Р Е Ш Е Н И Е
№398 10.11.2021г. Стара Загора
В ИМЕТО НА НАРОДА
СТАРОЗАГОРСКИЯТ
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД
На двадесет и осми септември 2021г.
в
открито заседание в следния състав:
СЪДИЯ: ДАРИНА ДРАГНЕВА
Секретар: И. Атанасова
Като разгледа докладваното от съдия
Драгнева административно дело №298 по описа за 2019г. и за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството
е по реда на чл.54 ал.6 от ЗКИР вр. с чл.128 и сл. от АПК, образувано по жалба на „НЕСА“ ООД ЕИК ********* против
Заповед №18-1929/07.03.2018г. на Началник СГКК Стара Загора / стр.50/ в частта,
с която е одобрено изменение на кадастрална карта и кадастрални регистри в град
Стара Загора, състоящо се в промяна на графичното изображение /границите/ и
площта на самостоятелен обект с идентификатор 68850.515.123.2.3: Схема на
самостоятелен обект с идентификатор 68850.515.123.2.3 преди промяната с площ
238.04кв.м., след промяната с площ от 273.24кв.м., собственост на ЛЪКИ 9 ООД
въз основа на Договор №102 том ХІІІ, рег. 13092 от 12.12.2005г, издаден от
Служба по вписванията град Стара Загора, данни след промяната: площ по документ
273.24кв.м., собственост на ЛЪКИ9 ООД въз основа на същия документ. Мотивите
към оспорения административен акт: Самостоятелния обект е нанесен в процедурата
по поддържане на одобрената със Заповед №РД-18-65/30.05.2008г на ИД на АГКК
КККР на град Стара Загора. След запознаване с подготвената от правоспособното
лице папка с документи и материали, определени по чл.58 и чл. 75 от Наредба
№РД-02-20-5/15.12.2016г на МРРБ и съвместяване на предоставените графични данни
ос данните от одобрената кадастрална карта е констатирана грешка в графичното
изобразяване и площ на съществуващите самостоятелни обекти и нанесените в
одобрената КК самостоятелни обекти с идентификатори 68850.515.123.2.3, 68850.515.123.2.4
и 68850.515.123.2.5, като предмета на делото е самостоятелен обект с
идентификатор 68850.515.123.2.3. Грешката в графичното изобразяване и площта на
съществуващия самостоятелен обект и нанесения в КК се квалифицира като
основание по чл.54 ал.1 от ЗКИР. С изменението се променя графичното
изображение и площта на самостоятелния обект по данни от извършеното от
правоспособното лице геодезическо заснемане и извършено архитектурно заснемане,
както е показано на скицата проект.
Скицата-проект е придружена от обяснителна записка, според която с него
се цели отстраняване на грешка в три самостоятелни обект в сграда с
идентификатор 68850.515.123.2, представляваща магазин, находяща се в град Стара
Загора, ул. Цар Симеон Велики №117. Извършено е архитектурно заснемане на
самостоятелните обекти след което е установена разлика в контурите по заснемане
и тези по КККР на града. С цел нейното отстраняване е изготвена скица-проект за
промяна на КККР на града, на която със съответния знак и цвят са обозначени
отпадащите и проектните граници и идентификатори. След промяната
самостоятелните обекти запазват своите идентификатори и са площ по документ за
процесния обект – 273.24кв.м. В
преписката се съдържа Договор за продажба на обособена част по реда на чл.35
ал.1 т.2 от ЗППДОбП от 01.08.1996г, според който Община Стара загора продава на
ЕТ „З. К.-Т.-Л.“ / праводател на ЛЪКИ 9 ООД / обособена част – МАГАЗИН, бивш
„Китка“, находящ се в град Стара Загора, бул. Цар Симеон Велики №117,
представляваща имот пл. №1736, кв.62б, по плана на града, състояща се от:
търговски зали на финансово-брокерска къща, магазин за промишлени стоки и кафе-аперитив,
складове, коридори и санитарен възел с обща застроена площ от 368.26кв.м. и
избено помещение от 180.93кв.м., заедно с принадлежащото право на строеж върху
549.19кв.м. при граници: север-улица и складове, юг-улица, изток-клуб,
запад-магазин. С договор за прехвърляне, чрез продажба на предприятието на
едноличен търговец от 27.10.2005г ЕТ „З. К.-Л.“ като продавач продава на
купувача „ЛЪКИ 9“ ООД правото на собственост върху Магазин /бивш Китка/, като
обособена част, находяща се в град Стара Загора, бул. Цар Симеон Велики №117,
състояща се от търговски зали на финансово брокерска къща, магазин за
промишлени стоки, кафе аперитив, складове, коридори и санитарен възел с обща
застроена площ от 368.26кв.м. както и избено помещение от 180.93кв.м. заедно с
правото на строеж върху 549.19кв.м. върху дворното място, представляващо имот
№1736, в кв62Б, парцел ІІЖС, при граници: север улица и складове / имот 1735/,
юг- бул. Цар Симеон Велики, изток-имот №1734/клуб/, и запад – имот
№1737/магазин/.
Представен
към преписката е и нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит
чрез покупка по реда на чл.35 ал.1 т.2
от Закона за преобразуване и приватизация на държавни и общински предприятия,
от 15.10.1998г, за признаване правото на собственост на ЕТ „З. К.-Л.“ върху
магазин – бивша Китка, като обособена част, състояща се от търговски зали на
финансово-брокерска къща, магазин за промишлени стоки и кафе аперитив,
складове, коридори и санитарен възел с обща застроена площ от 368.26кв.м,
избено помещение от 180.93 кв.м-, право на строеж върху дворното място от
549.19кв.м. с описание на същите граници, както по договора за приватизация,
въз основа на който е съставен констативния нотариален акт. Към папката е приложена и Схема от 04.12.2017г
№15-613087 за самостоятелен обект с идентификатор 68850.515.123.2.3, от КК
одобрена със Заповед №РД-18-65/30.05.2008г на Изпълнителния директор на АГКК,
според която след одобряването на КК няма изменения по отношение на обекта.
Нанесен с площ по документ от 238.04кв.м. – Договор №102/12.12.2005г на
Службата по вписванията за придобиването му от ЛЪКИ 9 ООД чрез покупко-продажба
от едноличния търговец / стр.80/. Представено е архитектурното заснемане към
заявлението за изменение на КК, цитирано в мотивите към оспорената заповед,
съдържащо изчисление на застроената площ на обекта от 368.26кв.м., в това число
спорния по делото коридор от 23.40кв.м. и вход за зареждане от север.
С
Удостоверение на стр. 88 по делото са приети документите и проектът за
изменение / стр.83/ като отговарящи на изискванията на чл.75 от Наредбата от
15.12.2016г.
Съгласно Определение № 10164/23.07.2020г постановено по адм.д.№6325/20г
на ВАС на РБ, жалбата на НЕСА ООД е допустима поради това, че съгласно чл.17 ал.5
т.3 от Наредбата за съдържанието, създаването и поддържането на КККР от 2016г
схемата на етажа съдържа очертанията на всички самостоятелни обекти или части
от тях, както и общите части, прилежащите и неидентифицираните части. Оттук
общите части и техните площи се отразяват в КК, а дали съществува спор по
отношение на същите е въпрос по съществото на жалбата. За изясняване на
обстоятелството относно засегната обща част, нанесена в границите на
самостоятелния обект с идентификатор 68850.515.123.2.3, което обуславя и
допустимостта на жалбата относно тази част на оспорената заповед, е необходимо
да се извърши съпоставка между документите за собственост, съществуващите
строителни книжа – архитектурен проект от 1994г, разрешение за строеж от 2010г,
акт за узаконяване и представените в преписката архитектурно заснемане и
скицата проект.
С
жалбата си в частта й относно самостоятелен обект с идентификатор 68850.515.123.2.3
НЕСА ООД твърди, че обособената част от сградата, каквото представлява
самостоятелния обект трябва да бъде нанесен в КК в граници и обем, които
съответстват на правото на собственост, като е недопустимо да се променят по
административен ред, какъвто е настоящия случай. Недопустимо е да се
присъединява обща част – коридор от север и вход към сградата, с което се
накърнява правото му на собственост. В документа за собственост на заявителя е
посочена обща застроена площ на придобивания магазин Китка от 368.26 кв.м., но
няма посочена площ, нито граници на трите самостоятелни обекта, поради което не
съществуващ документи за собственост, даващи основание за промяна на площите на
самостоятелните обекти. С Заповед № РД-18-65/30.05.2008г на ИД на АГКК за
одобряване на КККР на град Стара Загора, обособената част – магазин Китка е бил
отразен като три самостоятелни обекта с обща площ от 418.77 кв.м., която
отговаря на площите, включени в границите на тези самостоятелни обекти, тъй
като с тази заповед за одобряване на КК неправомерно са включени в границите на
тези три самостоятелни обекта, коридора и входа за зареждане към улица Пазарска
/ от север/ и еднораменно стоманобетонно стълбище, което свърза обекта на НЕСА
ООД, находящо се на втория етаж на сградата с притежаваното в сутерена мазе.
Стълбището е възстановено по-късно, в изпълнение на съдебно решение по
гр.д.№1416/2013г на Старозагорски окръжен съд и на РС №19-647/18.12.2015г на
община Стара Загора. В хода на съдебното дирене жалбоподателя твърди, че
стълбището и асансьорната шахта, без асансьор, находящи се на етажа, на който е
самостоятелния обект на ответника ЛЪКИ 9 ООД, са негова еднолична собственост,
не представляват общи части, за разлика от входа за зареждане от север към
улица Пазарска и коридора от този вход, който е обща част. Със заповедта били
намалени, но без промяна в очертанията на външните граници, общата площ на
самостоятелните обекти на ЛЪКИ 9 ООД по действащата от 2008г КК от 418.77 кв.м.
на 368.26 кв.м. В писмена защита се
твърди, че границите на самостоятелен обект с идентификатор 68850.515.123.2.3 не съответстват на границите
за собственост по документите за приватизация и замяна, на архитектурния проект
за узаконяване на приватизираната обособена част от 1994г, конкретното
одобрения проект за изменение на КК е следвало да ги съобрази и да се установи
съответствие именно със заснеманията и чертежите по преписките за приватизация
и замяна. Несъответствието между одобреното изменение и посочените документи е
установено от вещото лице архитект, съгласно приетото на 28.09.2021г негово
заключение без възражения. Площта на самостоятелен обект с идентификатор 68850.515.123.2.3,
записана в скицата проект от 2018г не съответства на реалната площ на този СОС по чертежа /
архитектурно заснемане/ от 2018г, а именно в неговите граници е включена площ с
20.06кв.м. повече от отразената в оспорената заповед площ. Преградната стена
между стълбището и входа от север, която е отразена като съществуваща на място
граница на СОС в архитектурното заснемане от 2018г и в схемата-проект, одобрена
с оспорената заповед не съществува. Към
2008г в КК са нанесени само два обекта, единия от които спорния СОС – кафе, с
очертание правоъгълник, което не съответства на архитектурния проект за
узаконяване от 1994г. По документи за собственост, площта на обособената част,
представляваща магазин Китка е 368.26кв., а общата площ на място е 418.77кв.м.,
като разликата е равна на 50.52кв.м., съгласно заключение на вещо лице, прието
по делото на 26.01.2021г. Следователно ответника е придобил обособена част с
площи и граници, различни от отразените в проекта за узаконяване от 1994г. В
схемата проект не е отразена определената за общо ползване обща част – коридор
към вход за зареждане от улица Пазарска, обслужваща обекта на жалбоподателя на
втория етаж и на сутеренния етаж на сградата. Този коридор е включен в границите
и площта на СОС с идентификатор 68850.515.123.2.3, с оспорената заповед на
Началник СГКК Стара Загора. Следвало е да се отрази и самостоятелен обект на
НЕСА ООД, находящ се на същия етаж на сградата – стълбище и асансьорна шахта,
както и коридор към вход за зареждане, които са самостоятелна собственост на
жалбоподателя и са с площ от 32.20кв.м, считано то 09.03.1995г. и те са
различен самостоятелен обект. Със Заповед №586/09.03.1995г и Заповед
№587/09.03.1995г Община Стара Загора е заменила обособена част от имота си, в
резултат на което неин собственик е УНИВЕРС АД, а след това с договора за
продажба по реда на чл.35 ал.1 т.2 от ЗППДОбП от 01.08.1996г е продала втора
обособена част от имота си на ЕТ „З.К.-Т.-Л.“, но тя не е идентична с архитектурния
проект за узаконяване от 1994г.
Разликата между площите по договора за приватизация и архитектурния
проект за узаконяване е точно 32.51кв.м. и е резултат от извършената на
09.03.1995г замяна на част от партерния етаж в сграда на ул. Цар Симеон Велики
№117, в които 32.30кв.м. попадат стълбището между сутерен, партерен и
надпартерен етаж, асансьорна шахта и коридор към вход за зареждане от север,
като самостоятелна обособена част. В заповедите за замяна са посочени граници и
площ на обособената част: в сутерена –склад от 97.22кв.м., стълбище и асансьор
от 32кв.м; на партерен етаж – стълбище и асансьор от 32кв.м., на първи над
партерен етаж- магазин със ЗП от 323.96кв.м. и покрита тераса от 306.42кв.м.
Безспорно в границите на обособената част, предмет на замяната между Община
Стара Загора и УНИВЕРС АД, праводател на жалбоподателя, безспорно е включено
стълбище, товарен асансьор, коридор и вход за зареждане от север. Съгласно
документите в преписката за приватизация в бившия магазин Китка са обособени Магазин
за промишлени стоки и кафе аперитив със светли квадратури от 157.85кв.м. и
87.96кв.м. като имат обща складова, обслужваща част и тоалетен възел общо с
площ от 84.23кв.м. Офис на финансово брокерската къща със светла площ от
17.45кв.м. или обща ЗП на етажната част от 368.26кв.м. Мазе с площ от
180.93кв.м. На приложения архитектурен чертеж с дебера черна линия е посочена
границата на обособения имот, а площите за общо ползване със собствениците на
съседния търговски обект са оградени с дебела пунктирана линия тоест на етажа
има още един самостоятелен обект и площи за общо ползване, както е отразено в
документите за замяна на имот между община Стара Загора и Универс АД. Архитектурното
заснемане в преписката по издаване на оспорената заповед не отразява вярно
площта и границите на придобития с Договор за продажба на обособена част по
реда на ЗППДОбП от 01.08.1996г недвижим имот. От съда се иска да бъде отменена
Заповед № 18-1929/07.03.2018г на Началник СГКК в оспорената й част като се
присъдят разноските по делото.
Ответника
Началник СГКК Стара Загора иска от съда да бъде отхвърлена жалбата, като прави
възражение за прекомерност на възнаграждението за един адвокат в случай, че
бъде уважена.
Ответника ЛЪКИ 9 ООД иска от съда да бъде отхвърлена жалба като
неоснователна с присъждане на разноските по делото, съгласно представен списък.
Административен съд Стара Загора като взе предвид доводите на страните,
съобразно доказателствата и закона, намира за установено следното:
Самостоятелните
обекти – предмет на изменението са нанесени в КК при нейното одобряване със
Заповед № РД-18-65/30.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК. Видно от
представения от административния орган КР, към момента на одобряване на КККР, в
сграда с идентификатор 68850.515.123.2 при одобряване на КК са нанесени четири
самостоятелни обекта, с неустановена собственост. В заключението на стр.250,
том І-ви по делото, вещите лица архитект Н. и геодезист инж Р.Н. са установили,
че при одобряване на КК в сградата е нанесен самостоятелен обект с
идентификатор 68850.515.123.2.3 – кафе-аперитив и самостоятелен обект с
идентификатор 68850.515.123.2.4- магазин, като със Заявление вх.
№99-5819/13.05.2010г. е извършено и нанасяне на обект с идентификатор
68850.515.123.2.5 – финансово-брокерска къща, въз основа на представен към
заявлението от 2010г и в настоящото съдебно производство архитектурен проект от
1995г. за преустройство на търговски обект в заведение за бързо хранене,
магазин за промишлени стоки и финансово-брокерска къща, на база на който са
издадени Акт за узаконяване и разрешение за ползване на обектите за стопанска
дейност / стр. 147 и 148, ползвани от вещите лица/. Видно от този архитектурен
проект, който обособява три самостоятелни търговски обект, преустройството има
за предмет вече придобитата с Договор за продажба на обособена част по реда на
чл.35 ал.1 т.2 от ЗППДОбП обособена част – Магазин „бивш Китка/, находяща се в
град Стара Загора, бул. Цар Симеон Велики №117, представляваща имот пл.№1736 кв.62б
по плана на града, състояща се от търговски зали на финансово брокерска къща,
магазин за промишлени стоки и кафе аперитив, складове, коридори и санитарен
възел с обща застроена площ от 368.26кв.м.
и избено помещение от 180.93кв.м. заедно с правото на строеж върху
поземления имот от 549.19кв.м, при граници север –улица и складове, юг-улица
изток –клуб, запад-магазин. Преустройството е възложено от едноличния търговец,
съгласувано и одобрено от Община Стара Загора. Документа за собственост е
договора за приватизация, който е представен към заявление от 20.02.2018г на
стр.71 по делото за изменение на КК, чрез отстраняване на грешка. Въз основа на този одобрен архитектурен проект
за преустройство на обособената част в три самостоятелни обекта за стопанка дейност,
които следва да имат и самостоятелни входове, освен функционалната обособеност,
както и въз основа на Договора за приватизация, е издаден Акт за узаконяване
№180 от 22.09.1995г, от Началник отдел „Архитектура и благоустройство“.
Самостоятелните обекти за стопанска дейност са въведени в експлоатация с
разрешение за ползване от 25.09.1995г след констатация, че строежът е изпълнен
в съответствие с акта за узаконяване. Видно от представената на стр.165 по
делото схема на самостояелни обекти по етажи на сграда 68850.515.23.2 на ниво
-1 етаж не са нанесени очертанията на самостоятелния обект на заявителя, нито
тези на общите части. Вписани са като разположени на този етаж кафе и магазин.
Оттук през 2010г. по заявление на „ЛЪКИ
9“ ООД е отстранена непълнота в КК като е нанесен самостоятелен обект –
финансово брокерска къща, който е съществувал преди датата на нейното
одобряване и възникнал като такъв, съгласно акта за узаконяване, архитектурния
проект от 1995г и разрешението за ползване на обектите за търговска дейност. Посочените факти,
установени от представените от СГКК Стара Загора документи, включително по
административната преписка, се установява, че по отношение на процесния
самостоятелен обект с идентификатор 68850.515.23.2.3 е налице несъответствие
между действителното фактическо и правно положение към момента на одобряване на
КК през 2008г, което се квалифицира като грешка, а оттук и правното основание
за издаване на оспорената заповед в частта й досежно този самостоятелен обект е
правилно определено. Тук е мястото да се
каже, че спорът между страните, въведен от жалбоподателя не е спор за
материално право, а спор за съответствие на представените проекто-схеми с
техническите правила. Това е така, защото се състои във въпроса дали коридора
към входа откъм улица „Пазарска“, който е идентичен с помещение №14 с площ от
9.70кв.м. по одобрения архитектурен проект от 1995г представлява обща част, и ако е такава обща
част, то в този случай, според техническите правила за заснемане на самостоятелни
обекти не следва да се включва в техните очертания – а те се определят
преимуществено от одобрен инвестиционен проект на първо място и след това от
измервания на етажа, съгласно чл. 17 ал.6 от Наредба № РД-02-20-5/15.12.2016г
за съдържанието, създаването и поддържането на КККР в ред. ДВ бр.4/17г в сила
от 13.01.2017г., приложима към датата на издаване на оспорения административен
акт. Към настоящия момент разпоредбата на чл.17 от Наредбата изисква определяне
на очертанията от инвестиционен проект, а в поредност от граници, посочени в
документ за собственост и измервания на място. Това изменение на Наредбата е в
съответствие с чл.44 от ЗКИР - Очертанията на самостоятелните обекти в сгради и
в съоръжения на техническата инфраструктура се установяват по строителните
книжа, по актовете за собственост, а при липса на достатъчно данни в тях и чрез
описание на място. Следователно към датата на издаване на оспорения акт следва
да намери приложение правилото на чл.44 от ЗКИР, а именно установяване на
очертанията от строителни книжа, актове за собственост, а при липса на
достатъчно данни в тях, чрез описание на място. В случая е извършено
архитектурно заснемане, приложено към заявлението стр.93 по делото, което дава
описание на съществуващото на място разположение на самостоятелния обект.
Площите на самостоятелните обекти в сградата като основни кадастрални данни по
чл.27 ал.1 т.3 от ЗКИР се вписват от документа за собственост и тук следва да
се каже, че законовото разрешение е обусловено от правилото, че площта е
функция на границите, а очертанията на самостоятелните обекти нямат същото
съдържание, което законодателя влага в понятието граници на поземлените имоти.
Или за яснота – от очертанията на самостоятелните обекти не следва да се
определя площта им, а тя се вписва такава, каквато е по документи за
собственост. Особеността на случая е определена от факта, че в договора за
приватизация – документа за собственост, от който се черпи информация за площта
на самостоятелните обекти, е вписана обща площ на обособената част, която се
състои от търговските зали на трите, по-късно и чрез преустройство обособени
самостоятелни обекти на кадастралната основа, включително коридори и санитарен
възел – търговски зали на финансово брокерска къща, магазин за промишлени стоки,
кафе аперитив , складове, коридори и санитарен възел с обща застроена площ от
368.26 кв.м. Тази площ е функция на границите на обособената част, вписани също
в документа за собственост и подлежи на проверка, но не и в производствата по
ЗКИР – аргумент от чл.27 от същия закон. Когато обаче, както е в настоящия
случай, в документа за собственост липсват данни за площта на всеки
самостоятелен обект, образуван след преустройството на обособената част през
1995г., приложение намира правилото за измерване на място, както е процедирано
с архитектурното заснемане на към заявлението от 20.02.2018г.
Съгласно
заключението на вещите лица / стл.253 по делото/ с това архитектурно заснемане,
въз основа на което е отстранена грешката в очертанията на самостоятелния обект,
общите части са оставени чисти, без щрих – това са стълбището, свързващо втория
етаж със сутерена и асансьорната шахта, от запад – необозначения самостоятелен
обект в сграда, не е включен в очертанията на процесния самостоятелен обект, от
юг –магазин, също не включен. В архитектурното заснемане коридора е обозначен
под номер 7 и е включен в площта на кафе аперитива и тук е мястото да се каже,
че в придобитата обособена част са описани изрично коридори с граници на
обособената част от север – улица и складове и това е улица „Пазарска“.
Съгласно заключението на вещото лице на стр. 253 и сл. коридорът от север е
включен в площта на СОС още с архитектурния проект за преустройство, което е
видно и без специални знания, но освен това на схемата на този обект, издадена
през 2017г е видно, че настоящото изменение няма за предмет включването му в
очертанията на самостоятелния обекта, а тъкмо това е спорът, който въвежда
жалбоподателя. За да се отговори на този въпрос, от който произтича правния
интерес от обжалване – ако е обща част, то се засягат правата му на
заинтересовано лице и съответно засягане е основание за отмяна на оспорения
административен акт, доколкото общите части не се включват в очертанията на
самостоятелните обекти. Оттук и съгласно указанията на ВАС на РБ не следва да
се извърши проверка дали той е обща част, чрез съпоставка между документите за
собственост, архитектурния проект от 1995г, акт за узаконяване и архитектурното
заснемане от 2018г, въз основа на което е изготвена и скицата проект. В тази
връзка следва да се каже, че съгласно правилата на ЗКИР за поредността на
източниците на информация за данните относно очертанията, правно значение има
съответствието между очертанието по КК и очертанието по инвестиционния проект.
В заключението на стр. 256 по делото, вещото лице е установило, че в проекта за
преустройство от 95г, който е използван през 2010г за нанасяне на финансово
брокерската къща, не са ясно обозначени общите части на сградата, а стоящите на
изток от стълбището и асансьорната шахта помещения са дадени с номерация 15 и
16. Следвайки логиката на номерацията на чертежа тези две помещения са включени
към кафе аперитив при извършеното през 95г преустройство на обособената част. С
настоящото изменение на КК от СОС с идентификатор 68850.515.12.2.3. стълбището
и асансьорната шахта, както и тези две помещения с номерация 15 и 16 по проекта
от 95г, са изключени от неговите очертания и в това се състои тяхното
изменение. Според настоящия съдебен състав, видно от схемата на самостоятелния
обект 68850.515.123.2.2 от КК, издадена през 2017г, коридора под номер 7 от
архитектурното заснемане в преписката от 2018г, е идентичен с помещения за
склад под №14 от архитектурния проект за преустройство от 1995г / виж стр. 268
гръб, обяснения на вещото лице, абзац предпоследен от протокола за съдебното
заседания по изслушване на заключението/ и този коридор с входа към
самостоятелния обект с идентификатор 68850.515.123.2.3 е включен в очертанията
му преди оспорваното изменение – схемата от 2017г на стр. 80. Очертанията на
СОС по двете схеми от 2017 и издадената след оспореното изменение са ясно
сравними и без специални знания. Включването на коридора от север при входа не
е извършено с настоящото изменение на очертанията на самостоятелния обект, с което
асансьорната шахта и стълбището, които праводателя на жалбоподателя „УНИВЕРС“
АД са придобили чрез замяна, са изключени. Един самостоятелен обект възниква като такъв и
когато има самостоятелен вход. Видно от Акта за държавна собственост / стр.408
том ІІ/ праводателя на жалбоподателя придобива магазин по на първи етаж с
покрита тераса и склад в сутерена, в парцел ІІ пл №1736 вкв.62б, върху чиято
площ е разположена сграда 68850.515.123.2. Не е посочено праводателя УНИВЕРС АД
да има самостоятелни обекти на партера, където е процесния СОС на ответното
дружество. Самостоятелен обект асансьор и стълбище може да има, когато
законодателя признае функционална обособеност и автономно предназначение на
първото техническо съоръжение и съответно на стълбите, които могат да бъдат
обща част ако свързват самостоятелни обекти или етажи. В документацията,
представена по искане на жалбоподателя от община Стара Загора на стр. 385 и
сл., конкретно заснеманията на имот, на адрес Бул Цар Симеон Велики №117, на
първо място нямат заверка за вярност с оригинала, но и от тях е видно, че
спорните 32.20кв.м се намират в сутерена, където е придобитото от УНВИРЕС АД
мазе и тези 32.20кв.м са част от площта на това мазе, което е очертано в зелено
на заснемането на стр.394 по делото. Документите за собственост на НЕСА ООД не
съдържат записване, че дружеството притежава самостоятелен обект на партерното
ниво, където е процесния самостоятелен обект на ответното дружество. На стр.393
по делото том ІІ е дадено очертание на първи етаж с вход за зареждане на
магазин „Китка“ точно от север, включая коридора, а в червено са очертанията в
мазето на УНИВЕРС АД, което е на ниво сутерен.
Видно е, че първия етаж е бил и е
разположен над обособената част – Магазин Китка, която обособена част има
зареждане от север, от улица Пазарска, с която граничи, съгласно документа за
собственост, а до този първи етаж НЕСА ООД притежава стълбище и асансьор с
РЗП 64.20 кв.м - две нива по 32.10кв.м., видно от Заповед
№586/09.03.1995г на стр.389 том ІІ по делото, приложени и в том І-ви. Праводателя на жалбоподателя е придобил, чрез
замяна магазин на бул Цар Симеон Велики №117, кв.62Б със ЗП 323.96кв.м., който
без спор е на първи етаж над партера, където са СОС на ответника, склад в
сутерена с площ от 97.22кв.м., стълбище и асансьор с РЗП 64.20кв.м. като
последните са изключени от очертанията на СОС 68850.515.123.2.3 с оспореното
изменение тоест не се засягат неблагоприятно правата на жалбоподателя с
атакувания административен акт. Входа за зареждане на партера е посочен и в документите
за приватизация, представени по искане на жалбоподателя като вход за зареждане
на магазин Китка, тоест това е входа, който осигурява самостоятелност на
обособената част и на самостоятелния обект с идентификатор 68850.515.123.2.3. Жалбоподателя
притежава стълбище и асансьор, съседни на самостоятелния обект на ответника,
които не са включени в очертанията му и следователно неговите права не са
засегнати от извършеното изменение на КК. В нея следва да има съответствие
между очертанията по инвестиционния проект на самостоятелния обект, а когато
такъв няма – в КК се нанасят обектите на собственост, независимо дали са
възникнали като законно разрешени строежи, тогава се съобразява документа за
собственост, за да се постигне вярност на декларативното действие на отразените
в КК факти. В случая по документите за собственост на жалбоподателя и на
ответника –заявител се установява, че асансьорната шахта и стълбището не следва
да бъдат включени в очертанията на самостоятелния обект и това е грешка в
очертанията му, която трябва да се отстрани, както е процедирано в случая с
ново архитектурно заснемане, тъй като инвестиционния проект ги включва в
очертанията на обособената част – магазин Китка, която се преустройства. В
архитектурния проект за преустройство на обособената част в три самостоятелни
обекта са записани, по изчисления на архитекта, застроените площи, чийто сбор е
равен на 418.77 кв.м, тоест с 50.51кв.м повече от документа за собственост.
Съгласно правилото на чл.27 от ЗКИР в КР не следва да се вписва друга площ,
различна от документа за собственост тоест площите на трите самостоятелни
обекта трябва да са равни на площта на приватизираната обособена част. На какво
се дължи разликата от 50.51кв.м. се установява на първо място от включените
стълбище и асансьорна шахта в проекта за преустройство от 95г, но може да се
дължи и на извършени измервания по външните зидове на обособената част, които
касаят и площта на правото на строеж. В КК се вписва площта по документ за
собственост, тъй като тя има декларативно действие – удостоверява очертания от
инвестиционен проект и от документ за собственост, поради което правно значение
за законосъобразността на изменението има на първо място установеното
несъответствие /грешка/ при нанасяне на
самостоятелния обект в КК спрямо инвестиционния проект и на второ място, при
изменението да се спазят техническите правила за изработване на скицата
–проект, без в очертанията да се включват общи части или части от други
самостоятелни обекти. Съответствието е по документите за собственост и
инвестиционните проекти, което в случая е установено по делото, съгласно
указанията на ВАС на РБ – да се извърши съпоставка между инвестиционния проект,
чрез осъществяване на който са възникнали трите самостоятелни обекта от една
обособена част и документите за собственост. КК трябва да съдържа данните от
тези документи, а в случая площта на самостоятелния обект не може да се извлече
от договора за приватизация, поради което при съобразяване с местоположението
на съоръжения, които принадлежат към други самостоятелни обекти, е следвало с
архитектурното заснемане да се определи площта на самостоятелния обект.
Инвестиционния проект, чрез осъществяване на който е възникнал самостоятелния
обект не е легален източник на данни за неговата площ, а само за неговите очертания. И след като
съгласно документите за собственост асансьора и шахтата не следва да се
включват в тези очертания като принадлежащи на друг субект или поне като общи
части, то правилно е процедирано измерване с архитектурното заснемане от 2018.
Съгласно нотариален акт от 08.07.99г /
вписан в КР виж стр. 103 истр.109 том І/ , НЕСА ООД не придобива стълбище и
асансьор, а само магазин на първи етаж е склада в сутерена. Въпреки това
стълбището и асансьора не следва да бъдат включвани в очертанията на
самостоятелен обект, доколкото, макар и в настоящия случай да не се установяват
на място като съществуващи, нямат автономно предназначение. Изключения са
случаите на разполагане на самостоятелни обекти на повече от един етаж, при
което свързващите отделните нива съоръжения са в очертанията на обектите, или
когато водят към самостоятелен вход. От
нотариален акт за поправка на стр.178 по делото се установява и, че съседната
сграда, собственост на НЕСА ООД граничи на север със стълбище, за което процесуалния
представител на ответника твърди, че осигурява вход към самостоятелния обект на
дружеството разположено на първи етаж над този, в който е процесния имот. С
това се обяснява и липсата на врата към първия етаж, където е самостоятелния
обект на НЕСА ООД – този обект има самостоятелен вход, осигурен на същото ниво.
Не съществуват самостоятелни обекти без обособени самостоятелни входове, поради
което и претенцията на жалбоподателя за незаконосъобразно включване на общи
части е неоснователна. На първо място входа и коридора от север не са включени
в очертанията на самостоятелния обект са настоящото изменение на КК, както се
посочи по-горе при съпоставката със схемата на обекта от 2017г, на второ място,
стълбището и асансьорната шахта са признати със съдебно решение, цитирано в
жалбата за общи части и е следвало, чрез отстраняване на грешка да бъдат извън
очертанията на самостоятелния обект, на трето място площите се вписват по
документ за собственост, а когато няма данни, се ползва метода на
архитектурното заснемане, при което общите части не са взети предвид. Коридора
е описан в документа за собственост на ответното дружество-заявител, но не и в
документа за собственост на НЕСА ООД. Административният орган следвало да се съобрази с
представените доказателства за собственост, а те не сочат на конкуриращи се
права, поради което и спор за собственост няма като основание за отказ да се
допусне поисканото изменение. Спорът е за правилно нанасяне на общи части извън
очертанията на самостоятелния обект и спазването на това правило е
установено по делото с първото по делото
заключение на вещите лица. С второто заключение, изготвено след определението
на ВАС на РБ вещото лице установява, че площите не се различават съществено при
извършен анализ на СОС от архитектурния проект, проекта за узаконяване и измервания,
съгласно приложение №1 към заключението / стр.342 том ІІ/. Разликата е
допустима като се има предвид, че геометричната форма на обекта кафе –аперитив
е сложна, а към 1994г изчисленията на площите са правени ръчно. Площта по
документ за собственост е по-малка, но ако се касае за грешка при нейното
изчисляване, то на основание чл.27 от ЗКИР, се записва площта по документа за
собственост. Както вече се посочи между очертания на самостоятелния обект и
граници на собственост, чиято функция е площта, законодателя не влага едно и
също съдържание. Очертанията са формата на самостоятелния обект и
разположението му спрямо другите, като се вземат данни за тях от инвестиционен
проект, а площта се записва съгласно документ за собственост. Спор за
собственост е налице, когато местоположението и границите на имотите не
съответстват на правата на собственост на всички заинтересовани лица съгласно
представените и събрани писмени доказателства в административното производство.
Съгласно заключението на вещото лице архитект Н. и представените документи за
собственост, вписани в КР такова несъответствие не се установява, доколкото
жалбоподателя не притежава самостоятелен обект на етажа, на който е
самостоятелния обект на ответника-заявител, а що се отнася до общите части,
въпроса е изяснен от обсъдените заключения на вещото лице архитект Н., съгласно
които и решенията на граждания съд по негаторния иск, стълбището и асансьорната
шахта са общи части и погрешно са били включени, а сега правилно са изключени
от очертанията на самостоятелния обект на ЛЪКИ 9 ООД. Съдът намира, че заключението на вещото
лице В., което има за предмет на изследване документи, подготвящи придобиване
на имотите от праводателите на страните по делото, не е относиммо към фактите,
от които зависи законосъобразността на изменението на КК. Документите за
собственост дават информация за площите на самостоятелните обекти и те
удостоверяват предмета на правото на собственост в производствата по ЗКИР. Този
извод следва и от поставената от ВАС на РБ задача, която да се изпълни от вещо
лице, за да се отговори на въпроса за законосъобразното включване на коридора и
входа от север към самостоятелния обект на ответника –заявител.
При
този изход от спора на ответниците се следват разноските по делото –
възнаграждения за един адвокат.
Мотивиран от изложеното и на основание
чл. 173 ал.2 от АПК, Административен съд Стара Загора
Р Е Ш И
ОТХВЪРЛЯ жалбата на НЕСА
ООД против Заповед №18-1929/07.03.2018г на Началник СГКК Стара Загора в частта
за одобряване изменение на КККР за самостоятелен обект с идентификатор
68850.515.123.3.
ОСЪЖДА НЕСА ООД ЕИК
********* да заплати на ЛЪКИ 9 ООД ЕИК ********* сумата от 1000лв /хиляда/,
представляваща възнаграждение за един адвокат.
Решението подлежи на
обжалване пред ВАС на РБ в 14-дневен срок от съобщението до страните, че е
обявено.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: