Р Е Ш Е Н И Е
Номер ІV-170 Година
2019, 20 януари гр.Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд, четвърти въззивен граждански състав
на втори
декември
година две хиляди и деветнадесета,
в откритото
заседание, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НЕДЯЛКА ПЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ:
1. ДАНИЕЛА МИХОВА
2.
мл.с.ДИАНА АСЕНИКОВА-ЛЕФТЕРОВА
секретар Ваня Димитрова
като разгледа докладваното от съдия Даниела
Михова
въззивно гражданско дело № 1657 описа за 2019
година
Производството е по чл.258 и сл.от ГПК и е
образувано по въззивната
жалба на С. К., с постоянен адрес в ***, подадена от
процесуалния му представител – адв.Атанас
Тасков,,
против решение № 167/16.08.2019 г. по гр.д.65/2018 г. по описа на РС Карнобат,
с което са отхвърлени: исковете на въззивника против Акционерно дружество със
специална инвестиционна цел с наименование „Агро финанс" АДСИЦ, ЕИК
********* със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, 4003, район
„Северен", бул. „Дунав" № 5, да се приеме за установено, че ищецът е
собственик на 1/3 ид.ч. от следните недвижими имоти, находящи се в землището на
гр.К., а именно: Нива от 6 дка, десета категория, м.„Карнобатски
гьол", имот № 024006 по плана за земеразделяне; Нива от 29 дка, трета
категория, в м.„Гюр чешма" , имот № 033024 по плана за земеразделяне; Нива
от 4,02 дка, втора категория, в м.„Дереджика", имот № 068001 по плана за
земеразделяне; Нива от 12 дка, трета категория, в м.„Кърънджика", имот №
100015 по плана за земеразделяне; Нива от 4.501 дка, трета категория в м.„Кърънджика",
имот № 116008 по плана за земеразделяне; Нива от 45 дка, трета категория в
м.„Черкеза", имот № 231003 по плана за земеразделяне и за осъждане на ответното
дружество да предаде на ищеца владението върху гореописаните недвижими имоти; и
исковете против „Агрошанс Комерс“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.Карнобат 8400, Промишлена зона „Север“, да се приеме за
установено, че ищецът е собственик на 1/3 ид.ч. от следните недвижими имоти,
находящи се в землището на гр.К., а именно: Нива от
3,501 дка, седма категория в м.„Еердеме", имот № 238035 по плана за
земеразделяне; Нива от 57,5 дка., седма категория в м.„Гердеме", имот №
237014 по плана за земеразделяне; и за осъждане на това дружество да предаде на ищеца владението върху тези
имоти; и с което
решение въззивникът е осъден да заплати на „Агрошанс Комерс“ ЕООД сумата
от 7 200 лв съдебно деловодни разноски.
Твърди се, че решението на КРС е неправилно поради нарушение
на материалния закон и процесуалните правила, както и – необосновано. По-конкретно
се твърди, че са неправилни и необосновани изводите на съда, че в полза на
ответната страна е осъществено валидно придобивно давностно владение. Излагат
се съображения, че неправилно съдът е приел, че правното основание за придобиване
на собствеността съставлява „демонстриране на завладяването“, като не е
необходимо владението да се манифестира чрез реални действия по своене, които
да достигнат до знанието на действителния собственик. Цитирана е и е направен
анализ на съдебна практика по въпроса. На второ място се твърди, че приемайки
(погрешно), че договорът за продажба на процесните имоти в полза на първия
ответник доказва както установено владение върху имотите, така и надлежното му
манифестиране спрямо ищеца, съдът неправилно е отказал да съобрази липсата на
надлежно изрично манифестиране на владението от първия ответник, още повече,
като се има предвид, че ищецът живее в чужбина и по делото не е доказано
манифестиране от първия ответник на упражняване на фактическа власт върху имотите,
както по отношение на ищеца, така и по отношение на всички останали. Изложени
са подробни съображения и е направен анализ на свидетелските показания, събрани
по делото. Отделно са изложени твърдения, че по делото е недоказано самото
владение на ответника-купувач върху имотите, още повече, че отдаването под наем
на имотите може да се осъществи и от лице-несобственик. Оспорва се извода на
съда за доказана достоверна дата на наемните договори, както и изобщо за
достоверност на самите договори. Отделно от горното се твърди, че договорите за
наем са нищожни поради сключването им преди изменението на ЗСПЗЗ, позволяващо
отдаването под наем на земеделски земи, както и поради липсата на форма за
валидност, респ.изводите на съда в обратната насока са неправилни. Претендира
се отмяна на решението на КРС и уважаване на предявените искове. В съдебно
заседание въззивната жалба се поддържа от процесуалния представител на
въззивника – адв.Тасков. Не са ангажирани нови доказателства. Претендират се
съдебни разноски.
Въззиваемият „Агро финанс"
АДСИЦ гр.Пловдив, ЕИК *********, оспорва като неоснователна и недоказана
въззивната жалба с писмен отговор в законовия
срок.
Твърди се, че са правилни и обосновани изводите на съда, че дружеството е
добросъвестен владелец по смисъла на чл.79, ал.2 от ЗС, както и, че е
установило владение върху имотите чрез другиго – чрез отдаването на имотите под
наем за целия период от време от сключването на договора за закупуването им, до
завеждането на иска. Твърди се, че са правилни и изводите на съда, че
договорите за наем не са нищожни. Изложени са съображения. Претендира се
потвърждаване на обжалваното решение. Също не се сочат нови доказателства.
Въззивникът
„Агрошанс Комерс“ ЕООД с ЕИК *********, оспорва като неоснователна въззивната
жалба с писмен отговор в законовия срок, както и
в съдебно заседание – чрез процесуалния си представител адв.Козаров. На първо място се
твърди, че исковете са недопустими, тъй като ищецът не притежава активна
процесуална легитимация за предявяването им. Твърди се, че е недопустимо да се
установява със съдебно-техническа експертиза, че ищецът е наследник по
заместване на бившия собственик на процесните имоти – Х.Б.О.,
б.ж.на ***, както е недопустимо със СТЕ да се установява гражданство,
произход, родствени връзки, тъй като заключението на вещото лице не може да
замести официалните удостоверяващи документи. Твърди се, че недопустимо по
делото са представени от вещото лице преписи от официални документи. Сочи се,
че от събраните по делото доказателства се установява, че ищецът не е български
гражданин, не е бил такъв нито по рождение, нито по натурализация, както и не е
наследник по права възходяща линия по заместване на Х.Б.О..
Изложени са подробни съображения. Твърди се, че при това положение ищецът няма
правен интерес от предявения иск и не е легитимиран за предявяването на
ревандикационните искове за процесните имоти. При условията на евентуалност се
твърди, че исковете са неоснователни и недоказани, а обжалваното решение, с което
са отхвърлени - правилно. Твърди се, че производствата по двете преписки на ОПК
Карнобат не са завършили с постановяване на краен индивидуален административен
акт, а правоимащите по тях не са въведени във владение, съотв.не са установили
владение върху имотите. Излагат се доводи за нищожност на решенията на ПК
Карнобат (ОСЗГ Карнобат). Сочи се, че по делото няма данни ищецът да е придобил
имотите на някакво друго основание, освен заявеното в исковата молба. Твърди
се, че самият въззивник е придобил имотите на правно основание, годно да го
направи собственик, а освен това – и на оригинерно основание – добросъвестно
владение върху имотите, продължило повече от 5 години (сочи се, че към своето
владение от сделката по замяната – 17.10.2016 г., прибавя и необезпокояваното
владение на неговия праводател „Агро финанс" АДСИЦ гр.Пловдив от
21.12.2009 г.). Претендира се прекратяване на производството поради
недопустимост на предявените искове, а при условията на евентуалност –
потвърждаване на решението на КРС, с което са отхвърлени исковете за двата
имота - Нива от 3,501 дка, в м.„Гердеме", имот № 238035 и Нива от 57,5
дка., в м.„Гердеме", имот № 237014 по плана за земеразделяне. Също не сочи
нови доказателства.
Въззивната жалба е подадена от легитимирано лице, против акт на
съда, подлежащ на обжалване, в законовия срок, поради което е допустима.
С оглед твърденията на страните и
ангажираните от тях доказателства, съдът приема от фактическа и правна страна,
следното:
Производството пред първоинстанционния РС Карнобат е
образувано по повод искова молба от на С. К. (С.А.М., съгласно представеното по
делото удостоверение за идентичност на имената), роден на *** г. в ***, с постоянен адрес в ***, против въззиваемия Акционерно
дружество със специална инвестиционна цел с наименование „Агро финанс"
АДСИЦ гр. Пловдив, ЕИК *********. Твърди се, че ищецът, в качеството си на наследник
на Х.Б.О., род.на *** г. и поч.на *** г. в ***, е собственик на 1/3 ид.част от недвижими
имоти – земеделски земи, възстановени с две решения на ОСЗГ Карнобат на
наследниците на Х.Б.О. съгласно план за земеразделяне
земеделски имоти, както следва: Нива от 6 дка, десета категория, м.„Карнобатски
гьол", имот № 024006 по плана за земеразделяне; Нива от 29 дка., трета
категория, в м.„Гюр чешма", имот № 033024 по плана за земеразделяне; Нива от 4,02 дка, втора категория, в м.„Дереджика",
имот № 068001 по плана за земеразделяне; Нива от 12 дка, трета категория, в м.„Кърънджика",
имот № 100015 по плана за земеразделяне; Нива от 4.501 дка, трета категория в м.„Кърънджика",
имот № 116008 по плана за земеразделяне; Нива от 45 дка, трета категория в м.„Черкеза",
имот № 231003 по плана за земеразделяне; Нива от 3,501 дка, седма категория в м.„Гердеме",
имот № 238035 по плана за земеразделяне; и Нива от 57,5 дка., седма категория в
м.„Гердеме", имот № 237014 по плана за земеразделяне. Твърди се, че с договор за покупко-продажба,
обективиран в нот.акт № ***
г. на нотариус Нели
Стоянова, peг.№ 570 на НК, ответникът „Агро
финанс" АДСИЦ гр. Пловдив
е закупил изброените имоти от несобственик – от И.М.Ш., която няма качеството на наследник
на общия наследодател Х.О., не е вписана като наследник в
гражданските регистри и няма никаква роднинска връзка с общия наследодател, а в
нотариалното производство по изповядването на нотариалния договор е представено
удостоверение за наследници, което е било подправено и с невярно съдържание. Изложено
е твърдение и за нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави, тъй
като договорената в нея продажна цена е значително по-ниска от средната пазарна
цена на имотите, преценена към момента на сключването на сделката. Предявен е
иск за приемане за установено, че ищецът е собственик на 1/3 ид.ч. от
процесиите имоти и за осъждане на ответника „Агро финанс" АДСИЦ гр.
Пловдив да предаде на ищеца владението върху имотите. Представя и ангажира
доказателства.
С Определение № 328/31.05.2018г.
производството против „Агро финанс“ АДСИЦ с ЕИК *********, образувано по иск с
правно основание чл.108 ЗС е прекратено в частта относно нива от 3.501 дка, в
местността „Гердеме“, землището на гр.Карнобат, имот № 238035 по плана за
земеразделяне и нива от 57.5 дка, в местността „Гердеме“, землището на
гр.Карнобат, имот № 237014 по плана за земеразделяне, поради заявен от ищеца
отказ от този иск против ответника „Агро финанс“ АДСИЦ, като на основание
чл.228 ГПК ответникът „Агро финанс“ АДСИЦ е заменен с нов ответник - „Агрошанс
Комерс“ ЕООД с ЕИК *********. Ищецът е посочил, че замяната на първоначалния
ответник с „Агрошанс Комерс“ ЕООД се налага поради констатирано прехвърляне на двата
имота от „Агро финанс“ АДСИЦ на „Агрошанс Комерс“ ЕООД.
Предявените искове са с правно
основание чл.108 от Закона за собствеността.
Ответниците са оспорили исковете с
представен в законовия срок писмен отговор на исковата молба.
Ответникът „Агро финанс“ АДСИЦ е заявил с отговора си на
исковата молба, възражение за придобиване от него на имотите по давност на
основание чл.70, ал.2 ЗС, тъй като дружеството е добросъвестен владелец. Оспорени
са твърденията на ищеца за нищожност на сделката, с която дружеството е
придобило имотите. По отношение на двата имота (нива от 3.501 дка, в
м.„Гердеме“, землището на гр.Карнобат, имот № 238035 по плана за земеразделяне
и нива от 57.5 дка, в м.„Гердеме“, землището на гр.Карнобат, имот № 237014 по
плана за земеразделяне) се твърди, че искът е недопустим, тъй като „Агро
финанс“ АДСИЦ не е собственик на тези имоти към датата на предявяване на иска.
Ответникът „Агрошанс Комерс“ ЕООД е
оспорил иска (по отношение на двата имота) като недопустим, а по същество – и
като неоснователен. Твърди се в отговора, че нито ищеца, нито неговите
праводатели са внесли земите в ТКСЗ, поради което не са били налице основания
за тяхното възстановяване. Твърди се, че липсват доказателства за родствена
връзка между ищеца и Х.Б.О., поради което за ищеца липсва право
на иск, съотв.предявеният иск е недопустим. По същество се твърди, че дори да
се приеме, че ищецът е наследник по заместване на Х.Б.О., искът е неоснователен, тъй като
наследниците на Х.Б.О. не са придобили процесните
земеделски земи поради нарушения на процедурата по реституиране на имотите,
водеща до незаконосъобразност и до нищожност на решенията на ПК (ОСЗГ)
Карнобат. Твърди се, че лицето Х.Б.О., посочено в решенията на ОСЗГ
Карнобат е различно от лицето Х.Б.О., родено на *** г. и починало на *** г. При условията на евентуалност се
твърди, че дори ищецът да е наследник на Х.Б., преките наследодатели на ищеца не
само не са внесли процесните земеделски земи в ТКЗС, на и, изселвайки се в
Турция в края на 40-те – началото на 50-те години на миналия век, са се
разпоредили с имотите си
съгласно изселническите спогодби между Република България и Република Турция.
Сочи се, че ищецът не е собственик на имотите, а собствеността върху тях е
придобита от ответника на основание валидна и действителна правна сделка за
замяна на недвижими имоти, сключена с праводателя му – първия ответник „Агро
финанс“ АДСИЦ. На следващо място се сочи, че „Агрошанс Комерс“ ЕООД е придобил
двата имота и на оригинерно основание – давностно владение, продължило повече
от 5 години, като към периода на владеене с начален момент сделката по замяна
на имотите, следва да се прибави и периода на необезпокоявано владение от
праводателя на ответника „Агрошанс Комерс“ ЕООД - „Агро финанс“ АДСИЦ, започнал
от 21.12.2009 г.
С обжалваното решение
КРС е отхвърлил исковете против двамата ответници. Съдът е приел за установено,
че е
налице ли е идентичност между ищеца и
С.А. М., роден на *** г. в *** – наследник по закон
на Х.Б.О.;
ищецът не е загубил правото си на собственост с факта на изселването си; прието
е и, че след изменението на чл.29 ЗС през 1990 г. и приемането на Конституцията
от 1991 г., ищецът е могъл като чужд граждани, да придобие земя в страната при
наследяване по закон, какъвто е настоящият случай, предвид изменението на
Закона за наследството /ДВ, бр. 60 от 24.07.1992 г./ и създаването на чл.91а ЗН, с който е предвидено, че имотите, които подлежат на възстановяване по
силата на реституционни закони се смятат за новооткрито наследство по смисъла
на чл.1 ЗН. Съдът е отхвърлил исковете обаче, като е приел, че имотите са
придобити от ответниците в резултат на упражнено от тях добросъвестно владение
в продължение на повече от 5 години.
При извършената
проверка по реда на чл.269 ГПК съдът констатира, че обжалваното решение е
валидно и допустимо.
По отношение на
допустимостта на решението следва да се посочи, че според настоящия състав,
решението е постановено по допустими искове. Съдът не споделя твърденията
на ответника „Агрошанс Комерс“ ЕООД, че исковете са недопустими, тъй като
за ищеца липсвал правен интерес от завеждането им. Правният интерес от
завеждането на един иск се преценява с оглед твърденията на ищеца. В настоящия
случай ищецът твърди, че е наследник по закон на Х.Б.О. - собственик на процесните
земеделски земи преди обобществяването им, които земи са реституирани в полза
на наследниците на Х.Б.О. (един от които е и ищецът), поради
което за него е налице правен интерес от завеждането на иск по чл.108 ЗС против
лицата, владеещи без правно основание тези земи, реституирани в полза на
наследниците на Х.Б.О..
По наведените от въззивника
оплаквания за неправилност на решението, по които въззивният съд дължи
произнасяне съгласно чл.269 ГПК, съдът намира следното:
На първо място съдът приема, че
първоинстанционният съд е установил в пълнота фактическата обстановка и
правните му изводи относно наличието на идентичност между ищеца и С.А. М., роден на *** г. в *** – наследник по закон на Х.Б.О., са обосновани.
Макар във въззивната жалба да липсват оплаквания против
изводите на съда, касаещи активната легитимация на ищеца, съдът намира
следното:
Съдът намира за неоснователни оплакванията на въззиваемия
„Агрошанс Комерс“ ЕООД, че първоинстанционният съд недопустимо е основал
изводите си досежно произхода на ищеца, съотв.досежно наличието на родствена
връзка между него и Х.Б.О. и съответно за качеството на
наследник на ищеца на Х.Б.О., на приетата по делото съдебна
експертиза. Неоснователно е и оплакването, че изводите на съда в тази насока са
изградени само върху заключението на експертизата. По делото са представени
множество писмени доказателства, вкл.официални документи (удостоверения за
наследници, извлечения от регистър на населението, акт за раждане и акт за брак,
декларация за идентичност), при проследяването на които може да се направи
извод за това, че ищецът С. К., роден на *** г. в ***, е лице, идентично със С. А. М., роден на ***
г. в ***, който пък от
своя страна, като син на Е.
/И., Я./ Х. Б. (И.К.) – дъщеря на Х.Б.О., роден на *** г. в ***, е наследник по закон на последния.
Експертизата е допустима поради заявеното от ответника „Агрошанс Комерс“ ЕООД
оспорване на представеното по делото удостоверение за наследници. Следва да се
отбележи, че в случая не става въпрос за установяване на произход от ищеца, а
само за проследяване и доказване на родствената връзка на ищеца с Х.Б.О. при изследване на наличните
официални документи, след оспорване на представения от ищеца официален документ
– удостоверение за наследници, установяващо този факт.
Неоснователно е оплакването на
въззиваемия, че недопустимо гражданството на ищеца е установено със
заключението на съдебната експертиза. Както се посочи по-горе, вещото лице по
съдебната експертиза само е проследило и анализирало съставените от българската
и от турската държава официални документи, като изводите са това дали ищецът,
идентичен според съда с лицето С. А. х.М., роден на
*** г. в ***,
е изгубил българското си гражданство след изселването си в Република Турция
през 1958 г., са изградени изцяло след анализ от съда на приложимите в случая
прави норми - чл.6, ал.2
(приета с ДВ, бр.272 от 18.11.1950 г.) от Закон за българското гражданство
(Обн., ДВ, бр. 70
от 26.03.1948 г.; отм., ДВ, бр.79 от 11.10.1968 г.).
Съдът споделя изцяло изводите на първоинстанционния съд, че
по делото е доказано от представените Решения и скици на ПК/ОСЗГ Карнобат,
възстановяването на процесните земеделски земи на наследниците на Х.Б.О., както и приключването на
процедурата по реституиране на имотите в полза на наследниците на Х.Б.О.. Съдът споделя и изводите на
първоинстанционния съд, че ответниците не могат да оспорват правото на
собственост върху имотите към момента на образуване на ТКЗС, нито да се бранят
с възражения за материална незаконосъобразност на решенията на ПК/ОСЗГ за
възстановяване на собствеността, доколкото никой от ответниците не е правоимащ
по ЗСПЗЗ, нито е заявявал реституционни права върху процесните имоти, нито може
да противопостави на ищеца права по §4а или §4б от ПЗР на ЗСПЗЗ.
Съдът
изцяло споделя на следващо място изводите на първоинстанционния съд, че с факта
на изселването си, ищецът не е изгубил правото си на собственост върху
процесните земеделски земи. Настоящият състав споделя изводите на КРС, че след
изменението на чл.29 ЗС през 1990 г. и приемането на Конституцията от 1991 г.
чуждите граждани са могли да придобиват земя в страната при наследяване по
закон, а с изменението на Закона за наследството /ДВ, бр. 60 от 24.07.1992 г./,
при което, съгласно чл.91а ЗН имотите, които подлежат на възстановяване по
силата на реституционни закони се смятат за новооткрито наследство по смисъла
на чл.1 ЗН, чуждите граждани са имали право да придобият земя, включена
в новооткритото наследство, когато се възстановява собственост на техен
наследодател. Ето защо съдът приема, че в полза на ищеца, в качеството му на
наследник по закон на Х.Б.О.,
е възстановена собствеността върху процесните земеделски земи по силата на
ЗСПЗЗ.
Придобитото право на собственост се ползва със закрилата на
чл. 17 от Конституцията. Действително, при изменението на чл.29 ЗС с ДВ, бр. 31
от 17.04.1990 г. е предвидено, че чуждите граждани с местожителство в чужбина
могат да придобиват недвижими имоти в страната с разрешение на министъра на
финансите, освен ако недвижимият имот се придобива по наследство по закон.
Забранено е придобиването на селскостопанска земя от чужди граждани и чуждестранни
юридически лица. С влизане в сила на ЗСПЗЗ /обн. ДВ бр.17 от 01.03.1991/ е
отпаднала забраната за придобиване на земеделска земя при наследяване по закон
от чужди граждани и български граждани, постоянно живеещи в чужбина, но е
въведено задължение, те да я прехвърлят в тригодишен срок - чл.3, ал.4 ЗСПЗЗ.
С Конституцията от 1991 г., в сила от деня на обнародването
й в ДВ, бр. 56 от 13.07.1991 г. забрана за придобиване на право на собственост
в страната е въведена само за земя по отношение чужденците и чуждестранните
юридически лица, с изключение при наследяване по закон, но със задължение
собствеността да бъде прехвърлена. С изменението на чл.29 ЗС /ДВ, бр.33 от 1996
г./ е предвиден тригодишен срок от откриване на наследството, в който
чужденците, придобили земя в страната, следва да прехвърлят собствеността. След
изменението на чл.22, ал.1 от Конституцията ДВ, бр.18/2005 г., в сила от
01,07.2005 г., е изменен и чл.29 от Закона за собствеността /ДВ, бр. 24/2007
г./ при е отпаднало задължението на чужденците, да прехвърлят собствеността
върху земята, която са придобили на законно основание.
Ето защо настоящият състав приема, че ищецът не е изгубил
правото на собственост върху възстановените му по реда на ЗСПЗЗ земеделски земи
поради това, че е ги е прехвърлил в срока по чл.3, ал.4 ЗСПЗЗ в първоначалната
му редакция.
Съдът намира за неоснователни и
недоказани оплакванията на въззивника за неправилност на изводите на
първоинстанционния съд по отношение на придобиването по давност на имотите от
двамата ответници.
Установява се по делото, че с
нот.акт № ***г. на нотариус Нели Стоянова,
рег.№ 570 на НК, ответникът „Агро финанс" АДСИЦ е закупил
от И.М.Ш. от ***, представлявана от В.Б.П., процесните земеделски земи, като
при изповядване на сделката И.М.Ш. се е легитимирала като собственик
на имотите на основание решенията на ОСЗГ Карнобат, с които собствеността върху
имотите е възстановена на наследници на Х.Б.О., и удостоверение за наследници № *** г., издадено от Община Карнобат, в
което И.М.Ш., отразена като дъщеря на И.Х.Б. (дъщеря на Х.Б.О.), е посочена като наследник на Х.Б.О..
От събраните писмени доказателства (удостоверения за
наследници и извлечения от регистрите на населението), се установява, че
посочената в нотариалния акт като продавач И.М.Ш., не е наследник на Х.Б.О., поради което договорът не е
породил вещен ефект.
Установява се от представените по делото писмени
доказателства (договори за наем и справка от ОС „Земеделие“ гр.Карнобат), че
след закупуването на процесните земеделски земи през 2009 г. ответникът „Агро
финанс" АДСИЦ е започнал да ги отдава под наем на ответника „Агрошанс
Комерс“ ЕООД до завеждането на настоящия иск през м.януари 2018 г.. Не е
спорно, а се установява от представения по делото нот.акт № ***г. на нотариус с peг. №
323 в регистъра на НК, че с договор за замяна, обективиран в посочения
нотариален акт, ответникът „Агро финанс" АДСИЦ е прехвърлил на ответника
„Агрошанс Комерс“ ЕООД собствеността върху два от процесните земеделски имоти,
а именно: нива от 3,501 дка, седма категория в м.„Гердеме" и нива от 57,5
дка, седма категория в м.„Гердеме", имот № 237014 по плана за
земеразделяне, в замяна на собствеността на други недвижими имоти, които
„Агрошанс Комерс“ ЕООД е прехвърлил на „Агро финанс" АДСИЦ. Тези два имота
са отдадени под наем на трето лице от „Агрошанс Комерс“ ЕООД. Ппоследният
договор за наем, сключен между „Агро финанс" АДСИЦ и „Агрошанс Комерс“
ЕООД, е от 24.07.2017 г. за срок от една стопанска година – от 01.10.2017 г. до
30.09.2018 г., за отдаване под наем на част от имотите - които не са предмет на
замяната.
С оглед представените фактури и справка от ОС Земеделие
гр.Карнобат, съдът намира за неоснователно оплакването на въззивника за
неправилност на извода на съда за доказана достоверна дата на наемните договори,
както и изобщо за достоверност на самите договори. Съдът споделя съображенията
на първоинстанционния съд, че посочените договори за наем не са нищожни,
предвид разрешението, дадено с т.2 от Тълкувателно решение № 2, постановено по
т.д.№ 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС, и приема, че договорите за наем доказват
установената от ответника „Агро финанс" АДСИЦ фактическа власт върху
имотите след сключването на договора за покупко-продажба през 2009 г.
Страните не спорят, а се установява от представите по делото
гласни доказателства, че след закупуването на имотите от „Агро финанс"
АДСИЦ през 2009 г., в началото на 2010 г. ищецът, придружен от св.С.И. и адвокат, са посетили св.Б., която е била пълномощник на „Агро
финанс" АДСИЦ по въпросната сделка. Ищецът е представил документ за
собственост на процесиите земеделски земи и е обяснил, че имотите са „фалшиво
закупени“. Ответното дружество, след като е било осведомено от св.Бонева, е
изразило становище, че ще върне земята, за да няма дела. На 02.07.2010 г.
ищецът е подал жалба в Районна прокуратура Карнобат, по която е образувана
прокурорска преписка № 913/2010 г. по описа на КРП по повод извършената
продажба.
Настоящият иск е заведен на 09.01.2018 г.
При така изложената фактическа обстановка,
съдът споделя изводите на първоинстанционният съд, че макар ищецът да е доказал
активната си легитимация, а именно – че е собственик на процесните недвижими
имоти, по делото е доказано, че всеки от ответниците владее съответните имоти
на правно основание, поради което искът по чл.108 от ЗС е неоснователен и недоказан.
Както се посочи по-горе, ответникът „Агро
финанс" АДСИЦ е придобил имотите от несобственик, поради което договорът
за продажба не е породил прехвърлителен ефект.
Съдът приема за доказано, че от момента на закупуване на
имотите, ответникът „Агро финанс" АДСИЦ е установил върху тях владение. За
да е налице владение върху една вещ, съгласно чл.68, ал.1 ЗС, владелецът следва да упражнява
фактическа власт върху вещта, която държи, лично или чрез другиго, като своя. В
случая съдът приема, че ответникът на първо място е установил върху имотите
фактическа власт, отдавайки ги под наем за целия период от закупуването им от
несобственик през 2009 г., и на следващо място по
аргумент от чл.69 ЗС, ги е
държал като свои. Съдът не споделя твърдението на въззивника, че поради
местоживеенето на ищеца в чужбина, ответниците не са могли да манифестират пред
него намерението си да своят имотите. Цитираното от въззивника решение № 214 от
28.10.2015 г. на ВКС по гр.д.1919/2015 г., І г.о., ГК, според настоящия състав
е неприложимо в случая доколкото в настоящия случай не се касае до
съсобственик, който следва да манифестира пред друг съсобственик промяна на
държането на съсобствения имот във владение. В случая ответникът „Агро
финанс" АДСИЦ е закупил имотите (макар от несобственик, но без да знае за
това), и от момента на сключване на сделката през 2009 г. е манифестирал пред
всички, че ги държи като свои – отдавал ги е под наем, продал е част от имотите
на втория ответник, декларирал ги е и пр.
От друга страна ищецът, след като е узнал за продажбата на
собствените му имоти от несобственик, в периода от началото на 2010 г., когато
е посетил пълномощника на ответника „Агро финанс" АДСИЦ, до началото на
2018 г., когато е завел настоящия иск, не е предприел никакви действия за
смущаване на установеното от ответника „Агро финанс" АДСИЦ, а впоследствие
и от ответника „Агрошанс Комерс“ ЕООД, владение върху имотите.
За да се придобие един чужд недвижим имот, съгласно чл.79,
ал.1 ЗС, претендиращият несобственик следва да е упражнявал в период по-дълъг
от 10 години фактическата власт по отношение на имота, без
противопоставяне от страна на титуляра на правото на собственост, както и да е
демонстрирал по отношение невладеещия собственик на вещта поведение на
пълноправен собственик, т.е. поведение, което безсъмнено
сочи, че упражнява собственическите правомощия в пълен обем единствено за себе
си. Ако владението е добросъвестно, съгласно чл.79, ал.2 ЗС, собствеността се
придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.
В настоящия случай съдът приема, че и двамата ответници – и
„Агро финанс" АДСИЦ, и „Агрошанс Комерс“ ЕООД, са добросъвестни владелци
по смисъла на чл.70 ЗС, тъй като са установили владение върху имотите на правно
основание годно да ги направи собственик, без да знаят, че праводателят им не е
собственик. Съгласно чл.70, ал.1, изр.второ ЗС, достатъчно е добросъвестността
да е съществувала при възникване на правното основание, а съгласно чл.70, ал.2
ЗС, добросъвестността се предполага до доказване на противното.
Съдът споделя изводите на първоинстанционния съд, че в
случая „Агро финанс" АДСИЦ като приобретател по сделката от 2009 г., има
качеството добросъвестен владелец, тъй като е придобил имотите на годно да го
направи собственик правно основание - договор за покупко-продажба, без обаче да
е знаел, че праводателят по сделката не е бил собственик. Установеното добросъвестно владение не
отпада с узнаването, че друго лице претендира права върху същия имот.
Владението следва да бъде прекъснато с предявяване на иск, което в случая не е
сторено до м.януари 2018 г., към който момент ответникът „Агро
финанс" АДСИЦ вече е придобил собствеността върху имотите на оригинерно
основание – чрез упражнено върху тях добросъвестно владение от 9 години.
Поради изтичането в полза на ответника „Агро финанс"
АДСИЦ на кратката придобивна давност към м.януари 2014 г., съдът намира, че към
момента на извършване на замяната на два от имотите между „Агро финанс"
АДСИЦ и „Агрошанс Комерс“ ЕООД, ответникът „Агро финанс" АДСИЦ вече е
действал като собственик, съответно ответникът „Агрошанс Комерс“ ЕООД е
придобил двата имота от собственик.
По изложените съображения съдът намира за неоснователни и
недоказани оплакванията на въззивника, че са неправилни и необосновани изводите
на първоинстанционния съд, че в полза на ответната страна е осъществено валидно
придобивно давностно владение, тъй като не било доказано „демонстриране на
завладяването“ от ответника „Агро финанс" АДСИЦ след договора за
покупко-продажба, както и надлежното манифестиране спрямо ищеца на владението
върху имотите.
По изложените съображения предявеният иск по чл.108 ЗС е
неоснователен.
Поради съвпадането на изводите на двете инстанции,
обжалваното решение следва да бъде потвърдено при споделяне на изводите на
първоинстанционния съд, към които настоящият състав препраща на основание
чл.272 ГПК.
С оглед потвърждаване на обжалваното решение, на
въззиваемите следва да се присъдят направените във въззивното производство съдебни
разноски, както следва: на „Агро финанс" АДСИЦ – 300 лв за юрисконсултско
възнаграждение, а на „Агрошанс Комерс“ ЕООД – 7 200 лв за заплатено
адвокатско възнаграждение с ДДС.
Мотивиран от изложеното,
Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 167/16.08.2019 г. по
гр.д.65/2018 г. по описа на РС Карнобат.
ОСЪЖДА С.
К. (С.А.М.) — удостоверение за идентичност
на имената № ***г.,
роден на ***г. в ***,
с постоянен адрес в ***,
да заплати на „Агрошанс Комерс“ ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.Карнобат 8400, Промишлена зона „Север“ сумата от 7 200 лв
(седем хиляди и двеста лева) съдебно деловодни разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение с ДДС за въззивното производство.
ОСЪЖДА С.
К. (С.А.М.) — удостоверение за идентичност
на имената № ***г.,
роден на ***г. в ***,
с постоянен адрес в ***,
да заплати на „Агро финанс" АДСИЦ със седалище и адрес на управление: гр.
Пловдив, 4003, район „Северен", бул. „Дунав" № 5, ЕИК *********, сумата
от 300 лв (триста лева) съдебно деловодни разноски за юрисконсултско
възнаграждение за въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване
пред Вържовен касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.