№ 362
гр. Варна, 16.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и четвърти
юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Цветелина Г. Хекимова
при участието на секретаря М. Д. Манолова
като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело №
20243100900328 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са искове с правно основание чл.258 във вр. с чл.79 от ЗЗД от П. Г. Б.,
ЕГН **********, адрес: *****, чрез адвокат Д. Д. П. от АК - Варна срещу „БОР“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище гр.Варна, за осъждане на ответното дружество да заплати на
ищеца сума в общ размер 28013,31 лева /след допуснато изменение на иска/, необходима за
извършване на неизвършени СМР и за ремонтиране на некачествено извършените СМР в
обекти, собствени на ищеца, а именно: ап.12 и ап.20, намиращи се в новоизградена
жилищна сграда, изградена и въведена в експлоатация, ситуирана в ПИ №199, с площ от
1314 кв.м., в кв.12 по плана на к.к.Чайка, район Приморски, Варна, понастоящем
представляващ поземлен имот с идентификатор №**** по КК и КР на гр.Варна.
Твърди се в исковата молба, че ищецът П. Г. Б. е бил собственик на 15 % идеални
части от поземлен имот № *****. На 11.04.2006г. заедно с останалите съсобственици са
сключили предварителен договор за отстъпено право на строеж и нотариално прехвърляне
на съответните идеални части, проектиране и строителство на жилищна сграда в поземления
имот. След поредица от прехвърлителни сделки ответното дружество „БОР“ ЕООД е поело
задълженията по предварителния договор и анексите към него за извършване на
договореното строителство.
Твърди се, че на ищеца било учредено право на строеж върху два обекта в
жилищната сграда: Апартамент № 12, находящ се на втори етаж с площ от 33.84 кв. м.,
състоящ се от: антре, баня с тоалет, дневна с кухненски бокс и тераса и Апартамент № 20,
находящ се на трети етаж с площ от 33.84 кв. м., състоящ се от: антре, баня с тоалет, дневна с
кухненски бокс и тераса..
1
Сочи се, че на 28.04.2017г. е било издадено удостоверение № 37 за въвеждане в
експлоатация на строежи за жилищна сграда в УПИ XIX-199 по плана на к.к. „Чайка" II.
Излага се, че след изграждане на обектите правото на строеж се е трансформирало в право
на собственост. Твърди се, че изпълнителят „Бор" ЕООД в продължение на близо пет години
след въвеждането на строежа в експлоатация не е предал реално на собствениците обектите
им и липсата на достъп е била причина да бъдат лишени от възможността да приемат
извършената работа, като едва на 12.04.2022г. им били предадени ключове за обектите. След
получаване на ключовете ищецът извършил оглед и установил, че в притежаваните от тях
обекти има неизвършени СМР, а друга част са извършени некачествено. Твърди се, че
общата стойност на неизвършените и некачествено извършените СМР в 28013,31 лева,
както следва: 8 424.43 лева /8129.71 лева неизвършени СМР и 294.72 лева некачествено
извършени СМР/ в апартамент № 12 и 9454.53 лева /9147.93 лева неизвършени СМР и
306.60 лева некачествено извършени СМР/ в ап.20.
Отправеното искане към съда е да се осъди ответника „Бор" ЕООД, ЕИК
********* да заплати сумата 28013,31 лева, представляваща необходими разходи за
извършване на неизвършени СМР и за ремонтиране на некачествено извършени СМР, ведно
със законната лихва, считано от датата на предявяването на иска, до окончателното
изплащане на сумата.
В срока по чл. 367, ал. 1 от ГПК ответникът „БОР“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище гр. Варна, е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковата молба по
основание и размер. Твърди се в отговора, че ответникът не е пасивно легитимиран по
претенцията на ищеца. Сочи се, че с договор от 22.05.2013г. ответникът е придобил от
„Капитал Инвест 2006“ ЕООД ид.части от поземлен имот с идент. ****, заедно с учреденото
в полза на дружеството право на строеж върху конкретни обекти в бъдещата сграда, срещу
поемане на задълженията на „Капитал Инвест 2006“ ЕООД по споразумение
№967/10.05.2013г. към предварителен договор №2849/11.04.2006г. и анекс към него
№9086/03.10.2006г., но не е поемал задължения, произтичащи от приложение за степен на
завършеност. В евентуалност се твърди, че дори да се приеме, че съглашението обхваща и
приложението за степен на завършеност, то в него липсва достатъчна индивидуализация.
Оспорва се също, че първа и втора страница на приложението са обвързващи за страните,
положили подписи на стр.3 на лист 2, тъй като липсва свързващ елемент между лист 1 и
лист 2 и не са положени подписи на стр.1 и стр.2. Сочи се, че доколкото приложението не
съдържа дата, ищецът следва да докаже, че същото е съставено преди договора с „Капитал
Инвест 2006“ ЕООД. В евентуалност се твърди, че ответното дружество е изпълнило всички
задължения, произтичащи от споразумение №967/10.05.2013г. В евентуалност се твърди, че
правата на ищеца са погасени поради изтичане на преклузивния срок по чл.265 от ЗЗД,
считано от 07.03.2017г., датата, на която ищецът Ивелин Г., в качеството си на пълнмощник
на ищеца, са отказали да подпишат акт 15 поради наличието на неизвършени, недовършени
и некачествено извършено СМР до датата на предявяване на настоящия иск. По отношение
на претенциите за некачествено извършени СМР се твърди, че ако в обектите на ищците са
2
налице недостатъци, те не се дължат на некачествено изпълнение, а са резултат от липсата
на поддръжка от тяхна страна
В рамките на предоставения от съда срок е постъпило становище от третото лице
- помагач „Вида Груп“ ООД, с което не оспорва, че по възлагане от „Бор“ ЕООД е
извършило довършителни строително-монтажни работи по вече изградената конструкция на
сградата, в която се намират обектите на ищеца. Присъединява се към оспорванията и
възраженията с отговора на исковата молба, като потвърждава, че на „Вида Груп“ ООД не са
били възлагани за извършване посочените в ИМ СМР. Оспорва наличието на некачествено
извършени СМР в обектите на ищците, като в евентуалност прави възражение за погасяване
на претенцията по давност.
Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото доказателства
във връзка с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл.265, ал.1, пр.2 от ЗЗД, ако при извършване на
работата изпълнителят се е отклонил от поръчката или ако изпълнената работа има
недостатъци, поръчващият може да иска заплащане на разходите, необходими за поправката.
От представения по делото нот.акт от 30.12.2005г. е видно, че чрез договор за
покупко-продажба ищецът П. Б. е придобил собствеността върху 15% ид.части от поземлен
имот № ******.
Представен по делото е предварителен договор ПИ-199/2006г. от 11.04.2006г.,
сключен между Ивелин Г., Лилия Г.а, П. Б. и Д. Димитров, съсобственици на поземления
имот, от една страна и „Билдингс БГ“ ЕООД от друга, по силата на който физическите лица
се задължават да учредят в полза на дружеството право на строеж и да прехвърлят
съответните идеални части от собствения си недвижим имот, представляващ ПИ № ******.
От своя страна „Билдингс БГ“ ЕООД е поело задължението да изгради за своя
сметка и да предаде на възложителите с акт за въвеждане в експлоатация недвижими имоти
въз основа на изготвен архитектурен проект в идейна фаза и точна таблица за разпределение
на идеалните числа от общите части. В т.2 от раздел I е уговорено, че праводателите
получават хотелски апартаменти на първи до пети жилищни етажи, разположени в
югоизточната част на сградата, като с приложение №2 конкретно са посочени обектите,
които ще бъдат получени от Лилия Г.а и Ивелин Г.: апартаменти 11, 12, 19, 20, 27, 28, 34, 35,
36, 41, 44, 45/, на полуподземен етаж - заведение /снек-бар/ и фризьорски салон, на първия
етаж фитнес зала и сауна, както и паркоместа от №8 до №13.
Съгласно т.2.3 от договора дружеството се задължава да изгради сградата
монолитно и да предаде с акт за въвеждане в експлоатация до 31.05.2009г. в напълно готов
вид жилищните и други помещения съгласно приложение №1.
По делото е представено приложение към предварителен договор ПИ-199/2006г.
за отстъпване право на строеж и нотариално прехвърляне на съответните идеални части от
3
имота, проектиране и строителство от 11.04.2006г., с което страните по предварителния
договор са уговорили степен на завършеност на обектите. За апартаментите е предвидено
следното: PVC стъклопакети, тухлени стени с гипсокартон, боядисване с латекс,
топлоизолация, поставен ламинат на подове със залепена шумоизолация, лайсни, изводи за
климатици и PVC тръби, телефонни, телевизионни, интернет и СОТ кабели в тръби. За
входните антрета е предвидено да бъдат със стени от гипсокартон, подовете с гранитогрес,
както и терасите, боядисани с латекс. Предвидено е в мокрите помещения да бъде поставен
теракот, фаянс, осветление, душ панел, моноблок, мивка и изводи за поставен бойлер.
Входните врати е предвидено да са фурнировани с касова брава, а вътрешните – ПДЧ
фурнировани, фитнес - залата и сауната да са с проектирани инсталации, с врати –
фурнировани и патрони с висок степен на секретност, PVC стъклопакети, осветителни
шахти, контакти. По отношение на материалите – предвиждат се български или вносни с
цена до средната за дадения артикул.
По отношение сключването и действителността на предварителния договор няма
спор между страните, поради което се приема за доказано възникването между страните на
правоотношение със смесен характер, съдържащ предварителен договор за прехвърляне на
идеални части и учредяване на право на строеж и договор за изработка за построяване на
обекти в жилищна сграда.
Приложение №1 не се оспорва относно автентичността на положените подписи,
оспорва се от ответната страна връзката му с предварителния договор, както и че първите
две страници са част от съдържанието с оглед наличието на подписи само на трета страница.
Във връзка с оспорването е допусната съдебно-графологична експертиза, от заключението
по която се установява, че трите страници на приложението са отпечатани на един и същи
принтер по едно и също време. С оглед на това заключение оспорването следва да се приеме
за неоснователно.
Предвид изричното цитиране на предварителния договор в заглавната част на
приложението, както и наличието на текст в договора /т.2.3/, предвиждащ съставянето на
приложение №1 именно във връзка с уговорката за предаване на обектите в напълно готов
вид, съдът намира за доказана връзката на предварителния договор с процесното
приложение, независимо от липсата на цифрата 1 в наименованието му. С оглед на това
следва да се приеме, че задълженията на „Билдингс БГ“ ЕООД като правоприемник и
изпълнител по договора включват и уговорената степен на завършеност на обектите по
приложение №1.
С анекс от 03.10.2006г. страните са постигнали съгласие „Билдингс БГ“ ЕООД да
бъде заменен с „Капитал Инвест 2006“ ЕООД като страна – правоприемник в
предварителния договор и в Приложения №1 и 2. С оглед изричното посочване на
приложенията към предварителния договор еднозначно следва, че поетите от
правоприемника задължения включват и договорената степен на завършеност съгласно
процесното приложение №1.
4
Със споразумение от 10.05.2013г., сключено между Ивелин Г., Лилия Г.а, Таня
Димитрова, Д. Димитров, П. Б. от една страна като праводатели и „Капитал Инвест 2006“
ЕООД от друга страна като правоприемник, страните са договорили срокове и условия, ново
учредяване право на строеж, начин на приемане на промени в инвестиционните проекти,
както и съгласие, че правоприемникът може да договори с компанията „Бор“ ЕООД
последната да приеме да изпълни неговите задължения.
С договор за покупко – продажба, обективиран в нот. акт №**** „Капитал Инвест
2006“ ЕООД прехвърля на ответника „Бор“ ЕООД правото на собственост върху 919.80 кв.м.
ид.ч от ПИ с идент. **** срещу поемане от страна на приобретателя на задълженията на
прехвърлителя по споразумение от 10.05.2013г., предварителен договор от 11.04.2006г. и
анекс към него от 03.10.2006г., които преминават изцяло към „Бор“ ЕООД при условията на
заместване в дълг, както и срещу заплащане на сумата от 150 000 евро като продажна цена.
Спори се от ответната страна, че задължението за степен на завършеност на
обектите по приложение №1 не е включено в задълженията, поети от приобретателя „Бор“
ЕООД. Действително в нот.акт приложението не е посочено изрично, но се предвижда, че
приобретателят поема задълженията на прехвърлителя по споразумение от 10.05.2013г. и
предварителен договор от 11.04.2006г. В текста на споразумението, в раздел „Дефиниции“
при определяне значението на „Предварителен договор“ изрично е посочено и
приложението за степен на завършеност.
От съвкупния анализ на описаните договори и споразумения се налага извода, че
ответникът „Бор“ ЕООД е заместил в дълг по смисъла на чл.102 от ЗЗД „Капитал Инвест
2006“ ЕООД във всички негови задължения по предварителния договор, които включват и
приложения 1 и 2. Въз основа на изложеното съдът приема за доказана материалноправната
легитимация на ответното дружество по иска като задължено лице по договора за изработка,
включително и в частта относно довършителните работи.
Представено е по делото удостоверение № 37 от 28.04.2017г., издадено за
въвеждане в експлоатация на строежи за жилищна сграда в УПИ XIX-199 по плана на к.к.
„Чайка.
От заключенията по допуснатите и приети първоначална и повторна съдебно-
техническа експертиза се установява, че в процесните обекти са налице некачествени и
неизпълнени СМР, които са описани от вещите лица подробно по обекти и видове в отделни
приложения.
Релевирано е от ответната страна възражение за погасяване на правата на ищеца
да реализира отговорността на изпълнителя на основание чл.265, ал.3 от ЗЗД. Правото на
поръчващия в случай на недостатъци на вещта по чл. 265, ал. 1 ЗЗД е аналогично на правото
на купувача по чл. 195 ЗЗД и следва да бъде упражнено чрез иск или чрез защитно
възражение в съответните срокове по чл.265, ал.3 от ЗЗД, които текат от предаване на вещта.
Относно момента на предаване на строежа в предварителния договор от
11.04.2006г. с първия строител „Билдингс БГ” ЕООД е предвидено съгласно Раздел III, т.2.3.
5
сградата да бъде предадена с акт за въвеждане в експлоатация до 31.05.2009г.
Със сключеното споразумение от 10.05.2013г. с „Капитал инвест 2006” ЕООД
обаче предаването е договорено по различен начин, а именно в т.3.1.1 и 4.1.2 страните са
постигнали съгласие, че правоприемникът дължи пълно завършване на сградата с готови
документи за акт 15 до 15.05.2017г., след което заедно с праводателя да въведат сградата в
експлоатация.
По този начин е договорено предаването на завършените обекти да се осъществи
с акт обр. 15 в съответствие с разпоредбата на чл.176, ал.1 ЗУТ, която предвижда, че с акт
обр. 15 се установява съответствието на строежа с одобрените инвестиционни проекти,
заверената екзекутивна документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 и
условията на сключения договор, също така се извършва и предаването на строежа от
строителя на възложителя.
Въз основа на съвкупния анализ на уговорките по т.3.1.1 и т.4.1.2 се налага
изводът, че със споразумението е договорено напълно завършената сграда да бъде предадена
на възложителя на етап акт обр. 15. От представените по делото констативни протоколи от
07.03.2017г. и 08.03.2017г., съставени от нотариус В.Георгиева, рег.№549 в НК, се
установява, че по покана на ищцовото дружество за подписване на констативен акт образец
15 в нотариалната кантора се е явил Ивелин Г. в лично качество и като пълномощник на
останалите съсобственици, вкл. и ищеца П. Б., предоставени са му били всички документи за
установяване годността на строежа, които той е отказал да подпише с аргумента за наличие
на множество забележки по строителството.
Независимо че пълномощникът на ищеца е отказал да подпише представения акт
обр.15, този момент следва да се приеме като начало на преклузивния срок по чл. 265, ал.3
ЗЗД, доколкото поканата за подписване на акт обр.15 представлява покана за предаване на
обекта съгласно договореното в споразумението от 10.05.2013г.
Освен това от ангажираните в хода на производството свидетелски показания,
вкл. на пълномощника на ищеца Ивелин Г., се установява, че и през целия период на
изграждане Ивелин Г. е контролирал процеса по строителство, имал е достъп до сградата и
обектите в нея. От представените от пълномощника Ивелин Г. пред нот. Ваня Георгиева
документи е видно, че преди този момент е съставил списък на всички констатирани от него
недостатъци.
С оглед на горното, съдът счита, че петгодишният срок по чл.265, ал.3 от ЗЗД е
започнал да тече от съставяне на констативните протоколи от 07.03.2017г. и 08.03.2017г. и е
изтекъл на 08.03.2022г. Исковата молба е постъпила в съда след след този момент - на
26.04.2022г., когато правата на ищеца по чл. 265, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД за реализиране
отговорността на изпълнителя са били погасени, поради което предявеният иск следва да
бъде отхвърлен като неснователен.
При този изход от спора следва да бъде уважено формулираното искане от
ответника с правно основание чл. 78, ал. 3 от ГПК за присъждане на направените по делото
6
разноски за заплатени разноски по делото в размер 2494 лева адв. възнаграждение и
заплатени депозити за вещи лица, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК и писмени
доказателства за заплащането им.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от П. Г. Б., ЕГН **********, с адрес: *** срещу „БОР“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Македония“
№25, ет.2, ап.3 иск с правно основание чл. 265, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, за осъждане на ответника
да заплати сума в размер 28013,31 лева, представляваща разходите, необходими за
извършване на извършване на неизвършени СМР и за ремонтиране на некачествено
извършени СМР в собствени на ищеца самостоятелни обекти, а именно: ап.12 и ап.20,
намиращи се в новоизградена жилищна сграда, находяща се в ПИ №199, с площ от 1314
кв.м., в кв.12 по плана на к.к.Чайка, район Приморски, Варна, понастоящем представляващ
поземлен имот с идентификатор №**** по КК и КР на гр.Варна, въз основа на
Споразумение peг. № 967/10.05.2013 г. на нотариус peг. № 148 към предварителен договор
peг. № 2849/11.04.2006 г. на нотариус peг. № 335 Павлина Симеонова и анекс към него peг. №
9086/03.10.2006г. на нотариус per. № 335, ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното заплащане на
задължението.
Решението е постановено при участието на „Вида Груп“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Варна, бул. „Цар Освободител“ №255, като трето
лице – помагач на страната на ответника „БОР“ ЕООД, ЕИК *********.
ОСЪЖДА П. Г. Б., ЕГН **********, с адрес: *** ДА ЗАПЛАТИ на „БОР“ ЕООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. „Македония“ №25, ет.2,
ап.3 сумата от 2494 лева /две хиляди четиристотин деветдесет и четири лева/,
представляваща разноски в производството, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски апелативен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
7