№ 7042
гр. София, 21.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА
при участието на секретаря СОФИЯ Г. РАЙКОВА
като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело №
20221110141034 по описа за 2022 година
Производството е по реда на Част трета, Глава XXV от ГПК.
Образувано е по искова молба на Б. Д. Ф., от В. Д. Б., от Г. И. Н., от Г. Х. Н., от Д. П. В., от
Е. С. В., от А. М. М., от Й. Е. М., от Н. А. Т и от Н. Д. Ц., срещу “Н” ООД, с ЕИК ***, с
адрес: гр. С.
Ищците сключили договор за наем с ответника от 01.07.1996г., за процесния недвижим
имот: МАСИВНА СТОПАНСКА СГРАДА с обща площ 459 кв.м., находяща се в с.К С,
ведно с дворното място върху което е изградена, представляващо поземлен имот с
идентификатор *****, с пл.№***, по кадастралния план на с.К, целият с площ от 2201 кв.м.
Поддържат, че по решение на мнозинството от собствениците на имота, било взето решение
за прекратяване на договора с ответника, с едномесечно предизвестие, считано от
01.07.2021г. В исковата молба се твърди, че съсобственикът Б. Ф. уведомил управителя на
ответника, по ел. поща, че било взето решение от съсобствениците и договорът за наем се
считал прекратен от 01.07.2021г. На 29.09.2021г., ищците изпратили до ответника
нотариална покана, с която му предоставяли срок доброволно да освободи наетия имот, да
им предаде владението, както и да им заплати обезщетение за лишаването им от ползване,
считано от прекратяването на договора, като до датата на подаване на исковата молба,
ответникът все още не е освободил имота. След прекратяване на договора за наем,
ответникът продължил да превежда суми по договора на ищците, по банков път, като
същите му били върнати отново по банков път.
Ответникът по реда и в срока по чл.131 ГПК е подал писмен отговор. В отговора не се
оспорва, че между страните е сключен договор за наем от 01.07.1996г. за процесния
недвижим имот, за срок от пет години, като било изрично уговорено, че срокът на договора
се продължава автоматично с нов петгодишен срок , в случай че наемодателите не са
1
уведомили писмено наемателя с едномесечно предизвестие преди изтичането на срока, че се
противопоставят на удължаването му. В тази връзка ответникът изрично оспорва, че е бил
надлежно уведомен в едномесечен срок преди изтичането на срока на договора, че ищците
се противопоставят на продължаването му, като поддържа че изпратеното уведомление по
ел. поща от Б. Ф. от 02.06.2021г., не е надлежно тъй като не е спазена писмената форма;
ответникът не е дал съгласие да бъде уведомяван по ел. поща; Б. Ф. не бил оправомощен
изрично от останалите съсобственици да осъществява действия по управление на имота, а не
е разполагал с Т, тъй като не притежавал повече от половината от общата вещ; изпратеното
уведомление за прекратяване на договора не било изпратено на ел. адрес на ответника, а на
друго лице, което му препратило съобщението, а последното било получено от ответника
едва на 15.07.2021г., с оглед на гореизложеното ответникът счита, че срокът на договора бил
продължен с нови 5 години, считано до 01.07.2026г. В тази връзка ответникът поддържа, че
изпълнявал задълженията си да заплаща наемната цена, като превеждал дължимите суми на
ищците. Ответникът не оспорва, че сумите му били връщани, като поддържа, че отново
превел сумите на ищците и уведомил същите, че при непоискването/ връщането им, ще се
съхраняват по банкова сметка на дружеството. С оглед на изложеното, ответникът счита, че
между страните не е настъпило прекратяването на договора за наем на имота, поради което
продължава да владее и ползва същия по предназначение, както и да заплаща наемната цена.
Заема становище, че искът следва да се отхвърли изцяло като неоснователен и следва да му
се присъдят разноските по производството.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и прецени събраните
по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл.233, ал.1, изр. 1 ЗЗД.
Между страните не е спорно, че е сключен договор за наем на процесния недвижим имот
от 01.07.1996г.; че ищците са предали фактическата власт върху същия на ответника, както и
че последният към датата на подаване на исковата молба упражнява фактическата власт
върху имота.
За основателност на иска в тежест на ищците при условията на пълно доказване е да
докажат, че е настъпил прекратителният ефект на договора за наем, на твърдяното в
исковата молба, основание, а именно че е налице едностранно прекратяване на договора с
едномесечно предизвестие до ответника, за което същият е бил надлежно уведомен.
В тежест на ответника е да докаже, възраженията си във връзка с ненадлежното
уведомяване за едностранното прекратяване на договора, както и твърденията си, че същият
продължава да съществува и валидно да обвързва страните.
От събраните по делото писмени доказателства, се установява по безспорен начин
/протокол от проведено ОС на съсобствениците/, че на 31.05.2021г., е проведено общо
събрание на собствениците на процесния недвижим имот, на което събрание е било взето
решение, сключеният с ответника договор за наем от 01.07.1996г., да се прекрати, считано от
01.07.2021г., като за датата и часа, както и дневния ред, била изпратена покана до
съсобствениците, от съсобственика Б. Ф..
2
Видно от извадка от ел. поща, Б. Ф. изпратил имейл на посочения електронен адрес до
управителя на ответното дружество. В електронното съобщение се посочва, че на проведено
ОС на 31.05.2021г., съсобствениците на имота са взели решение договорът за наем да се
прекрати, считано от 01.07.2021г. Видно от датата на изпращане на ел. съобщение, същото е
изпратено на 02.06.2021г. Видно от приетата и приложена като писмено доказателство по
делото, нотариална покана от 29.07.2021г., на нотариус Р Р, ответникът уведомил Б. Ф., че на
15.07.2021г., на електронния адрес на дружеството, посочен в съдържанието на поканата, е
препратено съобщение, като ответникът сочи, че не е бил надлежно уведомен за
едностранното прекратяване в едномесечен срок преди изтичането на договора, поради
което срокът на същия бил продължен за още пет години, считано от 01.07.2021г.
Нотариалната покана била връчена на Б. Ф. на 09.09.2021г., като към същата е приложена и
извадка от процесното съобщение, за което се твърди от ответника, че му било препратено
от друго лице и е получил същото на 15.07.2021г. Видно от същото /на л.75 от делото/, се
установява, че съдържанието на волеизявлението не е идентично с отправеното и изпратено
от Б. Ф. на 02.06.2021г., по имейл, изявление, като към приложеното Т /към нотариалната
покана, изпратена от ответника/, са приложени и снимки на взетото решение на проведеното
ОС на собствениците от 31.05.2021г., каквото липсва в съобщението изпратено от Б. Ф. на
02.06.2021г.
Б. Ф., от свое име и от името на останалите съсобственици, изпратил до ответника
нотариална покана от 08.09.2021г., получена от ответника на 29.09.2021г., с която се
посочвало, че договорът е прекратен едностранно, считано от 01.07.2021г., поради което
ответникът следва да предаде фактическата власт върху имота, както и да заплати дължимо
обезщетение за ползването му без правно основание.
Ответникът изпратил до ищците нотариална покана от 20.12.2021г., на нотариус М. Ш, в
която посочва, че не е бил надлежно уведомен за прекратяването на договора, поради което
счита, че срокът му е продължен, като в приложение към същата нотариална покана е
посочена нотариална покана от 29.07.2021г., изпратена до Б. Ф., както и писмото от
15.07.2021г. Тази нотариална покана била връчена на ищците на 17.06.2022г.
Видно от приетите като доказателства банкови нареждания, ответникът превеждал на
ищците Б. Ф. и Н. Т суми по договора за наем, дължими за първото тримесечие на 2022г.,
които суми били върнати с банкови нареждания обратно на ответника.
Ответникът повторно изпратил до Б. Ф. нотариална покана от 21.06.2022г., връчена му на
01.07.2022г., с идентично смислово съдържание, а именно, че счита договора за наем за
продължен с нов петгодишен срок, считано от 01.07.2021г.
От приетото за установено от фактическа страна, се налагат следните правни изводи:
Основният спорен въпрос между страните е дали волеизявлението на съсобствениците на
имота и ищци по делото е произвело своето правно действие, а именно настъпването на
прекратителния ефект на договора за наем, считано от 01.07.2021г. От съдържанието на
договора за наем от 01.07.1996г., е видно че срокът, за който е бил първоначално сключен е 5
години. В договора е предвидена клауза, според която следва наемодателите писмено да
уведомят наемателя, в срок до един месец преди изтичането му /на срока на договора - бел.
3
ред./, че се противопоставят на продължаването му. Видно събраните по делото
доказателства, страните са били обвързани от облигационното правоотношение в един
относително продължителен времеви период, като срокът за който договора за наем е бил
сключен е неколкократно продължаван по общо съгласие на страните по правоотношението.
Следващият /пореден/ петгодишен срок, за който действието на договора е било продължено
по съгласие на страните, съобразно уговореното в първоначалния такъв от 01.07.1996г., е
следвало да изтече на 01.07.2021г.
Видно от събраните по делото писмени доказателства и в изпълнение на разпоредбата на
чл.32, ал.1 ЗС, съсобствениците провели общо събрание на 31.05.2021г., за което бил
съставен протокол от същата дата, като видно от поканата, изготвена от Б. Ф., същите са
били предварително уведомени за датата и часа на провеждането му, както и за дневния
ред. На проведеното ОС е било взето решение договорът за наем, сключен с ответника на
01.07.1996г., да бъде прекратен, считано от 01.07.2021г.
Ищецът Б. Ф. изпратил по ел. поща съобщение, с което уведомил ответника за взетото
решение, както и че договорът се считал прекратен от 01.07.2021г.
Видно от посочения отрязък, съобщението било изпратено на 02.06.2021г. Относно
възраженията на ответника, свързани с ненадлежното му уведомяване за взетото решение,
съдът намира, че същите се явяват неоснователни. На първо място, по отношение на
възраженията, че Б. Ф. не разполагал с правото да отправя изявления от името и за сметка и
на останалите съсобственици, съдът намира, че извършването на това фактическо действие,
по същество не представлява действие по управление на общата вещ, за което да е
необходимо същият да притежава повече от половината от собствеността върху същата.
Изпращането на уведомление за взетото решение на ОС от 31.05.2021г., до ответника от
страна на Б. Ф., не представлява действие на управление на съсобствена вещ по см. на чл.32,
ал.1 ЗС, а фактическо действие, което ползва и останалите съсобственици, тъй като
извършването му е не само в интерес на Б. Ф. като съсобственик, но и в интерес на
останалите съсобственици - наемодатели. Относно възражението на ответника, че
уведомяването не е извършено надлежно, тъй като уведомлението било изпратено на трето
лице и препратено на ответника едва на 15.07.2021г., съдът намира същото за недоказано.
От представените от ответника извадки от ел. кореспонденция, е видно, писмото изпратено
по ел. поща от Б. Ф. на 02.06.2021г., и това, което ответникът твърди, че му е било
препратено и е получил на 15.07.2021г., са с различно съдържание. В допълнение,
ответникът не представи достатъчно доказателства, от които да се установи, че имейл
адресът, на който се твърди, че е получил препратеното електронно съобщение от
15.07.2021г., е този които действително се ползва, респ. че електронният адрес, до който е
било изпратено съобщението от Б. Ф. на 02.06.2021г., е на трето лице, различно от ответната
страна. Относно възражението на ответника, че е уведомен за взетото решение за
прекратяване на договора, считано от 15.07.2021г., съдът намира същото за неоснователно,
като приема, че от представените по делото доказателства се установи, че Б. Ф. е изпратил
електронно съобщение на 02.06.2021г., което се счита за постъпило в електронната система
на ответника на дата 02.06.2021г. - чл.9 и чл.10, ал.1 от Закона за електронния документ и
4
електронните удостоверителни услуги. Във връзка с възражението на ответника, че същият
не е давал изричното си съгласие да бъде уведомяван по електронен път, както и че Т не
било изрично предвидено в договора за наем, съдът намира, че следва да бъде взето предвид
обстоятелството, че договорът за наем е сключен в писмена форма към 1996г., като срокът
му е бил неколкократно продължаван по общо съгласие на страните, което не е било
изразено формално, с писмен акт, с който изрично да се предвиждат начините, по които
следва да се уведомяват страните за настъпилите правнорелевантни обстоятелства. Още
повече, че правоотношението по договора за наем е обвързвало страните в един относително
продължителен период от време /19 години/, поради което липсата на изрично
посочване/съгласие за уведомяване на всяка от страните за правнорелевантни обстоятелства,
касаещи договора за наем, по ел. път не следва да се тълкува стеснително и ограничително,
в ущърб на която и да е от страните по правоотношението. Съдът намира, че с изпращането
на уведомлението по електронен път е спазена писмената форма, предвидена в договора за
наем- чл.3, ал.2 от Закона за електронния документ и електронните удостоверителни
услуги.
С оглед на гореизложеното, настоящият съдебен състав намира, че условията за
едностранно прекратяване, предвидени в сключения между страните, договор за наем от
01.07.1996г. /чл.3, ал.2 от същия/, са спазени, поради което е настъпило едностранното му
прекратяване, по волята на наемодателите. Ответната страна не доказа твърденията си, че
срокът на договора е бил автоматично продължен, с оглед приетите като неоснователни
възражения за липса на надлежно уведомяване от страна на ищците - наемодатели, че
същите изрично се противопоставят на продължаване на срока му за следващ 5-годишен
период.
От събраните по делото писмени доказателства, не се доказа и че наемодателите с
конклудентни действия са приемали изпълнение на задълженията на ответника за заплащане
на наемната цена, от което да се изведе правния извод, че е налице действително съгласие за
продължаване на действието на договора за наем между страните.
С оглед обстоятелството, че между страните не се спори, че ответникът продължава да
упражнява фактическата власт върху процесния имот, то съдът намира, че са налице
предпоставките за уважаване на исковата претенция по чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД.
По разноските.
Съобразно изхода от настоящия правен спор, на основание чл.78, ал.1 ГПК, в полза на
ищците следва да бъдат присъдени разноските за държавна такса в размер на 184,11 лв.
По изложените мотиви, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, “Н” ООД, с ЕИК ***, с адрес: гр. С,
представлявано от управителя И. Ц П, да предаде на Е. С. В. с ЕГН **********, на Б. Д. Ф. с
ЕГН **********, на Г. Х. Н. с ЕГН **********, на Й. Е. М. с ЕГН **********, на Н. А. Т. с
5
ЕГН **********, на И. Г. Н. с ЕГН **********, на М. Г. Н. с ЕГН **********, на Л. Г. Ш. с
ЕГН **********, на М. Д. В. с ЕГН **********, както и на С. Д. В. с ЕГН **********,
фактическата власт и да опразни следния техен съсобствен недвижим имот: МАСИВНА
СТОПАНСКА СГРАДА с обща площ 459 кв.м., находяща се в с.К С, ведно с дворното
място, върху което е изградена, представляващо поземлен имот с идентификатор *****, с
пл.№***, по кадастралния план на с.К, целият с площ от 2201 кв.м.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК, “Н” ООД, с ЕИК ***, с адрес: гр. С,
представлявано от управителя И. Ц П, да заплати на Е. С. В. с ЕГН **********, на Б. Д. Ф. с
ЕГН **********, на Г. Х. Н. с ЕГН **********, на Й. Е. М. с ЕГН **********, на Н. А. Т. с
ЕГН **********, на И. Г. Н. с ЕГН **********, на М. Г. Н. с ЕГН **********, на Л. Г. Ш. с
ЕГН **********, на М. Д. В. с ЕГН **********, както и на С. Д. В. с ЕГН **********,
сумата от 184,11 лв., разноски за държавна такса по производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
постановяването му. Препис да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6