№ 1835
гр. София, 04.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 44 СЪСТАВ, в публично заседание на
трети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:ПОЛИНА АНД.
ХАДЖИМАРИНСКА
при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от ПОЛИНА АНД. ХАДЖИМАРИНСКА
Гражданско дело № 20211110136644 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 362 и сл. ГПК.
Образувано е по искова молба, подадена от К. Т. П. срещу С. И. В., с която е
предявен конститутивен иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за
окончателен на сключен между страните предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 22.06.2017г., изменен с анекс от 3.08.2020г.
В исковата молба ищцата твърди, че по силата на процесния предварителен
договор ответницата се задължила да й прехвърли правото на собственост върху ½
идеална част от застроено дворно място с идентификатор .... по КККР, одобрени
със Заповед № РД-18-13/17.01.2012г. на Изпълнителен директор на АГКК, цялото с
площ от 1160 кв.м., находящо се в ...., заедно с всички подобрения в имота, срещу
продажна цена в размер от 20000 лв. Твърди, че заплатила общо 14000 лв. от
цената, като остатъкът от 6000 лв. следвало да плати в деня на сключване на
окончателния договор. Съгласно постигнатите договорености прехвърлянето на
собствеността е следвало да се извърши в 1-месечен срок считано от 1.09.2020г.,
когато с влязло в сила определение било прекратено воденото дело за делба на
имота. До настоящия момент обаче ответницата не изпълнила задължението си,
поради което ищцата претендира за обявяване на договора за окончателен по
съдебен ред.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответницата не е подала отговор на исковата
1
молба. В проведените по делото открити съдебни заседания ответницата се явява
лично като заявява, че признава иска.
Съдът, като прецени твърденията на страните и като обсъди събраните по
делото доказателства поотделно и в съвкупност, формира следните изводи от
фактическа и правна страна:
Основателността на предявения конститутивен иск с правно основание чл.
19, ал. 3 ЗЗД се предпоставя от наличието на валидно възникнало между страните
правоотношение от сключен предварителен договор за продажба на недвижим
имот, елемент от съдържанието на което е поето от ответницата задължение за
прехвърляне правото на собственост върху имота в полза на ищцата с окончателен
договор във формата на нотариален акт, настъпила изискуемост на задължението и
неизпълнение на същото, като процесуално условие за уважаване на иска е и
собствеността върху имота да е елемент от правната сфера на ответницата към
приключване на устните състезания (арг. чл. 363 ГПК). Съгласно разпоредбата на
чл. 154, ал. 1 ГПК в тежест на ищцата е да проведе пълно и главно доказване на
положителните факти, пораждащи съдебно предявеното потестативно право,
докато ответницата следва да обори твърдението за липса на дължимото поведение
от нейна страна, доказвайки опровергаващия го положителен факт – изпълнение на
поетото задължение за прехвърляне на имота.
По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 22.06.2017г., с който ответницата, лично и като пълномощник на
..., двете в качеството на продавачи, е поела задължение да прехвърли на ищцата
купувач правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в гр. Банкя,
представляващ застроено дворно място – парцел ..., кв. 55 по регулационния план
на гр. Банкя, одобрен със Заповед № РД-09-50-235/30.03.2001г., с площ от 480 кв.м.,
при съседи: улица, УПИ XVIII, УПИ ..., УПИ ..., УПИ ..., УПИ XIII, заедно с
всички подобрения в имота, придобити от продавача по приращение. За
продаваемото дворно място в чл. 5.2 е посочено, че следва да бъде „отделено като
самостоятелен обект по кадастралната карта“, като действията по нанасяне на
имота в кадастъра следва да бъдат извършени независимо от коя от двете страни. В
чл. 2.1 е уговорена продажна цена на вещното право в размер от 20000 лв., платима
на две вноски, от които първа вноска в размер от 5000 лв., съставляваща и задатък,
е отбелязано, че е платена от ищцата преди подписване на предварителния
договор, имащ характер на разписка относно извършеното плащане, а втора вноска
в размер на остатъка от 15000 лв. е предвидено, че е дължима при сключване на
окончателния договор. В чл. 3.1 страните са договорили извършване на
2
разпоредителната сделка в срок от един месец от вписване на влязлото в сила
решение по гр.дело № 40176/2009г. по описа на СРС, 72 с-в, като ответницата се е
задължила да осигури изискуемите за прехвърляне на собствеността документи.
По данни от представено удостоверение за наследници, издадено на
20.11.2019г. от Столична община, р-н Средец, ... е починала на 10.11.2019г.,
оставяйки за единствен наследник по закон ответницата, нейна дъщеря, с оглед на
което последната е заместила праводателя си като страна по процесния
предварителен договор.
Представен е и сключен към предварителния договор анекс от 3.08.2020г., с
който страните са постигнали съгласие за промяна имота предмет на договора,
условията за плащане на уговорената продажна цена и срока за сключване на
окончателния договор. Уговорено е, че вместо описания в договора имот, подлежи
на прехвърляне ½ идеална част от недвижим имот, находящ се в ...., представляващ
застроено дворно място с идентификатор .... по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-13/17.01.2012г. на Изпълнителен директор на АГКК, цялото с площ от 1160
кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана и начин на трайно
ползване: ниско застрояване, с номер по предходен план 79а, кв. 55, при съседи: ...,
заедно с всички подобрения собственост на продавача по приращение, като за
посочения имот по делото е представена кадастрална скица. По отношение на
продажната цена е предвидено, че част от втората вноска в размер от 9000 лв. се
дължи от купувача при подписването на анекса, удостоверяващо извършеното
плащане на тази сума. Срокът за сключване на окончателния договор е съгласуван
на един месец от влизане в сила на определението за прекратяване на гр.дело №
13149/2016г. по описа на СГС, IV-В с-в.
От обсъдените писмени доказателства съдът намира за установено, че
страните са обвързани от валидно сключен предварителен договор за продажба,
изменен с анекс, като съгласно последния предмет на договора е ½ идеална част от
недвижим имот с идентификатор ..... В тази връзка съдът съобразява, че
процесният договор е сключен в установената в чл. 19, ал. 1 ЗЗД писмена форма за
действителност и с типичното за предварителен договор съдържание, включващо и
клаузи относно съществените условия на проектирания окончателен договор за
продажба – индивидуализиран е обекта на правото на собственост, което се
прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума (цена) в
уговорен от страните размер. Следователно, договорът съставлява годен
юридически факт, породил облигационно правоотношение между страните.
Съгласно предвиденото в договора задължението на всяка от страните да
3
обективира волеизявление за сключване на окончателен договор е уговорено като
срочно, съответно е станало изискуемо с настъпване на определения падеж за
осъществяване на разпоредителната сделка. От страна на ответницата не се
твърди, нито са представени доказателства за това да е изпълнила задължението си
за сключване на договор за продажба в изискуемата от закона форма на нотариален
акт.
За установяване легитимацията на ответницата като доказателство е приет
Нотариален акт № 60, том V, нот.дело № 594/1978г. по описа на I-ви нотариус при
СРС, с който въз основа на обстоятелствена проверка ... и ... са признати за
собственици по давностно владение на дворно място с площ от 1140 кв.м.,
находящо се в кв. 55 по дворищнорегулационния план на гр. Банкя, при съседи:
Георги Пенков, Никола В.ов, Станимир Василев, Михаил Петков, мера и път.
Видно от представена скица № АГ 9400-4807/16.06.2008г., съставена от служители
на р-н Банкя при СО, от описания в нотариалния акт поземлен имот са обособени
УПИ .... и УПИ ..., кв. 55 по ПУП на гр. Банкя, одобрен със Заповед №
4200/26.07.1977г. и изменен със Заповед № РД-09-50-235/30.03.2001г., всеки с площ
от 480 кв.м. по графични данни, като е предвидена улица-тупик – о.т.12а до о.т.12б.
От приобщени към материалите по делото решения от 6.02.2012г. и от 3.02.2016г.,
постановени по гр.дело № 40176/2009г. по описа на СРС, 72 с-в, се установява, че
УПИ .... и УПИ ... са били предмет на съдебна делба, допусната между
съделителите ... – с квота 9/24 ид.ч., С. И. В. (ответница в настоящото
производство) – с квота 3/24 ид.ч., ... – с квота 10/24 ид.ч., и Здравко Зиновиев
Недялков – с квота 2/14 ид.ч., като във фазата по извършване на делбата на
съделителите Елисавета Димитрова и С. В. е поставен в дял УПИ ..., а на
съделителите Надежда Недялкова и Здравко Недялков е поставен в дял УПИ .....
Решението на делбения съд във втората фаза от делбата е било предмет на
инстанционен контрол, като видно от представено Определение от 11.08.2020г. по
гр.дело № 13149/2016г. по описа на СГС, IV-В с-в, влязло в сила на 1.09.2020г.,
въззивното производство е прекратено поради оттегляне на подадената от
съделителя Здравко Недялков въззивна жалба, а направеното от него и от С. В.
искане за обезсилване на първоинстанционното решение по извършване на
делбата, поради общата им воля за извънсъдебно решаване на спора, е оставено без
уважение.
От така събраните доказателства съдът приема, че ответницата се
легитимира на основание наследствено правоприемство от Елисавета Димитрова и
4
извършената съдебна делба като едноличен собственик на УПИ ..., който имот
първоначално е договорен като обект на продажба съгласно процесния
предварителен договор, преди изменението му с анекса. За посочения имот, както
и за другия имот предмет на делбата – УПИ ...., няма данни да са нанесени в
кадастъра като самостоятелни обекти, въпреки обособяването им като такива от
съсобствения на съделителите поземлен имот по Нотариален акт № 60, том V,
нот.дело № 594/1978г. по описа на I-ви нотариус при СРС. Продаваемият имот
съгласно сключения към предварителния договор анекс е отразен в кадастъра като
имот с идентификатор ...., който очевидно не е идентичен с ..., най-малко защото е
с площ от 1160 кв.м., което предполага, че вероятно включва площта на двата
парцела и площта, предвидена за улица-тупик съгласно изменението на
регулационния план със Заповед № РД-09-50-235/30.03.2001г. При липса на данни
за извършено след делбата обединение на двата парцела в един имот по надлежния
ред, следва да се приеме, че в кадастъра не е отразено фактическото състояние, т.е.
статута на делбените имоти като обособени самостоятелни обекти. В тази връзка
не може да бъдат споделени доводите на ищцата за запазване по тяхна воля на
съсобствеността между съделителите върху нанесения в кадастъра имот с площ от
1160 кв.м., при положение че е извършена делба с окончателен съдебен акт,
прекратяваща имуществената общност, още повече, че към момента на делбата
вече са били обособени двата УПИ.
Въз основа на изложеното съдът намира, че не се установява
принадлежността на правото на собственост върху продаваемия съгласно анекса
недвижим имот в патримониума на ответницата продавач, поради което не са
налице предпоставките за прехвърляне на собствеността в полза на ищцата. При
този извод предявеният иск следва да се отхвърли като неоснователен.
С оглед изхода на спора, право на разноски съгласно чл. 78, ал. 3 ГПК
възниква в полза на ответницата, която не претендира, респ. не й се следват
разноски.
С тези мотиви съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от К. Т. П., ЕГН **********, с адрес: ,,,, срещу С.
И. В., ЕГН **********, с адрес: ,,,, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за
обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 22.06.2017г., изменен с анекс от
3.08.2020г., с предмет ½ идеална част от недвижим имот с идентификатор .... по
КККР, одобрени със Заповед № РД-18-13/17.01.2012г. на Изпълнителен директор
5
на АГКК, с площ от 1160 кв.м., находящ се в .....
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски градски съд в 2-
седмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6