Р Е Ш Е Н И Е
№1383, 28.03.2013г., гр.Варна
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, гражданско отделение, осми състав, в публично заседание на
двадесет и осми февруари през две хиляди и тринадесета година, в следният
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЛАМЕН
АТАНАСОВ
Секретар: М.Д.
като
разгледа докладваното от районния съдия гражданско дело №2235 по описа за
2012г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството образувано по искова
молба на П.Е.К., с ЕГН **********, с постоянен адрес:***, със съдебен адрес:
гр.Варна, ул.”Ген.К.” №**, чрез адв.Р.Н.Ш., против К.П.К.,
с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Варна, кв.”В.”, ул.”Св.Георги” №*, и Н.Д.П.,
с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Варна, кв.”В.”, ул.”М.з.” №2а, със
съдебен адрес: гр.Варна, бул.”Мария Луиза” №24, вх.А, ет.1, ап.Д, чрез адв.Соня Бъчварова и гр.Варна, ул.”Георги Бенковски” №41,
ап.9 и адв.Н.Ч., с която е предявен иск с правно
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за обявяване на окончателен на Предварителен
договор от 19.11.2003г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно
новообразуван имот пл.№1395 по плана на новообразуваните имоти на
с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата”, с идентификатор по
кадастралната карта и кадастралните регистри 10135.2517.1395. Претендират се
деловодни разноски.
В исковата молба се твърди, че с
Решение №652 от 28.10.1999г. на Поземлена комисия-Варна за възстановяване
правото на собственост, е признато правото на собственост на наследниците на Н.
Д. К. в съществуващи /възстановими/ стари реални граници на недвижими имоти,
попадащи в землището на гр.Варна, кв.”В.”, в местността ”Паметника”. Твърди се,
че законните наследници на Н. Д. К., починала на 21.10.1991г., са нейният син-К.П.К.
и нейната внучка-Н.Д.П.. Твърди се, че на 19.11.2003г., ищецът сключил с ответниците предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, по силата, на който вторите се задължават да продадат на първия
два съседни недвижими имота, собствеността върху които е призната с цитираното
решение на ПК, а именно: Поземлен имот с площ от 573кв.м., представляващ част
от имот пл.№1395 по КП ”Манастирски рид”, находящ се
в землището на гр.Варна, кв.”В.”, местността ”Паметника”, и съответно включен
също в имот пл.№1395 по новия кадастрален план за същия район /план на
новообразуваните имоти/, който план към него момент е в процес на одобряване,
при граници: юг и югоизток-гора, север-североизток-имот пл.№1397 и гора,
север-северозапад-имот пл.№1396 и на юг-югозапад-път, както и Поземлен имот с
площ от 303кв.м., представляващ към момента на сключване на договора
югоизточната част от имот пл.№1396 по КП ”Манастирски рид”, находящ
се в землището на гр.Варна, кв.”В.”, местността ”Паметника”, която част също е
включена в имот пл.№1395 по новия кадастрален план за същия район /план на
новообразуваните имоти/, който план към него момент е в процес на одобряване, при
граници: юг-югоизток и изток-имот пл.№1395 и гора, на север-североизток-имот
пл.№1397 и гора, на север-северозапад-останалата част от имот пл.№1396 /от
600кв.м./ и на юг-югозапад-път. Твърди се, че причината за договаряне за
продажба на част /югоизточна част/ от имот №1396 се състои в това, че
останалата част от имота се владее от ползвател и по новия кадастрален план
/ПНИ/, като е предвидено този ползвател да получи северната част от 600кв.м. от
стар имот №1396, а описаните два поземлени имота, предмет на предварителния
договор, с площи от 573кв.м. и 303кв.м. да се обединят в един нов поземлен имот
с номер №1395. Твърди се, че договорената между страните цена е по 5 щатски
долара за 1кв.м. земя, като при сключване на предварителния договор, купувачът заплатил
на продавачите капаро /задатък/ в размер от 2865
щатски долара, а останалата част е следвало да се плати в деня на сключване на
окончателния договор. Твърди се, че подписаният предварителен договор
удостоверява заплащането на посоченото капаро /задатък/.
Твърди се, че тъй като при сключване на предварителния договор, актуалния
кадастрален план на местността /план на новообразуваните имоти/, в която се
намират процесните имоти, не е бил влязъл в сила,
страните се договорили сключването на окончателен договор да стане в
едномесечен срок от влизане в сила на плана, или ако спазването на срока се
това окаже невъзможно, сделката да изповяда по-късно, при ”първа възможност”.
Твърди се, че ответниците упълномощили ищеца, с
нотариално заверени пълномощни рег.№№ 5629 и 5630 от 17.07.2006г., двете на
Нотариус с рег.№192 в РНК, да извършва множество правни действия, свързани с
възстановяването на собствеността и снабдяването с документи за продажбата на процесния имот/и, които действия били извършени и довели до
приключване на процедурата възстановяването на собствеността. Твърди се, че
Планът на новообразуваните имоти на с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и
дъбравата” е одобрен със Заповед №РД-08-7706/178/05.06.2008г. на Областен
управител Варна, която заповед не е обжалвана по отношение на процесните имоти, съответно е влязла в сила след изтичане
на срока за обжалване. Твърди се, че на 14.10.2008г. е издадена Заповед
№РД-18-92 на Изп.директор на АГКК, с която са
одобрени кадастралната карта и кадастралните регистри за част от територията на
административен район ”Приморски”-Варна, в която територията попада и процесните недвижими имоти. Твърди се, че според влязлата в
сила по отношение на процесните имоти, кадастрална
карта и кадастрален регистър, е новообразуван Поземлен имот №1395, с
идентификатор 10135.2517.1395, с площ от 925кв.м. и като негов собственик е
записана наследодателката на ответниците-Н.
Д. К.. Твърди се, че на 12.10.2009г. със Заповед №973 на Община Варна, на
основание §4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, е възстановена собствеността на ответниците при условията на §4б, ал.1 от ПЗР на ЗСПЗЗ
”върху поземлен имот, представляващ ид.№1395 по ПНИ
на с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата”, при граници: имоти №1735,
№9661, №1396 и №1397, с площ от 925кв.м.”, която заповед е влязла в сила на
12.01.2010г. Твърди се, че новообразуваният имот №1395 е с 49кв.м. по-голям по
площ от договорените за продажба площи от 573 и от 303, общо 876кв.м., което се
дължи на обстоятелството, че в новообразуван имот №1395, освен договорените
поземлени имоти се включват и по няколко кв.м. от съседни имоти, принадлежащи
на Общината и на Лесничейство. Твърди се, че на 15.12.2011г. с Протокол №119 е
извършено трасиране, означаване и координиране на границите на новообразуван
поземлен имот №1395 по ПНИ. Твърди се, че съгласно §4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ, и
чл.28а, ал.1 от ЗСПЗЗ, за възстановяването, съответно за придобиването на
правото на собственост върху всеки от новообразуваните имоти се издава заповед
от Кмета на Общината с точно индивидуализиране на имота въз основа на влязъл в
сила ПНИ, поради което с влизане в сила на Заповед №973, правото на собственост
е придобито от ответниците. Твърди се, че въпреки, че
ответниците са придобили окончателно собствеността,
същите отлагат сключването на окончателен договор и с поведението си показват,
че не желаят да го сключат, което поведение е мотивирало ищеца да предяви
настоящия иск.
С отговора на исковата молба, от ответниците се поддържа становище за неоснователност на
иска и се моли за отхвърлянето му. Твърди се, че Предварителният договор за
покупко-продажба на недвижими имоти от 19.11.2003г. е нищожен на основание
чл.26, ал.2 от ЗЗД поради невъзможен предмет. Твърди се, че страните са
договорили невъзможен резултат, тъй като онова, към което те са насочили
усилията си е невъзможно. Твърди се, че процесният
предварителен договор е сключен при начална невъзможност на предмета, тъй като
към момента на подписването му, описаните в чл.1 от същия поземлени имоти не са
съществували като самостоятелно обособени обекти, съответно не е било възможно
същите да бъдат предмет на прехвърлителна сделка.
Твърди се, че описаните в договора имоти не съществуват и към настоящия момент.
Твърди се, че посочените в договора имоти, не са били част от патримониума на ответниците към
датата на подписване на същия. Твърди се, че понастоящем ответниците
не са собственици на имоти с индивидуализиращи белези съвпадащи с тези описани
в процесния договор. Твърди се, че при сключване на процесния договор не е била приключила реституционната
процедурата, съответно ответниците не са били
носители на вещното право на собственост и не са били въведени във владение на
имотите предмет на Решение №652 от 28.10.1999г. на Поземлена комисия Варна. На
следващо място се твърди, че дори да се приеме, че договорили бъдеща продажба
на новообразуван имот, то и този договор е нищожен, поради невъзможен предмет,
тъй като ”новообразувани имоти с нови планоснимачни
номера, върху описаните пространства при описани граници съгласно одобрения и
влязъл в законна сила КП ”Бялата чешма и Дъбравата” никога не са съществувал и
не биха могъл да съществуват. Твърди се, че процесното
решение на ПК Варна е постановено след изменението на чл.14, ал.1, т.3 ЗСПЗЗ /обн. ДВ, бр. 68/1999г., в сила от 30.07.1999г./ , и има
само установително действие, респективно не
легитимира ответниците като собственици, тъй като не
е завършено двуфазното административно производство по реда на чл.14, ал.1, т.3 от ЗСПЗЗ с влязъл в сила
план на новообразуваните имоти и влязла в сила заповед на кмета по §4к, ал.7 от
ПЗР на ЗСПЗЗ и чл.28 от ППЗСПЗЗ. Твърди се, че страните са договорили
сключването на окончателен договор да се извърши в едномесечен срок от влизане
в сила на КП ”Бялата чешма и дъбравата”, чието влизане в сила не би довело до
възникване на самостоятелни обекти, които да е възможно да бъдат предмет на
валидни разпоредителни сделки. Твърди се, че за да се легитимират ответниците като собственици на недвижимите имоти, на които
им е признато правото на възстановяване, е необходимо да има влязъл в сила не
КП, план на новообразуваните имоти и влязла в сила заповед на кмета по §4к,
ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ и чл.28 от ППЗСПЗЗ. Твърди се, че кадастралният план и
плана на новообразуваните имоти имат различна правна природа и същите не са
синонимни, или тъждествени понятия. Твърди се, че волята на страните, обективирана в процесния договор
е сключването на окончателен такъв да стане, след влизане в сила на кадастрален
план, но дори да се приеме, че предварителната уговорка е касаела влизане в
сила на ПНИ, то договорът пак би бил нищожен, тъй като влизането в сила на
такъв план не е достатъчно, за да се осъществи транслативния
ефект на сделката. Твърди се, че поради това обещано с предварителния договор
не може да бъде дадено, т.е. налице е невъзможен предмет-липса на обект, като
тази невъзможност е била налице както към момента на сключване на договора,
така и към настоящия момент и същата е непреодолима. Твърди се още, че
предварителният договор е нищожен и поради противоречие с императивните норми
на закона, тъй като не отговаря на изискванията на чл.19, ал.2 ЗЗД, защото не
съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Твърди
се, че в случая липсват надлежни уговорки относно конкретната вещ, предмет на договора
за покупко-продажба и срока за сключване
на окончателния договор, както и че същественото съдържание на
окончателния договор не е уточнено и е невъзможно съдът да го замести по пътя
на тълкуване на волята на страните. Твърди се, че не са налице условия за
валидно прехвърляне на процесния имот, тъй като
окончателният договор би бил нищожен на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, поради
нарушение на добрите нрави с оглед липсата на еквивалентност на насрещните престации по договора. Твърди се, че цена на недвижимите
имоти е уговорената преди 9 години, като ответниците
са очаквали сключването на окончателния договор, респективно получаването на
пълния размер на продажната цена да настъпи в кратък срок след подписване на предв.договор. Твърди се, че понастоящем, 9 години по
късно, с оглед настъпилите инфлационни процеси и процеси на обезценяване на
щатската валута, предвидената цена от 5 долара на квадратен метър не отговаря
на действителната воля и намерение на страните. Твърди се, че към момента
действителната пазарната стойността на имота е над десет пъти по-висока от
цената договорената през 2003г., поради което последната е значително занижена
спрямо реалните цени към момента на финализиране на сделката. Твърди се, че
изложеното сочи на липсва еквивалентност на престациите,
водещо до нищожност на сделката поради противоречие с добрите нрави. Твърди се
още, че процесният предварителният договор е нищожен
поради липса на основание, защото със същия е договорена продажбата на реални
част от парцел, които реални части не биха могли да се обособят в самостоятелни
парцели. На следващо място се твърди, че ищецът е неизправна страна, тъй като
не е изпълнил надлежно задълженията си по предварителния договор, а именно
задължението си да подготви изискуемите документи в срока, уговорен между
страните, както и да поканени ответниците за
сключване на окончателна сделка. Твърди се, че не е налице идентичност на имота
предмет на сключения между страните предварителен договор и имот с
идентификатор 10135.2517.1395, както и че страните са договорили сключване на
окончателен договор при влизане в сила на ПНИ. И на последно място се твърди,
че предварителният договор е прекратен, тъй като ответниците
са направили отказ от същия, което е станало с оттегляне на дадените на ищеца пълномощия,
чрез Молба за оттегляне на пълномощия, рег.№510 от 14.02.2012г. и рег.№709 от
05.03.2012г. на нотариус Д.Стоянова. Твърди се, че с тази молба и с конклудентни действия ответници
надлежно са упражнили правото си да се откажат от договора, произтичащо от
уговорката за задатък, което обстоятелство е доведено
до знанието на ищеца. Навежда се възражение за погасяване на претенцията на
ищеца по давност, тъй като е изтекъл законоустановеният
пет годишен давностен срок. Претендират разноски.
В с.з. страните, чрез процесуалните си
представители поддържат становищата си за основателност, респективно за
неоснователност на иска. В постъпили от пълномощника на ищеца писмени бележки
се излагат подробни съображения в подкрепа на основателността на претенцията.
Съдът,
след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и в съвкупност,
и въз основа на своето вътрешно убеждение, прие за установено от фактическа
страна следното:
Установява
се от приетия по делото заверен препис от Решение
№652 от 28.10.1999г. на Поземлена комисия-Варна за възстановяване правото на
собственост, че на наследниците на Н. Д. К., е признато правото на собственост
в съществуващи /възстановими/ стари реални граници на недвижим имот-Нива, с
площ 1946 дка, находяща се в терен по § 4 в землището
на гр.Варна, кв.”В.”, в местността ”Паметника”, съставляващ имот №*287 и
включваща: -част от имот с пл.№1395, с площ от 0.573 дка, -имот пл.№1396, с
площ от 0.903 дка, -част от имот с
пл.№1397 дка, с площ от 0.016 дка, -част от имот пл.№1398, с площ от 0315 дка и
-път, с площ от 0.139 дка.
От
приетия заверен препис от Удостоверение №613 от 20.01.2012г. издадено от Община
Варна, се установява, че наследници
по закон на Н. Д. К., починала на 21.10.1991г., са нейният син-К.П.К. и нейната
внучка-Н.Д.П..
Приетия
по делото заверен препис от Удостоверение №403 от 18.08.2009г. издадено от
Община Варна Видно, установява, че имената Н.Д.П. и Н.Д. Флорова са имена на едно и също лице.
Видно е от приетия по делото заверен препис от
Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.11.2003г., че
на посочената дата в гр.Варна, ищеца, в качеството на купувач е сключил с ответниците, в качеството на продавачи, предварителен договор
за покупко-продажба, по силата на който ответниците е
следвало да прехвърлят на ищеца собствеността върху придобити по наследство от Н.
Д. К., имоти възстановени й с Решение №652 от 28.11.1999г. на ПК-Варна, а
именно: Поземлен имот, с площ от 573 кв.м., находящ
се в землището на кв.”В.” в м.”Паметника” от КП ”Бялата чешма и Дъбравата” /в
процес на одобрение/, представляващ пл.№1395, при граници: на юг-югоизток и
изток-гора, на север-североизток-пл.№1397 и гора, на север-северозапад-пл.№1396,
и на юг-югозапад-път и Поземлен имот, с площ от 303кв.м., засега представляващ
част от пл.№1396 от същия КП ”Бялата чешма и Дъбравата” /в процес на
одобрение/, с граници: на юг-югоизток и изток- пл.№1395 и гора, на
север-североизток-п.№*97 и гора, на север-северозапад-останалата част от
600кв.м. от пл.№1396, и на юг-югозапад-път. С договора страните са постигнали
съгласие владението на първия от описаните имоти да бъде предадено на купувача
при получаването на капарото-задатък от продавачите и
подписването на предварителният договор, а на втория имот в деня на сключването
на окончателен договор, при подписването му пред Варненски нотариус.
Договорената цена е 5 щатски долара за всеки кв.м. от площта, с която
продавачите ще участват в описаните имоти, или в новообразувани имоти, с нови планоснимачни номера, върху описаните пространства, при
описани граници съгласно одобрения и влязъл в законна сила КП ”Бялата чешма и
Дъбравата”. Плащането на цената е предвидено да стане, чрез заплащане на капаро-задатьк при подписването на договора в размер на 573
пъти по 5, т.е. 2865 щатски долара, като с подписите си под договора
продавачите са удостоверили, получаването на цитираната сума. Останалата част
от цената за площите над 573кв.м., следва да бъде платена в деня на сключването
на окончателния договор. Определеният срок за сключване на окончателен договор
е един месец, считано от влизане в законна сила КП ”Бялата чешма и Дъбравата”,
като в случай на обективна невъзможност да се осигури изповядването на окончателния
договор в предписаната нотариална форма, в посочения едномесечен срок, страните
следва да се явят пред нотариуса при първа възможност, независимо от изтичането
на едномесечния срок. С чл.7, ал.1 от договора е вменено задължение на
продавачите да осигурят технически сключването окончателния договор.
По делото са
представени заверени преписи от Пълномощни рег.№№ 5629 и 5630 от 17.07.2006г.,
двете носещи нотариална заверка на подписите от Нотариус с рег.№192 в РНК, с
които ответниците са упълномощили ищеца, да извършва
правни действия, свързани с възстановяването на собствеността и снабдяването с
документи за продажбата на процесния имот.
От представения по делото заверен препис от Писмо
№РД-08-9400-949 от 16.02.2009г. се установява, че Планът на новообразуваните
имоти на с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата” е одобрен със Заповед
№РД-08-7706/178/05.06.2008г. на Областен управител Варна, както и че заповедта
не е обжалвана по отношение на имот №1395, съответно е влязла в сила след
изтичане на срока за обжалване.
Видно от приетия препис от Заповед
№РД-18-92 от 14.10.2008г. издадена от Изп.директор на
АГКК, че са одобрени Кадастралната карта и Кадастралните регистри за част от
територията на административен район ”Приморски”-Варна.
Установява се от приложения по делото
заверен препис от Заповед №973 от 12.10.2009г. на Кмета на Община Варна, че на
основание §4к, ал.7 от ПЗР на ЗСПЗЗ и при условията на §4б, ал.1 от ПЗР на
ЗСПЗЗ, на ответниците е възстановена собствеността
върху поземлен имот, представляващ ид.№1395 по ПНИ на
с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и дъбравата”, при граници: имоти №1735,
№9661, №1396 и №1397, с площ от 925кв.м., като от отбелязването върху заповедта
е видно, че същата е врязала в законна сила на 12.01.2010г.
От приетия препис от Протокол №119 от
15.12.2011г. се установява, че на посочената дата е извършено трасиране,
означаване и координиране на границите на новообразуван поземлен имот №1395 по
ПНИ с.о.”Манастирски рид”, гр.Варна, с площ от 925кв.м.
По делото са представени заверени преписи от Молба за
оттегляне на пълномощно с нотариална заверка на подписа рег.№709 от
05.03.2012г. на Нотариус с рег.№192 в РНК и от Молба за оттегляне на пълномощно
с нотариална заверка на подписа рег.№510 от 14.02.2012г. на Нотариус с рег.№192
в РНК, с които ответниците са оттеглили пълномощията
дадени на ищеца с Пълномощни рег.№№ 5630и
5629 от 17.07.2006г., двете носещи нотариална заверка на подписите от
Нотариус с рег.№192 в РНК.
Установява се от приетия препис от НА
№100, том VII, д.№4751199г. на Нотариус при РС Варна, че на 31.03.1997г. на
основание § 4-а от ЗСПЗЗ Цонка Стоева Недялкова е призната за собственика на
Лозе, с площ от 600кв.м., находящо се в
м.”Паметника”, землището на кв.”В.”, съставляващо имот пл.№1396 по КП ”Бялата
чешма и Дъбравата II-ра част”, при граници: път, имот
пл.№1398, имот пл.№1399, имот пл.№1397 и имот пл.№1395, заедно с изградената в
имота сграда с разгърната площ от 35кв.м.
Със Заповед №497 от 25.05.2010г. на
Кмета на Община Варна, препис от която е приет по делото, е одобрена оценката
на подобренията за поземлен имот с ид.№1396 по КП,
попадащ в имот с ид.№10135.517.1395 по ПНИ на с.о.”Манастирски
рид, Бялата чешма и дъбравата”, гр.Варна, която оценка се дължи от наследниците
на Н. Д. К. в полза на Цонка Стоева Недялкова.
От заключението на приетата по делото
СИЕ, което се кредитира от съда като компетентно дадено и неоспорено от
страните, се установява, че пазарната стойност на имот с идентификатор №
10135.2517.1395, към 2009г. възлиза на 4300лв. и към 2012г. възлиза на 37880лв.
В заключението на приетата по делото
СТЕ, което се кредитира от съда като компетентно дадено и неоспорено от
страните, вещото лице сочи, че е налице противоречие между Решение
№652/28.10.1999г. на ПК Варна и ПКП /стари имотни граници/ относно
идентификацията на имота, за който се признава правото на собственост в
съществуващи /възстановими/ стари реални граници на наследниците Н. Д. К., като
в решението имота е посочен с №*287, а по план имота с №*283. В действителност
имот №*287 /стар/ по регистър към плана е с неидентифициран и не включва
частите от имоти пл.№№ 1395, 1396, 1397, 1398 и път, посочени в решението. Имот
№*283 включва тези части, както и че за негов собственик са посочени
наследниците Н. Д. К.. Имот пл.№1395 по КП от 1987г. е с площ от 654кв.м., от
които в границите на стар имот №*283 попадат 573кв.м, така както е посочено в
решението на ПК. Имот №1395, с площ от 925кв.м. е новообразуван имот в
границите на стар имот №*283 с одобрения ПНИ на местността, одобрен със Заповед
№РД-08-7706/178 от 05.06.2008г. на Областен управител на област Варна, като в
регистъра към ПНИ имотът е записан на Н. Д. К.. Влезлия в сила ПНИ е интегриран
в кадастралната карта на гр.Варна, одобрена със Заповед №РД-18-92 от
17.10.2008г. на ИД на АГКК. По КККР имота е с идентификатор 10135.2517.1395 с
площ от 925кв.м. За ползвател Цонка Стоева Недялкова с ПНИ е образуван имот с
№1396, с площ от 600кв.м., като ПНИ не е обжалван по отношение на ПИ №1395 и ПИ
№1396, поради което имотите по ПНИ са отразени в КККР със същите параметри.
Кадастралните планове на м.”Бялата чешма и Дъбравата” и м.”Манастирски рид” са
изработени при действието на ЗТСУ 1987-1990г. и не са одобрявани, защото не е
одобрен проекта за регулационен план. Поради липсата на други планове
отразяващи актуалния кадастър, КП от 1989-1990г. за тези местности са действащи
в община Варна и район ”Приморски” до одобряване на ПНИ. Вещото лице е
изготвило и приложило комбинирани скица, в които са посочени границите на стар
имот №*283, на ПИ 1395 и ПИ 1396 по КП 1987-1990г. и границите на новообразуван
имот №1395 по ПНИ и КК.
Съдът, с оглед установеното от
фактическа страна, от правна страна приема следното:
Предпоставките за уважаването на иск
по чл.19, ал.3 от ЗЗД предполагат наличие на всички елементи от следния
фактически състав: валидно писмено съглашение за сключване на окончателен
договор; наличие на уговорки относно съществените условия на окончателния
договор, съобразно критерия на чл.19, ал.2 от ЗЗД, както и необходимост ищецът
да докаже качеството си на изправна страна. Тяхната кумулативна даденост и доказаност е от значение за преценката на основателността
на иска. Необходимо е установяване и на обстоятелството, че продавачът е
собственик на имота към момента на предявяване на иска, както и че имотът
съществува във вида, в който е уговорена продажбата му.
Съдът намира, че процесния
предварителен договор отговаря законовите изисквания за редовност на
предварителното съглашение с оглед възможност същото да бъде обявено за
окончателно. Налице е писмена форма и страни, индивидуализация на имота,
посочване на уговорената продажна цена, налице е и уговорен срок за сключване
на окончателен договор. Ето защо съдът приема, че предварителния договор
отговаря на изискванията на чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, поради което е
действителен и валидно обвързва страните по него.
Възраженията на ответниците,
че договора е нищожен, тъй като е с невъзможен предмет, защото към дата на
сключване на договора, същите не са били собственици на имоти с
индивидуализиращи белези съвпадащи с тези описани в процесния
договор и поради противоречие с императивните норми на закона, тъй като не
отговаря на изискванията на чл.19, ал.2 ЗЗД, защото не съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор, са неоснователни. Това е така
защото не е налице законова забрана да се обещае продажба на бъдеща вещ, поради
което предварителният договор не е с невъзможен предмет, а обстоятелството, че
към дата на сключване на сделката продавачите не са били собственици на веща е ирелевантно за действителността на сделката. От значение за
валидността на сделката е индивидуализация на имота в степен, която да
позволява същия да бъде идентифициран. В случая такава индивидуализация е
налице, тъй като в процесния договор еднозначно е
посочено, че с него се цели продажбата на имоти, чиято собственост ще бъде
придобита от продавачите при финализирана на
реституционната процедура започната с Решение №652 от 28.10.1999г. на Поземлена
комисия Варна. Факта, че в решението на ПК Варна е допусната грешка по
отношение на номера на имот /№*287, вместо верния /№*283/ е без значение за
валидността на предварителният договор, тъй като описването в решението и в
договора на частите и площта на имотите, който се включват в подлежащия на
възстановяване имот /пл.№1395, пл.№1396, пл.№1397 дка, пл.№1398/ са правилни и
позволяват ясната му индивидуализация. Непосочването в предварителният договор
на конкретна /фиксирана/ площ на имота предмет на договора, не влияе върху валидността
на същия, тъй като на първо място площта не е индивидуализиран признак на даден
имот. На следващо място от съдържанието на процесния
договор и по конкретно от начина на определяне на цената на имота предмет на
договора, става ясно, че страните са целели продажбата на целия подлежащ на
реституция имот, чиято площ към него момент не е била известна по обективни
причини.
По изложените съображения
неоснователни се явяват и възраженията за нищожност на процесния
договор, поради невъзможност да се установи действителната воля и намерение на
страните и поради липса на основание.
Възражението за нищожност на договора,
поради нарушение на добрите нрави, с оглед липсата на еквивалентност на
насрещните престации, не намери опора в събраните по
делото доказателства, поради което се явява неоснователно. В тази връзка следва
да се има в предвид, че нищожността, т.е. еквивалентност на насрещните престации следва да се преценява към датата на сключване на
договора, като последващата промяна в икономическите
условия не може да повлияе върху валидността сделката. Приемането на обратния
извод означава да се приеме, че преимуществената част от сделки касаещи
разпореждане с недвижими имоти и сключени в период от преди 10г. са нищожни с
оглед естественото обезценяване на паричните единици и поскъпване на
недвижимата собственост.
Възражението на ответниците,
че са налице пречки за обявяване на предварителният договор за окончателен, тъй
като ищецът е неизправна страна, поради неизпълнение на задълженията си да
подготви изискуемите документи в срока, уговорен между страните, както и да
поканени ответниците за сключване на окончателна
сделка, се опровергава от данните по делото. Процесния
договор не съдържа такива задължения за купувача, напротив чл.7, ал.1 от същия
предвижда задължение на продавачите да осигурят технически сключването
окончателният договор.
Доводите на ответниците, че
предварителният договор е прекратен, тъй като те са направили отказ от същия,
са несъстоятелни с оглед обстоятелството, че договорът може да се прекрати само
от изправна страна и при условие, че другата страна е неизправна, а както бе
посочено по-горе тези предпоставки не са налице.
Възражението за погасяване на правото
да се иска обявяване на процесния предварителен
договор за окончателен е основателно. Дори да се приеме за достоверен довода на
ответниците, че с договора страните са определили
срок от 1 месец от влизане на кадастрален план за местността, в която се намира
имота, а не плана на новообразуваните имоти, то в случая приложение намира
следващата хипотеза предвидена в договора, а именно в случай на обективна
невъзможност да се осигури изповядването на окончателния договор в предписаната
нотариална форма, страните следва да се явят пред нотариуса при първа
възможност. Ето защо срока за сключване на окончателен договор е запознал да
тече най-рано от придобиване от ответниците на
правото на собственост върху процесния имот, т.е. от
финализиране на реституционната процедура, което е станало на 12.01.2010г.,
когато е влязла в сила Заповед №973 от 12.10.2009г. на Кмета на Община Варна. В
резултат от което към датата на предявяване на иска-21.02.2012г не е бил
изтекъл 5 годишния давностен срок.
Воден от горното и с оглед
установеното по делото обстоятелство, че ответниците
са станали собственици на имота възстановен с Решение №652 от 28.10.1999г. на
Поземлена комисия-Варна, които е идентичен с поземлен имот, представляващ ид.№1395 по ПНИ на с.о.”Манастирски рид, Бялата чешма и
дъбравата”, при граници: имоти №1735, №9661, №1396 и №1397, с площ от 925кв.м.,
съдът намира, че предявени иск е основателен и следва да бъде уважен като
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот се обяви за
окончателен.
С оглед факта, че остатъкът от
уговорената между страните цена се дължи от купувача при изповядване на
окончателния договор и на основание чл.362, ал.1 от ГПК предявеният иск следва
да бъде уважен при условие, че ищеца заплати на ответниците
сумата от 1760 щатски долара, съставляваща разликата между заплатените 2865
щ.д. /573х5/ и дължимите 4625 щ.д. /925х5/.
Съгласно разпоредбата на чл.364 от ГПК
ищецът дължи в полза на Община Варна данък по ЗМДТ, който следва да се определи
от данъчния орган, и в полза на Държавата, по сметка на Варненски районен
съд-такса за прехвърляне на имота съгласно чл.8, пр.4 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД, чиито размер изчислен върху данъчната оценка на
имота /18780.30лв./ възлиза на сумата от 230.74лв.
При
този изход на делото ответниците следва да бъде
съдени да заплатят на ищеца направените от него съдебно деловодни разноски,
който съобразно доказателствата за извършването им възлизат на 1963лв.
Мотивиран от изложеното съдът
Р Е
Ш И:
ОБЯВЯВА за
окончателен сключения на 19.11.2003г. предварителен
договор, по силата на който К.П.К., с ЕГН ********** и Н.Д.П., с ЕГН **********, продават на П.Е.К., с ЕГН **********,
недвижим имот: новообразуван имот
пл.№1395 по плана на новообразуваните имоти на с.о.”Манастирски рид, Бялата
чешма и дъбравата”, с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните
регистри 10135.2517.1395, при граници: имоти №1735, №9661, №1396 и №1397, с
площ от 925кв.м., при условие че П.Е.К.,
с ЕГН **********, с постоянен адрес:*** заплати
на К.П.К., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Варна, кв.”В.”,
ул.”Св.Георги” №*, и Н.Д.П., с ЕГН **********,
с постоянен адрес: гр.Варна, кв.”В.”, ул.”М.з.” №2а, остатъка от продажната цена
в размер на 1760 щатски долара, в двуседмичен срок от влизането в сила на
решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на
ответника задължения към държавата.
ОСЪЖДА К.П.К., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Варна, кв.”В.”,
ул.”Св.Георги” №*, и Н.Д.П., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Варна,
кв.”В.”, ул.”М.з.” №2а, да заплатят на П.Е.К.,
с ЕГН **********, с постоянен адрес:***, съдебноделоводни разноски в размер на 1963лв.
ОСЪЖДА П.Е.К., с ЕГН **********, с постоянен адрес:***, да заплати в полза на държавата, по
бюджета на съдебната власт, по сметка на ВРС, следващите се разноски по
прехвърлянето на имота: нотариална такса
в размер на 230.74лв., определена съгласно р.II, т.8 от Тарифата за
нотариалните такси към ЗННД, и местен
данък в размер определен от данъчния орган по приложение №2 на ЗМДТ,
съгласно чл.46, ал.1 и 2, т.1 и чл.47, ал.2 от ЗМДТ.
НАРЕЖДА да
се впише възбрана върху гореописания
имот за горните публични задължения.
Да се издаде заверен препис на ищеца
от влязлото в сила решение за вписването му в Службата по вписванията при ВРС, след като се представят доказателства за
заплащане на разноските по
прехвърлянето, данъците и други публични задължения на ответниците-праводатели
към държавата и към общината по местожителството на праводателите
си, на основание чл.364, ал.2 от ГПК.
След влизане на решението в сила, същото подлежи на
вписване в шестмесечен срок, на основание чл.112, б.”з” вр.
б.”а” от ЗС, като след изтичането на този срок, вписването на исковата молба
губи действието си на основание чл.115, ал.2 от ЗС.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред ВОС в двуседмичен срок от
съобщаването на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: