РЕШЕНИЕ
№
………..
гр. София, 19.04.2019 г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ
ГРАДСКИ СЪД, І ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 20-ти състав, в публично заседание на двадесет и пети февруари две
хиляди и деветнадесета година в състав:
СЪДИЯ:
АЛБЕНА БОТЕВА
при
секретаря Екатерина Калоянова, като разгледа гр. дело № 14604/2014 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано
е по искова молба, предявена от А.Д.Д. –
Г., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, СО – район „Красна поляна“, ул. *********,
против В.К.С., с ЕГН: **********, с адрес: ***.
Ищецът
твърди, че на 14.12.2010 г., е сключил с В.К.С., договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата на който ищецът придобил правото на собственост върху
АПАРТАМЕНТ № 9 в секция „А”, на трети етаж, със застроена площ от 78 кв.м.,
състоящ се от антре, две спални, дневна с кухненски бокс и столова, две бани с
тоалетни, при съседи: улица, стълбище, апартамент № 8 от секция „А”, двор и
апартамент № 18 от секция „Б”, ЗАЕДНО с МАЗЕ № 6 с площ от 5,69 кв.м., при
съседи: коридор, мазе № 1, двор и мазе № 7, заедно с 3,360% идеални части от
общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, в което е построена
сградата, представляващо парцел III - 412,411, квартал № 25а по плана на гр. София,
местност жк „Красна поляна”, целия с площ от 530 кв.м., при съседи: ул. „Братин
дол“, ул. „Радичевич”, парцел Va и парцел № II-413, както и ГАРАЖ №8, в секция
„Б”, застроен на площ от 20 кв.м., при съседи: улица, гараж № 7, гараж № 6,
гараж № 13 и стълбище, заедно с 0,789 идеални части от общите части на
сградата, в която се намира гаража и правото на строеж върху гореописания имот.
Продажната цена по договора възлизала на сумата от 68805 лева и била предадена
на пълномощника на ответника - П.Н.Д.. Договорът бил сключен във формата на
нотариален акт № 35, том I, рег. № 3754, нот. дело № 30/2010 г. по описа на
нотариус с рег. № 627 в РНКРБ.
Ищецът
твърди, че описаният апартамент е бил в много лошо състояние – с порутени
стени, без врати, без прозорци, с течаща от тавана вода, затънал в боклуци,
мазето било в окаян вид - нямало входна врата и стени. В периода от 13.04.2011
г. до края на м. ноември 2012 г., ищецът извършил множество ремонтни дейности
върху жилището, по повод на които направил следните разходи (уточнени с молба
от 29.12.2014 г., приложена на л. 55 от
делото):
-
за
измазване, изолация и боядисване на стените и тавана /материали и труд/ -
20 000 лева;
-
за
изграждане на подовата настилка - тип „ламинат” /материали и труд/ - 6 000
лева;
-
за
изграждане на осветление /инсталация и светещи тела/ - 3000 лева;
-
за изграждане и оборудване на баня /материали
и труд/ - 7 000 лева;
-
за поставяне на дограма, тип „стъклопакет -
петстепенна” /материали и труд/ - 5 000 лева;
-
за изграждане и поставяне на каменна камина, тип
”водна риза”, радиатори и подово отопление - 8 000 лева;
-
за поставяне на врати - 3 броя, една от които
входна и две вътрешни /цена и труд/ - 3 000 лева, в това число 2 700 лева цена
на врати и 300 лева цена на положен труд за монтаж.
Ищецът
твърди, че общият размер на разходите за извършените подобренията, включваща
използвани материали и вложен труд, възлизала на 52 000 лева. Твърди, че
има право на обезщетение за извършване на подобрения като добросъвестен
владелец.
С
оглед изложеното, ищецът моли да бъде постановено решение, с което ответникът
да бъде осъден да му заплати сумата от 52 000 лева, ведно със законната
лихва, считано от предявяването на исковата молба до окончателното ѝ
изплащане.
С
молба от 14.11.2018 г., ищецът уточнява, че сумата от 52 000 лева
представлява сборът от средствата, вложени за ремонт на процесното жилище.
Ищецът заявява, че претендира и сумата от 70 000 лева, с която се е
увеличила стойността на недвижимия имот, както и че прави възражение за
задържане.
Ответникът не е депозирал отговор на исковата молба и не е изразил
становище по иска.
Съдът приема от фактическа и правна страна
следното:
Ищецът основава претенцията си срещу ответника на твърденията, че на
14.12.2010 г. е придобил от ответника правото на собственост върху описания
апартамент № 9, и в периода от 13.04.2011 г. до края на м. ноември 2012 г., като
добросъвестен владелец, е извършил ремонт в имота, представляващ подобрения,
средствата за които претендира от ответника.
Разпоредбите на чл. 72-74 от Закона за собствеността (ЗС) уреждат
отношенията между собственика и владелеца във връзка с направените от последния
разноски във връзка с вещта. В основанието на претенцията за пресъждане на
вземане за стойност от извършени подобрения в чужд имот е забраната за неоснователно
обогатяване, като общ принцип на облигационното право. Правата, които има
владелецът, зависят от вида на владението – добросъвестно (чл. 71 и чл. 72 ЗС)
или недобросъвестно (чл. 73 и чл. 74
ЗС).
Съгласно чл. 72, ал. 1 ЗС, добросъвестният владелец може да иска за
подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на
вещта вследствие на тези подобрения. Това увеличение се определя към деня на
постановяване съдебното решение. Следователно, основателността на иска по чл. 72,
ал. 1 ЗС предполага установяването на
кумулативно предвидените предпоставки – подобренията да са осъществени от
добросъвестния владелец на имота и съответно тези подобрения да съществуват към
момента на предявяване на вземането. Установяването на тези предпоставки е в
тежест на ищеца - при условията на пълно и главно доказване– арг. от чл. 54,
ал. 1 ГПК. Размерът на обезщетението е законово определен – увеличената
стойност на имота. Следователно, при уредения от чл. 72, ал. 1 ЗС фактически
състав, без значение е какъв е размерът на действително направените разноски.
Съгласно чл. 74, ал. 1 ЗС, недобросъвестният владелец може да иска за
подобренията, които е направил, само по-малката сума измежду сумата на
направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на имота
вследствие на тези подобрения. При този фактически състав, в тежест на ищеца е
да докаже, че е направил твърдяните подобрения, както и размерът на
действително направените разноски.
Когато собственикът е знаел, че се правят подобрения върху имота му и не
се е противопоставил, правата на владелеца се уреждат съгласно чл. 72
(чл. 74, ал. 2 ЗС).
Съставите на чл. 71-74 ЗС задават
правната рамка на отношенията между подобрителя и собственика на имота, но
определянето на действителното правно основание на облигационните отношения,
които са възникнали от подобряването на чуждия имот, е дейност на съда по
приложението на материалния закон. Съдът я извършва въз основа на фактическите
твърдения и петитума на исковата молба, но и в съответствие с установеното по
делото. Следователно, въведените в исковата молба твърдения за качеството, в
което ищецът е извършил подобренията в чуждия имот
(добросъвестен/недобросъвестен владелец, гестор или държател) или зададеният в
исковата молба начин, по който е определен размерът на съдебно предявеното
вземане („увеличената стойност на вещта“, „по-малката от двете суми“, „до
размера на обедняването“, „до размера на обогатяването“, „връщане на
необходимите и полезни разноски“, ) не ограничават съдът да даде защитата
според действително осъщественото правно основание. Чрез тях ищецът въвежда
факти, които индивидуализират съдебно предявеното вземане, но представляват и
предложена от него квалификация на предявения иск, която не е обвързваща за
съда. В този смисъл е постановеното по реда на чл. 290 ГПК, решение №
108/08.07.2015 г. по гр. д. № 415/2015 г. на ВКС, I ГО, по което касационното обжалване е
допуснато по въпроса: „Въведените в исковата молба твърдения за качеството, в
което ищецът е извършил подобренията в чуждия имот или зададеният в исковата
молба начин, по който в исковата молба е определено съдържанието (размерът) на
съдебно предявено вземане, определят ли правната квалификация на иска срещу
собственика на имота“, както и цитираната в решението съдебна практика,
формирана с решения на ВКС по чл. 290 ГПК (решение № 129/13.07.2011 г. по гр.
д. № 72/2010 г., I ГО, решение № 131/10.07.2013 г. по гр. д. № 913/2012 г, I
ГО, решение № 159/14.06.2013 г. по гр. д. № 1492/2013 г, II ГО, решение №
180/25.04.2012 г. по гр. д. № 198/2011 г, I ГО, решение № 820/20.09.2011 г. по
гр. д. № 20.09.2011 г, I ГО, решение № 912/02.02.2010 г. по гр. д. № 4713/2008
г. IV ГО, решение № 134/31.07.2014 г. по гр. д. № 6535/2013 г).
В настоящия случай се установява, че на 14.12.2010 г., между В.К.С.,
действащ чрез пълномощника си П.Н.Д. и А.Д.Д. – Г., е сключен договор за
продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът е прехвърлил на ищеца
правото си на собственост върху собствените си недвижими имоти, находящи се в
гр. София, СО-район „Красно поляна“, ул. „*******, а именно: апартамент № 9, в секция
„А”, на трети етаж, със застроена площ от 78 кв.м., заедно с мазе № 6 с площ от
5,69 кв.м., заедно с 3,360% идеални части от общите части на сградата и правото
на строеж върху мястото, в което е построена сградата, представляващо парцел
III-412,411, квартал № 25а по плана на гр. София, местност ж.к. „Красна
поляна”, целия с площ от 530 кв.м., както и гараж № 8, в
секция „Б”, застроен на площ от 20 кв.м., всички с подробно описани съседи.
Договорът за продажба от 14.12.2010 г. е бил сключен във формата на
представения по делото нотариален акт № 35, том I, рег. № 3754, нот. дело №
30/2010 г. по описа на нотариус с рег. № 627 в РНКРБ. При съставянето му е било представено и пълномощно с
peг. № 6290/01.06.2010г на нотариус с рег. № 271.
С решение № 4711/08.06.2016 г. по гр.д. № 8600/2012 г. по описа на СГС,
ГО, 9 състав, е признато за установено, на основание чл. 124 ГПК, вр. чл. 44, вр. чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 ЗЗД по иска,
предявен от В.К.С. против П.Н.Д., че
упълномощаването, материализирано в нотариално заверено
пълномощно с peг. № 6290 от 01.06.2010г на нотариус с рег. № 271, е нищожно,
поради липса на съгласие на В.К.С..
Със
същото решение, е признато за установено,
на основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 26, ал .2, изр. 1, пр. 2 от ЗЗД по
иска, предявен от В.К.С. против П.Н.Д. и А.Д.Д.
– Г., че договорът, сключен с нотариален акт нотариален акт № 35, том 1, peг. № 3754, дело № 30
от 2010г. на нотариус с рег. № 627, за покупко-продажба на недвижим имот: описаните
апартамент № 9, мазе № 6 и гараж № 8, е нищожен поради липса на съгласие на В.К.С. за
сключване на договора.
Видно от извършеното отбелязване, решението е влязло в сила на 20.06.2018
г.
Съгласно
чл. 297 ГПК, влязлото в сила решение е задължително за
страните, за съда, който го е постановил, и за всички други съдилища и
учреждения в Република България.
С
влизане в сила на решението на СГС е отречено вещнопрехвърлително действие на договора за продажба от
14.12.2010 г. и същият
не е постигнал целения транслативен ефект.
Правото на собственост е останало
в правната сфера на продавача по договора – ответник по делото. Следователно,
установено е по делото, че ответникът е собственик на описания недвижим имот.
Съдът
приема, обаче, че не се установява, че ищецът е бил добросъвестен владелец на
имота.
Съгласно
чл. 70 от ЗС добросъвестен владелец е този, който владее „на правно основание,
годно да го направи собственик, без да знае, че праводателя му не е собственик или че
предписаната от закона форма е била опорочена”. Следователно, необходимо е владелецът да
владее въз основа на акт, който не прехвърля права, но законът признава
способността му да служи като правно основаие.
Съгласно чл. 18 ЗЗД договорите за
прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъдат
извършени с нотариален акт, който трябва да съдържа и подписите на страните по
договора (чл. 580, т. 6 ГПК). Съгласно чл. 576 ГПК, нотариално действие е нищожно,
когато при неговото извършване е бил нарушен чл. 580, т. 6 ГПК. Липсата на
подпис, разбирана като липса на обективирано съгласие върху нотариалния акт
води и до нищожност на самата сделка по чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 2 от ЗЗД,
която нищожност в случая е прогласена с влязло в сила съдебно решение,
обвързващо страните по настоящото дело. Съгласно
разясненията на т. 10 от ППВС № 6/1974 г. правно основание за добросъвестно
владение по чл. 70, ал. 1 ЗС могат да бъдат транслативните сделки, когато същите
са валидно сключени. Нищожните сделки не
съставляват годно правно основание за упражняване на добросъвестно владение
и когато тази нищожност е изрично прогласена, подобна сделка може да бъде
основание за упражняване на недобросъвестно, а не за упражняване на
добросъвестно владение.
Ето защо, ищецът е бил недобросъвестен владелец на имота
и съгласно чл.
74, ал. 1 ЗС, има право за подобренията, които е направил, само по-малката сума
измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността
на имота вследствие на тези подобрения.
По делото са представени Акт – образц 19 от 13.04.2011 г. и Акт – образц 19 от 08.05.2011 г., и двата за
извършените строително-монтажни работи
на обект – описания апартамент № 9. Протоколите – образец 19 съдържат описание на количеството СМР, вложите
труд и материали и тяхната стойност. Съгласно постановените по реда на чл. 290 ГПК решение № 65/16.07.2012 г. по т.д. № 333/ 2011г. на ВКС, II ТО, решение № 216/02.08.2016 г. по т. д. №
2411/2014 г. на ВКС, І ТО, и др., двустранно подписаният протокол за изпълнени
видове СМР, в които са посочени количествата, единичната цена и общата стойност
на видовете СМР, по своята същност
представлява приемателно-предавателен протокол за конкретно извършени видове
работа. В случая, протоколите не са оспорени от ответника, липсват
доказателства, които да опровергават съдържанието им (или други доказателства в
тази връзка), поради което и съдът приема, че ответникът е направил разноски в
размер на сбора от сумите, посочени в двата протокола – образец 19, а именно,
сумата от 18 872.75 лева. Искът
следва да се уважи за този размер, а за разликата до пълния предявен размер от
52000 лева, искът следва да се отхвърли като неоснователен.
С молбата си от 14.11.2018 г., ищецът е
заявил, че претендира и сумата от 70 000 лева, с която се е увеличила
стойността на имота. Такъв иск не е бил предявен за разглеждане, а липсва
процесуална възможност за подобно последващо обективно съединяване на искове по
почин на ищеца. Ето защо и такава претенция не е предмет на разглеждане по
делото и съдът не дължи произнасяне по нея. Друг е въпросът, че както беше
посочено, владелецът може да иска за подобренията, които е
направил, или сумата, с която се е увеличила стойността на вещта
вследствие на тези подобрения (ако е добросъвестен) или по-малката сума
измежду сумата на направените разноски и сумата, с която се е увеличила
стойността на имота вследствие на тези подобрения, но не и двете суми
едновременно.
Не
подлежи на разглеждане в настоящото производство и заявеното от ищеца право на
задържане. Правото на задържане
е защитно средство и като такова може да бъде предявено само от ответника и
само по иск, с който се претендира отнемане на владението му върху имота,върху
който е извършил подобрения. Когато целта на процеса не е отнемане на това
владение, възражението за право на задържане е недопустимо. В случая, правото
на задържане нито е заявено от ответника, нито е предявен иск, с който се
претендира отнемането на владението върху имота от ищеца. Ето защо,
произнасянето по така направеното искане, би било недопустимо.
Относно разноските: Доказателства за извършени разноски по делото не
са представени, поради което и съдът не се произнася в частта за разноските.
На
основание чл. 78, ал. 6 ГПК и съобразно уважената
част от иска, ответникът следва да бъде осъден да
заплати в полза на Софийски градски
съд, сумата от 754.91 лева -
държавна такса, от внасянето на която ищецът е бил освободен.
Така мотивиран, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО, 20 състав,
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА В.К.С., с ЕГН: **********, с адрес: ***, да
заплати на А.Д.Д. – Г., с ЕГН: **********, с адрес: гр. София, СО – район
„Красна поляна“, ул. *********, на
основание чл. 74, ал. 1 ЗС, сумата от 18 872.75 лева, представляваща сбора от разходите за подобренията, извършени в периода от 13.04.2011 г. до края
на м. ноември 2012 г., в апартамент № 9, находящ се в гр. София, СО-район
„Красно поляна“, ул. „*******, секция „А”, на трети етаж, ведно със законната
лихва, считано от 21.05.2013 г. до окончателното плащане, като ОТХВЪРЛЯ иска за разликата над 18 872.75 лева до пълния предявен размер от
52 000 лева.
ОСЪЖДА В.К.С., с ЕГН: **********, с адрес: ***, да
заплати на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, на
основание чл. 78, ал. 6 ГПК, сумата от 754.91
лева – държавна такса.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
обжалване с въззивна жалба пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ: