№ 803
гр. Благоевград, 18.07.2024 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЕДИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в
закрито заседание на осемнадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Владимир Ковачев
като разгледа докладваното от Владимир Ковачев Гражданско дело №
20241200100414 по описа за 2024 година
взе предвид следното:
Ищец в настоящия съдебен процес е М. П. В., ЕГН **********, адрес гр.
София, ул. „***.
Ответник е Ф. В. С., ЕГН **********, адрес гр. София, ул. „**.
Претенцията, с която е сезиран съдът, е редовна и допустима. Осъществи се
размяната на книжа по чл. 131 от ГПК. Постъпи писмен отговор, който също
отговаря на всички процедурни изисквания.
Проектът за доклад по делото е следният:
1. Факти и обстоятелства по казуса - ищецът твърди, че на 24.11.2023 г., в гр.
София, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот, между него, като купувач, и Б.К.Р., ЕГН **********, за апартамент В-5-
4, намиращ се в гр. Б., местност „Малка ливада“, в сграда от апартаментен
жилищен комплекс „Четирилистна детелина“, състоящ се от дневна с
трапезария и кухненски бокс, санитарен възел и тераса, с площ от 41,91 кв. м.,
обзаведен. От страна на продавача, предварителният договор бил подписан от
Й.М.М., ЕГН **********, съгласно валидно извършено упълномощаване за
сключването му, обективирано в пълномощно с нотариална заверка на подпис,
peг. № 32679/23.11.2023 г., и нотариална заверка на съдържание, peг. №
32680/23.11.2023 г., том IX, № 189, извършени едновременно от нотариус
И.Д.. В чл. 2 от предварителния договор било уговорено, че купувачът следва
да заплати на продавача продажна цена за имота в размер на 25 000 лева, 5000
1
лева от които били изплатени от купувача на продавача още в деня на
сделката, която сума представлявала капаро /задатък/. Уговорено било също,
че останалата сума, в размер на 20 000 лева, ще бъде преведена по банков път
на купувача в деня на сключване на окончателния договор, като страните се
споразумели окончателният договор за покупко-продажба на имота да бъде
сключен до 31.12.2023 г. Непосредствено след сключване на предварителния
договор били предприети действия по снабдяване с необходимите документи
за извършване на окончателна сделка, както и били предприети действия за
заличаване на вписаната договорна ипотека върху имота, съгласно
уговореното в чл. 2.2 от предварителния договор. Заличаването на
договорната ипотека не било поставено като условие от страните за сключване
на окончателния договор. Междувременно обаче, на 02.12.2023 г., продавачът
Б.К.Р. починала и до сключване на окончателен договор не се стигнало.
Същата не оставила деца или други низходящи, предвид което и на основание
чл. 6 от ЗН, наследявали поравно родителите или оня от тях, който е жив. В
настоящия случай, ответницата била майка на продавачката, била жива и на
основание чл. 60, ал. 1 от ЗН, който гласял, че наследниците, които са приели
наследството, отговарят за задълженията, с които то е обременено, съобразно
дяловете, които получават, същата била носител и на облигационното
задължение за сключване на окончателен договор. Оттук се извеждала и
пасивната процесуална легитимация на ответницата. След смъртта на
продавачката, били правени опити от страна на ищеца за сключване на
окончателен договор без съдебна намеса, но до сключване на такъв така и не
се стигнало. Това го мотивирало да предяви настоящия иск за обявяване на
предварителния договор за окончателен досежно следния недвижим имот, а
именно: самостоятелен обект в сграда, заснет с идентификатор
02676.144.65.2.50 по КККР на гр. Б., одобрени със заповед № РД-18-
81/10.12.2009 г., с последно изменение на КККР, засягащо самостоятелния
обект, от 05.04.2017 г., адрес на имота: гр. Б., м. „Малка ливада“, ет. 5, ап. В-5-
4, който обект се намира на ет. 5 в сграда с идентификатор 02676.144.65.2, с
предназначение: апартаментен хотел, която сграда е разположена в поземлен
имот с идентификатор 02676.144.65, с предназначение на самостоятелния
обект: жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със
смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, с площ от 41,91 кв. м. и 6,29
кв. м. идеални части от общите части на сградата, при съседи по скица - на
2
същия етаж: имот с идентификатор 02676.144.65.2.52 и имот с идентификатор
02676.144.65.2.48, под обекта: имот с идентификатор 02676.144.65.2.38, и над
обекта: имот с идентификатор 02676.144.65.2.61 и имот с идентификатор
02676.144.65.2.59, който имот по документ за собственост представлява
апартамент В-5-4, състоящ се от дневна с трапезария и кухненски бокс,
санитарен възел и тераса, при съседи: север - апартамент В-5-2, юг -
апартамент В-5-6, изток - коридор, запад - външни стени, намиращ се на пети
жилищен етаж, на кота +10,80 м., в сграда В, представляваща сграда с
идентификатор 02676.144.65.2, въведена в експлоатация с удостоверение №
72/14.08.2007 г. на главния архитект на община Б., сграда от апартаментен
жилищен комплекс „Четирилистна детелина“, построен в поземлен имот с
идентификатор 02676.144.65 по КККР на гр. Б., одобрени със заповед № РД-
18-81/10.12.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, адрес на имота: гр.
Б., местност „Малка ливада“, заедно със съответните идеални части от общите
части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, равняващи
се на 6,29 кв. м., или с обща площ от 48,20 кв.м., както и за присъждане на
всички разноски по делото.
В отговора на исковата молба се застъпва позицията, че искът е допустим, но
се явява неоснователен, поради което същият е оспорен изцяло. Не се оспорва,
че на 24.11.2023 г. Й.М.М., като пълномощник на продавача Б.К.Р., е сключила
предварителен договор за покупко-продажба на процесния имот със сина си
М. П. В., купувач по договора, както и че в момента ответницата е собственик
на имота. Оспорват се твърденията на ищеца, че на продавача Б.Р. са изплатени
5000 лева по сключения договор, както и това, че той е правил опити да
сключи окончателен договор с Ф. С., която е единствен наследник на дъщеря
си Биляна. След смъртта на последната и до момента, М. В. не се бил срещал с
ответницата, нито бил осъществявал някаква друга комуникация с нея по
телефон, поща, електронна поща или по друг начин. По повод на процесния
имот, Ф. С. била посетена от пълномощника на вече покойната Б.Р. - Й.М.,
която настоявала същата да прехвърли лично на нея или да й завещае имота,
защото, по един или друг начин, тя щяла да го придобие. Покойната Б.Р. била
неомъжена, безработна и живеела заедно с майка си Ф. С. /на 93 години/ в
апартамент № 7, намиращ се в гр. София, ул. „***. От около година преди
сключването на предварителния договор, Б.Р. осезаемо не се чувствала добре,
била отпаднала и замаяна, често страдала от липса на равновесие, с времето
3
отслабнала до неузнаваемост, като при нея се появили и постоянно стомашно
разстройство и болки в корема. Тя била неуравновесена, объркана и
безпомощна поради загуба на физически и психически сили. Ограничила до
минимум социалните си контакти и се изолирала. Потърсила помощ от
психиатър. В дните преди смъртта си била в състояние, което не й позволявало
да излиза от своя дом. За да не тревожи майка си допълнително, тя не
споделяла с нея много за състоянието си, но в един от разговорите заявила, че
вероятно скоро ще умре, споделила също, че от доста време страда от липса на
парични средства и се самообвинява, че е стигнала до това състояние и ще
остави майка си сама и без никаква подкрепа. Нямала социална среда и
подкрепа, а само няколко приятели. Едно от лицата, от които потърсила помощ
и на което смятала, че може изцяло да се довери, и то дотолкова, че му
предоставила и ключ от дома си, била Й.М., с която се познавали от години.
По тази причина, в търсене на решение на безизходицата, в която попаднала, и
на финансовите си проблеми, изразяващи се в липса на налични парични
средства за покриване на ежедневни нужди и лечение, Б.Р. упълномощила М.
да продаде имота, който тя притежавала в гр. Б., тъй като това било
единственото имущество, от което сравнително бързо можела да получи
парични средства. Към онзи момент Б.Р. вече не била в състояние да излиза от
вкъщи, поради което на 23.11.2023 г. била посетена от нотариус, който
удостоверил нейния подпис и съдържанието на предварително изготвено
пълномощно, с което тя оправомощила М. да я представлява при продажбата.
Още на следващия ден - 24.11.2023 г., М., в качеството си на пълномощник на
Б.Р., сключила със сина си М. В. предварителния договор за покупко-продажба
на процесния имот, като уговорила от името на Б.Р. продажна цена от 25 000
лева. На същата дата - 24.11.2023 г., М. успяла да подаде и заявление за
издаване схема на имота и удостоверение за данъчната му оценка. М., която
често посещавала Б.Р., била напълно запозната с психическото и
здравословното й състояние, като в момента на упълномощаването много
добре разбирала, че вече животът на Б.Р. е към своя край и тя със сина си,
ищец по делото, бързали да се възползват от правата, които М. придобила като
пълномощник. На 01.12.2023 г. Б.Р. починала. При преглед на предварителния
договор, който бил подписан от М., като пълномощник на продавача Б.Р., и от
нейния син, като купувач на имота, се установявало, че М. е действала изцяло
в свой собствен интерес и интерес на своя син. Уговорената в договора
4
продажна цена на имота била в пъти по-ниска от пазарната. В договора
нямало посочен адрес на купувача или негов телефон за връзка или ел. адрес,
като по този начин Б.Р. била лишена от пълномощника си М. от всякакъв пряк
контакт с купувача. М. уговорила във вреда на Б.Р. и в полза на сина си
момента за плащане на пълния размер на продажната цена. Уговорила, че
цената се плаща в деня на сключване на окончателния договор, но при
представяне от продавача на сина й на вписан нотариален акт за продажбата и
удостоверение за липса на вписани тежести върху имота, изпълнението на
които условия в деня на сключване на окончателния договор било
невъзможно, а от това следвало, че и плащането на цената щяло да е след
деня, в който купувачът вече е придобил собствеността върху имота.
Уговорено било, че Б.Р. се задължава да предаде владението на имота на сина
на М. в срок до 31.12.2023 г., без да е поставено като условие към датата на
предаване на владението да е изповядана сделката за покупко-продажба и Б.Р.
да е получила продажната цена за имота. Очевидно било, че дори имотът да не
е продаден и Б.Р. да не е получила договорената цена до 31.12.2023 г., било
предвидено най-късно до тази дата синът на М. да влезе във владение на
имота. В договора също така било предвидено, че капарото, което така и не
било получено от Б.Р., ще се плати в брой, въпреки наличието на изрично
ограничение по чл. 3, ал. 1, т. 2 от ЗОПБ, и за да можели ищецът и М. да
твърдят, че същото е било получено от М. като пълномощник на Б.Р.. При така
изложената фактическа обстановка и състоянието, в което Б.Р. се намирала
при вземане на решението си да продаде процесния имот и да упълномощи М.
да я представлява при продажбата му, както и от съдържанието на самия
договор, се установявало, че М. е злоупотребила с оказаното доверие към нея
и заедно със сина си, ищец по делото, се възползвали от безпомощното
състояние на Б.Р. и се опитвали неправомерно да се облагодетелстват от така
стеклите се обстоятелства. Упълномощеното лице М., доколкото същата
действала съзнателно против законните интереси на Б.Р., носело наказателна
отговорност за злоупотреба с доверие по чл. 217, ал. 2 от НК, а предявеният
иск бил неоснователен, тъй като предварителният договор за покупко-
продажба на процесния имот е недействителен. Задължението на
представителя да действа в интерес на упълномощителя си било принцип в
института на доброволното представителство, а представителят на Б.Р. - Й.М.,
и нейният син М. В., се споразумели и сключили предварителния договор във
5
вреда на упълномощителя Б.Р. и затова договорът не произвеждал действие за
нея по смисъла на чл. 40 от ЗЗДог, както и за ответницата. С предварителния
договор били поети в съвкупност задължения за продавача, нетипични за
такъв тип договори, а договорената продажна цена за имота била в пъти по-
ниска от пазарната такава. Сговорът между пълномощника на продавача - М.,
и нейният син купувач - М. В., да увредят Б.Р., косвено се установявал с
поредица от косвени доказателства, обективиран бил в самия предварителен
договор и се изразявал в недобросъвестността им и знанието на Й.М. и М. В.,
че със сключването му увреждат Б.Р., както и от наличието на близки
родствени отношения между тях, в степен, в която законът презюмирал знание
и от двамата за увреждането /чл. 135, ал. 2 от ЗЗДог/, както и заинтересованост
/чл. 172 от ГПК/. Недействителността по чл. 40 от ЗЗДог била приравнена на
нищожност, т. е. предварителният договор не пораждал правни последици и
за страните не възникнали насрещни права и задължения, съответно за ищеца
не възникнало правото да иска обявяването му от съда за окончателен. Искът
бил неоснователен. Предварителният договор за покупко-продажба на
процесния имот бил нищожен и в хипотезата на нарушаване на добрите нрави
- чл. 26, ал. 1, предл. 3 от ЗЗДог. Добрите нрави били нарушени не просто
поради липсата на договорена еквивалентност на дължимите престации от
страните по предварителния договор, а защото едновременно с това било
налице и поведение на купувача по договора и майка му, с което били
нарушени неписаните общовалидни морални норми, които съществували като
общи принципи или произтичали от тях и били критерии за оценка на
действителността на сделката. Упълномощаването на Й.М. било
недействително поради това, че било извършено при крайна нужда. Б.Р. била в
състояние на крайна нужда от парични средства за задоволяване на основни
потребности, когато упълномощила М. да продава от нейно име имота, а
предварителният договор за покупко-продажба бил сключен при явно
неизгодни за нея условия, изразяващи се в договорена продажна цена, която
била в пъти по-ниска от пазарната такава, като Б.Р. взела решението да
упълномощи М. да продаде имота именно защото се намирала в това
състояние на крайна нужда. Сключеният предварителен договор бил
недействителен и поради това, че представителната власт на М. следвало да се
счита за отпаднала с обратно действие във времето след сключване на
договора, при липса на потвърждаване на същия. Й.М. злоупотребила с
6
доверието на Б.Р. и умишлено я въвела в заблуждение, че като я упълномощи
да сключи предварителния договор за продажба на имота в гр. Б., ще продаде
от нейно име имота на пазарна цена. Вместо това М. се възползвала от
правомощията си и сключила още на следващия ден след упълномощаването
предварителен договор със сина си, съгласно условията на който М. В. ще
придобие имота на цена, която е в пъти по-ниска от пазарната. Предвид това
упълномощаването било недействително в хипотезата на чл. 44 вр. чл. 29 от
ЗЗДог - поради измама. Измамата изхождала от трето лице - М., а насрещната
страна - В., като неин син, знаел или не могъл да не знае за измамата. В случай
че съдът все пак приемел предварителния договор за покупко-продажба на
процесния имот за действителен, с отговора се отправя покана до ищеца за
плащане на уговорения от страните задатък от 5000 лева по посочената от
ответницата банкова сметка, в 3-дневен срок от датата на запознаването му
със споменатия отговор на исковата молба, като в противен случай ответната
страна ще смята договора за развален. Моли се за отхвърляне на предявения
иск;
2. Правна квалификация - на иска: чл. 19, ал. 3 от ЗЗДог и чл. 362-364 от ГПК,
а на възраженията: чл. 40, чл. 26, ал. 1, предл. 3, чл. 33, ал. 1, чл. 42, ал. 2 и чл.
29 от ЗЗДог;
3. Кои факти и обстоятелства се признават - няма такива;
4. Кои факти и обстоятелства не се нуждаят от доказване - няма такива;
5. Как се разпределя доказателствената тежест за подлежащите на доказване
факти и обстоятелства - ищецът следва да докаже, че: 1/ е сключил процесния
предварителен договор с дъщерята на ответницата, 2/ ответницата е единствен
неин наследник, 3/ предварителният договор съдържа всички елементи,
предвидени за окончателния, и е действителен, и 4/ е изпълнил задълженията
си по предварителния договор; ответницата пък трябва да докаже, че: а/
пълномощникът на дъщеря й, сключил предварителния договор, е майка на
ищеца, б/ предварителният договор е недействителен, в/ пълномощникът и
ищецът са се споразумели във вреда на дъщерята на ответницата, г/
предварителният договор накърнява добрите нрави, д/ упълномощаването е
било извършено поради крайна нужда при явно неизгодни условия, е/
представителната власт на упълномощеното лице е отпаднала с обратно
действие във времето, и ж/ дъщерята на ответницата е била подведена от
7
майката на ищеца да я упълномощи за сключване на предварителния договор
чрез умишлено въвеждане в заблуждение, че ще продаде имота на пазарна
цена, и ищецът е знаел или не е могъл да не знае за тази измама; и
6. За кои факти и обстоятелства не се сочат доказателства - няма такива.
Документите, представени от ищеца, следва да бъдат допуснати като писмени
доказателства по делото, защото са относими към спора и се явяват
необходими за неговото правилно разрешаване. Съдът ще се произнесе по
тяхното приемане в предстоящото открито заседание по делото.
Трябва да се даде възможност на ищеца да се запознае с документите,
приложени към отговора на исковата молба, и да изрази становище по тях в
предстоящото открито съдебно заседание, в съответствие с едно от
проявленията на принципа на състезателното начало, залегнал в разпоредбата
на чл. 8, ал. 3 от ГПК.
С отговора на исковата молба са направени редица доказателствени искания -
за ангажиране на гласни доказателства, назначаване на експертизи, издаване
на съдебно удостоверение и даване на обяснения от ищеца. Отново на
основание нормата на чл. 8, ал. 3 от ГПК, следва да се осигури възможност на
ищеца да се запознае със същите и да вземе отношение по тях в предстоящото
открито съдебно заседание по делото.
Воден от изложените съображения, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
ДОПУСКА като писмени доказателства в процеса документите, представени
от ищеца и намиращи се на листи 7-15, 19-20, 39 и 46 от настоящото дело.
ДАВА възможност на ищеца да се запознае с документите, приложени към
отговора на исковата молба, и с доказателствените искания, съдържащи се в
същия, и да изрази становище по тях в предстоящото открито съдебно
заседание.
НАСРОЧВА открито заседание по делото, което да се проведе на 30.09.2024 г.
и да започне в 13:00 ч. ДА СЕ ПРИЗОВАТ страните, чрез адвокатите, като им
се връчат и копия на настоящото определение, а на ищеца - и екземпляр от
отговора на исковата молба с приложенията.
СЪОБЩАВА на страните проекта за доклад по делото.
8
НАПЪТВА страните към медиация или друг способ за доброволно уреждане
на спора.
Настоящото определение не подлежи на обжалване.
Съдия при Окръжен съд – Благоевград: _______________________
9