Определение по дело №239/2011 на Окръжен съд - Благоевград

В публично заседание в следния състав:

Предявени са искове с правно основание чл. 92 ал. 2 изр. 2 от ЗЗД за сумата в размер на 30000 лв. и чл. 55 ал. 1 пр. 2 от ЗЗД в размер на 10000 лв.

Ищецът твърди, че на 14.08.2007 г. между него като купувач и Б.М.Й., упражняваща търговска дейност като ЕТ „Б.-Б. Й.” като продавач, бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ЕТ „Б.-Б.Й.” продал на ищеца свой собствен недвижим имот, представляващ апартамент № 5, ет. 2, вх. „В”, находящ се в жилищен обект „Е.- 2” в гр. А.със застроена площ 114 кв.м., замазка, мазилка, РVС дограма, врати, с включено мазе и гараж № 1, със застроена площ 19 кв.м., за сумата от 60000 лв. При подписването на договора ищецът заплатил на продавача сумата 15000 лв. като капаро и съгласно чл. 3 б. „а” от договора, същият служел за разписка за плащането на сумата. Съгласно чл. 3 б. „Б” от предварителния договор, 10000 лв. били платени на 16.Х.2008 г. и останал остатък за плащане от 35000 лв. Съгласно чл. 4 от предварителния договор бил уговорен срок за нотариалното прехвърляне на имота /сключване на окончателен договор/ до 31.12.2008 г., а по силата на чл. 14 от договора, задължението за прехвърляне по нотариален ред на собствеността върху имота, било на продавача. Ищецът твърди, че ´родавачът не изпълнил задължението си да му прехвърли в уговорения срок /до 31.12.2008 г./ по нотариален ред собствеността върху имота- предмет на предварителния договор. Задължението не било изпълнено и до предявяване на иска. Понастоящем и след уговорения по предварителния договор срок за прехвърляне собствеността върху описаните имоти по нотариален ред, за ищеца вече не съществувал интерес от получаване на изпълнение по цитирания предварителен договор. Ищецът твърди и това, че на 18.03.2010 г. ЕТ „Б.- Б.Й.” продал на ответника „Б.б. 1” ЕООД, гр. С. масивната жилищна сграда /„масивна жилищна сграда с търговски партерен етаж, представляваща блок „Е.- 2”, секция 3/, в която се намирал апартамент 5-предмет на предварителния договор за покупко- продажба. За тази сделка между ЕТ „Б.-Б.Й.” и „Б.б. 1” ЕООД, гр. С.бил съставен нотариален акт за продажба на недвижим имот № 49, том 1, дело № 40/2010 г. по описа на Съдията по вписванията към АВ при Ардинския районен съд. На 08.04.2010 г. и във връзка с гореописаната продажба на масивната жилищна сграда с търговски партерен етаж, представляваща блок „Е.- 2” секция 3, между ЕТ „Б.-Б.Й.” и „Б.б. 1” ЕООД бил сключен договор, по силата на който първият ответник встъпил в правата и задълженията на продавач по сключения от едноличния търговец предварителен договор за продажба на обекти в „масивна жилищна сграда с търговски партерен етаж, представляваща блок „Е.- 2”, секция 3, сред които и предварителния договор, сключен с ищеца за ап. № 5. Предвид неизпълнението на задълженията на продавача по предварителния договор от 14.08.2007 г. и с оглед обстоятелството, че за ищеца вече не съществувал интерес от изпълнението му, за същия се пораждал правен интерес от предявяване на иск за заплащане на двойния размер на даденото капаро по предварителния договор, а именно- за сумата от общо 30000 лв. Ищецът счита, че за неоснователното обогатяване, следвало да се присъди и връщане на сумата от 10000 лв., представляваща стойността на заплатената вноска по чл. 3 б. „Б” от предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 14.08.2007 г. Искането е да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищеца солидарно на основание чл. 92 ЗЗД, сумата от 40000 лв., от която 30000 лв., представляваща неустойка по предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот от 14.08.2007 г., както и сумата от 10000 лв., представляваща стойността на заплатената вноска по чл. 3, б. „Б” от предварителния договор, ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното им изплащане. Претендира разноски по делото. Сочи доказателства. Исковете се поддържат в съдебно заседание. В писмена защита са изложени сходни съображения.

В писмен отговор ответникът по исковете „Б.б. 1” ЕООД, гр. С.ги оспорва като недопустими и неоснователни. Твърди се, че дружеството не е надлежна страна по спора и не е пасивно легитимирана да отговаря по предявените искове с основание чл. 92 ал. 2 изр. 2 от ЗЗД за заплащане на сума от 30000 лв. и по чл. 55 от ЗЗД за сумата от 10000 лв. Поддържа се, че дружеството не е получавало капаро в размер на 15000 лв. и вноска в размер на 10000 лв., че ищецът не е страна по Договора от 08.04.2010 г. между ЕТ „Б.-Б.Й.” и „Б.б. 1” ЕООД и същият нямал правно действие по отношение на него; че договорът от 08.04.2010 г. бил развален, за което са представени нотариална покана и уведомление от 06.07.2011 г.; че по отношение на дружеството не били налице предпоставките на чл. 93 ал. 2 изр. 2 от ЗЗД; че бил налице отказ от страна на ищеца от сключения предварителен договор за продажба на процесния апартамент № 5 в качеството му на купувач; не било налице неизпълнение на разпоредбата на чл. 4 от предварителния договор от ответното дружество. Признава, че действително бил сключен договор на 08.04.2010 г., съгласно който ответното дружество встъпило в правата и задълженията на продавач по сключения от ЕТ „Б.-Б.Й.”, предварителен договор и „Б.б. 1” ЕООД изпълнило всички поети ангажименти във връзка с окончателното сключване на договори за прехвърляне на собствеността, но договорът пораждал действие, считано от датата на сключване и нямал обратно действие; че ответното дружество било изправна страна пo договора от 08.04.2010 г. и по предварителния договор с ищеца и не е отказвало да изпълни поетите задължения за сключване на окончателен договор с ищеца и жЕ.е да сключи окончателен договор за продажба на недвижимия имот; че било налице неизпълнение на предварителния договор от страна на ищеца,който не представил доказателства за заплащане на остатъка от цената по предварителния договор; че представената към исковата молба квитанция не удостоверявала извършено плащане по предварителния договор; че ответното дружество изпратило нотариална покана до ЕТ „Б.-Б.Й.”, за развалянето на договора от 08.04.2010 г. Сочи доказателства. Претендира разноски. В писмено защита са изложени сходни съображения.

Ответниците по иска Е.Е.Й., Е.Е.Й. и Е.Е.Й., тримата от гр. М., не са подали отговор на исковата молба, не вземат становище по исковете, не се явяват в съдебно заседание и не се представляват.

Съдът като обсъди събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

На 14.08.2007 г. ищецът като купувач сключил предварителен договор с нотариална заверка на подписите за покупко- продажба на недвижим имот- апартамент № 5 в жилищен блок „Е.- 2 в гр. А., с продавача ЕТ „Б.-Б.Й.”. При подписването на договора, ищецът заплатил на продавача капаро в размер на 15000 лв., а на 16.10.2008 г. платил още 10000 лв. като част от продажната цена. Договорен бил остатък за плащане в размер на 35000 лв. и срок за нотариалното прехвърляне на имота /сключване на окончателен договор/ до 31.12.2008 г. Продавачът не изпълнил задължението си да прехвърли имота в уговорения срок.

Видно от удостоверение за наследници № 38/22.03.2012 г., издадено от община М., Б.М.Й. е починала на 06.11.2011 г. и е оставила наследници- съпруг- Е.Е.Й., и деца- Е.Е.Й. и Е.Е.Й..

На 18.03.2010 г. продавачът ЕТ „Б.-Б.Й.” продал на ответника по иска „Б.б. 1” ООД гр. С.цялата масивна жилищна сграда, в която се намирал и недвижимия имот, предмет на предварителния договор, подписан между страните на 14.08.2007 г., за което бил съставен нотариален акт за продажба № 49, том 1, дело № 40/2010 г. по описа на съдията по вписванията при Ардински районен съд. На 08.04.2010 г. и във връзка с описаната продажба на сградата между ЕТ „Б.-Б.Й.” и „Б.б. 1” ООД бил сключен договор, по силата на който дружеството- купувач встъпило в правата и задълженията на продавача по сключените от едноличния търговец предварителни договори за продажба на обекти в същия блок.

С нотариална покана от 14.11.2011 г., управителят на ответното дружество „Б.б. 1” ЕООД- С., отправил предложение до ищеца по делото в срок до 10.12.2011 г. след като доплати дължимите суми, да сключи с „Б.б. 1” окончателен договор за продажба на процесния апартамент под формата на нотариален акт, като на 16.11.2011 г. уведомлението било залепено на адреса на адресата.

С нотариална покана Б.М.Й., в качеството й на едноличен търговец, била уведомена, че ответното дружество разваля сключения между двамата договор от 08.04.2010 г., на гърба на която е удостоверено, че на 06.07.2011 г. уведомлението за поканата било залепено на посочения в същата адрес на едноличния търговец.

По делото е приложена и нотариалната преписка по издаването на н. акт № 49/18.03.2010 г. по н. д. № 40/2010 г. по описа на съдията по вписванията към АВ при Ардинския районен съд.

При така събраните по делото доказателства съдът намира, предявените искове за основателни и доказани, поради което следва да се уважат така, както са предявени, вкл. и по отношение на тримата ответници- физически лица, които като наследници на заличения ЕТ, чието имущество е част от наследството на починалото физическо лице, отговарят за поетите задължения на ЕТ и това предполага солидарна отговорност на всички ответници по иска.

В случая не се спори, че между ищеца и едноличен търговец „Б.-Б.Й.” на 14.08.2007 г. бил сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот- апартамент. Установено е по делото и това, че по силата на договор от 08.04.2010 г., подписан между Б.М.Й. в качеството на едноличен търговец „Б.-Б.Й.” с „Б.б. 1” ЕООД, ответното дружество е встъпило в правата и задълженията на продавач по сключÕните от едноличния търговец предварителни договори за продажба на обекти в масивна жилищна сграда с търговски партерен етаж, представляващ блок „Е.- 2”. Съобразно разпоредбата на чл. 101 ЗЗД трето лице може да встъпи като съдлъжник в определено задължение по съглашение с кредитора или с длъжника. Независимо от това, с кого е сключено съглашението, встъпилият отговаря пред кредитора солидарно с длъжника за изпълнението на задължението. С кого е сключено съглашението, има значение за възможността встъпилият едностранно да отмени или измени сключеното съглашение. Той няма такова право, ако съглашението е сключено с кредитора.

С оглед горното, тази инстанция приема, че дружеството „Б.б. 1” ЕООД е пасивно летимирано и е надлежна страна по спора- същият е страна по договора от 08.04.2010 г., сключен между ЕТ „Б.-Б.Й.” и „Б.б. 1” ЕООД, с който дружеството встъпва в правата и задълженията на продавач по сключените от едноличния търговец предварителни договори за продажба на обекти, измежду които и процесния апартамент № 5.

Встъпването по чл. 101 от ЗЗД се различава от заместването в дълг по чл. 102 ЗЗД. При заместването длъжникът се освобождава от задължението. Затова то може да се осъществи само с изричното съгласие на кредитора, което прави невъзможно едностранното отстъпване на новия длъжник от задължението. Встъпилият има право да се оттегли, ако съглашението за встъпване, е сключено с длъжника. Встъпилият може да се откаже изцяло или частично от него с едностранно волеизявление при наличието обаче на съответните предпоставки. Когато встъпващият е получил нещо от длъжника, за да встъпи в задължението му, той не може да отмени съглашението без да върне на длъжника полученото, а когато полученото е самият предмет на задължението, оттеглянето е невъзможно без предметът на задължението да бъде върнат на длъжника. Да се позволи на встъпилия едностранно да се оттегли, означава кредиторът да бъде лишен от възможността да получи предмета на задължението, както от оттеглилия се (който продължава да държи предмета на задължението), така и от длъжника (който вече не разполага с него). Ако предметът на задължението е право на собственост върху недвижим имот, който е прехвърлен от длъжника на встъпващия, встъпилият не може да се оттегли от съглашението, докато не върне собствеността на длъжника, независимо от това дали кредиторът е приел, или не е приел съглашението.

В случая предметът на задължението е право на собственост върху недвижим имот- прехвърлена е цялата жилищна сграда, в която се намира процесния апартамент и няма данни по делото, ответното дружество да е върнало на първоначалния длъжник построения жилищен блок, в т. ч. и процесния апартамен № 5. Поради това встъпилият- в случая ответното дружество, встъпило в чуждо задължение по съглашение с длъжника и срещу което са предявени исковете, не може да развали договора с ЕТ ”Б.-Б.Й.”, докато не върне получената собственост. И след като е установено, че ищецът е дал на длъжника по предварителния договор капаро в размер на 15000 лв. и е заплатил още 10000 лв. от цената на жилището, съобразно изложеното по- горе следва да се приеме, че ответното дружество, наред с останалите ответници, е пасивно легитимирано по исковете, защото е встъпило в задълженията на длъжника по предварителния договор- ЕТ „Б.- Б.Й.” с договора от 08.04.2010 г., сключен между тях. Освен това, както вече се посочи, договорът за прехвърляне на правото на собственост върху сградата, в която се намират обещаните имоти, не е развален (той има за предмет право на собственост върху недвижим имот и няма влязло в сила решение за развалянето му) и сградата продължава да е собственост на ответното дружество, което не може да се оттегли от съглашението за встъпване, докато не върне собствеността на длъжника. В посочения смисъл е решение № 34/17.02.2014 г. по гр. д. № 2586/2013 г. на ВКС на РБ, IV г. о., постановено по реда на чл. 290 ГПК и представляващо задължителна съдебна практика.

Пред вид изложеното и съобразно разпоредбата на чл. 93 ал. 1 ЗЗД и тъй като купувачът- ищец в настоящото производство, не е получил дължимото, съгласно чл. 4 от предварителния договор за покупко- продажба- окончателен договор за покупко- продажба на апартамента не е сключен в уговорения срок- 31.12.2008 г., то той може и има правото да претендира платения от него задатък в двоен размер. Дължима е и сумата в размер на 10000 лв., претендирана от ищеца като платена на 16.10.2008 г., за плащането на която е представен приходен касов ордер от същата дата за получена от ЕТ „Б.-Б.Й.” сума, платена от ищеца по делото, което писмено доказателство, наред с предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот, не е оспорено по съответния ред и доказва извършеното плащане.

Поради изложеното предявените искове следва да бъдат уважени така, както са предявени.

С оглед изложените по- горе съображения, несъстоятелни са възраженията и доводите на пълномощника на ответното дружество, вкл. и този, че било налице неизпълнение от страна на ищеца, който не представил доказателства за извършено плащане на остатъка от цената по предварителния договор и бил неизправна страна по договора. В тази връзка следва да се посочи, че задължението на купувача да плати останалата част от сумата по сделката е било обвързано с нотариалното прехвърляне на имота, което е трябвало да стане до 31.12.2008 г. и към която дата продавачът е бил длъжен да освободи и предаде владението и ползването на имота, което и до момента не е сторено. Поради това не може да се приеме, че ищецът е неизправна страна по договора.

При този изход на делото следва ответниците да заплатят на ищеца по делото направените разноски за тази инстанция съобразно представения от страната списък на разноските в размер на 2613 лв.

Водим от изложеното съдът

Р Е Ш И:

ОСЪЖДА „Б.б. 1” ЕООД, с ЕИК *, със седалище и адрес на управление гр. С., кв.*, представялвано от управителяС.Т.Г. и Е.Е.Й., с ЕГН *, Е.Е.Й., с ЕГН *и Е. Е. Й., с ЕГН *, тримата от гр. М*, ул. *, да заплатятсолидарно на Н.Ф.С., с ЕГН * от гр. А., ул. *, сумата в размер на 40000 лв., от която 30000 лв., представляваща неустойка по предварителния договор за покупко- продажба на недвижим имот от 14.08.2007 г., както и сумата от 10000 лв., представляваща стойността на заплатената вноска по чл. 3, б. „Б” от предварителния договор, ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на завеждане на исковата молба до окончателното им изплащане, както и сумата в размер на 2613 лв. за направените разноски за тази инстанция.

Решението може да се обжалва пред Пловдивския апЕ.тивен съд в двуседмичен срок от съобщението на страните.

Председател: