Р Е Ш Е Н И Е
№……/……….2019 г., гр. Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Варненският окръжен съд, Гражданско отделение,
в открито съдебно заседание, на двадесет
и осми октомври две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВЕЛИНА СЪБЕВА ЧЛЕНОВЕ: КОНСТАНТИН И. ФИЛИП РАДИНОВ – мл. с.
при участието на
секретаря Петя Петрова, като разгледа докладваното от младши съдия Филип
Радинов въззивно гражданско дело № 1397 по описа на съда за 2019
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на Глава двадесета от
ГПК.
Образувано е по
повод депозирана въззивна жалба вх. 41822/10.06.2019 от Г.Ц. като председател
на УС на ЕС –„Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н Приморски, к. к. „Чайка“, ул.
„Димитър Хаджиев“ № 20, срещу Решение № 2189/20.05.2019 по гражданско дело №
13050/2017/2018 на ВРС, с което е уважен предявеният от А.П.И., ЕГН **********,
„Армина 02“ ООД, ЕИК ********* и „Никея
парк“ ЕИК ********* срещу етажна собственост - Никея парк“, адрес гр. Варна, р
– н Приморски, к. к. „Чайка“, ул. „Димитър Хаджиев“ № 20, иск по чл. 40 от ЗУЕС
и са отменени като незаконосъобразни решенията взети на общото събрание от
01.08.2017 г. на етажната собственост - „Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н
Приморски, к. к. „Чайка“, ул. „Димитър Хаджиев“ № 20.
Твърди
се, че в обжалваното решение неправилно е прието, че липсва описание на мястото
на провеждане на общото събрание. Мястото на провеждане на общото събрание в
поканата за събрание е достатъчно конкретизирано – „лоби – бар“, тъй като е
известно на всички и общите събрания на ЕС по традиция се провеждат там. Сочи
се, че неправилно в обжалваното решение е прието, че не е бил налице кворум на
общото събрание, а от доказателствата по делото се извежда, че кворумът е бил
50,374 % ид. части от сградата. Изтъква се, че първоинстанционният съд
неправилно е отменил решението на ОС на ЕС поради непосочване, в протокола на
ОС или друг документ на вота на етажните собственици при гласуването, тъй като
закона не поставя такова изискване. Твърди се, че неправилно е прието, че на ОС
не е присъствал преводач. Сочи се, че е неправилен извода на първоинстанционния
съд за незаконосъобразност на решението на ОС поради отказ на
председателстващия събранието да приеме пълномощното на А.И.. Сочи се, че няма
доказателства да е спазено правилото на чл. 16 ал. 9 от ЗУЕС. Сочи се, че в
обжалваното решение неправилно е прието, че апартхотел „Никея парк“ е комплекс
от затворен тип като този извод е направен единствено на база удостоверението
за въвеждане в експлоатация без да се изследва всички обстоятелства касаещи
статута на комплекса.
Иска се отмяна на обжалваното решение, поради неправилност.
Претендират се разноски, за което е
представен списък по чл. 80 от ГПК.
В съдебното заседание, чрез
процесуалния си представител, въззивникът поддържа жалбата.
На 23.07.2019 е постъпил отговор от „Армина 02“
ООД, ЕИК *********, чрез адв. И.К., в който се изтъкват следните доводи – 1)
проведеното общо събрание не противоречи на чл. 13 ал. 1 и ал. 7 от ЗУЕС; 2)
преводачът превеждал от руски на български е напуснал събранието по – рано и не
е присъствал до завършването му; 3) до участие в събранието неоснователно не са
допуснати 20 % от идеалните части в сградата; 4) не е бил налице необходимият
кворум, тъй като свидетелските показания не са годно доказателство за
установяване на този факт. Иска се потвърждаване на обжалваното решение.
Претендират се разноски, за което е
представен списък по чл. 80 от ГПК.
На 23.07.2019 е постъпил отговор от А.П.И.,
ЕГН ********** и „Никея парк“ – в несъстоятелност ООД, ЕИК *********, чрез И.К.
с идентично съдържание като този подаден от „Армина 02“ ООД.
Претендират се разноски, за което е
представен списък по чл. 80 от ГПК.
По предметът на исковата претенция се твърди,
че ищците не са доволни от приетите
решения на проведено общо събрание на ЕС в апарт-хотел Никея парк, тъй като
същите са незаконосъобразни, каквато е и процедурата на самото общо събрание.
Същото е опорочено, поради което и взетите решения, обективирани в протокола от
01.08.2017год., счита за нищожни и незаконосъобразни. Проведеното общо събрание
считат за нищожно и недопустимо проведено, тъй като същото е проведено по реда
на ЗУЕС, който не е относим за хотели в курортни зони. Видно от статута и
административния адрес на сградата, същата представлява „хотел” и се намира в
„курортен комплекс” /”Чайка”/, като ЗУЕС не е относим и не регулира куротните
имоти, а същите се регулират от общите норми на ЗС и от Закона за туризма.
Предвид неотносимата процедура, по която е проведено общото събрание е налице
нищожност и на решенията, които са взети на него, съответно е налице и
нищожност на органа, който го свиква и провежда. УС и председателят му Р.Д.Л.,
избрани при предходно нищожно общо събрание, на основание процедурата от ЗУЕС
при законова регулация, неотносима и неприложима за курортни зони и хотелски
комплекси, какъвто е „Апарт хотел Никея парк”, т.е. същите нямат правомощия на
представителни органи на собствениците на обекти в хотелския комплекс и оттам и
права да свикват ОС, провеждат ОС и подписват от името на общото събрание
решения. Предвид това молят съда да прогласи нищожност на взетите решения от
01.08.2017год., като взети на основание нищожност на свикването и провеждането
на общото събрание и от нищожен орган. Освен
горното събранието не се води на български език и не се съставя протокол от
събранието на български език, като в този смисъл само и на това основание е
налице нищожност на взетите решения. В
условие на евентуалност, ако съдът счете, че следва да се разгледат по същество
взетите по реда на ЗУЕС решения, то излага твърдение, че е налице опорочена
процедура по свикване на общото събрание, провеждането му и вземане на решения
на същото. Не е налице редовно уведомяване за датата и часът на общото
събрание. Не са изготвени и залепвани съобщения на български език в
законовоопределения срок за предстоящото общо събрание. Незаконосъобразно не е
признато право на участие на „Никея парк в несъстоятелност” ООД, „Никея топ
905” ООД и „Никея топ 906” ООД, като по отношения на първото дружество лично А.П.И. предоставя в срок за регистрация на
участниците оригинал на пълномощно с нот.заверка от синдика, но същото е
отхвърлено необосновано и незаконосъобразно от председателя на УС Р.Д.Л.,
Виктор Авдеев и Татяна Карпина, последните двама – членове на УС. Това
обстоятелство не е включено в протокола на общото събрание, което разкрива
незаконосъобразност, както на взетите решения на общото събрание, поради недопускане на собственици до участие
, но и до съставяне на протокол с непълни обстоятелства. В протокола липсва
констатация за явяване на „Никея парк в несъстоятелност”ООД чрез пълномощника
им А.П.И.. За това изрично е поискал писмено поправка, чрез процедура по
оспорване съдържанието на протокола по реда на чл.16, т.9 от ЗУЕС, но досега
няма отговор от управителния съвет, което е още едно основание за
незаконосъобразност на взетите решения, като взети и обективирани в протокол
със съдържащи се в него невярно и оспорено в срок съдържание.
Незаконосъобразното лишаване на „Никея парк в несъстоятелност” ООД, „Никея топ
905” ООД и „Никея топ 906” ООД от участие на общото събрание чрез пълномощници,
рефлектира до изменение и опорочаване на кворума и също на резултатите от
решенията. Нещо повече „Никея парк в несъстоятелност”ООД притежава и участва с 16.985% ид.ч. от общите части на
сградата, съответно и с подобно участие в общото събрание, като неговото
незаконосъобразно недопускане до участие чрез пълномощника А.П.И. в общото
събрание води до коренно противоположни резултати при гласуванията по взетите
решения, от тези които действително имат мнозинство от собствениците на идеални
части в етажната собственост. Процедурата е опорочена и поради това, че
събранието започва без да се изчака един час след обявяването му, поради неявяване
на мнозинство годно да даде ход на събранието в определения начален час. Събранието не се води на български език и не
се съставя протокол на български език, като в този смисъл само и на това
основание е налице незаконосъобразност или нищожност. Събранието протича със скандали, обиди и
заплахи, както и физическо въздействие срещу членове на общото събрание. Това
дори е констатирано от изпратен по сигнал екип от пето РПУ на МВР - Варна. Събранието
протича без да се броят точните проценти на идеални части, които притежават
дошлите на събранието собственици и техни пълномощници или се приемат
приблизителни стойности на представителността, без отчитане на гласа на
недопуснатите три дружества и на тези, чиито представители са напуснали
същевременно събранието. По същество последното продължава до 1 часа на
02.08.2017год. в изключително намален състав на присъстващите и са взети тогава
необходимите от УС решения, съответно включени в протокола на ОС. Протоколът не съдържа въобще данни за кворум и
представителност на членовете на етажната собственост. Не съществуват вписвания
за имената и качеството на явилите се и регистрирани лица, както и за това дали
и защо са се явили лица, но им е отказана регистрация за участие и на какво
основание е извършен този отказ. Протоколът от ОС не е изготвен в
законоустановения срок. Не е доведен в законоустановения срок до знанието на
собствениците на идеални части в сградата. Не е разпратен на известните
ел.адреси на собствениците на обекти в сградата. Същият е с оспорено съдържание
и без наличие на поправка, при все че е изтекъл законоустановения срок за това.
Ответникът депозира отговор, в който излага, че в противоречие със
закона и константната практика на ВКС ищецът твърди, че в комплекса апартхотел „Никея парк”, находящ се на
адм.адрес: град Варна, р-н Приморски, к.к.Чайка, ул.Димитър Хаджиянев №20 няма
обособена етажна собственост, което намира категорично за невярно. Позовава се
на приложено към исковата молба удостоверение за въвеждане в експлоатация на комплекса,
видно от което към датата на издаването му в комплекса е имало повече от един
самостоятелен обект. Към настоящия момент в сградата има около 100 собственици
на самостоятелни обекти – апартаменти, актувани и продавани със статут
„жилище”, поради което по силата на ЗУЕС етажната собственост в комплекса е
обособена и легитимна да провежда общи събрания, да избира своите органи и да
управлява общите части на сградата. Същите не попадат в обхвата на изключенията
по чл.3 от ЗУЕС, предвид на което наведените от страна на ищците доводи за
нищожност на решенията на ОС и на
органите за управление на ЕС са неоснователни. Сочи, че общото събрание е
оповестено при точно спазване на правилото на чл.12, ал.1 и чл.13 от ЗУЕС. На
събранието са присъствали лично и чрез пълномощия представители на 50.374%
идеални части от сградата. След отлагане на обявеното начало на събранието с 1
час, съгласно правилото на чл.15, ал.1 същото се е провело при необходимия
кворум да взема решения, съгласно чл.15, ал.2 от ЗУЕС и поради това е напълно
законно. Приетите решения са законосъобразни и след всяко решение във водения
протокол е отразен процента гласували представители и участници в ОС. При
процедурата по регистрация на участниците в събранието не е допуснато да бъде
регистрирано пълномощното на „Никея-парк”ООД в несъстоятелност с пълномощник
ищеца по делото, поради липса на доказателства за автентичност на същото и за
това, че липса информация във водената в ЕС книга на собствениците за размера
на идеалните части, които притежава това дружество.
Като
взе предвид доводите на страните и доказателствата по делото, съдът приема за
установено следното от фактическа и правна страна:
Разпоредбата на ал. 1 от
чл. 2 от ЗУЕС предвижда особена форма на управление на общите части на т.н.
комплекси от затворен тип, съгласно което, управлението на общите части на тези
комплекси се урежда с писмен договор, с нотариална заверка на подписите,
сключен между инвеститора на комплекса и собствениците на индивидуални обекти в
същия. Тази разпоредба е специална по отношение на останалите норми на закона,
касаещи управлението на етажната собственост, като се отнася единствено до
комплекси от затворен тип, както и само до управлението на общите части на
същия – Р. № 87/09.03.2012 по гражданско дело № 1115/2011, II г. о. на ВКС.
Посоченото означава, че
ако етажна собственост е построена в комплекс от затворен тип и има сключен
договор за управление в предписаната от закона форма, то предвидените в този
договор правила за управление на общите части в етажната собственост дерогират
общите правила на ЗУЕС за управление на същите. При прегледа на представените
по делото доказателствени материали се установява, че дори и да съществува сключен
договор по ал. 1 от чл. 2 от ЗУЕС, то такъв не е представен, нито са ангажирани
доказателства последният да е вписан в Агенцията по вписванията. Доколкото
такива не са представени, въпросът дали „Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н
Приморски, к. к. „Чайка“, ул. „Димитър Хаджиев“ № 20 е етажна собственост,
построена в жилищен комплекс от затворен тип е безпредметен, тъй като касае
въпроса за наличието или липса на специални правила за управление на общите
части в етажната собственост. Тъй като не се установи наличието на такъв
договор, приложими са общите правила за управление на общите части уредени в
ЗУЕС.
В разпоредбите на чл. 13
от ЗУЕС е предвиден ред за свикване на общото събрание на етажните собственици.
Този текст регламентира подробна, императивна процедура осигуряваща правото на
участие на етажните собственици при вземане на управленски решения в общото
събрание, поради което нарушението ѝ влече незаконосъобразност на
решенията дори последните да са законосъобразно взети, в резултат от законосъобразно
проведено общо събрание. Чл. 13 ал. 1, във връзка с ал. 7 от ЗУЕС предвижда, че
общото събрание се свиква чрез покана, в която се посочват дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на
провеждането му, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се
поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни
преди датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа.
Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от
лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. По делото
е приложена покана от 24.07.2017 г. (наименувана „известие“, л. 171), в която е
посочено задължителното съдържание, което изисква ал. 7 от чл. 13 от ЗУЕС. По
делото обаче не са ангажирани доказателства да е съставен протокол за поставяне
на поканата, което нарушава разпоредбата на чл. 1 от чл. 13 от ЗУЕС. Не са противопоставени
възражения и по делото не са ангажирани доказателства уведомяването за общото
събрание да е станало по реда на чл. 13 ал. 2, 3 и 4 от ЗУЕС, което обосновава
извод за незаконосъобразност на решенията на общото събрание от 01.08.2017 г.
на „Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н Приморски, к. к. „Чайка“, ул. „Димитър
Хаджиев“ № 20, материализирани в протокола от това събрание (л. 25).
Изложеното е достатъчно,
за да бъде направен извод за отмяна на упоменатите решения като
незаконосъобразни и потвърждаване на Решение № 2189/20.05.2019 по гражданско
дело № 13050/2017/2018 на ВРС.
Предвид изходът на
делото „Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н Приморски, к. к. „Чайка“, ул.
„Димитър Хаджиев“ № 20, следва да бъде осъден, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК, да заплати на „Армина 02“ ООД, ЕИК *********, адрес гр. Варна, ул. „Тодор Каблешков“ № 40, вх. В, ет.
1, ап. 8, сума в размер от 600 лева, представляваща заплатено адвокатско
възнаграждение, както и да бъде осъден да заплати на А.П.И., ЕГН **********, адрес *** и „Никея
парк“ ЕИК *********, адрес гр. Костинброд, ул. „Обединение“ № 87, сума в общ
размер на 600 лева, представляваща заплатено адвокатско възнаграждение.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 2189/20.05.2019 по гражданско дело №
13050/2017/2018 на ВРС, с което е уважен предявеният от А.П.И., ЕГН **********,
„Армина 02“ ООД, ЕИК ********* и „Никея
парк“ ЕИК ********* срещу етажна собственост - Никея парк“, адрес гр. Варна, р
– н Приморски, к. к. „Чайка“, ул. „Димитър Хаджиев“ № 20, иск по чл. 40 от ЗУЕС
и са отменени като незаконосъобразни решенията взети на общото събрание от
01.08.2017 г. на етажната собственост - „Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н
Приморски, к. к. „Чайка“, ул. „Димитър Хаджиев“ № 20.
ОСЪЖДА, на основание чл.
78 ал. 1 от ГПК, „Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н Приморски, к. к. „Чайка“,
ул. „Димитър Хаджиев“ № 20 да заплати на „Армина 02“ ООД, ЕИК *********, адрес
гр. Варна, ул. „Тодор Каблешков“ № 40, вх. В, ет. 1, ап. 8, сума в размер от
600 лева, представляваща заплатено адвокатско възнаграждение.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78 ал. 1 от ГПК, „Никея парк“, адрес гр. Варна, р – н Приморски, к. к. „Чайка“, ул.
„Димитър Хаджиев“ № 20 да заплати на
А.П.И., ЕГН **********, адрес *** и „Никея парк“ ЕИК *********, адрес
гр. Костинброд, ул. „Обединение“ № 87, сума в общ размер на 600 лева,
представляваща заплатено адвокатско възнаграждение.
Решението е окончателно.
Председател:……………..…… Членове:1….……..………; 2………….………