№ 671
гр. Бургас, 22.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи септември през две
хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Росица Ж. Темелкова
Членове:Таня Т. Русева Маркова
Елеонора С. Кралева
при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова
като разгледа докладваното от Елеонора С. Кралева Въззивно гражданско
дело № 20212100501009 по описа за 2021 година
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от Етажна собственост „Съни Айлънд“ , с
адрес гр.Черноморец, местност „Аклади“, комплекс „Съни айлънд“, представлявана от
председателя на Управителния съвет И.М.Ш., подадена чрез пълномощник адв.Диляна
Павлова, против Решение № 260661/28.04.2021 г., постановено по гр.д.№ 7029/2020 г.
по описа на РС-Бургас, с което са отхвърлени исковете на Етажната собственост „Съни
Айлънд“ против Ю.А.П., за заплащане на следните суми: 1507.48 лв. – такса
поддръжка за 2020 г., определена с т.5 на протоколно решение на ОС на ЕС от
03.07.2019 г.; 17.17 лв. – обезщетение за забавеното й плащане за периода 02.02.-
13.03.2020 г., и 73.28 лв. – обезщетение за забавеното й плащане за периода 14.05.-
04.11.2020 г., ведно със законната лихва върху главницата от 1507.48 лв., начиная от
подаване на исковата молба – 05.11.2020 г. до окончателното плащане.
Във въззивната жалба се изразява недоволство от постановеното решение, като
същото се счита за неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и
процесуалните правила. Оспорват се като неправилни изводите на районния съд за
неоснователност на исковата претенция, като се сочи, че проведеното на 03.07.2019 г.
Общо събрание е било с цел учредяване на Етажна собственост, която е била
регистрирана в Община Созопол. На това ОС е бил избран Управителен съвет и
Контролен съвет, приет е Правилник за вътрешния ред, решение за разкриване на
1
разплащателна сметка на ЕС, както и решение за размера на таксата за поддръжка на
общите части, която да не надхвърля 9 евро за кв.м. (определяема сума) от общата
площ на всеки самостоятелен обект и в тази връзка е било възложено на УС да събере
оферти от поне три дружества за поддръжка при така посочената цена. В тази връзка се
сочи, че видно от Протокол № 3/01.12.2019 г., членовете на УС са разгледали оферти и
са определили „Слънчев остров мениджмънт“ ЕООД за компанията, която да
осъществява дейността по поддръжка на общите части на територията на комплекса,
при цена от 9 евро на кв.м. от общата площ на самостоятелен обект. Според
въззивника, тъй като решенията на ОС на ЕС, проведено на 03.07.2019 г., не са били
оспорвани по реда на чл.40, ал.2 ЗУЕС, същите са влезли в законна сила и обвързват
етажните собственици, включително и ответника, поради което представляват валидно
основание за претендиране на процесните суми от неплатилите собственици. Счита се,
че макар и да не са определени, задълженията на ответника са определяеми, а след
определянето на задълженията му в конкретните размери въз основа на решенията на
ОС на ЕС и по начина, указан в тях, те са му били надлежно съобщени. Оспорват се
като неправилни и изводите на БРС относно материалноправната легитимация на
ищеца, тъй като на основание чл.23, ал.4 ЗУЕС именно председателят на УС е
легитимиран да представлява етажните собственици в настоящото производство, а
съдът се е подвел от сключения между ЕС и поддържащата компания Договор за
управление и поддържане на общите части от 01.01.2020 г. и неправилно е възприел, че
по силата на договора таксата се дължи на дружеството, като се сочи, че таксите са
дължими към самата ЕС, а по силата на този договор ЕС е поела задължението от
събраните средства по сметките си да заплаща на поддържащата компания
извършените дейности и услуги по договора, което не отменя задължението на всеки
собственик да заплаща на ЕС дължимата за имота си такса поддръжка.
В заключение, моли въззивния съд да отмени обжалваното решение и да
постанови ново решение, с което да се уважат исковите претенции. Не се правят
доказателствени искания. Претендира се присъждане на направените по делото
разноски в двете съдебни инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил писмен отговор от въззиваемия
Ю.А.П., подаден чрез адв.Наталия Крилова, назначена за негов особен представител
по реда на чл.47, ал.6 ГПК. В отговора са изложени подробни съображения за
неоснователност на въззивната жалба и на наведените в нея възражения и доводи.
Моли се за отхвърляне на жалбата и потвърждаване на решението на ПРС в
обжалваната част като правилно и законосъобразно. Не се правят доказателствени
искания.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259 ГПК и от лице с правен
интерес от обжалването, поради което е допустима.
2
С оглед изложените във въззивната жалба доводи и становищата на
страните, като прецени събраните по делото доказателства и разпоредбите на
закона, Бургаският окръжен съд приема за установено от фактическа и правна
страна следното:
Първоинстанционното производство е образувано по исковата молба на
Етажна собственост „Съни Айлънд“, находяща се в гр.Черноморец, местност
„Аклади“, комплекс „Съни Айлънд“, против Ю.А.П., за заплащане на сумата от
1507.48 лв., представляваща такса за управление и поддръжка на общите части за 2020
г., определена с решение на ОС на ЕС от 03.07.2019 г., както и сумата от 90.45 лв.,
представляваща лихва за забава върху главницата за периода 02.02.2020 г. до
04.11.2020 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на исковата
молба до окончателното плащане.
В исковата молба са изложени твърдения, че ответникът е собственик на
недвижим имот в комплекс „Съни Айлънд“, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 81178.5.420.5.22, с площ от 85.64 кв.м. Твърди се, че на 03.07.2019 г. е
проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в комплекса, на
което е учредена Етажна собственост „Съни айланд“, избрани са управителни и
контролни органи. На събранието е прието решение за размера на таксите за
поддръжка и управление на общите части и за фонд „Ремонт и обновление“, които да
не надхвърлят 9 евро за кв.м. от общата площ на всеки самостоятелен обект и тази
такса да се заплаща авансово на една вноска със срок от 01.08. на текущата година до
01.02. на следващата година, като в тази връзка е възложено на новоизбрания УС на
ЕС да събере оферти от поне три дружества за поддръжка при посочената цена. За
поддържаща компания е избрано дружество „Слънчев остров мениджмънт“ ЕООД,
което да извършва услугите на цена от 9 евро на кв.м., за което е сключен договор от
01.01.2020 г. Твърди се, че ответникът не е изпълнил задълженията си за заплащане на
дължимата от него такса за поддръжка и управление на общите части в размер на
1507.48 лв. за 2020 г., като дължи и мораторна лихва от 90.45 лв. от изпадането му в
забава до подаване на исковата молба, както и законна лихва от предявяване на иска до
окончателното плащане.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор ответника Ю.П., чрез
назначения му от съда особен представител адв.К., с който е оспорена исковата
претенция като неоснователна, за което са изложени доводи.
По делото е представен Протокол от 03.07.2019 г. за проведено учредително
Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти, находящи се в сгради в
режим на етажна собственост с идентификатор 81178.5.420.1, 81178.5.420.2,
81178.5.420.3, 81178.5.420.4 и 81178.5.420.5 по КККР на гр.Черноморец, м.“Аклади“, с
входове А, В, С, D и блок 1 в к-с „Съни Айлънд“. От протокола е видно, че на
проведеното общо събрание са взети следните решения – учредена е Етажна
3
собственост на сградите в комплекса; избрани са УС и КС; възложено е на УС на ЕС да
събере оферти от минимум три компании за поддръжка при максимална цена на
таксата от 9 евро/кв.м. от общата площ на всеки самостоятелен обект, като таксата за
поддръжка да се заплаща на една вноска със срок от 1 август на съответната година до
1 февруари на следващата календарна година. На събранието са взети и други
решения, които нямат отношение към настоящия спор. С протокол № 1/03.07.2019 г. от
заседание на Управителния съвет е взето решение, с което за председател на УС е
избрана И.М.Ш.. Представено е и уведомление по чл.46б ЗУЕС до Община Созопол.
Представен е и Договор за поддръжка на комплекс „Съни Айлънд“ от
01.01.2020 г., сключен между „Слънчев остров мениджмънт“ ЕООД, като мениджър, и
И.М.Ш. в качеството й на председател на УЯправителния съвет на Етажна собственост
„Съни Айлънд“, като възложител, с който дружеството се е задължило да извършва
срещу заплащане необходимите организационни, технически и административни
дейности за поддръжка на общите части и съоръжения на комплекс „Съни Айлънд“,
като дейностите са подробно описани в договора. Съгласно чл.2 от договора, етажните
собственици, представлявани от И.Ш., се задължават да заплащат на мениджъра
годишна такса общо за цялата ЕС в размер на 9 евро за кв.м. обща площ от всеки
самостоятелен обект в етажната собственост, изчислено на годишна база, хза
организацията и извършването на техническо управление и поддръжка на общите
части на сградите и съоръженията в комплекса.
С първоинстанционното решение съдът е приел, че предявеният иск е
неоснователен, тъй като на проведеното ОС на ЕС не е взето решение за определяне
размера на дължимата такса, основанието й, от кога възниква задължението и срока за
плащането му, като взетото решение е свързано с възлагане на УС да събере оферти и
волята на ОС е за въвеждане на горна граница от 9 евро за кв.м. за обсъжданата такса,
но няма акт на надлежен орган на ЕС, определящ точния размер на задължението.
Прието е също, че липсват доказателства за надлежно взето решение за възлагане на
трето лице дейностите по поддръжка с квалифицирано мнозинство, нито за възлагане
на УС да сключи договор с това трето лице при конкретни или определяеми
параметри, като в сключения договор от 01.01.2020 г. е посочен размер на такса
поддръжка от 9 евро/кв.м. и дължимостта й на изпълнителя-мениджър, т.е.
материалноправно легитимиран като кредитор за това вземане не е Етажната
собственост. Прието е още, че в т.5 от протокола на ОС на ЕС не се съдържат данни за
срока за плащане на процесната такса, а сключения договор съдържа две
противоположни клаузи за плащане на таксата – на две вноски и в пълен размер,
поради което е налице пълна невъзможност за установяване кога настъпва
изискуемостта, съответно забавата на длъжника за това парично задължение. По
горните съображения БРС е отхвърлил предявения иск.
Съгласно нормата на чл.269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
4
валидността на решението, по допустимостта му – в обжалваната част, а по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. При тази служебна проверка съдът
констатира, че обжалваното решение е валиден съдебен акт, постановен в изискуемата
писмена форма и от компетентен орган в кръга на правораздавателните му
правомощия.
При извършената служебна проверка относно допустимостта на решението,
Бургаският окръжен съд намира, че същото е недопустимо, поради липса на активна
процесуална легитимация. Съображенията на въззивния съд са следните:
На основание чл.130, ал.1 ГПК съдът е задължен да извърши преценка дали
искът е предявен от легитимирана страна, т.е. дали лицето, посочено в исковата молба
като носител на правото на иск за разрешаването на конкретния правен спор,
притежава активна процесуална легитимация, която е една от предпоставките за
валидно упражняване на правото на иск. Формалната преценка за това следва от
твърденията в исковата молба.
Етажната собственост възниква по силата на закона, при наличие на
предпоставките по чл.38, ал.1 ЗС (сграда, в която етажи или части от етажи
принадлежат на отделни собственици, а общите части на сградата принадлежат на
всички собственици при дялове, определени съобразно чл.40, ал.1 ЗС). Нямат
конститутивен ефект свикването и провеждането на общо събрание по реда на ЗУЕС,
приемането на решение за учредяване на етажна собственост, респ. подаването на
уведомление по чл.46б ЗУЕС от избрания управител, ако не са налице предпоставките
на чл.38, ал.1 ЗС.
От твърденията в исковата молба и от представените по делото писмени
доказателства се установява, че комплекс „Съни Айланд“ е изграден в ПИ с
идентификатор 81178.5.420 по КККР на гр.Черноморец, м.“Аклади“, в който са
построени отделни самостоятелни жилищни сгради със самостоятелни
идентификатори, всяка от които се състои от отделни самостоятелни обекти. При тези
данни, съдът намира, че в поземления имот фактически е изграден жилищен комплекс
от затворен тип по смисъла на § 1, т.3 ДР на ЗУЕС – комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени отделни сгради в режим на етажна
собственост (видно от представения протокол на ОС) и други обекти , обслужващи
собствениците и обитателите, при спазване на изискванията за контролиран достъп на
външни лица (видно от представения договор за поддръжка на комплекса).
Управлението на общите части на такъв комплекс се осъществява по реда на чл.2
ЗУЕС – с писмен договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти, с нотариално заверени подписи, но в случая не се твърди да е сключен подобен
договор. При това положение, управлението на общите части на отделните сгради,
които се намират в режим на етажна собственост, следва да се осъществява чрез Общо
5
събрание по реда на ЗУЕС за всяка отделна сграда.
В случая, предвид обстоятелството, че в процесния ПИ са изградени отделни
сгради, всяка със самостоятелен идентификатор, следва да се приеме, че всяка сграда
представлява отделна етажна собственост, която следва да се управлява от отделно
общо събрание. Тук следва да се отбележи, че собствениците на самостоятелни обекти
в сградите не разполагат с правомощие по ЗУЕС да вземат решение за учредяване на
обща (единна) етажна собственост на всички сгради, както е и в настоящия случай,
поради което така взетото решение с протокола от 03.07.2019 г. няма правно действие.
Както бе посочено по-горе, етажната собственост възниква единствено по силата на
закона при наличие на предпоставките по чл.38, ал.1 ЗС, т.е. с разпореждането със
собствеността върху отделни обекти в сградата, възниква само за тази сграда, а не на
основание решение на лицата-собственици на самостоятелни обекти в няколко сгради.
Поради това не може да учредява обща етажна собственост на няколко сгради, които
са в режим на етажна собственост, както е било процедирано в случая със сградите в
комплекс „Съни Айлънд“. Без значение е и подаването на уведомление до общината по
реда на чл.46б ЗУЕС, тъй като също няма правопораждащо действие и придава
правосубектност на общността от собственици на обекти в процесния комплекс. В
разпоредбата на чл.18 ЗУЕС е уредена единствената възможност за провеждане на
съвместно общо събрание – когато трябва да се реши въпрос, свързан с общи части на
две или повече етажни собствености, но в случая липсват твърдения за провеждане на
такова събрание. В тази връзка, въззивният съд намира, че твърденията в исковата
молба и приложените към нея доказателства, че е проведено общо събрание на
етажните собственици на пет (или поне две) отделни сгради, всяка в режим на етажна
собственост, на което е учредена етажна собственост на всички сгради и са взети
решения за поддържане и управление на общите части в комплекса, обосновават извод
за липса на активна материална и процесуална легитимация (право на иск) за ищцовата
страна, доколкото законът не предвижда провеждането на такова общо събрание и
учредяването на подобна етажна собственост. Предвид това, предявеният иск е
недопустим, като постановеното по него решение също е недопустимо и на основание
чл.270, ал.3, изр.първо ГПК следва да бъде обезсилено, а производството по
предявения иск – прекратено.
При този изход на делото, разноски но въззивника не следва да се присъждат.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОБЕЗСИЛВА на основание чл.270, ал.3, изр.първо ГПК решение № 260661 от
28.04.2021 г., постановено по гр.д.№ 7029/2020 г. по описа на Районен съд – Бургас.
6
ПРЕКРАТЯВА производството по делото, образувано по предявения иск от
Етажната собственост „Съни Айлънд“, с адрес гр.Черноморец, местност „Аклади“,
комплекс „Съни айлънд“, представлявана от председателя на Управителния съвет
И.М.Ш., за осъждане на ответника Ю.А.П. да заплати сумата от 1507.48 лв. – такса за
поддръжка и управление на общите части за 2020 г., определена с т.5 на протоколно
решение на ОС на ЕС от 03.07.2019 г.; 17.17 лв. – обезщетение за забавено плащане за
периода 02.02.-13.03.2020 г., и 73.28 лв. – обезщетение за забавено плащане за периода
14.05.-04.11.2020 г., ведно със законната лихва върху главницата от подаване на
исковата молба – 05.11.2020 г. до окончателното плащане.
РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване (чл.280, ал.3 ГПК).
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7