Р Е Ш Е Н И Е
№5862/19.12.2019г.
гр. Варна
В ИМЕТО НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИЯТ
районен СЪД, гражданско ОТДЕЛЕНИЕ, ХХІ състав, в публично заседание на тринадесети декември, през две хиляди и деветнадесета година,
проведено в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ***
при участието секретаря ***, като разгледа докладваното от съдия ***гр. дело №12431 по описа на Варненски районен съд за 2019г., за да се произнесе,
взе предвид следното:
Производството по делото е
образувано по предявен иск от търговското дружество „Х.Е.“ ЕООД, ЕИК ***със
седалище и адрес ***, ***срещу „И.“ ООД, ЕИК ***със седалище и адрес на
управление *** за осъждане на ответника да освободи и предаде държанието на
недвижим имот представляващ апартамент №
22 находящ се в ***, с административен адрес ***,
представляващ жилище – апартамент на две нива с идентификатор 10135.2723.335.4.22, целия с площ от 167,50 кв.м. при
граници на първо ниво: имот с идентификатор 10135.2723.335.4.23 – на същия
етаж, 10135.2723.335.4.25 – под обекта, и граници на второ ниво - имот с идентификатор 10135.2723.335.4.24 и
идентификатор 10135.2723.335.4.23, ведно с прилежащото му избено помещение №6 и
избено помещение №8, ведно с 24,7395 % равняващи се на 13,43 кв.м. идеални
части от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, на осн. 233,
ал.1, изр.1 ЗЗД.
В исковата молба се излагат
твърдения, че „Х.Е.“ ЕООД и „И.“ ООД са били обвързани по силата на договор за
отдаване под наем на недвижимия имот от 18.09.2018г., който договор е развален
по вина на наемателя.
Излагат се твърдения, че
процесния апартамент е предоставен под наем от ищцовото дружество на ответното
търговско дружество за срок до 30.07.2020г., като съобразно условията на
договора имота бива отдаден само за жилищни нужди. Сочи, че наемодателя не е
давал съгласие за регистрация на седалище и адрес на управление на ответното
търговското дружество на адреса на процесния апартамент, съответно използването
му за търговска дейност, като офис на ответника. Посочва се, че съобразно
уговорка в договора, наемодателя има право на достъп до имота с тридневно
предварително предизвестие. При тези клаузи от договора на 09.05.2019г. наемодателя с писмо с обратна разписка е
поискал достъп до имота, който да се осъществи на 13.05.2019г., като наемателя
е отказал осъществяването на достъп до жилището. Последвало е повторно искане
за осигуряване на достъп с писмо от 03.06.2019г., при което е уведомен от
представител на ответника, че за датата, на която е поискан достъп – 17.06.2019г.,
представител на ответника няма да се намира в страната. На 13.06.2019г.
наемодателя е изпратил напомнително писмо на наемателя за осигуряване на достъп
до имота на 17.06.2019г., при която е последвал отговор от ответника в
горепосочения смисъл за невъзможност да бъде осигурено присъствие.
Твърди, че с оглед неизпълнение
задължение на наемателя да предостави достъп до имота на наемодателя, което
съставлявало неизпълнение на чл.9 от договора за наем, с нотариална покана от
02.07.2019г., рег. № 2770, том І, акт.189/02.07.2019г. по описа на нотариус
Ж.Костов с район на действие ВРС, наемателя е поканен да осигури достъп до
имота на 17.06.2019г., като е указано, че при неосигуряване на достъп до наетия
имот договорът за наем ще се счита за едностранно прекратен считано от
17.06.2019г., поради неизпълнение задължение от страна на ответника.
Посочва, че въпреки отправената
нотариална покана достъп до имота не е осигурен от ответника, поради което
договорът за наем е развален считано от 17.06.2019г., а ответникът не е предал
владението върху процесния апартамент на ищеца.
В евентуалност позовавайки се на разпоредбата на чл. 238 ЗЗД
посочва, че с исковата молба релевира волеизявление за разваляне на договора
поради неизпълнение задължение на наемателя по него.
Твърди, че при сключване на
договора от 18.09.2018г., К.Х. е действала от името и за сметка на ищцовото
търговско дружество по правилата на чл. 301 ТЗ.
В срока по чл. 131 ГПК е
депозиран писмен отговор от ответника, с който се излагат възражения за
недопустимост на предявения иск, а в условията на евентуалност се сочи, че
същия е неоснователен. Излагат се, че на 18.09.2018г. е сключен договор за наем
на процесния имот с физическото лице К.М.Х., а не с ищцовото търговско
дружество. Наемната цена по договора е плащана в полза на физическото лице, а
не по фирмена сметка на ищеца. Кореспонденцията за предоставяне достъп до имота
се е водила между К.Х. и ответника, като с връчване на нотариална покана от
02.07.2019г., като наемодател е посочено ищцовото търговско дружество.
Посочва, че по силата на договора
в тежест на наемателя не е вменено задължение да осигури достъп, като такава
възможност е предвидена единствено като право на наемодателя. Посочва, че по
обективни причини – отсъствие на управителя на ответното дружество не е
осигурен достъп до имота.
Съдът, след съвкупна
преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно
убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:
Представен по делото е
договор за наем от 18.09.2018г., по силата на който К.М.Х. *** е отдала под
наем на ответника недвижим имот представляващ апартамент (мезонет) №22 с паркомясто, разположен в комплекс ***, намиращ се в ***,
при уговорена наемна цена от 1400 лева месечно, платима по банкова сметка *** К.Х.,
за срок до 30.07.2020г.
По делото е представена
нотариална покана рег. № 2770, том І, №189 от 02.07.2019г. по описа на нотариус
***с район на действие ВРС от ищцовото до ответното дружество, с която се
релевира едностранно волеизявление за прекратяване на договора поради
неизпълнение. В документа е удостоверено връчване при отказ на 04.07.2019г. осъществено от нотариус ***с
район на действие ВРС.
Представено по делото е
извлечение от разплащателна сметка на ответника в търговка банка, от което се
установява, че на 28.11.2019г., ответното дружество е заплатило сумата от 1400
лева наем за месец ноември по сметка на К.Х..
Предвид така установеното от фактическа страна,
СЪДЪТ формулира следните изводи от правна страна:
За успешното
провеждане на иск с правно основание чл.233, ал.1, предл.
първо от ЗЗД в тежест на ищеца е при условията на пълно и главно доказване да
установи кумулативното осъществяване на следните елементи: наличие на валидна облигационноправна връзка между него и ответника по силата
на сключен договор за наем, прекратяване действието на последния и отказ от
страна на наемателя да предаде държането на имота.
По отношение на първата предпоставка, а именно, че страните са валидно
обвързани в облигационно правоотношение по договор за наем, съобразно
наведените твърдения в уточнителни молби от 19.08.2019г. и 29.08.2019г., ищецът
представя договор за наем от 18.09.2018г., по силата на който физическото лице К.М.Х. *** е отдала
под наем на ответното търговско дружество имот представляващ апартамент №22,
разположен в комплекс ***, намиращ се в ***.
При осъществяване на
преценка от формална страна на представения по делото частен диспозитивен
документ, съдът приема, че валидно облигационно правоотношение по отдаване под
наем на посочения апартамент е възникнало между К.Х. и ответното търговско
дружество. За валидността на договора за наем на недвижим имот е без правно
значение това дали наемодателя е собственик на имота или не. Правоотношението
по отдаване под наем на веща възниква между страните по договора, а не между
действителния собственик на имота и наемателя, доколкото отношенията се
разглеждат на плоскостта на облигационните, а не на вещноправните
последици, които настъпват със сключване на договора. В производството по чл.
233, ал.1, изр.1-во ЗЗД съдът не издирва на кого принадлежат вещните права на
собственост върху имота обект на договора за наем, а единствено на изследване
стои въпроса дали страните по делото са обвързани по договор за наем, дали той
е прекратен, съответно след настъпването на този факт дали ответникът продължава
да държи имота.
В процесния казус,
договорът за наем е сключен между физическото лице К.Х. и ответникът. Видно от
клаузите на договора страните са постигнали уговорка, че наемната цена ще бъде
заплащане в полза на К.Х., което се установява и от представеното по делото
извлечение от разплащателната сметка на ответника.
Съдебната практика
и в частност Решение №37/01.04.2009г., постановено по т.дело № 106/2008г. на ІІ
т.о. на ВКС приема разбирането, че разпоредбата на чл.301 ТЗ намира приложение
единствено за сключени от търговци сделки. Само тогава когато е налице сключена
между търговци сделка ще се постави въпроса за прилагане на установената
презумпция по чл. 301 ТЗ, че не потвърждаването на извършените от името на
търговеца действия по см. на чл. 42, ал.2 ЗЗД, а противопоставянето на
търговеца на тези действия, което следва да се извърши веднага след узнаването
им е условие за недействителност на сделката. Разпоредбата цели да прекрати
относителната недействителност на договори и да създаде сигурност и стабилност
в отношенията между страните по такива договори и с нея се отнема възможността
на недобросъвестните търговци след продължителен период да се позоват на
недействителността на договори, сключени от тяхно име без представителна власт.
Настоящия
първоинстанционен съд напълно споделя разбирането, че за приложение на
разпоредбата на чл. 301 ТЗ е необходимо сделката да бъде сключена от името на
търговеца, но от лице без представителна власт. Не в такава хипотеза е
представения по делото договор за наем от 18.09.2019г., при който не ищцовото
търговско дружество е наемодател, а лицето К.М.Х. и то в качеството й на физическо
лице, а не на представляващ и управляващ
„Х.Е.“ ЕООД. При тези съображения не може да бъде прието, че при
установяване уговорките между страните, които са обективирани в процесния
договор за наем Х. е действала от името и за сметка на собственото си търговско
дружество. В подкрепа на този довод е и
самото тълкуване на клаузи от договора, а в случая това е т.5.1, съобразно
която ответникът е поел задължение да заплаща месечен наем по банкова сметка ***
Х., а не на „Х.Е.“ ЕООД. Отделно от това съдът намира, че фигурата на лице
действащо без представителна власт при сключване на договор от името на
търговеца е неприложима, когато това лице е едноличният собственик на капитала
на същото това търговско дружество. Последният е управляващ и представляващ
търговеца, като от негово име и за негова сметка сключва търговски сделки,
поради което не може да става дума за последяващо неприемане на тези действия
веднага след узнаването им, предвид това, че е налице идентичност на правните
субекти.
Хипотезата на
чл.301 ТЗ би била мислима ако договорът за наем от 18.09.2018г. бе сключен
между „Х.Е.“ ЕООД и „И.“ ООД, като вместо управляващия и представляващ ищцовото
дружество, трето лице без нарочно учредена представителна власт бе договорило правата
и задълженията на страните по този договор, при което веднага след узнаване за
тази сделка, ищецът чрез органът си за управление не се бе противопоставил на
същата. Не в изложената хипотеза са ангажираните по делото писмени
доказателства от страна на ищеца, за установяване на исковата му претенция.
При изложените
съображения съдът намира, че ищецът в хода на съдебното производство не
установи първата от предвидените три кумулативни предпоставки, а именно, че
страните се намират обвързани по силата на валидно наемно правоотношение,
поради което само на това основание, което се явява такова по основание, а не
по допустимост на претенцията, предявеният иск следва да бъде отхвърлен.
По отношение на разноските:
С оглед изходът на
спора в полза на ответникът следва да бъдат присъдени съдебно – деловодни
разноски. Ищеца релевира възражение за прекомерност на уговореното и заплатено
възнаграждение за процесуално представителство от 1200 лева, на осн. чл. 78, ал.5 ГПК. По същото съдът счита, че доколкото
производството по делото се развива по неоценяем иск следва да уважи така
направеното възражение, като намира, че следва да редуцира същото до размера на
уговореното и заплатено възнаграждение в полза на процесуалния представител на ищеца,
а именно сумата от 500 лева. Съдът намира, че не следва да определя
възнаграждението в размер на минимума определен в Наредба №1/09.07.2004г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, като отчита видът и
степента на фактическата и правна страна на спора. Следва да бъде оставено без
уважение искането на ответника за присъждане на сумата от 100,80 лева – съдебно
– деловодни разноски, представляващи стойност за превод на доказателствата
приложени по делото, доколкото не се представят доказателства за заплащане на
посочения разход от страната.
Мотивиран от
гореизложеното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения иск от „Х.Е.“ ЕООД, ЕИК ***със седалище и адрес ***, ***срещу „И.“ ООД,
ЕИК ***със седалище и адрес на управление *** за осъждане на ответника да
освободи и предаде държанието на недвижим имот представляващ апартамент № 22, находящ
се в ***, с административен адрес ***, представляващ жилище – апартамент на две
нива с идентификатор 10135.2723.335.4.22,
целия с площ от 167,50 кв.м. при граници на първо ниво: имот с идентификатор
10135.2723.335.4.23 – на същия етаж, 10135.2723.335.4.25 – под обекта, и
граници на второ ниво - имот с
идентификатор 10135.2723.335.4.24 и идентификатор 10135.2723.335.4.23, ведно с
прилежащото му избено помещение №6 и избено помещение №8, ведно с 24,7395 %
равняващи се на 13,43 кв.м. идеални части от общите части на сградата и правото
на строеж върху дворното място, на осн. 233, ал.1, изр.1 ЗЗД.
Осъжда Х.Е.“ ЕООД, ЕИК ***със седалище и адрес ***, ***да заплати на „И.“
ООД, ЕИК ***със седалище и адрес на управление *** сумата от 500 (петстотин) лева възнаграждение за процесуално
представителство, на осн. чл. 78, ал.3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненски
окръжен съд в двуседмичен срок от деня, в който е обявено.
РАЙОНЕН СЪДИЯ :