Р Е Ш
Е Н И Е
град София, 15.01.2018 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО
ОТДЕЛЕНИЕ, 19 състав, в публично заседание на шестнадесети октомври две хиляди
и седемнадесета година, в състав:
Съдия: Невена Чеуз
при
секретаря Десислава Костадинова, като разгледа докладваното от съдия Чеуз гр.
дело № 15 718 по описа на 2015 година, и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Предявени субективно съединени
искове с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, съединени при условията на
евентуалност с искове с правно основание чл. 79 ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 82 от ЗЗД.
Ищците М.К.К., С.М.К. и К.М.К.
твърдят в исковата молба, че като собственици на недвижим имот, находящ се в
гр. София, ул. „********съставляващ УПИ VI-278, в кв. 70 по плана на гр. София, местност ж.к.
„Карпузица”, целият с площ от 950 кв.м. са учредили в полза на ответника „К.Х.”
ООД право да построи в имота им пететажна жилищна сграда с магазини, кафе
сладкарница и подземни гаражи, състояща се от сутерен, партерен етаж, първи
жилищен етаж и три типови жилищни етажа и подпокривно пространство на две нива,
цялата с РЗП от 1898, 54 кв.м., съгласно одобрен архитектурен проект от
10.06.2008 г. на СО – район „Витоша”. Твърди се, че срещу учреденото вещно
право на строеж ответникът се задължил да завърши сградата в степен на
завършеност, подписан валиден протокол образец акт 15 и издаване за разрешение
за ползване в срок от 24 месеца, считано от датата на протокола за определяне
на строителна линия и ниво. Твърди се, че такъв бил подписан на 08.09.2008 г.
Твърди се, че уговореният 24 месечен срок не бил спазен от ответника, поради
което страните подписали анекс от 26.11.2010 г., съгласно който се уговорили
срокът да бъде удължен до 18.09.2011 г., както и че при неизпълнение в
посочения срок неустойката, посочена в т. 5 от нотариалния акт става изискуема,
считана от 18.09.2010 г., която била определена на 300 лв. на месец за всеки самостоятелен
обект на учредителите в сградата. Твърди се, че към датата на депозиране на
исковата молба в съда е налице неизпълнение на договора от страна на ответника,
въпреки многократните опити на ищците да се споразумеят с него. Предвид което е
мотивиран правен интерес от исковете и са сезирали съда с искане да осъди
ответника да им заплати за период от 3 години, считано от 19.12.2012 г. до
19.12.2015 г. договорна неустойка в общ размер на 75 600 лв., платима
както следва: на ищеца М.К. сумата от 32 400 лв. /като собственик на 4
обособени обекта/, а на С.К. и на К.К. сумата от по 21 600 лв. за всеки
един от двамата /като собственици на по 2 самостоятелни обекта/, съгласно
уточнителна молба от 22.01.2016 г. При условията на евентуалност са заявили
искове с правно основание чл. 79 ал.1 от ЗЗД вр. с чл. 82 от ЗЗД за същите
суми, които се претендират под формата на пропуснати ползи. Претендира се и
законна лихва върху сумите, както и сторените по делото разноски.
Ответникът „К.Х.” ООД, редовно уведомен, не е заявил становище по исковете
в срока по чл. 131 от ГПК. Депозиран е отговор след изтичане на предвидения в
горецитираната норма срок. Оспорва исковете, чрез процесуални представители, в
открито съдебно заседание и в писмени бележки.
Исковете се поддържат в открито съдебно заседание от адв. Б..
Възраженията на ответника се поддържат от адв. Н..
Съдът, като обсъди доводите на
страните и прецени събраните по делото
доказателства с оглед разпоредбата на
чл. 235 ал.2 и ал.3 от ГПК и съгласно приетият доклад по делото, приема за
установено от фактическа и правна страна следното:
Съгласно чл. 92, ал. 1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно
те да се доказват.
Фактическият състав, който следва да
се осъществи, за да възникне основанието за заплащане на неустойка за
неизпълнението на договора е наличие на
валидно договорно задължение, неизпълнение на задължението, уговорена
неустойка.
Страните не спорят, а това се
установява и от представения по делото договор, че същите са във валидни
облигационни отношения по повод договор за учредяване на право на строеж,
обективиран в н.а. 170, дело 158/08 г. на Нотариус 236 – М.П., с район на
действие – СРС. Съгласно същият М.К., К.К. и С.К. , като собственици на имот,
находящ се в гр. София, ул. „********представляващ УПИ и изградени в него
двуетажна масивна жилищна сграда, стопанска постройка – фурна и покрит навес с
дървена дърводелска работилница са учредили на „К.Х.” ООД правото на строеж за
изграждане на жилищна сграда с магазини, кафе-сладкарница и подземни гаражи
като учредителите са запазили за себе си правото на строеж, както следва – М.К.
на кафе сладкарница, гараж № 1, апартамент № 8, ателие № 10; К.К. – апартаменти
с №№ 14,15; С.К. – апартаменти с №№3,7. Видно от т. 5 на сключения договор
приемателят-строител се е задължил да построи в съответствие със законите и
нормативите, действащи в РБ описаната жилищна сграда в срок от 24 месеца от
датата на протокола за определяне на строителна линия и ниво, в степен на
завършеност – подписан валиден акт обр. 15 и последващото издаване на
разрешение за ползване на сградите.
С оглед съдържанието на постигнатите
уговорки между страните, настоящият съдебен състав намира, че в този договор с
оглед поетите от страните задължения е инкорпориран и договор за строителство
на имота, предмет на договора за учредяване право на строеж, който договор
разкрива характерните белези на договора за изработка по смисъла на чл. 258 от ЗЗД. Страните са се съгласили имотът, предмет на договора да бъде изграден от
изпълнителя /настоящ ответник/ в определен срок и предаден на възложителя
/настоящ ищец/ в определена степен на завършеност.
Съобразно уговорките срокът е 24
месеца, считано от датата на протокола за откриване на строителна площадка и
определяне на строителна линия. Видно от представения протокол същият е издаден
на 08.09.2008 г. Съобразно правилата за броене на срокове, установени в нормата
на чл. 72 от ЗЗД същият е изтекъл на 08.09.2010 г. Видно от представения по
делото анекс 1/26.11.2010 г., впоследствие страните са преуредили отношенията
си досежно крайният срок за снабдяване с образец акт 15 като са се съгласили същият
да се определи на „до 18.09.2011 г.”
Не е формиран спор между страните, а
това се установява и от представените по делото писмени доказателства, че
срокът, уговорен от страните не е спазен от ответника. Видно от представения по
делото констативен протокол от 09.05.2016 г. на СО – район „Витоша” строежът е
с издаден акт образец 14 от 22.05.2013 г.
като обектът не е завършен на етап груб строеж, поради незавършена покривна
конструкция на сградата.
В тази връзка ответникът е
противопоставил възражение, че е налице договорно неизпълнение от страна на
възложителя/учредителя, изразяващо се в неизпълнение на задължението му да
изгради в имота, предмет на суперфицията, канализационна система и трафопост.
Възражението е заявено след срока по чл. 131 от ГПК, но само с оглед пълнота на
мотивите си, настоящият съдебен състав намира, че следва да отбележи следното:
При внимателен прочит на нотариалния акт, обективирал сключения договор по чл.
63 от ЗС респ. предхождащият неговото сключване предварителен договор от
30.07.2007 г., представен по делото, не се установява страните да са се
съгласили учредителите на правото на строеж да са поемали задължение да
изградят канализационна мрежа и трафопост в имота. Напротив, видно от
съдържанието на предварителния договор суперфициарния собственик/ изпълнител се
е задължил да стори това, поемайки задълженията, визирани в т. 4.3, 4.4, 4.6 и
4.9 от същия. Аргумент в тази насока е представеният предварителен договор с
„Електроразпределение Столично” АД от 29.10.2007 г., сключен от ответното
дружество. Представеният предварителен договор, сключен между „Софийска вода”
АД и ищецът М.К., с оглед поетите задължения на ищеца по него /чл. 8/ е неотносим
към предмета на доказване.
В сключения от страните
предварителен договор от 30.07.2007 г. в т. 8.3 от същия е уговорен размер на
неустойката като „300 лв. на месец за всеки самостоятелен обект в сградата от
запазените за учредителите”. В сключения от страните договор, обективиран в
нотариалния акт, е уговорен размер на неустойката като „300 лв. за всеки,
запазен от учредителите жилищен недвижим имот до издаването на акт образец
15”/т.5 от нотариалния акт/. В последващия анекс № 1/26.11.2010 г. страните са
постигнали съгласие досежно степента на завършеност на ап.14, ап. 7 и
кафе-сладкарницата като възложителят/ищец се е отказал да търси неустойката,
предвидена в предварителния договор и нотариалния акт, считано от датата
18.09.2010 г. до 18.09.2011 г. респ. уговорената неустойка в т. 5 от
нотариалния акт и раздел 6 от предварителния договор да бъде приета за
изискуема, считано от 18.09.2010 г. като са се съгласили и промените, уговорени
в анекса да бъдат нанесени в нотариалния акт. Настоящият съдебен състав не
възприема възражението на ответника, макар и заявено след срока по чл. 131 от ГПК, че ищецът не може да се позовава на уговорките по предварителния договор с
оглед подписването на окончателен такъв. Вярно е, че с факта на подписване на
окончателния договор се прекратява действието на предварителния такъв. По
съображенията, изложени по-горе в съдебното решение, настоящият съдебен състав
намира, че страните са в облигационна връзка и по повод договор за изработка, инкорпориран
в предварителния договор респ. в нотариалния акт, по отношение на който липсват
данни същият да е развален респ. прекратен по право. Аргумент в тази насока е и
сключеният към него анекс 1, който следва сключването на нотариалния акт.
При тълкуване волята на страните,
съобразно критериите, зададени в нормата на чл. 20 от ЗЗД и съобразно
установената съдебна практика, съгласно която съдът следва да издири действителната обща воля на страните като
тълкува отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла,
който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в
практиката и добросъвестността като за целта се изследва доколко буквалния
смисъл на текста изразява действителната обща воля на страните, как следва да
се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия
му смисъл респ. може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент за
противното или за по-силното основание, както и естеството на обичайно
възприетата практика в отношенията между страните по договора. Следва да се има
предвид, че при изясняване на действителната обща воля на страните съдът може
да изследва и обстоятелствата, при които е сключен договора, поведението на
страните преди и след сключването му /решение 546/23.07.2010 г. по гр.д. 856/09
г. на Четвърто ГО на ВКС, решение 504/26.07.2010 г. по гр.д. 420/09 г. на
Четвърто ГО на ВКС/. Съобразно визираните критерии, настоящият съдебен състав
намира, че страните по делото са уговорили в сключения от тях предварителен
договор клауза за неустойка при забавено изпълнение, която касае забава при
изграждане на всеки обект без оглед неговото предназначение /за жилищни нужди,
търговски цели, гаражи и т.н./ стига същият да е самостоятелен такъв т.е. да е
годен обект на право на собственост. Впоследствие, в сключения договор, оформен
в нотариален акт, същите са преуредили отношенията си като са възприели, че
неустойката ще е дължима по отношение на забава в изграждане на обекти с
характеристиката на „жилищни” такива по смисъла на §1 т.30 от ЗУТ. С
последващия анекс № 1, следващ подписването на нотариалния акт, настоящият
съдебен състав намира, че страните отново са преуредили отношенията си
посредством взаимни отстъпки – възложителят се е отказал от правото си да
претендира неустойка за забава за определен период от време, а изпълнителят за
сметка на това е приел да промени естеството и вида на довършителните работи по
отношение на два апартамента и кафе-сладкарницата като са постигнали съгласие
за изискуемостта на неустойката при забава на определения в анекса срок, визирана
в нотариалния акт и предварителния договор. Изричното позовававане на
предварителния договор в анекс № 1 респ. индивидуалното посочване на
кафе-сладкарницата мотивират извод у настоящия съдебен състав, че страните са
се съгласили по отношение изграждането на същата да важи възприетата клауза за
неустойка с оглед словестната конфигурация, използвана в т. IV, абзац последен на анекс 1.
Размерът на
неустойката е фиксиран на 300 лв. за обект. В писмените бележки на ответника се
твърди, че това е глобалният и абсолютен размер на неустойката за всеки един
обект. При тълкуване съдържанието на договорните клаузи, настоящият съдебен
състав намира твърдението за неприемливо. Вярно е, че в т. 5 от нотариалния акт
е записано „300 лв. за всеки обект” и твърдението би било вярно, ако не
следваше израза „до издаването на образец акт 15”, който израз предполага
период от време /ежедневно, седмично, месечно, годишно и т.н./, до изтичането
на който се следва неустойка, при наличните за нея предпоставки. Периодът от
време, с оглед възприетото в предварителния договор е „на месец” /т.8.3/.
За пълнота на
мотивите, въпреки настъпилата преклузия за възраженията на ответника,
настоящият съдебен състав намира възражението на ответника, че неустойка не се
следва с оглед висящо паралелно съдебно производство за разваляне на сключения
договор за неприемливо. Видно от представената искова молба, предмет на
паралелното съдебно производство е вещен отрицателен установителен иск за
собственост, а не облигационна претенция за разваляне на сключен договор.
С оглед периода на
претенция за неустойка, който е с начална дата 19.12.2012 г., а исковата молба
е депозирана в съда на 04.12.2015 г. неоснователно е и възражението за изтекла
погасителна давност, отново за пълнота на мотивите, въпреки, че същото е
преклудирано.
Ищецът М.К.
претендира заплащане на неустойка на 3 обекта /два апартамента и
кафе-сладкарницата, коментирана по-горе в решението/. Уговореният месечен
размер на неустойката е 300 лв. за всеки от тях т.е. 900 лв. Периодът на
претенция е 36 месеца като крайния период на претенцията е 19.12.2015 г. Исковата молба е депозирана в съда на
04.12.2015 г. т.е. претендира се и неустойка за период, следващ депозиране на
исковата молба в съда. В тази част производството по делото е недопустимо и
следва да се прекрати, доколкото се претендира обезвреда за вреди с ненастъпил
падеж /решение 59/29.04.2010 г. по търг. дело 687/09 г. на Първо ТО на ВКС/.
Периодът на претенция, за който по-горните съображения исковете са недопустими
е 15 дни т.е. половин месец. С оглед на горното основателни са исковите
претенции за период от 35 и половина месеци, поради което на същия се следва
сумата от 31 950 лв. / /900 х 35/+450/. Ищците С.К. и К.К. претендират
заплащане на неустойка на по 2 обекта /на по два апартамента /. Уговореният
месечен размер на неустойката е 300 лв. за всеки от тях т.е. 600 лв. месечно за
всеки един от двамата ищци. По изложените по-горе съображения исковите им
претенции са основателни за период от 35 месеца и половина т.е. на същите се
следва сумата от по 21 300 лв. за всеки един от двамата / /600 х 35/+ 300/.
С оглед несбъдване
на вътрешното процесуално условие, настоящият съдебен състав намира, че не
дължи произнасяне по заявените евентуални искове.
При този изход на спора и с оглед
изричната претенция на ищците,
ответникът следва да бъде осъден да им заплати на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК направените разноски по делото. По отношение на размера на адвокатското
възнаграждение е заявено възражение по реда на чл. 78 ал.5 от ГПК от
процесуалния представител на ответника. С оглед фактическата и правна сложност
на делото, броя на заявените искове / 3 главни и 3 евентуални за ищеца М.К.,
респ. по два главни и 2 евентуални за останалите двама ищци/, съобразено с нормата
на чл. 2 ал.5 от Наредба 1/2004 г., че за всеки иск се дължи отделно
възнаграждение, извършените процесуални действия по делото, цената на заявените
искове и минималните адвокатски възнаграждения, посочени в цитираната по-горе
Наредба намира това възражение за неоснователно. Предвид горното ищецът М.К. е
направил разноски в размер на 4242, 67
лв., припадащата се част от тях, съобразно уважената част от исковете възлиза
на сумата от 4183, 74 лв. На основание чл. 78 ал.3 от ГПК същият дължи разноски
на ответника в размер на 44, 59 лв. Останалите
двама ищци са сторили разноски за сумата от по 2901, 07 лв. всеки един от тях.
Припадащата се част от тях възлиза на сума от по 2860, 78 лв., а на основание
чл. 78 ал. 3 от ГПК всеки от тях дължи на ответника сума от по 44, 59 лв.
С оглед гореизложеното съдът :
Р Е Ш
И :
ОСЪЖДА “К.Х.” ООД, ЕИК ********,
със съдебен адрес:***, офис 13 – адв. Д.Н. да
заплати на М.К.К., ЕГН **********, със съдебен адрес: *** – адв. С. Б. на
правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, сумата 31 950 лв. – уговорена
неустойка по т. 8.3 от предварителен договор от 30.07.2007 г., т. 5 от договор
от 19.06.2008 г., обективиран в н.а. 170, дело 158/08 г. и анекс 1/26.11.2010
г. за периода 19.12.2012 г. – 03.12.2015 г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от 04.12.2015 г., до окончателното изплащане на сумата, като
за горницата до пълния предявен размер от 32 400 лв. и за периода
04.12.2015 г. – 19.12.2015 г. прекратява производството по делото като
недопустимо, както и на основание чл. 78 ал.1 от ГПК сумата от 4183, 74 лв. - разноски.
ОСЪЖДА “К.Х.” ООД, ЕИК ********,
със съдебен адрес:***, офис 13 – адв. Д.Н. да
заплати на С.М.К., ********** и К.М.К., ЕГН **********, и двамата със
съдебен адрес: *** – адв. С. Б. на правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, сумата от по 21 300
лв. за всеки един от двамата –
уговорена неустойка по т. 8.3 от предварителен договор от 30.07.2007 г., т. 5
от договор от 19.06.2008 г., обективиран в н.а. 170, дело 158/08 г. и анекс
1/26.11.2010 г. за периода 19.12.2012 г. – 03.12.2015 г., ведно със законната
лихва върху тази сума, считано от 04.12.2015 г., до окончателното изплащане на
сумата, като за горницата до пълните предявени размери от по 21 600 лв. и
за периода 04.12.2015 г. – 19.12.2015 г. прекратява производството по делото
като недопустимо, както и на основание чл. 78 ал.1 от ГПК сумата от по 2860, 78 лв. за
всеки един от двамата - разноски.
ОСЪЖДА М.К.К., ЕГН **********, С.М.К., ********** и К.М.К., ЕГН ********** със
съдебен адрес: *** – адв. С. Б. да
заплатят на основание чл. 78 ал.3 от ГПК на “К.Х.” ООД, ЕИК ********, със съдебен
адрес:***, офис 13 – адв. Д.Н. сумата от по 44, 59 лв. всеки един от тримата – разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщението до
страните, че е изготвено, а в частта, в която производството по делото е
прекратено решението е с характер на определение и подлежи на обжалване с
частна жалба пред САС в седмичен срок от съобщението, че е изготвено.
СЪДИЯ: