Р Е Ш Е Н И Е
№
………
гр. Русе, 14.07.2016 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, първи граждански
състав в публичното заседание на четиринадесети юни през две хиляди и шестнадесета
година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАДЕЖДА АЛЕКСАНДРОВА
при секретаря Б.Г.,
като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 8000 по описа за 2015 год., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано въз основа на иск с
правно основание чл. 19 ал.3 от ЗЗД, предявен от К.В.К. против РАЛИ 2003 ЕООД.
Ищецът твърди,
че на 28.09.2010 г. в гр. Русе сключилА
предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот и строителство № 9 с
предмет на договора: покупко- продажба на недвижим имот, находящ се в поземлен
имот с идентификатор 63427.4.2961 с площ 2696.00 кв.м. в гр. Р*, квартал Д**, бул. Г*Д*№ **, а именно: АПАРТАМЕНТ № *, вход *, на * етаж, със застроена площ
57.75 кв.м., състоящ се от: входно антре, кухня- столова, спалня, санитарен
възел и тераса при съседи: коридор, апартамент 5, вътрешен двор, апартамент 3,
заедно със склад № 2 на същия етаж, със застроена площ от
Страните
договорили да сключат окончателен договор в двуседмичен срок след изплащането
на пълния размер на цената и съгласно сроковете, предвидени договора, но не и
преди изплащането на всички консумативи и дължимите за имота данък сгради и
такса смет.
Независимо, че
страните по предварителния договор вписали в него декларация от страна на
продавача, че към момента на сключване на окончателния договор върху имота няма
да има каквито и да било вещни тежести, както и права на трети лица, ищецът
установил, че има наложена възбрана и учредена ипотека в полза на СИ БАНК АД.
Това обстоятелство му станало известно след сключване на предварителния
договор. По твърдения на ищеца към настоящия момент ипотеката не е заличена.
Предвид
обстоятелството, че срокът за подписване на окончателния договор е изтекъл и
предвид факта, че понастоящем ищецът е изпълнил всички задължения, които е поел
с предварителния договор, а ответникът не изпълнява задължението си да сключи
окончателен договор, моли да бъде постановено решение, с което да бъде обявен
за окончателен сключеният на 28.09.2010 г. в гр. Р* между него и ответника
предварителен договор. Претендира разноски.
Ответникът дава
отговор, не оспорва плащането на цялата сума. Прави следните възражения:
-че ищецът не
го е потърсил за сключване на окончателен договор;
-че ищецът не
е изпълнил задължението си да застрахова имота, което по силата на договора се
явявало съществено;
-че не е
ипотекирал имота.
Съдът, след като обсъди и прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид становището на страните, прие за установено от фактическа
страна следното:
Видно от предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот и строителство № 9/28.09.2010
год. страните по делото се съгласяват ответното дружество със свои средства и
сили да осигури построяването и да прехвърли собствеността по отношение на
ищеца на АПАРТАМЕНТ
№ *, вход * на * етаж, със застроена площ
57.75 кв.м., състоящ се от: входно антре, кухня- столова, спалня, санитарен
възел и тераса при съседи: коридор, апартамент 5, вътрешен двор, апартамент 3,
заедно със склад № 2 на същия етаж, със застроена площ от
Страните не
спорят, че дължимата сума е заплатена от ищеца изцяло. Това обстоятелство се
установява и от удостоверение с изх. № 28/17.11.2015 год., издадено от
ответното дружество. Според договора дължимата сума е трябвало да бъде
изплатена окончателно на 28.09.2015 год. Съгласно чл. 2 от него в двуседмичен
срок след изплащане на пълния размер на цената по чл. 1, страните се задължават
да сключат окончателен договор по съответния нотариален ред, но не и преди
изплащането на всички консумативи и дължимите за имота данък сгради и такса
смет. По отношение на тези задължение страните не сочат факти, не са направени
и възражения, поради което съдът не изследва този въпрос. Видно от издаденото
от ответника удостоверение, цената на жилището е заплатена изцяло и в срок.
Съгласно чл. 12, ал. 1, т. 1 от договора продавачът се задължава да прехвърли
на купувача имота, предмет на договора в сроковете и при условията на същия.
Следователно, инициативата за сключване на окончателен договор, е следвало да
изхожда от продавача по предварителния договор. Липсват твърдения и
доказателства това да е било сторено. Поради това първото възражение на
ответника е неоснователно.
Неоснователно е и
второто възражение на ответника, че ищецът не е изпълнил задължението си да застрахова
имота, което по силата на договора се явявало съществено. Съществените
условия на предварителния договор са предмет и цена на основание чл. 19, ал. 2
от ЗЗД. Клаузите на предварителния договор, които са основа за сключване на
окончателния, не включват задължение за застраховане на имота, тъй като това не
би било предмет на сделката.
Ирелевантно за
спора е възражението на ответника, че не е ипотекирал имота. Вписването на
ипотека не е пречка за сключване на окончателен договор, тъй като ипотеката е
способ за обезпечаване на вземане. То дава единствено право на ипотекарния
кредитор за предпочтително удовлетворяване от цената на имота, в чиято и
собственост да се намира той, съгласно чл. 173, ал. 2 от ЗЗД.
Видно от договор №
22 318/25.08.2008 год. за продажба на недвижим имот- частна общинска
собственост по реда на чл. 35, ал. 1 от ЗОС, Община Р* и удостоверение №
1/16.01.2014 год. сградата, построена в собствения на ответника поземлен имот с
идентификатор 63427.4.2961.1 по кадастралната карта на гр. Русе, УПИ ХІV- 2916,
кв. 591, ж.к. Д* *, бул. Г* Д* № *по плана на гр. Р*, е завършена в груб строеж
и в този си вид може да бъде обект на прехвърлителна сделка.
При тази фактическа обстановка съдът приема за установено
от правна страна следното:
Със сключването на предварителния договор за всеки
от съконтрахените възниква задължение при уговорените условия да направи
волеизявление за сключване на окончателния договор в изискуемата от закона
форма. При неизпълнение на това задължение, съгласно чл.19, ал. 3 от ЗЗД,
другата страна разполага с потестативното право да претендира от съда да
замести волеизявлението на съконтрахента й, т.е. да обяви предварителния
договор за окончателен. Следователно искът по чл.19, ал.3 от ЗЗД е
конститутивен и при уважаването му настъпва целяната правна промяна от момента
на влизане в сила на съдебното решение. Доколкото самото решение замества
нотариалния акт, необходимо е при неговото постановяване да са спазени
изискванията за издаване на нотариален акт – проверка на собствеността, за
липса на задължения на прехвърлителя, събиране на дължимите нотариална такса и
местен данък. Предвид горното настоящия съдебен състав приема от правна страна,
че предявеният иск е допустим – предявен е от купувач по предварителния
договор- изправна страна срещу ответник- продавача по договора, предявен е пред
надлежния съд – по местонахождение на имота (независимо от обстоятелството, че ищецът
е търговец по смисъла на Търговския закон).
Страните по делото са сключили предварителен
договор за покупко-продажба на процесния имот. Спазена е изискуемата от закона
форма за валидност съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД. Предварителният договор
съдържа необходимите реквизити относно съществените условия на окончателния
такъв. Налице е пълно описание на имота, предмет на сделката, посочени са
цената, правата и задълженията на страните. Ищецът е изпълнил задължението си
по предварителния договор. Същият е активно легитимиран да претендира обявяване
на последния за окончателен. Ответникът не е изпълнили задължението си за
прехвърляне правото на собственост в определения в договора срок.
С оглед на
изложеното съдът счита, че няма пречки за обявяване на предварителния договор
за окончателен. Налице са условията на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Предявеният иск се
явява основателен и доказан и следва да се уважи.
Предвид това,
че производството е особено такова, уредено от разпоредбите на Глава Тридесет и
първа „Производство по сключване на окончателен договор” от ГПК и предвид това,
че съдът уважава предявения иск за обявяването на сключения между страните
предварителен договор за окончателен на основание чл. 364, ал.1 от ГПК ищецът
следва да бъде осъден да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на
имота, както и следва да бъде вписана възбрана върху имота до изплащането на
тези разноски.
Дължащите се и следващи разноски по прехвърлянето на имота са тези по смисъла
на ЗМДТ, представляващи 2,2 % от стойността на недвижимия имот/цената на
договора/, по смисъла на Закона за нотариусите и нотариалната дейност в размер
съгласно т. 8 от Тарифата към същия закон (т. 19 от ТР № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г.,
ОСГТК), както и съответната такса за вписване. В този смисъл съдът следва да
осъди ищеца да заплати по сметка на Община Р* сумата 502.21 лева,
представляваща дължимия местен данък, сумата 263.12 лева, представляваща такса
по ЗННД и по сметка на Агенция по вписванията сумата 40.00 лева, представляваща
такса за вписване. На следващо място с оглед разпоредбата на чл.115, ал. 2 от
ЗС съдът следва да даде на ищеца шестмесечен срок за отбелязване на настоящото
решение, считано от влизането му в сила в регистрите на Агенцията по
вписванията.
На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва
да заплати на ищеца направените разноски по делото в размер на 1892.77 лева.
Така мотивиран,
съдът
Р Е Ш И:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения между РАЛИ 2003 ЕООД, ЕИК
*********, седалище и адрес на управление: гр. С*, кв. Л*, ул. Р** № **,
партер, представлявано от Я* И* Б* и К.В.К., ЕГН ********** ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР за
покупко- продажба на недвижим имот и строителство № 9 на 28.09.2010 год., по
силата на който РАЛИ
2003 ЕООД се е е задължил да със свои сили и средства да осигури построяването
и да прехвърли в собственост на К.В.К. следния недвижим имот: АПАРТАМЕНТ № *,
вход *, на * етаж, със застроена площ
57.75 кв.м., състоящ се от: входно антре, кухня- столова, спалня, санитарен
възел и тераса при съседи: коридор, апартамент 5, вътрешен двор, апартамент 3,
заедно със склад № 2 на същия етаж, със застроена площ от
Продажната цена от 17708.62 евро е заплатена на
продавача напълно, изцяло и в брой.
ОСЪЖДА ЕТ К.В.К., ЕГН ********** да заплати държавна такса в размер на 263.12 лева по сметка на РРС, 40.00
лева такса впиване по сметка на Агенция по вписванията и местен данък в
размер 502.21 лева по сметка на Община Р*.
НАЛАГА
ВЪЗБРАНА върху описания по-горе недвижим
имот, а именно: : АПАРТАМЕНТ № *, вход * на *етаж, със застроена площ
57.75 кв.м., състоящ се от: входно антре, кухня- столова, спалня, санитарен
възел и тераса при съседи: коридор, апартамент 5, вътрешен двор, апартамент 3,
заедно със склад № 2 на същия етаж, със застроена площ от
Препис от решението да се издаде след представяне
на доказателства за платените от ищеца разноски по прехвърлянето, дължимите
данъци и такси за имота, както и доказателство за липса на задължения на прехвърлителя.
ОСЪЖДА РАЛИ 2003 ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на упр*
Б* да заплати на К.В.К., ЕГН ********** сумата 1892.77 лева, представляваща
направените по делото разноски.
ДАВА на К.В.К., ЕГН ********** шестмесечен срок за
отбелязване на настоящото решение, считано от влизането му в сила. След
изтичане на този срок вписването на исковата молба губи действието си.
Решението подлежи
на обжалване пред ОС- Русе в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: