№ 4334
гр. София, 21.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
осми февруари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА Гражданско дело
№ 20221110116126 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на И. М. Ц. и Р. Ц. Ц. против Н. И.
Д., С. С. Д., И. С. К., А. Д. К. и Б. В. Ц..
Ищците И. М. Ц. и Р. Ц. Ц., при условията на СИО, твърдят, че с първите
четирима ответници са съсобственици на поземлен имот с идентификатор (номер), находящ
се в (град), (адрес), с площ от *** кв. м., по силата на доброволна делба, обективирана в
Нотариален акт за доброволна делба на недвижим имот № ***, том ***, peг. № *****, дело
№ **** от 2021 г. на нотариус Ю. К., peг. № *** в Регистъра на НК, вписан в Служба по
вписванията - (град) с № ***, том XVI, дело № *****/21 г. На 08.02.2022 г. първите двама
ответници - Н. И. Д. и С. С. Д. дарили на петия ответник - Б. В. Ц. 1/100 ид. ч. от процесния
имот. На същата дата и при същия нотариус първите четирима ответници Н. И. Д., С. С. Д.,
И. С. К. и А. Д. К. продали на петия ответник - Б. В. Ц. 49/100 идеални части от имота за
цена от 30 000 лева.
Ищците твърдят, че договорът за дарение е относително симулативен, като
прикрива действителното съглашение между страните, което е покупко-продажба, поради
което привидната сделка се явява нищожна и съгласно чл. 17, ал. 1 от ЗЗД по отношение на
нея следва да намерят приложение правилата на прикритата сделка. Тъй като последващата
покупко-продажба е валидна, то първите четирима ответници следвало да спазят
задълженията си по чл. 33, ал. 1 ЗС и да предложат на ищците да закупят идеалните части от
имота при същите условия, което обаче не било извършено.
Съобразно изложеното, молят за постановяване на решение, с което на основание
чл. 17, ал. 1 от ЗЗД във вр. с чл. 26, ал. 2, предл. последно ЗЗД договорът за дарение на 1/100
ид. ч. от поземлен имот с идентификатор (номер), обективиран в Нотариален акт за дарение
на недвижим имот № **, том I, рег. № ***, дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., рег. № *** в
Регистъра на НК, вписан в Служба по вписванията - (град) с вх. № ****/08.02.2022 г., акт №
**, том *****, дело № ****/22 г., да бъде обявен за нищожен като привиден, прикриващ
договор за покупко-продажба и на основание чл. 33, ал. 2 ЗЗД да бъде допуснато изкупуване
от тяхна страна на ½ ид. ч. от поземлен имот с идентификатор (номер), при условията на
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт за покупко-
1
продажба на недвижим имот № ** том I, peг. № ***, дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., peг.
№ *** в Регистъра на НК, вписан в Служба по вписванията - (град) с вх. № ****/08.02.2022
г., акт № **, том XIII, дело № ****/22 г. за договорената в него продажна цена от 30 000
лева.
Ищците основават исковите си претенция на следните фактически твърдения:
В исковата молба се твърди, че ищците са съсобственици при условията на СИО на
1/12 идеална част от поземлен имот с идентификатор (номер) по силата на Нотариален акт
за доброволна делба на недвижим имот № ***, том ***, peг. № *****, дело № **** от 2021
г. на нотариус Ю. К., peг. № *** в Регистъра на НК, вписан в Служба по вписванията -
(град) с № ***, том XVI, дело № *****/21 г., предвид уравнението на дялове между
съделителите и сключен граждански брак, видно от Удостоверение за гр. брак №
(номер)/16.09.1999г., издадено от Столична община-район „район“. Като наследник на М. Н.
Ст. ищцата И. М. Ц. била собственик по наследство на друга 1/12 идеална част от посочения
недвижим имот, съгласно Нотариален акт за признаване на правото на собственост по
наследство във вр. чл. 586 от ГПК № ***, том VI, peг. № (номер), дело № (номер) от
07.09.2017 г. на нотариус Ив. Н., peг. № (номер) в Регистъра на НК, вписан в Служба по
вписванията - (град) с вх.рег. № (номер), акт № (номер), том (номер), дело № (номер)/2017г.
и удостоверение за наследници от 08.02.2021 г., издадено от Столична община - район
„район“. Собственици на по 1/6 от посочения недвижим имот, от които по 1/12 по
наследство и по 1/12 по делба, били и останалите наследници на М. Н. Ст. - съпругата му Й.
Й. Ст. и другата му дъщеря Н. М. В. или общо след сключване на договора за доброволна
делба от 10.12.2021 г. с уравнение на дяловете на съделителите, наследниците на М. Н. Ст.,
заедно с ищеца Р. Ц. Ц. притежавали ½ идеална част от имота, придобита по наследство и
делба. След сключване на договора за доброволна делба от 10.12.2021 г. с уравнение на
дяловете на съделителите, останалата ½ идеална част от процесния имот преминала в
собственост на първите четирима от ответниците, както следва: С. С. Д. /с предишна
фамилия Ст./ и И. С. К. са притежавали по 1/8 идеална част всяка от тях по наследство от
баща им Сл. Н. Ст., а с оглед уравнението на дяловете, заедно със съпрузите им, съответно
Н. И. Д. и А. Д. К., били придобили съвместно, при условията на съпружеска имуществена
общност, на основание посочения договор за доброволна делба с уравнение на дяловете на
съделителите, допълнително още по 1/8 идеална част от имота. От справка в Имотния
регистър ищците установили, че на 08.02.2022 г. били сключени договор за дарение между
ответниците Н. И. Д. и С. С. с ответника Б. В. Ц. за дарение на 1/100 идеална част от
процесния имот с идентификатор (номер) и покупко-продажба между ответниците Н. И. Д.,
С. С., И. С. К. и А. Д. К. за продажба на 49/100 идеални части от процесния имот с
идентификатор (номер). В нотариалния акт за покупко-продажба не били посочени
доказателства за изпълнение на разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС. Считат сключеният договор
за дарение за относително симулативен като привиден, тъй като с него бил прикрит договор
за възмездно придобИ.е на процесния имот, а извършеното плащане на цената по
възмездната сделка включвала и дарената 1/100 идеална част от имота. Извършените правни
действия по сключване и изпълнение на договора за покупко - продажба сочели на
формирана воля между съконтрахентите за продажба на целия имот срещу уговорената
цена, а не на безвъзмездно разпореждане с идеална част от него, която в случая била съвсем
незначителна. Договорът за дарение не бил мотивиран от дарствено намерение, липсвала
каквато и да е родствена или друга близка връзка между дарителите и дарения, както било
отбелязано и в самия нотариален акт за дарение. Привидността са установявала както от
незначителната част, която била дарена в сравнение с цялото имущество - 1/100 идеална
част, представляваща *.** кв. м от целия имот от *** кв.м, така и от времето между двете
сделки - извършени непосредствено една след друга. Това давало основание да се приеме, че
между страните не е имало основание за сключване на дарение, тъй като е липсвало
намерението за безвъзмездно облагодетелстване на приобретателя за сметка на
2
прехвърлителите, а крайната цел на страните и по двата договора - за дарение и за покупко -
продажба била възмездно прехвърляне на собствеността върху 1/2 идеална част от
процесния имот. Излагат, че е налице сключен на 22.07.2020 г. договор между бащата на
ищцата М. Н. Ст. като продавач и ответника Б. В. Ц., с който М. Н. Ст. като собственик на ¼
идеална част от процесния имот се задължил заедно със С. С. Д. и И. С. К. – собственици на
¼ идеална част да заведат дело за делба на имота срещу останалите съсобственици, като в
резултат М. Н. Ст., С. С. Д. и И. С. К. да станат собственици на целия имот и да го
прехвърлят на ответника Б. В. Ц. чрез покупко-продажба. Излагат, че в този предварителен
договор била уговорена цена за ½ идеална част от имота в размер на 34 000 лв. – близка по
размер до посочената в покупко–продажбата от 08.02.2022 г. В чл. 1.2 от същия
предварителен договор било уговорено, че в случай на извършване на извънсъдебна делба,
цената за уравняване на дяловете на останалите съсобственици ще бъде писмено и
предварително съгласувана и одобрена от Б. В. Ц.. Този факт бил в пряка връзка със
сделките за дарение и покупко-продажба на идеални части от имота, извършени на
08.02.2022 г. и доказвал, че намерението да бъде придобит имота от Б. В. Ц. датирало
от дълъг период от време. В чл. 1.3 от Предварителния договор дори изрично било
посочено, че „основната цел на сключването на настоящия договор, на договорите с
останалите два наследника на Ст. Р. Ал. и инициирането на съдебната делба по чл. 1.2 са
действия, свързани с желанието на купувача, да стане изключителен собственик на поземлен
имот с идентификатор (номер)“. В този смисъл, логично било да се счита, че съществувал и
втори такъв предварителен договор за същия имот с предмет покупко - продажба на
останалата 1/2 идеална част от него, сключен между продавачите С. С. Д. и И. С. К., като
наследници на Сл. Н. Ст., посочени като „останалите два наследника на Ст. Р. Ал.“, от една
страна, и купувачът Б. В. Ц., от друга страна. Излагат, че М. Н. Ст., С. С. Д. и И. С. К.
завели срещу останалите съсобственици дело за делба относно съсобствените им поземлени
имоти, в които влизал и процесният. Твърдят, че С. С. Д. неколкократно споделяла,
включително и при договора за доброволна делба на 10.12.2021 г. пред останалите
съсобственици, че тя и сестра й имали вече сключен договор за покупко-продажба на имота
с Б. В. Ц., който щели да финализират след придобИ.ето от тях двете, общо с наследниците
на М. Н. Ст. на правото на собственост върху целия процесен имот. Претендират разноски.
Ответниците Н. И. Д., А. Д. К., И. С. К. и С. С. Д. считат исковите претенции за
недопустими, евентуално неоснователни. Оспорват твърденията в исковата молба, че
ищците са собственици на по 1/6 от процесния недвижим имот. Не оспорват, че в качеството
си на наследник на М. Н. Ст., И. Ц. е придобила 1/12-та част от недвижим имот с
идентификатор (номер) по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед (номер)/09.03.2016 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с площ от *** кв.м.,
както и че по силата на Нотариален акт за доброволна делба на недвижим имот от
10.12.2021 г. ищците са придобили заедно с Й. Й. Ст. и Н. М. В. общо 48/96 идеални части.
Видно от направена справка в Имотния регистър на Служба по вписванията - (град) на дата
07.01.2022 г., с Нотариален акт за замяна на идеални части от недвижим имот срещу
движима вещ № 02, том 1, peг. № 70, дело № 02 от 2022 г. на Нотариус Кр. К., Нотариус с
район на действие - Районен съд - (град), с peг. № 064 на НК, И. М. Ц. била прехвърлила в
собственост на Кр. Ст. Н., ЕГН ********** 1/48 идеална част от поземлен имот е
идентификатор (номер) по КККР, одобрени със Заповед № (номер)/09.03.2016 г. на
Изпълнителния директор на АГКК. Ищцата, заедно със съпругът й към датата на депозиране
на исковата молба не притежавали твърдените от тях дялове в съсобствеността. В сделката
също не били ангажирани доказателства за спазване разпоредбата на чл. 33, ал. 1 ЗС. Не
оспорват, че по силата на наследствено правоприемство и доброволна делба от 10.12.2021 г.,
са станали съсобственици в процесния имот. Считат за безспорен и факта, че на дата
08.02.2022 г. Н. Д. и съпругата му са сключили двете процесни сделки. Считат, че е
недопустимо ищците да правят възражения, че било нарушено изискването на чл. 33, ал. 1
3
ЗС, тъй като по този начин биха бранили чуждо материално право без участието на всички
негови титуляри, евентуално засегнатите съсобственици с право на изкупуване. В исковата
молба се твърдяло, че не са представени доказателства за изпълнение на разпоредбата на чл.
33, ал. 1 от Закона за собствеността по отношение на останалите съсобственици на имота -
Й. Й. Ст., Н. М. В.. Считат, че извършеното дарение не представлява привидна сделка.
Оспорват твърденията в исковата молба, че между С. Д., И. С. К. и Б. Ц. е съществувал
предварителен договор с предмет „покупко-продажба на останалата 1/2 идеална част от
процесният имот“. Наведеното твърдение в исковата молба, че било логично
„съществуването“ на втори такъв предварителен договор за същия имот е предмет покупко-
продажба на останалата ½ било несъстоятелно и не било подкрепено с никакви писмени
доказателства. Считат, че представеният с исковата молба предварителен договор сключен
между бащата и майката на ищцата бил ирелевантен за спора и не следвало да се има
предвид. Същият не представлявал нито обратно писмо, нито начало на писмено
доказателство. Нито С. Д., нито сестра й или съпрузите им са били страна по този договор и
той не ги обвързвал. С. и Н. Д.и безвъзмездно били извършили дарение в полза на Б. Ц..
Свидетелства в подкрепа на твърденията за близки отношения между С. и Н. Д.и и Б. Ц. и
липса на каквито и да било прикрити съглашения за извършване на процесното дарение
между страните било, че видно от справка по Имотната партида в Агенция по вписванията -
(град), съгласно Нотариален акт за замяна № (номер)/21.03.2017 г., Б. Ц. придобил 1/48
идеална част от процесният имот. Претендират разноски.
Ответникът Б. В. Ц. не оспорва, че ищците са собственици на процесния имот с
идентификатор (номер) при посочените от тях квоти. Не оспорва, че съгласно нотариален
акт за признаване правото на собственост по наследство във връзка с чл. 586 от ГПК №***,
том VI, peг. № (номер), дело № (номер) от 7.9.2021 г. на Нотариус Ив. Н., peг. № (номер) в
peг. на НК, вписан в СВ с вх. № (номер), акт № (номер), том (номер), дело № (номер)/2017 г.
И. Ц. е призната за собственик по наследство на друга 1/12 ид.ч. от поземлен имот
идентификатор (номер). Не оспорва, че след сключването на договора за делба от 10.12.2021
г. наследниците на Минчо Стоименов, заедно с ищеца Р. Ц. притежават ½ ид. част от имота,
придобит по наследство и делба. Действително след делбата от 10.12.2021 г. останалата ½
идеална част от имота е преминала в собственост на останалите ответниците по делото при
посочените идеални части. Не отрича, че на 08.02.2022 г. са сключени договор за дарение и
договор за покупко-продажба. Счита, че твърдяната относителна симулация на договора за
дарение, с който се твърди, че се прикрива договор за възмездно придобИ.е на процесния
имот, е неоснователена. Неоснователно било твърдението, че е договорът за дарение бил
нищожен, поради липса на мотив за дарствено намерение, както и поради липса на
родствена и друга връзка между дарител и надарен. Неподкрепено с каквито и да е било
доказателства било твърдението, че намерението на страните по договора за дарение било
създаване на законово основание за изключване на правилото на чл. 33, ал. 1 от ЗС. Това, че
предмет на дарение била 1/100 ид.ч, както и времето между сключването на двете
разпоредителни сделки, не давало основание да се приеме, че между страните не е имало
намерение за сключване на дарение, а крайната цел е била възмездно прехвърляне на
собствеността върху 1/2 ид.ч. от процесния имот. Само по себе си обстоятелството, че имало
сключен договора за дарение, в деня в който е сключен и договора за продажба, не било
достатъчно да доведе до извод за привидност на сделката, тъй като такава очевидно била
свободната воля на страните при договарянето. Договорът за дарение не представлява
привидна сделка, прикриваща отношения между страните по договор за покупко-продажба,
не е и заобикаляне на закона, тъй като чрез него не се постига забранен от закона резултат.
Резултат от дарението е прехвърляне на собственост, което не е забранено от закона. Между
дарителите и надарен са съществували близки отношения, мотивирали прехвърлителите да
се разпоредят с част от имота безвъзмездно. Същевременно, между страните по сделката
съществували и други отношения - обстоятелства, даващи основание друга част от имота да
4
се прехвърли възмездно, което обуславяло извод, че твърдяната симулация при извършване
на дарението не била установена по несъмнен начин. Подвеждащо било твърдението, че
съществува втори предварителен договор за продажба на останалите 1/2 ид.ч. от
недвижимия имот между ответника от една страна и С. Д. и И. К. от друга, както и че въз
основа на такъв предварителен договор било инициирано производството по делба на имота
пред СРС. Твърдението за наличие на предварителен договор, бил той и действително
сключен, не можело да се тълкува като начало на писмено доказателство. Посоченият
предварителен договор не можело да се счита за начало на писмено доказателство, поради
това, че не бил документ, който удостоверява индиции за привидност за твърдяната
симулация. Претендира разноски.
Съдът, като взе предвид доводите на страните, събрания и приобщен по делото
доказателствен материал в съвкупност и поотделно и като съобрази предметните предели на
исковото производство, очертани с исковата молба и отговора, на основание чл. 12 и чл. 235,
ал. 2 от ГПК, приема за установени следното от фактическа страна:
Предявени са за разглеждане, при условията на обективно и субективно
съединяване следните искове:
установителен иск с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД за прогласяване
нищожността на договора за дарение, обективиран в Нотариален акт за дарение на
недвижим имот № **, том I, рег. № ***, дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., рег. № ***
в Регистъра на НК, вписан в Служба по вписванията - (град) с вх. № ****/08.02.2022
г., акт № **, том *****, дело № ****/22 г. на основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД, иск за
разкрИ.е на действително сключената между страните сделка, а именно договор за
покупко-продажба на 1/100 ид. ч. от собствените на ответниците Н. И. Д., С. С. Д., И.
С. К. и А. Д. К., от поземлен имот с идентификатор (номер), находящ се в (град),
(адрес), с площ от *** кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), номер по предходен план
(номер), квартал: (номер), парцел II, при граници: имоти с идентификатори: (номер),
(номер), (номер), (номер), срещу продажна цена от 30 000 лева, прикрита като договор
за продажба от 08.02.2022 г., обективиран в Нотариален акт № ** том I, peг. № ***,
дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., peг. № *** в Регистъра на НК, вписан в Служба по
вписванията - (град) с вх. № ****/08.02.2022 г., акт № **, том XIII, дело № ****/22 г.;
конститутивни искове с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за допускане изкупуване от
ищците на притежаваните от ответниците Н. И. Д., С. С. Д., И. С. К. и А. Д. К. общо
1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор (номер), находящ се в (град),
(адрес), с площ от *** кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана,
начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), номер по предходен план
(номер), квартал: (номер), парцел II, при граници: имоти с идентификатори: (номер),
(номер), (номер), (номер), при действително уговорена между страните продажна цена
от 30 000 лева.
По делото са отделени за безспорни с доклада по чл. 146 ГПК обстоятелствата, че
ищцата И. М. Ц. в качеството си на наследник на М. Н. С. е придобила 1/12 идеална част от
процесния имот, че по силата на наследствено правоприемство и доброволна делба ищците
и Н. И. Д., С. С. Д., И. С. К., А. Д. К. са станали съсобственици на процесния имот.
Не е спорно също, а и се установява от събраните писмени доказателства, че с
Нотариален акт за дарение на недвижим имот № **, том I, рег. № ***, дело № ** от 2022 г.
на нот. Ю. К., рег. № *** в Регистъра на НК, вписан в Служба по вписванията - (град) с вх.
№ ****/08.02.2022 г., акт № **, том *****, дело № ****/22 г., ответниците Н. И. Д. и С. С.
Д., като собственици общо на 25/100 ид. ч. от процесния имот, дарили на ответника - Б. В.
Ц. 1/100 ид. ч. от процесния имот. С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
5
имот № ** том I, peг. № ***, дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., peг. № *** в Регистъра на
НК, вписан в Служба по вписванията - (град) с вх. № ****/08.02.2022 г., акт № **, том XIII,
дело № ****/22 г., първите четирима ответници - Н. И. Д. и С. С. Д., като собственици общо
на 24/100 ид. ч. от процесния имот и И. С. К. и А. Д. К., като собственици общо на 25/100
ид. ч. от процесния имот, продали на петия ответник - Б. В. Ц. общо 49/100 ид. ч. от
процесния имот за цена от 30 000 лева.
Горните обстоятелства се установяват по несъмнен начин и от следните
представени по делото писмени документи: 1. Нотариален акт за доброволна делба на
недвижим имот Ne ***, том ***, per. № *****, дело № **** от 2021 г. на нот. Ю. К., per. №
*** в Регистъра на НК, вписан в Служба по вписванията - (град) с Ns ***, том XVI, дело №
*****/21 г.; Удостоверение за гр. брак № (номер)/16.09.1999 г., издадено от Столична
община-район „район“; Нотариален акт за признаване на правото на собственост по
наследство във вр. чл. 586 от ГПК № ***, том VI, per. № (номер), дело № (номер) от
07.09.2017 г. на нот. Ив. Н., per. № (номер) в Регистъра на НК, вписан в Служба по
вписванията - (град) с вх.рег. № (номер), акт № (номер), том СХХХИ, дело № (номер)/2017
г.; Удостоверение за наследници на М. Н. Ст. от 08.02.2021 г., издадено от Столична община
- район „район“; Удостоверение за наследници на Ст. Р. Ал. от 05.04.2017 г., издадено от
Столична община - район „район“; Нотариален акт за дарение на недвижим имот No 77, том
I, peг. N ***, дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., peг. № *** в Регистъра на НК, вписан в
Служба по вписванията - (град) с вх. N ****/08.02.2022 г., акт No 84, том *****, дело №
****/22 г.; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ** том I, per. № ***,
дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., per. N *** в Регистъра на НК, вписан в Служба по
вписванията - (град) с вх. № ****/08.02.2022 г., акт № **, том *****, дело Ne ****/22 г.
По делото е представен и Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот при настъпване на бъдещо събитие от 22.07.2021 г.
Ищците навеждат твърдения, че договорът, с който Н. И. Д. и С. С. Д. даряват на
ответника Б. В. Ц. 1/100 ид. ч. от процесния имот е относително симулативен като
привиден, тъй като с него е прикрит договор за възмездно придобИ.е на имота, а
извършеното плащане на цената по възмездната сделка включва и дарената 1/100 идеална
част от имота. Договорът за дарение не е мотивиран от дарствено намерение, а от
намерението за създаване на законово основание за изключване приложението на нормата
на чл. 33, ал. 1 ЗС. Привидността са установява, както от незначителната част, която е
дарена, в сравнение с цялото имущество - 1/100 идеална част, представляваща *.** кв. м. от
целия имот от *** кв. м., така и от времето между двете сделки - извършени непосредствено
една след друга. Сочат, че между двата договора от 08.02.2022 г. и предварителния договор
за покупко-продажба на недвижим имот при настъпване на бъдещо събитие от 22.07.2021 г.,
съществува пряка връзка, следваща, както от обстоятелството, че в предварителния договор
е уговорена продажна цена за идеална част от имота в размер на 34 000 лева - цена, която е
близка по размер до посочената в нотариалния акт за покупко-продажба от 08.02.2022 г., и
че в случай на извършване на извънсъдебна делба, цената за уравняване на дяловете на
останалите съсобственици ще бъде писмено и предварително съгласувана и одобрена от
ответника Б. В. Ц. (чл. 1.2 от предварителния договор), така и от посоченото в чл. 1.3 от
предварителния договор, че „основната цел на сключването на настоящия договор, на
договорите с останалите два наследника на Ст. Р. Ал. и инициирането на съдебната делба
по чл. 1.2 са действия, свързани с желанието на купувача, да стане изключителен
собственик на поземлен имот с идентификатор (номер)“.
Видно от нотариален акт № 2/07.01.2022г. И. Ц. е прехвърлила в собственост на
Кр. Н. 1/48 ид. ч. от ПИ с идентификатор (номер).
По делото са ангажирани и гласни доказателства чрез разпита в съдебно заседание
от 16.11.2022 г. на доведените от ищците двама свидетели.
6
В показанията си св. Н. В. – сестра на ищцата И. Ц. и съсобственик с ищците и
ответниците - сочи, че от братовчедите си С. и И. е разбрала, че и те имат сключен
предварителен договор за покупко-продажба с ответника Б. Ц.. Свидетелства, че и тя и
сестра И., са отправяли нееднократно предложение до братовчедките си да закупят
идеалната им част от имота, но то е отхвърлено с аргумент за наличие на предварителен
договор за покупко-продажба на процесния имот, сключен с ответника Б. Ц., който
ответниците С. Д. и И. К. са желаели да изпълнят.
В показанията си св. Ит. – собственик на съседен на процесния имот сочи, че е
правил предложение на С. Д. и И. Ц. да закупи идеална част от имота им, но е получил отказ
от тях, с мотив, че имат сключен с ответника Б. Ц. предварителен договор за покупко-
продажба на процесния имот и се опасяват за евентуални неустойки, ако нарушат същия.
Съдът кредитира тези показания като непротиворечиви и кореспондиращи с
останалите събрани по делото доказателства.
При така установената фактическа обстановка съдът достига до следните правни
изводи:
Когато съсобственикът прехвърли своята идеална част с привиден договор, който
прикрива действително съглашение за продажба, останалите съсобственици могат да
предявят иск за разкрИ.е на симулацията. Интересът им да оспорят с иск чуждата сделка (в
която не са участвали) произтича от правото им на изкупуване, ако не е преклудирано
потестативното право на изкупуване, в който случай отпада правният интерес на останалите
съсобственици да оспорват с иск чуждата сделка.
В случая към момента на предявяване на иска не е изтекъл преклузивният срок за
това потестативно право на ищците, тъй като дори да се приеме, че същите са узнали за
сключения договор за дарение на 08.02.2022г., искът е предявен на 28.03.2022г.
Според чл. 17 от ЗЗД, ако страните прикрият сключено между тях съглашение с едно
привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, стига изискванията за
действителност на прикритото да са налице, а привидното съглашение по смисъла на чл. 26,
ал. 2 пр. последно от ЗЗД е нищожно.
Съгласно чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД, нищожни са привидните, или т. наречените
симулативни договори. Симулативното действие е поначало нищожно и то не произвежда
никакви правни действия, така че всеки заинтересован може да се позове на действителното
положение на нещата, без ограничение със срок, защото възможността да се разкрие
симулацията е пряка последица от действителното състояние на нещата. Привидни са
договорите, при които страните нямат воля да бъдат обвързани, както постановява
договорът. Когато волята на страните по сключеното съглашение е само да се създадат
привидни правни последици на обвързаност, които те не желаят, симулацията е абсолютна,
а когато волята на страните е да бъдат обвързани по начин, различен от посочения в
сключеното съглашение, симулацията е относителна. И в двата случая явната сделка е
нищожна. При относителната симулация има две сделки - едната привидна, симулативна,
чиито правни последици страните не желаят и другата- прикритата, чиито правни последици
страните действително желаят /в този смисъл Решение № 79 от 26.06.2012г. на ВКС по гр. д.
№ 791/2011 г. I г. о., ГК/. Симулативен е договорът, от който страните, които са го
сключили, не желаят да бъдат обвързани.
По установителния иск за прогласяване нищожността на договора за покупко-
продажба от 08.02.2022 г., поради неговата привидност с правна квалификация по чл. 26, ал.
2, предл. последно ЗЗД и разкрИ.е на прикритата сделка, а именно договора за дарение от
същата дата по чл. 17, ал. 1 от ЗЗД:
Доказателствената тежест за установяване привидността на оспорената сделка
принадлежи на страната, която навежда това правно твърдение – в настоящия процес
7
ищците следва чрез пълно и главно доказване, както предписва правната норма на чл. 154,
ал. 1 ГПК, да установят, че договорът за дарение, сключен между ответници на 08.02.2022
г., с който първите четирима са дарили на петия ответник 1/100 ид. ч. от процесния имот, е
симулативен и че действителната воля на страните е била имотът да бъде прехвърлен на
същия възмездно чрез договор за покупко-продажба.
В хипотезата на предявен иск за установяване на относителна симулация, какъвто
е настоящият случай, следва да се установи, че волята на страните не е такава, каквато е
отразена в договора, както и каква е била действителната воля на страните и дали са налице
изискванията за сключването на прикритото съглашение. РазкрИ.ето на тази привидност
поначало става с обратно писмо или начало на писмено доказателство по смисъла на чл. 165,
ал. 2, изр. 1-во от ГПК. Няма пречка привидността да бъде разкрита и посредством косвени
доказателства, ако те, разгледани и преценени в своята съвкупност водят до единствен и
несъмнен извод за нейното наличие. Няма пречка привидността на сделката да бъде
установена от трето, неучастващо в нея лице, стига то да има правен интерес от това, т. е.
ако от привидността на сделката и от следващите се от това последици, то би могло да
черпи права, като симулацията би могло да бъде установена и посредством гласни
доказателства, които досежно трети за сделката лица, каквито са ищците, са допустими на
основание чл. 165, ал. 2, изр. 2-ро от ГПК. В този смисъл е практиката на ВКС, обективирана
в Решение № 403/05.08.2010 г., постановено по гр. д. № 684 по описа за 2009 г. на ВКС.
Както е разяснено в Решение № 40/07.04.2020 г., постановено по гр. д. №
2383/2019 г. по описа на ВКС, IV ГО, по предявен иск по чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 5 ЗЗД от
ищеца не следва да се очаква да представи т. нар. „обратно писмо“. Такъв документ
обичайно съставят страните по привидния договор и в него засвидетелстват признанията си
за привидно изразената своя воля, а и за прикритото съглашение (когато такова има).
Ищецът е трето лице за договора лице и той очаквано не може да представи т. нар. „обратно
писмо“. Ако такъв документ е съставен, той се намира в ответниците (в страните по
привидния договор). С оглед на това, допустимо е да бъде проведено пълно доказване на
симулативния характер на договора чрез поредица от косвени доказателства „индиции“,
водещи до този извод, каквито в настоящото производство са обективирани в изявленията
на свидетелите и в представения и приет по делото предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот при настъпване на бъдещо събитие от 22.07.2021 г., който
договор, съдът кредитира като начало на писмено доказателство, от чието предметно
съдържание може да се извлече убеждение за вероятност на твърдението за привидност на
договора за дарение.
Тежестта да докаже твърдяната симулация е изцяло на ищцовата страна, тъй като
тя би извлякла при евентуално успешно провеждане на иска, благоприятни последици за
себе си. Следователно, ищците по спора следва да установят по пътя на прякото и пълно
доказване, че страните изобщо са нямали воля за сключване на договора, евентуално, че
действителната воля на страните по сделката към момента на сключването й не е такава,
каквато е отразена в нея. В последния случай следва да установят каква точно е била
действителната воля на страните, като в случая следва да докажат, че страните са
постигнали съгласие да не настъпят правните последици, произтичащи от атакуваната
сделка, като се е целяло извършване на покупко-продажба. РазкрИ.ето на относителната
симулация следва да се извърши чрез установяване на действителните намерения на
страните.
Във връзка с възражението на ответниците, че договорът за дарение не е нищожен
поради заобикаляне на закона, съдът намира за необходимо да посочи, че това действително
е така и такъв иск в настоящото производство не е предявяван. В ТР № 5/28.11.2012 г. по
тълк. дело № 5/2012 г., ОСГК на ВКС е разяснено, че когато с договор за дарение се отчужди
идеална част от частта на дарителя в съсобствен имот в полза на трето за съсобствеността
8
лице и останалата идеална част е прехвърлена впоследствие с договор за продажба на
същото лице, без частта на дарителя да е предложена за изкупуване на първоначалните
съсобственици съгласно чл. 33, ал. 1 ЗС, няма заобикаляне на закона по чл. 26, ал. 1, предл.
второ ЗЗД. Няма пречка обаче съглашението да е нищожно на друго основание - например
по чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД като симулативно, какъвто е предметът на настоящото
производство.
По отношение на релевирания аргумент на ответниците, че в производство по чл. 17,
ал. 1 ЗЗД, във вр. с чл. 26, ал. 2, пред. последно ЗЗД е недопустимо ищците да правят
възражения за нарушено изискване на чл. 33, ал. 1 ЗС, тъй като по този начин биха бранили
чуждо материално право без участието на всички негови титуляри, евентуално засегнатите
съсобственици с право на изкупуване, съдът намира за необходимо да посочи, че съгласно
съдебната практика на ВКС, обективирана в решение № 91 от 11.05.2015 г. по гр. д. №
6251/2014 г., упражняването на потестативното право на изкупуване по чл. 33, ал. 2
ЗС зависи изцяло и единствено от волята на съсобственика - носител на това право. Ако
съсобствениците с право на изкупуване са повече от един, всеки от тях преценява дали да
предяви иск по чл. 33, ал. 2 ЗС или не, двумесечният срок по чл. 33, ал. 2 ЗС за всеки от тях
може да тече от различен момент, наличието на материалноправните предпоставки за
уважаване на иска се преценяват за всеки съсобственик поотделно, решенията по исковете
по чл. 33, ал. 2 ЗС не е необходимо да бъдат еднакви, те не разпростират силата си на
присъдено нещо по отношение на непредявилите искове по чл. 33, ал. 2 ЗС съсобственици и
не ги ползват, нито им вредят, доколкото няма пречка при конкуренция на искания по чл.
33, ал. 2 ЗС да се признае на всички предявили искове съсобственици право на изкупуване в
съотношение според дяловете им. След като материалноправното положение на
съсобствениците с право на изкупуване не е еднакво и липсва необходимост
съдебното решение да е еднакво спрямо всички тях, то те не са необходими другари и при
активно субективно съединяване на искове по чл. 33, ал. 2 ЗС ще е налице обикновено, а не
необходимо другарство.
При съвкупната преценка на всички събрани доказателства, съдът намира, че може да
се изгради извод за привидност на договора за дарение, прикриващ продажба. Видно е, че
двата договора (за дарение и продажба) са сключени на една и съща дата – 08.02.2022 г., при
един и същ нотариус и са с поредни номера – 77 и 78, тоест сключени са непосредствено
един след друг. Налице са условията за валидност на прикритата сделка - договор за
продажба, спазена е нотариалната форма по чл. 18 от ЗЗД и е налице съгласие за възмездно
прехвърляне на собствеността. Поради това, действителното съглашение следва да бъде
зачетено, съобразно чл. 17, ал. 1 от ЗЗД. Предвид изложеното договорът за дарение следва
да се прогласи за нищожен, като се обяви действителното съглашение – договор за покупко-
продажба. Предявената искова претенция с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 5, вр. с чл. 17,
ал. 1 от ЗЗД е основателна и следва да бъде уважена.
При този изход на спора по установителните искове, основателни се явяват и
конститутивните искове за допускане на обратно изкупуване по чл. 33, ал. 2 ЗС.
Разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС създава ограничение за правото на разпореждане
със съсобствен имот. Съсобственикът на такъв имот е длъжен да предложи своята идеална
част за продажба първо на другите собственици и само ако те откажат, може да я продаде на
свободно избрано трето лице при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на
съсобствениците. При неспазване на това изискване, разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС дава
право на съсобственика, да предяви иск за изкупуване на съответната част от имота, който
иск следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата, а в случаите, когато липсва
покана до съсобствениците, този срок започва да тече от момента на узнаването за
извършената разпоредителна сделка.
9
Основателността на иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС предполага установяване наличието на
съсобственост върху вещта и извършено разпореждане с идеална част от нея на трето за
собствеността лице, без да е предложено на останалите съсобственици изкупуване на тази
част при договорените с третото лице условия. Предпоставките за уважаване на
конститутивния иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС са: ищецът да е съсобственик на недвижимия имот
към момента на отчуждителната сделка, ответникът да е продал своята идеална част на
трето лице, без преди това да е предложил същата за изкупуване на ищеца при същите
условия, и искът да е предявен в преклузивния двумесечен срок от датата на сключване на
сделката или от момента на узнаване от съсобственика.
В случая, се установява, че искът е предявен в рамките на двумесечния преклузивен
срок от датата на узнаването за договора. Дори да се приеме, че ищците са узнали за
сделката на 08.02.2022г., искът е предявен на 28.03.2022г., поради което неоснователни са
възраженията на ответниците в тази връзка.
Ищците безспорно имат качеството на съсобственици на недвижимия имот, предмет
на сделката, тъй като са придобили 1/12 идеална част от същия по силата на нотариален акт
за доброволна делба № ***/2021г. на нотариус К.. Видно от нотариалния акт, страните по
сделката са заплащали суми за уравнение на дялове, поради което и съответните 1/12
идеални части са станали СИО. Установява се от събраните по делото доказателства – НА №
(номер)/2017г., че И. е собственик и на друга 1/12 ид. ч. от имота по наследство.
Действително с нотариален акт № */****г. на нотариус К. И. Ц. е прехвърлила на Кр.
Н. 1/48 ид. ч. от притежавния недвижим имот, но това само променя размер на
притежаваните от нея ид. ч., същата остава съсобственик в имота. Нотариален акт №
*/****г. е сключен на 07.01.2022г., а исковата молба е предявена 28.03.2022г., тоест преди
депозирането й в съда, ищцата се е разпоредила с тази 1/48 ид. ч. Съгласно приетото в
решение № 91 от 11.05.2015 г. по гр. д. № 6251/2014 г. няма пречка при конкуренция на
искания по чл. 33, ал. 2 ЗС да се признае на всички предявили искове съсобственици право
на изкупуване, но в съотношение според дяловете им.
След прехвърляне на 1/48 ид. ч. от притежаваните по наследство от И. 1/12 ид. ч.,
същата остава собственик на 1/16 ид. ч.
С оглед на изложеното, ищците се легитимират като собственици на 1/12 ид. ч. от
имота на основание договор за делба № ***/2021г. в режим на СИО, а И. и на 1/16 по
наследство, до които размери на дяловете им, следва да бъде допуснато изкупуване. Няма
пречка останалите съсобственици, неучаствали в настоящето производство, да предявят
правото си на изкупуване до размера на притежаваните от тях дялове.
Сключеният между ответниците договор за дарение на 1/100 ид. ч. като привиден е
нищожен и приложение намира прикритата сделка по договор за продажба. Съгласно чл. 33,
ал. 1 ЗС съсобственикът може да се разпореди със своята част от недвижимия имот чрез
договор за продажба в полза на трето за съсобствеността лице, само след като предложи на
другите съсобственици да купят тази част при същите условия. По делото няма нито
твърдения, нито доказателства това да е сторено, с оглед на което в полза на ищците се е
породило потестативното право да изкупят дела на Н. И. Д., С. С. Д., И. С. К. и А. Д. К. на
посочените ид. ч. Общата договорена цена е в размер на 30 000 лева. Съгласно чл. 33, ал. 3
ЗС съответната част от тази цена, съобразно притежаваните дялове в съсобствеността,
следва да бъде заплатена в 1 месечен срок от влизане на решението в сила в полза на
купувача (Б. В. Ц.) .
Доколкото са налице всички предпоставки от състава на конститутивните искове
по чл. 33, ал. 2 ЗС и с оглед изложеното, същите се явяват основателни.
По разноските:
10
С оглед изхода на спора, отправеното своевременно искане и представените
доказателства - списък по чл. 80 от ГПК, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответниците следва
да бъдат осъдени да заплатят на ищците сторените по делото разноски в общ размер от 700
лева.
По изложените съображения Софийски районен съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН на основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 33Д, договор
за дарение, обективиран в Нотариален акт за дарение на недвижим имот № **, том I, рег. №
***, дело № ** от 2022 г. на нот. Ю. К., рег. № (номер) в Регистъра на НК, вписан в Служба
по вписванията - (град) с вх. № ****/08.02.2022 г., акт № **, том *****, дело № ****/22 г., с
който ответниците Н. И. Д., ЕГН **********, с адрес: (град), (адрес) и С. С. Д., ЕГН
**********, с адрес: (град), (адрес) са дарили на Б. В. Ц., ЕГН **********, с адрес: (град),
(адрес), 1/100 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор (номер), находящ се в (град), (адрес),
с площ от *** кв. м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на
трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), номер по предходен план (номер), квартал:
(номер), парцел II, при граници: имоти с идентификатори: (номер), (номер), (номер), (номер),
прикриващ договор за покупко-продажба и на основание чл. 17, ал. 1 ЗЗД ОБЯВЯВА
ЗА ДЕЙСТВИТЕЛЕН сключения между Н. И. Д., ЕГН ********** и С. С. Д., като
продавачи, от една страна, и Б. В. Ц., ЕГН **********, като купувач, от друга страна,
договор за покупко-продажба на 1/100 ид. ч. от поземлен имот с идентификатор (номер),
находящ се в (град), (адрес), с площ от *** кв. м., с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), номер по предходен
план (номер), квартал: (номер), парцел II, при граници: имоти с идентификатори: (номер),
(номер), (номер), (номер).
ДОПУСКА ИЗКУПУВАНЕ на основание чл. 33, ал. 2 ЗС в полза на И. М. Ц., ЕГН
********** и Р. Ц. Ц., ЕГН ********** на 1/12 от 1/2 идеална част от поземлен имот с
идентификатор (номер), находящ се в (град), (адрес), с площ от *** кв. м., с трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване
(до 10 м.), номер по предходен план (номер), квартал: (номер), парцел II, при граници: имоти
с идентификатори: (номер), (номер), (номер), (номер), която е прехвърлена от ответниците
Н. И. Д., ЕГН **********, С. С. Д., ЕГН **********, И. С. К., ЕГН **********, А. Д. К.,
ЕГН ********** на ответника Б. В. Ц., ЕГН **********, срещу цена от 5000 лева (пет
хиляди лева), платима на Б. В. Ц., ЕГН **********, с адрес: (град), (адрес).
ДОПУСКА ИЗКУПУВАНЕ на основание чл. 33, ал. 2 ЗС в полза на И. М. Ц., ЕГН
********** на 1/6 от 1/2 идеална част от поземлен имот с идентификатор (номер), находящ
се в (град), (адрес), с площ от *** кв. м., с трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), номер по предходен
план (номер), квартал: (номер), парцел II, при граници: имоти с идентификатори: (номер),
(номер), (номер), (номер), която е прехвърлена от ответниците Н. И. Д., ЕГН **********, С.
С. Д., ЕГН **********, И. С. К., ЕГН **********, А. Д. К., ЕГН ********** на ответника Б.
В. Ц., ЕГН **********, срещу цена от 3750 лева (три хиляди седемстотин и петдесет
лева), платима на Б. В. Ц., ЕГН **********, с адрес: (град), (адрес).
УКАЗВА на ищците, че ако в 1-месечен срок от влизане в сила на решението не
платят цената в полза на Б. В. Ц., ЕГН **********, решението ще се счита обезсилено по
право, съгласно чл. 33, ал. 3 ЗС.
ОСЪЖДА Н. И. Д., ЕГН **********, с адрес: (град), (адрес); С. С. Д., ЕГН
11
**********, с адрес: (град), (адрес); И. С. К., ЕГН **********, с адрес: (град), (адрес). Д. К.,
ЕГН ********** с адрес: (град), (адрес) и Б. В. Ц., ЕГН **********, с адрес: (град), (адрес)
да заплатят на И. М. Ц., ЕГН ********** и Р. Ц. Ц., ЕГН **********, на основание чл. 78,
ал. 1 ГПК, сумата от 700 лева (седемстотин лева), представляваща направените по
настоящето дело разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване по реда на въззивното производство пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
12