Р
Е Ш Е Н И Е
№
гр. Варна, 01.08.2019г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 8 състав, в открито съдебно заседание, проведено на осемнадесети юли две хиляди и деветнадесета година, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА ЖЕКОВА
при участието на секретаря Мариана Дончева, като разгледа докладваното от съдията гр.д.
№5606 по описа
за 2019
година на Варненския районен
съд, 8 състав, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по
делото е образувано по предявен от Ф.Д.Ш.,
гражданин на Б. острови, о. М., роден на ***г. в Д., с паспорт №.., издаден на
12.12.2018г. в о. М., с постоянен адрес в о. М., чрез процесуален представител
– адв. Ц.Л.,
срещу Стефан – Ф.А.Д.,
гражданин на Ф., роден на ***г. в П., с адрес гр. Варна, кв. в., ул. „с.п.“ ..,
ет.2, ап.7, иск с правно основание
чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД да бъде осъден ответникът да предаде държането на
апартамент с идентификатор 10135.2575.1856.1.7 по КККР на гр. Варна, с
административен адрес гр. Варна, кв. в., ул. „с.п.“ .., ет.2, ап.7, находящ се
в жилищна сграда, построена в УПИ XXIV-1069, 1070 в кв.59, ведно с принадлежащото му избено помещение №7, с площ от 1.90
кв.м., поради прекратяване на договор за наем. В условията на евентуалност /след предприето изменение на иска чрез
добавяне на ново основание/, се претендира предаване държането на имота на основание чл.249 ЗЗД, поради
прекратяване на договор за заем за послужване.
Твърди се в исковата молба, че ищецът е собственик на
описаното жилище. През м. октомври 2011г. между страните бил сключен договор за
наем, по силата на който процесният апартамент бил предоставен от ищеца за
ползване на ответника. Като свой представител по наемното правоотношение в
България ищецът посочил г-жа л.ал.. През 2017г. страните започнали преговори за
покупко-продажба на апартамента, които били последвани от многократни уговорки
и отсрочки за финализиране на продажбата по молба на ответника поради
затруднението му да заплати цената. Продажбата така и не се осъществила поради
неизпълнението на ответника. След започване на преговорите за продажба,
ответникът преустановил заплащането на месечен наем, който бил уговорен в
размер от 400лв. Ищецът отправил изявление за прекратяване на договора за наем
и неколкократно поискал от ответника да върне имота. Последно такова изявление
отправил по ел. поща на 02.10.2018г., предоставяйки срок за опразване на имота
08.10.2018г. Отправена била и нотариална покана. Въпреки това, ответникът
продължава да ползва апартамента. Моли се за уважаване на предявения иск по
тези съображения и присъждане на сторените по делото разноски. В открито
съдебно заседание исковете се поддържат. В хода на устните състезания ищецът,
чрез процесуалният си представител, счита че е доказано, че никога не е давал
съгласието си ответникът да остане в имота безвъзмездно и винаги е давал
срокове за напускане на имота, които е удължавал с цел уреждане на отношенията.
Счита, че представеният предварителен договор няма отношение към спора и касае
правоотношение с трето лице. С оглед на това, счита за доказано, че ответникът
ползва неоснователно имота. Моли за уважаване на предявения иск и присъждане на
сторените по делото разноски.
В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба от ответника,
чрез адв. Галя Георгиева, в който се изразява становище за допустимост на иска,
но се оспорва същият като неоснователен. Не се оспорва, че ответникът упражнява
фактическа власт върху имота, но се оспорва между страните да е възниквало
наемно правоотношение, като се поддържа, че основанието за упражняване на
фактическа власт е друго, респективно липсва неизпълнение от страна на
ответника. В тази връзка се излага, че ответникът е френски гражданин, който
няма достатъчно познания да формулира и разбира изявления на български език и
използва френски и английски език в комуникацията си с други лица. Той сключил
безсрочен договор за наем лично с л.ал.а, на която заплатил първоначален
депозит от 800лв. и заплащал ежемесечно в брой по 400лв. до 2018г. на нея.
Твърди, че тя е действала от свое име, сключвайки договора и кой е
действителният собственик на имота е ирелевантно. Поради това, оспорва че през
м. октомври 2011г. е възникнало наемно правоотношение именно между страните по
делото. Към исковата молба е приложено писмо от 20.12.2017г. с погрешно
посочена в превода дата 21.12.2017г., с подател л.ал.а, което би могло да се
тълкува като едномесечно предизвестие за прекратяване на договора, поради което
ответникът счита, че договорът е прекратен на 20.01.2018г. Твърди, че
облигационните отношения между страните не произтичат от договор за наем. Сочи
се, че ищецът е искал връщане на имота, но не безусловно, като винаги е поставял
алтернативни условия – да закупи имота, или да го освободи, да плати депозит,
или да освободи. Не прави разлика с кого е сключил предварителния договор за
продажба и с кое лице. Поддържа се, че алтернативно посочените условия били
изпълнявани от ответника, който извършил два банкови превода по сметка на ищеца
в общ размер от 18 000лв. Било извършено и прихващане на депозита по
договора за наем с депозита по предварителния договор в размер на 400 евро.
Ответникът не е искал квартира без заплащане, а изпълнение на задължението на
ищеца към дъщеря му – да прехвърли имота по нотариален ред, което той отказва.
Сочи се, че нотариалната покана, отправена от ищеца, не е редовно връчена,
поради което следва да се счита връчена с получаване на исковата молба. С тази
покана се счита, че за първи път се иска безусловно връщане на имота, което
противоречи на признанието на ищеца, че към 24.01.2018г. лично упражнява
фактическа власт върху имота. Ищецът, чрез л.ал.а, е сключил в писмена форма
предварителен договор за продажба на имота с дъщерята на ответника Жюлин
Беранжер Бро, в който ищецът изрично е признал, че връщането на имота като
последица от прекратен договор за наем, е настъпило преди 24.01.2018г. Поддържа се, че сключеният
предварителен договор е действащ, ищецът е получил договорения депозит, но
отказва да сключи окончателен договор. Иска да задържи имота и заплатения му
депозит, след което да продаде имота на трето лице. След сключване на този
предварителен договор, ответникът упражнява фактическа власт върху имота по
съгласие по този договор, а не по договор за наем. Поради това не е било
необходимо фактическо опразване на имота, а след това ново нанасяне. Ответникът
живее със съзнанието, че след 25.01.2018г. живее в апартамента по силата на
действащия предварителен договор. Моли се за отхвърляне на предявения иск по
тези съображения. В открито съдебно заседание ответникът, чрез процесуалния си
представител, поддържа наведените в отговора на исковата молба възражения.
Оспорва да е възниквало наведеното в евентуалност правоотношение по договор за
заем за послужване. В хода на устните състезания заявява, че ищецът разполага с
друг път за защита по чл.19 ЗЗД и чл.108 ЗС. Моли за отхвърляне на исковете и
присъждане на сторените по делото разноски.
След съвкупна преценка на
доказателствата по делото и съобразявайки становището на страните, съдът приема
за установено следното от фактическа
страна:
С нотариален
акт №.., том 4, рег. №11925, дело №.. от 03.08.2006г. ищецът Ф.Д.Ш. е придобил
чрез покупко-продажба процесния недвижим имот /л.4-6/.
Прието е с
доклада по делото за безспорно между страните обстоятелството, че ответникът
ползва процесния апартамент.
Приобщена е по
делото неоспорена по съдържание кореспонденция по електронна поща между
страните /л.8-15/, от която е видно следното: На 21.12.2017г. Ф.Ш., чрез л.ал.,
е изпратил съобщение, че в случай че продажбата не се случи до 18.01.2018г.,
съобщението му следва да се счита като предизвестие за прекратяване на договора
за наем. На 20.02.2018г. ищецът е получил съобщение от ответника, с което
ответникът заявява, че не е лъжец и излага, че ще купи апартамента, като е
отправил искане до ищеца да бъде търпелив. На 21.02.2018г. ищецът е изпратил
съобщение до ответника, в което излага хронология на уговорки между страните
относно продажбата на имота и неудовлетворение от неизпълнението им от страна
на ответника и е заявил, че е дал предизвестие за напускане на имота до края на
същия месец, което не подлежи на договаряне. На 01.04.2018г. ответникът е
уведомил ищеца, че ще има всички пари до края на юли и че оценява търпението
му. На 18.05.2018г. ищецът отново е уведомил ответника, че ако не плати пълната
сума на депозит до 25.05.2018г., продажбата на апартамента се отменя и
ответникът трябва да излезе от имота до 31 май. Със съобщение от 02.10.2018г.
ищецът е е изразил недоволство, че ответникът иска квартира без заплащане и му
заявил, че ако не може да купи имота, трябва да го напусне. Дал е срок на
ответника да направи нещо чрез адвоката си преди ден петък. Алтернативно, е
заявил, че ако освободи апартамента до понеделник /08.10.2018г./, ще го приеме
като край на задълженията. Заявил е и че ако не освободи до тази дата, ще
поиска заповед за опразване.
С нотариална покана
рег. №92/15.01.2019г. ищецът е заявил до ответника, че напомня, че договорът за
наем е прекратен и ответникът продължава да го ползва без основание и
заплащане. Отправил е покана за опразване на имота в срок от 30 дни. Поканата е
връчена чрез залепване на уведомление по чл.47 ГПК на процесния апартамент.
Ответникът, съобразно нотариалното удостоверяване е търсен още и на адрес на
седалище на собственото му дружество „Боа-Лоазир“ ЕООД /л.16-19/.
С писмен
предварителен договор от 24.01.2018г. Ф.Ш., като продавач, чрез пълномощника си
л.ал.а, се е задължил към Жюлин Беранжер Бро, чрез пълномощника й адв. Ц.
Станчева, да сключи окончателен договор за покупко-продажба на процесния
недвижим имот – апартамент за продажна цена в размер от 48 000 евро,
платима, както следва – 9600 евро при подписване на предварителния договор и
38 400 евро, платими в деня на подписване на окончателен договор. Срокът
за сключване на окончателния договор е определен на 6 месеца, считано от деня
на сключване на предварителния договор. Продавачът се е задължил да въведе във
владение купувача в деня на подписване на окончателния договор /л.37-40/.
Чрез съобщение по
електронна поща от 08.01.2018г., л.ал. е уведомила ответника, че за депозита по
предварителния договор, може да приспадне депозита от наема от 400 евро /л.41/.
От ответника са
ангажирани като писмени доказателства извлечения от банкова сметка, ***, че на
27.02.2018г. от сметка на „Боа Лоазир” ЕООД по сметка на Ф.Ш. е преведена
сумата от 8000лв., а на 23.05.2018г. от 10 000лв. /л.43 и 44/.
Приобщен като доказателство по делото е документ на
френски, английски и български език, издаден във Ф., в който е посочено, че с
настоящото разрешение на г-н Стефан Д., за да живее в процесния апартамент,
което е в сила от 25.01.2018г. /л.45/.
Въз основа на изложената
фактическа обстановка и съобразявайки становището на страните, съдът достигна
до следните правни изводи:
На основание
чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, след прекратяване на договора за наем, наемателят е
длъжен да върне вещта.
За успешното
провеждане на предявения иск, ищецът следва в условията на пълно и главно
доказване да установи в процеса, че между страните е съществувало
валидно наемно правоотношение, по силата на което посочената в
исковата молба вещ е предадена в държане на ответника и по
което ищецът е изправна страна; твърденията
си, че наемното правоотношение е прекратено.
В тежест на ответника е да докаже изпълнение на задължението си за връщане
на вещта, или направените правоизключващи възражения.
Анализирайки събраните по делото и неоспорени писмени
доказателства, настоящият съдебен състав намира, че по делото се установиха
твърденията на ищеца, че между него като наемодател и ответника, като наемател,
е възникнало чрез устна договорка наемно правоотношение имащо за предмет
процесния апартамент, който няма спор, че е собствен на ищеца. За да достигне
до този извод, съдът съобразява, че данни за договора за наем се съдържат в
разменената между страните кореспонденция по електронна поща, както и
обстоятелството, че в депозирания отговор на исковата молба от ответника се
признава сключването на безсрочен договор за наем за този апартамент при наемна
цена от 400лв. Възразява се само, че правоотношението е възникнало с лицето л.ал.а,
което възражение съдът намира за неоснователно, тъй като от писмените
доказателства е видно, че тя трайно е действала от името на ищеца в отношенията
му с ответника, включително го е представлявала при сключване на предварителния
договор за покупко-продажба на имота с дъщерята на ответника.
Признава се от ответника и че е заплащал наем до 2018г.,
като от изявленията в отговора на исковата молба може да се направи извод, че
след сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имота,
ответникът е преустановил заплащането на наемна цена, което обстоятелство го
прави неизправна страна по сделката. Извършените плащания от дружество на
ответника в полза на ищеца, за които няма спор, че са по предварителния договор
за покупко-продажба, са ирелевантни. В този смисъл и за ищеца е възникнало
правото да прекрати наемния договор поради неизпълнението задълженията на
наемателя.
Наред с това, съобразно чл.238 ЗЗД, ако
договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от
него, като предизвести другата един месец по-рано.
По отношение на прекратяването на договора за наем като
необходима предпоставка, от разменената между страните електронна
кореспонденция се установява, че наемодателят многократно е обективирал пред
ответника изявлението си за прекратяване на договора в срокове, предхождащи
процеса. Макар и удължавани, същите са изтекли към момента на завеждане на
делото. Без значение за ефекта на прекратяване на договора за наем, са поканите
от ищеца към ответника, свързани с продажната цена за апартамента.
Отправена е и нотариална покана, връчвана на повече от
един известен адрес на ответника в страната. Исковата молба също се счита за
изявление за прекратяване на договора за наем, който факт следва да бъде
съобразен на осн. чл.235, ал.3 ГПК.
Т.е., по делото се установи, че наемодателят е прекратил
договора за наем, с оглед на което наемателят дължи връщане на наетото помещение.
Ирелевантни за предмета на спора са наведените от
ответната страна възражения, свързани със сключения предварителен договор за
покупко-продажба на имота. Не е спорно и се установява от писмения договор, че
това правоотношение е възникнало с трето за спора лице в качеството му на
купувач. Липсва тристранност на съглашението и уговорки, които да сочат, че
предварителният договор дава основание на ответника за упражняване на
фактическа власт върху имота. Твърденията на ответника за съглашение той да
ползва имота по предварителния договор останаха недоказани. За пълнота следва
да се посочи, че самият предварителен договор предвижда предаване на владението
в деня на сключване на окончателен договор. Правата по този предварителен договор
подлежат на реализиране по ред, който стои извън настоящия спор и предмета на
предходно сключения между страните договор за наем. Ангажираното от ответника
писмено доказателство – разрешение за ползване също не изхожда от ищеца, поради
което не може да обуслови извод да дава основание на ответника в отношенията му
с ищеца да държи имота.
Така мотивиран, съдът намира, че предявеният главен иск е
основателен и следва да бъде уважен. Поради липса на сбъдване на
вътрешнопроцесуалното условие, съдът не дължи произнасяне по наведеното в
евентуалност основание на иска за предаване на имота поради прекратяване на
договор за заем за послужване.
С оглед изхода на спора, отправеното своевременно искане
и представените доказателства, ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца сторените по делото разноски в общ размер от 912лв., от които 192лв.
заплатена държавна такса, и 720лв. адвокатско възнаграждение.
Водим от
горното, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА Стефан – Ф.А.Д., гражданин на Ф., роден на ***г. в П.,
с адрес гр. Варна, кв. в., ул. „с.п.“ .., ет.2, ап.7 да предаде на ищеца Ф.Д.Ш.,
гражданин на Б. острови, о. М., роден на ***г. в Д., с паспорт №.., издаден на
12.12.2018г. в о. М., с постоянен адрес в о. М. държането на апартамент с
идентификатор 10135.2575.1856.1.7 по КККР на гр. Варна, с административен адрес
гр. Варна, кв. в., ул. „с.п.“ .., ет.2, ап.7, находящ се в жилищна сграда,
построена в УПИ XXIV-1069, 1070 в кв.59, ведно с принадлежащото му избено
помещение №7, с площ от 1.90 кв.м., поради прекратяване на договор за наем, на основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД.
ОСЪЖДА
Стефан – Ф.А.Д., гражданин на Ф.,
роден на ***г. в П., с адрес гр. Варна, кв. в., ул. „с.п.“ .., ет.2, ап.7 да заплати на Ф.Д.Ш., гражданин на Б.
острови, о. М., роден на ***г. в Д., с паспорт №.., издаден на 12.12.2018г. в
о. М., с постоянен адрес в о. М. сумата от 912лв. /деветстотин и дванадесет лева/,
представляваща сторени по делото разноски, на
осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Решението
подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в двуседмичен срок от датата на
обявяването му /01.08.2019г./.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: