Р Е Ш
Е Н И Е
№………
гр. София,
26.10.2022 г.
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, I ГРАЖДАНСКO
ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в
публичното заседание на двадесет и осми септември две хиляди двадесет и втора
година в състав:
СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА
ЗИСОВА
при секретаря Панайотова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1449/2021
г., за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
е образувано по искова молба от В.И.В., с
която е предявен срещу Л.9. ООД иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за
сумата от 15300 евро, представляваща неустойка съгласно чл.19 от Предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.05.2017 г. за забавено
изпълнение на задължението за изграждане на жилищна сграда с подземни гаражи с
административен адрес: гр. София, ул. ********в степен на завършеност – готова
за въвеждане в експлоатация, за периода от 16.12.2018 г. до 03.02.2021 г.
Ищецът твърди, че с предварителен договор от 19.05.2017 г. се е задължил да закупи недвижими имоти, представляващи апартамент с прилежащо мазе и два гаража срещу цена от 186 212 евро, а ответникът се е задължил да ги предаде в степен на завършеност съгласно уговореното и да изгради сградата и да я въведе в експлоатация в срок от 24 месеца, считано от датата на издаване на Протокол за откриване на строителна площадка и дадена строителна линия. На 21.09.2017 г. страните са сключили окончателен договор под формата на нотариален кат, с който ищецът е закупил имотите срещу цена от 153 000 евро, а ответникът е поел задължението да предаде описаните имоти съгласно уговорената степен на завършеност и да осигури издаване на разрешение за ползване на сградата до 16.12.2018 г. Така уговореният срок за въвеждане не сградата в експлоатация не е спазен, като и към момента на предявяване на иска не е издадено разрешение за ползване. Ето защо ищецът претендира уговорената неустойка – в размер на 0,1% на ден, но не повече от 10% от стойността на договора или 15300 евро.
Ответникът оспорва иска. Не оспорва сключване на предварителен договор с твърдяното съдържание, но се позовава на липса на неустоечни клаузи в окончателния договор, поради което твърди, че уговорените в предварителния договор неустойки не се прилагат – те са мълчаливо дерогирани поради невключването им в окончателния договор. На следващо място се позовава на непреодолима сила – твърди, че действията на трето лице (ЧЕЗ Р.Б. АД, което не е издало акт за въвеждане в експлоатация на външните връзки на сградата, в това число за присъединяване към електрическата мрежа), които не могат да се вменят във вина на ответника, са причина за забавяне на въвеждане на сградата в експлоатация. На следващо място се позовава на забава на кредитора – твърди, че извършени от ищеца незаконни преустройства в притежавания от него имот в сградата, са пречка за въвеждане на сградата в експлоатация. Предявява чрез възражение за прихващане свое вземане на сумата от 33 212 евро, което първоначално твърди, че представлява неплатен остатък от продажната цена - твърди, че е налице симулация относно цената в нотариалния акт, за да се платят в по-нисък размер публични задължения и нотариални такси, че цената не е предоговаряна и действителната е тази, посочена в предварителния договор. Впоследствие изменя основанието на претенцията си за сумата от 33 212 евро, като твърди, че сумата представлява извършен от ответника отбив от цената на имотите срещу насрещна престация от ищеца – да съдейства за изграждане на външните връзки на сградата и снабдяване с акт 16 и въвеждане на сградата в експлоатация, като се позовава на неизпълнение на задължението от ищеца и иска връщане на сумата.
Съдът, след
като се запозна със становищата на страните и събраните по делото
доказателства, намира следното от
фактическа и правна страна:
По иска по
чл. 92, ал. 1 ЗЗД:
Не е спорно
между страните, а и се установява от представения предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, че между ищеца В.И.В. и ответника Л.9. ООД е възникнало правоотношение, по силата на което
ответникът се е задължил да изгради и продаде недвижими имоти, представляващи
АПАРТАМЕНТ №6 на 4 етаж с площ от 111,58 кв.м., заедно с 8,5% ид.ч. от УПИ У1-275 от кв.736, по плана на гр. София, „********представляващ
съгласно заповед №РОБ16-РД-09-170 от 23.08.2016 г. и Заповед №РОБ16-РД-09-22П
от 31.10.2016 г. на СО, Район Оборище, УПИ Уи-304 от кв.736 по плана на гр.
София, „********ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 9, находящ се на
партерния етаж, кота 0.00, с площ от 16,20 кв.м.,
ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 10, находящ се на партерния етаж, кота 0.00, с площ от 16,20 кв.м., МАЗЕ №9, находящо се на сутерена на сградата на кота
-2.65, с площ от 6,40 кв.м. Ищецът се е задължил да заплати цена в размер на
186212 евро, платима на 4 вноски: 15%, представляващи 27932 евро – при
подписване на предварителния договор; 35%, представляващи 65174 евро, платими
при получаване на Акт 14 на сградата, но не по-късно от 31.08.2017 г.; 40%,
представляващи 74485 евро, платими при получаване на Акт 14 на сградата, но не
по-късно от 31.01.2018 г.; 10%, представляващи 18621 евро, след издаване на
Удостоверение за въвеждане в експлоатация, но не по-късно от 15.12.2018 г. С Приложение №1 за степен на завършеност към предварителния договор от
19.05.2017 г. страните са уговорили подробни технически условия на
строителството на сградата, общите части и апартамента, предмет на
предварителния договор, като с т.6 страните са постигнали съгласие ответникът
за своя сметка да извърши преместване на стени на баня и кухня в процесния апартамент.
Страните са
уговорили – чл.6 от Договора, че продавачът за задължава да изгради сградата в
етап – готова за предаване и въвеждане в експлоатация в срок до 24 месеца от
датата на издадения Протокол за откриване на строителна площадка и дадена
строителна линия. Не се спори, а и видно от представени от ответника Протокол
за откриване на строителна площадка и дадена строителна линия (л.142-146),
същият е с дата 23.01.2017 г. Ето защо следва да се приеме, че срокът за
изграждане на сградата е 23.01.2019 г.
С чл.19 от
предварителния договор страните са уговорили отговорност при забава на престацията на продавача – при забава за срок по-дълъг от
90 дни от уговорения в чл.6 срок, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1%
за всеки забавен ден, но не повече от 10% от стойността на договора.
На
21.09.2017 г. страните са сключили окончателен договор във формата на нотариален
акт, с който ответникът е прехвърлил на ищеца собствеността върху описаните
по-горе имоти - АПАРТАМЕНТ №6, ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 9, ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 10 и
съответните идеални части от сградата срещу обща цена от 153 000 евро, от които сумата от 27 932 евро – платена преди подписване на
нотариалния акт, а остатъка от 125 068 евро се заплаща в деня на подписване на
нотариалния акт преди вписването му в Службата по вписване. Към момента на
сключване на сделката сградата, в която се намират имотите е изградена на фаза „груб
строеж“. С т.2 от уговорките в нотариалния акт ответникът поема задължението да
предаде имотите съгласно Приложение №1 за степен на завършеност към сключения
между страните предварителен договор от 19.05.2017 г. и да осигури издаване на разре‘ение за ползване на имотите, в която се намират
сградата, в срок до 16.12.2018 г. с т.5 от нотариалния акт страните са
декларирали, че посочената цена е действително уговореното заплащане по
сделката.
По делото
няма спор, че към момента на подаване на исковата молба – 03.02.2021 г. сградата
не въведена в експлоатация и не е издадено разрешение за ползване на същата. От
представените от ищеца писмени доказателства се установява, че на 15.10.2020 г.
от ДНСК е издадено разрешение за ползване на външно електрозахранване на процесната сграда, а в хода на процеса – с Удостоверение,
издадено от Столична община, Район „Оборище“ на 24.01.2022 г. се въвежда в
експлоатация топлозахранване и абонатна станция на
жилищната сграда. Установява се от представеното в последното съдебно заседание
ново писмено доказателство – Удостоверение за въвеждане в експлоатация
№811/20.09.2022 г., издадено от главния архитект на Столична община, че на
20.09.2022 г. процесният строеж, представляващ
жилищна сграда с подземни гаражи с административен адрес: гр. София, ул. ********е
въведен в експлоатация.
Спорни по
делото са следните въпроси: 1. съществува ли валидно неустоечно
съглашение, така както е уговорено в предварителния договор или същото е дерогирано със сключване на окончателния договор под
формата на нотариален акт, в който неустойка не е предвидена, с оглед постигнатото
с него изменение на част от уговорките на страните от предварителния договор; 2.
налице ли е виновно неизпълнение от страна на ответника да изпълни задължението
в срок или неизпълнението се дължи на обстоятелства, които не могат да му се
вменят във вина (външни обективни фактори, извън волята на строителя или
действия на самия ищеца по изменение на конструкцията на сградата, довели до
забавата).
На първо
място следва да се отбележи, че съгласно волята на страните, уговорките, обективирани в предварителния договор, не са лимитирани по действие до сключване на окончателния
договор, нито в окончателния договор, сключен във формата на нотариален акт е
изразена воля за прекратяване на действието на предварителния договор. Това е
така първо място, защото предварителният договор е правоотношение със смесен
характер и съдържа уговорки по договор за изработка, отнасящи се до поемане на
задължение от строителя да изработи – да изгради със свои средства сградата, в
която се намират имотите, предмет на договора. По това правоотношение
задължението на изпълнителя се погасява с изпълнение на работата и приемането й
от поръчващия. На следващо място - в предварителния договор се съдържат
уговорки относно задължения на страните, чиито падеж настъпва след сключването
на окончателния договор (последният е предвидено да бъде сключен в срок до
31.08.2017 г., а падежите на трета и четвърта вноска и падежа на задължението
на строителя да завърши сградата са уговорени в срокове след датата на
окончателния договор). Това води до извода, че волята на страните не е лимитирала действието на процесния
предварителен договор от 19.05.2017 г. до сключване на окончателния договор.
Установява
се от сключения нотариалния акт от 21.09.2017 г., че част от уговорките на
страните са изменени – налице е промяна в продажната цена – от 186 212 евро в
предварителния договор, на 153 000 евро в окончателния, налице е промяна в
падежите за плащане – от четири вноски с падеж на последната – на 15.12.2018 г.
в предварителния, на две вноски с окончателно плащане при сключване на
нотариалния акт, налице е промяна и в падежа на задължението за изграждане на
сградата – от 23.01.2019 г. в предварителния договор на 16.12.2018 г. в
нотариалния акт. Относно същината на задължението на строителя, съдът приема,
че промяна няма, макар да са използвани различни формулировки: в предварителния
договор – да изгради сградата „в етап – готова за предаване и въвеждане в
експлоатация“, а в нотариалния акт – „да осигури издаване на разрешение за
ползване на сградата“. Доколкото самото разрешение за ползване представлява акт
на административен орган, то очевидно не може да бъде вменено в задължение на
строителя – неговото задължение се изчерпва с изпълнение на строителството в
съответствие със строителните книжа и норми и в степен да отговаря на
изискванията за издаване на посочения административен акт и подаване на
заявление пред съответния компетентен съгласно чл.177 ЗУТ орган. Ето защо съдът
приема, че по същество задължението на строителя и в предварителния, и в
окончателния договор, е изграждане на сградата в степен на готовност да бъде
въведена в експлоатация от компетентния административен орган.
Спорен между
страните е въпросът дали поради изменение на част от уговорките от
предварителния договор, страните са дерогирали неустоечната клауза. Такова твърдение прави ответникът – че
поради отстъпки, направени от строителя - отбив от цената, са отпаднали негови
задължения, сред които отговорността за плащане на неустойка за забава. За това
твърдение ангажира гласни доказателства (показанията на свидетеля П. Ч.). Тези
свидетелски показания обаче не могат да се обсъждат по този въпрос, доколкото
за изменение на писмени съглашения, в които страната е участвала, не са
допустими свидетелски показания – чл.164, ал.1, т.5 ГПК. Ето защо не може да се
приеме, че е налице изрично изявление за постигнато от страните съгласие за
отпадане на неустоечното съглашение, уговорено в
чл.19 от предварителния договор. Липсват и съображения да се приеме, че е
налице мълчалива дерогация на клаузата – изменението
на срока за изпълнение, т.е. на падежа на задължението, не води неминуемо до
отпадане на отговорността за забава. Липсата на препращане в нотариалния акт
към предварителния договор също не обосновава извод, че клаузите му не се
прилагат – по-горе бяха изложени съображенията, поради които не може да се
приеме, че действието на предварителния договор от 19.05.2017 г., е отпаднало.
Ето защо
съдът приема за неоснователни възраженията на ответника, че отговорността,
предвидена в чл.19 от процесния предварителен
договор, е отпаднала – като предоговорена или изрично
или мълчаливо дерогирана.
По следващия
въпрос – дали забавата се дължи на виновно неизпълнение на ответника или на
външни за неговата воля фактори, съдът намира следното:
Установява
се от приетата по делото съдебно-техническа експертиза, че разрешението за строеж
за изграждане на процесната сграда е издадено на
01.12.2016 г. На 23.01.2017 г. е открита строителната площадка. На 08.07.2019
г. е издаден Акт-Образец №15 за сградата. Относно външното електрозахранване на
сградата, вещите лица са установили, че с Договор за присъединяване на обекти
на потребители към разпределителната електрическа мрежа на „ЧЕЗ Р.Б.“ АД,
сключен между ответника и „ЧЕЗ Р.Б.“ АД на 17.02.2017 г., в 6-месечен срок от
подписване на договора електроразпределителното дружество следва да подаде
документи за снабдяване с разрешение за строеж на външно електрозахранване на
сградата. Разрешението е издадено на 16.10.2018 г., т.е. със закъснение от 1
година и 2 месеца. Срокът за изграждане на съоръженията за присъединяване на
сградата е 8 месеца след издаване на разрешението – т.е. до 16.06.2019 г.
Разрешението за ползване и въвеждане в експлоатация на външното
електрозахранване е издадено на 15.10.2020 г. – т.е. със закъснение от 1 година
и 4 месеца. Вещите лица са констатирали, че макар предвидените в договора между
ответника и „ЧЕЗ Р.Б.“ АД да са изтекли на 17.04.2018 г., въвеждането в
експлоатация е осъществено на 15.10.2020 г. – със закъснение от 2 години и 6
месеца. На 24.01.2022 г. е издадено и удостоверение за въвеждане в експлоатация
на топлозахранване и абонатна станция на жилищната
сграда. Съгласно заключението на вещите лица въвеждането в експлоатация на
съоръженията за присъединяване на сградата към електропреносната
мрежа става с 2 години и 6 месеца забавяне, което се дължи на закъснение от
страна на „ЧЕЗ Р.Б.“ АД.
Относно
твърденията на ответника, че са налице преустройства в имотите, собственост на
ищеца, несъответстващи на одобрените строителни книжа, вещите лица са
установили, че са налице отклонения. На ет.4, кота
+11,40 са извършени промени в процесния апартамент
№66, които се състоят в обединяване на двете бани чрез премахване на
преградната стена между тях, преместване на преградните стени към съседните
спалня и кухненски бокс, премахване на предвидените врати към баните и
изграждане на нова врата към обединеното помещение на банята. На сутерена, кота -2,65 са извършено промени в мазе №9, където е
премахната преградната стена с врат и вратата е преместена, като към мазе №9 е
присъединено пространство до стоманобетонната шайба с ширина 1 м и дължина 2 м.
Изместени са врати и и са премахнати преградни стени и на други мазета. На
партер, кота +/- 0,00 не е изградена предпазна стена
между процесните гаражи №9 и 10, както и между други
гаражи. За извършените промени са съставени съответни екзекутивни чертежи. От сторително-конструктивна гледна точка тези отклонения се
свеждат до промени в преградни неносещи стени, не засягат изградената
стоманобетонна носеща конструкция на сградата, не увеличават натоварването
върху нея от вертикални и сеизмични въздействия и не променят нейната категория
и предназначение. Вещите лица не могат да посочат дали тези преустройства са
извършени от ищеца или от ответника като изпълнител на строежа по възлагане на
ищеца – това обстоятелство не може да се установи чрез технически средства.
Вещите лица сочат, че всички установени отклонения са несъществени по смисъла
на чл.153, ал.3 ЗУТ, биха могли да бъдат пречка за въвеждане на сградата в
експлоатация, ако своевременно не са нанесени в екзекутивната документация,
като в случая дружеството „С.“ ЕООД, осъществяващо строителен надзор на
строежа, след оглед е представило одобрени екзекутиви
на проекта от 23.05.2022 г. Заключението на експертите е, че установените
отклонения от одобрения инвестиционен проект в рамките на имотите на ищеца не
представляват пречка за въвеждане на сградата в експлоатация.
С оглед
изложеното следва да се приеме, че се установява като причина за забавяне на
въвеждане в експлоатация на сградата закъснението в изграждането и въвеждането
в експлоатация на съоръженията за присъединяване на сградата към електропреносната мрежа с 2 години и 6 месеца от страна на
„ЧЕЗ Р.Б.“ АД. Неоснователно е обаче възражението на ответника, че това
забавяне не може да му се вмени във вина. Както се установява от заключението
на техническата експертиза и представеното по делото писмено доказателство –
Договор за присъединяване на обекти на потребители към разпределителната
електрическа мрежа на „ЧЕЗ Р.Б.“ АД ДПРЕМ **********/ SAP №
IB-31-17-30028 от 17.02.2017 г., между ответника и „ЧЕЗ Р.Б.“ АД е възникнало
правоотношение, по силата на което последното дружество се е задължило да
изгради съоръжения за присъединяване на процесната
сграда за своя сметка, срещу цена, съдържаща постоянна и променлива компонента,
платима от ответника, а ответникът, в качеството му на присъединявано лице, е
поел задължение да изгради електрическите съоръжения след границата на
собственост на имота, в съответствие с изискванията за безопасност и
техническите норми. За задължението на електроразпределителното дружество в
договора са установени срокове - за снабдяване с разрешение за строеж на външно
електрозахранване на сградата и за изграждане и въвеждане в експлоатация на
съоръженията за присъединяване на сградата. За неизпълнение на
строително-монтажните работи в определените срокове страните са предвидили
отговорност за неизправната страна – неустойка в размер на 0,1 % на ден върху
стойността на неизвършените работи, но не повече от 3%, както и разликата до
пълния размер на претърпените вреди и пропуснатите ползи. От изложеното следва,
че макар и забавата да се дължи на трето за спора лице - „ЧЕЗ Р.Б.“ АД, същото
е съконтрахент на ответника, комуто последният е
възложил изпълнение на работа във връзка с процесната
сграда. Ето защо ответникът отговаря и за забавата, дължаща се на лицата, на
които е възложил изпълнение на част от задълженията си.
Неоснователно
е възражението, че забавянето се дължи на действия на самия ищец, изразяващи се
незаконни преустройства на собствените му обекти, които представляват пречка за
въвеждане на сградата в експлоатация. Както бе посочено по-горе, приетата по
делото експертиза установява, че са налице отклонения от одобрения
инвестиционен проект, но те са несъществени по смисъла на чл.153, ал.3 ЗУТ,
своевременно са нанесени в екзекутивната документация от дружеството,
осъществяващо строителен надзор на строежа и за тях са представени одобрени екзекутиви на проекта. Ето защо установените отклонения от
одобрения инвестиционен проект в рамките на имотите на ищеца не представляват
пречка за въвеждане на сградата в експлоатация.
По изложените
съображения съдът приема, че е налице забавено изпълнение от страна на
ответника на задължението му да изгради процесната
сграда в степен да бъде готова за въвеждане в експлоатация за периода от падежа
на задължението – 16.12.2018 г. до датата на подаване на исковата молба -
03.02.2021 г. Забавата се дължи на виновно неизпълнение на задълженията от
страна на ответника. Ето защо по силата на чл.19 от сключения между страните
предварителен договор в полза на ищеца е възникнало вземане за неустойка за период
с начална дата – 90 дни от уговорения срок за изпълнение или 17.03.2019 г. до
датата на предявяване на иска – 03.02.2021 г. Размерът на вземането е 0,1 % за
всеки забавен ден, върху изплатените до момента на забавата части от цената, но
не повече от 10% от стойността на договора. Към момента на възникване на
вземането ищецът е заплатил пълния размер на продажната цена от 153000 евро, а
периодът на забавата включва повече от 100 дни, ето защо дължимата неустойка е
в размер на 10% от сумата или 15300 евро.
По
възражението за прихващане:
Предявеното
от ответника вземане чрез възражение за прихващане е за сумата от 33 212 евро, която
съгласно последното уточнение представлява стойност извършен от ответника отбив
от цената на имотите срещу насрещна престация от
ищеца – да съдейства за изграждане на външните връзки на сградата и снабдяване
с акт 16 и въвеждане на сградата в експлоатация. Твърди, че ответникът не е
изпълнил това свое задължение, поради което дължи връщане на сумата.
За да
установи възникване на задължение за ответника с предмет – осъществяване на
съдействие за изграждане на външните връзки на сградата – за външното
електрозахранване и за присъединяване на сградата към електропреносната
мрежа, ищецът ангажира гласни доказателства – чрез показанията на свидетеля П. Ч..
Тези свидетелски показания обаче не са годно доказателство за установяване на
посочените твърдения. В случай, че твърдянията на
ответника се квалифицират като възникване на правоотношение по договор за
изработка, по силата на който ответникът се задължава да извърши отбив от
цената в размер на 33 212 евро, а ищецът поема задължение да осъществи
възложеното съдействие, то става въпрос за доказване на договор на стойност
по-голяма от 5000 лв. (33 212 евро), за което сдиветелски
показания не са допустими – чл.164, ал.1, т.3 ГПК. Ако твърденията на ищеца се
квалифицират не като възникване на ново правоотношение, а като изменение на
вече съществуващото по предварителния договор, то отново свидетелски показания
не са годно доказателствено средство, доколкото за
изменение на писмени съглашения, в които страната е участвала, не са допустими
свидетелски показания – чл.164, ал.1, т.5 ГПК. Други доказателства за
твърденията на ответника за възникване на вземането, не са ангажирани. Ето защо
съдът приема, че ответникът, в съответствие с доказателствената
си тежест, не е установил възникване за ищеца на задължение за осъществяване на
съдействие за изграждане на външните връзки на сградата – за външното
електрозахранване и за присъединяване на сградата към електропреносната
мрежа, срещу цена от 33 212 евро за услугата, с която да бъде намалена
продажната цена на процесните имоти. С оглед изложеното,
по делото не се установява в полза на ишеца да е
възникнало вземането, предмет на възражението за прихващане.
По
изложените съображения съдът приема предявеният иск за основателен.
По разноските:
На ищеца следва да се присъдят
направените разноски за държавна такса и адвокатското възнаграждение – в размер
на 4196,95 лв.
Поради
което, Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Л.9. ООД, ЕИК:********, да заплати на В.И.В.,
ЕГН:**********, както следва:
на основание
чл.92, ал.1 ЗЗД, сумата от 15300 евро, представляваща неустойка съгласно
чл.19 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
19.05.2017 г. за забавено изпълнение на задължението за изграждане на жилищна
сграда с подземни гаражи с административен адрес: гр. София, ул. ********в
степен на завършеност – готова за въвеждане в експлоатация, за периода от
17.03.2019 г. до 03.02.2021 г., заедно със законната
лихва от 03.02.2021 г. до окончателното изплащане,
на основание
чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 4196,95 лв.,
представляваща съдебни разноски.
Решението
подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му чрез връчване на препис.
СЪДИЯ: