Р Е Ш Е Н И Е №.27
гр. ВРАЦА, 01.02.2010 год.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд, Гражданско
отделение в публичното заседание на 28.01.2010 год., в състав:
Председател: ЕВГЕНИЯ СИМЕОНОВА
в присъствието на секретар Х.Ц. като разгледа
докладваното от СЪДИЯТА
гр.дело N 853 по описа за 2009 год., за да се произнесе взе предвид следното:
П.Р.П.
*** е предявила против “Е.” ЕООД, гр.В.,
представлявано от К. Е. К., при условията на обективно съединяване иск за
връщане на сумата 50 000 лева, дадена по развален предварителен договор от 21.10.2008
год., и иск за сумата 6 000 лева, представляваща неустойка за неизпълнение
на договора. Претендира се присъждане на законната лихва върху главницата,
считано от предявяването на иска до окончателното й изплащане.
В исковата
молба се твърди, че на 21.10.2008 год. между страните е бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № **, **
етаж в жилищен блок № ***, който ще бъде построен в гр.В., жк “С.” върху УПИ ІІ
в кв.108 по плана на града, с площ 73,12 кв.м. При подписването на договора ищцата,
в качеството си на купувач, е внесла първата вноска от продажната цена на
жилището в размер на 25 000 евро. Крайният срок за изграждане на имота е
уговорен за 31.05.2009 год., а за издаване на разрешение за ползване на
сградата - 30.08.2009 год. Сключването на окончателния договор и предаването на
владението на имота е следвало да стане в срок до 30 дни след получаване на
разрешението за ползване на сградата. Към настоящия момент сградата е изградена
в груб строеж и ответникът е преустановил строителните дейности. С нотариална
покана от 22.10.2009 год. ищцата е поискала доброволно да се уредят договорните
отношения, в противен случай договорът следва да се счита за развален.
Ответникът не е отговорил на отправената покана, при което за ищцата се явява интерес от
предявяване на иск за връщане на платената по разваления договор сума.
В срока по
чл.131 от ГПК ответникът не е подал писмен отговор и не е ангажирал становище
по исковете.
Правното
основание на предявените искове е чл.55, ал.1 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
След като
обсъди събраните по делото писмени доказателства, съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
От
приложеното към исковата молба заверено копие от договор се установява, че на 21.10.2008
год. между ответника “Е.” ЕООД, гр.В., като продавач, и ищцата П.Р.П., като купувач,
е сключен предварителен договор за изграждане и прехвърляне правото на
собственост върху недвижим имот в жилищна сграда, находяща се в гр.В., жк”С.”,
бл. № **, УПИ ІІ в кв.108 по плана на гр.В., а именно - апартамент № **, на ** етаж,
със застроена площ от 73.12 кв.м., заедно с мазе № 18 с площ 4.64 кв.м., както
и съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж. Договорената продажна цена е в размер на 31 300
евро, която съобразно приложение № 2 към договора е трябвало да бъде изплатена
от купувача на две вноски – 25 000 евро на 21.10.2008 год. и 6 300 евро при
снабдяване с Акт образец 16. Продавачът се е задължил да построи сградата в
срок до 31.05.2009 год. и да се снабди с разрешение за ползване на сградата до
30.08.2009 год. Страните са се договорили, че окончателният договор следва да
бъде сключен в едномесечен срок от получаване на разрешението за ползване на
сградата - чл.11 от договора. В чл.23, ал.1 страните са договорили, че при неспазване
на сроковете от страна на продавача, същият дължи на купувача неустойка в
размер на 0.1 % от цената на недвижимия имот за всеки просрочен работен ден след
изтичането на третия месец, но не повече от 10% общо от цената на имота, освен
ако забавата се дължи на форсмажорни обстоятелства. В ал.2 на същия член
страните са посочили, че ако забавата по вина на продавача продължи повече от 6
месеца, купувачът има право да развали договора с предизвестие и продавачът
връща получените до момента вноски за имота.
От приложеното
заверено копие от квитанция към приходен касов ордер, което не е оспорено от
ответника, се установява, че на 21.10.2008 год. ищцата П. е заплатила на “Е.”
ЕООД сумата 25000 евро за покупката на апартамент № **, вх.*, бл.**** в жк “С.”
гр.В.
Приложена
е нотариална покана, от която е видно, че П.П. е уведомила ответника, че желае
договора да бъде развален, поради неизпълнение на поетите от продавача
задължения, и го е поканила да й върне дадената сума в размер на 25 000
евро в едноседмичен срок от връчване на поканата. От положените печати от
нотариуса на гърба на поканата е видно, че същата е връчена на 22.10.2009 год.
От
заключението на приета съдебно-счетоводна експертиза се установява, че вещото
лице е извършило проверка в счетоводството на “Е.” ЕООД, при която е констатирало, че сумата 25 000 евро е
действително внесена от П.П. и на нейно име има открита кредитна партида, която
не е закрита. Вещото лице е изчислило, че левовата равностойност на продажната
цена от 31 300 евро е 61 216,54 лева, а на дадената по договора сума
от 25 000 евро левовата равностойност е 48 895,75 лева, както и
размера на 10% неустойка върху всяка от тези суми.
При
така установеното от фактическа страна, съдът прави следните изводи:
Предмет
на спора е връщане на сумата 50 000 лева, представляваща левовата
равностойност на 25 000 евро, получени от продавача “Е.” ЕООД, гр.В. по
предварителен договор за продажба на недвижим имот, който е развален
едностранно поради неизпълнение от купувача П.П.. Правната квалификация на така
предявения иск е чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД, тъй като се твърди, че към момента
на получаване на престацията от ответника съществува основание, което
впоследствие е отпаднало с обратна сила, поради разваляне на договора от ищцата.
При този иск в тежест на ищцата е да докаже факта на валидно възникнало
облигационно отношение и извършено
плащане по същото, а в тежест на ответника е да установи, че е налице основание
за задържане на полученото плащане. От събраните доказателства се установи по
безспорен начин, че страните са били в облигационни отношения, произтичащи от
сключен помежду им предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
В изпълнение на задълженията си по договора ищцата в качеството си на купувач, е заплатила авансово
част от продажната цена в размер на 25 000 евро. Липсват доводи, а и
доказателства от страна на ответника, че в уговорените срокове е изпълнил
задълженията си по договора за довършване на строежа, снабдяване с Акт образец
16 и прехвърляне на собствеността върху имота в полза на ищцата, респ. че не е
изпълнил същите поради причини, за които не отговаря. При това положение съдът
приема, че е налице виновно неизпълнение от страна на продавача на задълженията
му по договора. С престирането на уговорената сума от 25 000 евро ищцата се
явява изправна страна по договора и с отправената до ответника нотариална
покана на основание чл.87, ал.1 от ЗЗД и в съответствие с предвидената в чл.23,
ал.2 от договора възможност е развалила договора, поради виновно неизпълнение
на задълженията от страна на продавача. С развалянето на договора отпада и
основанието, на което ищцата е престирала, и на основание чл.55, ал.1 от ЗЗД
ответникът дължи връщане на дадената сума в размер на 25 000 евро. Искът е предявен за присъждане на левовата
равностойност на тази сума, но настоящият съдебен състав намира, че доколкото
развалянето има обратно действие и съобразно чл.88, ал.1 от ЗЗД следва да бъде
възстановено положението, предхождащо сключването на договора, то се дължи
връщане на дадената валутна престация. Присъждането във валута може да бъде
извършено, макар и да няма искане на страната, тъй като претенцията е за
паричен еквивалент на стойност и това не се отразява на съдържанието на
спорното право / в този смисъл е и Решение № 512/04.06.2001 год. по гр.д.№
1101/2000 год. на ВКС, ІІ г.о./.
Съдът
намира за основателен и обективно съединения иск за присъждане на неустойка с
правно основание чл.92 от ЗЗД. Фактическият състав, който следва да се
осъществи, за да възникне основание за дължимост на неустойката, включва
наличие на валидно договорно задължение, виновно неизпълнение на задължението и
уговорена неустойка. В конкретния случай се установи по безпорен начин, че
страните са били в облигационни отношения, произтичащи от предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, както и че ответникът - продавач виновно
не е изпълнил задълженията си за прехвърляне собствеността върху имота на ищцата
в уговорения срок. В договора е предвидена неустойка, дължима от продавача в
случай, че не спази сроковете по чл.4 от договора, а именно - да построи
сградата в срок до 31.05.2009 год. и да се снабди с разрешение за ползване на
сградата до 30.08.2009 год. При това положение настоящият съдебен състав
намира, че е осъществен фактическият състав на нарушение на договорните
задължения от страна на продавача, при което същият дължи като компенсация
договорената неустойка. С оглед периода на забава и просрочие към настоящия
момент на задължението на ответника да построи сградата с повече от 100 работни
дни /дори и считано от изтичане на тримесечен срок след уговорения падеж на
31.05.2009 год./, съдът намира, че дължимата неустойка следва да бъде присъдена
в максималния предвиден размер от 10% от цената на имота. Според заключението
на ССЕ левовата равностойност на продажната цена на имота от 31 300 евро е
61 216,54 лева, при което неустойката е в размер на 6 121,65 лева. В
случая ищцата претендира заплащане на неустойка в размер на 6 000 лева и искът
й следва да бъде уважен в този размер.
С оглед изхода на спора и
на основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищцата сумата 4 107 лева,
представляваща направените пред настоящата съдебна инстанция разноски.
Водим от горното,
Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА “Е.” ЕООД, със
седалище и адрес на управление гр.В., ул.”И. Б.” № **, вх.*, ап.*, представлявано
от К. Е. К., на основание чл.55, ал.1, пр.3 от ЗЗД ДА ЗАПЛАТИ на П.Р.П. с ЕГН **********,***,
кантора № 1, сумата 25 000 /двадесет и пет хиляди/ евро, представляваща
авансово платена цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 21.10.2008 год., ведно със законната лихва върху тази сума,
считано от предявяването на иска - 06.11.2009 год. до окончателното й
изплащане; сумата 6 000 /шест хиляди/ лева, представляваща договорна неустойка,
както и сумата 4 107 /четири хиляди сто и седем/ лева, представляваща
направените пред настоящата съдебна инстанция разноски.
Решението подлежи на
въззивно обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: