№ 2299
гр. София, 19.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-В СЪСТАВ, в публично
заседание на четиринадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Елена Иванова
Членове:Златка Чолева
Розалина Г. Ботева
при участието на секретаря Цветослава В. Гулийкова
като разгледа докладваното от Розалина Г. Ботева Въззивно гражданско дело
№ 20221100501440 по описа за 2022 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С решение № 20197421/ 12.10.2021г., постановено по гр. дело № 58028/ 2020г.
По описа на Софийския районен съд, 25 състав, М. П. М. е осъдена да плати на Я.П.Я.
и Б. Р. Д. сумата 3000 евро, на основание чл. 8, изр. 2 от предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот от 31.07.2020г., ведно със законната лихва,
считано от датат на депозиране на исковата молба, 23.11.2020г., до окончателното
плащане на сумата.
Срещу решението на СРС е подадена въззивна жалба от ответника в
първоинстанционното производство М.П. М., в която са релевирани доводи за
нарушение на материалния закон. С жалбата е отправено искане за отмяна в цялост на
атакувания съдебен акт и за отхвърляне на предявената искова претенция.
В срока по чл. 263 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба, в който се
изразява становище за неоснователност на същата и потвърждаване на обжалваното
решение.
Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства
по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във връзка с наведените във
въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт, намира за установено
следното:
1
Ищцата извежда субективните си права при твърдения, че на 31.07.2020г. между
страните е сключен предварителен договор за продажба на имот, съгласно който
ответницата поела задължение да прехвърли правото на собственост върху процесния
недвижим имот, а ищците да платят цена в размер на 95 000 евро. Страните са
постигнали съгласие 5 000 евро от покупната цена да бъде платена като задатък, а
остатъкът от 90 000 евро- чрез банков кредит. Страните се договорили, че в случай, че
ако окончателния договор не бъде сключен по вина на купувача, същият губи платения
задатък, но в случай, че окончателният договор не се сключи по причина, че банката
кредотор не откаже да отпусне кредит на ответниците, то ищцата дължи връщане на
сумата 3000 евро. Ищците навеждат твърдения, че поискали кредит от две банки, но
получили отказ. С оглед изложеното, считат, че са налице предпоставките за връщане
на сумата 3000 евро от ответницата.
В срока и реда по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответницата, в който се
изразява становище за неоснователност на иска. Ответницата релевира доводи, че
предварителният договор е развален поради виновното поведение на ответниците.
Същата оспорва твърдението, че ищците са получуили отказ от три банки за отпускане
на кредит във връзка със закупуването на имота. С оглед изложеното ответницата
счита, че не са налице предпоставките за връщане на сумата 3000 евро и за същата не е
възникнало задължение да върне сумата.
Не се спори между страните, че между същите е сключен предварителен
договор, по силата на който продавачът, ответник в настоящото производство, се
задължил да прехвърли на купувачите, ищци в настоящото производство, правото на
собственост върху недвижим имот, представляващ апартамент Г- 12, намиращ се в
сграда в комплекс “Дрийм резидънс”, намиращ се в гр. София, “Гатьо Шишков”,
*******, а ответниците- да платят цена в размер на 95 000 евро, която сума ще бъде
платена чрез паричен заем от търговска банка, вкл. и от “Ю.Б.” АД. В разпоредбата на
чл. 8 от договора страните са договорили, че купувачите плащата сумата 5000 евро,
като окончателният договор не бъде сключен по вина на купувачите, то продавачът ще
задържи задатъка. В случай, че окончателният договор не бъде сключен по причина, че
банката- кредитор откаже да предостави на ищците заем във връзка със закупуването
на имота, ответницата се задължава да върне част от получения задатък в размер на
3000 евро. Между страните не е спорно, а се установява от събраните писмени
доказателства- платежно нареждане, че ищците са платили уговореният задатък в
размер на 5000 евро.
От представеното удостоверение се установява, че на 23.07.2020г. ищците са
подали заявление за отпускане на жилищен кредит в “Ю.Б.” ЕАД, като банката е
отказала да отпусне такъв. От представеното уведомление от “Ю.Б.” ЕАД се
2
установява, че оригиналът на искането за жилищен кредит е унищожен, поради което
същият не може да бъде представен.
От представеното удостоверение се установява, че ищците са подали заявление
за отпускане на жилищен кредит в “ОББ” ЕАД, като банката е отказала да отпусне
такъв. Като причина за отказа е посочена направената оценка на кредитоспособността
на длъжниците. От представеното искане за отпускане на жилищен кредит се
установява, че ищците са поискали кредит в размер на 180 000 лева.
С покана- уведомление за разваляне на предварителния договор ищците,
купувачи по договора, са уведомили ответницата, продавач по договора, че не могат да
сключат окончателен договор, тъй като от няколко банки им е отказано предоставянето
на кредит за покупка на жилище. Ищците са поканили ответницата да върне сумата
3000 евро, позовавайки се на разпоредбата на чл. 8, ал. 2 договора. Поканата е
получена от ответницата на 09.09.2020г.
От представения констативен протокол се установява, че на 15.09.2020г.
страните са се явили в кантората на нотариус И.Н., като продавачът е представил
всички необходими документи. Удостоверено е, че ответницата е изразила желание за
сключване на окончателен договор. Ищците са заявили, че не могат да платят цената на
имота.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна
страна следното:
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, от легитимирана
страна, като същата е процесуално допустима. Разгледана по същество, е
неоснователна.
Съгласно нормата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта- в обжалваната му част, като по
останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършената служебна проверка въззивният съд установи, че
първоинстанционното решение е валидно и процесуално допустимо.
В разглеждания случай за уважаването на предявения иск по чл. 93, ал. 2, изр.
второ ЗЗД, следва да са налице следните кумулативни предпоставки: 1) наличие на
действителен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот; 2)
уговорен и заплатен от ищцата задатък, обезпечаващ изпълнението на това
задължение; 3) отказ на банката да предостави на ищците кредит за плащането на
цената на недвижимия имот.
Конкретиката на случая сочи, че между страните е сключен предварителен
договор за продажба на имот, в който страните са уговорили заплащането на задатък,
който обезпечава изпълнението на задължението.
3
Свободата на договаряне, установена с правилото на чл. 9 ЗЗД, предпоставя
правото на страните по един двустранен договор, вкл. и предварителен договор за
покупко- продажба на недвижим имот, да уговорят специални правила относно отказа
от договора по смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД (освобождаване на страните от
облигационната обвързаност по договора, чрез развалянето му поради неизпълнение)
респ. за отговорността на неизправната страна. Ето защо, в тези случаи не съществуват
законови пречки функциите на задатъка да бъдат придадени и на платената от
изправната страна авансова сума за част от продажната цена на имота. Тогава капарото
ще подлежи на приспадане при изпълнението, а при неизпълнение- ще се задържи или
върне в двоен размер. Необходимо и достатъчно е в съглашението да са включени
изрични уговорки, според които страните придават на определена престация (вкл. и на
авансова сума за част от цената) значението на задатък- да се стимулират те да
изпълнят точно задълженията си, за да не изгубят даденото ли да бъдат принудени да
върнат полученото в двоен размер и изправната страна да може да задържи получения
или да иска връщане в двоен размер на дадения задатък, след като се откаже от
договора. Така предадената сума, вкл. и като авансово платена сума за част от
продажната цена, има качеството на задатък. В този смисъл Решение № 106/16.07.2018
г. по гр. д. № 4088/2017 г. на ВКС, ІІІ г. о., Решение № 12/23.05.2018 г. по гр. д. №
834/2017 г. на ВКС, ІІІ г. о., Решение № 64/10.09.2012 г. по т. д. № 193/2011 г. на ВКС,
ІІ т. о., Решение № 71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І т.о.
Спорен между страните е въпросът изправна страна ли са купувачите.
Релевантният към предмета на спора материалноправен въпрос е дали развалянето на
договора е станало по вина на купувачите или се дължи на обективни причини- отказът
на банката да отпусне искания кредит, респ. при какви причини този отказ се счита
ангажиращ отговорността на продавача по чл. 8, ал. 2 договора, за връщане на част от
платения задатък.
В разпоредбата на чл. 8 от договора страните са договорили, че ако не бъде
сключен окончателен договор по причина на купувача, той губи платения задатък. В
случай, че окончателен договор не се сключи по причина, че банката не отпусне
искания заем, то продавачът се задължава да върне на купувача сума в размер на 3000
евро. В разпоредбата на чл. 1 от договора продавачът е изразил съгласие част от
цената да бъде платена чрез паричен заем, отпуснат от търговска банка, вкл. и от
“Ю.Б.” ЕАД. Посочената клауза е общо формулирана, без да е посочено от кои и колко
банки следва да бъде отказано отпускането на кредит.
Правният режим на тълкуването е включен в чл. 20 ЗЗД. Тълкуването на
договора е установяване на точния смисъл на уговорките, които той съдържа. По
правило се тълкуват онези от тях, които са неясни- не само тези, които са двусмислени,
но и уговорките, които от външна страна изглеждат ясни, но по тях има спор. В
настоящия случай е налице втората хипотеза, която налага по тълкувателен път да се
4
извлече действителната воля на страните по договора с оглед необходимостта от
отговор на релевантния за спора въпрос- при какви причини този отказ се счита
ангажиращ отговорността на продавача по чл. 8, ал. 2 договора, за връщане на част от
платения задатък.
При спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора
съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на
страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в
смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността - какви са и как се съчетават отделните правомощия на
страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на страната кои
правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те. Съдът тълкува договора,
изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум
на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на
страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й
място в договора и общия му смисъл, преценявайки и обстоятелствата, при които е
сключен договора, както и поведението на страните преди и след сключването му.
Недопустимо е при тълкуване съдът да игнорира част от текста на договора.
В случая не са събрани доказателства за преддоговорни отношения между
страните, от които да се изведе извод каква е била волята на страните относно това
колко банки следва да са отказали да предоставят кредит за покупка на жилището.
Конкретиката на случая сочи, че страните не са договорили, че отказът следва да бъде
постановен от всички банки. Напротив, единствената конкретно посочена банка в
разпоредбата на чл. 2 от договора е “Ю.Б.” ЕАД. От друга страна, в разпоредбата на чл.
8, ал. 2 от договора страните са използвали съществителното банка в единствено число
и са постигнали съгласие, че ако окончателният договор не бъде сключен по причина,
че банката откаже да предостави кредит, на връщане подлежи част от платения
задатък. С оглед изложеното, лингвистичното и граматическото тълкуване на
договора, и тълкувайки клаузите на договора, въззивната инстанция счита, че
минималното изискване е да купувачите да поискат кредит от “Ю.Б.” ЕАД, т.е. една
банка, и да има постановен отказ за предоставяне на кредит от същата.
Изложеното обуслава извод, че първоинстанцинното решението е правилно
следва да бъде потвърдено.
По отношение на разноските:
С оглед изхода от настоящия спор и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
жалбоподателят следва да бъде осъден да заплати на въззиваемата страна направените
разноски във въззивното производство за адвокатско възнаграждение.
Предвид изложените съображения, съдът
5
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20197421/ 12.10.2021г., постановено по гр.
дело № 58028/ 2020г. По описа на Софийския районен съд, 25 състав, като правилно и
законосъобразно.
ОСЪЖДА М. П. М., с ЕГН ********** да плати на Я.П.Я., с ЕГН
********** и Б. Р. Д., с ЕГН ********** сумата 625 лева (шестстотин двадесет и пет
лева), представляваща направени във въззивното производство разноски за адвокатско
възнаграждение, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в
едномесечен срок от връчването му, при условията на чл. 280, ал. 1 и ал. 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6