РЕШЕНИЕ
№ 74
гр. Балчик, 09.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БАЛЧИК в публично заседание на единадесети март
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ГАБРИЕЛА П. Д.А
при участието на секретаря МАЯ М. ЕНЕВА
като разгледа докладваното от ГАБРИЕЛА П. Д.А Гражданско дело №
20233210100494 по описа за 2023 година
Производството е по реда на Глава XIII от ГПК.
Образувано е по предявени от В. В. П., ЕГН **********, с адрес: ***, срещу „БОА
ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от
управителя П.., обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно
основание чл. 109 от ЗС, както следва:
1) за осъждане на ответника да възстанови електрозахранването към еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс „Holiday Villapark -
Seaview А.“, собственост на ищеца;
2) за осъждане на ответника да възстанови водоподаването към еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс „Holiday Villapark -
Seaview А.“, собственост на ищеца;
3) за осъждане на ответника да преустанови действия си по възпрепятстване на
свободния достъп на ищеца до собствената му еднофамилна жилищна сграда с
идентификатор ***, къща ***.
В исковата молба се излага, че ищецът е собственик на едноетажна, еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс „Holiday Villapark -
Seaview А.“, с административен адрес: ***. Сочи се, че вилното селище, в което е
разположена жилищната сграда на ищеца е разположено в урбанизирана територия на площ
от 8942 кв. м. и се състои от 26 отделни жилищни сгради, построени в поземлен имот с
идентификатор *** от инвеститора „Слънчев дом" ЕООД въз основа на Разрешение за
1
строеж №69/31.05.2015 г., издадено от главния архитект на *** допълнено със Заповед
№13/22.08.2013 г. за допускане изменение на инвестиционния проект. Излага се, че в
поземления имот е изградена съответната инфраструктура за електрозахранване и ВиК
комуникация до всяка отделна сграда в комплекса, съгласно проекта и даденото разрешение
за строеж. Твърди се, че са изградени още и трафопост, ВиК съоръжения, басейн, алеи с
алейно осветление, както и други обекти за общо ползване. Поддържа се, че системите за
електрозахранване и водоподаване в комплекса са единно цяло и снабдяват с електричество
и вода всички сгради на територията на вилното селище. Сочи се, че комплексът е въведен в
експлоатация с Удостоверение №18/12.06.2015 г., издадено от главния архитект на общ. Б..
Излага се, че с договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в
Нотариален акт *** г. на нотариус О.О. с рег. №*** в регистъра на НК, ответникът е
закупил от инвеститора на комплекса – „Слънчев дом“ ЕООД девет броя еднофамилни
жилищни сгради със съответните номера - № 5, 14, 15, 17, 19, 20, 21, 22 и 25, ведно с 8
032.79 кв. м. идеални части от правото на собственост върху прилежащия терен, както и
всички подобрения, намиращи се в поземления имот. Собственост на ответното дружество
били също електрическата и водоснабдителната мрежи и съоръжения на комплекса,
интернет мрежа, алеи, алейно осветление, пътни връзки, ограда и устройствата за контрол на
достъпа в комплекса и басейн с филтриращата инсталация. Твърди се, че единствено
ответникът има пълен контрол и достъп до експлоатацията и техническата поддръжка на
наземните и подземните линии и съоръжения, изграждащи посочените системи, както и до
изградената пропусквателна система на комплекса. Сочи се още, че ответникът не е
лицензиран доставчик на електрическа енергия и ВиК услуги, съответно не е в договорни
отношения с ищеца. Допълва се, че ответникът възпрепятства достъпа на ищеца до
собствения му имот чрез изградена плътна ограда и автоматично отваляща се портална
врата, посредством създадена в комплекса електронна система за охрана и контрол на
достъпа. Излага, че порталната врата се отваря и затваря с код, управляван чрез телефон през
интернет, който управителят на ответното дружество предоставя лично по свое усмотрение
на собственици на имоти в комплекса, но не и на ищеца. Поддържа се, че липсата на
електричество и вода в жилището на ищеца поради умишленото им спиране от ответното
дружество, както и недопускането на физическото му присъствие в имота е неправомерно
въздействие от страна на ответника върху имуществената сфера на ищеца, като по този
начин се създават пречки за установения правен режим на ползване на жилището на ищецо
по предназначение, съответно се създават пречки да бъде упражнено правото му на
собственост в пълен обем. По изложените съображения по същество се отправя искане за
уважаване на предявените искове и се претендират сторените по делото съдебно-деловодни
разноски.
В открито съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния му представител адв. О.
А., поддържа исковите претенции и моли за тяхното уважаване. В писмена защита излага
подробни правни съображения.
В предоставяния срок по чл. 131 от ГПК ответникът депозира отговор на исковата
2
молба, в който излага становище за допустимост, но неоснователност на предявените
искове. Признава, че ищецът е собственик на къща от комплекс Holiday Villapark - seaview-
А., ***, като сочи, че същият не притежава идеални части от земята в комплекса. Твърди се,
че водоснабдяването е вътрешно организирано - водата се изпомпва от земята, филтрира се
и отива в подземен бетонен буферен резервоар. Сочи се, че управителят на комплекса
периодично отбелязва всички показания на водомера като отразява предишно потребление,
ново потребление, както и общо потребление за конкретния период. Излага се, че в общото
потребление се начислява такса за поддръжка на ВиК системата, почистване на филтри,
почистване на помпи, обратно промиване, пясъчни филтри и поддръжката на инсталацията
за питейна вода. Твърди се, че при липса на подпочвени води се осигурява доставка на вода с
камион - водоноска, за да запълни буфера, като таксите се поемат от собствениците на
къщите. Относно електрозахранването се поддържа, че в комплекса е налице един
електромер към доставчика на електроенергия, който включва цялото потребление на всички
самостоятелни обекти. След получаване на фактура ,,Боа Инвест“ ООД заплаща всички
сметки със свои собствени средства, за да препятства прекъсването на електроенергия на
целия комплекс. Сочи се, че в комплекса са поставени индивидуални цифрови контролни
електромери, които установяват индивидуалното потребление, както и общото потребление
- за осветление и автоматично отварящата се портална врата. Твърди се, че всеки месец за
всеки имот се изготвя индивидуален протокол с потребена електроенергия и приспадаща се
дължима част от общото потребление в комплекса, което не представлявало продажба на
електроенергия, а единствено и само се разпределяли сумите, платени на
електроснабдителното дружество, съобразно потреблението без добавяне на печалба. Излага
се, че къщата на ищеца не е пригодена за живеене, без мебели, без кухня и от 09.09.2011 г.
ищецът не я ползва. Твърди се, че ищецът не е заплащал никакви разходи, дължими за
поддръжка на ВиК и ел. системата за доскавка на вода и електричество до самостоятелните
обекти, разположени в поземлен имот с идентификатор ***, включително до притежаваната
от него къща. Сочи се, че порталната врата е свързана с апликация, която осигурява нейното
отваряне и затваряне. При монтажа й до всички собственици, включително и до ищеца, било
изпратено електронно съобщение с инсталационен код за парола за отваряне на
автоматичната врата, инструкции за инсталиране на обслужващото я приложение и начин на
ползване. Допълнено е, че през 2023 г. е имало актуализация на приложението и всички
собственици са получили електронно съобщение с новите указания. На 01.05.2023 г. ищецът
бил уведомен за решение на собствениците на земята, че неговият достъп с автомобил ще
бъде ограничен поради големите му просрочени плащания за обслужване на портата.
Посочва се, че пешеходният му достъп до притежаваната от него къща не е ограничен и
никога не е бил ограничаван. Поддържа се, че осигуряването на ел. захранване и
водоподаване в комплекса се реализира без наличието на договорно основание за това, а при
създадена организация в комплекса за отчитане на поставените контролни измервателни
средства като въз основа на отчетените показания всеки собственик на самостоятелен обект
следва да поема разходите за консумираните вода, ел. енергия, включително тези общи
разходи, съдържащи в себе си консумирано количество електроенергия за автоматично
3
отваряща се портална врата. Въпреки отправени покани, ищецът не бил предприел действия,
за да открие свои самостоятелни партиди за ВиК и ел. енергия. Оспорва се твърдението, че
ответникът е преустановил осигуряването на ел. захранване и водоподаване до имота на
ищеца. Излага се, че водоподаването до обекта на ищеца може да се възстанови от
подземния кладенец близо до къща № 9, който не се заключва. Същото се отнасяло и за
електричеството, което се включвало и изключвало от обща електрическа кутия на
комплекса, до който достъп имали няколко собственика на имота в комплекса. Освен това се
твърди, че при придобиване на имота, ищецът е бил напълно наясно, че същият не
притежава самостоятелни партиди за ток и вода и е приел това положение. Ищецът бил
уведомен за решенията на съсобствениците и начина, по който се поемат режийните разходи
за автоматично отваряща се портална врата, техническата поддръжка за осигуряването на ел.
захранване и водоподаване и е дал съгласие. По същество мили за отхвърляне на
предявените искове.
В открито съдебно заседание ответната страна, чрез процесуалния й представител
адв. Н. Т., поддържа депозирания отговор и обективираното в него искане. Претендира
присъждане на разноски по делото, съобразно приложения списък по чл. 80 от ГПК.
След като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства,
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установено от фактическа страна
следното:
От представения нотариален акт за дарение на недвижим имот *** г. на нотариус Г.
Ч. с рег. № *** в регистъра на НК се установява, че В.Н. П.а и В.А. П. са дарили на сина си
В. В. П. еднофамилна жилищна сграда с идентификатор № *** по КККР на ***, одобрени
със Заповед № 300-5-73/15.09.2003 г. на ИД на АГКК с последно изменение със Заповед №
КД-14-08-761/01.07.2011 г. на Началника на СГКК – Д., със застроена площ от 54 кв. м., бр.
етажи: 1, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, идентична с къща А-10
съгласно удостоверение за данъчна оценка, находяща се в ПИ с идентификатор №***, с
адрес: ***, с площ на имота от 8940 кв. м., при съседи: имоти №№ ***.
От приложената справка в Служба по вписванията – Балчик и от съдържанието на
представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот *** г. на нотариус
О.О. с рег. №*** в регистъра на НК се установява, че К.И.Т., в качество на пълномощник на
„Боа инвест“ ЕООД, ЕИК ***, упълномощен от управителя П. А. К. е закупил от Г.Б.Б., в
качеството си на управител и представляващ „Слънчев дом“ ЕООД, ЕИК ***, следните
недвижими имоти, находящи се в ***, ***: еднофамилна жилищна сграда №5 със застроена
площ от 54 кв. м., представляваща сграда с идентификатор №***; еднофамилна жилищна
сграда №14 със застроена площ от 53 кв. м., представляваща сграда с идентификатор №***;
еднофамилна жилищна сграда №15 със застроена площ от 55 кв. м., представляваща сграда с
идентификатор №***; еднофамилна жилищна сграда №17 със застроена площ от 110 кв. м.,
представляваща сграда с идентификатор №***; еднофамилна жилищна сграда №19 със
застроена площ от 54 кв. м., представляваща сграда с идентификатор №***; еднофамилна
жилищна сграда №20 със застроена площ от 56 кв. м., представляваща сграда с
идентификатор №***; еднофамилна жилищна сграда №21 със застроена площ от 52 кв. м.,
4
представляваща сграда с идентификатор №***; еднофамилна жилищна сграда №22 със
застроена площ от 54 кв. м., представляваща сграда с идентификатор №*** и еднофамилна
жилищна сграда №25 със застроена площ от 51 кв. м., представляваща сграда с
идентификатор №***, всички построени в ПИ урбанизирана територия с площ от 8942 км.
м., представляващ имот с идентификатор №*** по КК на ***, ***, одобрени със Заповед №
300-5-73/15.09.2003 г. на Изпълнителния директор на АГКК, който имот е с номер по
предходен план 035025, при граници и съседи на имота: имоти №№ ***, ведно с 8032.79 кв.
м. ид. части от правото на собственост върху прилежащия терен, заедно с всички намиращи
се в поземления имот трайни подобрения, сред които електрическа и водоснабдителна
мрежа и съоръжения на имота, осветителна мрежа, ВиК мрежа, интернет мрежа, огради,
кабинка за охрана и басейн с прилежащата му филтрираща инсталация, алеите, пътните
връзки с основния път в имота.
Видно от Удостоверение №18/12.06.2015 г. за въвеждане в експлоатация на строеж:
Комплекс жилищни сгради I етап – Къщи тип „А“ от №5 до №10 и тип „Б“ от №1 до №4, II
етап - Къщи тип „А“ от №11 до №15, III етап - Къщи тип „А“ от №17 до №26, намиращи се в
ПИ *** по КК на ***, строежът е изпълнен в съответствие с одобрените проекти на
31.05.2010 г., разрешение за строеж №69/31.05.2010 г. и Заповед № 13/22.08.2013 г. по чл.
154 от ЗУТ, издадена от главен архитект на община Балчик.
Като писмено доказателствено средство по делото е приета и приложена също
електронна кореспонденция, водена между страните чрез ел. поща, от която се изяснява, че
на 24 септември ответното дружество е изпращало на ищеца ел. писма с напомняне, че има
неизплатени суми по издадени фактури, прикачени към писмата. В писмата се съдържа още
предупреждение към ищеца, че пет дни от датата на падежа на всяка фактура ръководството
има право да прекъсне частното водоснабдяване и електрозахранване на имуществото на
собственици в комплекса, които са в просрочие към инвестиционното или управляващо
дружество.
От приобщено писмо изх. № 94-00-2936/А1/13.06.2023 г. от Министерство на
околната среда и водите, Басейнова дирекция „Черноморски район“ се установява, че
изграденото в имот в ***, ***, водовземно съоръжение не съответства на разпоредбите на
чл. 43 от Закона за водите и липсва основание за вписването му в регистъра на водовземните
съоръжения за задоволяване на собствени потребности по чл. 118г, ал. 3, т. 5 от Закона за
водите.
С Решение №13/28.02.2024 г., постановено по гр. дело №333/2023 г. на Районен съд
- Балчик са отменени решенията по т. 1, т. 2, т. 3, т. 4., т. 5, т. 6, т. 7 и т. 8 от Протокол от
проведеното на 29.04.2023 г. Общо събрание ЕС на HOLIDAY Villapark - SEАVIEW
ALBENА, с адм. адрес в ***, ***, представлявана от председателя на ЕС П. Я., като
незаконосъобразни. Едно от решенията касае недопускане на собствениците в комплекса,
които не са си платили определени задължения.
Видно от приложения протокол от 11.08.2021 г. за проведено общо събрание на
собствениците на жилищния комплекс „Холидей Вилапарк – Сийвю Албена“ ОС е взело
5
решения 15 дни след трето напомняне, при липса на плащания за ток и вода достъпът до
комплекса да бъде отказан в цялост, а доставката на вода и електроенергия да бъде спряна.
От приетото и неоспорено от страните заключение на допуснатата съдебно-
техническа експертиза, изготвено от вещото лице инж. В. Ч., се установява, че между
„Енерго – Про продажби“ АД и „Боа инвест“ ЕООД няма сключен договор за доставка на ел.
енергия за обект с абонатен №**********, а партидата на обекта с този абонатен номер е
към кл. № *** с титуляр „Слънчев дом“ ЕООД и измерването на потребената ел. енергия в
комплекса се извършва на страна „ниско напрежение“. Според заключението в комплекса
няма точка за измерване на потребената ел. енергия от „Електроразпределение Север“ АД,
същата е на границата на трафопоста, измерва се в една точка и общото количество се
разпределя между потребителите чрез измерване с контролни електромери за всеки
самостоятелен обект. От експертизата се установява още, че в общо електромерно табло има
монтиран контролен електромер за къща №10, който е WiFi дигитален електромер с марка
„ATPRCH“ и модел „AT4PW“. На входната фазова клема на електромера има напрежение, а
на изходната фазова клема – няма, което означавало, че електромерът е с изключена токова
верига. Всички електромерни табла, заедно с WiFi рутер се намират в два дървени шкафа,
чиито врати са заключени с катинар с механично кодово устройство. Съгласно експертизата
WiFi комуникацията с електромера дава възможност за дистанционно управление. От
заключението се изяснява още, че към датата на огледа къщата на ищеца не се обитава.
Установява се също, че достъпът на ищеца до ел. енергия е през електрически съоръжения -
ел. табло със средство за измерване и комуникационно – защитни апарати, които не са негова
собственост, нито на „Електроразпределение Север“ АД. Прекъсване на
електрозахранването може да се извърши ръчно, чрез изключване на автоматичния
прекъсвач след електромера или посредством използване на функцията ON – OFF. Според
експерта влизането в комплекса е възможно през електрически задвижван портал за
автомобили или врата за пешеходци.
При изслушването на вещото лице по реда на чл. 200 ГПК инж. В. Ч. допълва, че към
момента на огледа малката врата за пешеходци, посредством която се осъществява достъпът
до комплекса е била заключена. Върху контролните електромери няма маркировка за
европейски сертификат, както и холограмен стикер, съответно и не могат да се използват за
търговско измерване, а само за лично. Пояснява, че към момента на огледа до къща №10 не е
достигала ел. енергия, поради прекъсване в измервателния уред. Допълва още, че средствата
за измерване на електрическа енергия се намират в дървени заключени шкафове, които се
отварят с механично въвеждане на 4-цифрен код. Твърди, че целият ПИ с идентификатор ***
е електроснабден, притежава абонатен номер и партидата на този обект е с титуляр
„Слънчев дом“ ЕООД.
От приетото и неоспорено от страните заключение на допуснатата съдебно-
водотехническа експертиза, изготвено от вещото лице инж. В. Г., се установява, че водата за
всеки имот се отчита от индивидуален водомер, разположен в шахта до имота, както и че
спирателният кран на водопровода, захранващ къща № 10, се намира в шахта в западната
6
част на имота. Изяснява се, че до къща №2 е изграден малък сондаж за вътрешно
водоснабдяване, като след август месец 2023 г. имотът се захранва и чрез външна доставка с
цистерна. Според заключението разходите за вода в имота се разпределят от „Боа инвест“
ЕООД като се делят на 26 (броя на къщите), като за 2021 г. водата се е остойностявала по 2
лв/m³ без ДДС, за 2022 - 2023 г. стойността е била 2,89 лв/m³ без ДДС, а за 2023-2024 г. - 3,00
лв/m³ без ДДС. Направените от „Боа инвест“ ЕООД разходи за вода от външен източник за
2023 – 2024 г. възлизат на 20-25 лв/m³. От експертизата се установява, че къща № 10 е
необитаема, има обзаведена баня и тоалетна, но няма кухненски кът. В имота няма вода, тъй
като крановете в него и в общата шахта били затворени. Изяснява се също, че община
Балчик е одобрила проект за външно водоснабдяване на имота, който включва външен
уличен водопровод ПЕВП ф110 до имота, пожарен хидрант ПХ70/80 пред имота, водомерна
шахта на 1 м вътре, вътрешен площадков водопровод ПЕВП ф 90 в имота, индивидуална
водомерна шахта 5m³/ч до всеки отделен обект, вътрешна площадкова канализация ПВЦ ф
160 в имота и индивидуална изгребна 20 m³ зад всеки отделен обект. Установява се, че
проектът не е изпълнен в частта за външно водоснабдяване, до 2024 г. имотът се е
водоснабдявал от външен сондаж, който е затворен от Басейнова дирекция „Черноморски
район“, след август месец 2023 г. е изграден малък сондаж до къща №2, площадковите
водопроводи и канализация са проектните, водомерните шахти не са за всеки отделен
апартамент, а за всяка отделна къща, изгребната яма е 10 m³, противопожарните нужди се
задоволяват от пожарогасители. На 13.06.2023 г. с Решение №94-00-2936/А1 Басейнова
дирекция „Черноморски район“ е ликвидирала сондажа на имота, тъй като нарушава чл. 43
от Закона за водите.
При изслушването на вещото лице инж. Г. пояснява, че в общата разпределителна
шахта за целия имот има фидрофори, водомери и кранове, като всички къщи са разделени на
три линии и всички кранове от линията, в която е процесната къща са затворени,
включително индивидуалният водомер от шахтата до къща №10. Уточнява, че ако се пусне
вода от централната шахта, тя ще стигне до къща №10. Посочва, че достъпът шахтата е
свободен. Сочи, че основният водомерен възел е минимум един метър под земята, с
помпите, с крановете, с обратните клапи и филтрите. Вещото лице допълва, че проектният
диаметър, който е проектиран за централната шахта е намален от 63 на 25 и тръба ф25 е
изолирана, за да не замръзне и влиза в шкафове, които са заключени. Твърди, че съобразно
проекта за външно водоснабдяване на имота чрез уличен водопровод – ф 90 вътре в имота,
на 2 м. от оградата, има проектирана водомерна шахта и този ф 90 влиза в целия имот и се
разпределя, но няма изграден водопровод, пожарен хидрант и водомерна шахта отпред.
Подчертава, че комплексът не е захранен от ВиК оператор. За доизясняване на съдебно –
водотехническата експертиза по делото е допусната допълнителна такава. От приетото и
неоспорено от страните допълнително заключение и изслушването на вещото лице инж. В.
Г. се установява, че одобреният проект по част ВиК, въз основа на който е издадено
Разрешение за ползване №18 третира водоснабдяване на процесния имот от външен уличен
водопровод ПЕВП 90, който е проектиран съгласно Договор с ЕТ „Васил Григоров“,
собственик на разрешително за водовземане №21510140/22.04.2010 г. от сондажен кладенец
7
С2Х „Грийн парк“ в ПИ *** по КК на ***. Експертът заявява, че към момента на изготвяне
на заключението не е изпълнен одобреният проект в част ВиК.
По делото са събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на водените от
страните свидетели.
От показанията на свид. М.А. (без дела и родство със страните), разпитана по
инициатива на ищцовата страна, се изяснява, че същата е собственик на къща № 9 в
процесния комплекс. Свидетелката разказва, че през 2021 г. е установила, че П.. е сменил
вратата, през която се стига до комплекса като е поставил автоматичен портал. В периода
2021 г. – 2023 г. е осъществявала достъп до имота си чрез мобилно приложение, в което П. я
регистрирал посредством телефонен номер. Разказва още, че управителят на ответното
дружество й показал отчет за финансови разходи, от който свидетелката установила, че са
закупени електромери, които впоследствие били сменени. Показал й също, че може да
управлява електромерите дистанционно – чрез мобилния си телефон. Свидетелката споделя,
че по него време тя отказала да плаща на П.. наем за земята, върху която е построена къщата
й, поради което ноември месец той спрял електричеството и водата. По данни на
свидетелката всеки месец П. е изпращал на собственици на обекти в комплекса фактури за
ток, вода, такса поддръжка, като до ноември месец 2023 г. е плащала всички сметки за ток,
вода, включително и такса за поддържка. Твърди, че П. я изнудвал да заплаща такса са
обслужване в размер на 1340 евро. Сочи, че П. самоволно, без решение на общо събрание, е
направил нов сондаж и е накарал собствениците на самостоятелни обекти да плащат за вода.
От юни – юли 2023 г. водата пристигала в комплекса с цистерна.
От показанията на свид. К.Т. (без дела и родство със страните), ангажирана от
ответната страна, се изяснява, че преди пет години е закупила къща в процесния комплекс.
Тогава в непосредствена близост до комплекса е имало сондаж, но поради забрана за
ползването му П.. е направил нов сондаж, който впоследствие бил запечатан. От около
година водозахранването се осъществявало с водоноски и разходите за вода се разпределяли
между живущите в комплекса. Разказва, че има шахта, където се управлява
водоснабдяването, до който достъпът е свободен. По отношение на електрозахранването
споделя, че има ел. табло с контролни електромери за всяка къща, фактурата за тока се
издава на строителя, който я префактурира на „Боа инвест“ ЕООД и всеки месец след
заплащане на сумата по общата фактура от П.., до ползвателите на електиречството се
изпращат отделни фактури. Сочи, че на всеки собственик по имейл е изпратен код за
катинарите, поставени на шкафовете, в които се намира ел. таблото. Разказва също, че в
комплекса се влиза през голяма и малка врата, като голямата врата се отваря с мобилно
приложение, а малката не се заключва. По данни на свидетелката достъпът до комплекса за
влизане с автомобил на В. П. е прекратен от П.. заради неплатени такси за поддръжка.
От свидетелските показания на втория воден от ответната страна свид. Н.К. (без
родство и дела със страните), се изяснява че от 2022 г. същият е собственик на къща в
комплекс „Seaview Albena“ и студените месеци живее там. Разказва, че когато се е строял
комплексът, за да вземе Акт 16 е имало сключен договор с друг сондаж, който се е намирал
8
извън територията му, но тъй като дебитът му намалял заради високите разходи за ток за
докарване на вода от този сондаж, П.. е решил да направи сондаж вътре в комплекса и да
прекъснат другия. Разходите за направата му били поделени между живущите в комплекса.
Уточнява, че в момента този сондаж не се ползва, тъй като е запечатан от Басейнова
дирекция. Споделя, че от септември 2023 г. водоснабдяването се осъществява с водоноска.
Излага, че понастоящем само той живее в комплекса и единствено той плаща водата.
Описва, че комплексът е на три реда къщи и в централната разпределителна шахта
спирателните кранове са на редове като всеки може да слезе и да спре по редици водата.
Сочи, че всяка къща има собствена шахта, където също може да се спира водата
посредством ключ. Разказва също, че електрозахранването е с временен промишлен ток,
който се взема от винарна Варна, находяща се на 2 км. от комплекса. Това е било
единственият вариант, за да се издаде Акт 16. Свидетелят сочи, че фактурите се издавали на
първия инвеститор, който ги префактурирал на П.., а последният разделял сумата спрямо
показанията на междинния електромер на всяка къща. Пояснява, че общата сума за
количество изразходвана ел. енергия включва електричество за обслужване на къщите и
общите части. Твърди още, че електромерите се намират в ел. табло, заключено с катинар,
като кодът за отключването бил един и същ и е изпратен от П.. на имейлите на живущите.
Разказва, че в комплекса има пречиствателна система, която също е заключена. Сочи, че е
невъзможност присъединяване към ВиК и електроснабдително дружество, тъй като в
близост до комплекса няма трафопост и канализация.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Според чл. 109 от ЗС собственикът може да иска прекратяване на всяко
неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право. Според съдебната
практика по приложението на посочената разпоредба не всяко въздействие върху имот може
да обоснове основателност на предявен по реда на чл. 109 ЗС иск, а само онова въздействие,
което засяга неоснователно обекта, принадлежащ на предявилото иска лице и посредством
което се създават пречки за установения правен режим на ползване на имота, като по този
начин се накърняват правата на собственика и се създават пречки правото на собственост да
бъде упражнявано в пълен обем (така - решение № 151 от 25.05.2011 г. по гр. д. № 634/2010
г. на ВКС, II г. о., решение № 87 от 23.03.2012 г. по гр.д. № 610/2011 г. на ВКС, I г.о.,
решение № 942/7.11.2008 г. по гр. д. № 3426/2007 г. на ВКС, I г.о., решение №
1302/18.07.2003 г. по гр. д. № 1132/2002 г. на ВКС, IV г.о. и др.). Затова именно и в т. 3 от
Тълкувателно решение № 4/2015 г., ОСГК на ВКС е прието, че за уважаване на иска с правна
квалификация чл. 109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че неоснователното действие на
ответника му пречи да упражнява своето право. Последователно е застъпеното в практиката
и становището, че отговорност по реда на чл. 109 от ЗС носят не само лицата, чиито
действия са създали противоправното състояние, смущаващо правото на собственост, но и
тези, които поддържат това състояние (в този смисъл - решение № 215/26.05.2011 г. по гр. д.
№ 874/2010 г. на ВКС, I г. о., решение № 815/30.06.2011 г. по гр. д. № 1509/2009 г. на ВКС, I г.
9
о., решение № 68 от 16.04.2015 г. по гр. д. № 6181/2014 г. на ВКС, I г. о., решение № 61 от
7.06.2018 г. по гр. д. № 2610/2017 г. на ВКС, I г. о. и др.).
В конкретния случай като предмет на изследване е въведено нарушеното право на
собственост на ищеца В. В. П., изразяващо се в прекъсване електрозахранването и
водоподаването към собствената му еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***,
къща ***, находяща се в комплекс „Holiday Villapark - Seaview А.“, както и възпрепятстване
достъпа на ищеца до имота му вследствие неправомерното поведение на ответника.
Безспорно по делото е обстоятелството, а същото се установява и от представения
нотариален акт за дарение на недвижим имот *** г. на нотариус Г. Ч. с рег. № *** в
регистъра на НК, че ищецът В. В. П. е придобил собствеността върху еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор № *** по КККР на ***, одобрени със Заповед № 300-5-
73/15.09.2003 г. на ИД на АГКК с последно изменение със Заповед № КД-14-08-
761/01.07.2011 г. на Началника на СГКК – Д., находяща се в комплекс с название „Holiday
Villapark - Seaview А.“, с административен адрес: *** ***. Доколкото се установява ищецът е
собственик на процесната къща № 10, същият има правен интерес от предявяването на
негаторните искове.
По предявения иск за осъждане на ответника да възстанови електрозахранването
към еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс
„Holiday Villapark - Seaview А.“, собственост на ищеца:
Не е спорно между страните и от заключението на съдебно-техническата експертиза
от 17.06.2024 г., което съдът кредитира напълно като компетентно изготвено, правилно и
обосновано, се установи, че отделните самостоятелни обекти в комплекса не са обвързани от
договорни отношения с „Енерго - Про продажби“ АД, а трафопост на
„Електроразпределение Север“ АД електроснабдява ПИ с идентификатор ***, който е
регистриран в базата на данни на „Енерго – Про“ с абонатен №**********, партидата на
обекта е свързан с клиентски № *** и е с титуляр „Слънчев дом“ ООД.
От съвкупния анализ на събраните по делото доказателства се установи, че общото
количество потребена ел. енергия се разпределя между потребителите чрез измерване с WiFi
дигитални контролни електромери за всеки самостоятелен обект, които са монтирани в
електрически табла, заключени в дървени шкафове, на територията на комплекса. От
експертното заключение се доказва, че до къща № 10 не достига електрическа енергия,
поради прекъсване в измервателния уред. Прекъсване на електрозахранването може да се
извърши както ръчно - чрез изключване на автоматичния прекъсвач след електромера,
посредством използване на функцията ON – OFF, така и дистанционно - чрез приложение.
От обсъдените по-горе доказателства се установи, че прекъсването на
електроснабдяването е направено именно от ответника във връзка с неплатена консумация
на ток, каквито обаче права имат съответните доставчици, а не ответникът или управителят
на ОС на ЕС, въпреки че собствениците нямат индивидуални партиди.
От ангажираните гласни доказателства, чрез разпита на свид. М. А., явяваща се
10
незаинтересовано лице по смисъла на чл. 172 ГПК, които съдът кредитира като обективни,
последователни и вътрешно непротиворечиви се констатира по несъмнен начин, че
ответникът разполага с възможността да управлява дистанционно електромерите в
комплекса чрез мобилния си телефон. Посочените като установени обстоятелства се
потвърждават и от другите данни по делото, вкл. водената между ищеца и ответното
дружество електронна кореспонденция и Протокол от общо събрание на ОС, проведено на
11.08.2021 г., видно от което е взето решение доставката на вода и електричество да бъде
спряна, докато дължимите суми за тях не бъдат платени.
След като по делото се установи, че ищецът не е индивидуално присъединен към
електроразпределителната мрежа и се захранва от партида с титуляр „Слънчев дом“ ЕООД,
всяко посегателство върху установеното положение препятства упражняване правото му на
собственост в пълен обем. Правото на собственост е абсолютно и неограничено, поради
което всяко трето на собствеността лице следва да се въздържа от всякакви въздействия и
собственикът не е длъжен да ги търпи, освен в предвидените от закона изключения (при
ограничени вещни права и др.). В случая не се установи наличието на каквито и да е
ограничения на вещни права на ищеца в полза на ответното дружество, даващи му
основания да спира електричеството. В тази връзка следва да бъде отбелязано, че
собственикът на сграда, построена в чужд имот, следва да осигури захранването му с
електричество и ВиК или чрез изграждане за своя сметка на съответните мрежи, или да
ползва съществуващите мрежи за обслужване на сградата си, но в този случай следва да
заплаща съответно обезщетение. Ако във втората хипотеза страните не постигнат
доброволно съгласие има административен ред по ЗУТ за определяне на сервитута, неговите
технически параметри и таксата. Несъмнено прекъснатото електроснабдяване в имота на
ищеца му създава сериозни затруднения да ползва пълноценно имота си, който е с
предназначение-жилище. Този извод не се разколебава от обстоятелството, че къщата е
необитаема. Дори напротив – именно защото в имота липсва електричество, ищецът е в
невъзможност да го ползва.
По изложените съображения искът с правно основание чл. 109 от ЗС следва да бъде
уважен в тази му част.
По предявения иск за осъждане на ответника да възстанови водоподаването към
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс
„Holiday Villapark - Seaview А.“, собственост на ищеца:
От събраните по делото гласни и писмени доказателства се установи, че договорът
за водоснабдяване от ЕТ „Васил Григоров“ – собственик на разрешително за водовземане от
22.04.2010 г. от сондажен кладенец С2Х „Грийн парк“, съгласно който е издадено
Удостоверение за въвеждане на процесния комплекс в експлоатация, не се изпълнява.
Установи се също, че ответникът е направил сондажен кладенец и е изградил водовземно
съоръжение, което впоследствие е запечатано от Басейнова дирекция „Черноморски район“,
тъй като било изградено в противоречтие със Закона за водите и от 2023 г., вкл. и
понастоящем, водоснабдяването в процесния комплекс се осъществява с външна доставка с
11
цистерна. От заключението на съдебно - водотехническата експертиза от 17.06.2024 г., което
съдът кредитира напълно като компетентно изготвено, правилно и обосновано, се установи,
че водата за всеки имот се отчита от индивидуален водомер, разположен в общата
разпределителна шахта до имота, всички къщи са разделени на три линии и всички кранове
от линията, в която е процесната къща са затворени. От кредитираното заключение по
категоричен начин се установи, че водоподаването към жилищния имот на ищеца е спряно
именно чрез затваряне на спирателния кран, като индивидуалният водомер от шахтата до
къща №10 се намира в западната част на имот, собственост на ответника „Боа инвест“
ЕООД. От събраните по делото писмени доказателства – електронна кореспонденция, водена
между страните чрез ел. поща, може да се направи еднозначен извод, че водоподаването към
къща № 10 е преустановено от ответното дружество поради неплащане на суми по
приложени фактури. Това обстоятелство се потвърждава и от приложения по делото
Протокол от общо събрание на ОС, проведено на 11.08.2021 г., видно от което е взето
решение доставката на вода и електричество да бъде спряна, докато дължимите суми за тях
не бъдат платени. Прекъсването на електроснабдяването и водоснабдяването обаче се
извършва по нормативен ред и предпоставки от оператора на съответната услуга, но не и от
лица в чието държане са техническите инсталации. Факта, че имотът на ищеца се обслужва
от електрическа и водоснабдителна мрежа и съоръжения, който са собственост на ответника,
дава право на последния да претендира съответното обезщетение (сервитутна такса) за това,
но не и да го лишава от услугите. Безспорно се установи, че ответникът е не само
собственик на тези съоръжения, но извършва разходи за ток и вода. Липсата на доброволно
възмездяване на тези разходи от страна на ищеца може да се преодолее по съдебен ред
(касае се за облигационни вземания), но не обосновава самоволните действия по прекъсване
на доставката на ток и вода за къща №10.
Анализът на доказателствата по делото обосновава категоричен извод, че
извършеното от ответника неоснователно въздействие по отношение на имота на ищеца е от
такова естество, че с него се пречи на собственика да упражнява правото си на собственост
върху къща №10 в пълен обем, което обуславя основателността на предявения петиторен иск
по чл. 109 от ЗС в тази част.
По предявения иск за осъждане на ответника да преустанови действията си по
възпрепятстване на свободния достъп на ищеца до собствената му еднофамилна жилищна
сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс „Holiday Villapark - Seaview
А.“:
Установи се по делото, че влизането в комплекса е възможно през електрически
задвижван портал за автомобили, изграден от „Боа инвест“ ЕООД, и врата за пешеходци.
Автоматично отварящата се портална врата е свързана с апликация, която осигурява нейното
отваряне и затваряне, като при монтажа й всички собственици са регистрирани в мобилното
приложение от П.. посредством телефонни номера. Не е спорно между страните, а и от
свидетелските показания на водената от ответната страна свид. К.Т. се установи, че с
решение на общо събрание на собственици на земята в комплекса достъпът на ищеца до
12
имота му с автомобил е прекратен поради просрочени задължения за обслужване на портала.
Видно от приложеното по делото Решение №13/28.02.2024 г., постановено по гр. дело
№333/2023 г. на Районен съд Балчик обаче решенията по т. 1, т. 2, т. 3, т. 4, т. 5, т. 6, т. 7 и т. 8
от Протокол от проведеното на 29.04.2023 г. Общо събрание на ЕС на HOLIDAY Villapark -
SEАVIEW ALBENА, с адм. адрес в ***, ***, представлявана от Председателя на ЕС П. Я.,
едно от които касае недопускане на собствениците в комплекса, които не са си платили
определени задължения, са отменени.
Съдът не споделя доводите на процесуалния представител на ответното дружество,
според които пешеходният достъп на ищеца до притежаваната от него къща не е ограничен,
доколкото същите се опровергават от експертното заключение на назначената по делото
СТЕ. От последното се изяснява, че към момента на огледа малката врата за пешеходци,
посредством която се осъществява пешеходният достъп до комплекса, е заключена. Съдът
не кредитира от друга страна показанията на свид. К.Т. в частта, в която същата заявява, че
вратата за пешеходци не се заключва, тъй като същите не се подкрепят от останалите
доказателства по делото и в частност от заключението на съдебно-техническата експертиза.
Несъмнено непредставянето от ответника на ищеца на инсталационнен код за
отваряне на автоматичната врата препятства достъпа на ищеца до собствения му недвижим
имот, респ. създава пречки за упражняване правото му на собственост върху имота и при
установеното по делото обстоятелство, че и вратата за пешеходен достъп е заключена,
предявеният негаторен иск за осъждане на ответното дружество да преустанови действията
си по възпрепятстване на свободния достъп на ищеца до собствената му еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс „Holiday Villapark -
Seaview А.“ се явява основателен и следва да бъде уважен в тази му част.
По разноските:
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК, с оглед изхода на делото и предвид направеното
искане, в полза на ищеца следва да бъдат присъдени направените в настоящото
производство разноски в общ размер на 2330 лв., от които 240 лв. за заплатени дължими
държавни такси (л. 20, 41, 42 и 43), 1090 лв. за заплатени депозити за вещи лица (л. 121, 161,
162, 232 и 340) и 1000 лв. за платено в брой адвокатско възнаграждение (л. 324). По
отношение на претендираните разноски в размер на 240 лв. за възнаграждение за преводач
не са ангажирани доказателства за реално извършване на такива в посочения размер, поради
което същите не следва да бъдат присъждани в полза на ищеца.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „БОА ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
***, представлявано от управителя П.., да възстанови електрозахранването към
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс
„Holiday Villapark - Seaview А.“, собственост на В. В. П., ЕГН **********, с адрес: ***, на
13
основание чл. 109 от ЗС.
ОСЪЖДА „БОА ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
***, представлявано от управителя П.., да възстанови водоподаването към еднофамилна
жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, находяща се в комплекс „Holiday Villapark -
Seaview А.“, собственост на В. В. П., ЕГН **********, с адрес: ***, на основание чл. 109 от
ЗС.
ОСЪЖДА „БОА ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
***, представлявано от управителя П.., да преустанови действия си по възпрепятстване на
свободния достъп на В. В. П., ЕГН **********, с адрес: ***, до собствената му
еднофамилна жилищна сграда с идентификатор ***, къща ***, на основание чл. 109 от ЗС.
OСЪЖДА „БОА ИНВЕСТ" ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление:
***, представлявано от управителя П.., да заплати на В. В. П., ЕГН **********, с адрес:
***, сумата от 2330 лв. (две хиляди триста и тридесет лева), представляваща сторени в
настоящото производство съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Добрич в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
ПРЕПИС от настоящото решение да се връчи на страните, чрез процесуалните им
представители, на основание чл. 7, ал. 2 от ГПК.
Съдия при Районен съд – Балчик: _______________________
14