№ 410
гр. гр.Несебър, 25.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тридесети юни през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20212150101066 по описа за 2021 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.286 от ТЗ, във
връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.
Ищецът “А.М.” ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление: град
***********, представлявано от управителя А.М.Т., твърди в исковата молба, че
ответниците Ю.М.Д., роден на ****г., Код по Булстат ********, и Н.А.Д., родена на
********, Код по Булстат ********, двамата граждани на Р.Ф., с постоянен адрес в
Република България: град *********, са собственици на следния недвижим имот, а именно:
Апартамент **** представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *********,
находящ се на четвърти етаж, със застроена площ от 50,42 кв.м., с адрес: град **********.
Твърди също, че на 20.06.2014г. между ответниците, от една страна в качеството им на
възложители, и “З.Ф.” ЕООД, от друга страна в качеството му на изпълнител, е сключен
договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване.
С този договор ответниците са възложили, а изпълнителят е приел и се е задължил срещу
заплащане да управлява, поддържа и обслужва организационно, технически и
административно съоръженията и обектите за общо ползване, разположени в апартаментен
хотел “******”. Ответниците от своя страна са се задължили да заплащат на изпълнителя
годишна такса за покриване на разходите, свързани с поддръжката и управлението на
общите части в комплекса в размер на 561 евро с включен ДДС. Страните са предвидили
при забава в плащането на годишната такса ответниците да дължат неустойка в размер на
0,5% за всеки ден забава, но не повече от 30% от размера на съответната дължима такса. На
1
18.06.2018г. е сключен Договор за възлагане извършването на дейностите за поддръжка и
управление на жилищен комплекс “А.*”, с който “З.Ф.” ЕООД е възложил на “А.М.” ООД
извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управлението на жилищния
комплекс, както и събирането в брой или по банкова сметка дължимите суми от
собствениците на комплекса за поддръжка и управление, съгласно подписани индивидуални
договори между съответния собственик, от една страна като възложител, и “З.Ф.” ЕООД, от
друга страна като изпълнител, както и събирането на всички други суми, дължими от
собствениците във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в комплекса и
други, неупоменати в договора. За сключването на този договор всички собственици в
комплекса, включително и ответниците, са били надлежно уведомени от страна на “З.Ф.”
ЕООД, като едновременно с него им е била изпратена и банкова сметка с титуляр “А.М.”
ООД, по която да извършват плащанията. В исковата молба се твърди, че от страна на
изпълнителя по договора/ите е било налице пълно и точно изпълнение на поетите
задължения, като е извършвал дейностите по поддръжка на зЕ. площи, поддръжка,
стопанисване и осигуряване ползването на басейна в комплекса, целогодишно извършване
на техническа поддръжка на общите части и съоръженията в комплекса, санитарно-
хигиенно обслужване, заплащането на разходите за електричество, в това число за
осветление, асансьори, басейн, вода в общите части. Ответниците дължат на ищеца суми по
договора, които те не са заплатили в уговорените срокове. Ищецът моли ответниците да
бъдат осъдени да му заплатят следните суми: 1) Ю.М.Д. – сумата в размер на 110 евро,
представляваща половината от незаплатената част от дължимата такса за поддръжка за
2020г., както и сумата в размер на 33 евро, представляваща половината от незаплатената
неустойка за 2020г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от предявяване на
иска; сумата в размер на 280,50 евро, представляваща половината от незаплатената и
дължима такса за поддръжка за 2021г., както и сумата в размер на 84,15 евро,
представляваща половината от незаплатената неустойка за 2021г., ведно със законната лихва
върху главницата, считано от предявяване на иска; 2) Н.А.Д. – сумата в размер на 110 евро,
представляваща половината от незаплатената част от дължимата такса за поддръжка за
2020г., както и сумата в размер на 33 евро, представляваща половината от незаплатената
неустойка за 2020г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от предявяване на
иска; сумата в размер на 280,50 евро, представляваща половината от незаплатената и
дължима такса за поддръжка за 2021г., както и сумата в размер на 84,15 евро,
представляваща половината от незаплатената неустойка за 2021г., ведно със законната лихва
върху главницата, считано от предявяване на иска. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба, подаден от ответниците, на първо място се изразява
становище за недопустимост на исковете, в която връзка изтъква, че договорът от
18.06.2018г. между “З.Ф.” ЕООД и “А.М.” ООД не е по заместване и с него не се прехвърлят
права по договора, сключен между “З.Ф.” ЕООД и ответниците от 20.06.2014г., а и ищецът
от своя страна не твърди да са му прехвърляни права на вземане, че е цедирано в негова
полза вземане, дори и бъдещи вземания, или че е в договорни отношения с ответниците.
Същевременно за тези обстоятелства подчертава, че липсват доказателства. Всичко това
2
означавало, че ищецът нямал правен интерес да предявява претенции срещу ответниците,
като той дори не е представител на “З.Ф.” ЕООД, с когото ответниците са договаряли, което
следва да има за последица прекратяване на производството и връщане на исковата молба.
Излагат се доводи за нередовност на исковата молба, тъй като ищецът не е посочил
основанието на претендираните от него суми и периодите, за които се отнасят, както и
качеството, в което ги претендира срещу всеки от ответниците. По същество на спора се
заявява оспорване на исковете по основание и размер. При сключването на процесния
договор ответниците са били заблудени, че придобитият от тях самостоятелен обект се
намира в жилищен комплекс от затворен тип и сключването на договор по чл.2 от ЗУЕС е
задължително, но сградата, в която се намира жилището им, не е част от такъв комплекс,
нито за нея е издаден Акт обр. 16 и Удостоверение за въвеждане в експлоатация, нито такива
документи могат да бъдат издадени. С това ответниците обосновават твърдението си, че
процесният договор е нищожен като посочват две основания за нищожността – липса на
основание и невъзможен предмет. Твърди се, че на 15.10.2020г. ответниците са платили
сумата в размер на 300 евро, като същата сума от 300 евро са заплатили и на 27.04.2021г.,
като и двете плащания са извършени в полза на “З.Ф.” ЕООД. Излагат се и причините,
поради които не са платили цялата дължима от тях сума за 2020г., а именно, че не са могли
да ползват имота си в апартаментен хотел “А.*”, както и да пребивават в сградата по
независещи от тях причини, това не са сторили и другите собственици, което е имало за
последица, че комплексът не е функционирал, докато през 2021г. е било предвидено той да
функционира от средата на годината и по време на летния сезон. Затова ответниците са
избрали да платят тези суми за двете години, които те считат, че съответстват на ползваните
от тях услуги. На 29.06.2021г. пък ответниците са уведомили “З.Ф.” ЕООД, че прекратяват
едностранно договора им от 20.06.2021г., оттеглят поръчката и правят отказ от изпълнение.
Оспорват се твърденията на ищеца за изпълнение на твърдените от него дейности. Молят за
отхвърляне на исковете като неоснователни и недоказани.
В съдебно заседание ищецът се представлява от законния си представител, както и
от процесуален представител, който заявява, че поддържа предявените искове и моли за
тяхното уважаване като основателни и доказани. Представя писмени бележки, в които
заявява, че е налице валидна облигационна връзка между „А.М.“ ООД, от една страна, и
двамата ответници, от друга страна, като процесният договор за управление и поддръжка на
жилищния комплекс „А.*“ е обвързвал страните от 18.06.2018г., когато „А.М.“ ООД е
сключил договор със „З.Ф.“ ЕООД, който договор има за предмет прехвърляне на
правоотношение като в една част има характеристика на договор за заместване в дълг, тъй
като съчетават правилата на цесията и на заместването в дълг. Ответниците от своя страна
са дали съгласието си за това заместване в дълг още със сключването от тяхна страна на
договора със „З.Ф.“ ЕООД и по силата на чл.16 от същия, и който договор не е сключен с
оглед личността на изпълнителя. Както изпълнението на дейностите през претендирания
период, така и направените разходи за тяхното извършване се доказват от комплексната
експертиза, извършена по делото, като освен това изпълнението, изразяващо се в дейности
3
по управление и поддръжка на комплекса, се установява и от гласните доказателства,
включително и от свидетелите, разпитани по искане на ответниците. С отделно писмено
становище взема отношение по отговора на исковата молба, като посочва, че именно „А.М.“
ООД, който твърди, че е страна по спорното материално правоотношение, е активно
легитимиран по иска. Ответниците дължат плащане именно на ищеца съгласно уговореното
в договора, сключен между двете дружества, който е бил съобщен на ответниците по е-мейл
адресите и на които за целите на плащането им е предоставена банковата сметка с титуляр
„А.М.“ ООД, по която да извършват плащанията, както и на основание упълномощаването
(чл.26 от ТЗ) от страна на „З.Ф.“ ЕООД. Ищецът предявява свои права в процеса и не се
явява процесуален представител на това дружество, с което ответниците са договаряли.
Отбелязва, че договорът между „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД от 18.06.2018г. има за предмет
бъдещи вземания като годишни такси, които са определени по размер, а дължимите
плащания са с уговорен падеж. По отношение на довода на ответниците за нищожността на
сключения от тях договор поради невъзможен предмет, отбелязва, че в исковата молба не се
твърди комплексът да представлява жилищен такъв от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 от
ДР на ЗУЕС, както и че с оглед свободата на договаряне не съществува пречка етажните
собственици да сключват договори, с които да уреждат отношенията във връзка с
управление и поддържане на общите части на Етажната собственост, след като с договорите
не се създават други органи на управление извън предвидените в ЗУЕС. Този договор
съчетава елементи на договор за поръчка (организация на вътрешния ред, организиране и
управление на платени услуги) и на договор за изработка (техническа поддръжка,
осигуряване на охрана в комплекса, организиране на почистване и санитарно-хигиенна
поддръжка), поради което договорът не е сключен на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС, който
предвижда единствено управление на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. Освен това, наред с общите
части, договорът има за предмет и обектите и съоръженията в комплекса, каквито са
басейна, зЕ. площи, детските площадки, т.е. с него не се цели забранен от закона резултат.
Обстоятелството, че сградата не е въведена в експлоатация, не прави договора нищожен
поради липса на предмет, и който факт се явява ирелевантен след като сградата и
самостоятелните обекти в нея действително се обитават от етажните собственици по
предназначение и за която цел се извършват от ищеца дейностите по управлението и
поддръжката. Признава се за извършите от ответниците плащания на 15.06.2020г. на сумата
в размер на 300 евро и на 27.04.2021г. на сумата в размер на 300 евро, но тези плащания са
отнесени към по-старото задължение, а именно таксата за 2019г. с неплатен остатък от 260
евро, като с останалите 40 евро е погасено част от задължението им за 2020г., в резултат на
което дължимата от тях такса за 2020г. е продължила да бъде в размер на 520 евро. Друга
част от задължението на ответниците за таксата за 2020г. е погасено с плащането на другите
300 евро от 27.04.2021г., по който начин неплатеният остатък от нея продължава да е в
размер на 220 евро. Посочват се дейностите, извършени от ищцовото дружество в комплекса
през 2020г., за които то е направило разходи, а именно: закупена и монтирана
противопожарна алармена система в общи части на сградата, изградена пътека за инвалиди
4
и детски колички, монтиран душ до басейн, пуснат в експлоатация и сондаж и свързването
му към поливната система, цялостна обработка на сграда и територия на комплекса за
насекоми, цялостна профилактика на поливната система, преправяне на всички прозорци в
общите части на сградата с възможност за вертикално отваряне, фиксиране на кошчета за
боклук, монтиране на нови железни входни врати, закупена и монтирана стълба,
реконструкция на две шахти, преместено ел. табло на безопасно и удобно място, изработена
пътека и площадка от щампован бетон. В договора не е предвидено освобождаване на
ответниците от заплащане на дължимите от тях такси поради обстоятелството че не ползват
самостоятелния си обект и не пребивават в комплекса през съответния годишен сезон.
Отрича се ответниците да са изпращали, респ. да е получавано, уведомление, че оттеглят
поръчката си и се отказват от сключения от тях договор, каквото уведомление с такова
съдържание дори не е приложено към отговора на исковата молба, а освен това
уведомлението, което е изпратено на е-мейл адрес, който не е на ищеца, е от 29.06.2021г.,
т.е. след като са настъпили падежите на дължимите годишни такси за 2020-а и 2021-а
години. Наред с това ответниците са неизправна страна по договора, поради което не
разполагат с правото да развалят едностранно действието на договора, в резултат на което
тяхното изявление в тази насока, направено с отговора на исковата молба, не би могло да
има за последица прекратяване действието на договора поради развалянето му. Уговорената
в договора неустойка не е прекомерна, тъй като е с определен размер и предел.
Ответниците не се явяват в съдебно заседание, представляват се от упълномощени
адвокати, които заявяват, че поддържат отговорите на исковата молба, включително и
довода за нищожността на сключения от ответниците договор предвид, че комплексът не е
жилищен такъв от затворен тип, изпълнителят няма качеството на инвеститор, а таксата за
управление и поддръжка е уговорена в нарушение на чл.51 от ЗУЕС. В представените
писмени бележки, а и в друго тяхно писмено становище, представено в хода на делото,
пресъздават и развиват доводите си в отговора на исковата молба, като освен това вземат
отношение по събраните в хода на съдебното дирене доказателства, като изразяват
становище, че заключението по изготвената по делото експертиза не доказва изпълнение на
дейностите по управление и поддръжка в комплекса, както и разходите за това, не се
установява и какви дейности засягат сградата, в която се намира жилището на ответниците,
а показанията на разпитания свидетел, воден от ищеца, не следва да се кредитират, тъй като
не могат да бъдат приети за верни твърденията му, че същият е назначен от ищеца като
охранител, както и е заинтересован от изхода на делото. Моли за отхвърляне не исковете.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 04.03.2013г. между „П.Х.“ ЕООД, от една страна в качеството му на продавач,
и Ю.М.Д. и Н.Д., от друга страна в качеството им на купувачи, е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който продавачът се е
задължил да продаде на купувача следния свой собствени недвижим имот, а именно:
5
Апартамент *** на площ от 50.42 кв.м., на четвърти етаж, ведно с 1.152% идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 8 кв.м., и правото на строеж, находящ се в
АПАРТАМЕНТЕН ХОТЕЛ „******“ с бирария, апартаменти и студия, който ще бъде
построен в Поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град *******, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния
директор на АГКК, с адрес на поземления имот: град С.В., местност „К.“, с площ на имота
по кадастрална схема 2965 кв.м., за продажна цена от 40 052 евро. Продавачът се е задължил
да прехвърли с нотариален акт собствеността върху недвижимия имот не по-късно от 180
дни след завършване на сградата и не по-рано от окончателното изплащане на договорената
продажна цена в пълен размер. Владението се предава едновременно с прехвърлянето на
собствеността. Съгласно чл.10 от предварителния договор, купувачите са се задължили
едновременно с подписване на нотариален акт да подпишат и приложения към него договор
за поддръжка и управление на комплекса при определена годишна такса за обслужване в
размер на 8 евро без включен ДДС за квадратен метър. В случай, че купувачите откажат да
сключат с продавача или с посочено от него трето лице отделен договор за допълнително
обслужване и поддръжка на комплекса, продавачът има право да откаже да му прехвърли с
нотариален акт собствеността върху недвижимия имот до момента на подписване на
договора за допълнително обслужване и поддръжка, като това не може да се счита за случай
на неизпълнение от страна на продавача.
По силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.06.2014г.,
обективиран в нотариален акт № ***, том III, рег.№ ****, дело № ***/2014г. на нотариус
Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на Несебърския районен съд, по който договор
ответниците Ю.М.Д. и Н.А.Д. имат качеството на купувачи, двамата са придобили правото
на собственост върху следния недвижим имот, а именно: Апартамент **** находящ се на
четвърти етаж (кота +8.40), със застроена площ 50,42 кв.м., като площта на апартамента
ведно с прилежащите му общи части възлиза на 58,42 кв.м., представляващ Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *********, с адрес на имота: град С.В., местност „К.“,
апартаментен хотел „А.*“, етаж 4, ап.57, с предназначение на самостоятелния обект:
Жилище, апартамент; брой нива на обекта: 1, с площ по документ 50,42 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти: на същия етаж – ******.1.58 и ******.1.56, под обекта – ******.1.38,
над обекта – ******.1.76, ведно с прилежащите му 1.152%, равняващи се на 8 кв.м., идеални
части от общите части на апартаментен хотел „******“, със застроена площ от 891 кв.м., с
разгъната застроена площ от 5 315,16 кв.м., представляващ самостоятелна сграда с
идентификатор ******.1, по кадастралната карта и кадастралните регистри на град *******,
одобрени със Заповед № РД-18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, последно
изменение със Заповед № КД-02-1965/06.12.2013г. на Началника на СГКК-Бургас, с адрес на
имота: град *******, местност „К.“, апартаментен хотел „А.*“, с брой етажи: 6, с
предназначение: апартаментен хотел, изграден съгласно одобрените на 14.03.2012г.
технически инвестиционни проекти и издадено Разрешение за строеж № 22 от 15.03.2012г.
на Главния архитект на Община Несебър, в поземлен имот с идентификатор ****** по
кадастралната карта и кадастралните регистри на град *******, одобрени със Заповед № РД-
6
18-48/03.10.2005г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота град С.В., местност
„К.“, с площ 2 965 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на
трайно ползване: „за курортен хотел, почивен дом“, ведно със съответния процент идеални
части от правото на строеж върху поземления имот.
В деня на сключване на прехвърлителната сделка – 20.06.2014г., е сключен и
Договор за управление, поддръжка и обслужване на съоръжения и обекти за общо ползване,
с нотариална заверка на подписите рег.№ 3676 от 20.06.2014г. на нотариус Линка Чуткина с
рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по силата на който договор
възложителите Ю.М.Д. и Н.А.Д. като собственици на гореописания имот, от една страна, са
възложили, а „З.Ф.“ ЕООД, ЕИК ********, от друга страна в качеството му на изпълнител, е
приел и се е задължил да поддържа и обслужва съоръженията и обектите за общо ползване в
недвижимия имот, върху който е изградена сградата от жилищния комплекс „******“, а
именно поземлен имот с идентификатор ******, както и на всички изградени в имота:
съоръжения на инженерната инфраструктура, трайни подобрения, развлекателни обекти и
съоръжения за общо ползване и други. Дейностите по управление, поддръжка, обслужване
организационно, технически и административно на съоръженията и обектите за общо
ползване, находящи се в поземления имот, обхващат: обслужване и техническа поддръжка
на съоръженията на инженерната инфраструктура, в т.ч. поддръжка на техническите и
комуникационни трасета, находящи се на територията на жилищния комплекс
(електрически, водопроводни и канализационни инсталации, слаботокови инсталации за
кабелна ТВ и телефони, и други) и отстраняване на евентуални повреди по тях, поддръжка
на вътрешно комплексните транспортни пътища, алеи, места за паркиране, тротоарни и
пешеходни алеи, и извършване на евентуални ремонти по тях; обслужване и техническа
поддръжка на главните линии на всички видове инсталации, находящи се в сградата, и
централните им уредби; поддържане хигиената и честотата на имота, детските и спортните
площадки и игрища, общите пространства за отдих около басейните и заведенията за
хранене и развлечения в комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в
сградата (без задължения за сметосъбиране и сметоизвозване, което е задължение на
общинските фирми за честота); управление, обслужване и техническа и хигиенна
поддръжка на външните водни съоръжения (басейните и други), находящи се в комплекса;
поддържане на парковите места, зЕ. площи и дървесната растителност в имота;
организиране и управление на външната и вътрешната охрана на имота и сградата, в т.ч.:
организиране на пропускателен режим, осъществяване на външна целогодишна охрана,
осъществяване на охраната и реда по отношение ползването на съоръженията и обектите за
общо ползване в комплекса и други; организиране и управление на плащанията, свързани с
ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в имота (в т.ч.: външно алейно и
градинско осветление, поддръжка и хигиенизиране на външните водни съоръжения,
поддръжка и осветление на детските и спортните площадки и игрища, вода за поливане на
зЕ. площи, и други) и общите части в сградата (осветление за стълбища и коридори).
Дейностите по управлението, поддръжката и обслужването, в договора е предвидено
7
изпълнителят да осъществява със свои сили или чрез избрани от него квалифицирани за
целта подизпълнители. Възложителите имат право да упражняват правото си на собственост
върху самостоятелния обект в сградата, находяща се в жилищен комплекс „******“, в пълен
обем, при същите условия и правото на неограничено ползване върху обекта ще имат и
неговите гости, както и да ползват след като са заплатили изцяло всички дължими годишни
такси за поддръжка, и евентуално неустойки, и лихви за забава върху тях, безплатно общите
пространства за отдих в имота, външните водни съоръжения (басейни и други) и
съоръженията към тях (шезлонг, чадър и други), развлекателните обекти и съоръжения на
територията на жилищния комплекс, в т.ч. детските площадки, спортните игрища и други.
Основното задължение на възложителите е да заплащат на изпълнителя годишна такса в
размер на 561 евро по конкретно посочена в договора банкова сметка, а в случай на
последваща промяна на банковата сметка на изпълнителя, същият е длъжен да уведоми
възложителите своевременно за тази промяна. Наред с това те са се задължили да заплащат
пропорционално на притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата, в
случаите на непредвидени разходи, свързани с отстраняване на извънгаранционните
ремонти и аварии или повреди на общи инсталации, оборудване, уредби или други дейности
по обектите части на сградата, да заплащат всички необходими (неотложни) разходи във
връзка с осигуряване на техническата изправност на сградата и на съоръженията на
инсталациите в нея, с оглед запазване на здравето и безопасността на живущите в нея, и да
заплащат всички разходи, необходими за капитален ремонт на сградата, съоръженията и
инсталациите в нея, които представляват общи части. Предвидено е в случай на забавяне на
изплащането на уговорената годишна такса, изпълнителят да има право да ограничи достъпа
на възложителите до всички развлекателни обекти и съоръжения за общо ползване и отдих,
в т.ч.: детските и спортните площадки, общите пространства за отдих около басейна,
басейна, зоните за отдих в имота и други. Договорът е сключен за неопределен срок.
Отговорността на възложителите в случай на забава в плащането на годишната такса и на
направените и планирани разходи за поддръжка е ангажирана в зависимост от периода на
забавата. Така при забава след 01-и юни е предвидено те да заплащат неустойка в размер на
0,5% за всеки ден забава, но не повече от 30% от размера на дължимата такса и разход, а при
продължаващо неплащане изпълнителят е в правото си да откаже на възложителите правото
на ползване на всички обекти и съоръжения за общо ползване в имота, както и да
преустанови ангажиментите си към тях.
За жилищната сграда, изградена в Поземлен имот с идентификатор ******, и в
която се намира самостоятелният обект, собственост на ответниците, е съставен на
28.05.2016г. Констативен акт заустановяване годността на приемане на строежа (Акт обр.
15), в който строежът е посочен като Апартаментен хотел, а собственик на поземления имот
– „П.Х.“ ЕООД.
На 18.06.2018г. между „З.Ф.“ ЕООД, от една страна в качеството му на
възложител, и ищецът „А.М.“ ООД, от друга страна в качеството му на изпълнител, е
сключен договор, с който възложителят е възложил на изпълнителя, а изпълнителят се е
8
съгласил срещу възнаграждение да извършва възмездно (срещу възнаграждение) всички
необходими дейности за поддръжка и управление на жилищен комплекс с търговско
наименование „А.*“, представляващ самостоятелна сграда с идентификатор ******.1,
изградена в поземлен имот с идентификатор ******, с адрес: град С.В., местност „К.“;
възложил му е да събира в брой, като регистрира плащанията със свой касов апарат или по
банкова сметка от собствениците всички дължими суми за поддръжка и управление в
комплекса, съгласно подписаните индивидуални договори между съответния собственик
като възложител и мениджъра (възложителя по този договор), като изпълнител, както и
всички други, дължими от собствениците и обитателите на комплекса във връзка с
поправки, ремонти, плащане на общите разходи в комплекса и други, неупоменати.
Възложителят се е задължил да предостави на изпълнителя пълномощно, с което
изпълнителят да се легитимира пред собствениците. И този договор е сключен за
неопределен срок. В изпълнение на договора изпълнителят се е задължил да организира
следните неизчерпателно посочени дейности: да организира вътрешния ред и сигурността в
комплекса, да извърши необходимото за запознаване на собствениците с приетия правилник
на вътрешния ред в комплекса; да поддържа техническите и комуникационни трасета,
находящи се на територията на жилищния комплекс (електрически, водопроводни и
канализационни инсталации, слаботокови инсталации за кабелна ТВ и телефони, и други) и
отстранява евентуални повреди по тях; да поддържа вътрешно комплексите транспортни
пътища, алеи, места за паркиране, тротоарни и пешеходни алеи, и извършва евентуални
ремонти по тях; да осигури обслужване и техническа поддръжка на главните линии на
всички видове инсталации, находящи се в сградата, и централните им уредби; да осигури
поддържане на хигиената и чистотата в имота, детските и спортните площадки и игрища,
общите пространства за отдих около басейните и заведенията за хранене и развлечения в
комплекса, паркоместата, стълбищната клетка и коридорите в сградата (без задължения за
сметосъбиране и сметоизвозване, което е задължение на общинските фирми за чистота); да
осигури управление, обслужване и техническа и хигиенна поддръжка на външните водни
съоръжения (басейните и други), находящи се в комплекса; да осигури поддържане на
парковите места, зЕ. площи и дървесната растителност в имота; да организира и управлява
външната и вътрешната охрана на имота и сградата, в т.ч.: организиране на пропускателен
режим, осъществяване на външна целогодишна охрана, осъществяване на охраната и реда
по отношение ползването на съоръженията и обектите за общо ползване в комплекса и
други; да осигури организиране и управление на плащанията, свързани с ползването на
съоръженията и обектите за общо ползване в имота (в т.ч.: външно алейно и градинско
осветление, поддръжка и хигиенизиране на външните водни съоръжения, поддръжка и
осветление на детските спортни площадки и игрища, вода за поливане на зЕ. площи и други)
и общите части в сградата (осветление за стълбища и коридори); да осъществява връзка със
собствениците на обектите; да води необходимата документация във връзка с комплекса и
неговата поддръжка. Изпълнителят има право да наема работници, сътрудници и
консултанти за извършване на дейностите като урежда отношенията си с тях самостоятелно,
на своя отговорност и за своя сметка, както и да събира в брой или по своя банкова сметка
9
сумите, които се дължат от собствениците съгласно сключените с възложителя по договора
индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекса. В договора изрично е
уговорено, че всички индивидуални договори за поддръжка и управление на комплекса,
които са сключени между възложителя по този договор, са неразделна част от него,
преподписани от страните, се скрепват към това приложение. Всички индивидуални
договори за поддръжка и управление на комплекса, които бъдат сключени за бъдеще време,
също стават неразделна част от настоящия договор и се описват в ново приложение към
него.
В изпълнение на задълженията си по този договор, на 18.11.2020г. „З.Ф.“ ЕООД е
упълномощил, по силата на пълномощно с нотариална заверка на подписите, „А.М.“ ООД
със следните права: да уведоми всички собственици на самостоятелни обекти в комплекси с
търговски наименования „А.*“, „А.*“ и „А.*“, находящи се в град С.В., местност „К.“, за
сключения между двете дружества договор за възлагане дейностите за поддръжка и
управление на жилищните комплекси, че с него „З.Ф.“ ЕООД е възложил на „А.М.“ ООД
извършването на всички необходими дейности по поддръжка и управление на жилищните
комплекси, както и събирането на дължимите суми за поддръжка и управление от
собствениците във всеки от посочените комплекси. Във връзка с упражняването на правата
по пълномощното упълномощеното лице има право да подпише и изпрати уведомления или
да изпрати вече изготвено и подписано от „З.Ф.“ ЕООД уведомление до всички собственици
на самостоятелни обекти в трите комплекса. Упълномощен е да събира в брой или своя
банкова сметка от всички собственици дължимите за 2018г. суми за поддръжка и
управление на всеки един от посочените по-горе комплекси, съгласно подписани
индивидуални договори между съответния собственик като възложител и „З.Ф.“ ЕООД като
изпълнител, както и да събира всички други суми, дължими от собствениците и обитателите
на съответния комплекс във връзка с поправки, ремонти, плащане на общи разходи в
комплекса, комунални разходи и други. Изрично е упоменато в пълномощното, че
упълномощеното лице във връзка с упражняване на предоставените му права има право да
изпраща покани за доброволно изпълнение, заявления за издаване на заповеди за
изпълнение, както и искови молби. Друго такова пълномощно с идентично съдържание и
пак с нотариална заверща на подписите е съставено и на 19.10.2021г., в което е добавено
само, че пълномощникът има право да събира дължимите от собствениците в комплекса
суми за поддръжка и управление и за 2019-а, 2020-а и 2021-а години.
На 18.06.2018г. „З.Ф.“ ЕООД е уведомил всички собственици по електронните
пощи, че всички права и задължения, поети от дружеството по силата на сключените с
етажните собственици индивидуални договори по обслужването и събирането на средствата
за обслужване на комунални разходи, са предадени на „А.М.“ ООД, като им е предоставил
телефони и адрес на кореспонденция с това дружество.
Ново уведомление до собствениците на апартаменти в комплекси „А.*“, „А.*“ и
„А.*“ в к.к. Е. в град С.В., е изпратено от „З.Ф.“ ЕООД и на 17.10.2020г., с което
потвърждава сключения между двете дружества договор и че „А.М.“ ООД извършва всички
10
дейности по управлението и поддръжката в комплексите, както и че в полза именно на това
дружество следва да се извършват плащанията на дължимите от собствениците суми, по
силата на сключените от тях индивидуални договори. Потвърдени са и банковите сметки,
които са им посочени по-рано, с титуляр „А.М.“ ООД, по които да се превеждат дължимите
суми, отново им е указано, че следва да се обръщат именно към това дружество, чрез
законния му представител, за всички въпроси, свързани с управлението и поддръжката в
комплексите.
На 15.06.2022г. ответникът Н.А.Д. е заплатила в полза на „З.Ф.“ ЕООД като е
превела по банковата сметка, посочена в договора, сключен от ответниците, сумата в размер
на 300 евро, а на 27.04.2021г. този ответник е заплатил в полза на „З.Ф.“ ЕООД още 300
евро, който като основание за плащанията в преводните документи е посочил „годишна
такса поддръжка за 2017г.“.
Непосредствено след второто плащане, на 28.04.2021г. „А.М.“, чрез пълномощник и
с изпратено писмо по е-мейл адреса на ответниците, им е указал, че следва занапред
плащанията следва да се извършват в полза на „А.М.“ ООД, както и че извършените от сега
нататък плащания от тях в полза на „З.Ф.“ ЕООД няма да се отнасят и да се считат като
погасяване на паричните им задължения, произтичащи от сключения от тях договор. Като
приложения към това писмо на ответниците отново са им изпратени договора между „З.Ф.“
ЕООД и „А.М.“ ООД, пълномощното от „З.Ф.“ ЕООД, с което упълномощава „А.М.“ ООД,
както и изпратеното им по-рано уведомление от „З.Ф.“ ЕООД, в която е посочена банковата
сметка на „А.М.“ ООД, по която да превеждат дължимите от тях суми.
На 29.06.2021г. ответниците Н.А.Д. и Ю.М.Д. са отправили до „З.Ф.“ ЕООД
известие, с което заявяват, че прекратяват сключения между тях договор от 20.06.2014г. на
основание чл.19 от същия. Като причини за прекратяването са изброили липсата на
обещаното удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, неинсталирана
противопожарна система, липсата на контрол на достъпа и външна охрана, нанесени в
жилището им щети в резултат от теч от покрива на сградата. Като причина са посочили и
липсата на договор, сключен от „А.М.“ ООД за доставка на електроенергия и вода, което е
довело до необосновано увеличение от страна на това дружество на сумите, които се
събират от него за електроенергия.
На 15.07.2021г. „А.М.“ ООД е уведомил ответниците за размера на дължимите от
тях суми за таксите поддръжка за 2020г. и 2021г. на начислените неустойки, както и за
сумите, които се претендират от тях за консумирана в жилището им електроенергия за
месеците януари и септември 2018г., август, септември и октомври 2019г. и август 2020г.
(общо 22,12 евро), както и за консумирана вода за имота им за периода от 08.08.2019г. до
08.10.2019г. – 1,84 евро. Поканил ги е да заплатят посочените в писмото, изпратено по
електронната поща, суми.
От заключението по назначената и извършена по делото комплексна съдебно-
икономическа и техническа експертиза, които вещите лица заявяват в съдебно заседание при
изслушването им, че поддържат, се установява, че комплекс „******“ се поддържа
11
целогодишно. Поддържа се технически изправен асансьор, зЕ. площи са добре аранжирани и
поддържани дървета, храсти и цветя. Хигиената в комплекса е в отлично състояние.
Поддържа се изправна пожарогасителна система. Има открит басейн, който работи през
топлите месеци в годината. Монтиран е душ до басейна. Комплексът има видеонаблюдение
и се охранява. Комплексът е снабден с вода, канализация и електричество. Изградена е
пътека за инвалиди и детски колички. Създадени са удобства и комфорт на обитателите.
Налице са дейностите, за които са извършвани разходи през двете календарни години.
Общият размер на отчетените от „А.М.“ ЕООД приходи в счетоводството му за 2020г. и за
2021г. е в размер на 421 154,89 лева, от които приходи от такса поддръжка за 2020г. –
236 239,90 лева, приходи от такса поддръжка за 2021г. – 182 283 лева, и такса поддръжка,
услуги 2019г. – 2 631,79 лева, а извършените от дружеството разходи във връзка с
поддръжката и управлението на „В.А.“ са по повод сключени договори с трети лиха
(съконтрахенти) и за възнаграждения по трудови договори (сключени с работници, заемащи
длъжности управител, организатор стопански дейности, чистач/хигиенист, работник
поддръжка на сгради, градинар, домакин). Извършените разходи от „А.М.“ ЕООД за
поддръжка и управление на В.А. за 2020г. са в размер на 107 490,48 лева, от които 54 633,64
лева – разплащане с външни лица за ползвани услуги и доставени стоки, и 52 856,84 лева –
разходи за заплати и осигуровки, а извършените разходи от „А.М.“ ЕООД за поддръжка и
управление на В.А. за 2021г. са в размер на 216 908,04 лева, от които 125 918,13 лева –
разплащане с външни лица за ползвани услуги и доставени стоки, и 90 989,91 лева – разходи
за заплати и осигуровки. Така общата сума по разходите за двете календарни години възлиза
в размер на 324 398,52 лева.
Изслушано в съдебно заседание вещото лице Т. С. уточнява, че счетоводството на
ищцовото дружество се води общо за всички комплекси, стопанисвани от него, както и че
разликата в разходите за двете календарни години, които за 2021г. превишават двойно тези
за предходната 2020г., се дължи основно на увеличените разходи за електроенергия и за
вода, за поддръжка на градините, общите части и басейна, като от счетоводството не може
да бъде установено каква част от разходите са извършени (отнесени) конкретно за „******“
доколкото не са водени отделни счетоводства. Дружеството не е длъжно по Закона за
счетоводството да води аналитичност на различните си обекти както в приходната, така и в
разходната част по обекти. Вещото лице Ж. Е. пък посочва, че именно през 2021г., когато
самите пазарни цени на стоките и услугите вече са били завишени, е закупена нова
пожарогасителна система, допълнително е изграден душ на басейна, пътеката за инвалиди и
за детски колички, чието изграждане е било наложително заради по-големия наклон на
терена – прилежащата площ на „******“. Закупените вещи са налични и са осчетоводени
във фактурите за тях, за сумите по които фактури са извършвани и плащания.
Свителелят П.А.М., който твърди в показанията си, че е ангажиран в дейностите в
комплекса, в който пребивава целогодишно, като помага при озеленяването, почистването,
поддръжката на басейна и осъществява функции по охрана, потвърждава за извършваните
дейности през 2020г. и 2021г., включително и за изградените алея и душ до басейна, за
12
поддържането на незастроената част около сградата, включително и басейна, както и в
самата сграда, за които дейности се наемат работници. Посочва, че комплексът е ограден с
метална ограда от ковано желязо, а влизането в сградата се осъществява от етажните
собственици с помощта на чип, охраната, освен чрез обхождане, се осигурява и осъществява
посредством камери за видеонаблюдение. Заявява за извършен ремонт на покрива през
2020г., както и че на търговци се възлагат извършването на определени дейности, свързани с
поддръжката, като например поддържането на асансьора, който работи целогодишно,
разходите за които се заплащат от „А.М.“ ООД. Това дружество заплаща и разходите за
електрическа енергия и вода, но не само на общите части, но и за консумираните в
отделните жилища, като за целта събира средствата от собствениците отделно от
договорените такси за поддръжка, като измерването на количеството потребени ток и вода в
жилищата се извършва посредством контролни уреди. Ищецът извършва освен ремонтни
дейности в сградата, и такива в жилищата, по молба на съответните собственици. През
2020г. поради ограничения брой посетители в комплексите, басейнът, разположен във
„******“ не е функционирал с цел да се спестят излишни разходи, като на обитателите на
този комплекс е била осигурена възможност да ползват басейна и шезлонгите около него,
находящ се в съседните комплекси „А.*“ и „А.*“.
По делото, в качеството й на свидетел по искане на ответната страна, е разпитана
и Л.Р., притежаваща жилище в комплекс „А.*“, от чиито показания се установява, че
ответниците Ю.Д. и Н.Д. не са пребивавали в комплекса през 2020-а и 2021-а години. Тя
също потвърждава за изградените през това време от ищцовото дружество и с негови
средства вход и алея за инвалиди и детски колички, както и на душ около басейна. Твърди
за засадени цветя, както и че никой от собствениците не е възразявал за видовете дейности,
извършени от ищеца, нито относно качеството на работата, никой не е отправял писмени
оплаквания, както е прието те да се отправят. Собствениците, заплатили задълженията си,
имат право да ползват асансьора в сградата посредством чип. Също заявява за ремонта на
покрива и причините, които са наложили извършването му през 2020г., като заявява същите
причини, които са наложили живущите в комплекса да ползват басейните в съседните
комплекси. Твърди, че на територията на комплекса няма изградено осветление, но през
летния сезон през тъмната част на денонощието той се осветява, както и че охраната се
осъществява основно чрез поставени камери за видеонаблюдение, също изградени от „А.М.“
ООД след като управител на това дружество е станал А.М.Т. (07.07.2020г.).
При така установеното от фактическа страна съдът направи следните правни
изводи:
Съгласно общия принцип за разпределение на доказателствената тежест, всяка от
страните следва да ангажира доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните
за нея факти. Предвид характера на предявените искове за осъждането на ответниците да
заплатят на ищеца дължими по договора между тях парични суми и предвид
разпределението на доказателствената тежест в настоящото производство, ищецът следваше
да докаже наличие на валидна облигационна връзка с твърдените права и задължения на
13
страните, фактът, че е изправна страна по договора, размерът на дължимите такси и
неустойки за процесните периоди, наличието на предпоставките, довели до дължимост на
претендираните суми, и обстоятелствата, които служат за определяне на съставните им
елементи. Ответникът следваше да докаже изпълнението на задълженията си по договора
или наличието на правоизключващи или правопогасяващи обстоятелства.
Безспорно е между страните че комплекс „А.*“ в к.к. Е. не представлява жилищен
такъв от затворен тип. В действителност той се състои само от една жилищна сграда, а
именно тази с идентификатор *********, което по същество означава, че не е налице една
от кумулативно предвидените в § 1, т.3 от ДР на ЗУЕС предпоставки за да се счита, че
комплексът има характеристиките на жилищен комплекс от затворен тип, а именно да има
повече от една сграда в един урегулиран поземлен имот.
Обстоятелството, че жилищният комплекс не е такъв от затворен тип, не
предполага задължително отношенията във връзка с управлението и поддръжката на общите
части между етажните собственици да се уреждат по правилата на ЗУЕС и въз основа на
решения на Общо събрание на Етажната собственост. Щом като ЗУЕС дава право с решение
на ОС на ЕС да се упълномощи управителя да сключи договор с избран търговец, който да
осъществява поддръжката и управлението на общите части (чл.19, ал.8 от ЗУЕС), няма
законова пречка самите етажни собственици всеки поотделно да сключи индивидуален
договор с един и същ търговец, който сами са си избрали, пак при същите условия и клаузи,
т.е. когато не е учредена Етажна собственост, правата и задълженията могат да се уредят с
индивидуални договори. След като договор от името на Етажната собственост може да има
един и същ предмет и да ги обвързва еднакво, както и да заплащат на търговеца-изпълнител,
няма пречка клаузите относно съществените елементи на индивидуалните договори да
съвпадат. Това дори е наложително, защото престацията е същата – изпълнителят се е
задължил да извършва еднаква дейност по отношение на всички етажни собственици. Освен
това договорът не обхваща единствено общите части, които собствениците притежават само
в сградата, но и незастроената част от комплекса ведно със съоръженията, разположени и
изградени там, които се ползват от тях и по отношение на които също следва да се
осъществява поддръжката, но което не може да бъде извършвано в решения на Етажната
собственост, понеже са извън обхвата на ЗУЕС.
Това налага извода, че договорът, обвързващ „З.Ф.“ ЕООД и ответниците, е
валиден и е породил цЕ. от страните правни последици, респ. страните са поели конкретни
задължения с него. Валидността на този договор се признава и от ответниците, както с
плащанията на задълженията за годишни такси, така и с направеното от тях изявление, че
прекратяват договора (всъщност заявление за едностранно разваляне поради виновно
неизпълнение на договорните задължения от насрещната страна, въпреки че изявлението не
може да породи правни последици доколкото не са налице условията на чл.87, ал.1 или ал.2
от ЗЗД – при изявлението си възложителите не са приложили хипотезите в тези разпоредби),
тъй като може да прекрати действието си само валиден договор, т.е. чиито целени от
страните с неговото сключване правни последици са произвели действие. Договорът е
14
сключен между Ю.М.Д. и Н.А.Д., от една страна, и „З.Ф.“ ЕООД, от друга страна, на
20.06.2014г., който е вид договор за поръчка, валидно е обвързвал страните от момента на
сключването му. Този договор не противоречи на закона, тъй като страните по него не са
целели забранен от закона резултат (Определение № 37 от 20.01.2021г. по търг. дело №
606/2020г. на ВКС, I т.о.). С оглед непосочения краен срок на договора, и след като правата
и задълженията по този индивидуален договор на изпълнителя „З.Ф.“ ЕООД, сключен с
ответниците-възложители, са прехвърлени от първия на ищеца „А.М.“ ООД с друг договор,
по който начин последният е придобил качеството на изпълнител по индивидуалния
договор с ответниците, той е обвързвал ищеца и ответниците през процесния период – 2020-
а и 2021-а години. През този период е настъпила изискуемостта на задълженията на
дължимите от ответниците-възложители годишни такси, претендирани от ищеца. Договорът
не само не противоречи, но е и съобразен с добрите практики.
Следва да се отбележи, че за индивидуалните договори между съответния етажен
собственик и търговеца, който извършва дейности по управление и поддръжка на общите
части, ЗУЕС не поставя изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи
на този вид договор за поръчка, включващ и елементи на договор за изработка (договор със
смесен фактически състав), не се уреждат от този закон, а за тях важи свободата на
договаряне, и в частност страните не са обвързани от чл.51, ал.1 от ЗУЕС за да се определят
размерите на таксите за управление и поддръжка в съответствие с размерите по другите
индивидуални договори, т.е. няма законово изискване уговорената такса по индивидуалните
договори да бъде еднаква за всички етажни собственици по всеки отделен договор като
изискване за действителност, съответно няма законова забрана размерът на таксата да бъде
определяем въз основа на притежаваната жилищна площ.
Във връзка с горното настоящият съдебен състав не споделя въведения от ответната
страна довод (макар и не първоначално с отговора на исковата молба, а в първото съдебно
заседание, но въпреки това съдът е длъжен да следи служебно) за нищожност на сключения
от ответниците договор със „З.Ф.“ ЕООД поради противоречието му със закона предвид, че
уговорената с него такса за поддръжка противоречи на чл.51, ал.1 от ЗУЕС, защото не
възприема тезата, развита в цитираното Решение № 80 от 04.11.2021г. по гр.д.№ 1213/2020г.
на ВКС, IV г.о. Както бе посочено по-горе, договорът, сключен от ответниците няма
единствено за предмет поддръжката и управлението на общите части в сградата, на и на
целия комплекс, в който ответниците няма собственост (незастроената площ), но който
ползват. Същевременно, когато ответната страна се твърди, че настоящият случай е
идентичен, т.е., че таксата не е определена съгласно императивната разпоредба на чл.51, ал.1
от ЗУЕС, а е различна за всеки етажен собственик, за да се приеме за вярна тезата му,
следваше преди всичко да представи доказателства за това, че договорената с останалите
собственици годишна такса е различна от 561 евро.
Въпросният индивидуален договор не е нищожен и поради липса на основание,
защото той има основание – посочени са дейностите, които изпълнителят се е задължил да
извършва срещу уговореното възнаграждение, както и целта, която страните са искали да
15
бъде постигната. Договорът има не само възможен, но и съществуващ предмет, като за
неговата действителност се явява ирелевантен факта, чия собственост е незастроената част
от комплекса, в която следва да се извършват дейностите, защото чл.26, ал.2 от ЗЗД придава
съвсем друго значение и изискване към предмета на един договор към момента на неговото
сключване, като не се интересува, чия собственост е вещта – предмета на договора.
Издаването на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сграда в режим на Етажна
собственост не е въздигнато от закона като основание за възникване на Етажната
собственост, а оттам и като условие етажните собственици да заплащат задължениято си по
управление и поддръжка на общите части (по силата на сключени договори или на решения
на Общото събрание на ЕС), които те реално ползват заедно със собствените си жилищни
обекти по предназначение. Въвеждането на сградата в експлоатация (издаване на Акт обр.
16) в случая може да бъде осъществено не от „А.М.“ ООД или от „З.Ф.“ ЕООД, а
единствено по инициатива на всички собственици на самостотелни обекти в сградата. За
неосъществяването на този факт нито ищцовото дружество може да бъде държано
отговорно, нито може да представлява причина да му се откаже плащането за извършваните
от него дейности по управление и поддръжка на комплекса.
Затова, когато в договора е посочено, че жилището на ответниците се намира в
жилищен комплекс от затворен тип и че договорът е сключен на основание чл.2, ал.2 от
ЗУЕС, това изявление, което ищецът не е правил, следва да се разглежда като
недействителна клауза, която в никакъв случай не може да доведе до нищожност на целия
договор. А клаузата, с която е определен размерът на таксата за управление и поддръжка,
която според ответниците е в противоречие с чл.51, ал.1 от ЗУЕС, не само не може да доведе
до нищожност на целия договор, но самата тя се явява действителна и обвързва страните.
Нещо повече, щом страните по договора не само са постигнали съгласие по нея (размера на
възнаграждението), но са предприели и изпълнение на договорните си задължения, дори не
може да бъде поставян въпроса за конверсията на тази клауза (каквато например е
предвидена да се прилага при арендните договори – ТР № 2/2015 от 20.07.2017г. по тълк.
дело № 2/2015г. на ОСГТК на ВКС).
Никакъв договор за цесия не е сключван между „З.Ф.“ ЕООД и „А.М.“ ООД, за да
се поставя изискване от ответниците, които считат себе си за длъжници по прехвърлено
вземане, спазване изискванията и условията на чл.99, ал.3 и ал.4 от ЗЗД. Сключеният между
тези две дружества договор от 18.06.2018г. преставлява по съществото си, а не според това
как е озаглавен или качеството, в което са посочени страните, а според неговото съдържание
и съгласно действително уговореното относно неговите съществени елементи, между които
е предмета на договора и поетите с него права и задължения, договор за заместване в права и
задължения. С него „З.Ф.“ ЕООД е прехвърлил на „А.М.“ ООД всички свои права и
задължения по всички действащи договори за управление и поддръжка, т.е. цялото
правоотношение, в резултат на което приобретателят замества прехвърлителя като страна по
тези договори. В чл.3 и чл.4 от договора страните са се споразумели „А.М.“ ООД да събира
от етажните собственици всички дължими от тях, съгласно сключените индивидуални
16
договори, които са неразделна част от договора, такси за поддръжка и управление, които
такси да представляват и размера на възнаграждението за „А.М.“ ООД, а съгласно чл.1 и
чл.2 от договора „А.М.“ ООД се е съгласил и задължил да извършва всички дейности по
управление и поддръжката на комплекс „А.*“ в к.к. Е. с цел нормалното му функциониране.
Този начин на уговаряне придава на договора характер на заместване в съществуващо
правоотношение, при което прехвърляне на правоотношението е допустимо да се съчетават
правилата на цесия и на заместването в дълг по смисъла на чл.102 от ЗЗД. В този случай
съгласието на кредитора (което качество ответниците в случая имат имат по отношение на
дейностите по осъществяване на поддръжката на комплекса), с което приема съглашението
между стария („З.Ф.“ ЕООД) и новия („А.М.“ ООД) длъжник, според което досегашният
длъжник се освобождава от дълга и се замества с нов длъжник, може да бъде изразено и с
конклудентно действие (Решение № 5 от 30.04.2019г. по търг. дело № 2747/2017г. на ВКС, I
т.о.). Заместването на изпълнителя с друго лице прави последното тиуляр на правото на
вземане на уговореното възнаграждение и има за последица придобиването на активна
процесуална легитимация. Кагегорично такова съгласие от страна на кредиторите не
представлява клаузата на чл.16 от Договора за управление и поддръжка, сключен на
20.06.2014г., между ответниците-възложители и изпълнителя „З.Ф.“ ЕООД. Неприемливо е с
оглед клаузата на чл.19 от този договор, според която да се изисква съгласие и на двете
страни по договора при промяна във вече сключения договор, а едномвременно с това да се
счита, че е налице предварително изразено съгласие от страна на възложителя, като
собственик на самостоятелен обект в жилищна сграда и на общи части, да бъде заместван
изпълнителя от трето лице, което да встъпи не само в неговите права, но и в задълженията
му. Самите ответници обаче признават в отправеното от тях изявление до „З.Ф.“ ЕООД за
едностранното прекратяване на сключения от тях договор, че се намират в отношения
именно с „А.М.“ ЕООД, свързани със заплащането стойността на потребени електроенергия
и вода и че са налице спорове във връзка с начина на определяне на дължимите за това
суми. Не само с уведомяването от страна на „З.Ф.“ ЕООД на етажните собственици, че от
2018-а година именно „А.М.“ извършва дейностите по поддръжката в комплекса и на това
дружество следва да се извършват плащанията на годишните такси, но и с оглед факта, че
действително оттогава единствено това дружество осъществява тези дейности в комплекса,
а ответниците са му заплащали сумите са потребени в техния самостоятелен обект ток и
вода, не са възразявали по размерите на претендираните от ищеца суми по силата на
договора чрез отправяни и побучени покани, е достатъчно да се приеме, че са изразили
достатъчно ясно съгласието си „А.М.“ ООД да продължава вместо „З.Ф.“ ЕООД да
осигурява поддръжката в комплекса, без да е било налице противопоставяне от тяхна
страна, което от своя страна означава, че са приели работата, извършена от ищеца.
Въобще няма основание да бъде прието, че и двете дружества са продължили да
имат едновременно задължения да осъществяват дейностите по поддръжката в комплекса, в
който случай една част от етажните собственици в комплекса да са били обвързани по
силата на договори с „А.М.“ ООД, който единствен и извършвал дейностите и е разходвал
средства за това, а другата част от тях да продължават да изискват изпълнение и да дължат
17
плащане на „З.Ф.“ ЕООД. „А.М.“ ООД няма качеството на търговски представител или
пълномощник на „З.Ф.“ ЕООД, нито на негов процесуален представител, независимо от
упълномощаванията, които са направени в изпълнение на предвиденото в договора между
двете дружества, не е и подизпълнител само заради това, че в индивидуалния договор е
предвидено „З.Ф.“ ЕООД да наема такива, или пък в поздаглавието на договора между двете
дружества е посочено „за подизпълнител на дейностите по поддръжка и управление“.
Положението на „А.М.“ ООД е именно на страна, в качеството му на изпълнител, по
валидно възникнало, развило се и съществуващо с ответниците-възложители Ю.М.Д. и
Н.А.Д. облигационно отношение по осъществяване дейностите по управление и поддръжка
в комплекса, с насрещните права и задължения на тези страни по този договор.
Друго едно от основните възражения на ответниците за недължимост на годишните
такси за 2020-а и 2021-а години е твърдяното неизпълнение от страна на ищеца. От
събраните по делото писмени и гласни доказателства, включително и от ангажираните от
ответниците, се установява, че ищецът е изпълнявал точно и качествено поетите от него
задължения като е осъществявал всички дейности по управлението и поддръжката на
общите части в комплекса, както и на незастроената част от него по начин, комплексът да
може да се ползва по предназначение и най-вече през летния сезон, да функционира
нормално, а на разположение на етажните собственици да са всички уговорени услуги. От
ответната страна се възразява на това изпълнение с довода, че не е установено какви
конкретно средства са разходвани за поддръжката на „А.*“, както и че част от изброените от
вещите лица стоки и услуги по пера не са били предназначени и използвани за нуждите на
Етажната собственост в сградата.
Изпълнителят осъществява дейностите, вменени му като задължение, както по
силата на трудови договори с работници и служители, така и с договори, сключвани с други
търговци за доставка на стоки и услуги. В настоящия случай не се налага да се изследва
както въпросът дали на ищеца-изпълнител действително е бил необходим транспорт във
връзка с осъществяваната от него дейност, което да налага да се извършват разходи за
гориво и за поддържане на автомобили, така и преценката му дали при осъществяването на
преддоговорните отношения и в преговорите му с неговите съкотрахенти е било необходимо
да се извършват разходи например за храни и напитки.
Неоснователно е и възражението на ответниците, че същите не дължат плащане за
2020-а и 2021-а години понеже не са ползвали самостоятелния си обект и услугите в
комплекса, по причина, че не пребивавали в него. В договора, сключен с ответниците, не е
упомената клауза, според която имат право да откажат плащане. Обстоятелството дали
ответниците пребивават или не пребивават в комплекса не се отразяват на разходите,
необходими за осъществяването на дейностите по поддръжката, които разходи следва да се
извършат постоянно, а разпоредбите на чл.51, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС, които освобождават
етажния собственик от възможността да заплаща таксата, са неприложими в настоящия
случай, защото задълженията за тяхното плащане произтичат от договор, а не въз основа на
решения на Общото събрание на Етажната собственост.
18
Уговорената неустойка за забава има определен размер, същата не е прекомерна, тъй
като с нея страните са уговорили по предварителен начин вреди, които могат да възникнат в
резултат на забавеното изпълнение на задължението на възложителя да заплати годишната
такса за управление и поддръжка, каквато може да бъде например поставянето на
изпълнителя в невъзможност да извършва действията по поддръжка, а оттам и
неподдържането на комплекса в състояние, което да дава възможност за ползването му по
предназначение, а всяка забава в плащането би могло да постави в обективна невъзможност
изпълнителя да подготви комплекса за летния сезон. Затова и възражението на ответниците,
че неустойката е прекомерна, тъй като в случая нямала презназначението на изпълнява
своите обезпечителна, обезщетителна и наказателна функции, и че следва да се намали, се
явява неоснователно.
След като се доказа по несъмнен и категоричен начин, че ответниците дължат на
ищеца сумите за такси, уговорени в процесния договор, за 2020-а (част от таксата) и 2021-а
години, през който период договорът е действал и валидно е обвързвал страните, както и че
ответниците не са изпълнявали това свое основно договорно задължение не само да
извършат плащанията в уговорените срокове, но и след настъпване на изискуемостта на
вземанията, исковете за главниците и за договорните неустойки се явяват основателни и
доказани, включително и по размер, поради което следва да бъдат уважени.
С оглед правилата на процеса на основание чл.78, ал.1 от ГПК, в полза на ищеца
следва да бъдат присъдени направените по делото разноски в общ размер на 1 415 лева,
включваща: 200 лева държавна такса, 15 лева – такса налагане на възбрана, 500 лева
възнаграждение за вещо лице, и 700 лева за платено адвокатско възнаграждение, която сума
ответниците следва да бъдат осъдени да му заплатят, като всеки от тях заплати половината
от нея – по 707,50 лева.
На ответниците не се следват разноски по делото, поради което претенциите им за
осъждането на ищеца да им заплати по 400 лева на всеки от тях – общо сума по разноските в
размер на 800 лева, следва да бъдат отхвърлени като неоснователни.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА Ю.М.Д., роден на ****г., гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес в Република
България: град *********, община Несебър, Код по Булстат ********, ДА ЗАПЛАТИ на
„А.М.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление град ***********,
представлявано от управителя А.М.Т., сумата в размер на 110 евро (сто и десет евро),
представляваща половината от неплатената част от 220 евро годишна такса за управление и
поддръжка за 2020 година, цялата уговорена в размер на 561 евро по силата на чл.4 от
Договор за управление, поддръжка и обслужване на обекти за общо ползване с нотариална
заверка на подписите рег.№ 3676 от 20.06.2014г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на
НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията
19
вх.рег.№ ****/23.06.2014г., Акт № 41, том 3, ведно със законната лихва за забава, считано
от 23.08.2021г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 33 евро
(тридесет и три евро), която е половината от дължимата договорна неустойка от 66 евро,
определена в размер на 30% върху неплатената част от главницата; сумата в размер на
280,50 евро (двеста и осемдесет евро и 50 евроцента), представляваща половината от
неплатената и дължима по силата на чл.4 от Договор за управление, поддръжка и
обслужване на обекти за общо ползване с нотариална заверка на подписите рег.№ 3676 от
20.06.2014г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на действие
Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията вх.рег.№ ****/23.06.2014г.,
Акт № 41, том 3, годишна такса за управление и поддръжка за 2021г., цялата уговорена в
размер на 561 евро, ведно със законната лихва, считано от 23.08.2021г. до окончателното
изплащане на главницата, и сумата в размер на 84,15 евро (осемдесет и четири евро и
петнадесет евроцента), представляваща половината от дължимата договорна неустойка,
цялата в размер на 168,30 евро, определена в размер на 30% върху неплатената главница.
ОСЪЖДА Н.А.Д., родена на ********, гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес в
Република България: град *********, община Несебър, Код по Булстат ********, ДА
ЗАПЛАТИ на „А.М.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление град
***********, представлявано от управителя А.М.Т., сумата в размер на 110 евро (сто и
десет евро), представляваща половината от неплатената част от 220 евро годишна такса за
управление и поддръжка за 2020 година, цялата уговорена в размер на 561 евро по силата на
чл.4 от Договор за управление, поддръжка и обслужване на обекти за общо ползване с
нотариална заверка на подписите рег.№ 3676 от 20.06.2014г. на нотариус Линка Чуткина с
рег.№ 600 на НК и район на действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по
вписванията вх.рег.№ ****/23.06.2014г., Акт № 41, том 3, ведно със законната лихва за
забава, считано от 23.08.2021г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в
размер на 33 евро (тридесет и три евро), която е половината от дължимата договорна
неустойка от 66 евро, определена в размер на 30% върху неплатената част от главницата;
сумата в размер на 280,50 евро (двеста и осемдесет евро и 50 евроцента), представляваща
половината от неплатената и дължима по силата на чл.4 от Договор за управление,
поддръжка и обслужване на обекти за общо ползване с нотариална заверка на подписите
рег.№ 3676 от 20.06.2014г. на нотариус Линка Чуткина с рег.№ 600 на НК и район на
действие Несебърския районен съд, вписан в Службата по вписванията вх.рег.№
****/23.06.2014г., Акт № 41, том 3, годишна такса за управление и поддръжка за 2021г.,
цялата уговорена в размер на 561 евро, ведно със законната лихва, считано от 23.08.2021г.
до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 84,15 евро (осемдесет и
четири евро и петнадесет евроцента), представляваща половината от дължимата договорна
неустойка, цялата в размер на 168,30 евро, определена в размер на 30% върху неплатената
главница.
ОСЪЖДА Ю.М.Д., роден на ****г., гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес в
Република България: град *********, община Несебър, Код по Булстат ********, ДА
20
ЗАПЛАТИ на „А.М.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление град
***********, представлявано от управителя А.М.Т., сумата в размер на 707,50 лв.
(седемстотин и седем лева и 50 ст.), представляваща част от направените по делото
разноски.
ОСЪЖДА Н.А.Д., родена на ********, гражданин на Р.Ф., с постоянен адрес в
Република България: град *********, община Несебър, Код по Булстат ********, ДА
ЗАПЛАТИ на „А.М.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление град
***********, представлявано от управителя А.М.Т., сумата в размер на 707,50 лв.
(седемстотин и седем лева и 50 ст.), представляваща част от направените по делото
разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Ю.М.Д., роден на ****г., гражданин на Р.Ф., с
постоянен адрес в Република България: град *********, община Несебър, Код по Булстат
********, за осъждане на „А.М.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление град
***********, представлявано от управителя А.М.Т., да му заплати сумата в размер на 400
лв. (четиристотин лева), представляваща направени по делото разноски, като неоснователна.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Н.А.Д., родена на ********, гражданин на Р.Ф., с
постоянен адрес в Република България: град *********, община Несебър, Код по Булстат
********, за осъждане на „А.М.“ ООД, ЕИК *****, със седалище и адрес на управление град
***********, представлявано от управителя А.М.Т., да му заплати сумата в размер на 400
лв. (четиристотин лева), представляваща направени по делото разноски, като неоснователна.
Разпореждането подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
21