№ 1503
гр. Варна, 29.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 30 СЪСТАВ, в публично заседание на шести
март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Елена Николова
при участието на секретаря Антония Анг. Пенчева
като разгледа докладваното от Елена Николова Гражданско дело №
20243110102315 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба с вх.
№15947/26.02.2024 г. от Т. Л. Я., ЕГН **********, с пост. адрес: гр. В. срещу Етажна
собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски
полк" №60, представлявана от управителя „Рение“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“ №60, ет.6,
ап.9 с която е предявен иск с правно основание чл.40 ГПК с петитум съдът да
отменени взетите решения по т.1 и т.2 на общо събрание на Етажна собственост на
сграда с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк" №60
проведено на 09.05.2023 г., както следва: по т.1 – за избор за управител на етажната
собственост на „Рение“ ЕООД и по т.2 – приема се месечна такса за поддръжка и
управление на общите части на сградата да бъде увеличена в размер на 82,00 лева на
самостоятелен обект в сградата.
Ищецът излага следната фактическа обстановка:
По силата на Нотариален акт за покупка на недвижим имот №81, том LXXI, вх.
рег. №27309, дело №14877/01.12.2014г. на СВ гр. Варна ищецът е собственик на
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 10135.1508.12.1.14 по КККР на гр.
Варна, с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк" №60, ет.3,
обект 4, разположен в сграда 1, състоящ се от входно антре, сервизно помещение и две
стаи, представляващ офис, заедно с ½ ид. част от общ коридор на площ 5,04 кв.м,
заедно с прилежащите 3,2291% идеални части от правото на строеж върху поземления
имот, в който е изградена сградата и от общите части на цялата сграда, равняваща се
на 11,57 кв.м.
1
Собственият на ищеца самостоятелен обект е разположен в сграда в режим на
етажна собственост с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк"
№60, състояща се от 20 обекта -апартаменти и офиси, от които 12 са собственост на
„Перес" ЕООД, а останалите 8 на други физически и юридически лица.
След като закупила офиса, без да има определена такса, като останалите
собственици на обекти в ЕС започнала ежемесечно да заплаща за разходите за
поддръжката на общите части на етажната собственост - за асансьор, за потребени
вода и ел. енергия. До 2022г. парите били искани от С. Р. - майка на управителя на
„Перес" ЕООД и предавани на нея. Първоначално се събирала сума в размер на 10 лв.,
а по-късно 20 лв.
След това сумите за поддръжка на общите части започнала да събира С. Р.,
дъщеря на Е. Р., управителя на „Перес" ЕООД. През 2022г. исканите от нея суми за
разходи по поддръжката на общите части нараснали значително, поради което заедно с
други съсобственици свикали събрание на ЕС. Събранието, съгласно покана по чл.12,
ал.2 от ЗУЕС, поставена на видно място до асансьора на сградата на 15.03.2023г., се
провело от 18.00ч. на 29.03.2023г.
На събранието било направено искане, присъстващата на него С. Р. да представи
отчет за направените през 2022г. разходи за поддръжка на общите части на ЕС. Такъв
отчет, с представяне на съответните първични документи С. Р. не направила.
Било направено предложение за избор на управител на ЕС и двама контрольори,
да се открие банкова сметка на ЕС, по която да се внасят определените такси за
поддръжка на общите части на сградата, но решение по тези въпроси не било взето.
Събранието решило на 09.05.2023г. да се проведе друго събрание, на което да се
вземат решения относно управлението на ЕС и общите части.
На 09.05.2023г. в 18.00ч. в сградата на ЕС, освен ищцата, като собственик на
офис 4 се явили Л. М. и М. М., като представители на „Максифарм" ООД - собственик
на ап.3 и офис 3, Г. В. - собственик на ап.4, Н. Х. - пълномощник на собствениците на
ап.5 и офис 5, М. М. - пълномощник на офис 6, Е. Р. - управител на „Перес" ЕООД -
собственик на офиси №7, 8, 9, 10, апартаменти №1, 2, 7, 8, 9 и 10.
На събранието присъствали още П. Р. - съпруга на Е. Р., С. Р. - дъщеря на Е. Р. и
още една жена, която сем. М. представили като адвокат, която са ангажирали във
връзка със събранието.
Събранието започнало без предварително обявен дневен ред. Никой не направил
предложение за дневен ред, по който да протече събранието. Поради тази причина не
било проведено гласуване за приемане на дневен ред на събранието. Събранието не
избрало председател, който да води събранието и протоколчик, който да води
протокол. Не видяла да се води протокол, по едно време видяла С. Р. да си води
някакви записки, но какви не разбрала.
2
Е. Р. представил дъщеря си С. Р. като едноличен собственик и управител на
„Рение“ ЕООД, което дружество щяло да извършва поддръжка на общите части и да
събира таксите от собствениците.
След него думата взела С. Р., която започнала да обяснява какви дейности по
поддръжката ще извършва нейната фирма, като заявила, че сумите, които ще се
събират за всеки един от обектите в етажната собственост, ще са в порядъка на 80-90
лева за обект.
Когато Л. М. попитала, на какво основание се иска да се заплащат такива суми и
има ли документи за извършените плащания за предходни месеци, Е. Р. я прекъснал
като казал, че това са разходите, които той прави за поддръжка на общите части на
сградата. На висок тон заявил, че той е мажоритарен собственик в етажната
собственост и той ще реши коя фирма ще извършва поддръжка на входа и какви суми
ще се събират, а който не иска да ги плаща, тези пари ще му бъдат събирани по
съдебен ред.
След това изявление настъпила суматоха, между сем. М. и Е. Р. възникнал
конфликт, който ескалирал с всяка изминала минута. В това време останалите
говорели помежду си, всеки говорил с всеки.
Никой не направил някакво конкретно предложение, нямало разисквания,
нямало гласуване, затова като преценила, че оставането й е безпредметно, си тръгнала
от събранието.
След провеждане на събранието ищцата предположила, че може да е изготвен
някакъв протокол от него, започнала ежедневно да проверява за поставено съобщение
за изготвянето на такъв. След като в срока по чл.16, ал. 6 от ЗУЕС не било поставено
съобщение за изготвяне на протокола от събранието на видно и общодостъпно място
на входа на сградата, на 25.05.2023г. чрез телепоща изх. №46/25.05.2023г. на Български
пощи поискала от С. Р., в случай че е изготвен протоколът от проведеното на
09.05.2023г. събрание, същият да й бъде предоставен.
Не получила отговор на поканата, нито копие от протокола. За това, че е
изготвен такъв протокол й станало известно на 03.02.2024г., когато заедно с препис от
искова молба от Етажната собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна,
бул. „Осми приморски полк" №60 с правно основание чл.38 от ЗУЕС, по заведено
срещу нея гр. дело №231/2024г. на ВРС, 18 състав получила и копие от протокола от
проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост.
След като се запознала със съдържанието му установила, че в него са отразени
факти и обстоятелства, които не отговарят на обективната действителност.
Освен това намира, че са налице нарушения на нормите на ЗУЕС, уреждащи
свикването и провеждането на общо събрание на етажната собственост, които
3
нарушения водят до незаконосъобразност на взетите на събранието решения и са
основание за тяхната отмяна, като излага следните съображения:
1/ Общото събрание е проведено без предварително обявен дневен ред, като в
случая не са били налице условията на неотложност, а и записаните в протокола като
приети решения не сочат на този извод.
2/ Протоколът от проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост
не съдържа предвидения в закона минимум, като не отразява съгласно определеното от
чл.16, ал.5 съдържание - не са посочени явилите се лица и идеалните части от
етажната собственост, които те представляват, номерът на самостоятелния обект,
начинът, по който са гласували, лицата - за", "против" или "въздържал се", техен
подпис, същността на направените изявления, кой от тях как е гласувал по отделните
решения. В него не се съдържат и изявления и разисквания при вземането на
решенията.
3/ Нарушено е изискването на чл.16, ал.4 от ЗУЕС, като предложението за
протоколчик да бъде избрана С. Р. не е направено от председателя, а от друго лице.
4/ Нарушена е и разпоредбата на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, като на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не е поставено съобщение за изготвяне на
протокола от събранието, и след поискване от страна на ищцата не й е предоставено
копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверено с надпис "Вярно с
оригинала" и приложенията към него.
Намира за незаконосъобразни обективираните в протокола от проведеното на
09.05.2023г. събрание на Етажната собственост решения по т.1 и т.2 по следните
съображения:
По т.1 от протокола: Изборът на Управител на ЕС е незаконосъобразен поради
следното:
1/ Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.8 от ЗУЕС, по решение на общото
събрание, взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет
(управителя) могат да бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица,
които не са собственици. Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото
събрание, взето с мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, и се сключва от упълномощено от общото събрание лице за
срок до две години.
Видно от съдържанието на процесния протокол, по т.1 от така обективирания в
него дневен ред било направено предложение да се гласува офертата на „Рение" ЕООД
за поддръжка на общите части на сградата, а като решение било записано, че избира
„Рение" ЕООД за управител на ЕС. Твърди, че доколкото това юридическо лице не е
собственик в ЕС е следвало на ОС на ЕС да бъде представен проект на договор, с
4
който правомощията на УС или управител или част от тях да бъдат възложени на
„Рение" ЕООД, който след обсъждане от общото събрание, да бъде одобрен от него и
да бъде сключен от упълномощено от ОС лице.
В така записаното решение не се съдържа информация за представен за
обсъждане от ОС на ЕС проект на договор с „Рение“ ЕООД, с който на дружеството да
бъдат възложени правомощията на УС или управител или част от тях, да е взето
решение, с което проектодоговорът да е одобрен, да е взето решение такъв договор да
бъде сключен. Няма определен срок, за който да се възложат правомощията и не е
упълномощавано лице, което от името на етажните собственици да го сключи.
По т. 2 от протокола:
В протокола от проведено на 09.05.2023г. събрание на Етажната собственост
било записано като решение, че се приема месечна такса за поддръжка и управление
на общите части на сградата в размер на 82 лева на самостоятелен обект в сградата.
Твърди, че решението е в противоречие с разпоредбата на чл.51, ал.1 от ЗУЕС
/действаща към датата на провеждане на ОС на ЕС/, съгласно която разходите за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост се разпределят
поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на
техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Сочи, че разпоредбата на чл.51, ал.1 е императивна, с оглед на което взетото
решение по т.2 относно вътрешното разпределение на тежестта на общите разходи по
същество и противоречи и се явява незаконосъобразно.
В срока за отговор от ответника е депозиран отговор, в който се сочи за
недопустимост на предявения иск, с оглед на факта, че е предявен извън 30 дневния
срок от залепяне на съобщението за изготвен протокол от събранието на 09.05.2024г.
Оспорва, че ищцата е узнала за взетите решения на общо събрание едва с получената
искова молба от 13.02.2024г. по гр. дело №231/2024г. по описа на ВРС, като твърди, че
етажните собственици са уведомени за изготвения протокол месец юли със залепено
съобщение за изготвения протокол от месец юни 2023г., както и самият протокол бил
поставен на таблото във фоайето на сградата, за което е съставен констативен
протокол.
На следващо място твърди, че ищцата знае, че дължи сумите от личното й
участие в събранието, както и от връченото съобщение от ЧСИ 807 НАДЕЖДА
ДЕНЧЕВА на 18.12.2023г. по изп. дело №813/2023г. В тази връзка излага, че
претенцията по гр. дело №2315/2024г. по описа на ВРС е предявената повече от 9
месеца от провеждане на събранието и повече от 50 дни след наложения запор на
банковите сметки на ищцата.
По основателността на иска ответникът излага следното становище:
5
Оспорва изцяло исковите претенции. Твърди, че събранието е свикано чрез
изрична писмена покана, спазен е срокът по ЗУЕС, лицето е присъствало /могло е да
оспори взетите решения в съда, включително и чрез съда да изиска и самия протокол в
едномесечния срок/, но това не било сторено. Счита, че умишлено не е представена
поканата за свикване на ОС, за което лично ищцата се е подписала. Твърди, че е бил
налице кворум, бил е избран протоколчик и председател на събранието, има и
присъствен лист. Оспорва твърденията, че не е имало покана или че не са взети
решенията.
Сочи, че ищцата не е съгласна с вземането на решение за избор на
домоуправител и размера на таксата за поддръжка, и е свикнала да заплаща суми
според нейната преценка и възможности.
Излага, че сградата е в центъра на гр. Варна, построена е преди по-малко от 10
години и нейната поддръжка не се изчерпва със заплащане на възнаграждението на
една чистачка и разхода за ел. енергия за асансьорната уредба.
Оспорва за съдържание представения протокол 3 от 15.3.2023г. Счита същия за
неотносим към предмета на спора. Оспорва да носи подписа на избран председател на
ОС, липсва присъствен списък на етажните собственици. Моли за упражняване на
косвен съдебен контрол по отношение на протокола.
Твърди, че взетите решения от 15.3.2023г. са незаконосъобразни и нищожни.
Оспорва представения протокол 2 от 15.3.2023г. с мнение за поставена покана,
което не кореспондира с обективната истина.
Твърди, че протоколът от ОС бил предоставен на ищцата във фоайето на
сградата, още през юни 2023г., като след това се започнала и кореспонденция с нея.
Разписка, че го е получила не са съставили, защото обещала да го разгледа и да
започне да изпълнява решенията.
Съдът, като прецени съобразно чл.12 и чл.235 ГПК поотделно и в
съвкупност събраните по делото доказателства, доводите и възраженията на
страните и по вътрешно убеждение, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
Съгласно разпоредбата на чл.40, ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска
отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.
Видно от представения Нотариален акт №41, том ІІ, рег.№6392, дело №399 от
01.12.2014 г. ищцата е закупила самостоятелен обект в сграда с идентификатор
10135.1508.12.1.14, находящ се на адрес: гр. Варна, бул. „8-ми приморски полк“ №60,
етаж 3, обект 4 с обща площ от 64,67 кв.м, от които 53,10 кв.м на обекта, ½ ид.ч. от
общ коридор на площ от 5,04 кв.м, заедно с прилежащите 3,2291% идеални части от
6
правото на строеж върху поземления имот, върху който е изградена сградата и от
общите части на цялата сграда, равняващи се на 11.57 кв.м.
По делото е представен Протокол от проведено общо събрание на ЕС на сграда с
адм. адрес: гр. Варна, 8-ми приморски полк“ №60 от 09.05.2023 г. при дневен ред: 1/
Избор на фирма домоуправител; 2/ Определяне на месечна такса за поддръжка и
управление на сградата за 2023 г.; 3/ Ремонтни дейности, които ще бъдат извършени
по сградата през 2023 г. По т.1 било предложена за гласуване оферта за поддръжка на
общите части на сградата от „Рение“ ЕООД, ЕИК *********, което се приело с 83% за
и 7% против. По т.2 е прието месечната такса за поддръжка и управление на общите
части на сградата да е в размер на 82,00 лв. на месец на самостоятелен обект. По т.3 не
е взето решение.
Представена е покана за свикване на общо събрание, съгласно чл.12, ал.2 от
ЗУЕС на собствениците на сграда със смесено предназначение с адрес: гр. Варна, бул.
„8-ми приморски полк“ №60 на 29.03.2023 г. в 18:00 часа, поставена на 15.03.2023 г.,
при следния дневен ред: 1/ Отчет за приходите и разходите по поддръжката на
сградата за 2022 г. с представяне на оригиналните документи за направените разходи:
асансьор, чистачка, ел. енергия;2/ избор на домоуправител и двама контрольори за
работата и разходване на сградата за 2023 г., „Фонд ремонт“; 4/ Възлагане на
новоизбрания домоуправител да изготви книга на собствениците на сградата.
Съставен е Протокол 2 от 15.03.2023 г. в 18:30 ч. от Л. М. – собственик на ап.3 и
офис 3 и Т. Я. – собственик на офис 4 на адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“
№60 в присъствието на свидетелите: 1. Господина Михова и 2. Н. Х. за поставяне чрез
залепване на покана за свикване на общо събрание на Етажната собственост с дневен
ред.
Представен е Протокол №3 от проведено общо събрание на сграда със смесено
предназначение с адм. адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“ 60 на 29.03.2023
г. в 18:00 часа в офиса на семейство М.. На събранието е даден отчет от С. Р. без
представяне на разходни документи. Решения по останалите точки не са взети, а е
взето решение да са проведе още едно общо събрание с присъствието на адвокати на
Р.и за уточняване законността за организиране на ЕС и законността за събиране на
такси за поддръжка на сградата.
С телепоща от 25.05.2023 г. Т. Л. Я. е поискала от С. Р. да й бъде предоставен
лично, ако е изготвен протокол от събранието на ЕС, което се е провело на 09.05.2023
г. в 18 ч. на адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“ 60.
Представено е съобщение за връчване на препис от искова молба по гр.
№231/2024 г. на ВРС, екземпляр за получателя, от дата 01.02.2024 г.
От ответника е представен нотариален акт за продажба на недвижим имот
№173, том ІІ, рег. №3344, дело №365 от 30.03.2007 г., по силата на който С. Н. Р.
7
продава на „ПЕРЕС“ ЕООД чрез представляващия Е. П. Р. 308, 50 кв.м ид.части от
Дворно място, находящо се на адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“ 60, както
и разрешение за строеж и разрешение за ползване на сграда в същия поземлен имот.
Представено е също площообразуване и списък на собствениците и
пълномощниците присъствали на общо събрание, проведено на 09.05.2023 г.
Съгласно покана от 01.05.2023 г. е свикано общо събрание на етажна
собственост на адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“ №60, на осн. чл.12, ал.1,
от ЗУЕС, от управителя на 09.05.2023 г. от 18 часа при дневен ред: 1/ Избор на фирма
управител; 2/ Определяне на месечната такса на обект за година 2023 г.; 3/ Ремонтни
дейности, които ще бъдат извършени по сградата през 2023 г. със списък под него,
подписан от Л. М. за „Максифарма“ ООД – ап. 3 и офис 3; от Т. Л. Я. – офис 4, Г. В. В.
– ап. 6 и К. Б. – офис 6.
Представен е протокол за поставено съобщение по смисъла на чл.16, ал.7, от
ЗУЕС от С. Е. Р., управител на „Рение“ ЕООД и Е. П. Р., в качеството му на управител
на „Перес“ ЕООД – собственик в сградата, както и самото съобщение, чието
съдържание гласи, че протоколът от проведеното на 09.05.2023 г. общо събрание е
изготвен, като препис от същото може да бъде предоставен или при посещение в
офиса на дружеството или по имейл чрез заявяване на *************@*****.***.
Указано е на съсобствениците, че в едноседмичен срок могат да оспорят
съдържанието на протокола пред управителя.
Представен е и сключеният договор между етажната собственост,
представлявана от „ПЕРЕС“ ЕООД, в лицето на неговия управител Е. Р. и „Рение“
ЕООД, чрез управителя С. Е. Р. за поддръжката, почистването и хигиенизирането на
общите части на сградата.
На таблото до асансьора в сградата е поставена покана-уведомление, че
дължимите суми в размер на 82,00 лв. съгласно решение на общо събрание, проведено
на 09.05.2023 г., следва да бъдат заплатени до пето число на месеца, за който се
дължат по сметка на „РЕНИЕ“ ЕООД, чрез С. Р..
По делото са изслушани показанията свидетеля Л. Н. Д. М., в съдебен спор с
ответника Етажна собственост. От показанията на свидетеля се установява следното:
Присъствала на общо събрание месец май 2023 г. На 29 март 2023 г. били свикали
събрание за решаване въпроса за таксите за Етажната собственост и други видове
въпроси за общите части. На събранието присъствала госпожица С. Р., която не
представила пълномощно, а представлявала фирма „Перес“ ЕООД, като собственик на
имотите в сградата. Поставили покана за събранието 7 дни преди това, изложена на
видно място, но тъй като тя нямала пълномощно, решили тези решения де се отложат
за 09.05.2023 г. Такава покана впоследствие обаче нямало и на 09 май, когато влезли
на уговореното събрание, им била дадена покана. После видели, че е с дата 01.05, но
8
те я подписали на 09 май в един от нейните офиси. Не са виждали протокол от това
събрание. Били предоставили имейли, но не получили протокол. Тогава изпратили
молба по Телепоща да им се изпрати протокола от 09 май.
Когато влезли в офиса на 09.05.2023 г. били Е. Р., С. Р. и П. Р., която виждала за
първи път. Изчакали да дойдат и другите пряко заинтересовани за вземане на решения
и, след като се събрали и разбрали кои ще присъстват, започнали да говорят. Е. Р.
казал, че С. Р. ще бъде протоколчик, а П. Р. – председател. Те не се съгласили, защото
за П. Р. трябвало да има някакво отношение към собствеността и общо взето започнало
едно говорене и надговаряне. В цялото събрание не се стигнало до конкретни
предложения, да се гласува за тях и да се вземат някакви решения. Семейство Р.и
диктували условията и казвали, че каквото и решение да вземат останалите, то няма
стойност. Решение не било взето, и те не са подписвали протокол. Само им било
казано, каква ще бъде таксата и кой трябва да бъде професионален домоуправител, но
това не било подложено на гласуване и никой не е гласувал за това.
По делото е разпитан и свидетелят Д. М. П., която в показанията си заявява, че е
присъствала на общо събрание на Етажната собственост с адрес: гр. Варна, бул. „Осми
приморски полк“ на 09 май 2023 г. Била потърсена от М. М., който се представил като
един от етажните собственици и я поканил да присъства на среща на собствениците,
да даде разяснения как се провежда събрание, как да се избере домоуправител.
Срещата била в един от офисите в сградата, на 2 или 3 етаж. Били общо 11 човека. В
центъра стоял Е. Р., който настанявал кой къде да сяда. Когато влезли, Р. започнал да
говори на всички, като казал: „Събрал съм ви да ви съобщя, че…“. Всъщност
представил съпругата си и дъщеря си, едната - председател, дъщеря му – протоколчик.
Всички питали: „Какво събрание, ние сме тук да се направи отчет на разходите“, като
той представи документи. Свидетелката разбрала, че преди тази среща г-н Р. бил нещо
като самоназначил се касиер на сградата и събирал пари, като той посочвал сумите и
без да представя никакви фактури и разходни документи. Те задавали въпроси в тази
връзка, но той сложил тон и казал: „Ще изберем управител, касиер, ще ви кажа колко
пари ще събираме“. Без да дава много думата на хората, казал: „Ето дъщеря ми има
регистрирана фирма „Рение“, тя ще е управител и таксата ще бъде 100 лева на
самостоятелен обект. Настанала суматоха, всички говорели едновременно, започнали
да му задават въпроси, както и на нея. Свидетелката обяснила, че ако ще се избира
управител и фирма, която не е собственик в Етажната собственост, трябва да има
оферти с условия, договор за поддръжка на собственост, да се гласува. Е. Р. казал, че
има такава оферта и договор. Попитали го къде са, а той отговорил, че в адвоката му,
но сега не можел да дойде. Преди това казал, че дъщеря му ще бъде протоколчик, Л.
М. възразила, че не са съгласни. Възрастният мъж зад него искал да каже нещо, а Е. Р.
му казал: „Ти не се обаждай, не си никой!“. Въпросът за председател бил решен само
от него. Като станало въпрос за оферта и договора за поддръжка, другите собственици
9
казали: „Искаме да поканим и други фирми, да представят оферти“. Е. Р. казал:
„Никакви други оферти няма да се представят. Така или иначе аз съм с най-много
идеални части и каквито и оферти да представят, няма да ги избера“. Затова той
решавал фирма „Рение“ да бъде управител. Всички възразили, че не са съгласни, той
казал: „Ще й дам думата, да каже какви разходи има и за какво е сумата“. С. Р. взела
думата и казала: „Вие знаете ли колко са много разходите? Знаете ли колко е смяна на
една брава, на една крушка, трябва да платя на счетоводител и трябва и за мен
възнаграждение, защото съм домоуправител“. Започнала да цитира сума, хиляди
разходи за един месец. Сумата за апартамент била посочена от 100 лева. Л. М. и
другата дама до нея повдигнали въпроси за разходите, които са направени и ще бъдат
ли представени документи. Е. Р. казал: „Ще ги представя, спокойно“. М. започнала да
репликира, че не може да налага на цялата Етажна собственост по този начин събиране
на пари, че тя не счита, че трябва да се плащат. Той станал, нарекъл ги: „Еснафи“ и
казал: „Вие с М. правите панаирите, затова другите не плащат“. Той дошъл към нея, М.
тръгнал да излиза, настанала голяма караница, разменили се грози думи. Възрастният
мъж излязъл, едната госпожа тръгнала да излиза и с това приключила цялата среща,
след което излезли и останалите. На събранието С. Р. драскала в един тефтер. После
видяла, че М. подписва. Попитала я какво подписва. Показала и покана в смисъл, че
сега ги канят на събрание. Дошла от Е. Р. или С. Р.. След срещата М. я попитал какво
следва, а тя му отговорила, че ако някой реши да я протоколира по някакъв начин, като
общо събрание, трябва да има протокол, да се залепи“. Минали една-две седмици,
попитала го: „Видяхте ли някъде?“, той казал: „Не съм виждал“ Не е видяла да се
взимат решения, да се гласува.
Разпитана е и свидетелката М. П. М., от показанията на която се установява, че
първоначално собствениците на апартаменти свикали събрание, като сложили на
таблото долу до асансьора обява. Имало предходно събрание март месец, там се яви
представител на фирма „Рение“, която била предложена за управител на Етажната
собственост. Обаче, тъй като мажоритарният собственик не присъствал на събранието,
се взело решение да се проведе на 5 май. Не помни дали е имало обява за събранието.
На събранието мажоритарният собственик предложил фирма „Рение“, в присъствието
на другите собственици, за управител на Етажната собственост и гласували. Тя
гласувала за „Рение“. Не помни някой да е гласувал против. Избрал се протоколчик на
събранието. Имало някакви пререкания. Гласували за таксите. Водещият обявил
таксата. Не е получавала протокол, но бил сложен на таблото до асансьора от
майското събрание, където била обявена таксата. След предявяване на свидетеля на
покана и уведомление за заплащане на таксите, да отговори това ли е обявлението,
поставено на таблото, свидетелят отговаря, че уведомлението не е това. На
уведомлението имало написани повече неща и било подредено по друг начин, но със
същото съдържание, било на една страница. На таблото била една страница, на която
10
пишело таксата, и че е избран управител и фирма, която ще поддържа. Може и да е
било закачено предявеното уведомление, но да е чела само, каквото я интересува. Не
помни кога е подписала покана, но има нейн подпис.
Разпитана е и свидетелката П. Б. Р., от показанията на която се установява, че
сградата на бул. „Осми приморски полк“ №60 представлява новопостроена сграда от
близо десетина години с жилищна и офисна част. Обектите са между 10 и 15. Общите
части на сградата се поддържат от фирма „Рение“ и фирма „Перес“. За събранието на
09.05.2023 г. била поставена обява на таблото до асансьора. Няколко пъти слагала
поканата, няколко пъти някой я прибирал, заедно с габърите. Поне три пъти е слагала
и на следващия ден я нямало. На самото събрание на сградата присъствали всички
собственици. Включително имало и адвокат на Т., Г. и семейство М.. На събранието
свидетелката била предложена за председател, одобрена от всички, с изключение на Т..
Свидетелката няма собственост в сградата, а е представител на „Перес“ ЕООД,
която била управител на сграда, а „Рение“ я поддържало. Дъщеря й С. Р. била избрана
за протоколист. На събранието се коментирала основно таксата за заплащане
поддръжка на сградата. Всички били съгласни, само Т., Г. и М. не били съгласни с
таксата. До тогава ненямало етажна собственост, сградата била нова, хората, които
ползвали били малко. Когато започнали да се нанасят хората, се оказало, че сумата от
42,00 лв. е недостатъчна за поддръжката. В един момент наемателите в офисите на Т.,
Г. и М. се увеличили. Вратата се отваряла с ритници, домофоните били чупени,
налагало се да се реагира на момента, защото животът и здравето на живущите бил по-
важен. Преди да се приеме таксата, представили отчет, но действително разходите са
много по-големи. Свидетелката живее в сградата, и когато трябва реагира на момента,
а не чака оторизираната фирма за домофона, за асансьора. Няколко пъти обитателите
си изтърват ключовете в шахтата. Мислят си, че това е включено в абонамента, но това
е екстра, която се заплаща допълнително. Фирмите, които поддържат домофонната
система са малко и когато трябва да извика някой, казват, че ще дойдат след седмица.
Затова плаща на някой да дойде извънредно. Не за всички разходи има документи, но
собствениците биват информирани за всеки един случай. Към момента на свикване
ималие друг адвокат, който движел нещата. Тя била помолена само да постави
уведомлението на таблото. След заседанието, по надлежния ред отново залепила
протокола на таблото и, пак на два пъти, тя го залепяла, а то изчезвало, заедно с
кабърчетата си вземат.
Съгласно чл.13, ал.1 от ЗУЕС Общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на
събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
11
общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде
насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на
поканата, а в неотложни случаи – не по-рано от 24 часа след поставянето .
Представената по делото покана за свикване на общото събрание е с посочена
дата 01.05.2023 г. Не е представен протокол за поставяне на същата от лицата, които
свикват общото събрание, нито е ясно кои са тези лица, доколкото в поканата не са
посочени лицата, които свикват събранието, нито е подписана. Освен това по делото
няма представени доказателства П. Р. да притежава собственост в сградата, за да има
правомощието да свиква общо събрание, когато такова се провежда за първи път,
доколкото твърди, че именно тя е поставила поканата. От показанията на свидетелите
не се установи да са виждали поставена обява за свикване на общо събрание на
09.05.2023 г. въобще. Не може да се заключи и че съсобствениците са били уведомени
за дневния ред, при който ще бъде проведено общото събрание, доколкото от
протокола от проведеното на 29.03.2023 г. е видно, че същото се отлага не при същия
дневен ред, а за още едно събрание, което да се проведе в присъствието на адвокати на
Р.и и на останалите собственици за уточняване на законността за организиране на ЕС и
законността на такси за поддръжка на сградата, а не при дневния ред, посочен в
протокола. Именно това е станало и причина за опита от страна на управителя на
„ПЕРЕС“ ЕООД да санира този пропуск, като връчи поканата с дневния ред срещу
подпис на лицата, присъстващи на събранието, което действие е прекъснато от водения
от семейство М. адвокат П.. Дори да се приеме, че поканата действително е била
поставена, поради липса на удостоверяване на датата, на която е станало тава, съдът
намира, че не може да се направи извод за спазване на срока по чл.13, ал.1 от ЗУЕС.
Следва да се отбележи, че самата покана с посочване на съсобствениците, които
следва да се считат за уведомени, прилича по-скоро на разписка за уведомяване,
изготвена за целите на събранието, както и свидетелстват присъстващите, а не на
покана, която да е поставена на таблото.
Отделно от горното самият протокол от проведеното събрание не отговаря на
императивния минимум за съдържание на същия, тъй като не е оформен съобразно с
изискванията на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС, а именно: Протоколът не съдържа: явилите се
лица и идеалните части от етажната собственост, които те представляват, номера на
самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата - "за", "против" или
"въздържал се", техен подпис, същността на изявленията, направените предложения и
приетите решения.
Освен това по т.1 от дневен ред в протокола е посочено, че се приема оферта за
поддръжка на общите части на сградата от търговско дружество „Рение“ ЕООД, а се
приема решение това дружество да се избере за домоуправител. Отделно от факта, че е
спорно дали изобщо на общото събрание е представена конкретна оферта от „Рение“
12
ЕООД, дори да се приеме, че такава е представена, ако се логично се предположи, че
съдържанието й е отговаряло на съдържанието на представения договор, то следва да
се отбележи, че съдържателно същият изобщо не включва поемане на ангажимент по
предоставяне на услуга „професионален домоуправител“ на сградата, а само за
поддържа и хигиенизиране на общите части на сградата, което далеч не е същото.
Поради това и не става ясно въз основа на каква точно оферта за управление на
общите части в сградата е избрано това дружество за управител. Също така
представеният списък на присъствалите собственици не санира липсата на
задължителните реквизити на протокола, а и самият той не ги съдържа.
С оглед изложеното съдът намира, че предявеният от ищеца иск се явява
основателен и като такъв следва да бъде уважен, като бъдат отменени оспорените
решения на етажната собственост с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми
приморски полк“ №60 взети на общото събрание, проведено на 09.05.2023 г.
Съдът следва да се произнесе и по допустимостта на предявения иск с оглед
направеното от ответника възражение за предявяване на иска извън преклузивния 30
дневен срок по чл. 14, ал.2, вр. чл. 16, ал.7 от ЗУЕС. Събраните по този въпрос
доказателства също са противоречиви. От една страна свидетелката П. Р. твърди, че тя
лично е залепвала уведомлението два пъти, но то било премахвано от неизвестни лица,
а в самото обявление по чл. 17, ал.6 ЗУЕС е посочено, че същото е поставено от Е. Р. и
С. Р.. Следва да се обърне и специално внимание на показанията на свидетелката М. П.
М., която заявява, че не е получавала протокол, но бил сложен на таблото до асансьора
от майското събрание, където била обявена таксата. След предявяване на свидетеля на
покана и уведомление за заплащане на таксите, свидетелят отговаря, че уведомлението
не е това, на уведомлението имало написани повече неща и било подредено по друг
начин, но със същото съдържание, било на една страница. На таблото била една
страница, на която пишело таксата, и че е избран управител и фирма, която ще
поддържа. Протоколът не е една страница, а три. С оглед на това съдът намира, че на
таблото де факто е била залепена единствено покана-уведомление за заплащане на
таксата от 82,00 лв. на „Рение“ ЕООД чрез С. Р.. Към това следва да се съорбазят и
показанията на адвокат Д. П., която заявява, че е попитала г-н М., дали е видял
залепено уведомление и протокол, а той заявил, че няма, както и факта, че ако на
таблото действително беше залепен протоколът от общо събрание ищцата нямаше да
изпраща покана по телепоща същият да й бъде връчен. Поради това съдът приема, че
ищцата е узнала за съдържанието на протокола едва с връчване на книжата по гр.д.
№231/2024 г. на ВРС. Въпреки че няма представено официално доказателство, на коя
дата ищцата е получила съдебните книжа, следва да се приеме, че това е било най-
рано на датата на изготвяне на съобщението – 01.02.2024 г., поради което и
предявеният на 27.02.2024 г. иск е предявен в преклузивния 30-дневен срок по чл.40,
ал.1 ЗУЕС, поради което се явява допустим.
13
Предвид изхода на спора и на основание чл.78, ал.1 ГПК в полза на ищеца
следва да се присъдят претендираните и направени разноски по делото, съгласно
приет списък по чл.80 ГПК и доказателства, установяващи заплащането им. Ищецът е
представил доказателства за заплатени държавна такса в размер на 80,00 лв. и
адвокатско възнаграждение в размер на 200,00 лв. Така в полза на ищеца следва да се
присъдят разноски в общ размер от 280,00 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от Т. Л. Я., ЕГН **********, с пост. адрес: гр. В.
срещу Етажна собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми
приморски полк" №60, представлявана от управителя „Рение“ ЕООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк“ №60, ет.6,
ап.9, взетите решения по т.1 и т.2 на общо събрание на Етажна собственост на сграда с
административен адрес: гр. Варна, бул. „Осми приморски полк" №60, проведено на
09.05.2023 г., както следва: по т.1 – за избор за управител на етажната собственост на
„Рение“ ЕООД и по т.2 – приема се месечна такса за поддръжка и управление на
общите части на сградата да бъде увеличена в размер на 82,00 лева на самостоятелен
обект в сградата, на осн. чл. 42, ал.2, вр. чл. 40, ал.1 от ЗУЕС.
ОСЪЖДА Етажна собственост на сграда с административен адрес: гр. Варна,
бул. „Осми приморски полк" №60, представлявана от управителя „Рение“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „Осми приморски
полк“ №60, ет.6, ап.9 ДА ЗАПЛАТИ на Т. Л. Я., ЕГН **********, с пост. адрес: гр. В.
сумата 280,00 (двеста и осемдесет) лв., представляваща сторени съдебно-деловодни
разноски в производството, на осн. чл.78, ал.1 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Варна в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
14