СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД,
Гражданско отделение, II-Г въззивен състав, в
публичното заседание на двадесет и четвърти юли две хиляди и двадесета година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СОНЯ НАЙДЕНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЙОАНА ГЕНЖОВА
мл. съдия КРИСТИНА ГЮРОВА
при секретаря Алина Тодорова, като разгледа докладваното от съдия Гюрова
в. гр. д. № 8005 по описа за 2019 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С
Решение № 545396 от 26.11.2018 г. по гр. д. № 44716/2017 г. по описа на
Софийски районен съд, I ГО, 50 състав, С.Г.Т., ЕГН ********** е осъден да
предаде на „И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК *****,
фактическата власт върху апартамент
№ 5 с площ от 129,14 кв.м., находящ се в гр. София, район „Витоша“, м. „*****,
заедно с прилежащите му 3,171 % идеални части от общите части на сградата,
равняваща се на 11 кв.м., заедно с 1,836% идеални
части от ПИ, върху който е построена сградата, и гараж № 4 с площ от 19,45
кв.м., находящ се в гр. София, район „Витоша“, м. „Манастирски ливади-Запад“,
партерен етаж, заедно с прилежащите му 0,471 % идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 1,69 кв.м., заедно с 0,276 % от от ПИ, върху който е
построена сградата, поради прекратяване на действието на договора за наем от 16.02.2015
г. – основание за ползването.
С
решението С.Г.Т., ЕГН **********, е осъден да заплати на „И.П.И.С.“
ЕАД, ЕИК *****,
на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 200 лв. – разноски по делото.
Срещу
така постановеното решение, с което предявеният иск е уважен,
е подадена въззивна жалба от ответника С.Г.Т., в която са развити съображения за незаконосъобразност и неправилност
на атакувания акт. Отправено е искане първоинстанционното решение да бъде отменено, а исковата претенция да бъде отхвърлена. Въззивникът твърди, че и към
настоящия момент между страните съществува валидно наемно правоотношение. Сочи,
че районният съд неправилно е приел, ищецът е отправил волеизявление
адресирано до ответника за прекратяване на наемния договор помежду им. Поддържа, че първоинстанционният съд не е обсъдил в
пълнота всички доказателства по делото, както и че при постановяване на
крайния си акт, съдът не е изследвал въпроса за издаваните от ищеца фактури за
заплащане на уговорената наемна цена и след прекратяване на облигационната
връзка между страните. Предвид това в жалбата се поддържа,
че същите представляват признание от страна на ищцовото дружество за
продължаване действието на наемния договор. Завява, че липсват мотиви относно
констатацията на съда за прекратяване на облигационната връзка между страните. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал.
1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от „И.П.И.С.“ ЕАД, с който жалбата се
оспорва и се моли първоинстанционното решение да бъде оставено в сила. Поддържа
се, че районният съд правилно е приел, че процесният наемен договор между страните
е прекратен. Излага, че ответникът и към днешна дата ползва недвижимите имоти,
предмет на договора за наем без правно основание и въпреки волята на
наемодателя. Сочи, че волеизявлението за прекратяване на наемното
правоотношение е валидно обективирано в нотариална покана за освобождаване на
процесните недвижими имоти, както и в депозираната искова молба, поради което и
при довеждане до знанието на ответника, за последния е възникнало задължение да
предаде фактическата власт върху тях, предвид отпадане на основанието за
ползването им, което не е изпълнено. Претендира се и присъждането на сторените по делото разноски.
Софийски градски съд, след като
обсъди събраните по делото доказателства и становищата на страните, съгласно
разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното от фактическа и правна
страна:
Производството
е образувано по въззивна жалба, подадена от процесуално - легитимирана страна, в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК и
срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което същата
е процесуално
допустима.
Съгласно
разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността
на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
Настоящият
съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо. При
постановяване на първоинстанционното решение не е допуснато нарушение на
императивни материалноправни норми, а с оглед релевираните в жалбата оплаквания, същото е и правилно, като въззивният съд
споделя изцяло изложените в мотивите му съображения, поради което и на
основание чл. 272 ГПК препраща към тях. Независимо от това, във връзка с
доводите, изложени в жалбата, въззивният съд
намира следното:
СРС, I
Гражданско отделение, 50 състав е бил сезиран с осъдителен
иск, с правно основание чл. 233, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
Основателността на
осъдителен иск с квалификация чл. 233, ал. 1,
изр.
1, ЗЗД се обуславя от кумулативното наличие на
предпоставките: валидно възникнало наемно правоотношение между страните,
прекратяване на правоотношението и релевирано неизпълнение от наемателя на
задължението да върне наетата вещ.
Не
е спорно обстоятелството, а и от приетите по делото писмени доказателства се
установява, че на 29.11.2013 г. между И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК ***** и С.Г.Т., ЕГН **********, е сключен договор за
наем с предмет предоставяне от страна на ищеца, в
качеството му на наемодател, на временното и възмездно ползване на ответника на
недвижими имоти, представляващи апартамент № 5 с площ от 129,14 кв.м., находящ
се в гр. София, район „Витоша“, м. „*****, заедно с прилежащите му 3,171 %
идеални части от общите части на сградата, равняваща се на11 кв.м., заедно с
1,836% идеални части от ПИ, върху който е построена сградата, и гараж № 4 с
площ от 19,45 кв.м., находящ се в гр. София, район „Витоша“, м. „Манастирски
ливади-Запад“, партерен етаж, заедно с прилежащите му 0,471 % идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 1,69 кв.м., заедно с 0,276 % от от
ПИ, върху който е построена сградата, срещу цена в размер общо на 340 евро без
ДДС, платима на 1-во число на текущия месец.
Между страните не се
спори и че ищецът е предоставил фактическата власт върху недвижимите имоти,
предмет на процесния договор за наем, на ответника.
Спорен на етапа на
въззивното производство е въпросът прекратено ли е наемното правоотношение
между страните, при положение че ответникът твърди, че съдържащото се в
нотариалната покана волеизявление адресирано до него не представлява израз на
желанието на наемодателя за прекратяване на наемния договор помежду им, както и
че ищецът е продължил да издава фактури за наемната цена на името на ответника
и след връчването на нотариалната покана. Настоящият съдебен състав приема
следното:
Доколкото
страните не спорят, а и от представения по делото договор за наем от 29.11.2013
г., сключен между И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК ***** и С.Г.Т., ЕГН **********, се
установява наличието
на облигационно отношение между страните, съдът
намира, че между тях е сключен договор, който е юридическият факт, пораждащ
правоотношение помежду им, с типичното за наема съдържание: отдаване на
индивидуално определена вещ – недвижим имот - за временно и възмездно ползване,
чрез извличане на полезните й свойства, съгласно предназначението й, срещу
насрещна престация на определена парична сума.
Съгласно
уговореното в договора за наем наемодателят е предоставил на наемателя имотите
за временно и възмездно ползване, срещу задължението на последния да заплаща
месечен наем, чийто размер съгласно чл. 2.1 от договора,
е определен в размер на 340 евро без
ДДС.
В чл. 6.1 от договора е предвидена възможност за едностранно предсрочно
прекратяване от страна на наемодателя, с тридневно предизвестие, при неплащане или забавяне на плащането на наема или други
парични задължения, дължими към наемодателя или трето лице с повече от 10
работни дни.
Ответникът не
възразява относно
обстоятелството, че е налице забава на плащанията към наемодателя и е
извършил частични плащания на дължимия наем. На това основание и
позовавайки се на разпоредбата на чл. 6.1
от договора, с нотариална покана рег. №
285/23.01.2015 г..,
връчена на ответника на 06.02.2015 г.,
ищецът е поканил ответника в 7-дневен
срок от получаване на поканата да
заплати дължимите наемни вноски, в размер на 5 319,84 лева, като е отправил до наемателя
волеизявление за прекратяване на сключения договор за наем поради неизпълнение
на задълженията на наемателя, считано от 3-ия ден от получаване на поканата и
го е поканил в 10-дневен да предаде фактическата власт върху наетите вещи.
Видно от представената по делото нотариална покана
от 23.01.2015 г., в която наемодателят недвусмислено е заявил на
наемателя да освободи и предаде заеманите помещения, ответникът е бил уведомен за прекратяване
действието на наемния договор. Така възникналото наемно правоотношение е прекратено за в
бъдеще, с изтичането на срока на отправеното с нотариалната покана тридневно
предизвестие от получаването на поканата, израз на упражняване на потестативно
право на страната-наемодател да развали договора при виновно неизпълнение на
задължението на наемателя да престира наемна цена, което е станало на 16.02.2015 г., предвид
връчване на нотариалната покана на 06.02.2015 г. и дадения 7-дневен срок за
изпълнение на задълженията по договора. Както бе изяснено по-горе ответникът
не възразява,
че е налице забава на плащанията към наемодателя и е
извършил частични плащания на дължимия наем, но не е погасил изцяло дълга. Това
обстоятелство е мотивирало ищецът да упражни правото си едностранно да прекрати
договора, доколкото насрещната страна не е изпълнила задължението си по
договора да заплаща уговорената за ползването на имотите наемна цена. С
прекратяването на договора възниква задължение на наемателя С.Г.Т. да върне
предоставената вещ, изискуемостта на което е настъпила и по отношение
изпълнението на което задължение, ответникът-наемател е изпаднал в забава на 16.02.2015
г., като не се твърди и не са ангажирани доказателства това изискуемо
задължение да е изпълнено, напротив, няма спор, че ползването на имота от
ответника продължава
и към настоящия момент, поради което искът е основателен и следва да бъде
уважен.
По гореизложените
съображения, съдът намира, че всички предпоставки, обуславящи основателността
на иска, са налице.
Независимо от това, дори условно да се приеме, че не е настъпило
прекратяване на наемния договор с отправената нотариална покана, наемните отношения
между страните са били прекратени с факта на подаването на исковата молба по
чл. 233, ал. 1 ЗЗД, която също има характер на предизвестие по
смисъла на чл. 238, ал. 1 ЗЗД. Трайната съдебна
практика е категорична, че при иск за предаване държането на нает имот,
исковата молба би могла да се счита за предизвестие по чл. 238 ЗЗД, ако
договорът е безсрочен или страните са уговорили трансформацията му в такъв. Като бе
посочено по-горе, с цитираната клауза на чл. 6.1 от договора,
страните са постигнали съгласие за едностранно прекратяване на действието му
при неизпълнение, като правното значение на тази клауза е, че въвежда
възможността за трансформирането на договора в безсрочен. При безсрочните
наемни договори, предаване държането на вещта се дължи след отправяне на
предизвестие – чл. 238 ЗЗД и отправените нотариални покани имат
значението на такива. Ако получаването им е оспорено, то в този случай преписът
от исковата молба, връчен на страната, може да бъде разглеждан като
предизвестие по чл. 238 ЗЗД. При тази хипотеза, след изтичането на
1-месечният срок в рамките на съдебното производство, биха настъпили
предпоставките на чл. 233 ал. 1 ЗЗД за предаване държането на наетата вещ/имот.
Настоящият въззивен състав възприема мотивите на първоинстанционния съд,
че по делото е установено наличието и на втората предпоставка, обуславяща основателността
на иска, а именно – прекратяване на облигационната връзка между страните,
доколкото подаването на исковата молба в
съда също представлява уведомяване на наемателя за прекратяване на договора. Ето
защо неоснователно е твърдението на въззивника, че и към настоящия момент
страните се намират в наемни правоотношения.
Липсата на облигационна връзка между ищеца и ответника
С.Г.Т., прави ползването на
недвижимите имоти предмет на договора без основание. Договорът за наем е прекратен и наемателят вече няма основание да ползва
имота, поради което съгласно чл. 233, ал. 1 от ЗЗД е длъжен да го
върне на наемодателя. Поради това и доколкото няма спор, че ответникът ползва и държи имотите и до настоящия момент, и не ангажира доказателства да е предал същите на наемодателя, предявеният иск по чл. 233, ал.1, пр.1 ЗЗД за връщане на
наетата вещ, се явява основателен и
правилно е уважен от районния съд.
При формирания от настоящата съдебна инстанция извод за прекратена
обилгационна връзка между страните, както по същество е приел и СРС, след прекратяване на наемните правоотношения, същите
не могат да бъдат продължени или подновени едностранно от бившия наемател, при
което положение съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД той е длъжен да върне наетата вещ, която задържа без правно
основание. В тази връзка неоснователен е
доводът на ответника, че издаваните на негово име фактури за наемна
цена и след връчването на нотариалната покана,
представляват продължаване действието на договора за наем, тъй като
съгл. чл. 6.3 от договора страните са постигнали съгласие, че в случай, че
наемателят продължи използването на помещенията, предмет на договора, и след
изтичане на десетдневния срок, в който за същия е възникнало задължението да
освободи помещенията, той дължи плащане на обезщетение, в размер на дължимия
наем за периода на забавата, както и неустойка, в размер на 0,5 % за всеки
просрочен ден до окончателното освобождаване на помещенията.
Неоснователно е оплакването във въззивната жалба, че съдът не е обсъдил
всички доказателства по делото, в частност показанията на разпитания в хода на
първоистанционното производство свидетел М.Б.. В мотивите на атакуваното
решение, съдът е посочил, че от събраните посредством разпита на свидетеля М.Б.гласни
доказателства не се установяват относими към предмета на доказване спорни факти.
Въззивният състав напълно споделя извода на първостепенния съд, доколкото от
показанията на разпитания свидетел се установява, че ответникът и към настоящия
момент ползва процесните недвижими имоти /за което обстоятелство страните не
спорят/, както и че според свидетеля, ответникът живее в собственото си жилище.
Следва да се отбележи, че при прекратен договор за
наем наемателят е длъжен да върне наетата вещ. Той не може да противопостави на
наемодателя възражение за собственост върху наетия недвижим имот, тъй като
отношенията между тях са облигационни и въпросът за собствеността е ирелевантен
и не подлежи на изследване, тъй като не е условие за основателност на иска
по чл. 233, ал. 1 ЗЗД. Доколкото
ищецът основава претенцията си за връщане на недвижимия имот въз основа на
прекратен договор за наем, а не основание собственост на имота и исковата претенция за връщане на вещ произтича от
качеството на ищеца на наемодател, както и от прекратяване на наемното
правоотношение, нямат значение обстоятелствата кой е собственикът на имота.
Изложеното във въззивната жалба
становище, че показанията на разпитания свидетел подкрепят твърденията на
ответника за водени между страните преговори за закупуването на процесния имот,
е ирелевантно към настоящия спор, доколкото искът е облигаторен, а не петиторен
и обстоятелството за собствеността върху имота, е без значение.
Предвид изложеното предявеният
срещу С.Г.Т. иск правилно е уважен от първоинстанционния съд, поради което
решението следва да бъде потвърдено, а въззивната жалба оставена без уважение.
Следва да се посочи, че съгласно чл. 235, ал. 3
ГПК съдът взема предвид и фактите, които са настъпили след предявяване на
иска и които са от значение за спорното право. Съдът трябва да изгради своя
извод въз основа на всички факти от значение за спорното право, независимо от
това дали са се осъществили преди или след подаване на исковата молба в съда,
но преди приключване на устните състезания. Съдът трябва да отрази правното
положение на страните такова, каквото е до момента на приключване на устните
състезания, дори ако фактът се е осъществил пред въззивния съд./ в този смисъл
т. 5 на ТР № 2/2004 г. на ОСГТК на ВКС, решение № 61 по т.дело №
741/2009 г. на ВКС, ТК, І т.о.,
решение № 253 по гр. д. № 295/2012 г., II г. о., ГК /. Както е прието в цитираното
ТР от ВКС, със съобразяване на фактите след предявяване
на иска поради формираната сила на пресъдено нещо ще се преклудира възможността
заинтересованата страна да ги ползва като предяви нов иск, което противоречи на
принципа на процесуалната дисциплина, който обосновава съществуването на
разпоредбата на чл. 188, ал. З ГПК, аналогичен на чл.235, ал.3 ГПК. В тази връзка, следва да се посочи, че искът е
основателен и на още едно основание, а именно договорът за наем между страните
е прекратен и поради изтичането на срока за действието му. Видно същият е
сключен на 29.11.2013 г., като в чл. 3.1 страните са уговорили, че договорът е със
срок на действие от 2 години, считано от датата на подписването му. Към датата
на устните състезания както пред първоинстанционния съд, така и пред настоящата
въззивна инстанция, същият е прекратен, доколкото е изтекъл предвидения за
действието му срок, ето защо съществуващото между страните облигационно
правоотношение е прекратено за в бъдеще, поради изтичането на срока на действие
на съглашението.
По направеното искане за
допускане на предварително изпълнение на решението, настоящият съдебен състав
намира, че за въззиваемия липсва правен интерес от същото към етапа, в който е
направено, доколкото решението на въззивния съд подлежи на незабавно
изпълнение, на основание чл. 404, т. 1 ГПК, по силата на закона.
По
разноските:
При този изход на спора право на разноски има въззиваемата страна, която е
представила списък по чл. 80 ГПК и претендира заплащането на държавна такса за образуване
на исковото производство, в размер на 269,19 лв. и юрисконсултско
възнаграждение от 730 лв. Доколкото на ищеца -
въззиваем са дадени указания, от настоящата въззивна инстанция, за отстраняване
на нередовност по депозираната пред първоинстанционния съд искова молба – да
довнесе по сметка на СРС сумата от 269,19 г. – представляваща остатък от
дължимата се ДТ за разглеждане на делото, и същият е изпълнил указанията,
основателно се претендира същата сума. Съдът намира, че с оглед фактическата и правна
сложност на делото, и извършените действия по процесуална защита и съдействие,
които се изчерпват единствено с подаване на отговор на въззивна жалба и участие
в отктритото по делото съдебно заседание, в случая, в полза на въззиваемото дружество-ищец, не
следва да се присъжда претендираното възнаграждение за юрисконсулт от 730 лв. С оглед фактическата и правна сложност на делото,
както и извършените пред настоящата въззивна инстанция действия по осъществена защита, за претендираното от
въззиваемия юрисконсултско възнаграждение, съдът определя, по реда
на чл. 78, ал. 8 ГПК, сумата от 100 лв. Така общият размер на
разноските, които се следват на въззиваемия за въззивната инстанция възлизат в
размер на 369,19 лв.
Предвид
изложените съображения, Софийски градски съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 545396 от 26.11.2018
г. по гр. д. № 44716/2017 г. по описа на Софийски районен съд, I ГО, 50 състав.
ОСЪЖДА С.Г.Т., ЕГН **********, да
заплати на „И.П.И.С.“ ЕАД, ЕИК *****, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 369,19
лв., представляваща разноски във въззивното производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Върховен
касационен съд в 1-месечен срок от съобщаването му на страните .