП“ ООД-в несъстоятелност,
с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Монтана,
п. к. 3400, ул. Драган Цанков № 1 срещу „ГРИЙН ПАРК ПАЛАС“
ООД-в несъстоятелност, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ул. Александровска № 45, ет. 2, за приемане на
установено между страните, че извършената продажба от страна на
„ВИГО ГРУП“ ООД на собствения му недвижим имот, находящ се в
УПИ VII, в кв. 54а по регулационния план на гр. Несебър, одобрен със
заповед № РД-18-46/18.08.2006г. на изп. директор на АК и
представляващ поземлен имот с идентификатор 51500.502.447, с площ
от 12 179 кв. м., обективирана в нотариален акт за покупко-продажба
на недвижим имот № 47, т. VI, рег. № 8371, нот. дело № 1027 от
22.11.2013г. на нотариус Линка Чуткина, регистрирана под № 600 в
Нотариалната камара, е нищожна поради: липса на предмет, липса на
10
съгласие и противоречие на закона.
ОСЪЖДА „ВИГО ГРУП“ ООД-в несъстоятелност, с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Монтана, п. к.
3400, ул. Драган Цанков № 1, да заплати по сметка на Бургаския
окръжен съд сумата от 6 576,73 лева, дължима държавна такса за
предявените искове.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му.
Съдия при Окръжен съд – Бургас: _______________________
11