Р Е Ш Е Н И Е
№
гр.Русе, 11.06.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, осми граждански състав, в публичното съдебно заседание на девети
май, две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАЙЛО ИВАНОВ
при
секретаря Елисавета Янкова, като разгледа докладваното от съдията гр.дело №
3769 по описа за 2017г., за да се произнесе, съобрази следното:
Ищецът С.Т.М. твърди, че на 01.02.2016г. сключил с ответника договор за
наем, по силата на който му предоставил да ползва собствения му недвижим имот
от 1 000 кв.м., представляващ зеленчукова градина ПИ 63427.258.12, находящ
се в гр.Русе, кв.”Средна кула”, местност „Край реката”. Имота бил отдаден под
наем на ответника да се ползва за зеленчукопроизводство срещу заплащане на
месечна наемна цена от 100.00 лева. В имота имало оранжерия от 48 кв.м. и
барака за инструменти от 4 кв.м., която била електрифицирана и водоснабдена.
При предаване на имота от страна на наемодателя на наемателя, същият бил
изчистен и наторен, оранжерията била чиста и здрава, както и бараката. Твърди,
че до момента ответникът не му е заплащал наемни вноски по договора. Той
занемарил имота до състояние, негодно за употребата му по предназначение. Сега
мястото било тревясало, буренясало и негодно за зеленчукопроизводство.
Оранжерията е с разбити врати, полиетиленът й е накъсан и тя също е негодна за
употреба. Имало счупен прозорец на бараката с размери 3 на 2 метра и два
спукани метални варела, които били здрави при сключването на договора за наем.
Счита, че ответникът следва да му заплати вредите, които е нанесъл на наетия
имот, тъй като същите се дължат на груба негова небрежност. Поради това моли
съда да постанови решение, с което да осъди Д.Ш. да му заплати сумата от 1
500.00 лева, представляваща неизплатени месечни наемни вноски за периода
м.02.2016г. до м.юни 2017г., ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на предявяване на иска до окончателното й изплащане, както и
сумата от 800.00 лева за вреди, причинени от него по време на ползването на
наемната вещ. Претендира и направените по делото разноски.
Съдът, като взе предвид наведените
от ищеца в исковата молба фактически обстоятелства, на които основава
претенциите си и формулираните петитуми, квалифицира правно предявените
обективно съединени искове по чл.232,
ал.2 и чл.233, ал.1 от ЗЗД.
Ответникът Д.А.Ш. оспорва
изцяло предявените искове. Твърди, че договорът за наем въпреки посочване на
дължима наемна цена, бил сключен с наемодателя, с уговорката, че ще се ползва
безвъзмездно. По тази причина и в договора не бил уговорен и начина на плащане.
Твърди, че през м.август 2016г. при настъпило природно бедствие – паднала
градушка, била унищожена цялата му земеделска продукция. Извикал наемодателя на
място и му заявил, че повече няма да ползва имота, като му предал и ключа за
същия, а от този момент не е ползвал зеленчуковата градина.
По делото е приет за съвместно разглеждане насрещен иск от Д.А.Ш.
срещу С.Т.М., с правно основание чл.230, ал.2 от ЗЗД. Ищецът по насрещния иск
твърди, че отдадения му за ползване недвижим имот бил в безобразно състояние,
като ползването на същия му било предоставено още през есента на 2015г. Мястото
било обрасло с трева и плевели, а в единия край имало голяма купчина оборска
тор, върху която имало много плевели. Собственикът М. е обявявал мястото за
продажба, но дълго време не намерил купувач, по която причина и решил да го
даде на някого да го обработва безвъзмездно. При тази уговорка и Ш. се съгласил
да го ползва, като изчистил имота от тревите, наел трактор да го изоре и го
превел в перфектен вид. На следващата година Ш. решил да се регистрира като
земеделски производител и по тази причина предложил на собственика формално да
сключели договор, какъвто се изисквало при регистриране като земеделски
производител. След падане на градушката през м.август 2016г., която унищожила
продукцията му, той върнал ключовете от имота на собственика и от този момент
не е ползвал същия. Твърди, че направените от него разходи за привеждане на
имота в състояние да се ползва като зеленчукова градина са в общ размер на
2 416.00 лева, както следва: 640.00 лева за закупуване на 3 000
корена разсади – патладжан, домати и пипер; 140.00 лева обработка на културите
– косене, изнасяне на трева, оране и фрезоване; 600.00 лева за заплащане
възнаграждение на 4 работника за сеене и окопаване; 330.00 лева за закупуване
препарати за растителна защита; 206.00 лева за закупуване на нужните торове и
500.00 лева за транспорт в продължение на 5 месеца. В резултат на природното
бедствие допълнително загубил продукция на стойност 1 000.00 лева. Поради
това моли съда да постанови решение, с което да осъди С.М. да му заплати сумата
от 2 416.00 лева, представляваща направени разходи по привеждане на
наемния имот в състояние, което да отговаря за ползването му, за което е нает,
ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на
насрещния иск до окончателното й изплащане.
Ищецът С.М. оспорва изцяло предявения насрещен иск. Твърди, че
посочени разходи не са за привеждане на имота в състояние годно за ползването
му, а разходи свързани с дейността на наемателя като земеделски производител.
Имотът му е бил предаден в състояние, годно за употребата му по предназначение
и отрича да му е бил връщан ключа от Ш..
От събраните по делото
доказателства, съдът намира за установено от фактическа страна следното:
Между ищеца и ответника бил сключен на 01.02.2016г. договор за
наем, по силата на който първия предоставил на втория да ползва за временно и
възмездно ползване собствения му недвижим имот от 1 000 кв.м.,
представляващ зеленчукова градина ПИ 63427.258.12, находящ се в гр.Русе,
кв.”Средна кула”, местност „Край реката”. В чл.2 от договора уговорили месечна
наемна цена в размер на 100.00 лева, като договора бил сключен за срок от 2
години – за периода 01.02.2016г. до 01.02.2018г. В раздел 2, чл.5.1 от
съглашението наемодателят поел задължение да предостави имота във вид и
състояние, които отговарят на ползването, за което е нает, а в раздел 1, т.2
уговорили, че неразделна част от договора съставлява протоколът за предаването
на наетия имот, подписан между страните. В раздел 4, т.13.1 страните уговорили
и при наличие на какви предпоставки може да се прекрати процесния договор за
наем.
В показанията си свидетелите И.С.Б.,
А. Г. Ц., Ю. А.Ш. и Н. Г. Н. обясняват състоянието на имота, когато е бил отдаден
под наем на ответника, че в него имало построена оранжерия и дървена барака,
както и дейностите, които е извършвал Д.Ш. за да сее зеленчуци. Ответникът
изоставил ползването му есента или края на 2016г. и от този момент имота не се
обработва и сега е запустял и обрасъл с трева и бурени. Ползването на имота от
страна на Ш. започнало още през 2015г., преди да се сключи процесния договор за
наем, като той имал и намерение да го закупи, но след това се отказал.
От заключението на изготвената по делото
съдебно-икономическа експертиза се установява, че паричната стойност на
материали и труд, необходими за привеждане на процесния недвижим имот в
състояние, годно да изпълнява предназначението си на зеленчукова градина е
255.00 лева /без полиетилена/. Паричната стойност за поправка на щетите
нанесени на оранжерията и бараката в недвижимия имот и цената на двата спукани
варела е на стойност 278.00 лева.
След преценка на събраните по делото
доказателства, съдът прави следните правни изводи:
По делото се доказва по категоричен
начин, че страните са били обвързани от облигационно правоотношение, породено
от договор за наем, сключен на 01.02.2016г., който е представен по делото
Съгласно същия и щеца, като наемодател, предоставил на ответника – като
наемател, за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот от 1 000 кв.м., представляващ
зеленчукова градина ПИ 63427.258.12, находящ се в гр.Русе, кв.”Средна кула”,
местност „Край реката”, срещу заплащане
на наемна цена в размер на 100.00 лева месечно. Неоснователни са възраженията
на ответника, че уговорките му с ищеца относно ползването на имота били други,
а именно да го ползва безвъзмездно, тъй като това противоречи изцяло на
представения надлежно сключен договор за наем по делото. Съобразявайки
последния съдът намира, че договорът е валидно сключен и поражда всички правни
последици договорени между страните и уредени в закона. Предвид изложеното,
съдът намира за установено по делото, че в периода 01.02.2016г. до м.06.2017г.
включително страните са били обвързани от наемно правоотношение, по силата на
което за ищецът е породено задължение да предаде на ответника за временно и
възмездно ползване недвижимия имот – предмет на договора, а за ответника се е
породило насрещното задължение да заплаща на наемодателя си наемна цена. Такова
е съдържанието на наемното правоотношение, така както е уредено в чл.233, ал.2
от ЗЗД и аналогичните на тази разпоредба договорки между страните по делото. По
делото не се спори относно добросъвестното изпълнение на поетото от ищеца
задължение – да предаде вещта, предмет на договора за наем, а и това се доказва
от показанията на всички разпитани свидетели по делото, от които е видно, че
ползването на имота от страна на Ш. е започнало още през 2015г., преди подписване
на съглашението. Ответникът, върху когото е тежестта да докаже изгодните му
факти, не релевира доказателства да е изпълнил договорното си задължение за
заплащане на дължимите наеми за процесния имот.Неоснователни са и възраженията
на ответника, че той още м.август 2016г. преустановил ползването на имота и
предал ключовете на ищеца, поради което и не дължи месечни наеми. В раздел 4, т.13.1 страните уговорили и при
наличие на какви предпоставки може да се прекрати процесния договор за наем. На първо място по делото не е доказано, че
ответникът е уведомил ищеца за напускането на наетия имот и освобождаването на
същия, поради което и не може да черпи права от собственото си бездействие и
неизпълнение на поетите от него договорни задължения. Не са били и предприети
от страна на наемателя действия по прекратяването на договора за наем,
съобразно уговорените начини в него, като не са представени и доказателства за
това. Неоснователно е и възражението, че договора следвало да се счита за
автоматично прекратен, тъй като било забавено плащането на наемните вноски за
поведе от един месец. Тълкувайки разпоредбите на раздел 4, т.13.1, пр.3 и 4 от
договора, не е договаряно автоматично прекратяване с неплащане на една от
наемните вноски, тъй като в пр.3 е договорено това да става с едноседмично
писмено предизвестие при виновно неизпълнение на задълженията на страните.
Такова предизвестие не е било отправяно нито от ответника до ищеца, нито
обратното. Съгласно чл.20а от ЗЗД договорите имат сила на закон за тези, които
са ги сключили. Както бе посочено по-горе Ш. не е уведомил ищеца за напускането
на наетия имот и освобождаването на същия, поради което и не може да черпи
права от собственото си бездействие и неизпълнение на поетите от него договорни
задължения. Прекратяването на договора за наем е станало с получаването на
преписа от исковата молба от страна на ответника, в която ищецът отправя такова
писмено предизвестие по чл.13.1 от съглашението, а това е станало едва на
01.08.2017г. Неоснователно е и възражението, че наемите не се дължали, тъй като
отдадения под наем имот бил предоставен за ползване в състояние негодно за
ползването му по предназначение. Съгласно чл.230, ал.2 от ЗЗД, ако вещта не е
предадена в надлежно състояние, което да отговаря на ползването, за което е
наета, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на
наемната цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички
случаи. Такива правни действия не са били поискани от ответника спрямо ищеца.
Следва да се отбележи и че видно от показанията на свидетелите по делото,
ползването на имота от страна на ответника е започнало още през 2015г., а
договора за наем е сключен едва на 01.02.2016г. През този период до сключването
на договора Ш. е бил предприел действия по почистване на имота, засяването му
със зеленчуци, т.е. привел е същия в състояние да го ползва като зеленчукова
градина каквото е и предназначението му по договора за наем. До 01.02.2016г.
той не е заплащал наем, нито има данни да е договарян такъв и вероятно
отношенията между страните са се развили по начина предвиден в разпоредбата на
чл.230, ал.2 от ЗЗД, за което има данни и в показанията на свидетелите, т.е.
ползван е бил безвъзмездно до сключване на договора. Предвид гореизложеното
съдът намира, че за периода м.02.2016г. до м.06.2017г. включително, страните са
били обвързани от наемно правоотношение по силата на сключения договор за наем
от 01.02.2016г., като няма данни същото през този времеви период да е било
прекратявано. Няма представени доказателства по делото наемите за този времеви
период да са били заплатени от страна на наемателя на наемодателя, а това се
доказва само с писмени доказателства, предвид сключения писмен договор.
Исковете за претендираните наеми за периода м.02.2016г. до м.06.2017г. включително,
са доказани по своето правно основание. По отношение на размера съдът взема
предвид договорения месечен наем в договора от 100.00 лева, които за процесния
период възлизат в общ размер на 1 500.00 лева. Тези искове като
основателни и доказани по размер следва да се уважат изцяло, като ответникът
следва да бъде осъден да заплати на ищеца тази парична сума. Върху главницата
следва да се присъди и законна лихва, считано от датата на предявяване на
исковете, но от 01.07.2017г., тъй като последният претендиран наем е за месец
юни, до окончателното й изплащане.
По отношение на предявения иск за претендиране възстановяването на вреди,
причинени от ответника по време на ползването на наемната вещ, съдът намира за
установено следното: Съгласно чл.233, ал.1 от ЗЗД наемателят дължи обезщетение
за вредите, причинени през време на ползването от вещта, освен ако се докаже,
че те се дължат на причина, за която той не отговоря. В раздел 2, чл.5.1 от
процесния договор за наем, наемодателят поел задължение да предостави имота във
вид и състояние, които отговарят на ползването, за което е нает, а в раздел 1,
т.2 уговорили, че неразделна част от договора съставлява протоколът за
предаването на наетия имот, подписан между страните. По делото такъв протокол
за предаване на наетия имот не е представен, а и страните по делото не твърдят
да са съставяли такъв. По тази причина и не е доказано по делото в какво
състояние е бил предаден от страна на ищеца на ответника имота, предмет на
делото. От показанията на разпитаните по делото свидетели е видно, че когато
през 2015г. е започнало ползването на имота от страна на ответника, същият не е
бил в добро състояние. Той е извършил действия по почистването, изораването му
и засяване, като е била укрепена съществуващата там оранжерия със залепване на
нейните найлони или подмяна на скъсаните такива. Т.е. от тези доказателства не
може да се установи, че ответникът е извършил действия, с които да е причинил
той твърдените вреди, няма данни за състоянието на имота при сключване договора
за наем, а са наведени доводи и за увреждане на оранжерията от случайно събитие
– природно бедствие. Съдът намира този иск за изцяло недоказан, а от там и
неоснователен, поради което следва да се отхвърли изцяло.
По отношение на предявения насрещен
иск, съдът намира за установено следното: Както бе посочено по-горе, съгласно чл.230, ал.2 от ЗЗД, ако вещта не е
предадена в надлежно състояние, което да отговаря на ползването, за което е
наета, наемателят може да иска поправянето й или съразмерно намаление на наемната
цена или да развали договора, както и да иска обезщетение във всички случаи.
Такива правни действия не са били поискани от ответника спрямо ищеца, при
сключването на процесния договор за наем или след това. Видно от показанията на
свидетелите по делото, ползването на имота от страна на ответника е започнало
още през 2015г., а договора за наем е сключен едва на 01.02.2016г. През този
период до сключването на договора Ш. е бил предприел действия по почистване на
имота, засяването му със зеленчуци, т.е. привел е същия в състояние да го
ползва като зеленчукова градина каквото е и предназначението му по договора за
наем. До 01.02.2016г. той не е заплащал наем, нито има данни да е договарян
такъв и вероятно отношенията между страните са се развили по начина предвиден в
разпоредбата на чл.230, ал.2 от ЗЗД, за което има данни и в показанията на
свидетелите, т.е. ползван е бил безвъзмездно до сключване на договора.
Извършените от ответника действия по почистване и привеждане на имота по
предназначение – зеленчукова градина и направените разходи за тях, са били
извършени от Ш. във връзка със снабдяване на плодове от същия, което обаче не
се е случило, т.е. извършените разходи не са обогатили ищеца по никакъв начин
за да се претендира обезщетение от него, а с оглед развиваната от Ш. дейност на
търговец на зеленчуци. По тези съображения насрещния иск се явява изцяло
неоснователен и като такъв следва да се отхвърли изцяло.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК,
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените по делото
разноски, съразмерно с уважената част от исковете. С.М. е направил по делото
разноски в общ размер на 729.00 лева – заплатени държавна такса за
производството по делото, държавна такса за издаване на съдебно удостоверение,
разноски за свидетел, възнаграждения на вещото лице и на редовно упълномощения
адвокат. Съразмерно с уважената част от предявените искове следва да му се
присъдят разноски в размер на 475.43 лева, които ответникът бъде осъден да му
заплати.
Ответникът не претендира разноски по
делото, поради което не следва да му се присъждат такива съразмерно с
отхвърлената част от исковете.
Мотивиран така и на основание чл.235
и сл. от ГПК, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА Д.А.Ш. ***, с ЕГН: **********,
да заплати на С.Т.М., с ЕГН: ********** и съдебен адрес: ***, сумата от 1 500.00 /хиляда и петстотин/ лева,
представляваща неизплатени месечни наемни вноски за периода м.02.2016г. до
м.юни 2017г. по договор за наем, сключен на 01.02.2016г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от 01.07.2017г. до
окончателното й изплащане, както и
сумата от 475.43 лева /четиристотин седемдесет и пет лева и четиридесет и три
стотинки/ – направени по делото разноски съразмерно с уважената част от
предявените искове.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С.Т.М., с
ЕГН: ********** и съдебен адрес: ***, против Д.А.Ш. ***, с ЕГН: **********, иск
за сумата от 800.00 /осемстотин/ лева, представляваща вреди, причинени от наемателя на наемодателя по
време на ползването на наетата вещ по договор за наем, сключен на 01.02.2016г.,
като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Д.А.Ш. ***, с ЕГН: **********, против С.Т.М., с ЕГН: **********
и съдебен адрес: ***, насрещен иск за сумата от 2 416.00 /две хиляди четиристотин и шестнадесет/ лева,
представляваща направени разходи по привеждане на наетия недвижим имот в
състояние, което да отговаря за ползването му, за което е нает, като
НЕОСНОВАТЕЛЕН.
Решението може да се обжалва в двуседмичен
срок от връчването му на страните пред Русенски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: