№ 607
гр. София, 27.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на дванадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20211000501331 по описа за 2021 година
С решение № 260693 от 2.02.2021 г., по гр.д. № 16 861/14 г., СГС, І-19
с-в, ОТХВЪРЛЯ предявените от „Софстройпродукт – 98“ АД (н) срещу „Сав
Пропърти“ ООД и П. П. И. искове с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС, за
заплащане на сумата от 751 833 лв., платими по равно от ответниците (по
375 917 лв. от всеки) – увеличената стойност на имот, представляващ УПИ І-
448, 1523, кв. 34, по плана на гр. София, м. Витоша-ВЕЦ Симеоново, целият с
площ от 1081 кв.м., частична претенция при пълен заявен размер от 5 500 000
лв., като неоснователен.
Срещу решението е депозирана въззивна жалба от „Софстройпродукт –
98“ АД (в несъстоятелност) чрез синдика В. А.. Не оспорва, че с влязло в сила
решение ответниците са признати за собственици по приращение на
изградения (от жалбоподателя) в техния имот обект, като счита, че по силата
на принципа за недопускане на неоснователно обогатяване следва
собствениците да му заплатят обезщетение за стойността на строежа. Твърди,
че спорен по делото е размера на това обезщетение. Позовава се на съдебна
практика (не спазена от първостепенния съд – л. 7 и сл.), по силата на която
няма пречка дори първоначално искът да е заявен с твърдения за
1
добросъвестност на владението на ищеца (по отношение на обекта), ако
такава не се установи, въпросът за обезщетяването да се разгледа на
плоскостта на обикновен държател и подобрител, респ. да се присъдят
сумите, отговарящи на вложените разходи или увеличената стойност на
имуществото - по-малката от двете стойности (сочи практика за понятието
„увеличена стойност“ – л. 12). Намира, че дори при наличие на промени в
строителния обект (в отклонение от проекта), това не се отразява на
стойността на подобрението. Подчертава, че ответниците не са твърдели, че
ще премахнат строежа и не са предприели такива действия в рамките на 4
години от получаването (от тях) на владението върху обекта. Счита, че искът
е следвало да се уважи поне частично до размера на стойността на
направените подобрения. Намира още, че бъдещите инвестиционни
намерения на ответниците са ирелевантни за предявения иск, следователно
неправилно съдът е направил редукция със необходими разходи за
премахване на обекта. Излага оспорвания срещу възражението за прихващане
от страна на ответницата П.И. със стойността на съборената в имота сграда,
като намира, че същото се основава на недопустимо приета СТЕ, че няма
данни обекта да е бил нейна собственост, че срутването на сградата е било в
следствие изпълнение на договора за строителство, че е преклудирано –
поради несвоевременно въвеждане в исковия процес с писмения отговор.
Оспорва възраженията и поради това, че не са предявени в производството по
несъстоятелност – цитира практика - л. 16. По същите съображения изразява
несъгласие и с възраженията за прихващане с неустойка, дължима за забавено
изпълнение и с разноски по гр.д. № 6678/14 г. в размер на 18 772,80 лв. Моли
да се отмени решението и да се уважи иска.
Ответницата П. П. И. оспорва жалбата. Намира, че право да претендира
подобрения има само владелеца, но не и държателя. Подчертава, че обектът е
в лошо състояние и средствата, необходими за отстраняване на недостатъците
му надхвърлят стойността на строителните работи, извършени от ищеца.
Сочи, че има отклонение от идейния проект, което не е одобрено от ДАГ.
Ответникът „Сав Пропърти“ ООД оспорва жалбата.
Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо
съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
2
доказателствата по делото намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 72, ал. 1 вр. чл. 59 ЗЗД.
Ищецът „Софстройпродукт – 98“ АД (н) твърди в исковата си молба
(предявена като насрещен иск в производство по гр. д. № 6678/2014 г., СГС, І-
10 с-в, в което „Сав Пропърти“ ООД и П. П. И. претендират да ревандикират
вещта от „Софстройпродукт – 98“ АД (н)), че с н.а. № 174 от 2007 г. от „Сав
Пропърти“ ООД и П. П. И. било учредено правото на строеж за изграждане на
обект "жилищна сграда с две нива подземни гаражи, офиси, магазини М,
М+3, М+5, М+6", който обект е изграден от ищеца чрез вложени от
дружеството труд, средства и материали и съставлява подобрение в
съсобствения на ответниците имот, съставляващ УПИ І-448, 1523 в кв. 34,
местност "ВЕЦ - Симеоново", гр. София. Ищецът счита, че е изпълнил обекта
(до нива, описани в молба от 15.11.2016 г.) като добросъвестен владелец и в
резултат на строежа стойността на имота се е увеличила със сумата от 5 500
000 лв. Като сочи, че по силата на чл. 30, ал. 2 ЗС ответниците са титуляри с
равни части, ищецът претендира същите да му заплатят част от сумата, а
именно - по 375 917 лв. всеки, или общо 751 833 лв., което съставлява
увеличената стойност на имота. На основание чл. 72, ал. 3 от ЗС е заявил
право на задържане върху обектите.
Ответникът „Сав Пропърти“ ООД и П. П. И. оспорват исковата
претенция.
От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на
страните във въззивното производство, се установява следната фактическа
обстановка:
Няма спор и от н.а. № 174 от 6.12.2007 г. се установява, че „Сав
Пропърти“ ООД и П. П. И. са учредили на „Софстройпродукт – 98“ АД право
на строеж върху собствения си имот, находящ се в гр. София, район
"Лозенец", представляващ УПИ І-448, 1523, кв. 34, по плана на гр. София,
местност "Витоша-ВЕЦ-Симеоново", целият с площ от 1081 кв.м., за
построяване на подробно описана жилищна сграда, в която дружеството-
учредител ще получи обектите в т. 1.2 - три магазина, аптека, бърза закуска и
един апартамент, а физическото лице – учредител – тези в т. 1.3 - два
магазина, 6 апартамента, 6 паркоместа. В сградата, включваща ателиета,
магазини и подземен гараж, в три входа и обща РЗП 6 888, 94 кв.м., извън
3
посочените по-горе имоти, приобретателят на правото на строеж е получил
право да придобие останалите обекти срещу задължението да построи
сградата със свои средства, самостоятелно или чрез трети лица, с осигурени
от дружеството материали. В т. 2.2 от нотариалният акт са описани имотите,
на които дружеството-ищец става изключителен собственик - 39 паркоместа,
5 ателиета, 29 апартамента и 34 мазета.
Няма спор, че с решение 6020/15.07.2016 г., СГС, І-10 с-в, по гр. д.
6678/2014 г. (влязло в сила на 4.11.2016 г.) е признато за установено, че
ответниците по настоящото дело са собственици по отношение на ищеца, по
силата на приращение на процесния обект, представляващ строеж на сграда,
от стоманобетонова конструкция на вх. А, вх. Б и вх. В, от които вх. А -
частично изграден до кота 0, 00, вх. Б и вх. В - частично изградени до кота +
11, 90 м. Ищцовото дружество е осъдено на основание чл. 108 ЗС да предаде
владението на обекта.
Пред първата инстанция са приети две СТЕ. Дадено е становище, че
глобалната стойност на извършените СМР, с характер на подобрение биха
възлезли на 415 453, 56 лв., но в същото време е установено, че за да може
изграденото да се ползва (с оглед факта, че обектът понастоящем не се
експлоатира и в него се развиват корозионни процеси) са необходими разходи
в размер на 426 722 лв. респ. още 80 000 лв. за хидроизолацията на сутерена.
Пред настоящата инстанция е приета СТЕ, по задачи формулирани
изцяло от съда, за изясняване на фактическата обстановка. След задълбочена
работа, анализ и проучване, експертът е дал становище, че сградата по
настоящем, състояща се от три входа (с различна степен на изграждане), е
построена само до подпокривно пространство, без покривна плоча и без
ограждащи стени, т.е. тя не е достигнала степен „груб строеж“. Отделно от
това тя е изоставена и от края на 2010 г. по нея не се извършват никакви
строителни дейности. Вещото лице е оценило имотите по т. 2.2. от договора
за суперфиция, като за всички посочени там и полагащи се на ищеца обекти, е
приложило корекционни коефициенти с оглед конкретното състояние на
сградата, съобразени с неизползването й повече от 10 години, липсата на
охрана и на консервация, необследваната конструкция, изтеклия срок на
разрешения за строеж и изпълнението в отклонение от одобрения проект.
След съпоставка на пазарната стойност на процесния имот като незастроен
4
(2 080 420 лв.) и увеличената стойност на имота вследствие на застрояването
му, и при това само за полагащите се на ищцовото дружество обекти,
съдебната експертиза е посочила, че увеличената стойност на имота (само с
обекти по т.2.2 от договора) е 582 577 лв. Обектите по т. 1.2 и т. 1.3
(предназначени по договор за ответниците) са увеличили стойността на имота
със сумата от 337 185 лв. Относно отклонението в застрояването от около 14
кв.м., вещото лице е пояснило, че е установило разлика в застроените площи
спрямо предвижданията по план, но тази стойност е от 29,58 кв.м. Посочило
е, че тя е сумарна и не може да бъде отделена от обектите по всички етажи,
към които е изпълнена. На последно място експертизата е установила, че
съгласно цените към датата на изграждане, стойността на разходите,
извършени от ищеца за обектите, предназначени за ответниците в процесния
имот е 247 004 лв.
В съдебно заседание от 11.02.2019 г. (л. 397) са събрани гласни
доказателства.
При така очертаната фактическа обстановка по спорните въпроси се
налагат следните правни изводи:
Съдебната практика константно приема, че исковата претенция по чл.
72, ал. 1 ЗС за заплащане на подобренията е частна хипотеза на иска по чл. 59
ЗЗД и е насочена към препятстване на възможността за неоснователно
разместване на блага. Основателно е позоваването на жалбоподателя на
практиката на ВКС, според която, когато по предявен иск за подобрения и
липса на надлежно проведен процес по доказване на качеството на
добросъвестен владелец от ищеца, следва съдът да разгледа иска за
заплащането на подобренията, като такива сторени от обикновен подобрител
на чужд имот (решение № 131 от 10.07.2013 г. по гр. д. № 913/2012 г., Г. К., І
Г. О., решение № 359 от 21.07.2010 г. по гр. д. № 1205/2009 г., Г. К., ІІ Г. О и
др., цитирани в посочените решения). Според практиката на ВКС, когато не
се установи качеството добросъвестен владелец, то е необходимо да се
изследва претенцията на плоскостта на неоснователното обогатяване по чл. 59
ЗЗД, като се установи дали е налице обикновен подобрител и какъв е обема на
обезщетението, което той може да получи за извършените в чужд имот
строителни действия.
Установява се по делото, че по силата на сключения договор за строеж,
5
част от обектите в бъдещата сграда са се следвали на ищцовото дружество, а
друга - на ответниците. Както е посочено и в решението на СГС,
„Софстройпродукт – 98“ АД (н) има качеството на добросъвестен владелец по
смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС на обектите, за които е разполагал с валидно
учредено право на строеж. Този извод е основан и на безспорните между
страните обстоятелство, че строителните дейности и изградените обекти са
изпълнени в периода м. 08.2009 г. - м. 08.2010 г. - преди получаване на
препис от исковата молба за ревандикация (предявена от ответниците). По
смисъла на чл. 72, ал. 1 от ЗС в качеството си на добросъвестен владелец
жалбоподателят има право за извършените от него подобрения на сумата, с
която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тях. Съгласно
назначената служебно в настоящото производство СТЕ, обектите, за които
ищецът е имал валидно учредено право на строеж, са увеличили стойността
на имота с 582 577 лв. Тази сума се следва на дружеството.
По отношение на имотите, които са били предназначени за ответниците,
ищецът няма качеството на добросъвестен владелец. Той е държател на
същите, тъй като по силата на договора за суперфиция е имал субективното
знание, че изгражданите обекти съставляват реализиране на право на строеж
за трето лице. В този смисъл ищцовото дружество като обикновен подобрител
може да реализира правата си по реда на общото правило за неоснователно
обогатяване в чл. 59 ЗЗД. Ищецът разполага с правно признатата възможност
да получи по-малката от двете стойности – действителните разходи, които е
сторил за изграждането на обектите или стойността, с която тези обекти са
увеличили стойността на имота. От приетата СТЕ се установява, че по-
малката стойност е тази на разходите на строителя – 247 004 лв., тъй като
увеличената стойност на имота (само за обектите на ответниците) е 337 185
лв.
Предвид казаното на жалбоподателя се следва сумарно общата
стойност от 829 581 лв.
По отношение на площта от приблизително 14-15 кв. (а според приетата
пред САС САТЕ – 29,58 кв.м.), за която има данни, че е изпълнена в
отклонение от проекта (незаконно), следва да се приложи разрешението,
дадено в решение № 50 от 10.07.2017 г. по гр. д. № 3675/2016 г., Г. К., ІІ Г. О.
на ВКС. Тази стойността не следва да се изключва от подобренията, тъй като
6
няма данни по настоящем строежът да подлежи на премахване, нито
ответниците да са се противопоставили на запазването му. В този смисъл,
след като се намира в имота, то построеното увеличава стойността му. В този
смисъл е ППВС № 6/1974 г.
Във връзка с казаното е и изводът на настоящия състав на въззивния
съд, според който бъдещите разходи по възстановяване на постройката (с
оглед нейното занемарено състояние) не могат да бъдат релевантни за
настоящи спор. Такъв извод (макар и по друг повод) е закрепен в друг акта на
ВКС - определение № 401 от 27.06.2016 г. по гр. д. № 1916/2016 г., Г. К., І Г.
О. По настоящото дело няма данни предвидения и частично изпълнен строеж
да не съответства на действащия ПУП, нито има данни той да подлежи на
премахване. Няма също така основания да се счита, че този обект е нежелан
от собствениците на терена, обратно – в друго производство те са упражнили
надлежно своите права и са поискали ревандикация на сградата, а не
премахването й чрез негаторен иск. Изцяло в тежест на собствениците следва
да останат всички последващи действия и разходи по възстановяване,
узаконяването като строеж и пр. Докато построеното се намира в имота и
щом не подлежи на премахване, то увеличава стойността му.
Предвид изложените по-горе аргументи съдът в последното заседание
на делото е отказал и допълнителна задача, целяща да установи каква
стойност биха имали евентуални бъдещи разходи за довършване на обекта.
Възраженията за прихващане, направени от ответниците (л. 79, 88) не
могат да се уважат. Първото от тях е основано на искането за прихващане с
вземане за неустойка от неизпълнен договор, тъй като по силата на т. 5.4 от
суперфициарното съглашение учредителите имат право на такава, в случай,
че строежът не бъде изпълнен според уговорките за краен срок. Този срок е
изтекъл още през 2010 г. (за което страните не спорят), следователно
вземането за неустойка е възникнало още тогава. През 2013 г. обаче, спрямо
строителят-ищец е започнало производство по несъстоятелност. Няма данни
обаче това вземане на ответниците да е било предявено в сроковете по чл.
688, респ. чл. 685, ал. 1 ТЗ и да е надлежно включено в списъка на
предявените вземания. Според практиката на ВКС (решение № 170 от
30.11.2009 г. по тд. № 5 от 2009 г., ІІ ТО) „предявяване на вземането има
съществено значение за определяне структурата на дълга на несъстоятелния
7
длъжник, и това е така, защото от определяне размера на вземанията на
кредиторите спрямо несъстоятелния търговец зависят възможностите за
оздравяване на предприятието, или пък самото удовлетворяване на
кредиторите при осребряване на имуществото от масата на несъстоятелност,
ако не се стигне до оздравяване, от предявените вземания се определя и
състава на събранието на кредиторите, а освен това, непредявяването на
вземането от кредитора има за правна последица правопогасяващо действие
относно това вземане и е пречка да бъде предявено отново, съгласно
разпоредбата на чл. 688, ал. 1 изр. 2-ро ТЗ.“. Ответниците твърдят, че имат
право да се възползват от прихващане, като се позовават на чл. 645 ТЗ, но в
последния текст са предвидени предпоставките за основателност на такова
искане, но то при всички случаи следва да е заявено в предвидения в закона
изричен срок за това (посочен по-горе). В този смисъл искането за
прихващане с вземане за неустойка не може да бъде уважено, като
непредявено по надлежния ред.
Отново неоснователна е претенцията на ответниците, че имат право да
прихванат спрямо строителя свое вземане, представляващо стойността на
съборената къща, намирала се в имота преди да започне строежът в него.
Това искане е направено извън срока за отговор (л. 96) и е преклудирано – т.е.
същото не може да бъде разглеждан по същество. Отделно от това няма
ангажирани доказателства, които да установят в настоящия процес чия
собствеността е била постройката. Следва да се държи сметка още и за
обстоятелството, че премахването на налична сграда е способствало
изпълнението на договор за строеж и не съставлява действие, което е сторено
от жалбоподателя по начин да обоснове обезщетение за ответната страна.
Посочените по-горе изводи за настъпила преклузия и за неспазен ред за
предявяване и реализиране на вземания срещу дружеството в
несъстоятелност, следва да се отнесат и до искането за прихващане с
разноски по друго производство между страните. Такова искане няма
въведено в писмения отговор, а сумите за разноски следва да постъпят в
масата на несъстоятелността и да бъдат разпределени по предвидения за това
нарочен ред на привилегии на нейните кредитори.
Заявеното право на задържане по чл. 72, ал. 3 ЗС може да бъде признато
само по отношение на имотите, за които жалбоподателят е имал учредено
8
право на строеж. В решение № 134 от 27.07.2015 г. по гр. д. № 6161/2015 г.,
ІІІ г. о. на ВКС е прието, че щом е бил владелец, добросъвестният по смисъла
на чл. 72, ал. 1 ЗС, или приравненият на него, може да използва свързаните с
този вид владение правни средства за защита. По делото обаче не се спори, че
преди повече от 4 години ответниците по иска са получили владението върху
вещта (освен това решението уважаващо иска за ревандикация
„Софстройпродукт 98“ АД (н) е влязло в сила още през 2016 г.). Отделно от
това последната СТЕ е посочила, че върху процесната сграда никоя от
страните не упражнява фактическо държане – тя е безстопанствена,
изоставена и необитаема. В този смисъл, доколкото не държи вещта
фактически, ищецът не може и да претендира да му бъде признато правото да
продължава да я държи. Правото на задържане означава, че държателят на
имота има правото да задържи същия до заплащане на подобренията и е
мислимо само ако имотът е в държане на кредитора.
При така формираните изводи решението на СГС следва да се отмени,
като се постанови ново, с което се уважи изцяло предявения иск, тъй като се
установи, че сумата, която се следва на ищеца, надхвърля исковата
претенция. При този изход на спора на ответниците не се следват разноски, а
на жалбоподателя се дължи сумата от 1000 лв. като разноски по делото пред
въззивната инстанция и 400 пред първата инстанция.
Воден от горните мотиви съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение № 260693 от 2.02.2021 г., по гр.д. № 16 861/14 г.,
СГС, І-19 с-в, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА „Сав Пропърти“ ООД, ЕИК *********, и П. П. И., ЕГН
**********, да заплатят на „Софстройпродукт – 98“ АД (н), ЕИК *********,
сумата от 751 833 лв., частично заявена от обща сума на стойност 5 500 000
лв., платима по равно (по 375 917 лв. от всеки), на основание чл. 72, ал. 1 вр.
чл. 59 ЗЗД, както и разноски в размер на общо 1400 лв.
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Председател: _______________________
9
Членове:
1._______________________
2._______________________
10