№ 6103
гр. София, 04.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 168 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети декември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Б.ИВ.СТ.
при участието на секретаря АНТ.АНГ.АНГ.
като разгледа докладваното от Б.ИВ.СТ. Гражданско дело №
20221110155038 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 124 ГПК.
Производството е образувано по искова молба от Р. С. С., ЕГН
**********, адрес: Република България, обл. Благоевград, общ. Симитли, с.
П, ПК 2758, И. П. С., ЕГН **********, адрес: Република България, обл. В,
общ. В, гр. В, ул. „М“ № 12, ет. 5, ап.12 срещу С. П. С., ЕГН **********,
адрес: Република България, обл. София (столица), общ. Столична, гр.
София п.к. 1172, бл. ***, вх. „А“, ет. 7, ап. 19, с която се иска да бъде
признато за установено по отношение на ответника, че дължи на ищците
сумите от 1 260,00 BGN (хиляда двеста и шестдесет лева) - главница,
формирана от получени на отпаднало правно основание суми по развален
договор за наем от 07.12.2021 г. ведно със законната лихва за забава върху
главницата от датата на подаване на заявлението по чл. 410 от ГПК в съда
(21.03.2022 г.) до пълното погасяване на задълженията; 650,00 BGN
(шестстотин и петдесет лева) - обезщетение за неизпълнение на договор за
наем от 07.12.2021 г. на основание чл. 230, ал. 2 от ЗЗД във връзка с чл. 230,
ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и 6,65 BGN (шест лева и
шестдесет и пет стотинки) законна лихва за забава за периода от 03.03.2022 г.
(дата, следваща датата за доброволно връщане на сумите по покана) до
21.03.2022 г. (дата на депозиране на заявлението по чл. 410 от ГПК в
деловодството на съда);
Ищците твърдят, че на 07.12.2021г., сключили договор за наем на в
качеството си на Наемател са наели за временно и възмездно ползване
недвижим имот, представляващ: част от Апартамент 19 (деветнадесет),
1
находящ се в гр. София, ж.к. Д, бл. ****, вх. „А“, ет. 1 с ответника. Била
уговорена месечна цена в размер на на 630,00 лв. (шестстотин и тридесет
лева) месечно - чл. 5 от договора. Срокът на договора за наем е дванадесет
месеца, считано от 01.01.2022 г. Съгласно договора наемодателят е поел
задължение да предаде имота в състоянието, в което е огледан от наемателите
и с отчет на направените и съгласувани забележки за отстранение в разумен
срок. Поет е ангажимент от страна на наемодателя и настоящ ответник да
смени ключовете на апартамента - чл. 8 от договора, за да може достъпът до
него да бъде само и единствено от наемателя и членовете на неговото
семейство и домакинство. Наемодателят е поел ангажимент да изплати
всички консумативни разходи до момента на предаване на владението, което
е следвало да се удостовери със сключването на двустранно подписан
приемо-предавателен протокол, в който се отразяват показателите на
съответните измервателни уреди (електромер, водомер - топла/студена вода)
до момента на фактическото настаняване на Наемателите. Освен се задължил
да осигури безпрепятственото ползване на Имота за срока на договора, а в
случай на извънсъдебни/съдебни претенции от страна на трети лица, да
оказва необходимото правно и фактическо съдействие на Наемателите за
защита на правата им, произтичащи от договора - чл. 11 от договора. При
подписването на договора (07.12.2021 г.) Наемателят е заплатил на
Наемодателя обща сума в размер на 1 260,00 лв. (хиляда двеста и шестдесет
лева), от които 630,00 лв. (шестстотин и тридесет лева) като първа наемна
вноска за месец януари 2022 г., както и сума в размер на 630,00 лв.
(шестстотин и тридесет лева), служеща като гаранция за изпълнение на
задълженията от страна на Наемателя - чл. 18 от договора. Сумите са
предадени на ръка пред свидетел - брокерът, осъществил посредничеството за
сключване на сделката. Освен това самият договор посочва, че в деня на
сключването му наемателят е заплатил посочените суми, което представлява
и писмено доказателство за предадените на Наемодателя суми в посочения
по-горе размер. Страните са се договорили, че при връщането на имота от
Наемателя на Наемодателя и в случай че не са налице изброените в чл. 19 от
договора нарушения от страна на Наемателя, Наемодателят се задължава да
върне пълния размер на така наречения по договора „кауцион“,
представляващ депозитна вноска в размер на един месечен наем (съгласно чл.
18 от договора), служеща като гаранция за добро изпълнение на
задълженията от страна на Наемателя по договора за наем (чл. 21 от
договора). Договорът е сключен за срок от дванадесет месеца и влиза в сила
от 01.01.2022 г. (чл. 22 от договора). Съгласно устни договорки между
страните, Наемодателят е следвало да предаде Имота на Наемателите на
03.01.2022 г. (а не на 01.01.2022 г., както е уговорено по договора за наем),
когато да се подпише и двустранен приемо-предавателен протокол, с който да
се удостовери предаването и състоянието на Имота. На посочената дата
Наемодателят не е изпълнил това свое задължение поради липсата на
готовност от негова страна да предаде държането на Имота, тъй като същият
2
не е бил почистен и в Имота са се намирали вещи на Наемодателя, които е
следвало да бъдат премахнати от него. Също Наемодателят е разглобил
голяма част от мебелите в апартамента и е бил в процес на ремонт -
боядисване, сглобяване на мебели и други подобни, които водят до
невъзможност за ползването на имота за целта, за която е бил нает от
Наемателите. Тъй като Наемодателят не изпълнил задълженията си, ищци
изпратили покана за извънсъдебно изпълнение на парично задължение и
уведомление за разваляне на договора за наем,с което прекратили договора на
основание чл. 230, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) във
връзка с чл. 87, ал. 2 от ЗЗД поради факта, че изпълнението е станало
безполезно за настоящите ищци, тъй като същите са успели да сключат друг
договор за наем и да се настанят в отдаденото им под наем друго ЖИЛИЩЕ.
Поканата е изпратена по уговорения между страните начин съгласно
разпоредбата на чл. 24 от договора за наем, а именно чрез писмо с обратна
разписка, изпратено по Български пощи на 18.02.2022 г. Същата покана била
получена лично от ответника на 23.02.2022 г., от която дата договорът за наем
е прекратен. С поканата ищците предоставили и срок за доброволно връщане
на дължимите от ответника суми, като не са претендирали никакви
обезщетения и лихви за забава за неизпълнение на задълженията на
наемодателя по договора за наем от 07.12.2021 г. Въпреки това наемодателят
не е върнал получените от него суми в допълнително дадения му седемдневен
срок, които са получени на отпаднало правно основание - договор, който е
прекратен поради виновното и противоправно поведение на самия
наемодател. Наемодателят бил в неизпълнение и на друго свое задължение,
тъй като съгласно разпоредбата на чл. 21 от договора същият се задължил да
върне пълният размер на предоставената гаранция в деня на връщането на
Имота от Наемателя. Тъй като Имотът не е предаван въобще, то и получените
от Наемодателя суми представляват такива на отпаднало правно основание
поради прекратяването на договора за наем. В тази връзка е претенцията ни за
главница в размер на 1 260,00 лв. (хиляда двеста и шестдесет лева),
представляващи получените на отпаднало правно основание суми от страна
на Наемодателя и настоящ длъжник.
Претендират и заплащане на сума в размер на 650,00 лв. (шестстотин и
петдесет лева), представляваща обезщетение, е за неизпълнението на
задълженията от страна на Наемодателя за предаването на Имота и
осигуряване на спокойното и необезпокоявано ползване на Имота от страна
на Наемателя за целта, за която е нает - като ЖИЛИЩЕ. Тъй като
Наемодателят и настоящ ищец не е предоставил на Наемателите наетия от тях
имот и не е обезпечил необезпокояваното му ползване, то Наемателите не са
изпълнили своето задължение за освобождаване на предходно наетия от тях
недвижим имот по предходен договор за наем на недвижим имот от
30.12.2021 г. (Приложение № 6). Съгласно така сключения договор за наем
Наемателите и настоящи ищци са заплатили на Наемодателя сума в размер на
500,00 лв. (петстотин лева) равна на един месечен наем в деня на сключване
3
на договора, служещ като гаранция за точното изпълнение на задълженията
по договора - чл. 5, ал. 1 от договора. Договорът е бил сключен за срок от
една година, считано от датата, на която е подписан - 30.12.2020 г., т.е. е бил
за срок до 30.12.2021 г. - чл. 3, ал. 1 и ал. 2 от договора за наем. При
прекратяване на договора за наем и връщането на Имота с двустранен
приемо- предавателен протокол в срок и в добро техническо състояние,
отчитайки обикновеното му изхабяване, предоставената на Наемодателя
гаранция се връща. Тъй като Наемателите не са успели да освободят Имота до
изтичането на срока на договора за наем - до 30.12.2021 г., а и най-късно в 7-
дневен срок след прекратяването на договора (чл. 6, т. 2 от договора), то
Наемателите дължат неустойка по предходния договор за наем в размер на
един месечен наем (чл. 14 от договора) или сума в размер на 500,00 лв.
(петстотин лева).
Предвид изложеното считат че е налице правен интерес за предявяване
на настоящите искове.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата
молба с който оспорва предявените искове. Намира, че не е налице
неизпълнение на задължението за предаване на имота в надлежно състояние.
Състоянието на имота не е възпрепятствало ползването му. Сочи че изпълнил
задължението си да предаде ключ на наемателите. Сочи че не е ползвал
имота до 05.02.2022г. Ето защо моли за отхвърляне на исковете.
Софийският районен съд, второ гражданско отделение, 168 състав,
като обсъди представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната
съвкупност, при спазване изискванията на чл. 235 от ГПК, от фактическа и
правна страна намира следното:
Правната квалификация на предявените искове чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД и
чл. 230, ал.2 вр. с чл. 82 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
По отношение на иска с правно основание чл. чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД подлежи на връщане
полученото на основание, което е отпаднало с обратна сила. В ППВС №
1/28.05.1979 г. неизчерпателно са изброени хипотези на неоснователно
обогатяване, при които намира приложение третия фактически състав по чл.
55, ал. 1 ЗЗД, при който основанието съществува при получаването на
престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила, напр. при
унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на
договорите поради неизпълнение /когато то има ретроактивно действие/, при
настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова
условие, и др.
В константната практика на ВКС се приема, че само при надлежно
упражнено право за разваляне на договора, би могло да се иска реституция на
даденото по него. Ето защо, по иска с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
в тежест на ищеца е да докаже наличието на валидно правоотношение между
страните по делото с твърдяното съдържание; престиране в изпълнение на
4
същия в полза на ответника на претендираните за връщане суми предмет на
договора; основанието за получаване на престацията е отпаднало
впоследствие с обратна сила, обусловено с оглед конкретните твърдения от
разваляне на договора.
В случая не се спори между страните, че на 07.12.2021г. бил подписан
договор за наем на недвижим имот по силата на който ищците наели за
временно и възмездно ползване недвижим имот, представляващ: част от
Апартамент 19 (деветнадесет), находящ се в гр. София, ж.к. Д, бл. ****, вх.
„А“, ет. 1 с ответника. Била уговорена месечна цена в размер на на 630,00 лв.
(шестстотин и тридесет лева) месечно - чл. 5 от договора. Срокът на договора
за наем е дванадесет месеца, считано от 01.01.2022 г.
Съгласно чл. 228 от ЗЗД, с договора за наем наемодателят се задължава
да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да
му плати определена цена. В чл. 232, ал. 2 от ЗЗД е предвидено изрично
задължението на наемателя да заплаща наемната цена и разходите, свързани с
ползването на вещта. Договорът за наем по своя характер е консенсуален,
двустранен, възмезден, комутативен и неформален договор, като при
неговото сключване се пораждат правните последици, към които са насочени
насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет на
договора, и заплащането на уговореното наемно възнаграждение не се
включват в неговия фактически състав, а са в изпълнение на породените от
него договорни задължения.
Основното задължение на наемодателя е: 1) да предаде наетата вещ на
наемателя и 2) да му предостави свободното ползване на обекта на наема в
рамките на уговорения срок, а за наемателя се пораждат следните правни
задължения: 1) да заплати уговореното наемно възнаграждение, 2) да пази
вещта, като я използва съгласно обичайното или уговореното предназначение,
3) да заплаща всички уговорени разходи, свързани с ползването и
поддържането на вещта, както и 4) да я върне след изтичане на уговорения
срок на ползване.
Съгласно разпоредбата на чл. 230 ЗЗД Ако не е уговорено друго,
наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на
ползуването, за което е наета. Разпоредбата урежда задължението на
наемодателя да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползуването, за
което е наета, при липса на други уговорки в договора. Нормата на чл. 230, ал.
2 ЗЗД предвижда, че ако вещта не е предадена в надлежно състояние,
наемателят може да иска поправянето й, или съразмерно намаление на
наемната цена, или да развали договора, както и да иска обезщетение във
всички случаи. Когато страните по наемното правоотношение са уговорили
наемодателят да предаде вещта в състояние, което отговаря на целта, за която
е наета, но не е изпълнил задължението си, и наемателят е направил разходи
за привеждане на вещта в състояние, годно за ползване, наемателят има право
да претендира обезщетение в размер на направените разходите на основание
5
чл. 230, ал. 2 ЗЗД.
В случая за уважаване на предявените искове следва да се установи, че
наетия имот не е бил предаден в състоянието което да отговаря на ползването,
поради което за ищците е възникнало правото да развалят договора и да искат
обратно платения наем и депозит (кауцион).
Съгласно чл. 2 от договора за наем страните уговорили, че ще бъде
използван за жилище, като промяна на функционалното му предназначение не
може да бъде извършвана без изричното писмено съгласие на Наемодателя.
В чл. 9 изр. 2 от договора страните предвидили, че предаването на
имота и неговото състояние се удостоверяват с писмен двустранно подписан
приемо-предавателен протокол който се прилага към договора за наем и е
неразделна негова част.
Независимо от изричната клауза за съставяне на приемо-предавателен
протокол, в инстанционното производство не е представено това писмено
доказателство.
В случая ищците не са ангажирали други доказателства относно
състоянието на имота. Напротив от свидетелските показания на свидетеля
И.И.П. се установява, че апартамента е бил свободен и в състояние
позволяващо му да се ползва по предназначение – за жилище.
Не се установиха твърденията на ищеца, че за ответника е липсвала
готовност за предаване на имота.
Ето защо при това положение и при прилагане на неблагоприятните
последици на чл. 154 ГПК предявения иск следва да бъде отхвърлен.
За пълнота следва да се посочи, че от свидетелските показания на
разпитания по делото свидетел И.И.П. се установява, че наетия имот е имал
забележки които обаче не са от характер, че да повлияят на състоянието на
вещта по такъв начин, че да не може да се ползва по предназначение.
Обстоятелството, че е имало вещи на ответника-наемодател не е от характер
да препятства използването на жилището по предназначение.
Нещо повече дори да са били налице твърдените в исковата молба
забележки на наетия имот, съдът намира, че същите не са от такъв характер,
че да обосноват разваляне на договора за наем. Също така следва да се държи
сметка, че от представения договор за наем се установява, че ищците са
направили предварителен оглед на имота и са били запознати с неговото
състояние. Твърдените недостатъци на имота не са били скрити за тях.
На последно място съдът държи да посочи, че в чл. 8 от договора
наемодателят се е задължил да предаде наеманият имот в състоянието, в
което е огледан от наемателя и с отчет на направените и съгласувани
забележки за отстранение в разумен срок. Да смени ключовете на
апартамента.
Доколкото не е представен приемо-предавателен протокол, не се
установява ищците да са направили забележки или да са предоставили на
6
наемодателя срок за отстраняването им.
По отношение на исковете с правна квалификация чл. 230, ал.2 вр. с
чл. 82 ЗЗД
Съгласно вече цитираната разпоредба чл. 230, ал. 2 ЗЗД наемодателят
дължи обезщетение когато вещта не е предадена на наемателя в надлежно
състояние.
Както беше посочено не се установява неизпълнение на задължението
на наемодателя да предаде вещта в състоянието уговорено в договора
Ето защо съдът намира, че искът за обезщетение се явява
неоснователен.
За пълнота съдът следва да посочи, че съгласно разпоредбата на чл. 82
ЗЗД, обезщетението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза,
доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са
могли да бъдат предвидени при пораждане на задължението.
В случая дори да се приеме, че е налице неизпълнение на ответника, то
не се установява, че твърдените вреди са в пряка причинна връзка с
поведението на ответника-наемодател.
Искът по чл. 86 ЗЗД се явява обусловен от уважаването на вече
предявените главни искове по чл. 55 и чл. 230, ал.2 ЗЗД. Доколкото съдът
отхвърля исковете то следва да бъде отхвърлен и искът за мораторна лихва.
По отношение на разноските.
В случая право на разноски има ответникът, но такива не са
претендирани и не следва да се присъждат.
По изложените съображения Софийският районен съд.
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените по реда на чл. 422 ГПК от Р. С. С., ЕГН
**********, адрес: Република България, обл. Благоевград, общ. Симитли, с.
П, ПК 2758, И. П. С., ЕГН **********, адрес: Република България, обл. В,
общ. В, гр. В, ул. „М“ № 12, ет. 5, ап.12 срещу С. П. С., ЕГН **********,
адрес: Република България, обл. София (столица), общ. Столична, гр.
София п.к. 1172, бл. ***, вх. „А“, ет. 7, ап. 19, искове с правно основание чл.
55, ал.1, пр.3 ЗЗД и чл. 230, ал.2 вр. с чл. 82 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД, за признаване
за установено, че 1 260,00 BGN (хиляда двеста и шестдесет лева) - главница,
формирана от получени на отпаднало правно основание суми по развален
договор за наем от 07.12.2021 г. ведно със законната лихва за забава върху
главницата от датата на подаване на заявлението по чл. 410 от ГПК в съда
(21.03.2022 г.) до пълното погасяване на задълженията; 650,00 BGN
(шестстотин и петдесет лева) - обезщетение за неизпълнение на договор за
наем от 07.12.2021 г. на основание чл. 230, ал. 2 от ЗЗД във връзка с чл. 230,
ал. 1 от ЗЗД във връзка с чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и 6,65 BGN (шест лева и
7
шестдесет и пет стотинки) законна лихва за забава за периода от 03.03.2022 г.
(дата, следваща датата за доброволно връщане на сумите по покана) до
21.03.2022 г. (дата на депозиране на заявлението по чл. 410 от ГПК в
деловодството на съда).
Решението може да се обжалва в двуседмичен срок от връчването му на
страните пред Софийски градски съд.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
8