Р Е
Ш Е Н И Е
№215 13.06.2019г. гр.Бургас
БУРГАСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД Първо гражданско отделение
На тринадесети май две хиляди и деветнадесета година
В публично заседание в следния състав :
Председател: Дарина Костова
Секретар : Ани Цветанова
като разгледа докладваното от съдията Костова
т.д.№ 452 по описа за 2018година,за да се
произнесе, взе предвид следното :
Постъпила е искова молба
от ,,СВЕТИ ЙОАН РИЗОРТ“ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район Искър, ж.к.,,Дружба“2, бл.316, вх.А, ап.18,
представлявано от управителя Н. Д. Л., чрез адв.Петър Атанасов- БАК, със
съдебен адрес: гр.Несебър, ул.,,Иван Вазов“№21, ет.2, против М.В.М., ЕГН **********,
с адрес:***, с която се иска да бъде прогласена нищожност на договори за
покупко- продажба на недвижими имоти, сключени с Нотариален акт №**, том **, рег.№6***,
дело №***/20**г. и Нотариален акт №**, том **, рег.№ 6***, дело №***/20**г. по
описа на нотариус Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на действие- РС-
Бургас, на основание чл.26, ал.1, предл.2 и 3 ЗЗД, при условие на евентуалност - на основание чл.26,ал.2, предл.2 и 5 от ЗЗД и при условие
на евентуалност - да се прогласят за
недействителни спрямо ищеца, на основание чл.40 от ЗЗД, договорите за покупко-
продажба на недвижими имоти, сключени с Нотариален акт№**, том
**, рег.№6***, дело №***/20**г. и Нотариален акт №**, том **, рег.№60**,дело№***/20**г.по
описа на нотараиус Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на действие- РС-
Бургас. Претендира се присъждане на направените по делото разноски.
Твърди се, че на
13.06.2018г., страните сключили два
договора за покупко - продажба на апартаменти, находящи се в луксозния
ваканционен комплекс ,,Свети Йоан Ризорт“в гр.Созопол, а именно: 1. Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.3.5, с административен адрес
:гр.Созопол, обл.Бургас, п.с.8130, м.Амчалъци, блок F, ет.1,
ап.F105-Апартамент F105,
разположен на първи етаж на сградата, с предназначение: жилище, апартамент,
брой нива на обекта-1, на площ 59.63кв.м., ведно с прилежаща тераса с площ от
16.65 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата с идентификатори на
същия етаж-67800.10.726.3.4, под обекта- няма и над обекта 67800.10.726.3.13,
067800.10.726.3.14, ведно с 1.566%, равняващи се на 10.81кв.м. идеални части от
правото на строеж върху терена или общата площ на апартамента- 87.09 кв.м., с
предназначение- жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, състоящ се от
дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, две спални, две бани и тераса,
при продажна цена 4000 лева; продажната цена на един квадратен метър за
горепосочената сделка- 47.80 лв.(24 евро)
и 2. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.1.13, с
административен адрес: гр.Созопол, обл.Бургас, п.с.8130, м.Амчалъци, блок D, ет.2, ап. D207 - Апартамент D207,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.1.13,
разположен на втори етаж на сградата, с предназначение: жилище, апартамент,
брой нива на обекта-1, на площ от 60.25 кв.м., при съседни самостоятелни обекти
в сградата с идентификатори: на същия етаж- 67800.10.726.1.12 и 67800.10.726.1.14;
под обекта 67800.10.726.1.5 и № 67800.10.726.1.4, над обекта 67800.10.726.1.22, ведно с 1.746% идеални
части от общите части на сградата, равняващи се на 12.06кв.м. и ведно със
съответните идеални части от правото на строеж; обща площ на апартамента-
72.31кв.м., с предназначение- жилище, апартамент, брой нива на обекта:1,
състоящ се от антре, дневна с трапезария и кухненски бокс, две спални, две
бани, балкон, при продажна цена от 4000 лева; продажна цена за един квадратен
метър-55 лева(28 евро).
Описаните по-гори имоти са продадени в един и същи ден, с две
последивателни сделки, изповядани от един и същ нотариус, както следва : Нотариален акт№88, том **, рег.№6***, дело№ ***/20**г. и Нотариален акт №**, том **, рег.|№6021, дело
№***/20**г.по описа на нотариус Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на
действие- РС- Бургас и Нотариален акт №**, том **, рег. №6021, дело №***/20**г.
по описа на нотариус Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на действие- РС-
Бургас. Посочва се, че при сключването на двете сделки, ищцовото дружество се
представлявало от бившия управител П. Л. С., освободен като такъв с решение на
Общото събрание, проведено на 28.05.2018г. Решението на ОС е вписано в ТР на 15.06.2018г. – два дни след
сделките.
Излагат се съображения за нищожност поради заобикаляне
на закона - извършените плащания на
цената били в нарушение на Закона за ограничаване плащанията в брой, нищожност
поради противоречие с добрите нрави, нищожност поради липса на съгласие и
нищожност, поради привидност – прикриване на дарение, както и договаряне във
вреда на представлявания в сговор с третото лице-купувач. Набляга се на факта,
че имотите са продадени на цена от по 4000
лева, независимо от квадратурата им и различната цена , на която са предлагани
за продажба на свободния пазар. Горното свидетелствало за пълна
нееквивалентност на насрещните престации, тъй като договорените цени не
покривали дори и себестойността на ,,груб строеж“.
Навежда доводи за наличие на хипотезата на чл.40
от ЗЗД. Посочва, че съгласно клаузата на т.5 от нотариалния акт, ако в
едномесечен срок не се заличали ипотеките върху ,,продадените“.
Ответникът, редовно уведомен с препис от исковата
молба и приложенията и в срока по чл.367 ог ГПК, подава отговор на исковата
молба, с който оспорва предявените искове.
На първо място, ответникът посочва, че закупил от ищеца два апартамента
на цена от 4800лева с вкл.ДДС, а не на
цена 4000лв. Продажната цена била определена в този размер, поради неизпълнение на поети задължения по сключен
между страните предварителен договор от 27.11.2014г. Продавачът не изпълнил
задължението си по раздел 3, т.1.2 и т..1.3, а именно - да извърши довършителни работи и да приеме сграда с Акт
Образец 15, в срок до 30.04.2017г. Твърди, че вписаните на 01.06.2017г. и на 22.12.2017г., ипотеки върху имотите в полза на Юробанк
България, към настоящия момент не били заличени. Поради забавата на продавача и
дължимите по предварителния договор
неустойки, на 28.05.2018г., страните сключили анекс, с който предоговорили
условията на договора и уредили окончателно отношенията помежду си.
Оспорва твърдяната от ищеца порочност на
сключените договори за покупко- продажба. Възразява срещу наведените с исковата
молба доводи, че бившият управител на
дружеството знаел за процедурата по неговото освобождаване като такъв и въпреки
това изповядал сделките. Излага аргументи в тази насока (ТР№3 от 15.11.2013г.,
постановено по Тълкувателно дело №3/2013г., ОСГТК на ВКС).
Посочва, че с протоколно решение на едноличния
собственик на капитала на ,,СВЕТИ ЙОАН РИЗОРТ“ЕООД- Н. Л., с нотариална заверка
на подписа, рег.№116 от 19.01.2017г. на нотариус Линка Чуткина, рег.№600на НК,
с район на действие РС- Несебър, било взето решение дружеството да прехвърли правото на
строеж/правото на собственост върху всички притежавани от него самостоятелни
обособени обекти в ,,Жилищна сграда за сезонно обитаване – сграда 1(блок D, E и F) по преценка на управителя, при условия каквито
намери за добре. Счита, че ако ишецът e имал намерение да осуети възможността на
управителя П. С. да извърши посочените сделки, следвало да предприеме
съответните действия. Навежда доводи, че към настоящия момент, последният
продължавал да бъде управител и на други
дружества, свързани лица с ищцовото (,,Голдън Ренбол“ЕООД, ,,Свети Йоан Ризорт
2“ЕООД). В тази връзка, нямало основание да се приеме, че ответникът и бившият
управител С. знаели за предприетата процедура
по отношение управлението на ,,Свети Йоан Ризорт “ЕООД.
Оспорва твърденията, наведени в исковата молба
относно луксозното обзавеждане на всички
осем апартамента, като посочва, че към датата на продажба, процесните два
апартамента били в състояние на ,,груб строеж“(видно от представения пред
нотариуса констативен протокол по чл.181,ал.2 от ЗУТ).
Излага
становище във връзка с доводите на ищеца за нищожност на сделките поради
противоречие на добрите нрави (пълна нееквивалентност на престациите), както и
наличие на хипотезата за договаряне във вреда на представлявания.
Посочва, че съгласно разпоредбата на чл.9 от ЗЗД,
страните можели свободно да определят съдържанието на договора и да направят
конкретната преценка относно еквивалентността на насрещните престации.
Законодателят допускал продажната цена на един имот да бъде по- ниска от
данъчната оценка. Продажбата на занижени цени нямала отношение към добрите
нрави в обществото. Твърди, че намаляването на цената се дължало на забавата на
продавача и дължимите вследствие на горното неустойки. Към датата на
продажбата- 13.06.2018г., процесните два имота били ипотекирани и на етап
,,груб строеж“. Вписаната санкция(неустойка) в нотариалния акт целяла
компенсация на купувача, в случай, че продавачът не изпълнел задължението си да
вдигне наложените обезпечения, респективно настъпела евикция,. Подчертава, че
към настоящия момент, ипотеките не били заличени.
Навежда доводи, че за наличието на хипотезата на
чл.40 от ЗЗД, следвало да бъдат отчетени два критерия- обективен и субективен.
Съобразно постановеното с ТР№5 от 12.12.2016г.на ВКС, преценката за наличие на
увреждане се извършвала предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен
случай. Предвид горното, проверката за наличието на обективния критерий не се
изчерпвала с установяване на значителна разлика между пазарната и продажната
цена. Твърди, че от субективна страна, страните трябвало да съзнават, че
увреждат представлявания. Намерението за увреждане на третото лице не се
предполагало, а следвало да бъде доказано.
Развива подробни съображения и във връзка с
твърденията на ищеца за нищожност на процесните две сделки поради заобикаляне
на закона. Неизпълнението на посочената разпоредба на чл.3,ал.1,т.1 от Закона
за ограничаване на плащанията в брой водело до налагане на административна
санкция, но не и до нищожност.
Възразява срещу наведените твърдения за нищожност поради липса на съгласие.
Твърди, че към момента на сключване на сделките, управителят на ,,Свети Йоан
Ризорт “ЕООД - П. С. имал представителна власт. В подкрепа на изложеното, цитира ТР№3 от 15.11.2013 г. по тълк. Дело№3/2013г.
на ОСГТК на ВКС.
С подадената допълнителна искова молба, ищецът
поддържа изложеното в първоначалната искова молба, като оспорва наведените от
ответника твърдения.
Оспорва датата на съставяне на представените от
ответната страна писмени доказателства (предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 27.11.2015г., анекс към последния договор от
28.05.2018г., разписки за получени плащания в брой- 3броя от 27.11.2014г.за
сума от 1000евро; от 27.12.2014г., за сума от 1000евро и 20.03.2015г.- 1000евро
). Счита, че горните били съставени единствено за целите на настоящия процес.
Съществуването на предварителен договор
и анекс към не били известни на едноличния собственик на капитала на ищцовото
дружество. Липсвали и осчетоводени суми, постъпили по посочения договор. Излага твърдение за
относителна недействителност на процесните
договори. Последните прикривали договор за дарение, за сключването на
какъвто бившият управител нямал представителна власт. При процесния
предварителен договор не била налице стопанска необходимост и икономическа
изгода за дружеството от сключването му. Със същия се възлагали необосновани
икономически санкции под формата на неустойки при евентуалното му неизпълнение.
Дори хипотетично да се приемело, че ответникът заплатил посочените в представените
разписки суми в общ размер на 3000евро, съгласно договорените клаузи, за
купувача не се предвиждали рискове и задължения. Последният не само придобивал
собствеността върху два луксозни апартамента срещу нереално ниска цена, но и
получавал неследващи му се икономически облаги (неустойки). Намира, че
доказателство за целта на купувача да се облагодетелства и да увреди ищеца, бил
и подписаният анекс към договора. Съгласно последния, представляващия
дружеството и купувачът се споразумели, описаните в предварителния договор
имоти да бъдат продадени, всеки на цена 4000 лева без ДДС, като в случай на
евикция, продавачът дължал неустойка в размер на 50000 лева за всеки
апартамент. Невярно било твърдението в чл.1.1 от анекса, че към момента на под-
писването му- 28.05.2018г., нямало Акт обр.15. Такъв бил подписан на
17.11.2016г. ,т.е. повече от година и половина преди датата на анекса.
Твърди, че съгласно чл.7 от предварителния
договор, задължението на продавача да прехвърли собствеността върху
апартаментите, предмет на договора, възниквало след заплащане на пълната цена.
В конкретния случай, ищцовото дружество било поставено в риск да заплати
неустойка в размер на 600 000лева. В подкрепа на горното, се представяли доказателства (два броя
нотариални покани от други купувачи).
Посочва обстоятелства, касаещи свързаност на лицата- купувачи на
продадените осем апартамента.
С допълнителния писмен отговор, ответникът
поддържа всички доводи, въведени с първоначалния отговор на исковата молба. Оспорва изложеното от ищеца твърдение, че не било
известно на едноличния собственик на капитала, сключването на предварителен
договор и анекс, получаване на суми по
тях, както и включването им в регистъра на сделките. Горното се явявало
ирелевантно за проблематиката на настоящия казус. Излага становище относно
наличието на валидна представителна власт на управителя С. Навежда аргументи в
тази насока. Развива подробни съображения и във връзка с доводите на ищеца за
относителна симулация(прикрит договор за дарение). Посочва, че полагането на
печат под документ от името на юридическо лице, било законово задължение само в
определение случаи. Намира за неоснователни и твърденията за нищожност на сделките, поради посочените от ищеца
пороци. Ответникът твърди, че отказал заплащане на сумата, дължима към момента
на издаване на акт 15, тъй като продавачът не спазил срока, посочен в
предварителния договор. Подчертава се, че купувачът закупил процесните имоти с
цел инвестиция. Известна му била локацията на комплекса, местонахождението,
площта, както и договорената степен на завършеност. Горните обстоятелства
конкретизирали в достатъчна степен инвестиционния интерес от страна на купувача.
Бургаският окръжен съд като прецени, че са налице
положителните процесуални предпоставки за допустимост на предявените искова и не
са налице процесуални пречки за разглеждането им, приема предявените искове за
допустими.
Съдът, като взе пред вид становищата на страните и
събраните доказателства по делото, преценени поотделно и в тяхната съвкупност,
приема за установено от фактическа и правна страна следното:
Производството е по
предявени при условие на евентуалност искове с правно основание, както следва :
искове за прогласяване на нищожност по чл.26, ал.1, предл. 2 от ЗЗД, по чл.26,
ал.1, предл. 2 от ЗЗД, по чл.26, ал.2, предл. 2 от ЗЗД, по чл.26, ал.2, предл. 5
от ЗЗД и по чл.40 ЗЗД от ,,СВЕТИ ЙОАН
РИЗОРТ“ЕООД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. София, район Искър, ж.к.,,Дружба“2, бл.316, вх.А, ап.18,
представлявано от управителя Н. Д. Л., чрез адв.Петър Атанасов- БАК, със
съдебен адрес: гр.Несебър, ул.,,Иван Вазов“№21, ет.2, против М.В.М., ЕГН **********,
с адрес:***, с която се иска да бъде прогласена нищожност на договори за
покупко- продажба на недвижими имоти, сключени с Нотариален акт №**, том **, рег.№ 6***, дело №***/20**г. и Нотариален акт №**, том **, рег.№60**,
дело №***/20**г. по описа на нотариус Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на
действие- РС- Бургас и да се прогласят за недействителни спрямо
ищеца, на основание чл.40 от ЗЗД, договорите за покупко - продажба на недвижими
имоти, сключени с Нотариален акт №**, том **,рег.№6***,
дело№***/20**г. и Нотариален акт №**, том
*, рег.№60**, дело №***/20**г.по описа на нотариус
Цвета Атанасова, рег.№458 на НК, район на действие- РС- Бургас. Претендира се
присъждане на направените по делото разноски.
По делото не се спори, че
в периода от 10.11.2014 год. до 15.06.2018год., ищцовото дружество е
управлявано и представлявано от едноличния собственик на капитала – Н. Л. и П. Л.
С.. Ищецът твръди, а от партидата на търговското дружество в Търговския
регистър се установява при извършена служебна справка от съда, че със заявление
обр. А4рег № 20180611105412, на 11.06.2018год. е извършено вписване рег. №20180615123719, с
което е заличен като управител П. Л. С.. Съдът приема, че с оглед публичността
на информацията, че е подадено заявление обр.А4, може с голяма степен на
вероятност да се предположи, че на свидетеля П. С. е било известно, че е налице
решение за смяната му, независимо, че вписването е извършено едва на
15.06.2018год., в който смисъл са твърденията на ищеца.
Не се оспорва, че
процесните два договора за покупко-продажба, с които ответникът М.М. е закупил
двата процесни имота са част от група от осем сделки, с които са продадени общо
осем имота, собственост на ищцовото дружество, на четири физически лица ,
включително ответника и **** му – П.М., на една и съща дата, при един и същ
нотариус и с поредни номера на нотариалните актове. По всички осем сделки
ищцовото дружество е представлявано от св.П. С., който към датата на сключване
на сделките, съгласно Търговския регистър е имал правото да представлява
ищцовото дружество.
Не се спори по описанието
на имотите и размера на уговорената и платена цена по сделките – по 4800лв. с
ДДС за всеки от двата имота, нито се спори, че данъчната оценка на двата имота
е съответно 26325,10лв. и 23476,60лв. Договорената по предварителен договор, по
твърденията на ответника цена на двата имота е в размер на 54000 евро или
приблизително 105 300лв. /л.83 от делото/, а офертната цена , по твърденията
на ищеца по най-благоприятна оферта е в размер на общо 123873 евро или
приблизително 241552лв. /л.32-33 от делото/. Заключението на вещото лице инж. Чанкинова
е, че пазарната цена на двата апартамента, при отчитане на обезпеченията върху
тях е в размер на 143467 лв. без ДДС . В обобщение на горното , съдът приема за
установено, че пазарната цена на двата имота многократно надвишава продажната
им цена по процесните сделки, като това обстоятелство е било известно както на
страните по сделките, така и на свидетеля П. С., който е представлявал ищцовото
дружество при сключване на сделката. По отношение на ответника този извод се
налага с оглед на твърденията му в отговора на исковата молба, че сключил
предварителен договор за цена 54000 евро за двата апартамента, а по отношение
на представляващия дружеството при сключване на сделката – с оглед на
твърденията му, че в периода след вписването му като управител основната му
дейност е била свързана с продажбата на построените от дружеството имоти,
съответно знаел е офертните цени и цените, на които са се сключвали сделки,
участвал е активно във всеки един от етапите на договарянето и продажбата.
Съдът намира за
неоснователен довода на ответника, подкрепен от свидетеля П. С., че продажната
цена е намалена многократно поради обстоятелството, че върху имотите е имало
вписана ипотека, както и че имотите не са били изградени и въведени в експлоатация в срок. По
собствените му твърдения, ответникът не е загубил интерес от сделката въпреки
наличието на обезпечения и е настоял да се сключи анекс към предварителния
договор, което е станало в деня на протоколното решение за освобождаване на П. С.
като управител, а две седмици по-късно и окончателен договор – две дни след
подаване на заявление обр.А4 за заличаването на П. С. като управител. Ищецът
твърди, а ответникът не оспорва, че П. С. е приятел на ****а на ответника и
двамата се познават добре и поддържат отношения извън тези по закупуване на
апартамента. Не се оспорва, че П. С. е кум на ****а на ответника П.М.. Съдът
намира за неоснователен и довода да е намалена цената поради наличието на
вписани ипотечни задължения, защото разликата между цената по нотариален акт и
пазарната цена е фрапираща, несъобразена с потенциалния риск към момента на
подписване на анекса и окончателния договор и очевидно увреждаща за продавача.
По делото не се събраха
доказателства, от които да се установи по безспорен начин, че към датата на
продажбата посочената цена по договора е постъпила в касата на ищеца. Не се
твърди, че плащане е извършено по банков път. Дори да е реално платена на П. С.
като управител, както се твърди от ответника, отново платеното е в размера на
посочената в нотариалните актове цена – по 4800 лв. на апартамент.
По отношение на
предявените при условие на евентуалност искове за прогласяване на нищожност,
съдът намира, че следва да разгледа същите в последователност, определена от
тежестта на недостатъка , в който смисъл е трайната съдебна практика.
По отношение на иска за установяване на нищожност
поради заобикаляне на закона с правно
основание чл.26, ал.1, предл. второ от Закона за задълженията и договорите,
съдът намира същия за неоснователен със следните аргументи :
Твърди се нищожност поради заобикаляне на закона
- извършените плащания на цената били в
нарушение на Закона за ограничаване плащанията в брой. Съгласно чл.3, ал.1 от
ЗОПБ, Плащанията на територията на страната се извършват само чрез превод или
внасяне по платежна сметка, когато са на
стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв., следователно това ограничение не
засяга плащане на цена от 4800 лв. Ищецът не твърди, че е платена цена в друг
размер, напротив твърди, че процесните продажби прикриват дарение, което
изключва вероятността да е платена по- висока от вписаната цена. Следователно,
при липса на императивна правна норма, която сделката да нарушава не може да се
приеме, че е налице и заобикаляне на закона.
Съдът намира искът за
прогласяване на нищожност поради накърняване на добрите нрави , за основателен
със следните аргументи :
В процесните сделки е налице за пълна
нееквивалентност на насрещните престации, тъй като договорените цени са в пъти
по-ниски както от данъчната оценка и договореното в предварителния договор,
така и от пазарната цена и офертните цени на същите имоти. В допълнение на
горното, в сделките е уговорена необичайно и несправедливо висока неустойка за
неизпълнение на задължението на продавача да заличи тежестите върху имота в
рамките на 30 дни, която неустойка е в размер на 50 000лв., т.е. е над
десет пъти по-голяма по размер от продажната цена.
Според задължителната
практика на ВКС „Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката
противоречи на общо установените нравствено етични правила на морала. Добрите
нрави не са писани и конкретизирани, а съществуват като общи принципи, на чието
нарушаване законодателят е придал правно значение, приравнявайки го по
последица с нарушение на закона, затова вложеният в това понятие смисъл, следва
да се тълкува, че в посочената категория попадат само онези наложили се правила
и норми, които бранят правила, принципи, права и ценности, които са общи за
всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на обществените отношения
като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите страни - такива са
принципите на справедливостта, на добросъвестността и морала в гражданските и
търговските взаимоотношения, намерили израз в отделни правни норми, а целта е
предотвратяване на несправедливо облагодетелстване.“
В настоящия случай не
само цената е многократно по-ниска от пазарната, но договарянето е извършено от
лице, на което е предстояло лишаване от правото да представлява дружеството – П.
С., което е договорило в ущърб на представляваното от него дружество с
ответника, с когото са били в приятелски отношения. От свидетелските показания
на свид. П. С. / л.386-387 от делото/ се установява, че инициативата за
сключване на окончателния договор при тези условия е на ответника, следователно
той също е съзнавал, че така сключената сделка е изключително изгодна за него и
крайно неизгодна за ответника. Пропорциите на несъразмерността на насрещните
престации е такава, че напълно изключва обосноваването й с обичайните търговски
рискове от промяна на търговската конюнктура. Ответникът изрично заяви, че след
като е решил да инвестира в имотите и е сключил предварителен договор е посетил
имота само два пъти, вторият път две години преди сделката. След четиригодишно
бездействие по отношение на сключване на сделка, плащане или промяна на
условията по предварителния договор, в рамките на две седмици се изменя
предварителния договор и се сключва окончателен на десетократно по-ниска цена и
с неустойка в десетократен размер на продажната цена. Горните факти, разгледани
в съвкупност, създават убеждението, че сключените две сделки са сключени по
начин, при условия и на цена, които са в противоречие със справедливостта и
противоречат на добрите нрави. С принципа на справедливостта в гражданските
правоотношения се закриля и защитава всеки признат от нормите на гражданското
право интерес, като се търси максимално съчетаване на интересите на отделните
субекти. Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност в
насрещните престации при двустранните договори може да се приеме за противоречие
с добрите нрави, доколкото те са опредени като граница на свободата на
договаряне, предвидена в чл. 9 ЗЗД.
В същият смисъл са Решение № 223 от 27.03.2009 г. на ВКС по гр.
д. № 6158/2007 г., I г. о., ГК , Решение № 934 от 13.09.2010 г. на ВКС по гр.
д. № 3657/2008 г., IV г. о., ГК, докладчик съдията Бойка Ташева и Решение № 160/14.III.2006
г. по гр. д. № 325/2004 г. на IV Г.О., според което е неморално пълномощникът
да уговаря над четирикратно по-ниска стойност на продавания имот, макар и да е
имал пълномощно да извърши продажбата на купувач и цена, каквито намери за
добре, продажбата е извършена при хипотезата на чл. 40 от ЗЗД - със
споразумяване във вреда на представлявания, като по този начин договорът
накърнява добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, продажбата при тези
условия явно уврежда продавачите, като драстичното разминаване между
уговорената по договора и действителната цена освобождава съда да търси преки
доказателства за наличие на субективния елемент от състава - споразумяване във
вреда на представляваните.
Мотивиран от горното,
съдът приема, че предявеният иск с
правно основание чл.26, ал.1 , пр.3 е основателен и доказан.
С оглед
основателността на иска, съдът не следва да разглежда предявената при условие
на евентуалност претенция.
С оглед уважаването на
предявените искове, съдът намира, че направените от ищеца разноски, доказани в
размер на 1290,50лв., като констатира, че не е представен списък за разноските, направени от ищеца.
Мотивиран от
изложените съображения, Бургаският окръжен съд,
Р Е Ш
И :
ПРОГЛАСЯВА
ЗА НИЩОЖНИ сключените между
,,СВЕТИ ЙОАН РИЗОРТ“ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър, ж.к.,,Дружба“2,
бл.316, вх.А, ап.18, представлявано от управителя Н. Д. Л., чрез адв.Петър
Атанасов- БАК, със съдебен адрес: гр.Несебър, ул.,,Иван Вазов“№21, ет.2, и М.В.М.,
ЕГН **********, с адрес:***, договори за покупко- продажба на недвижими
имоти, както следва: 1. Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
67800.10.726.3.5, с административен адрес :гр.Созопол, обл.Бургас, п.с.8130,
м.Амчалъци, блок F, ет.1, ап.F105-Апартамент
F105, разположен на първи етаж на сградата, с
предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта-1, на площ 59.63кв.м.,
ведно с прилежаща тераса с площ от 16.65 кв.м., при съседни самостоятелни
обекти в сградата с идентификатори на същия етаж - 67800.10.726.3.4, под обекта- няма и над
обекта 67800.10.726.3.13,
067800.10.726.3.14, ведно с 1.566%, равняващи се на 10.81кв.м. идеални части от
правото на строеж върху терена или общата площ на апартамента- 87.09 кв.м., с
предназначение- жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, състоящ се от
дневна с трапезария и кухненски бокс, коридор, две спални, две бани и тераса,
при продажна цена 4800 лева с ДДС и 2. Самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 67800.10.726.1.13, с административен адрес: гр.Созопол,
обл.Бургас, п.с.8130, м.Амчалъци, блок D,
ет.2, ап. D207 - Апартамент D207,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 67800.10.726.1.13,
разположен на втори етаж на сградата, с предназначение: жилище, апартамент,
брой нива на обекта-1, на площ от 60.25 кв.м., при съседни самостоятелни обекти
в сградата с идентификатори: на същия етаж - 67800.10.726.1.12 и
67800.10.726.1.14; под обекта-67800.10.726.1.5 и 67800.10.726.1.4, над обекта 67800.10.726.1.22,
ведно с 1.746% идеални части от общите части на сградата, равняващи се на
12.06кв.м. и ведно със съответните идеални части от правото на строеж; обща
площ на апартамента- 72.31кв.м., с предназначение- жилище, апартамент, брой
нива на обекта:1, състоящ се от антре, дневна с трапезария и кухненски бокс,
две спални, две бани, балкон, при продажна цена от 4800 лева с ДДС , сключени с Нотариален акт № **, том **,, рег. № 6***, дело № ***/20**г.
и Нотариален акт № **, том **, рег.№6***, дело
№***/20**г. по описа на нотариус Цвета Атанасова, рег. №458 на НК, район на
действие- РС- Бургас, поради накърняване
на добрите нрави.
ОСЪЖДА М.В.М., ЕГН **********, с адрес: *** да заплати
на ,,СВЕТИ ЙОАН РИЗОРТ“ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. София, район Искър,
ж.к.,,Дружба“2, бл.316, вх.А, ап.18, представлявано от управителя Н. Д. Л., чрез
адв.Петър Атанасов- БАК, със съдебен адрес: гр.Несебър, ул.,,Иван Вазов“№21,
ет.2, разноски в размер на общо 1290,50лв.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба в
двуседмичен срок от връчването му пред Бургаския апелативен съд .
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: