Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 19.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Софийски градски съд, І
Гражданско отделение, 2-ри състав, в публично заседание на осемнадесети март,
две хиляди двадесет и втора година, в състав:
Съдия: Евгени
Георгиев
и секретар Кирилка Илиева разгледа
гр. д. 10 056/2020 г., докладвано от съдия Георгиев, и:
Р Е Ш И:
[1] ОТХВЪРЛЯ
следните искове на П.М.К. срещу Е.М.М.:
1. иска по чл. 93, ал. 2 от Закона за
задълженията и договорите (ЗЗД) за заплащането на 39 116,60 лева двоен
размер на задатък, уговорен по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 12.05.2020 г.;
2. иска по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за
заплащането на 347,73 лева обезщетение за забава върху 39 116,60 лева от
21.08.2020 г. до 21.09.2020 г. П.К. е със съдебен адрес – адвокат А.К.,***, а Е.М.
е с адрес ***.
[2] ОСЪЖДА
П.М.К. да заплати на Е.М.М. 1 700,00 лева на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК разноски по делото.
[3] Решението може да бъде обжалвано с
въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му.
[4] Ако ищецът обжалва
изцяло решението, с въззивната си жалба, той следва да представи доказателство
удостоверяващо внасянето на 807,33 лева държавна
такса по сметка на САС. При неизпълнение съдът ще върне въззивната жалба.
I. ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И
ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА
1.
На ищеца
[5] П.К. заявява в искова молба
от 23.09.2020 г., че е сключил с ответницата Е.М. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот - апартамент. Е.М. се е задължила до
30.07.2020 г. да представи пред нотариуса освен други документи и: саморъчно
завещание, вписано в службата по вписванията, удостоверяващо правото ѝ на
собственост; данъчна оценка; скица и схема от кадастъра съответно за поземления
имот и за апартамента. Страните по договора са се съгласили да се явят пред
нотариус на 11.08.2020 г. за сключването на окончателен договор. П.К. е
заплатил на Е.М. 10 000,00 евро капаро.
[6] До 30.07.2020 г. Е.М. не е представила на нотариуса описаните
документи. Страните са се явили пред нотариуса на 11.08.2020 г., но Е.М. отново
не е представила описаните документи. Затова те не са сключили окончателен
договор.
[7] На 11.08.2020 г. П.К. е уведомил Е.М., че се отказва от предварителния
договор и е поискал тя да му заплати двойния размер на капарото. Е.М. не го е
направила. Затова П.К. моли съда да осъди Е.М. да му заплати:
- 39 116,60 лева капаро в двоен размер;
- 347,73 лева обезщетение за забава върху 39 116,60 лева от 21.08.2020
г. до 21.09.2020 г. (исковата молба л. 2-11; уточнителната молба, л. 116).
2.
На ответника
[8] Е.М. е оспорила предявения иск. Тя е заявила, че
действително се е забавила с представянето на посочените документи, но това се
е дължало на причина, която не е зависила от нея, а именно забавянето на
нанасянето на имота в кадастралната карта. Тя е подала своевременно документите
за това, но поради пандемията администрацията е работила по-бавно. От
нанасянето на имота в кадастралната карта е зависило вписването на саморъчното
завещание и издаването на данъчна оценка.
[9] В предварителния договор подобно забавяне е било
предвидено като форсмажорно обстоятелство. Затова Е.М. твърди, че не е била
неизправна страна за изпълнението на предварителния договор. Ето защо тя моли
съда да отхвърли иска (писменият отговор л. 200-203).
II.
ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ
ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И ДОКАЗАТЕЛСТВАТА, СЪБРАНИ ПО ДЕЛОТО
[10] На 20.12.2012 г. Ц.С.е прехвърлила на Д.
Ш. собствеността на апартамент от 55,00 кв. метра, двете югоизточни мазета
всяко от 10,00 кв. метра и 1/5 идеална част от общите части на сградата и
дворното място с площ от 510,00 кв. метра. Апартаментът се е намирал на партерния
етаж в двуетажната сграда на бул. „*******, а дворното място е представлявало
УПИ III-512 (нотариалния акт, л. 67-68).
[11] На 19.04.2013 г. Д. Ш. е прехвърлила на Г.С.собствеността
на описания недвижим имот срещу задължението на Г.С.да издържа и гледа Д. Ш.
(нотариалния акт, л. 69-73). На 20.02.2015 г. Д. Ш. е подала искова молба срещу
Г.С., с която е поискала от съда да развали договора за издръжка и гледане от
19.04.2013 г. По нея СГС е образувал гр. д. 2 428/2015 г. (стр. 1 от
решението на СГС, л. 74-91).
[12] На 17.08.2016 г. Д. Ш. е изготвила
саморъчно завещание, с което е завещала на Е.М. цялото си движимо и недвижимо
имущество (завещанието, л. 51-52). На 20.12.2016 г. СГС е постановил решение по
гр. д. 2 428/2015 г., с което е развалил договора за издръжка и гледане от
19.04.2013 г. (решението на СГС). Г.С.го е обжалвала пред САС (решението на САС,
л. 92-102).
[13] На 08.12.2017 г. Д. Ш. е починала (акта
за смърт, л. 58). Затова на 15.01.2018 г. САС е конституирал на нейно място,
като ищци по делото нейните наследници по закон С.Б.и Б.(решението на САС). На
18.01.2018 г. нотариус Н. е обявила саморъчното завещание на Д. Ш. в полза на Е.М.
(протокола, л. 53-54). На 06.02.2018 г. САС е конституирал Е.М. като ищец по
делото на мястото на починалата Д. Ш.. На 18.12.2018 г. САС е прекратил
производството спрямо С.Б.поради отказа му от иска относно неговия дял от
наследството на Д. Ш. (решението на САС, л. 92).
[14] На 09.07.2019 г. САС е постановил
решение. С него той е потвърдил решението на СГС по гр. д. 2 428/2015 г. и
е прекратил производството по делото спрямоБ.Н., защото е приел, че единствен
наследник на Д. Ш. е била Е.М., тъй като завещанието в нейна полза е било
автентично (решението на САС).Б.Н. е обжалвала решението на САС в частта му, с
която производството спрямо нея е било прекратено, но с определение от
21.01.2020 г. ВКС го е потвърдил (определението на ВКС, л. 103-107). Не се
спори, че в този ден е влязло в сила решението на СГС по гр. д. 2 428/2015
г. (вж. и отбелязването върху решението на СГС, л. 91).
[15] На 05.05.2020 г. нотариус Н. е издала
удостоверение на Е.М., което да ѝ послужи за получаване на следните
документи за процесния апартамент: схема от Службата по геодезия, картография и
кадастър – София (СГКК); удостоверение за данъчна оценка. То е удостоверявало,
наличието на завещанието от Д. Ш. за Е.М. и неговото обявяване
(удостоверението, л. 49-50). На 10.05.2020 г. по поръчка на Е.М. Д.С., който е
бил вписан в регистъра на лицата, правоспособни да извършват дейности по
кадастъра, е внесъл в СГКК проект за изменение на кадастралната карта и
регистри относно процесния имот (удостоверението, л. 32; заповедта, л. 37;
проектът, л. 35-45).
[16] На 12.05.2020 г. Е.М. и П.К. са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на процесния апартамент. При
сключването на договора Е.М. е удостоверила правото си на собственост с: нотариалния
акт от 2012 г. на Д. Ш.; обявеното саморъчно завещание на Д. Ш. в полза на Е.М.;
решението на СГС по гр. д. 2 428/2015 г., решението на САС и определението
на ВКС по него; акта за смърт на Д. Ш.; извлечение от личния регистрационен
картон на Д. Ш. (чл. 1 от договора, л. 15). В личния регистрационен картон на Д.
Ш. е било вписано, че тя е била разведена и е имала две деца – Светозар иБ.(картона,
л. 56).
[17] С договора Е.М. се е задължила най-късно
до 30.07.2020 г. да представи на П.К. копия от описаните документи, като
завещанието е следвало да бъде вписано. Тя се е задължила да представи и:
кадастрални скица за дворното място и схема за апартамента; удостоверение за
данъчна оценка; удостоверение от АВ за вписвания, отбелязвания и заличавания за
имота; удостоверение за семейно положение на Е.М.; други документи, поискани от
кредитиращата банка и нотариуса (чл. 6.2.1. и чл. 6.2 от договора, л. 16-17).
[18] Страните са се задължили да се явят на
11.08.2020 г. в 10:00 часа в кантората на нотариус Д., за да се извърши
продажбата на имота по нотариален ред. Тогава, Е.М. е следвало да представи
пред нотариуса и оригиналите на описаните документи (чл. 3 и чл. 6.1. и чл. 6.2
от договора, л. 16-17).
[19] Страните са уговорили 100 000,00
евро цена за покупката на имота, като П.К. е следвало да заплати на Е.М. 10 000,00
евро задатък при подписването на договора, а останалите 90 000,00 евро със
собствени средства и кредит в съответствие с писмо-ангажимент от кредитиращата
банка (чл. 2.1. от договора, л. 15-16).
[20] Е.М. и П.К. са се съгласили да считат за
форсмажорно обстоятелство забавянето на Е.М. при изпълнението на задължението
ѝ за представяне на описаните документи по вина на данъчната и общинска
администрация (във връзка с настъпващата пандемия от Ковид). Подобно форсмажорно
обстоятелство е било уговорено и за представянето на документи от П.К.,
изисквани от нотариуса (чл. 19 от договора, л. 19).
[21] На 12.05.2020 г. П.К. е превел по
банкова сметка *** Е.М. 10 000,00 евро капаро по предварителния договор
(нареждането, л. 20). Не се спори, че Е.М. е получила парите.
[22] На 19.05.2020 г. СГКК е върнала на Д.С. преписката
относно процесния имот за отстраняване на недостатъци. Той ги е отстранил и е
върнал материалите в СГКК в същия ден. На 27.05.2020 г. СГКК отново е върнала
на Д.С. документите поради непълноти. Той е отстранил непълнотите и е внесъл
преписката в СГКК два дни по-късно, на 29.05.2020 г. (удостоверението, л.
243-245). Около тази дата, брокерките, с които е работила Е.М., са ѝ е
съобщили, че П.К. е желаел да прекрати предварителния договор, тъй като се е
опасявал от претенции на наследниците по закон на Д. Ш. (показанията на
свидетелката Н., л. 267-268).
[23] На 08.06.2020 г. СГКК е издала на Е.М. удостоверение. С него СГКК е
удостоверила, че: е приела проекта за изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри за район „Изгрев“, внесен от Д.С. на 10.05.2020 г.; е
могло да се процедира по материалите, представени с проекта. На следващия ден,
09.06.2020 г. Е.М. е поискала от СГКК извършването на следните услуги:
нанасянето на настъпили промени в кадастралната карта и регистър; определяне и
запазване на идентификатор, нанасяне на изменения на СОС (удостоверението, л.
32-33; удостоверението, л. 243-245).
[24] На 16.06.2020 г. СГКК е изпратила до заинтересованите лица С.Б.и Б.Н. уведомления
за административната процедура. На 27.06.2020 г. С.Б.е получил уведомлението
(удостоверението, л. 244).
[25] На 14.07.2020 г. Е.М. е подала до СГКК три молби. Първата е била с вх.
номер 12 250 и с нея Е.М. е поискала от СГКК да ѝ издаде документ,
който да удостоверява на какъв етап е била административната процедура по
нейната преписка за изменение на кадастралната карта и регистър. Тя е заявила,
че удостоверението ѝ е било необходимо за вписване на завещанието и продажба
на имота, която е била обвързана със срокове по предварителния договор
(молбата, л. 220).
[26] Втората молба е била с вх. номер 12 266. С нея Е.М. чрез свой
пълномощник е заявила, че С.Б.иБ.Н. не са били заинтересовани лица, защото от
решението на САС се е установявало, че първият се е отказал от наследството на Д.
Ш., а втората не е оспорила завещанието ѝ. Е.М. е обяснила, че според нея
С.Б.иБ.Н. са се отказали от наследството на майка си, защото повече от 30
години те не са се интересували от нея, което е било вписано в самото
завещание. Затова Е.М. е молила СГКК да не уведомява С.Б.иБ.Н. или да ускори
уведомяването, защото има „спешност“ (молбата, л. 222).
[27] Третата молба е била с вх. номер 12 267. С нея Е.М. е поискала от
СГКК предварително изпълнение на заповедта за промяна на кадастралната карта и
регистър. На 17.07.2020 г. Е.М. чрез свой пълномощник е допълнила втората си
молба от 14.07.20220 г., като е заявила, че ВКС е приел, чеБ.Н. не е била
страна по делото пред САС, защото единствен наследник на Д. Ш. е била Е.М.
(молбата, л. 224).
[28] На 27.07.2020 г. СГКК е изпратила на Е.М. писмо. С него СГКК я е
уведомила, че не приема, че С.Б.иБ.Н. са се отказали от наследството на Д. Ш.,
а според практиката на Административен съд София-град при наличие на саморъчно
завещание наследниците по закон са заинтересовани лица в процедурата по изменение
на кадастралната карта и регистри. СГКК също е уведомила Е.М., че уведомяването
на С.Б.е приключило, а след получаване на информация за връчване на
уведомлението доБ.Н., производството е щяло да продължи (писмото, л. 46-48). На
28.07.2020 г. СГКК е поискала от Столична община информация за постоянен и
настоящ адрес наБ.Н. (писмото, л. 214-216).
[29] На 30.07.2020 г. Е.М. и П.К. са се явили пред нотариусД.. Е.М. не е
представила схема за апартамента и скица за дворното място от Агенцията по
геодезия, картография и кадастър. Тя е представила удостоверението за приемане
на проект и е заявила чрез свой пълномощник, че забавянето е било поради Ковид,
а след нанасянето в кадастъра ще пристъпи към снабдяване с данъчна оценка,
удостоверение за тежести и вписване на завещанието.
[30] Е.М. е предложила срокът за сключване на окончателен договор да бъде
удължен с два месеца. П.К. е отказал, като не се е съгласил, че закъснението е
било поради обективни обстоятелства (протокола, л. 21-22).
[31] На 03.08.2020 г. Столична община е издала на Е.М. удостоверение за
семейно положение (удостоверението, л. 59). На следващия ден, 04.08.2020 г.
Столична община е издала удостоверение за данъчна оценка за процесния имот. В
него Д. Ш. е била вписана като собственик на имота и, че тя е била починала.
Също така е било отбелязано, че удостоверението се е издавало да послужи пред
нотариус за вписване на завещание (удостоверението, л. 60).
[32] На 11.08.2020 г. Е.М. и П.К. са се явили пред нотариусД.. Е.М. е
предложила на П.К. да подпишат анекс към предварителния договор, с който да продължат
срока за подписването на окончателния договор с два месеца, поради обективни
причини, които не са зависели от нея и са били свързани с административна процедура
в СГКК. Тя е представила удостоверението от СГКК от 08.06.2020 г. и писмото от
СГКК от 27.07.2020 г. (протокола, л. 28-31). Е.М. е представила саморъчното
завещание, но не вписано в СВ. От документите, които е била длъжна да представи
в оригинал, тя не е представила: кадастрални скица за дворното място и схема за
апартамента; удостоверение от АВ за вписвания, отбелязвания и заличавания за
имота (протокола, л. 28-31).
[33] П.К. не се е съгласил, че са били налице административни пречки и
обективни причини за получаване на необходимите документи. Той е отказал да се
продължи срока за сключване на окончателен договор за покупко-продажба и е
поискал от Е.М. да му върне капарото в двоен размер. Страните не са сключили окончателен
договор за покупко-продажба (пак там).
[34] На 17.09.2020 г. СГКК е изпратила писмо до Е.М. в отговор на нейна
молба до Началника на АГКК, Министерството на регионалното развитие и
благоустройството, Омбудсмана. СГКК е описала действията, които са били извършени
до този момент по преписката относно процесния имот. СГКК също е заявила, че на
10.09.2020 г. е получила отговор от Столична община за постоянния и настоящ
адрес наБ.Н. и, че в същия ден е изпратила ново уведомление доБ.Н. (писмото, л.
214-215).
[35] На 09.10.2020 г. СГКК е извършила справка за трудовите договори наБ.Н.
и е установила, че не е имала такива. На 12.10.2020 г. СГКК е поставила на
таблото си уведомлението доБ.Н. и го е свалила на 20.10.2020 г. На 20.10.2020
г. СГКК е издала заповед за изменение на кадастралната карта и регистри чрез нанасянето
на процесния апартамент в тях. В същия ден СГКК е изпратила уведомление до
заинтересованите лица, а на 13.11.2020 г. заповедта е влязла в сила (писмото,
л. 243-245; заповедта, л. 204-305; уведомлението, л. 206). На 14.12.2020 г.
СГКК е издала скица за дворното място и схема за процесния апартамент (скицата,
л. 207-208; схемата, л. 209).
[36] Не се спори, че в края на 2020 г. Е.М. е вписала в СВ завещанието в
нейна полза от Д. Ш. (вж. и вписаното завещание, л. 210-211). Не се спори, че
след това Е.М. е продала на трето лице апартамента на партерния етаж в къщата
на бул. „*******. На 23.11.2021 г. П.К. е закупил апартамент от 103,59 кв.
метра в ж. к. „Стрелбище“ (справката от СВ, л. 259).
[37] П.К. е заплатил 1 614,66 лева държавна такса (л. 12, 118). Е.М. е
заплатила 1 700,00 лева на адвокат (л. 194).
III.
ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО
ПРАВО И РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛОТО
[38]
П.К. е предявил иск по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД за заплащане на задатък в двоен
размер и иск по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД за обезщетение за забава. Исковете са
неоснователни и съдът ги отхвърля.
1.
По иска по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД
[39]
Съгласно чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, при даден задатък, ако задължението не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от
договора може да иска задатъка в двоен размер. Следователно предпоставките за
уважаване на иска са:
1. ищецът и ответницата да са сключили договор – в случая предварителен
договор;
2. по него да е бил уговорен задатък и ищецът да е предал задатъка на
ответницата;
3. ответницата виновно да не е изпълнила свое задължение по
предварителния договор;
4. ищецът да се е отказал от предварителния договор;
5. ответницата да не е заплатила на ищеца двойния размер на задатъка.
[40]
Съдът установи, че:
1. П.К. и Е.М. са сключили предварителен договор;
2. по този договор е бил уговорен задатък и П.К. го е предал на Е.М..
Налице са първите две предпоставки за уважаването на иска.
[41]
Съдът следва да прецени налице ли е третата предпоставка – Е.М. виновно да не е
изпълнила свое задължение по предварителния договор. Съдът установи,
че на уговорените дати – 30.07.2020 г. и 11.08.2020 г. - Е.М. не е представила част
от документите в оригинал, за което е имала
задължение по предварителния договор. Това са били: завещание, вписано в СВ;
кадастрални скица за дворното място и схема за апартамента; удостоверение от АВ
за вписвания, отбелязвания и заличавания за имота. Това е възпрепятствало
включването на предварителния договор. Следователно е налице неизпълнение от Е.М.
на предварителния договор от 12.05.2020 г.
[42]
Въпросът, на който съдът следва да отговори, е дали това неизпълнение е
било виновно или не. Вписват се в СВ универсални завещания, ако в откритото
наследство, предмет на завещанието, се включват недвижими имоти. Наличието на такива в съответния съдебен район се
удостоверява с декларация с нотариално удостоверен подпис от лицето, ползващото
се от завещанието (чл. 4, б. „к“ от Правилника за вписванията (ПВп)). Когато недвижимият имот се намира в район с одобрена
кадастрална карта, към акта се прилага скица, скица-проект, схема или
схема-проект, издадени от АГКК, или нотариално удостоверени преписи от такива
(чл. 6, ал. 3 от ПВп). Ако такава скица не е представена, съдията по
вписванията може да откаже вписването (мотивите към т. 6 от ТР на ОСГТК
7/25.04.2013 г. по т. д. 7/2012 г.).
[43]
В случая Е.М. е следвало да впише в СВ саморъчното завещание на Д. Ш.. За това
на Е.М. несъмнено ѝ е била необходима скица на дворното място и схема на
апартамента от кадастъра.
[44]
Съдът установи, че Е.М. е предприела действия за получаването им (по-горе, пар.
15, 22-23). Забавянето на получаването им не се е дължало на нейни действия или
бездействия, а на забавянето от СГКК на уведомяването наБ.Н. за
административната процедура по отбелязването на апартамента в кадастралната
карта и регистри (по-горе, пар. 25, 29, 34-35).
[45]
Нещо повече, съдът установи, че Е.М. е искала от СГКК да ускори
административната процедура (по-горе, пар. 26-27). Също толкова, съществено,
съдът установи, че Е.М. е търсила и съдействието на други институции за
ускоряване на процедурата (по-горе, пар. 34). Ето защо съдът приема, че не е
била виновна невъзможността на Е.М. да се снабди до 30.07.2020 г. и до
11.08.2020 г. със скица и схема за процесния имот. Не е била и виновна и
невъзможността ѝ да впише саморъчното завещание, защото това е било
обусловено от представянето на скица и схема за имота. Представянето на справка
от СВ, в която не е било отбелязано вписаното завещание, е било безпредметно.
[46]
След като неизпълнението от страна на Е.М. не е било виновно, липсва
предпоставка за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.
2.
По иска по чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
[47]
Съгласно чл. 86, ал. 1 от ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение длъжникът
дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Следователно
предпоставките за уважаването на иска са:
1. ищецът да има парично вземане от
ответницата ответника;
2. ответникът да е изпаднал в забава;
3. ответникът да не е изплатил обезщетение на
ищеца.
[48]
Съдът не установи П.К. да има парично вземане от Е.М.. Не е налице предпоставка
за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.
3.
По разноските
[49]
Е.М. търси разноски. Тя е направила такива за 1 700,00 лева.
[50]
Съгласно чл. 78, ал. 3 от ГПК, ответникът има право на разноски съобразно
отхвърлената част от иска. Съдът отхвърля исковете изцяло. Затова съдът осъжда П.К.
да заплати на Е.М. 1 700,00 лева разноски по делото.
Съдия: