№ 11
гр. Поморие, 24.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, III СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Димитър М. Димитров
при участието на секретаря ГАЛИНА АТ. КОЙЧЕВА
като разгледа докладваното от Димитър М. Димитров Гражданско дело №
20212160100777 по описа за 2021 година
взе предвид следното.
Производството е образувано по искова молба от К. П. П. от гр.Н., чрез пълномощника и
съдебен адресат адв.С. К., против М. Т. Ц. и Е. Н. З., двамата от гр.С.
Ищецът твърди, че на 15.11.2016 . сключил предварителен договор за продажба на
недвижим имот с наследодателя на ищците Т.А.Ц., по силата на който Ц. се задължил да му
продаде поземлен имот с идентификатор 00833.10...., м. „Оранжериите“, землището на гр.
А., общ.Поморие, срещу продажна цена в размер 40 000 лв., заплатена от ищеца при
подписване на договора.
Сочи, че макара и в предварителния договор да не е уточнено, продавачът Т.А.Ц. бил
собственик на ¼ ид.ч. от поземления имот, владението върху който било предадено на
ищеца при сключване на договора, а уговореният срок за сключване на окончателен договор
била датата 31.01.2017 г.
До посочената дата такъв договор не бил сключен, а след смъртта на продавача неговите
наследници по закон и ответници отказвали сделката да бъде оформена по предвидения ред.
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, за обявяване за окончателен на
предварителния договор от 15.11.2016 г., за покупко-продажба на 1/4 ид.част от имот с
идентификатор 00833.10.... по КККР на гр.А., общ.Поморие.
Исковата молба е приета за разглеждане от съда и преписи от същата са връчени на
ответниците.
Ответницата М. Т. Ц., чрез пълномощника адв.М. П., е подала отговор на исковата молба, с
1
който оспорва иска като неоснователен и недоказан.
Оспорва истинността на процесния предварителен договор, като твърди, че подписът в него
за продавач не е поставен от наследодателя на ответниците Т.А.Ц..
Ответникът Е. Н. З., чрез пълномощника адв.Ю. С., също е подал отговор на исковата молба,
с който оспорва иска като неоснователен.
Също оспорва истинността на процесния предварителен договор.
В условията на евентуалност, ако договорът бъде приет за автентичен, оспорва същия като
нищожен, поради липса на съществен елемент в него – уговорка за плащане на цената, а ако
договорът бъде признат за действителен, твърди неизпълнение на задължението на ищеца
по него да заплати уговорената цена. Оспорва и датата на сключване на договора, като
неавтентична.
С оглед оспорванията на ответниците и тъй като ищецът е заявил, че желае да се ползва от
договора, с протоколно определение № 80/09.03.2022 г., съдът е открил производство по
чл.193 ГПК, за проверка истинността на оспорения от ответниците предварителен договор.
В съдебно заседание ищецът лично и чрез процесуалния си представител и пълномощник
поддържа исковата молба.
Ответниците в съдебно заседание се представляват от пълномощниците си, които поддържат
заявените с отговора становища, възражения и оспорвания.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по делото
доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа
страна следното.
Установява се от представения по делото нотариален акт за собственост върху недвижими
имоти, възстановена по ЗСПЗЗ № 95/09.12.1996 г., нот.дело № 1919/1996 г., на съдия при
ПРС, че Т.А.Ц., ЕГН ..., е признат за собственик на 1/4 ид.част от нива на площ 77.588 дка,
м. „Оранжериите“, съставляваща имот № 10 004 по плана за земеразделяне на землището на
с.А., общ.Поморие, част от който имот съгласно представените копие от кадастралната
карта и скица № 15-1246216/16.11.2021 г. на СГКК –Бургас, съставлява процесния имот с
идентификатор 00833.10.... по КК и КР на гр. А., общ.Поморие, м. „Оранжериите“, с площ
15 302 кв.м., с трайно предназначението на територията земеделска, с начин на трайно
ползване нива, трета категория земя.
Представен е заверен препис от предварителен договор, датиран от 15.11.2016 г., сключен от
една страна от ищеца К. П. П., като купувач, а от друга страна от Т.А.Ц., като продавач, по
силата на който продавачът продава, а купувачът купува процесния имот с идентификатор
00833.10.... за сумата от 40 000 лв., заплатена от купувача на продавача в деня на сключване
на договора / чл.1 от договора/.
Съгласно чл.4 от договора, страните се задължават да сключат окончателен договор в срок
до 31.01.2017 г., какъвто договор не е спорно по делото, че не е сключен.
По делото е прието като доказателства заключението на вещото лице Н. Р. по извършената
2
съдебно-почеркова експертиза, съгласно което подписът, положен срещу текста „продавач“
в процесния предварителен договор от 15.11.2016 г. е положен от Т.А. Ц., ЕГН **********.
Прието като доказателства е и заключението на вещото лице Р. по извършената
допълнителна съдебна технико-криминалистическа експертиза, съгласно което подписът
положен срещу текста „продавач“ в предварителния договор от 15.11.2016 г. е положен
първично върху документа и не са налице признаци на копиране или извършване на
интелектуална подправка, шрифтът с който е отпечатан текстът на лицевата и обратна
страна в договора е „Arial“, размерът на символите, съдържащи се в текста на договора е
„11“, принтерните текстове на лицевата и обратната страна на документа са отпечатани на
едно и също печатащо устройство/принтер/ и не е налице разлика в структурата на
хартията, на която са отпечатани двете страници от договора.
Вещото лице сочи, че от проведеното изследване на интервалите между символите и
полетата на лицевата и обратна страна на документа с помощта на оразмерителен прибор, се
установяват различия в отС.ията между полетата на листа и печатните текстове, както и
различия в отС.ията между отделните абзаци на лицевата и обратна страна на документа,
което може да бъде обяснено с вероятно различно време на печатане на двете страни на
документа или с различно форматиране на листа при печатане на лицевата и обратната
страна на документа.
При така установените факти по делото, съдът направи следните правни изводи:
Основателността на претенцията с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, зависи от
положителното установяване на предвидените от закона предпоставки, в това число
наличието на валиден предварителен договор, с който се поема задължение за сключване на
определен окончателен договор, същественото съдържание на окончателния договор –
страни, предмет, цена, да е възпроизведено в клаузите на предварителния договор,
предявилата претенцията страна да е изпълнила задълженията си по предварителния
договор, т.е. да е изправна, а ответникът да е неизправна такава, да е настъпил падежа на
задължението за сключване на окончателен договор и вещта предмет на договора да е
собственост на прехвърлителя.
При няколко наследници със смъртта на продавача по предварителния договор за продажба
на реална вещ задължението му за прехвърляне на вещта се раздели между наследниците му
и всеки от тях поема такава част от задължението, каквато съответствува на получената от
него идеална част от вещта – ТР № 53/01.06.1963 г. по гр.дело № 40/63 г., ОСГК на ВС.
В случая страните не спорят, че наследодателят на ответниците Т.А.Ц., същият продавач по
процесния предварителен договор от 15.11.2016 г. е починал и задължението му за
прехвърляне на вещта е поето от ответниците и негови низходящи при равни квоти по ½
ид.ч. за всеки от тях /чл.5, ал.1 от ЗН/.
Ответниците оспорват на автентичността на подписа на продавача върху процесния
предварителен договор, което оспорване според съда е недоказано, тъй като от
заключенията на вещото лице по горепосочените експертизи, които са пълни, ясни и
3
обосновани и като такива се кредитират изцяло от съда, безспорно се установява, че
подписът, положен срещу текста „продавач“ в договора от 15.11.2016 г. е положен от Т.А.
Ц., ЕГН **********, подписът е положен първично върху документа и не са налице
признаци на копиране или извършване на интелектуална подправка.
Неоснователно е възражението на ответниците за наличието на материална подправка на
документа, изразяваща се в съчетаване на текстове от различни документи или заместване
на съществуващ текст с друго чуждо съдържание.
Възражението е неоснователно тъй като на първо място категорично се установява от
вещото лице, че шрифтът с който е отпечатан текстът на лицевата и обратна страна в
договора е един и същ – „Arial“, размерът на символите, съдържащи се в текста на договора
също е един и същ – „11“, а принтерните текстове на лицевата и обратната страна на
документа са отпечатани на едно и също печатащо устройство/принтер/ и не е налице
разлика в структурата на хартията, на която са отпечатани двете страници от договора.
Действително, установени са от вещото лице различия в отС.ията между полетата на листа и
печатните текстове, както и различия в отС.ията между отделните абзаци на лицевата и
обратна страна на документа, но същите имат своето логично обяснение – различно време
на печатане на двете страни на документа или различно форматиране на листа при печатане
на лицевата и обратната страна на документа.
На второ място това възражение е неоснователно и с оглед безспорната взаимовръзка на
съдържанието на двете страници на договора, като и от двете е видно, че договорът е
предварителен такъв, а разпоредбата на чл.7 от договора/ на втора страница/ е във връзка с
уговореното в чл. 3 от договора/на първа страница/, поставяне на обекти и съоръжения в
имота.
Неоснователно е и възражението за неавтентичност на договора, изведено от твърдяното от
ответниците логическо и смислово противоречие, необусловеност и необоснованост между
клаузите на договора на първа страница и тези на втора страница.
Това възражение е основано единствено на обстоятелството, че на първа страница от
договора е посочено, че продажната цена е платена изцяло в деня на подписване на
договора, докато в чл.5 от договора /на страница втора/ е посочено, че при неизправност на
купувача продавачът има право да задържи от полученото капаро неустойка в размер 10 000
лв.
Съгласно чл.93, ал.1 и 2 от ЗЗД, задатъкът служи за доказателство, че е сключен договорът и
обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не изпълни
задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако
задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при
отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер.
Действително, в чл.5 от договора вместо „получената цена“ е посочено „полученото
капаро/задатък/“, но това противоречие не е самостоятелно основание за извод, че договорът
е неавтентичен поради противоречие между разпоредбите на първа и втора страница и това
4
е така, както поради взаимосвързаност на останалите разпоредби от договора, в това число
горепосочената връзка между чл.7 и чл.3 от договора, така и поради факта, че с клаузите на
чл.6 и чл.7 от договора е уговорено при неизпълнение на купувача връщане от продавача на
сумата над 10 000 лв. до получената, т.е. връщане на разликата от 30 000 лв., съответно при
неизпълнение от продавача, последният дължи освен неустойката от 10 000 лв. и връщане
на полученото /40 000 лв./. На последно място следва да се посочи, че фигурирането на
понятието „капаро“ в договора има своето логично обяснение в евентуалното използване за
изготвянето му на т.нар „бланка“, която страните са пропуснали да променят.
Гореизложеното дава основание на съда да приеме, че процесния предварителен договор е
автентичен, поради което и както бе посочено оспорването следва да бъде признато за
недоказано.
Неоснователно е възражението на ответницата М. Т. Ц. относно предмета на договора, а
именно, че същият е сключен за целия процесен имот, при положение, че наследодателят на
ответницата е собственик на 1/4 ид.ч. от него и това е така, тъй като предварителният
договор има само облигационно действие, поради което валидно обвързва страните дори и
обещателят да не е собственик на вещта към момента на сключване на договора.
На следващо място неоснователно е възражението за неплащане от купувача на
предвидената в договора сума, основано на нарушение на чл.3, ал.1, т.1 от Закона за
ограничаване на плащанията в брой.
Действително в договора е посочено, че продажната цена от 40 000 лв. е платена в брой на
продавача при сключване на договора, а съгласно чл.3, ал.1, т.1 от ЗОПБ, плащанията на
територията на страната се извършват само чрез превод или внасяне по платежна сметка,
когато са на стойност, равна на или надвишаваща 10 000 лв., но посочената разпоредба не се
отразява на редовността и доказването на извършеното плащане, а има за последица само
реализиране на административнонаказателна отговорност на нарушителя – Определение №
731/05.11.2019 г. по гр. д. № 1657/2019 г., III г. о., ГК на ВКС и посочената в него съдебна
практика.
По делото е оспорена и датата на сключване на договора, като неавтентична.
Съгласно чл.181, ал.1 ГПК, частният документ има достоверна дата за трети лица от деня, в
който е заверен, или от деня на смъртта, или от настъпилата физическа невъзможност за
подписване на лицето, което е подписало документа, или от деня, в който съдържанието на
документа е възпроизведено в официален документ, или от деня, в който настъпи друг факт,
установяващ по безсъмнен начин предхождащото го съставяне на документа.
Трето лице по смисъла на чл.181, ал.1 ГПК е това, което черпи права от лицето, подписало
документа и правата, които то черпи могат да възникнат само при условие, че датата на
възникването им предшествува датата на документа. Следователно касае се до тези
неучаствали в съставянето на документа лица, които черпят права от някой от издателите и
биха могли да бъдат увредени от неговото антидатиране. Другите неучастващи в документа
лица не са трети лица и спрямо тях посочената в документа дата важи – Решение №
5
235/04.06.2010 г. по гр. д. № 176/2010 г., II г. о., ГК на ВКС.
В случая ответниците са лица, които не са участвали в съставянето на договора, но не
твърдят да черпят права от наследодателя им /продавач/, които да са възникнали преди
подписване на договора, поради което и с оглед горепосочената съдебна практика, спрямо
тях посочената в документа дата важи.
В съвкупност от изложеното съдът намира, че по делото се установи безспорно наличието
на действителен предварителен договор, същественото съдържание на същия – страни,
предмет и цена, както и се установи изпълнение от ищеца на задължението му да заплати
продажната цена, неизпълнение на задължението на наследодателя на ответниците, същият
собственик на вещта, в уговорения в договора срок да сключи окончателен такъв, поради
което договорът следва да бъде обявен за окончателен.
По повод направеното искане и с оглед основателността на исковата претенция, на
основание чл.78, ал.1 ГПК, в тежест на ответниците следва да се възложат разноските на
ищеца по делото.
Съгласно представения от ищеца списък на разноските, същият е извършил такива по
делото в общ размер 2 550 лв., от които 50 лв., държавна такса и 2 500 лв., адвокатско
възнаграждение.
Възражението на ответниците за прекомерност на адвокатското възнаграждение, заплатено
от ищеца, е частично основателно поради следното.
Съгласно чл.78, ал.5 от ГПК, ако заплатеното от страната възнаграждение за адвокат е
прекомерно съобразно действителната правна и фактическа сложност на делото, съдът може
по искане на насрещната страна да присъди по-нисък размер на разноските в тази им част,
но не по-малко от минимално определения размер съобразно чл.36 ЗА, който препраща към
Наредба № 1/09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения
(Наредбата).
По правилото на чл.7, ал.2, т.2 от Наредбата (ред.преди изм. ДВ бр.88/04.11.2022 г.),
минимумът за защита по дело с интерес от 1 405.50 лв. /1/2 от данъчната оценка на
процесния имот/ е 328.35 лв.
По силата на чл.7, ал.6 от Наредбата (ред. преди измененията ДВ бр. 88 от 4.11.2022 г.), за
процесуално представителство, защита и съдействие по дела за сключване на окончателен
договор с предмет вещни права върху недвижими имоти възнаграждението се определя
съобразно интереса на представляваната страна според правилата на ал. 2, но не по-малко от
600 лв., като възнаграждението се определя на база пазарната цена на имотите, а ако
имотите нямат пазарна цена – на база данъчната оценка.
В случая фактическата и правна сложност на спора, предвид въведените по делото
оспорвания и възражения, както и с оглед доказателственият обем, не е минимална, но и не
се отличава от обичайната такава, поради което и при съобразяване на разпоредбата на чл.7,
ал.9 от Наредбата, на ищеца следва да бъдат присъдени разноски за адвокатско
възнаграждение в редуциран размер от 1 250 лв., т.е. общо дължимите от ответниците
6
разноски са в размер 1 300 лв., по 650 лв. за всеки един от тях.
Предвид основателността на предявения иск разноски на ответниците не се дължат, поради
което искането им за присъждане на такива следва да се остави без уважение.
По силата на чл.44, ал.1, чл.47, ал.2, чл.46, ал.2, вр. с ал.1 и чл.49 от ЗМДТ и чл. 35, ал.2 от
Наредба за определяне размера на местните данъци на територията на община Поморие,
ищецът следва да бъде осъден да заплати на община Поморие сумата 1 200 лв.,
представляваща местен данък в размер 3 % от продажната цена на процесния имот.
На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК , ищецът-приобретател на имота получаващ на база
съдебното решение титул за собственост, следва да бъде осъден да заплати в полза на
държавата такса по прехвърлянето на имота, съобразно т. 8 от Тарифата за нотариалните
такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл. 96 от ЗННД, в размер 400.50
лв., по сметка на съда, определена върху уговорената по договора цена от 40 000 лв.
На основание чл. 364, ал. 2 от ГПК, съдът следва да укаже на ищеца, че заверен препис от
настоящото решение следва да бъде издаден само след представяне на доказателства за
платен данък, такси по прехвърлянето и за липса на задължения към държавата.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителния договор за продажба на недвижим имот от
15.11.2016 г., с който продавачът Т.А.Ц., ЕГН **********, починал, с наследници по закон
М. Т. Ц., ЕГН **********, с адрес гр.С. ул. ... със съдебен адресат в гр.С. ул. ... адв.М. П. и
Е. Н. З., ЕГН **********, с адрес гр.С. ж.к. ..., със съдебен адресат в гр.С. ул. ..., адв.Ю. С.,
се е задължил да прехвърли на купувача К. П. П., ЕГН **********, с адрес гр.Н., ж.к. ..., със
съдебен адресат в гр.... адв.С. К., правото на собственост върху следния недвижим имот: ¼
ид.част /по 1/8 ид.ч. за всеки от наследниците/ от поземлен имот с идентификатор
00833.10.... по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.А., община Поморие, с
адрес на поземления имот гр.А., местност „Оранжериите“, с площ 15 302 кв.м., с трайно
предназначение на територията земеделска, с начин на трайно ползване нива, категория на
земята трета, при съседи поземлени имоти с идентификатори 00833.10.409, 00833.10.411,
00833.10.448 и 00833.10.411.
ОСЪЖДА М. Т. Ц., ЕГН **********, да заплати на К. П. П., ЕГН **********, сума в размер
650 лв. (шестстотин и петдесет лева), представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА Е. Н. З., ЕГН **********, да заплати на К. П. П., ЕГН **********, сума в размер
650 лв. (шестстотин и петдесет лева), представляваща разноски по делото.
ОСЪЖДА К. П. П., ЕГН **********, да заплати по сметка на община Поморие сумата от 1
200 лв. (хиляда и двеста лева), представляваща 3 % местен данък върху продажната цена.
ОСЪЖДА К. П. П., ЕГН **********, да заплати по сметка на РС– Поморие, такса по
7
прехвърлянето на имота в размер 400.50 лв. (четиристотин лева и петдесет стотинки).
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на М. Т. Ц., ЕГН **********, за присъждане на
разноски по делото.
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на Е. Н. З., ЕГН **********, за присъждане на
разноски по делото.
ПРИЗНАВА ЗА НЕДОКАЗАНО, на основание чл.194, ал.3, вр.с чл.193, ал.2 ГПК,
оспорването на М. Т. Ц., ЕГН ********** и Е. Н. З., ЕГН **********, на истинността на
представения от К. П. П., ЕГН **********, документ – предварителен договор за продажба
на недвижим имот от 15.11.2016 г., досежно авторството на положения Т.А.Ц., ЕГН
**********, подпис в документа.
ДА СЕ ВПИШЕ служебно възбрана върху описания по-горе недвижим имот до заплащане
от К. П. П., ЕГН **********, на дължимите разноски, представляващи местен данък и такса
по прехвърлянето.
УКАЗВА на К. П. П., ЕГН **********, възможността да впише решението в шестмесечен
срок от влизането му в сила, като след изтичането на този срок вписването на исковата
молба губи действието си.
Препис от решението да не се издава до представяне на доказателства от К. П. П., ЕГН
**********, че са заплатени разноските по прехвърлянето, данъците и другите публични
задължения на праводателя му към държавата и към общината по местоседалището на
праводателя.
Решението подлежи на обжалване пред пред ОС – Бургас в двуседмичен срок от
съобщението.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
8