Р Е Ш Е Н И
Е
№ /11.10.2019г.
гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, в открито
съдебно заседание, проведено на седемнадесети септември през две хиляди и
деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Деспина Георгиева
ЧЛЕНОВЕ: Златина
Кавърджикова
Иванка Дрингова
при секретар Димитричка Георгиева,
като разгледа докладваното от съдията
Дрингова
въззивно гражданско дело № 1184 по описа за 2019г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх. №
35858/20.05.2019г. на „АССЕМ“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление ***чрез процесуалния му представител адв. Е.К., срещу решение № 1660 от 18.04.2019г.,
постановено по гр.дело № 19263/2017г. на Варненския районен съд, ХLІ-ви
състав, с което е отхвърлен предявения от въззивното дружество срещу Б.К.,
роден на ***г., гражданин на ****, с адрес ****, ап.33 иск с правно основание
чл.61, ал.2 ЗЗД за заплащане на сумата от 8472,27 лв., представляваща заплатена
от ищеца сума за поддръжка и ремонт на жилищна сграда „Роял Бийч Плаза“,
находяща се в ***за периода от 21.12.2014г. до 21.12.2017г., с която сума
ответникът се е обогатил.
В жалбата е изложено становище за
неправилност и незаконосъобразност на обжалваното решение. Въззивникът намира
за неправилен извода на съда, че твърдените разходи за поддръжка и ремонт на
общите части са извършвани от лице, различно от ищеца. Сочи, че претендира
процесната сума, тъй като е платил на етажната собственост задължението на
въззиваемия и на това основание претендира връщане на платеното. Отправеното
искане е да се отмени обжалваното решение, като се постанови друго, с което да се
уважи предявения иск, както и да му се присъдят направените разноски пред двете
инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор от
насрещната страна по жалбата, в който е изразено становище за неоснователност
на оплакванията срещу постановеното решение, което намира за правилно и
законосъобразно. Моли за потвърждаване на решението и за присъждане на
направените пред въззивната инстанция съдебно –деловодни разноски.
За да се произнесе по спора, съдът
съобрази следното:
Производството пред ВРС е образувано по искова молба от
„АССЕМ“ ООД срещу Б.К.,
с която е предявен иск с правно основание чл.61, ал.2 ЗЗД за осъждане на ответника
да заплати на ищцовото дружество сумата от 8472,27 лв., представляваща
заплатена от ищеца сума за поддръжка и ремонт на жилищна сграда „Роял Бийч
Плаза“, находяща се в **** за периода от 21.12.2014г. до 21.12.2017г.,
включваща заплатени разходи за абонаментна такса асансьори, месечно
възнаграждение за техническо и икономическо обслужване на етажната собственост,
заплащане на изразходвана вода общи части, заплащане на изразходвана
електроенергия общи части, разходи за поддръжка на градина (възнаграждение
градинар, подновяване на цветя, препарати за наторяване, поддръжка и ремонт на
градински машини), месечен наем машини – термопомпа, електрически котел,
слънчеви колектори и други, възнаграждения за почистване на сградата
(възнаграждения, препарати и консумативи за почистване), препарати за вода от
собствен водоизточник, препарати за поддръжка на басейн, възнаграждение за
охрана (контролиран достъп), заплащане на таксите за мобилни услуги на супервайзер
и охрана, банкови такси за поддръжка на банкова сметка, ***( ремонт на входни
врати и гаражна врата и консумативи за тях, консумативи за общите части: смяна
на крушки, поддръжка, консумативи и смяна на батерии и други в тоалетните на
общите части), водопроводни и други услуги, с която сума ответникът се е
обогатил. Ищецът твърди страните да са собственици на самостоятелни обекти в
жилищна сграда с адрес ****, построена в ПИ с идентификатор № 10135.2515.3703,
като ответникът да е собственик на тавански блок №33 и 34 в сградата. За
поддръжка на жилищната сграда, в която се намирали притежаваните от страните
самостоятелни обекти, били необходими значителни средства, които средства
следвало да се разпределят между собствениците на обекти в сградата, съобразно
притежаваните от тях проценти от общите части на сградата. Сградата се намирала
в охраняем комплекс, с басейн и прилежащи зелени площи. Това налагало наемането
на специалисти по поддръжка на озеленяване и басейни, хигиенисти, охранители,
бояджии, водопроводчици, електротехници, асансьорни техници и редица други. Ответникът
отказвал да заплаща каквито и да било разходи за поддръжка на общите части на
сградата, въпреки че се ползвал от осигурената за сметка на ищеца поддръжка.
Ищецът сочи, че за да може да бъде поддържана и нормално функционираща
сградата, ищцовото дружество било принудено да поеме и неплатените от част от
останалите собственици разходи за поддръжка и ремонт. Ищецът твърди, че
приспадащата се на ответника част от разходите за поддръжка и ремонт, правени в
периода от 21.12.2014г. до 21.12.2017г. е в размер на 8472.27 лева. Сумата е изчислена
като процент от общите разходи съответстващ на процента притежавани от ответника
общи части. Всички разходи по поддръжка на етажната собственост се разпределяли
съобразно общата квадратура на всички апартаменти (3311,14 кв.м.), след което
се умножавали по квадратурата на всеки апартамент. Общите разходи дължими от
ответника за процесния период били в размер на 16491,80 лева, като част от това
задължение в размер на 8057,55 лева е погасено, а остатъкът от сумата е
заплатен на етажната собственост от ищцовото дружество и сумата не му била
възстановена от ответника.
В срока по чл.131 от ГПК ответникът е депозирал отговор на
исковата молба, с който оспорва предявения иск като недопустим и неоснователен.
Намира, че в ЗУЕС е предвиден специален ред и възможност собственик в сграда в
режим на етажна собственост да търси направени от него разходи, поради което и
предявен иск, основан на неоснователно обогатяване се явявал недопустим. В
исковата молба не се посочвало и на основание кое решение на общото събрание са
извършвани твърдените плащания и дали се касае да полезни разноски. Излага се,
че ответникът е собственик на Тавански блок №33 и 34, находящ се на пети етаж
със застроена площ от 190.20 кв.м., както и 4.4350% ид.ч. от общите части на
сградата, представляващи 27.54 кв.м. ид.ч., както и 4.4350% ид.ч. от правото на
строеж, върху ПИ с идентификатор 10135.2515.3703. Според ответникът жилищната
сграда, в която се намира имота не представлява „жилищен комплекс от затворен
тип“ по смисъла на ЗУЕС. Не било вземано и решение на общото събрание на
етажната собственост за заплащане на огромната такса, претендирано месечно за
притежаваните от ответника имоти. Излага, че липсва решение на ОС на ЕС за
определяне по вид и размер на дължимата месечна такса по поддръжка и ремонт на
общите части. Оспорва, че са заплатени твърдените разходи в полза на етажната
собственост, съответно че са извършени посочените услуги. Счита, че дори да са
извършени, то същите не касаят общите части на жилищната сграда. Поддържа, че
ако са извършвани разходи от ищеца, то те са направени единствено в негов
интерес, без изразяване на воля за това от ответника, като плащането е сторено,
предвид притежаваната от ищеца собственост в недвижимия имот. Твърди, че ищецът
е собственик на целия недвижим имот с идентификатор 10135.2515.3703, в това
число и на басейните, зелените площи и паркинги, както и на индивидуално
обособени обекти в сградата – множество жилища. Възразява да е взето решение на
етажните собственици за наемане на обслужващ персонал и за предоставяне на
съответни услуги в жилищната сграда. Счита, че настоящата искова молба е опит
на един собственик на множество имоти да вмени на друг евентуални плащания за
поддръжка на своите обекти. По изложените съображения моли предявеният иск да
бъде отхвърлен. Претендира разноски.
С обжалваното решение предявеният
осъдителен иск е отхвърлен, като неоснователен.
Решението на първоинстанционния съд
съдържа реквизитите по чл. 236 ГПК и е действително, произнасянето съответства
на предявеното искане и правото на иск е надлежно упражнено, поради което
производството и решението са допустими.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният
съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част. По отношение на неправилността на първоинстанционния
съдебен акт, съобразно разпореждането на чл.269, ал.1 изр.второ ГПК, въззивният
съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания.
Варненският окръжен съд, с оглед
наведените оплаквания и след преценка на събраните доказателства, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Между страните е прието за безспорно
и ненуждаещо се от доказване, а и от представения заверен препис от нотариален
акт от 05.09.2008г. на нотариус Жана Тикова се установява, че същите са
собственици на самостоятелни обекти в жилищна сграда, находяща се в гр. Варна,
с. о. „Ален мак“, ул. „Фернандес де Кирос“ № 3, построена в ПИ с идентификатор
10135.2515.3703, като ответникът е собственик на Тавански блок №33 и 34,
находящ се на пети етаж със застроена площ от 190.20 кв.м., както и 4.4350%
ид.ч. от общите части на сградата, представляващи 27.54 кв.м. ид.ч.
От протокол №8/20.08.2014г. за извънредно
събрание на „АСЕЕМ“ ООД се установява, че е взето решение дружеството да
заплаща в края на всеки месец неплатените от останалите собственици такси за
управление, с което управителят на етажната собственост и съдружник в
дружеството да покрива разходите по поддръжката му, докато се съберат
средствата, дължими от собствениците на апартаменти, съгласно приетата на
общото събрание на собствениците такса управление /л.7/.
На 16.10.2017г. е проведено ново
събрание на съдружниците в ищцовото дружество, на което е взето решение
дружеството да потърси по съдебен път заплатените суми, покриващи неплатени
такси управление от други собственици в комплекса, като заведе иск срещу
собствениците, чиито такси управление е заплатил със свои средства
Ищецът е представил заверени за
вярност копия от договор за абонаментно обслужване и поддръжка от 01.09.2014г.,
с който Етажната собственост в комплекс Роля Бийч Плаза възлага на „Промотех
Варна“ ЕООД да извършва срещу заплащане услуги по почистване, техническа
поддръжка, поддръжка на зелени площи, охрана и административни услуги, при
договорена месечна цена от 7006 лв. Представено е и заверено копие от договор
за наем на машини и съоръжения от същата дата, с който ищцовото дружество
предоставя под наем на Етажната собственост собствените си машини и съоръжения,
монтирани в жилищната сграда срещу месечна наемна цена от 1500 лв.
За изясняване на фактическата страна
на спора са назначени съдебно-счетоводна експертиза и допълнителна такава,
както и на страните са допуснати гласни доказателства, посредством разпит на
водени от тях свидетели – ****и ***, водени от
ищеца и **** и *****, водени от ответника.
В заключението си вещото лице
посочва, че сметките на Етажната собственост на жилищна сграда „Роял Бийч
Плаза“, находяща се в гр.Варна, с.о. „Фернандес де Кирос“ №3 се водят в
счетоводството на ищцовото дружество „АССЕМ“ ООД. Заключението е изготвено по
информация от счетоводството на ЕС, което се водело отделно от счетоводството
на ищеца. Сградата и прилежащата ѝ територия се състояла от 35
апартамента, които образували етажната собственост в имота. Разходите за
поддръжка на имота на етажната собственост се разпределяли на база обща площ на
всички жилищни имоти в размер на 3311.14 кв.м. и като задължение на
собствениците на имотите на база общата квадратура на техните имоти. За периода
от 01.12.2014г. до 31.12.2014г. били осчетоводени задължения на ответника в общ
размер на 498.78 лева и нямало отразени плащания от негова страна. За периода
от 01.01.2015г. до 31.12.2015г. били осчетоводени задължения на Б.К. в общ
размер на 5732.16 лева, като в този период ответникът направил две плащания –
на 06.07.2015г. в размер на 6100.15 лева и на 25.11.2015г. – 1957.40 лева или
общо 8057.55 лева. Надплатената от ответника сума за този период била в размер
на 1826.61 лева. За периода от 01.01.2016г. до 31.12.2016г. били осчетоводени
задължения на ответника в размер на 5225.76 лева и нямало нови плащания от
страна на ответника. За периода от 01.01.2017г. до 31.07.2017г. задълженията
били в общ размер на 3048.36 лева и нямало правени нови плащания. Общо за
процесния период от 01.12.2014г. до 31.07.2017г. ищцовото дружество заплатило
на етажната собственост сума в размер на 14505.06 лева, осчетоводени като
задължение на ответника, направените от него плащания били в размер на 8057.55
лева и незаплатени оставали общо 6447.51 лева. Вещото лице е представило два
варианта на изчисляване на направените разходи по поддръжка на етажната
собственост, според площта на жилищата на ответника с и без площта на
прилежащите им общи части от сградата. В представеното заключение по
допълнителната съдебно-счетоводна експертиза вещото лице излага, че
счетоводното отразяване в счетоводството на ищеца е съобразено с данъчните
закони в страната. В счетоводството на ищеца се намират всички първични
документи, които регистрират стопанските операции за периодите от 2014г. до
2017г., които са подредени и осчетоводени в хронологичен ред. Спазвани са
изискванията по чл.4 и чл.5, както и следващите от Закона за счетоводството.
Информацията от оборотните ведомости била пренесена точно в елементите на ГФО.
Вещото лице сочи, че се е запознало с всеки един от първичните счетоводни
документи и как същите са пренесени в обобщените счетоводни документи, но не ги
е изброявала.
В показанията си св. *** заявява, че
живее в сградата на ул. „Фернандес де Кирос“ №3 от две години. В сградата се
предлагали услуги за охрана, почистване за общо ползване, озеленяване.
Апартаментите били от луксозна класа. В сградата имало два асансьора, фоайе,
конферентна зала, стая за спортни занимания, басейн, фитнес зала. Имало машинно
отделение, което осигурявало гореща вода за целият комплекс. Всеки апартамент
имал гореща и студена вода. Имало двама служители, които осигурявали
пропускателен режим и имало видеонаблюдение в имота. Собствениците на
апартаменти имали електронен ключ и чужд човек не можел да влезе безпрепятствено.
Семейството на Б.К. живеело в апартаменти 33 и 34 на пети етаж на сградата и
стигали до апартаментите си с асансьор като всички останали. Услугите, които се
предоставяли в комплекса били за целия комплекс, а не за отделни хора. Според
свидетеля ответникът и неговото семейство ползвали услугите в комплекса, но не
ги заплащали. Свидетелят не работел в ищцовото дружество, а помагал да се
изпълняват някои от нещата, ако има неизправности. Наскоро се счупила входната
врата и свидетелят помогнал да се оправи. Етажната собственост помагала и
финансирала изпълняването на тази дейност. Свидетелят нямал граждански или
трудов договор с ищцовото дружество. „АССЕМ“ бил собственик на няколко
апартамента в комплекса, но свидетелят не може да посочи точно на колко, както
и дали дружеството е собственик на басейна, масажната стая, съблекалнята.
Комплексът бил с общ достъп до тези помещения и свидетелят не знаел кой е
собственик на същите. В някои от апартаментите на ищеца пристигали гости. На
информация имало табела със звезди. Гостите на хотела ползвали басейна,
масажната зала и билярда. Свидетелят не знае някои от собствениците да са се
противопоставяли на сумите, които да плащат за поддръжка на комплекса.
Свидетелят ****, съпруга на
управителя на етажната собственост и управител на ищцовото дружество, твърди,
че живее в апартамент 18 в комплекса, а Б.К. живее в апартамент 34. Сградата се
отличавала от други строителства, тъй като била луксозна класа. Технически и
качествено било направено да отговаря на луксозна класа и хората, които живеят
там да не са лишени от нищо. Топла вода имало през цялата година. Имало
специално инсталирана система със слънчева батерия и помпа. Имало също басейн,
целогодишен, с отопляема вода. Оборудвани били специален масажен кабинет,
спортна зала, детска стая. Комплексът бил целогодишен и нито веднъж нямало
кражби или хулигански постъпки в него. К. и семейството му идвали основно през
лятото и ползвали общите услуги – басейн, детска стая, спортна зала, масаж,
асансьори, стълбище. Независимо, че не плащали се чистело и на техния етаж. На
последното събрание на етажната собственост преди година и половина К. проверил
всяка сметка и се съгласил, защото видял цифрите, но след това не последвало
плащане. Имало няколко семейства, които не плащали и „АССЕМ“ ООД плащало за
тях, а към момента на заседанието това било за сметка на етажните собственици.
Свидетелката твърди още, че съпругът й не получавал заплата като управител на
„АССЕМ“ ООД, а това била обществена длъжност, като също така не получавал
разпределена печалба като съдружник в дружеството. Нямало длъжност управител на
етажната собственост, а това била обществена длъжност, която била предложена и
на ответника. Басейнът, земята, билярдът и спа-центърът били построени за
ползване от хората в комплекса, а свидетелката не знаела дали са собственост на
„АССЕМ“ ООД. За да предоставяло дружеството апартаменти като хотел, за това
било получено специално разрешение съобразно българските закони, за да се покрият
разходите за заплащането на непродадените празни апартаменти. Гостите на хотела
не ползвали всички услуги – не ползвали басейна. Свидетелката не знаела дали
гостите на хотела ползвали масажната зала. Ищцовото дружество плащало за всеки
свой апартамент за обслужването.
Свидетелят **** в
показанията си твърди, че познава собственика на търговското дружество и
ответника, тъй като от 2012г. до 2015г. е работил като управител на комплекса.
Апартаментът на ответника се намирал на последния етаж и бил голям, но
свидетелят не може да посочи точна площ. Ищцовото дружество притежавало басейн, конферентна зала, спа-център, сауната
и всичко около сградата като земя. Вътре в самата сграда всичко било тяхно без
двете стълбища, които водели по етажите на горе и покривите. Ищцовото дружество
притежавало около десетина апартамента, които се давали под наем. Гостите на
хотела ползвали всички услуги, като басейн, сауна, дворно място за игра на
децата. Разноските по поддръжка на басейн, сауна, конферентна зала, двор се
плащали от всички собственици. Свидетелят не е виждал ответника и семейството
му да ползват басейн и други услуги, а нямало как да ползват тези услуги без да
ги види, тъй като трябвало да минат през него. Свидетелят присъствал на общи
събрания на етажната собственост, на които собственици се противопоставяли да
заплащат сумите, които се изисквали защото не били реални и не им били
предоставяни документи. Обектите на „АССЕМ“ ООД били за общо ползване. През
лятото вратата водеща към басейна, сауната, масажите се заключвала и се раздали
карти на хората, за да ги ползват. В комплекса имало омекотителна инсталация за
водата, а топла и студена вода стигала до всеки един от апартаментите.
Свидетелката **** заявява, че
от м.март 2013г. до м.септември 2015г. работела като чистачка в комплекса.
Ответникът бил собственик на апартамент 33 в комплекса, а ищцовото дружество
собственик на общите части – спа център, фоайе, конферентна зала, басейн.
Дружеството имало собствени апартаменти, които се отдавали като хотел и гостите
на хотела ползвали като услуга басейна, фоайето, паркинга. Свидетелката виждала
да се провеждат общи събрания на собствениците в етажната собственост и
виждала, че ответникът се противопоставя, тъй като продължавали да си говорят
по коридорите.
Гореизложената
фактическа обстановка обуславя следните правни изводи:
При разглеждане на
иск с правно основание чл. 61, ал. 2 от ЗЗД са приложими правилата на института
на неоснователното обогатяване, като при успешното му провеждане на ищеца се
дължи обезщетение за направените необходими и полезни разноски, които са отишли
в полза на заинтересования и са довели до неговото обогатяване. В тежест на
ищеца е да установи, че е извършил такива фактически или правни действия, не
само в свой интерес, а и в интерес на ответника, за които е направил необходими
и полезни разноски и които са довели до обедняването му и съответно неоснователното
обогатяване на ответника.
В
конкретния случай не е спорно между страните, че са собственици на
самостоятелни обекти в жилищна сграда, находяща се на посочения в исковата
молба административен адрес. От съвкупния анализ на събраните доказателства се
установява, че ищецът е собственик на земята, върху която е построена жилищната
сграда, на басейна, масажна стая и други обслужващи помещения, както на
множество апартаменти, част от които предоставя за ползване срещу заплащане.
Няма спор, че ответникът е собственик на апартамент със застроена площ от
190,20 кв.м., от обща застроена площ на всички апартаменти 3311,14 кв.м. Съобразно
разпоредбата на чл. 41 от ЗС всеки собственик, съразмерно с дела си в общите
части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за
възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето
решение от общото събрание. Според чл.38, ал.1 от ЗС общите части в етажна
собственост биват такива по естеството си или по предназначение. По естеството
си общи са ония части, без които е невъзможно съществуването на самата сграда.
Такива са земята, върху която е построена сградата, всички конструктивни носещи
елементи на сградата и др. Не такова е положението за други общи части, без
които съществуването на сградата е възможно и за които общи части няма пречка
да се даде друго предназначение и да се ползват не като общи части, а по друг
начин. Ищецът не е ангажирал доказателства, че твърдените от него разходи са
направени именно за общи части на сградата, а не за негови имоти, в какъвто
смисъл са възраженията на ответника. Съдебната практика приема, че дворът,
извън земята на която е построена сградата, може да придобие статута на обща част към етажната собственост само ако
всички етажни собственици са собственици и на дворното място и всички те са
изразили изрична воля дворното място да бъде обща част. Освен това ищецът
не е установил дали претенцията му касае суми, заплатени за поддръжка на общите
части или за полезни разноски, респ. не е ангажирал доказателства за проведено
каквото и да е събрание на ЕС, на което да е взето валидно решение за размера и
начина на определяне на таксата за стопанисване на общите части по смисъла на
закона или за извършване на полезни разноски. Това процесуално бездействие не
може да бъде преодоляно и чрез изслушаното експертно заключение, доколкото от
същото не се установява ищцовото дружество да е платило на ЕС задължения на
ответника, конкретизирани по вид и стойност, както и по какъв начин и кога е
извършил подобно плащане.
Посочената
установеност обуславя извод за неоснователност на предявения иск, който следва
да се отхвърли като недоказан.
Като е
достигнал до идентични правни изводи първоинстанционният съд е постановил
правилно и законосъобразно решение, което следва да бъде потвърдено.
Съобразно
отправеното искане и на основание чл.78, ал. 3 от ГПК въззивникът следва да
заплати на въззиваемия сторените разноски пред въззивната инстанция в размер на
600 лв., представляващи заплатено адвокатско възнаграждение.
Воден от
горното, съставът на Варненски окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 1660 от 18.04.2019г., постановено по гр.дело № 19263/2017г. на
Варненския районен съд, ХLІ-ви състав, с което е отхвърлен предявения от „АССЕМ“ ООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление *** срещу Б.К., роден на ***г.,
гражданин на ****, с адрес ****, ап.33, иск с правно основание чл.61, ал.2 ЗЗД
за заплащане на сумата от 8472,27 лв., представляваща заплатена от ищеца сума
за поддръжка и ремонт на жилищна сграда „Роял Бийч Плаза“, находяща се в ***за
периода от 21.12.2014г. до 21.12.2017г., с която сума ответникът се е обогатил.
ОСЪЖДА „АССЕМ“ ООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление **** да заплати на Б.К., роден на ***г., гражданин на ****, с адрес ****,
ап.33 сумата от 600 лв. /шестстотин
лева/, представляваща разноски пред въззивната инстанция, на осн. чл.78,
ал.1 вр. ал.8 от ГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване пред Върховния касационен съд в
едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: