№ 2438
гр. *, 30.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 50 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Неделина Маринова
при участието на секретаря Мариана Ив. Маркова
като разгледа докладваното от Неделина Маринова Гражданско дело №
20243110110067 по описа за 2024 година
Производството е образувано по предявени от Н. П. Б., ЕГН **********, с адрес: град
* срещу „*” ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, обективно
кумулативно съединени искове с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
за приемане за установено в отношенията между страните, че ответникът дължи на ищеца
сумата от 2 000 лева, представляваща недължимо платена сума по Договор за депозит от
09.11.2023 г., сключен по повод на предстояща покупка на недвижим имот; 400 лева –
разноски за изготвяне и изпращане на два броя покани за доброволно изпълнение; 450 лева
– разноски за адвокатско възнаграждение за проучване на предстоящата покупка на
недвижим имот и даване на писмено становище по същата, за които длъжникът е уведомен,
за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по
ч.гр.д. № 4578/2024 г. по описа на Районен съд - *, 50 състав.
В исковата молба ищецът твърди, че на основание чл. 410 ГПК срещу ответника е било
образувано ч.гр.д. № 4578/2024 г. по описа на Районен съд - *, 50 състав, по което била
издадена заповед за изпълнение. Сочи, че срещу процесната заповед било подадено
възражение по реда на чл. 414 ГПК, поради което в законоустановения срок предявил
установителните искове.
Излага, че на 09.11.2023 г. между страните бил сключен договор за депозит, предвид
намерението на ищеца за закупуване на недвижим имот, представляващ: Самостоятелен
обект, който ще бъде изграден в жилищна сграда тяло „А“ в УПИ II, кв. 6, пз. „*“ град *,
съгласно одобрени инвестиционни проекти и издадено Разрешение за строеж №
222/02.12.2019 г., в сила от 20.12.2019 г., в ПИ с идентификатор: * по КК, одобрени със
Заповед */16.05.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК, гр. *, а именно: Самостоятелен
обект в сграда с идентификатор *, с адрес: град * с.о. * № 636-А, ет. 3, ап. А23, вид
собственост: частна, тип: жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда или в сграда
със смесено предназначение, брой нива: 1, площ по документ: 49.04 кв.м., 0.8011%, изба 23 -
1.93 кв.м., както и гараж на етаж -1 (минус едно), ведно със съответните идеални части от
дворното място, в което е построена сградата.
Твърди се в исковата молба, че на основание сключения между страните договор били
предадени като депозит /гаранция/ следните суми: 860 евро и 270 лева. Излага, че в т. 3 от
1
договора за депозит било посочено, че при постигане на посочените в т. 1 параметри на
сделката, ответникът следвало да предаде депозита на продавача. Счита, че горното
представлявало по същността си уговорка за задатък, въпреки че не било записано, че ще
бъде част от продажната цена в процесния договор. Сочи, че било уговорено между
страните, че при постигане параметрите на сделката – договаряне размера на цената, ищецът
имал задължение да сключи предварителен договор за покупко-продажба в срок до
24.11.2023 г. Излага, че била предвидена санкция при несключване на предварителен
договор в горепосочения срок гаранционният депозит да остане в полза на продавача.
Изложени са твърдения, че при сключване на договора ответното дружество било
информирано, че имотът ще бъде закупен с лични средства и с банков кредит, вследствие на
което същото поело ангажимент да посредничи при контакт с банка - кредитор за
осигуряване на финансиране. Поддържа, че в уговорения в договора за депозит срок
купувачът - ищец е бил готов да сключи предварителен договор за покупко-продажба с
продавача, като ответникът заявил по телефона постигнатото съгласие относно цена в
размер на 72 000 евро.
Счита, че ответното дружество е следвало като представител на продавача да изготви
предварителен договор и да уведоми ищеца за конкретния ден и час за подписване. Излага,
че към датата на подаване на исковата молба не разполага с документите на имота или с
проект на предварителния договор. Поддържа, че посредством постигнатото съгласие
относно договорената цена са били поискани документи от тях, с оглед запознаване с обекта;
проучване на историята на недвижимия имот; респ. с оглед предоставянето на проект на
предварителен договор. Твърди, че в уговорения срок по договора за депозит нито ответното
дружество, нито продавачът са предоставили необходимите документи за имота или проект
на предварителен договор.
Излага се от ищеца, че документите по сделката били изпратени на упълномощено от
ищеца лице едва на 01.12.2023 г., тоест след договорения между страните срок. Сочи, че
изпратените му документи представлявали: проект на тристранно споразумение и договор за
прехвърляне на права и задължения по договор за покупко-продажба на недвижим имот,
като липсвал проект на предварителен договор. Намира, че в проекта за тристранно
споразумение и договора за прехвърляне на права и задължения се съдържали
противоречиви на редица закони и подзаконови нормативни актове клаузи, които нямало как
да бъдат приети от купувача - ищец, за което посредникът - ответник бил информиран
своевременно по телефона. Твърди, че такава клауза била заплащането на продавача Иванка
Влайкова Кънева само на сумата в размер на 15 300 евро по банков път и 4 500 евро по
банков път на строителя – продавач, от цялата сума от общо 72 000 евро. Излага, че
посредникът постфактум информирал ищеца, че всички сделки на строителя не минавали на
реалната цена и нямало как тази сделка да бъде изповядана на такава.
Твърди се в исковата молба, че въпреки многократните негови искания за предоставяне
на документ за одобрение от банката, от който е видно, че последната ще кредитира
конкретния имот при предложените от продавача параметри, такъв е бил предоставен едва
на 02.12.2023 г. - отново със значително закъснение и след изтичане на срока на договора за
депозит. Счита, че поставените му условия за параметри на сделката, предоставените
проекти за тристранно споразумение и договор за прехвърляне на права и задължения;
закъснението за предоставянето им от страна на посредника - ответник представлявали
недобросъвестни действия от тяхна страна, от които не следвало същите да се ползват.
Излага, че представеният договор бил в противоречие с разпоредбата на чл. 9 и чл. 12 ЗЗД.
Счита, че от своя страна е действал добросъвестно, като е бил е готов да подпише
предварителен договор, но е искал да е запознае с документите и историята на имота.
Ищецът счита, че предвид недобросъвестното, виновно и съзнателно възпрепятстване
от страна на ответното дружество за подписването на предварителен договор в определения
срок платеният депозит следва да му бъде върнат, като поставените му условия
2
съставлявали непреодолими обстоятелства, попречили му да придобие процесния недвижим
имот. Поддържа, че постигнатата в съглашението между страните уговорка, че
предоставяната сума е за гаранция за закупуване на имота, спирането на предлагането му на
трети лица, но и от друга страна съставлявало заплащане на част от продажната цена, от
което следвало извод, че основната цел на споразумението е да бъде осигурено сключване на
договор за покупко-продажба на имота, посочен в него от ищеца като купувач и
придобиване на правото на собственост върху този имот от него в уговорения срок. Твърди,
че не би могло да бъде споделено възражението на ответника, че не дължал връщане на
предадената му сума, защото бил изправна страна, непредлагайки имота за продан на трети
лица, както и предвид липсата на сключени договори с вещно-транслативен ефект. Намира,
че преустановяване предлагането на имота не съставлявало насрещната престация, чиято
цена да е заплатеният депозит, тъй като правото да се задържи, респективно задължението
да се върне същият е обусловено не от изпълнение или неизпълнение на това задължение на
ответника, а от сключването или не на договор за покупко-продажба и причините за това.
Поддържа, че възникването на задължението за връщане на депозита било изрично
обвързано от непостигане на крайната цел на купувача - да придобие собствеността върху
имота по независещи от него причини. Изложени са твърдения, че отказът му като купувач
бил обоснован с липсата на съответствие на предложеното съдържание на договора за
покупко-продажба с уговореното в споразумението и с действителните параметри на
сделката. Излага, че заплащаната цена е именно за придобиване на собствеността върху
имота, поради което вписването на по-ниска цена в нотариалния акт би накърнило правото
му да му бъде върната действително заплатената сума, а не формално записаната продажна
цена при евентуални бъдещи спорове във връзка с разваляне на договора или евикция.
В уточнителни молби вх. № 69173/29.09.2024 г. и вх. № 77849/30.09.2024 г. ищецът е
посочил, че е налице устно прекратяване на Договора за депозит от 09.11.2023 г., сключен
между страните, предвид непостигане на условията по сделката в уговорения срок по вина
на ответника. Излага, че предвид прекъсването на комуникацията между страните по делото
на ответното дружество била изпратена покана за доброволно изпълнение за връщане на
търсените в настоящото производство суми, получена от ответника на 17.01.2024 г.
По изложените аргументи се иска да бъде установено съществуването в полза на
ищеца на вземанията, предмет на издадената заповед за изпълнение.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът е депозирал отговор на исковата молба, с който се
оспорват предявените искове.
Поддържа, че освен да не предлага процесния недвижим имот на други клиенти в
уговорения между страните срок, дружеството е нямало други задължения по сключения
договор за депозит. Счита, че е извършило допълнителни действия/услуги по отношение на
ищеца, извън задълженията си, а именно: съдействие за получаване на кредит за закупуване
на имота, обстоятелство, непосочено от ищеца и неуредено в договора за депозит. Излага, че
е изпълнило и допълнително поетите от своя страна ангажименти: в срока от 09.11.2023 г. до
24.11.2023 г., като на 20.11.2023 г. ищецът получил предварително одобрение за получаване
на кредит в максимален размер на 150 000 лева, на основата на представените от него
доходи. Твърди се, че ответното дружество било в готовност да приеме страните по
предварителния договор за неговото обсъждане, евентуално коригиране и подписване,
включително след срока - 24.11.2023 г., с оглед изчакване оценяването на имота от банката и
определянето на конкретния размер на кредита. Заявява се, че оценката била изготвена на
30.11.2023 г. и кредитът бил определен в лева, отговарящ на равностойността на 70 300
евро. Сочи се, че ищецът не бил заявил съгласието си за ползване на кредита, осигурен от
ответника; заявил, че евентуално няма да ползва кредита, като условията по кредита не го
устройват или не желае да закупува имота. Ответникът твърди, че ищецът не се е явил на
24.11.2023 г. за обсъждане, евентуално коригиране и подписване на предварителния договор,
евентуално да заяви, че не желае да закупува имота.
3
По тези съображения моли за отхвърляне на исковете.
В открито съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител, поддържа
исковите претенции, като излага съображения за тяхната основателност и доказаност.
Претендират се и сторените разноски за исковото и заповедно производства.
В открито съдебно заседание и в представени писмени бележки ответникът, чрез
процесуалния си представител, оспорва предявените искове, като навежда доводи за
неизправност на ищеца като страна по процесния договор за депозит, което обуславя
неоснователност на претенцията за връщане на процесната сума от страна на ответника.
Направено е искане за присъждане на сторените по делото съдебно-деловодни разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в
тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, приема за установено следното от
фактическа страна:
От приобщените по делото писмени доказателства се установяват следните
обстоятелства:
Приобщен по делото е Договор за депозит от 09.11.2023 г. /л. 17 - 18/, съгласно който
ищецът като клиент предава на ответника сумите от 860 евро и 270 лева като депозит за
закупуване на описания в договора недвижим имот. Съгласно договора за депозит, при
постигане на посочените в т. 1 параметри на сделката, клиентът се задължава в срок до
24.11.2023 г. да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота в офиса на
ответника, като в противен случай, депозитът остава в полза на продавача като неустойка за
неизпълнение на задълженията му по договора за депозит. Т. 3 от договора предвижда при
постигане на уговорените параметри депозитът да бъде предаден от ответника на продавача.
По делото са представени Искане за жилищен/ипотечен кредит от ищеца и
Регистрационна форма за оценка на апартамент /л. 86 - 98/, както и Писмо изх. №
*/1/28.02.2025 г. от „*“ АД, съгласно което на 20.11.2023 г. е получено искане за разглеждане
на ипотечен кредит от ищеца, като последният е имал предварително одобрение за такъв.
Приобщена по делото е кореспонденция по Вайбър /л. 100 - 102/ между служител на
ответното дружество и ищеца, видно от която на 30.11.2023 г. на същия са изпратени
документи, както и са отправени покани за фиксиране на дата за сключване на
предварителен договор.
Видно от имейл кореспонденция /л. 16/, на 01.12.2023 г. ответното дружество е
изпратило на представител на ищеца проекти на Договор за прехвърляне на права и
задължения по предварителен договор за покупко-продажба на имот от 21.01.2022 г. /л. 13 -
14/ и на Анекс към предварителен договор от 21.01.2022 г. за продажба на имот в строеж /л.
15/.
Представена от ищеца е Покана за доброволно изпълнение до ответното дружество /л.
10 - 11/, с която на последното е предоставен срок за доброволно връщане на процесните
суми на ищеца.
По делото са събрани гласни доказателствени средства, чрез разпит на двама
свидетели, от показанията на които, преценени съобразно правилото на чл. 172 ГПК, се
установяват следните обстоятелства:
Свидетелката * твърди, че ищецът имал сериозно намерение да закупи имот – жилище,
по повод на което сключил с ответното дружество договор за депозит и заплатил такъв в
размер на процесната сума. Заявява, че закупуването на имота щяло да се осъществи, чрез
банков кредит, като от заплащането на депозита Н. Б. бил готов да сключи предварителен
договор, включително имал предварително одобрение за кредит преди уговорения в
договора за депозит срок и бил предоставил разрешение за дебитиране на банковата му
сметка. Свидетелката сочи, че в периода от сключване на договора за депозит до уговорения
в него срок на ищеца не били изпратени документи, свързани с имота, като същата
4
започнала да комуникира с представителите на ответното дружество от името на ищеца. В
началото на декември ответникът изпратил документи, но не и проект на предварителен
договор, като през цялото време комуникацията между страните била по телефон и по
електронен път и от страна на ответника били отказвани срещи. Свидетелката твърди, че
ищецът прекратил договора за депозит в началото на декември устно, по телефона, като все
още съжалява, че не е закупил имота.
Свидетелят * – служител при ответното дружество твърди, че лично той комуникирал с
ищеца по повод на процесния договор за депозит във връзка със закупуването на имот, което
ставало по телефон и по Вайбър. Заявява, че в края на ноември пазарната оценка на имота
била готова, като комуникацията продължила между управителката на ответното дружество
и юристката на ищеца. В началото на декември на ищеца били изпратени документи,
включително проект на предварителен договор, като същият отказвал неколкократно
сключването на такъв, а прекратяване на договора за депозит било заявен в края на
декември.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна страна
следното:
Уважаването на исковите претенции е обусловено от установяване от ищеца на
наведените твърдения, от които произтичат претендираните от него права, при условията на
пълно и главно доказване, а именно: наличието на валидно облигационно отношение между
страните (сключен Договор за депозит от 09.11.2023 г.); собствената си изправност по
договора; плащането на процесната сума в сочения срок по размер; прекратяване на
облигационната връзка между страните на твърдените основания (настъпване на
прекратително условие).
В тежест на ответника, от друга страна, е да установи правоизключващи и
правонамаляващите си възражения, в това число основанието за получаване, респективно
задържане на претендираната сума, а при липсата на такова - че е върнал полученото.
Прието да безспорно и ненуждаещо се от доказване в производството, на основание чл.
145, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК, следните факти и обстоятелства: че на дата 09.11.2023 г. между
страните е сключен договор за депозит с предмет предстояща покупка на недвижим имот; че
ищецът е заплатил на ответника сумата от 2 000 лева – депозит по посочения договор.
Съдът намира за установено от събраните в производството писмени доказателства по
повод отпускане на банков кредит, кореспонденция между страните по Вайбър и по имейл и
гласни доказателствени средства, че след сключване на процесния договор за депозит и
заплащането на такъв от ищеца същият е реализирал постъпки, чрез подаване на
изискуемите за това документи, за отпускане на банков кредит по повод закупуване на
процесния имот. Освен това, през целия период до месец декември 2023 г. Н. Б. лично и чрез
свидетелката * е изисквал от ответното дружество предоставяне на проект на предварителен
договор и други изискуеми документи във връзка с установяване на параметрите на
бъдещата покупко-продажба на имота.
Съгласно процесния договор за депозит, при постигане на посочените в т. 1 параметри
на сделката, клиентът се задължава в срок до 24.11.2023 г. да сключи предварителен договор
за покупко-продажба на имота в офиса на ответника, като в противен случай, депозитът
остава в полза на продавача като неустойка за неизпълнение на задълженията му по
договора за депозит. Т. 3 от договора предвижда при постигане на уговорените параметри
депозитът да бъде предаден от ответника на продавача.
Действително, процесният договор за депозит не съдържа посочени детайлизирани
задължения за ответника за предварително предоставяне на ищеца на предварителен
договор и други конкретни документи във връзка с бъдещата покупко-продажба.
Настоящият съдебен състав обаче намира за изрично установено между страните, с оглед
предвиденото на няколко места в договора „постигане на уговорените за покупко-
5
продажбата параметри“, че сключването на предварителен договор е обусловено от наличие
на яснота между страните по отношение на съществените уговорки, които ще бъдат
включени в предварителния и в окончателния договори за покупко-продажба.
В тази връзка, съдът намира, че ответникът не доказа своята изправност по процесния
договор за депозит, доколкото, видно от приобщената кореспонденция по Вайбър и по
имейл, както и от показанията на свидетелите, водени и от двете страни, е, че изпратените
на ищеца документи са Договор за прехвърляне на права и задължения по предварителен
договор за покупко-продажба на имот от 21.01.2022 г. и Анекс към предварителен договор
от 21.01.2022 г. за продажба на имот в строеж, но не съдържат проект на предварителен
договор с продавача. Освен това, същите безспорно са били изпратени на ищеца в началото
на месец декември, тоест след уговорения в договора за депозит срок – 24.11.2023 г.
С оглед на посоченото, съдът намира, че вследствие непостигане на параметрите,
визирани в договора за депозит /сочещи на неизпълнение на задълженията на ответника по
договора/, за сключване на окончателен договор, в уговорения в същия срок, ищецът като
изправна страна по договора е развалил същия устно, по телефона, през месец декември
2023 г., което обстоятелство се установява от свидетелските показания и на двамата
разпитани в производството свидетели.
В този смисъл и доколкото ответникът не доказа наличие на основание за получаване
или задържане на процесната сума за депозит в размер на 2 000 лева, както и
обстоятелството да е върнал същата, то той я държи на отпаднало основание, поради което
дължи връщане на даденото от ищеца.
По отношение на процесните суми, а именно: 400 лева – разноски за изготвяне и
изпращане на два броя покани за доброволно изпълнение и 450 лева – разноски за
адвокатско възнаграждение за проучване на предстоящата покупка на недвижим имот и
даване на писмено становище по същата, доколкото доказателства за реалното извършване
на сочените разходи не бяха ангажирани в производството от ищеца, то предявените искове
за същите се явяват неоснователни и недоказани, поради което и следва да бъдат
отхвърлени.
По разноските:
С оглед изхода на спора и предвид отправеното от страна на ищеца искане,
съобразно задължителните указания, дадени с т. 12 на ТР № 4/2013 г. на ВКС, ОСГТК,
ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца сторените в заповедното
производство разноски за държавна такса /в размер на 57 лева/ и адвокатско
възнаграждение /в размер на 440 лева/, съразмерно на уважената част от исковете, общо в
размер на 348,77 лева.
Наред с изложеното, на ищеца следва да бъдат присъдени и разноски за исковото
производство, съразмерно на уважената част от исковете. По делото са представени
доказателства за заплатена държавна такса в размер на 73 лева, за съдебни
удостоверения в размер на 10 лева, за преводни такси в размер на 6,86 лева и адвокатско
възнаграждение в размер на 600 лева. При съобразяване общия размер на така
извършените разноски съдът намира, че ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца сума в общ размер на 484,11 лева, съразмерно на уважената част от исковете.
В полза на ответника, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, следва да бъдат присъдени
разноски за исковото производство, съразмерно на отхвърлената част от исковете, в общ
размер на 181,33 лева.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
6
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между страните, че ответникът „*”
ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, ДЪЛЖИ на ищеца Н. П. Б., ЕГН
**********, с адрес: град *, сумата от 2 000 (две хиляди) лева, представляваща недължимо
платена сума по Договор за депозит от 09.11.2023 г., сключен по повод на предстояща
покупка на недвижим имот, за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично
задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 4578/2024 г. по описа на Районен съд - *, 50 състав,
на основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.
ОТХВЪРЛЯ предявените от Н. П. Б., ЕГН **********, с адрес: град * срещу „*”
ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, обективно кумулативно
съединени искове с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за приемане за
установено в отношенията между страните, че ответникът дължи на ищеца следните суми:
400 (четиристотин) лева – разноски за изготвяне и изпращане на два броя покани за
доброволно изпълнение; 450 (четиристотин и петдесет) лева – разноски за адвокатско
възнаграждение за проучване на предстоящата покупка на недвижим имот и даване на
писмено становище по същата, за които длъжникът е уведомен, за които суми е издадена
Заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 4578/2024 г. по
описа на Районен съд - *, 50 състав.
ОСЪЖДА „*” ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, ДА
ЗАПЛАТИ на Н. П. Б., ЕГН **********, с адрес: град *, сумата от общо 348,77 (триста
четиридесет и осем лева и седемдесет и седем стотинки) лева, представляваща сторени в
заповедното производство разноски, съразмерно на уважената част от исковете, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА „*” ООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, ДА
ЗАПЛАТИ на Н. П. Б., ЕГН **********, с адрес: град *, сумата от общо 484,11
(четиристотин осемдесет и четири лева и единадесет стотинки) лева, представляваща
сторени в исковото производство разноски, съразмерно на уважената част от исковете, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
ОСЪЖДА Н. П. Б., ЕГН **********, с адрес: град *, ДА ЗАПЛАТИ на „*” ООД,
ЕИК *, със седалище и адрес на управление: град *, сумата от общо 181,33 (сто осемдесет и
един лева и тридесет и три стотинки) лева, представляваща сторени в исковото
производство разноски, съразмерно на отхвърлената част от исковете, на основание чл. 78,
ал. 3 ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд – * в двуседмичен срок от
връчването му на страните
Съдия при Районен съд – *: _______________________
7