|
|
Р Е Ш Е Н И Е № 346
В ИМЕТО НА НАРОДА
гр. ПЛОВДИВ 25.11.2019 г
.
Пловдивският апелативен съд, търговско отделение в открито
заседание от осми ноември през две хиляди и деветнадесета година, в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НЕСТОР СПАСОВ
ЧЛЕНОВЕ: ЕМИЛИЯ БРУСЕВА
РАДКА
ЧОЛАКОВА
при участието на секретаря Нели Богданова, като разгледа докладваното от съдия Радка Чолакова, възз.търг. дело №463 описа на
ПАС за 2019 г.,
намери за установено следното:
Производство по чл. 258 от ГПК, образувано по
повод подадена въззивна жалба от Т.И. ЕООД, ЕИК …, против постановеното решение
№83 от 23.05.2019 г. по търг.дело №35/2018 по описа на Окръжен съд Кърджали, с
което е разгледан и уважен иск с правно основание по чл.26,ал.1,предложение
трето от ЗЗД.
Жалбоподателят Т.И. ЕООД, представлявано
дружество от управителя Р. М. Б., чрез процесуалния си представител адвокат И.Н.
***, е останал недоволен от постановеното решение, като счита, че то е
неправилно и необосновано. Изложил е подробни съображения, че съдът не е
обсъдил събраните по делото доказателства, както и че изводите му не
кореспондират с тези доказателства, като е посочил аргументи за това.
Моли да се отмени обжалваното решение и се
отхвърли предявения иск. Претендира направените разноски.
Ответникът С.Д.Г. е представил отговор, в който оспорва въззивната жалба.
Счита, че тя е неоснователна, като е изложил аргументите си срещу доводите на
жалбоподателя.
Моли да
се потвърди обжалваното решение.
Съдът, след
като се запозна с акта предмет на обжалване, наведените оплаквания, както и след преценка на събраните по делото доказателства, намери за
установено следното:
Обжалваното решение е връчено на жалбоподателя
на 07.06.2019 г., въззивната жалба срещу него е подадена по пощата на 20.06.2019
г. Следователно е спазен предвиденият двуседмичен срок в закона за обжалване.
Жалбоподателят е надлежна страна, жалбата му е срещу подлежащ на въззивно обжалване съдебен
акт и следователно подлежи на разглеждане.
Видно от исковата молба, ищецът С.Д.Г. иска от съда да обяви нищожността на договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт за покупко-продажба
на недвижими имоти № … от … г., том …, рег.№…, дело №… от … г. на Нотариус Г. Х.,
вписан с вх.рег.№…/… г., акт№…, том …,
дело №…/… г. на Служба по вписванията К., по силата на който е продал на Т.И.
ЕООД следните недвижими имоти:
1. апартамент на втория етаж от
двуетажна жилищна сграда с идентификатор … с площ от 74 км.м.,
2. 9/20 ид.ч. от поземлен имот с
идентификатор … по кадастрална карта и
регистри на гр.К., индивидуализирани в исковата молба,
тъй като противоречи на добрите
нрави на основание чл.26,ал.1,пр.3 от ЗЗД предвид липсата на еквивалентност и
явна и значителна неравностойност на насрещните престации по
него, изразяваща се в заплащане на цена многократно по-ниска от данъчната
оценка и още по-ниска от пазарната
оценка на имотите.
Ищецът твърди, че между него и
ответното дружество е сключен предварителен договор на 08.05.2015 г. По силата
на договора страните се съгласили да сключат окончателен договор за покупко-продажба
на посочените два недвижими имота, с цена по 5 000 лв. за всеки един имот, или общо 10 000 лв.,
а след това и последващ договор за суперфиция за учредяване в полза на Т.И.
ЕООД права на строеж за изграждане на сграда, съгласно предвижданията на
действащия ПУП в поземлен имот с идентификатор …, като ищецът си запазва
правото на строеж върху два обекта - два
апартамента с площ от 90 кв.м. на втория и третия жилищни етажи.
В изпълнение на задълженията по
предварителния договор страните сключили окончателен договор за
покупко-продажба на двата недвижими имота на 27.05.2015 г., обективиран в
процесния нотариален акт, чиято нищожност е предмет на установяване в
производството. Цената е съгласно уговорката в предварителния договор, като е
изплатена на продавача на два пъти по
5 000 лв. Данъчната оценка на имотите е в размер на 35 614,86 лв.
Не се е стигнало до сключване на
последващия договор за суперфиция, поради виновно неизпълнение на клаузи от
предварителния договор от страна на ответното дружество в срок до началото на
м.май 2018 г.
Първо, ответникът не е изпълнил
задължението си по чл.3, като не е
сключен окончателен договора за учредяване на суперфиция в нотариална форма,
поради неизготвяне на необходимите строителни документи и одобряването им от
архитекта на общината.
Второ, не е изпълнил задължението
си по чл.3,пред.2 за изготвяне на споразумение относно обема права, свързани
със застрояваната площ на предоставените вместо цена самостоятелни обекти от
сградата.
Трето, не е изготвен в срок
инвестиционният проект на бъдещата сграда.
Така ответникът не проявява
инвестиционните си намерения, заради което са прехвърлени недвижимите имоти,
вкл. не е подготвил строителни книжа и документи за времето от подписване на
предварителния договор до настоящия
момент, няма внесени строителни книжа в общината за одобрение и издаване на
необходимите строителни разрешения, като същевременно процесните имоти са
ипотекирани на 21.02.2018 г.
Посочва, че действието на
предварителния договор е продължено с една година с два анекса – от 21.04.2016
г. и от 21.04.2017 г., като срокът му е изтекъл на 21.04.2018 г.
Твърди, че предварителният договор
е прекратен с едностранно волеизявление, поради
виновно неизпълнение на
задължения от страна на ответника, тъй като той не проявява умишлено
инвестиционни намерения относно прехвърлените недвижими имоти, не е подготвил строителни книжа, съответно не
ги е внесъл за одобрение в общината в дадения 14 дневен срок за изпълнение и в
рамките на срока на предварителния договор. Позовава се на нотариална покана от
18.04.2018 г., връчена на 23.04.2018 г., като прекратяването е считано от
04.05.2018 г.
След този момент е останал процесният нотариален акт за
покупко-продажба, с който са прехвърлени двата недвижими имота на ответника за
общата сума от 10 000 лв. Това прави договора нищожен, поради противоречие
с добрите нрави, предвид неравностойността на престациите - уговорената цена по
5 000 лв. за всеки един имот и два пъти по-ниска от данъчната оценка, и в
пъти по-ниска от пазарната оценка при положение, че е постигната основната цел
и воля на страните в предварителния договор взаимно да си учредят права на суперфиция върху прехвърлените имоти, като ищецът получи
два апартамента, която цел не е изобщо свързана, упомената или уговорена
като конкретен текст в самия
нотариален акт за покупко-продажба.
Ответникът не е съгласен с
твърденията на ищеца и счита така предявения иск за неоснователен. Счита, че в конкретния
случай отклонението от стойността на данъчната оценка не може да обоснове извод за неравностойност
на престацията. Продадените имоти - етаж
от къща и идеална част от поземлен имот дворно място, не могат да обосноват инвеститорски интерес
или значителна пазарна стойност предвид състоянието им и факта на
съсобственост. Еквивалентността на сключената сделка следва да се отнесе към
цялостния еквивалентен резултат на предварителния договор, към ефекта от общо
преследвания интерес от страните.
Относно фактите, позовава се на
обстоятелството, че след връчване на нотариалната покана страните са
реализирали среща на 08.06.2018 г., на която са представени проекти от бъдещата
сграда за избор на апартаменти, че не е изтекъл срокът по чл.3 от
предварителния договор за сключване на окончателен договор за учредяване права на суперфиция, че
посоченият в поканата 14-дневен срок не е достатъчен за изпълнение, че ищецът е
съсобственик в поземления имот, следва
да участва при съставянето на съответните книжа и представянето им
пред съответната администрация, като при
тези негови задължения, не е оказал необходимото съдействие, че е задвижена
процедура, свързана с проектиране на бъдещата сграда, което е елемент от
фактическия състав на възможността за изпълнение на втората част от предварителния договор и
завършване на сделката в пълен обем.
В допълнителната искова молба ищецът не е съгласен с възраженията на
ответника. Посочва, че е поканил ответника да сключи окончателен договор за
стоеж и суперфиция, но такъв не е сключен, тъй като ответникът не разполага с
документи за сключването му независимо от факта, че е изтекъл срокът на предварителния договор и поканата за доброволно изпълнение. Няма одобрена архитектурна част от Община К.,
няма одобрение за обединяване на ПУП-ове, като не са подавани от него документи за това. Приложената молба до общината с вх.№… от … г. не е
подписана от него. Единствено е
упълномощил във връзка с
предварителния договор М. Н. на 11.05.2015 г., но впоследствие е оттеглил пълномощията си, считано от
01.03.2016 г.
В допълнителния отговор ответникът
поддържа възраженията си.
При така посочените обстоятелства
ищецът е предявил иск с правно основание по чл.26,ал.1,предл.3 от ЗЗД, като е
посочил и петитум - да се установи по отношение на ответното дружество
нищожността на разпоредителната сделка, обективирана в посочения нотариален акт,
поради твърдяното нарушение на добрите нрави.
Не се спори, че ищецът е бил
собственик на недвижимите имоти, предмет на покупко-продажба с процесния нотариален
акт, а именно втория жилищен етаж от двуетажна жилищна сграда и половината от
дворното място, в която е построена сградата. По отношение на дворното място
той се е разпоредил с 9/20 ид.ч. от притежаваните от него части, като не се е
разпоредил с 1/20 ид.ч.
Установява се сключването на предварителния
договор на 08.05.2015 г. между страните с основание чл.19 от ЗЗД. Съгласно този
договор страните са се задължили да
сключат окончателен договор за покупко-продажба, с който ищецът да прехвърли на
ответника жилищния етаж и 9/20 ид.части
от дворното място за сумата по
5 000 лв. за всеки един от двата обекта, както и да сключат договор за учредяване право на
строеж/суперфиция/, с който се учредят в полза на ответника възмездно и безсрочно права на
строеж за изграждане на сграда, съгласно предвижданията на действащия ПУП в
поземления имот с идентификатор …, като ищецът си запазва правото на строеж върху два обекта в бъдещата
сграда-посочените два апартамента и степен на завършеност. Тези задължения са
описани в чл.1.1 и чл.1.2 от предварителния договор.
Страните са уговорили срокове, в които да се изпълнят тези
задължения. В чл.2 е посочен срокът за
сключване на първия договор за покупко-продажба на недвижими имоти – 30 дневен
срок, считано от датата на сключване на
предварителния договор. В чл.3 е посочен срокът за сключване на окончателния
договор за учредяване на права – в срок до края на м.юли 2015 г., но не по-рано
от 30 дни от датата на одобряване на строителните книжа, като съобразно същите се определя конкретен обем на права, свързани със застрояваната
площ на предоставените вместо цена самостоятелни обекти в сградата, прилежащите им идеални части от общите части на бъдещата сграда. Това
уточнение ще е обект на нарочно споразумение, като ако дотогава
не се стигне до такова, ще е в правата на приобретателя да определи
такива съобразно договорените вече параметри в този договор.
В чл.16 страните са уговорили
действието на договора. С оглед обстоятелството, че урежда в последователност
сключването на окончателни договори с различни предмети, то същият ще има
действие и в последствие на изпълнението на
отделни такива.
Предварителният договор е с
нотариална заверка на подписите от датата на сключването му. Изменен е с
няколко анекса. С анекс от 21.04.2016 г. страните са се задължили да подпишат
заявление за издаване на скица и заповед
за ПУП-ПРЗ по чл.134,ал.2,т.6 от ЗУТ. С анекс от същата дата ответникът е
предоставил на ищеца сумата от 2 640 лв., представляваща плащане за наем
от м.май 2016 г . до м.април 2017 г., поради забавяне на изготвянето на проекта
от страна на фирмата, като предварителният договор остава в сила. С анекс от 21.04.2017 г. ответникът е
предоставил на ищеца сумата от 2 640 лв., представляваща плащане за наем
от м.май 2017 г. до м.април 2018 г., поради забавяне на изготвянето на проекта
от страна на фирмата, като предварителният договор остава в сила.
В изпълнение на чл.2 от
предварителния договор е сключен процесния договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт №… от … г. Няма данни да е изпълнено задължението
по чл.1.2. Към настоящия момент не се е стигнало до сключване на окончателен
договор за учредяване на права в
съответствие с чл.1.2.
Установява се, че ищецът е
изпратил до ответника нотариална покана от 18.04.2018 г. относно едностранно предизвестие за прекратяване на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти и суперфиция от
08.05.2015 г. Видно от поканата, ищецът
уведомява ответника, че не е изпълнил задълженията си по чл.3 от
предварителния договор, че не е изготвил проекта на бъдещата сграда, че не
проявява инвестиционни намерения или действия по изготвяне на строителни книжа
и разрешения за строеж, че живее под наем, че няма споразумение по чл.3,
предложение второ от договора. Формулирал е неизпълнените задължения на
ответника в три пункта, предоставил е 14 - дневен срок за изпълнение на
задълженията по чл.1.2 и чл.3, след което и при липса на изпълнение, че се
счита предварителният договор за
прекратен едностранно, поради неизпълнение на тези задължения. Поканата е
връчена на пълномощника на ответника адвокат К. Т. на 23.04.2018 г., като няма
спор относно това обстоятелства, както и за представителството.
От констативен протокол на нотариус
Д. Г., се установява, че на 08.06.2018 г. е проведена среща между страните, на
която са присъствали ищецът и адвокат К. Т., като пълномощник на ответника,
като е прието, че не са налице
необходимите документи за сключване на
окончателен договор за суперфиция, както и че е подадено искане за обединяване
на два УПИ, в които ще се извърши бъдещият строеж, за което е необходимо
технологично време.
Приложено е и заявление до Община К.
с вх.№… от … г. за обединяване на два УПИ, за което ищецът твърди, че не е
подписано от него.
Приложени са и нотариални актове за
останалата част от имота- №… от … г. с предмет покупко продажба на ½
ид.част от имот с идентификатор … за
сумата от 95 000 лв. и №… от … г. с предмет покупко-продажба на първия
етаж от двуетажната жилищна сграда за
сумата от 5 000 лв. Купувач по двата акта е ответникът по делото.
Представени са и удостоверения за
данъчни оценки, както и са изслушани три
съдебни експертизи за цената на имотите, предмет на процесния нотариален
акт. Установява се, че към 31.12.2014 г. и 30.06.2018 г. данъчната оценка на дворното място, притежавано от ищеца /
10/20 ид.ч./, е 12 314,28 лв., а на
жилището – 22 032,77 лв. Оценката по пар.1,т.10 от ДР към ДОПК към
27.05.2015 г. за жилището е 30 800 лв. или 25 667 лв. без ДДС, за
продадената 9/20 ид.ч. от дворното място - 13 005,61 лв. или
10 838,01 лв., за целия поземлен имот – 28 901 лв. или 25 667 без
ДДС. Пазарната стойност към този момент е, както следва: за
жилището-38 400 лв., за 9/20 ид.ч. от поземления имот – 50 337 лв.,
за целия поземлен имот – 111 860 лв. Стойността на поземления имот по метода на
пазарните изследвания към м.май 2015 г. е 127 380 лв.
Така, страните са сключили
предварителен договор със задълженията по чл.1.1 и чл.1.2, съответно със
срокове за изпълнение на тези задължения по чл.2 и чл.3. Изпълнили са
задълженията по чл.1.1, като е сключен окончателен договор за покупко-продажба
на недвижими имоти. Това е процесният договор, обективиран в нотариален акт №…
от … г. Не се е стигнало до сключване на окончателен договор за учредяване на права в съответствие с чл.1.2.
Не са изпълнени задълженията относно изготвяне на строителни книжа и
одобряването им, изготвяне на инвестиционен проект за бъдещата сграда,
определяне на обема на правата на предоставените вместо цена самостоятелни
обекти в бъдещата сграда и прилежащите им общи части.
Следва да се прецени дали
отправеното с нотариална покана едностранно предизвестие за прекратяване на
предварителния договор е породило своето действие, в т.ч. и дали отправената
покана за изпълнение на задължения, инкорпорирана в него, съдържа подходящ срок
за изпълнение, дали ищецът е оказал необходимото съдействие за изпълнение на
задълженията на ответника във връзка с възражението на ответника, че посоченият
в поканата 14-дневен срок не е достатъчен за изпълнение и липсва необходимото
съдействие.
В случая на база събраните
доказателства и установената въз основа на тях фактическа обстановка, се
установява, че не са налице необходимите
документи от ответника за сключване на
окончателен договор за суперфиция, че той не е изпълнил задълженията си по чл.3
от предварителния договор, както и в уговорения първоначален срок и към
настоящия момент. Неизпълнението е пълно. Т.е. ответникът е в забава за
изпълнение на задълженията му по предварителния договор по чл.1.2 и по чл.3. В
14-дневният срок, посочен в предизвестието, също няма изпълнение. Единственото
заявление е от 05.06.2018 г. и то е след изтичане на този срок. Няма данни да е
поканил ищецът да съдейства за изпълнение на неговите задължения, както и
ищецът да не е оказал необходимото съдействие, като се има предвид, че страните
са уреждали отношенията си по повод предварителния договор с анекси и същите са
приложени по делото. Ето защо, следва да се приеме, че едностранното
предизвестие е породило своето действие. Предварителният договор е прекратен след изтичане на 14-дневният срок
от връчване на нотариалната покана, като това е датата 08.05.2018 г.
Следва да се прецени какво е
действието на настъпилото на 08.05.2018 г. прекратяване на предварителния
договор от 08.05.2015 г. Законът определя по принцип обратно действие с
изключението съгласно чл.88 от ЗЗД. В случая
от значение е целта на предварителния договор – изграждане на нова сграда от
ответника в съответствие с предвижданията на действащия ПУП в имот, в който
ищецът е съсобственик. В изпълнение на целта е постигнато съгласие за
сключването на два отделни окончателни договора – за прехвърляне на недвижими
имоти и за учредяване на права за строеж, като са уговорени различни и
последователни срокове, в които да се сключат окончателните договори.
Постигнато е съгласие и за цената, което включва цена за прехвърляне правото на
собственост върху недвижими имоти и цена за учредяване право на строеж върху два апартамента от
бъдещата сграда за продавача, срещу което той ще получи два апартамента като
обезщетение, както е посочено в предварителния договор. Тази цена съответства
на целта на договора. Така с предварителния договор страните са постигнали
съгласие за две правоотношения между
тях, чиято крайна цел е построяване на бъдеща сграда. С тази крайна цел е и
съобразена цената по двете правоотношения, която като цяло е съответстваща
на крайната цел. В този смисъл е и чл.16
от предварителния договор, предвиждащ, че ще има действие при изпълнението на отделните правоотношения.
Оттук волята на страните е срещу продадените имоти и учредените права ищецът да
получи цена, равняваща се на получените по договора за покупко-продажба
пари и обезщетение от два апартамента съгласно
уговорената степен на завършеност. С прекратяване на правоотношението по
предварителния договор няма да може да се изпълни целта на този договор, а именно
да се построи бъдещата сграда. Ще остане обаче процесният договор за
покупко-продажба, тъй като ищецът се е разпоредил с притежаваните от него
имоти, като цената по този договор няма
да съответства на целта на предварителния договор, заради която е сключен,
както и на цената на този договор.
Добрите нрави са морална категория.
Несъмнено моралът изисква при размяна на престации да има съответствие и
еквивалентност. В случая след прекратяване
действието на предварителния договор волята на ищеца относно цената на
процесния договор за покупко-продажба няма да съответства на волята му, заради
която е сключен този договор. Цената, която е заплатена, е по-ниска от
данъчната и пазарната стойност на имотите, както се установява от назначените
съдебни експертизи. Ще се достигне до обогатяване на едната страна за сметка на другата. Това
несъответствие води до нарушение на добрите нрави, както се твърди в исковата
молба. Затова предявеният иск на основание чл.26,ал.1,предл.3 от ЗЗД следва да
се уважи. До същите изводи е стигнал и първоинстанционният съд при
постановяване на обжалваното решение. Ето защо, то следва да бъде потвърдено. Не
са налице оплакванията във въззивната жалба, тъй като окръжният съд е обсъдил
събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, както и въз
основа на тях е изградил своите изводи.
Ето
защо, съдът
Р Е Ш
И :
ПОТВЪРЖДАВА постановеното решение №83 от
23.05.2019 г. по търг.дело №35/2018 по описа на Окръжен съд Кърджали.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в
едномесечен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.