РЕШЕНИЕ
№ 319
гр. Смолян, 03.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – СМОЛЯН, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми октомври през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Тоничка Д. Кисьова
Членове:Полина П. Бешкова
Ивайло Ст. Стефанов
при участието на секретаря Елисавета Ж. Шехова
като разгледа докладваното от Полина П. Бешкова Въззивно гражданско дело
№ 20255400500281 по описа за 2025 година
Производство по реда на чл. 258 - 273 ГПК.
Постъпила е въззивна жалба от Е. А. Б. ЕГН ********** гр. С., ул."А.
К." № *, чрез адв. М. О., срещу решение № 56/28.02.2025г, постановено по гр.
дело № 741/2024г. по описа на PC - Смолян, в частта, с която е отхвърлен
предявеният от жалбоподателя против С. К. Ч. ЕГН ********** гр. П., р-н С.,
ул. "П. Л." № *, ет. *, ап. *, В. К. И. ЕГН ********** гр. Р., ул. "К. П." № *, ет.
*, ап. * и С. А. Х. ЕГН ********** гр. С. ул. "Ч." № *, вх. *, ап. * иск за
изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС на жилищна сграда с идентификатор *********
със застроена площ от 100,00 кв.м. по кадастралната карта на град С.,
одобрена със Заповед № РД18-14/10.05.2005г. на ИД на АГКК София,
последно изменена на 18.03.2024г., с трайно предназначение жилищна сграда-
еднофамилна, която сграда е със стар идентификатор *******, състояща се от
сутеренен етаж, един жилищен етаж в груб строеж върху имота при
действително уговорените условия между С. К. Ч., ЕГН ********** и В. К.
И., ЕГН **********, от една страна и С. А. Х., ЕГН **********, от друга
страна, и обективирани в нотариален акт № * от 19.04.2024г., том II, per. №
2429, дело № 206 от 2024г. на Нотариус А. Ш., per. № *** по регистъра на НК
на РБ, вписан като Акт № *, том ІІІ, дело № 533/2024г. в Служба по
вписванията град С., както и в частта, в която са присъдени на ответниците
направените от тях разноски за водене на делото в размер на 1500 лева.
1
В останалата част, с която е отхвърлен искът да бъде прогласен за
нищожен поради привидност и симулативност договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № * от 19.04.2024г., том II, per. № 2429, дело №
206 от 2024г. на Нотариус А. Ш., per. № *** по регистъра на НК на РБ, вписан
като Акт № *, том III, дело № 533/2024г. в Служба по вписванията град С., в
частта за размера на продажната цена за разликата над 45 000,00 лева до 90
000,00 лева, решението е влязло в сила като необжалвано.
Жалбоподателят излага подробни съображения за неправилност и
необоснованост на решението в обжалваната му част. Счита за безспорно, че с
договор за дарение на недвижим имот, обективиран в НА № * от 28.12.1993г.,
том IV, дело № 1595/1993г. на нотариус при PC – Смолян, е придобил правото
на собственост върху дворно място от 480 кв.м., за което е отреден парцел ***
в кв. * по плана на град С., който парцел е с уредени регулационни сметки при
граници: улица, собствено място и държавно място. По одобрената
кадастрална кара и кадастрални регистри на град С. имотът представлява
поземлен имот с идентификатор ******* с площ 515 кв.м., адрес на имота
град С., ул. „А. К.", трайно предназначение на територията - урбанизирана и
начин на трайно ползване - ниско застрояване /до 10 м/, с предишен
идентификатор *******, който имот участва в образуването на УПИ *** в кв.
* по плана на град С.. Безспорно е също, че в имота е построена жилищна
сграда с идентификатор *******.1 със застроена площ от 100,00 кв.м. по
кадастралната карта на град С., одобрена със Заповед № 2 РД-18-
14/10.05.2005г. на ИД на АГКК София, последно изменена на 18.03.2024г., с
трайно предназначение жилищна сграда-еднофамилна, която сграда е със стар
идентификатор *******, състояща се от сутеренен етаж, един жилищен етаж в
груб строеж върху имота. Собственици на сградата са първите двама
ответника - С. К. Ч. и В. К. И.. Твърди, че на 02.06.2024г. ищецът забелязал, че
непознати за него лица се намират в собствения му имот и извършват
строителни работи, които не е възлагал и за извършването на които не е
уведомяван по никакъв начин. Лицата извършвали изкопни работи в имота,
целящи укрепването на конструкцията на жилищната сграда, без ищецът да
им е учредил право на преминаване или право на ползване. Затова на
06.06.2024г подал жалба в община С. и поискал спиране на незаконното
строителство. Твърди, че в хода на проверката, както и след направена справка
в Имотния регистър, установил, че с нотариален акт № * от 19.04.2024г., том
II, per. № 2429, дело № 206 от 2024г. на Нотариус А. Ш., per. № *** по
регистъра на НК на РБ, вписан като Акт № *, том III, дело № 533/2024г. в
Служба по вписванията С., ответниците С. Ч. и В. И. са прехвърлили правото
на собственост върху жилищната сграда, построена в имота на ищеца, на
третия ответник - С. А. Х., чрез договор за покупко-продажба за продажна
цена в размер на 90 000 лева, с уговорка, че цената ще бъде заплатена по
следния начин: сумата от 22 500 лева по банкова сметка на С. Ч. в П. АД,
сумата от 22 500 лева по банкова сметка на В. К. И., открита в Банка Д. АД, в
деня на подписване на нотариалния акт, след подписването му, а остатъкът от
2
сумата в размер на 45 000,00 лева ще бъде изплатена по посочения начин, най-
късно в срок до 23.04.2024г. Твърди, че в нотариалния акт е записано, че „са
изпълнени особените изисквания на закона видно от връчена на 03.04.2024г. и
на 11.04.2024г. нотариална покана до собственика на земята, отправена на
основание чл. 66 ЗС". Счита обаче, че при сключване на процесния договор не
са спазени особените изисквания на закона, като в тази връзка твърди, че
собствениците на продадената жилищна сграда не са му предложили в
качеството му на собственик на недвижимия имот закупуването й при същите
условия, в нарушение на чл. 33, ал. 2 ЗС. Видно от преписката по издаване на
нотариалния акт, в която се съдържа нотариална покана per. №
1812/26.03.2024г., Акт № *, том I от регистъра на нотариус А. Ш., ответниците
С. К. Ч. и В. К. И. са отправили покана до ищеца, чрез пълномощника му С.
М. Б. - негова майка, съгласно пълномощно с нотариална заверка на подписа
per. № 3008/01.11.2016г. на нотариус А. С., per. № 366 по РНК, с адрес на
връчване на поканата по месторабота в Съдебна палата град С., бул. Б. № *,
търговски офис на първи етаж. Приложено е пълномощното, от което се
установява, че ищецът е упълномощил С. Б. за определени действия, сред
които не попада получаването на покани за изкупуване на недвижими имоти,
още по-малко включва правомощия за С. Б. от името и за сметка на Е. Б. да
взема решения за закупуване на такива. При това положение счита, че не
може да се приеме, че с връчването на С. Б. в качеството й на пълномощник на
Е. Б. на покана за изкупуване на жилищната сграда, построена в собствения му
недвижим имот, е изпълнено изискването на чл. 33, ал.1 ЗС. Вместо това, без
дори да направят опит да връчат на собственика на имота предложение за
изкупуване, първите двама ответници са отправили покана до лице, което не е
упълномощено да получава от името и за сметка на ищеца предложения за
изкупуване, като поради липсата на представителна власт у това лице,
връчването е нередовно и следва да се приеме за неизвършено. Освен това
счита, че районен съд в нарушение на процесуалния закон е обосновал
решението си на документ, който не е приет като доказателство по делото. В
тази връзка твърди, че видно от мотивите на обжалваното решение съдът е
извършил „служебна проверка на предходно воденото между страните гр. д.
№ 1229/2019г. по описа на PC - Смолян и така е констатирал, че на стр. 50 от
него се съдържа изцяло четливо копие на същото пълномощно, от което е
констатирал, че последните два реда от първа страница гласят: „да подава
молби и получава от мое и за моя сметка оригинали на мои документи за
собственост и всякакви други документи. Да се подписва за горното, където е
необходимо.“ Твърди, че въпросното пълномощно е във вида, в който е
приложено към нотариалното дело, като никоя от страните, нито съдът, е
направил възражение, че документът не е в цялост, респ. липсва
доказателствено искане за изискването му в оригинал или заверено копие.
Така съдът е кредитирал документ, неприет като доказателство по делото, в
нарушение на съдопроизводствените правила и правото на защита на ищеца.
Поддържа също, че лице, което следва да отправи покана до друго лице, не
3
може по своя воля и преценка да отправи покана не конкретно до него, а до
друго, което смята за негов пълномощник. Не споделя извода на съда, че
подобно връчване на пълномощник е редовно, както поради липсата на
представителна власт у упълномощеното лице, така и поради факта, че
поканата не е редовно връчена по правилата на чл. 44 - 49 ГПК, като уточнява,
че има предвид връчването на С. Б., тъй като Е. Б. изобщо не е търсен за
връчване на поканата. Твърди също, че не са представени доказателства от
ответниците, че С. Б. е търсена на постоянния си и/или настоящ адрес, или че
е търсена от нотариуса на местоработата си, и едва след като не е била
намерена, е било залепено уведомление от нотариуса. Припомня разпоредбата
на чл. 47, ал. 1 ГПК, като в тази връзка твърди, че нотариусът е приел, че
нотариалната покана е връчена при условията на отказ, а връчването е
нередовно, тъй като е правено по адрес за връчване, посочен от ответниците
по делото и различен от постоянния и настоящия адрес, а и от адреса на
месторабота на лицето. Счита, че по делото няма данни именно това да е
постоянен, настоящ или адрес на месторабота на С. Б., за да се приеме, че
връчването е редовно. Твърди, че връчването е при отказ, т.е. покана изобщо
не е била връчена дори на считаната от ответниците за пълномощник С. Б., за
да се очаква, че тя ще я предаде на упълномощителя си и ще действа от негово
име. Намира, че районният съд е изградил вътрешното си убеждение на базата
на предположения, които не намират опора нито в доказателствата по делото,
нито в правилата на житейската логика. Поддържа, че ако ищецът е бил лично
поканен и/или уведомен за предстоящата сделка, той би упражнил правото си
на изкупуване още тогава, вместо да води исково производство. Счита, че
нотариалната покана съдържа предложение за изкупуване, което се различава
от условията, при които е изповядана сделката, тъй като в нотариалната
покана е посочена продажна цена от 90 000 лева, но не е посочено
разсроченото плащане на сумата, при условията на което е продадена сградата.
Освен това в нотариалната покана изрично е посочено, че всички разноски по
прехвърлянето следва да бъдат поети от купувача, а в нотариалния акт не
фигурира подобен текст, от което прави извод, че разноските по
прехвърлянето на имота се поемат по равно от страните по сделката.
Търси се отмяна на решението в обжалваната част и постановяване на
друго, с което искът бъде уважен.
Постъпил е в законовия срок писмен отговор от С. А. Х., чрез адв. С.
Н., с който оспорва въззивната жалба като неоснователна. Счита, че на първо
място следва да се изясни въпросът какви искове са били първоначално
предявени. В исковата молба се поддържат твърдения, че процесният имот е
продаден на по-ниска цена от вписаната в НА, както и че на ищеца не е
предложено да го закупи при действително уговореното плащане по договора,
което смята, че е за сумата от 45 000 лв. Затова в тази част е поискал
обявяване на сделката за недействителна поради привидност и симулация,
както и да бъде допуснато изкупуване от ищеца на процесния имот, при
„действително уговорените условия“. Счита, че в проведеното о.с.з. ищецът е
4
заявил допълнителна претенция: в случай че съдът приеме за доказано, че
действителната продажна цена на сделката е 90 000 лв., да изкупи сградата и
на тази цена, а не само на цената от 45 000 лв. Доколкото обаче с исковата
молба не е предявен иск за изкупуване на процесния имот при цена от 90 000
лв., то по - късното му предявяване се счита за недопустимо. Припомня, че чл.
33, ал. 1 и ал. 2 ЗС предполагат три различни хипотези за възникване на
потестативното право: когато собственикът не е бил поканен да изкупи
сградата при същите условия; когато декларацията по чл. 33, ал. 1 ЗС е
невярна или продажбата е извършена при привидно по-тежки условия.
Поддържа, че тези хипотези са различни и следва да бъдат ясно
диференцирани от ищеца и съда. Счита, че правилно съдът е приел, че
симулативна/привидна сделка няма и е отхвърлил претенцията на ищеца за
изкупуване „при действително уговорените условия“ в нотариалния акт.
Поддържа също, че на жалбоподателя е било отправено валидно предложение
за закупуване на процесния имот при цена от 90 000 лв., дори ако съдът
приеме, че искът за изкупуване при цена 90 000 лв. е своевременно предявен.
Припомня, че с уведомление № */27.03.2024 г., след като нотариусът не е
открил жалбоподателя на постоянния му адрес - гр. С., ул. А. К. № *, е
извършил залепване на уведомление за направеното предложение (нотариална
покана). Ищецът е поканен да се яви при нотариуса, което не е направено.
Обстоятелството, че в самото уведомление е посочено - чрез пълномощника
му С. Б., не променя факта на връчване и залепване на съобщението. Твърди
също, че след това нотариусът е извършил и повторно връчване на поканата,
конкретно на самия пълномощник - С. Б., която съгласно представеното към
отговора на исковата молба пълномощно има необходимите правомощия да
представлява ищеца пред физически и юридически лица, държавни и
общински институции, включително и пред нотариус именно по отношение
на правата, касаещи процесния поземлен имот, описан в НА № *, том 4, дело
№1595/1993 г. на СРС, приложен към исковата молба.
Търси потвърждаване на решението в обжалваната му част.
Претендира разноски.
В законовия срок отговор е постъпил и от С. Ч. и В. Т. чрез
пълномощника им /тяхната майка/ К. Е. Т., с който въззивната жалба също се
оспорва като неоснователна. Считат, че преди да продадат процесния имот на
третия ответник са направили всичко необходимо според закона, за да дадат
възможност на ищеца да изкупи процесната сграда в качеството му на
собственик на земята, върху която е построена. Твърдят, че за тях е било без
никакво значение кой ще им плати продажната цена - ищецът или трето лице.
Знаейки обаче, че ищецът пребивава трайно в С., което той сам потвърждава в
исковата молба и представя доказателства за това и че по водените през
последните години няколко дела между тях от негово име се е явявала като
генерален пълномощник майка му С. Б. на основание подписано от него
генерално пълномощно да го представлява пред всякакви институции и трети
лица, те изпратили нотариалната си покана да изкупи сградата за сумата 90000
5
лева именно чрез майка му, с която знаят, че са в постоянен контакт като дете
и родител. Твърдят, че на 27.03.2024 г. поради това, че С. Б. не е била намерена
на работното й място, на вратата на офиса й е било залепено уведомление да
се яви в 14-дневен срок в кантората на нотариуса, за да й бъде връчена
нотариална покана в качеството й на пълномощник на сина й. Независимо от
залепването на уведомлението и за да се избегнат всякакви излишни спорове
по този въпрос, на 03.04.2024 г. нотариус А. Ш. направила нов опит за лично
връчване на поканата по местоработата на С. Б. - търговския офис на партера
на Съдебната палата в С., като този път тя е намерена на работното й място,
но е отказала да получи поканата, с обяснението, че знае за уведомлението да
се яви в кантората на нотариуса, че ще се възползва от дадения й срок да се
яви лично, през което време ще прецени какво да прави с поканата. Твърдят,
че в крайна сметка на 09.04.2024 г. тя се е явила при нотариуса, но отново не е
получила поканата, а вместо това е оставила при нотариуса в качеството си на
пълномощник на сина си писмена молба, с която прави изявление от негово
име, че връчването на поканата не било по правилата на ГПК. При тези факти
намират, че правилно първоинстанционният съд е приел, че поканата за
изкупуване на сградата от ищеца му е била редовно връчена, чрез неговия
генерален пълномощник С. Б.. Възражението на ищеца, че майка му нямала
пълномощия да взема решения от негово име по въпроса за изкупуване на
имота, намират за неотносимо към настоящия спор, тъй като след узнаване
чрез пълномощника си, че суперфициарната сграда в неговия имот се продава
на трето лице, ищецът е имал възможност сам да вземе решение по този
въпрос и да упълномощи, ако е необходимо, майка си да я изкупи от негово
име. Считат също, че ищецът е нямал намерение да изкупува сградата за
предложената цена от 90000 лева. Че това е така, се вижда от мотивировката
му на първия и водещ иск – този за нищожност на сделката по отношение на
продажната цена за разликата над 45000 лева до 90000 лева, като привидно
уговорена във вреда на ищеца. От това става ясно, че ищецът не се е
възползвал от поканата не защото не е узнал за нея своевременно, а защото е
приел, че предложената му цена е умишлено завишена два пъти, за да се
откаже от изкупуването. Считат, че първият иск е главен и обуславящ и с него
се цели установяване на действителната продажна цена по смисъла на закона
след отстраняване на привидността при условията на чл. 33, ал. 2 предл. 2 от
ГПК, едва след което да му се признае правото на изкупуване по
действителната цена, която първоначално е считал за 45 000 лева. На
следващо място, обръщат внимание, че пред първата инстанция ищецът не е
направил никакви възражения относно обема на правомощията на генералния
пълномощник, освен това, че майка му е нямала пълномощие да взема
решение от негово име дали да упражни правото му на изкупуване. В същото
време обаче именно във връзка с получаване на поканата за изкупуване С. Б.
се е явила при нотариуса като негов пълномощник и е внесла от негово име
молба от 09.04.2024 г., в която е направила изявление, че залепването на
уведомлението на офиса й на 27.03.2024 г., с което й е даден срок да се яви
6
пред нотариуса и да си получи нотариалната покана, не било по правилата на
ГПК. Твърдят, че ищецът за първи път прави изявление, че е готов да изкупи
сградата за алтернативната сума от 90000 лева едва в откритото съдебно
заседание по делото на 22.01.2025 г., което е повече от половин година след
изтичането на двумесечния срок за предявяване на иска.
Търсят потвърждаване на решението в обжалваната му част.
Претендират разноски.
Допълнителни съображения страните излагат в писмени бележки и в
съдебно заседание.
СМОЛЯНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, след като прецени събраните по
делото доказателства по реда на чл. 12 ГПК и чл. 235, ал. 2 ГПК, намира
следното:
Съгласно чл. 269 ГПК съдът се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта – в обжалваната част. По останалите въпроси
той е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно и допустимо и спорът следва да бъде
разгледан по същество.
Предмет на въззивното производство е само искът по чл. 33, ал. 2 ЗС,
като доводите относно претенцията по чл. 26, ал. 2 ЗЗД не следва да се
обсъждат.
В тази връзка е неоснователно възражението на въззиваемите за
недопустимост на предявения конститутивен иск поради неспазване на
предвидения в закона 2 – месечен срок с твърдение, че искане за изкупуване
на имота за сумата от 90 000 лв е направено едва в първо о.с.з. Вярно е, че
срокът е преклузивен и към него не се прилагат правилата на ЗЗД за спиране и
прекъсване на давностните срокове, но съдът се произнася с решение
независимо дали искът е предявен преди или след изтичане на двумесечния
срок, тъй като изтичането му погасява материалното право на изкупуване по
чл. 33 ЗС. Преценката дали ищецът е носител на претендираното материално
право, в чиято защита е предявен искът, е част от спорния предмет и се прави
от съда след преценка на доказателствената съвкупност. Поради това, ако
искът е предявен след изтичане на срока по чл. 33, ал. 2 ЗС, исковата
претенция ще е неоснователна, а не недопустима.
Дори да се приеме друго, не се установява недопустимо последващо
изменение на претенцията, тъй като с петитума на исковата молба се иска
правото на изкупуване да бъде упражнено „при действително уговорените
условия“ между страните по сделката, без да се сочи конкретна цена. Вярно е,
че първоначално е имало противоречие между обстоятелствената част на
исковата молба и формулираното към съда искане, тъй като доводи са
изложени само във връзка с твърдяната привидност на продажната цена,
предмет на иска по чл. 26, ал. 2 ЗЗД, които навеждат на извод, че ищецът е
целял първо да установи привидността на посочената в нотариалния акт
продажна цена и да стане собственик на сградата на действителната, която е
7
по – ниска. Съдът обаче при така констатираната нередовност е следвало да
остави исковата молба без движение до привеждане на петитума й в
съответствие с изложените твърдения, като така даде възможност на ищеца да
прецизира второто си искане – дали то е обусловено от успешно провеждане
на първия иск, в който случай желанието му е да изкупи имота на цена от
45 000 лв или ако установителната му претенция бъде отхвърлена, желае да
упражни потестативното си право и за сумата от 90 000 лв. На практика обаче
в първо о.с.з. ищецът уточнява искането си – че желае да изкупи имота и на по
– високата цена, ако тя се приеме за действителната, с което нередовността е
била изправена и без указания на съда. Следователно, не се касае до опит за
последващо недопустимо изменение на претенцията по чл. 33, ал. 2 ЗС, а до
уточняването й в рамките на първоначално заявеното в петитума „при
действително уговорените условия“.
Освен това, ищецът навежда твърдения, че не е бил надлежно поканен
да купи имота при същите условия. Същевременно, когато съсобственикът
или собственикът на земята, както е в случая, не е поканен да изкупи частта на
съсобственика, респ. сградата, която е построена в собствения му имот, срокът
по чл. 33, ал. 2 ЗС не може да започне да тече от извършване на продажбата,
тъй като той не е страна по сделката и не е длъжен да следи дали някой от
другите съсобственици се е разпоредил с частта си в полза на трето лице. При
липса на доказателства, че ищецът е бил известен за продажбата или че е
узнал за нея, преклузивният срок няма да е започнал да тече преди образуване
на делото, поради което и по тази причина въпросът е по съществото на
материалноправния спор.
И не на последно място, не се оспорват фактическите изводи на
районния съд, че процесната сделка е сключена на 19.04.2024г., а искът е
предявен на 19.06.2024 г., видно от пощенското клеймо на плика, с който
исковата молба е изпратена по пощата. Така, дори преклузивният срок да е
започнал да тече от по-ранната дата -сключването на договора, той е спазен,
поради което и на това основание искът е допустим.
По отношение на възприетата от районния съд фактическа обстановка
следва да се посочи, че въззивният съд е обвързан от онези фактически
изводи, във връзка с които във въззивната жалба и отговора към нея липсват
оплаквания, т.е. настоящата инстанция не може да приеме за установена
различна фактическа обстановка без нарочни възражения в този смисъл от
страна на жалбоподателя и/или въззиваемата страна.
В случая не се оспорват фактическите и правни изводи на съда, че на
основание договор за дарение ищецът е собственик на дворно място от 480 кв.
м., за което е отреден парцел ***, кв. * по плана на гр. С., заснет по
действащата КК на гр. С. като ПИ с идентификатор ******* с площ от 515 кв.
м., както и че първите двама ответници са придобили по силата на договор за
дарение при равни права жилищна страда с идентификатор *******.1,
построена в имота на ищеца, ведно със съответните идеални части от правото
8
на строеж върху имота, в който е построена сградата.
Не се спори също, че с договор за покупко – продажба, обективиран в
Нотариален акт № *, том II, рег. № 2429, д. № 206/2024г. на Нотариус № ***
по РНК с район на действие РС-Смолян, първите двама ответници са
прехвърлили на третия ответник правото на собственост върху жилищната
сграда.
Съгласно чл. 66 ЗС собственикът на постройката може да я продаде на
трето лице при съответно приложение на разпоредбите на чл. 33.
Разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС въвежда ограничение за
съсобственика, който иска да продаде правата си, при избора на купувач, като
задължава продавача да предложи дела си за изкупуване на останалите
съсобственици. При нарушаване на това изискване за другия съсобственик
възниква правната възможност да изкупи дела на разпоредилия се
съсобственик при условията на чл. 33, ал. 2 ЗС. Единственото условие, което
законът поставя за възникване на правото на изкупуване, е липса на
предложение /респ. предложение при по-неизгодни условия от тези по
сделката/, когато съсобственикът продава правата си на трето за
съсобствеността лице.
Същевременно разпоредбата на чл. 66, ал. 1 ЗС създава ограничение за
правото на разпореждане със сграда, суперфициарна собственост -
собственикът й е длъжен да я предложи за продажба първо на собственика на
земята и само ако той откаже, да може да я продаде на трето лице, при същите
условия, при които я е предложил на собственика на земята. С това
разрешение законът цели собствеността върху земята и сградата да се
концентрира в едно лице, като предпочитанието е собственикът на земята да
стане собственик и на сградата, суперфициарна собственост.
В настоящия случай е налице именно суперфициарна собственост,
като разпоредбата на чл. 33, ал. 2 вр. чл. 66, ал. 1 ЗС се прилага, както в
чистата хипотеза, при която собственикът на постройката е различен от
собственика на земята, така и в случаите, при които собственикът на
постройката притежава и идеална част от земята, с която също желае да се
разпореди чрез продажба.
Ищецът обосновава иска си за изкупуване с твърдение, че не му е
предложено от продавачите да изкупи имота при същите условия и цена.
Със сила на пресъдено нещо между страните е признато, че посочената
в нотариалния акт цена в размер на 90 000 лв е действително уговорената, с
което твърдението на ищеца за нейната привидност е отречено.
Поканата до собственика на земята следва да бъде писмена - чл. 33, ал.
1 от ЗС и това е форма за валидност, тъй като липсата на писмена покана се
приравнява на липса на покана изобщо.
Няма спор относно съдържанието на поканата, оспорва се фактът на
връчването й.
9
В случая нотариалната покана е връчена на ищеца чрез пълномощник
– С. Б. /негова майка/, като първият спорен въпрос е относно обема на
пълномощията. Няма спор, като това се установява и от съдържанието на
пълномощното, че то е предоставено от упълномощителя в качеството му на
собственик на процесния недвижим имот. Същевременно разписаните в него
правомощия са общи и неизчерпателно изброени – за представителство пред
нотариус, общини, институции, служби, дружества, данъчни, финансови,
съдебни органи и др. с право да подава и получава книжа, да завежда съдебни
искове с право да се разпорежда с предмета им, като ги оттегля, отказва се от
тях, сключва спогодби, признава искания на насрещни страни и т.н., да
представлява ищеца пред всички компетентни орани и организации, да
подава молби и получава от негово име книжа, пари и други ценности и т.н.
Касае се до генерално пълномощно, което не изброява правомощията
изчерпателно, поради което не може да се възприеме доводът в жалбата, че
майката на ищеца, за който не се оспорва, че трайно пребивава в С. -
обстоятелство, наложило упълномощаването, не е имала правото надлежно да
получи от негово име предложението.
По отношение на повдигнатия пред въззивния съд спор относно
съдържанието на пълномощното в частта относно текста „…от мое име и за
моя сметка оригинали на мои документи за собственост и всякакви други
документи. Да се подписва за горното, където е необходимо“, е нужно да се
посочи следното:
Действително в първоинстанционното производство представеното на
л. 150 пълномощно е в нечетлив вид по отношение на цитирания запис
/последни два реда от първа страница/, който запис се установява от приетото
от въззивния съд пълномощно на л. 29, представено от първите двама
ответници. Уважаването на искането им по чл. 190 ГПК за задължаване на
ищеца да го представи в оригинал за избягване на всякакви последващи
спорове относно съдържанието му се оказа обективно невъзможно с оглед
заявеното от ищеца, чрез пълномощника му, че не пази оригинала на
пълномощното, доколкото за приложението на този текст от закона трябва да е
ясно, че документът съществува и е в държане на страната, от която се изисква
– за евентуално приложение на санкционната последица на чл. 190, ал. 2 ГПК.
И без обаче да се зачитат „спорните“ два реда, от цялостния прочит на
пълномощното и неизчерпателното изброяване на предоставените в полза на
пълномощника правомощия, следва категоричен извод за надлежно учредена
представителна власт в полза на майката на ищеца да получи процесното
предложение за изкупуване. Още повече, че обективираното пред
първоинстнциония съд в първо съдебно заседание възражение на ищеца във
връзка с отговорите на ответниците и представеното пълномощно е, че „не е
упълномощавал С. Б. от негово име и за негова сметка да взема решения по
изкупуването на сградата, поради което връчването на поканата на майка му
като негов пълномощник е нередовно и не може да породи правни последици“
/изявление на л. 165/, от което следва извод, че ищецът не е оспорил
10
представителната й власт да получи от негово име поканата, а да вземе
решение дали да упражни субективното му преобразуващо право на
изкупуване. В тази връзка напълно се споделя изводът на районния съд, че не е
необходимо за редовността на връчването на поканата пълномощникът да
разполага и с право да извърши посочените в нея действия от името и за
сметка на упълномощителя. Последният на свой ред, след като е бил уведомен
за поканата, е могъл да извърши действията, за които е поканен, лично или
чрез пълномощник.
Не се споделя и доводът, че връчването на ищеца чрез неговата майка
и генерален пълномощник, е нередовно, при неспазване правилата на ГПК.
Действително при връчване на нотариалната покана нотариусът следва да
прилага стриктно правилата на ГПК относно връчване на съобщения и книжа.
В случая връчването е надлежно оформено по правилата на чл. 44, ал. 1 ГПК
при отказ. Отбелязано е изрично, че на 03.04.2024г С. Б. като пълномощник на
ищеца е отказала да получи поканата, като това е удостоверено с подпис и
печат на нотариуса /разписка на л. 151 от приложеното дело/, като
същевременно отказът не засяга редовността на връчването. Преди тази дата –
на 27.03.2024г, на адреса й по месторабота, е залепено уведомление за
връчване на нотариалната покана. По повод на това уведомление ищецът чрез
пълномощника си е подал „уведомление“ до нотариуса /л. 93/ на 09.04.2024г,
че осъщественото „залепване на вратата на помещението „ксерокс, намиращо
се на адрес гр. С. бул. Б. № * не отговаря на правилата, свързани с връчването
по ГПК“. Така или иначе обаче това е без значение, доколкото връчването е
надлежно оформено при отказ от 03.04.2024г, като обективиращата го
разписка е официален свидетелстващ документ, който има материална
доказателствена сила спрямо съда и страните, че удостовереното в него е
вярно. Документът не е оспорен като неистински по реда на чл. 193 ГПК и
надлежно удостоверява редовността на връчването по силата на изричното
императивно правило на ГПК.
Поради това без значение за изхода на спора са доводите в жалбата, че
по делото липсват данни за постоянен, настоящ и адрес по месторабота на С.
Б.. Връчването е редовно оформено при отказ, като, доколкото отказът не
засяга редовността на връчването, не се споделя и възражението, че щом
поканата не е получена, нямало как да бъде предадена на ищеца. Текстът на
чл. 44, ал. 1, изр. последно ГПК е ясен и недвусмислен и цели
предотвратяване извличането на ползи от недобросъвестно поведение на
адресата, който чрез отказа си цели да възпрепятства връчването на книжата и
последващото установяване на този факт. А че ищецът чрез пълномощника си
е узнал за поканата, личи и от подаденото „уведомление“ до нотариуса /л. 93/
на 09.04.2024г, а и косвено от обстоятелството, че искът е предявен в
преклузивния 2 – месечен срок от изповядване на сделката, в който срок е
предявен и този за нищожност на клаузата относно цената като привидна и
прикриваща действително договорената, т.е., че продажбата е извършена не
при същите условия, което само по себе си имплицитно предполага, че покана
11
за изкупуване е била отправена до ищеца, но при по – неизгодни според него
условия. Наред с това не е необходимо да е налице изричен отказ на
направеното предложение, като в случая приложение намира чл. 13, ал. 1 ЗЗД,
според който предложителят се счита обвързан от предложението до изтичане
на срока, който е определен в него или е обикновено нужен според
обстоятелствата, за да пристигне приемането, щом поканата е била връчена
редовно, както е в случая – на пълномощник, при надлежно оформен отказ.
Не се споделя и доводът в жалбата, че в случая поканата не съдържа
същите условия, при които е извършена продажбата, тъй като не сочи
възможността за разсрочено плащане, залегнало в нотариалния акт, с който е
оформена. Предложението трябва да съдържа съществените елементи на
договора за продажба, а това са предмет и цена, които са посочени в поканата
и представляват точно изпълнение на нормативното предписание. Начинът на
плащане, при положение че продажната цена е същата като тази в поканата,
представлява несъществено съдържание на продажбения договор, а не
„различно условие“, което е било укрито от ищеца. Това се отнася и до
разноските по прехвърлянето на имота, които също не са част от съществените
елементи на продажбения договор по смисъла на чл. 183 ГПК, а се уреждат от
общото законово правило на чл. 186, ал. 1 ЗЗД, което като диспозитивна норма
се прилага, при липса на друга уговорка. Нещо повече, т. нар. „разсрочено
плащане“ всъщност включва уговорка за плащане на половината цена най –
късно до 23.04.2024г, т.е. в срок от три дни след датата на сделката, като в
случая окончателното плащане е станало на 22.04.2024г.
Налага се изводът, че претенцията е неоснователна и недоказана, а
решението в обжалваната му част като правилно следва да бъде потвърдено.
При този изход на делото и претенцията за това жалбоподателят следва
да бъде осъден да заплати на въззиваемия Х. разноските по делото в размер на
1000 лв – за платено адвокатско възнаграждение съобразно списък на
разноските на л. 66 и доказателствата за действително направен разход в този
размер /договор за правна защита и съдействие на л. 67/. Останалите
въззиваеми, макар и да претендират, не доказват реално направени съдебни –
деловодни разноски, поради което такива не им се присъждат.
По тези съображения, СМОЛЯНСКИ ОКРЪЖЕН СЪД
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 56/28.02.2025г, постановено по гр. дело
№ 741/2024г. по описа на PC - Смолян, в обжалваната му част, с която е
отхвърлен предявеният от Е. А. Б. ЕГН ********** гр. С., ул. "А. К." № *
против С. К. Ч. ЕГН ********** гр. П., р-н С., ул. "П. Л." № *, ет. *, ап. *, В.
К. И. ЕГН ********** гр. Р., ул. "К. П." № *, ет. *, ап. * и С. А. Х. ЕГН
********** гр. С. ул. "Ч." № *, вх. *, ап. *, иск за изкупуване по чл. 33, ал. 2
12
ЗС на жилищна сграда с идентификатор *******.1 със застроена площ от
100,00 кв.м. по кадастралната карта на град Смолян, одобрена със Заповед №
РД18-14/10.05.2005г. на ИД на АГКК София, последно изменена на
18.03.2024г., с трайно предназначение жилищна сграда-еднофамилна, която
сграда е със стар идентификатор *******, състояща се от сутеренен етаж,
един жилищен етаж в груб строеж върху имота, при действително
уговорените условия между С. К. Ч., ЕГН ********** и В. К. И., ЕГН
**********, от една страна и С. А. Х., ЕГН **********, от друга страна, и
обективирани в нотариален акт № * от 19.04.2024г., том II, per. № 2429, дело
№ 206 от 2024г. на Нотариус А. Ш., per. № *** по регистъра на НК на РБ,
вписан като Акт № *, том ІІІ, дело № 533/2024г. в Служба по вписванията град
С., както и в частта, в която на ответниците са присъдени направените от тях
разноски.
ОСЪЖДА Е. А. Б. ЕГН ********** гр. С., ул. "А. К." № * да заплати
на С. А. Х., ЕГН ********** с адрес гр. С. ул. "Ч." № *, вх. *, ап. *, сумата от
1 000 лв – разноски във въззивното производство.
В останалата му част, с която е отхвърлен искът да бъде прогласен за
нищожен поради привидност и симулативност договор за покупко-продажба,
обективиран в нотариален акт № * от 19.04.2024г., том II, per. № 2429, дело №
206 от 2024г. на Нотариус А. Ш., per. № *** по регистъра на НК на РБ, вписан
като Акт № *, том III, дело № 533/2024г. в Служба по вписванията град С., в
частта за размера на продажната цена за разликата над 45 000 лева до 90 000
лева, решението е влязло в сила като необжалвано.
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването
му на страните - при наличие на предпоставките по чл. 280 ГПК, пред
Върховния касационен съд.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13