Р Е Ш Е Н И Е
Гр. София, 22.12.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, І-17 състав, в открито
съдебно заседание на петнадесети декември през две хиляди двадесет и трета година,
в състав:
СЪДИЯ:
СТИЛИЯНА ГРИГОРОВА
като сложи за разглеждане докладваното от съдията
гр.д. № 12624 по описа на съда за 2018 г., взе предвид следното:
Делото е образувано искова молба на Л.К.С. срещу А.П. Ц.
за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.12.2016 г. за
покупко-продажба на апартамент № 9, представляващ самостоятелен обект в сграда,
с идентификатор 68134.103.23.1.9, находящ се в гр.
София, ул. „Г. **********, с площ от 65.17 кв.м., състоящ се от две стаи,
кухня, баня-тоалетна, две антрета, заедно с избено помещение № 9 с площ от 3.46
кв.м. и таванско помещение № 10 с площ от 6.86 кв.м. и с 2.408% ид.ч. от общите части на сградата и със съответното право
на строеж върху мястото.
Твърди, че договорената продажна цена била в размер на
41 000 евро, като в деня на подписване на договора като капаро ищецът следвало
да заплати по банков път на Ц. сумата от 20 000 евро, а остатъкът – при
изповядване на сделката по нотариален ред, най-късно до 22.03.2017 г.
В деня на подписване на договора купувачът Л.С. превел
по банкова сметка *** А. Ц. сумата от 20 000 евро и допълнително –
6 000 евро.
Страните последователно сключвали анекси към
предварителния договор, с който изменяли крайната дата на сключване на договор
за покупко-продажба. Междувременно, купувачът заплатил на продавача части от
продажната цена, с което общата заплатена част от продажната цена достигнала
39 200 евро.
Към момента до сключване на окончателен договор не се
стигнало, поради което ищецът предявява иск срещу А. Ц. за обявяване на
предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът А.П. Ц. е подала
отговор, в който оспорва, че е получила суми над 26 600 лева; не била
предвидена валидна дата за сключване на окончателен договор; липсвала покана от
ищеца за сключването му.
Съдът, след
като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства,
прие за установено следното от фактическа и правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл.
19, ал. 3 от ЗЗД.
Страните не спорят относно сключването и
действителността на предварителния договор от 22.12.2016 г. за сумата от
41 000 евро.
Ответникът А. Ц. признава и че е
получила сума на обща стойност 26 600 евро, но оспорва, че е получила
допълнително 12 600 евро.
Страните
са обвързани от съглашение, според клаузите на което ответникът А.П. Ц. е поела
задължение да продаде на Л.К.С. описания в предварителния договор недвижим имот
– апартамент № 9 с идентификатор 68134.103.23.1.9, находящ
се в гр. София, ул. „Г. **********, с площ от 65.17 кв.м., състоящ се от две
стаи, кухня, баня-тоалетна, две антрета, заедно с избено помещение № 9 с площ
от 3.46 кв.м. и таванско помещение № 10 с площ от 6.86 кв.м. и с 2.408% ид.ч. от общите части на сградата и със съответното право
на строеж върху мястото срещу задължение на купувача да заплати продажната цена
на стойност 41 000 евро.
Ответникът А. Ц. е признала получаването
на сумата от 20 000 евро, капаро по чл. 4, ал. 1 от предварителния
договор. С платежно нареждане от 22.12.2016 г. по нейна сметка в „Централна
кооперативна банка“ АД Л.К.С. е превел сумата от 20 000 евро.
Съгласно чл. 4, ал. 2 от договора
страните са се споразумели остатъкът от 21 000 евро купувачът да заплати
на датата на изповядване на сделката с нотариален акт – до 22.03.2017 г. (чл. 2
от договора).
А. Ц. не оспорва и получаване
допълнително на сумата от 6 600 евро. Това обстоятелство се потвърждава и
от анекс без дата, в който Ц. признава, че сумата от 6 600 евро е получена
от нея. Датата на получаването й се установява от вносна бележка от 22.02.2017
г., с която по сметка на З.Д.Л.С. е превел 6 600 евро с основание „капаро
на клиент за покупко-продажба“.
С анекс от 20.03.2017 г. страните са се
съгласили да сключат договор за прехвърляне на собствеността най-късно до
30.04.2017 г. С последователни анекси срокът е удължаван до 31.05.2017 г.,
30.06.2017 г., 31.08.2017 г. и 31.11.2017 г.
Към 28.09.2018 г. договор във формата на
нотариален акт, с който правото на собственост се прехвърля от А. Ц. на Л.С. не
е сключен. Вместо това, на 18.12.2017 г. Ц. прехвърлила с договор за дарение
правото на собственост върху апартамент № 9 на дъщеря си Т.В.Н..
С влязло в сила на 24.03.2023 г. решение
по гр.д. № 16028/2018 г. по описа на СГС, I-10 състав договорът за дарение от 18.12.2017 г. е
обявен за относително недействителен спрямо Л.К.С..
С
обявяване на атакуваното правно действие за недействително спрямо кредитора Л.С.
излезлият от имуществото на А. Ц. актив „се завръща“ в патримониума
й и кредиторът има правото да се удовлетвори от него. В хипотезата, когато обещан
с предварителен договор имот е продаден на трето лице, за купувача по
предварителния договор сделката е увреждаща, а успешното провеждане на иска по
чл. 135 от ЗЗД дава възможност да се обяви за окончателен сключения преди
увреждащата сделка предварителен договор.
По възражението на ответника за липсваща
валидна дата на сключване на окончателния договор:
Действително, ноември месец няма 31-во
число, но в случая това е без значение. Предварителният договор не е прекратен,
развален или недействителен на някое от посочените в закона основания. По
неговото действие страните не спорят. Дори и да се приеме, че липсва съгласие
относно срока за изпълнение на поетото от А. Ц. задължение, исковата молба
представлява покана до ответника за изпълнение. До приключване на съдебното
дирене в настоящото производство не се доказа Ц. да е прехвърлила валидно
правото на собственост върху апартамент № 9 на Л.С..
Предварителният договор е действителен и
следва да бъде обявен за окончателен.
Не се спори, че не е заплатен пълният
размер на продажната цена от 41 000 евро и че е заплатена сумата от
26 600 евро. Спорът е дали продавачът А. Ц. е получила допълнително суми
на обща стойност 12 600 евро.
Според анексите от 31.07.2017 г., август
2017 г. и 21.10.2017 г., през март и април 2017 г. С. е заплатил на Ц. 2 800
евро, на 31.05.2017 г. – 4 200 евро, на 31.07.2017 г. – 2 800 евро и през
август и септември 2017 г. – 2 800 евро. Подписите под анексите Ц. не е
оспорила. Те съдържат волеизявления с неблагоприятни за автора му факти, поради
което имат материална доказателствена сила.
Периодичното заплащане на суми, представляващи част от продажната цена преди
сключване на нотариалния акт С. не е дължал. Въпреки това, той е заплащал
такива доброволно на обещателя по предварителния договор, до достигане в края
на октомври 2017 г. до сумата от общо 39 200 евро. Явно остатъкът от
1 800 евро са били под заплащаните до момента суми от С., а и с тях
купувачът по предварителния договор би заплатил напълно продажната цена, без да
получи насрещната престация – правото на собственост
върху апартамент № 9.
Купувачът дължи остатъка от продажната
цена едновременно с изпълнението на задължението на продавача да му прехвърли
правото на собственост върху процесния апартамент.
Според нормата на чл. 362, ал. 1, изр. 1 от ГПК, при иск
по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да
изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът
постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да
изпълни задължението си. В този смисъл при уважаване на иска следва да се
постанови условен диспозитив.
В случая Л.К.С. дължи да заплати на А.П.
Ц. остатъка от продажната цена, възлизаща на сумата от 1 800 евро.
В чл. 364, ал. 1 от ГПК е предвидено, че ищецът дължи
заплащане на следващите се разноски по прехвърлянето на имота, които следва да
се определят върху данъчната оценка – 93 022.10 лева, която е по-висока от
уговорената цена от 41 000 евро (80 189.03 лева).
Съгласно указанията в т. 19 от ТР № 6/06.11.2013 г.,
тълк.д. № 6/2012 г. на ОСГТК, за извършването на нотариални действия съгласно
чл. 85, ал. 1 от ЗННД се събират нотариални такси, чийто размер се определя
съгласно т. ІІ.8. от Тарифа за нотариалните такси. Според чл. 87 от ЗННД
нотариални такси дължи лицето, чието искане е разгледано от нотариус или от
друг орган, който изпълнява нотариални функции. В случая съдът действа именно
като орган с нотариални функции, поради което ищецът дължи по сметка на СГС
разноските по придобиването на имота – 695.61 лева.
Определеният по реда на чл. 44, ал. 1 вр.
чл. 46, ал. 2, т. 1 вр. чл. 1, ал. 1, т. 4, чл. 1,
ал. 2 от ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за
определяне на размера на местните данъци на Столична община данък при възмездно
придобиване на имущество, възлиза на 2 790.66 лева.
На основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифата за
държавните такси, събирани от Агенция по вписвания ищцата дължи сумата от 108.02
лева – 93.02 лева такса за вписване прехвърлянето на имота и 15 лева такса за
вписване на възбрана.
С оглед изхода на спора, разноски се
дължат на ищеца, който е заплатил адвокатски хонорар в размер на 2 000
лева.
Тъй като Л.С. е освободен от заплащане
на държавна такса, а се установи основателност на предявения от него иск, А. Ц.
следва да внесе по сметка на СГС сумата от 930.22 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА за окончателен по реда на
чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, сключения на 22.12.2016 г. предварителен договор, с който
А.П. Ц., ЕГН ********** продава на Л.К.С., ЕГН ********** апартамент № 9, с
идентификатор 68134.103.23.1.9, находящ се в гр.
София, район „Средец“, ул. „Г. ********** (трети надпартерен),
с площ от 65.17 кв.м., с обща кубатура 276.89 куб.м., състоящ се от две стаи,
кухня, баня-тоалетна, две антрета, при съседи: от изток – двор, от запад – ул.
„Г. С. Раковски“, от север – А.Г. К.и асансьорна
шахта, от юг – Д..К., и при съседи с идентификатори: на същия етаж:
68134.103.23.1.27, 68134.103.23.1.8, под обекта: 68134.103.23.1.6, над обекта:
68134.103.23.1.12, заедно с избено помещение № 9 с площ от 3.46 кв.м., при
съседи: изток – коридор, запад – калкан, север – мазе № 8, юг – двор, таванско
помещение № 10 с полезна площ от 6.86 кв.м., при съседи: изток – таван № 11, запад
– таван № 9, север – улица, юг – коридор и заедно с 2.408% ид.ч.
от общите части на сградата и със съответното право на строеж върху мястото,
представляващо комплексно жилищно строителство по плана на гр. София, за сумата
от 41 000 евро, при условие, че в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила заплати на продавача А.П. Ц.,
ЕГН ********** останалата част
от продажната цена на стойност 1 800 евро.
ОСЪЖДА, на основание чл. 87 вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 от ЗННД вр.
т. ІІ.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, Л.К.С., ЕГН **********, с адрес
*** да заплати по сметка на СГС сумата от 695.61 лева нотариална такса.
ОСЪЖДА, на основание чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ вр.
чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на размера на местните данъци на
Столична община, Л.К.С., ЕГН **********, с адрес *** да заплати по сметка на
Столична община, район „Средец“ сумата от 2 790.66 лева местен данък за
придобиване на имота.
ОСЪЖДА, на основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифа за държавните такси, събирани
от Агенцията по вписванията, Л.К.С., ЕГН **********, с адрес *** да заплати по
сметка на Агенция по вписванията сумата от 93.02 лева такса за вписване
прехвърлянето на имота и 15 лева такса за вписване на възбрана.
Да се впише възбрана върху имота
до заплащане на разноските по прехвърлянето, на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК.
Да се издаде препис от решението след представяне на доказателства за
плащането на разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по
прехвърлянето, както и всички дължими данъци и такси за имота към датата на
влизане в сила на съдебното решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК.
Указва на ищеца, че настоящото решение подлежи на вписване в шестмесечен
срок от влизането му в сила.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал.
1 от ГПК, А.П. Ц., ЕГН **********, с адрес *** да заплати на Л.К.С., ЕГН **********,
с адрес *** сумата от 2 000 лева разноски по делото.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 6 от ГПК, А.П. Ц., ЕГН **********, с адрес
*** да заплати по сметка на СГС сумата от 930.22 лева.
Решението може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от връчването му
на страните.
СЪДИЯ: