Р E Ш Е Н И Е
№
22.05.2019 г. гр.Стара Загора
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА ХІII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ
на двадесет и трети април две хиляди и деветнадесета година
в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖЕНЯ ИВАНОВА
Секретар: НИНА
КЪНЧЕВА
като разгледа
докладваното от съдия ЖЕНЯ ИВАНОВА
гражданско дело № 6152
по описа на съда за 2018 година,
за да се произнесе
взе предвид следното:
Предявени са кумулативно
обективно съединени искове с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, с правно
основание чл.232, ал.2 ЗЗД, с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД и с правно
основание чл.236, ал.2 ЗЗД.
Ищците Б.П.Ф. и Ф.Ф.Ф.
твърдят, че са сключили с ответницата договор за наем на 29.06.2011 г., по
силата на който са й предоставили за временно и възмездно ползване обект за
стопанска дейност – помещения за отглеждане на животни, находящ се в землището
на гр. Стара Загора, срещу месечна наемна цена от 120 лева, за срок от 5
години, като съгласно чл.6 от договора, същият се считал за продължен и сключен
за неопределено време.
Ищците твърдят, че поради
незаплащане от страна на ответницата на месечни наемни вноски, й изпратили нотариална
покана, връчена й на 05.10.2018 г., с която й предоставили срок от 15 дни за
заплащане, като са я уведомили, че в противен случай, че считат договора за
едностранно прекратен, поради нейно виновно неизпълнение на същия. От
изтичането на този срок й определили срок от един месец за освобождаването на
имота, който изтекъл на 20.11.2018 г.
Ищците твърдят, че
ответницата им дължи наем за последните три години от м.октомври 2015 г. до
20.10.2018 г. (прекратяването на договора поради неизпълнение), неустойка
съгласно чл.16 от договора в размер на едномесечния наем, както и обезщетение
за ползване на имота след прекратяване на договора, считано от 20.10.2018 г. до
датата на предявяване на исковата молба в размер на наема, ведно със законната
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното
изплащане на главницата.
Въпреки многобройните
обещания ответницата не им заплатила дължимите суми.
Искането на ищците до съда
е да бъде осъдена ответницата:
- да им върне наетата вещ
поради прекратяване на договора за наем,
- да им заплати дължимите
месечни наемни цени в общ размер на 4320 лева за три години назад от м.
октомври 2015 г. до 20.10.2018 г. (прекратяването на договора поради
неизпълнение) с уточнение в съдебно заседание, че периода е 20.10.2015г. до
20.10.2018г,
- да им заплати неустойка
съгласно чл.16 от договора в размер на едномесечния наем, а именно сумата в
размер на 120 лева,
- да им заплати обезщетение
в размер на 180 лева за ползване на имота след прекратяване на договора,
считано от 20.10.2018 г. до датата на предявяване на исковата молба,
ведно със законната лихва върху главницата,
считано от датата на подаване на исковата молба в съда до окончателното
изплащане на главницата.
В срока по чл.131 ГПК
ответницата Б.П.Ф. е подала писмен отговор, в който излага съображения за
нередовност на исковата молба.
Оспорва предявените искове,
като неоснователни и в тази насока излага следните възражения:
Твърди, че наемодателите по
сключения между страните договор за наем са трима, а не само двамата ищци,
предявили настоящите искове, поради което всеки един от ищците имал право да
претендИ.само приспадащата му се 1/3 от наемната цена.
Оспорва твърдението, че
договорът за наем е прекратен на 20.10.2018 г. в резултат на връчването й на
нотариална покана. Позовава се на чл.17 от договора, като твърди, че поради
неплащане на наема от наемателя за повече от два месеца, договорът се
прекратява автоматично, поради което договорът за наем следвало да се счита за
прекратен на 10.12.2015 г. Дори наемателката да е продължила да ползва имота
след тази дата , то тя не им дължала наемна цена.
Прави възражение за изтекла
погасителна давност по отношение на наемните вноски, чиято изискуемост е
настъпила преди 05.12.2015 г.
Оспорва иска за неустойка,
като твърди нейната недължимост и оспорва иска за обезщетение, като твърди
неяснота относно основанието, на което се претендира.
Оспорва иска за връщане на
наетия имот, тъй като процесният имот бил общинска собственост и била
предприела действия за уреждане на ползването му с действителния собственик.
Моли исковете да бъдат
отхвърлени. ПретендИ.разноски.
В съдебно заседание процесуалният
представител на ищците поддържа предявените искове по изложените в исковата
молба съображения.
В съдебно заседание
процесуалният представител на ответницата оспорва исковете по изложените в
отговора доводи.
Съдът, след като
обсъди доводите на страните и събраните по делото доказателства по реда на
чл.235, ал.2 ГПК във връзка с чл. 12 ГПК, намИ.за установено следното:
Видно от представения по делото договор за наем на имот, с
нотариална заверка на подписите, рег. номер 4505 от 29.06.2011г. на Нотариус с
рег. 394 на НК, сключен между Б.П.Ф., Ф.Ф.Ф. (ищците) и Златина Ф. Желева, тримата
като наемодатели и И.К.Ж. (ответницата), като наемател, наемодателите са
предоставили на наемателката за временно и възмездно ползване следния свой
съсобствен имот: обект за стопанска дейност – помещения за отглеждане на
животни, находящ се в землището на гр. Стара Загора, местността „Берекетска
река“ (чл.1) срещу месечна наемна цена от 120 лева (чл.2), за срок от 5 години
(чл. 13), с уговорката ако след изтичане на този срок ползването продължи със
знанието и без противопоставянето на наемодателите, че договорът ще се счита за
продължен за неопределено време (чл. 6). В чл. 16 от същия страните са
уговорили, че при едностранно прекратяване на договора неизправната страна
дължи на изправната страна неустойка в размер на едномесечен наем, а в чл. 17 –
че при неплащане на наема от страна на наемателя за повече от два месеца
договорът се счита за прекратен от страна на наемателя и същия дължи
неустойката по чл. 16.
Видно от представената нотариална покана, рег.№
7915/13.09.2018г. по
описа на нотариус с рег. номер 394 на НК, посочените по – горе трима наемодатели
са поканили наемателката да им заплати дължимия наем за период от 3 години в 15
– дневен срок от получаване на поканата и са я уведомили, че при неплащане в
предоставения й срок, прекратяват едностранно сключения между тях договор за
наем, поради забава в плащанията, като в едномесечен срок от прекратяването следва
да им предаде наетите помещения, като за този месец им дължи обезщетение в
размер на наемната цена и неустойка. Поканата е връчена на ответницата на
05.10.2018г.
По делото са представени регистрационна земеделска карта и писмо от Кмета
на Община Стара Загора до Директор „ОДБХ“, гр. Стара Загора от 04.08.2011г., от
които се установява, че ответницата е регистрирана като земеделски производител
от 2012 г. и че е подала заявление в Общината, че желае да закупи 3 дка в
южната част от имот, частна общинска собственост в местността „Берекетска река“
в землището на гр. Стара Загора.
При така установеното от фактическа страна, съдът, от
правна страна, намИ.следното:
Възникналото облигационно
правоотношение между страните се установява от сключения между тях договор за
наем. Страните не спорят, че наетите помощения са предадени на ответницата и че
понастоящем тя продължава да ги ползва.
Съгласно чл. 232, ал.2 ЗЗД наемателят е
длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.
Подвеждайки установените по делото факти
под приложимата правна норма следва, че ответницата дължи на ищците
приспадащите им се части от уговорената в чл. 2 наемна цена от 120 лева или
сумата от 80 лева месечно общо на двамата. Основателни са възраженията на
процесуалния представител на ответницата, че наемодателите са трима, а само
двама от тях са предявили исковата молба за заплащане на наемни цени. Исковата
молба не е предявена от името на третия наемодател Златина Ф. Желева и не съществува
правна възможност ищците да претендират и нейната част от наема. Доколкото в
договора не са посочени какви части от наемна цена се дължи на всеки един от
наемодателите, нито са наведени твърдения в тази насока, съдът приема, че
частите на наемодателите са равни, затова и определя, че общо дължимата месечна
наемна цена на ищците Б.П.Ф. и Ф.Ф.Ф. е 80 лева месечно. В случая не е налице
активна солидарност, тъй като такава не е уговорена и ищците са обикновени
другари, не е налице и хипотезата, в която само един от съсобствениците е
сключил договора за наем, т.е. само един от тях е наемодател, в който случай
вече той може да претендИ.цялата наемна цена от наемателя, а останалите
съсобственици ще търсят от него съответните им части, а е налице хипотезата, в
която и тримата съсобственици са наемодатели по договора, в който (чл. 3) е
уговорено, че и на тримата се заплаща общо наемната цена от 120 лева.
Тежестта на доказване на заплащане на
наемните цени, съгласно правилото на чл. 154, ал.1 ГПК е на ответницата, която
не ангажИ.никакви доказателства в тази насока.
Неоснователни са възраженията на
процесуалния представител на ответницата, че договорът за наем бил прекратен
още през 2015г., на 10.12.2015г., поради неплащане от страна на наемателката на
наема за повече от два месеца, на основание чл. 17 от договора. Действително
чл. 17 от сключения между страните договор предвижда, че при неплащане на наема от страна на наемателя за повече от два месеца
договорът се счита за прекратен от страна на наемателя и същия дължи
неустойката по чл. 16. Но тази уговорка предоставя само правото на
наемодателите да прекратят договора поради виновно неизпълнение на задължението
на наемателя, а от наемодателите зависи дали ще упражнят това право и кога ще
го упражнят. Те не са се възползвали от това свое потестативно право до
13.09.2018г., когато са изпратили нотариална покана до ответницата, в която са
обективирали изявление за прекратяване на договора, в случай че не плати в 15 –
дневен срок от получаване на поканата. В случая дори се установи, че след
изтичане на уговорения в чл. 13 от договора петгодишен срок, наемателят е
продължил да ползва имота със знанието и без противопоставянето на
наемодателите, поради което и на основание чл. 6 от договора договорът се счита
продължен за неопределено време. Следователно сключеният между страните договор
за наем е прекратен на 20.10.2018г., когато е изтекъл 15 – дневния срок за
доброволно плащане, предоставен на ответницата с нотариалната покана, получена
от нея на 05.10.2018 г. в съответствие с разпоредбата на чл. 87, ал.1 ЗЗД, че
волеизявлението за разваляне (прекратяване) на договора следва да бъде
извършено в писмена форма.
Ищците
претендират в настоящото производство заплащане на наем за периода от 20.10.2015
г. до 20.10.2018г., видно от уточнението направено в съдебно заседание, т.е. за
три години. Процесуалният представител на ответницата обаче е направил
възражение за погасяване на вземането за претендираните наеми, чиято
изискуемост е настъпила преди 05.12.2015 г. , тъй като исковата молба е
подадена на 05.12.2018г. Това възражение
също е основателно, тъй като съгласно чл. 111, б „в“ ЗЗД вземанията за наем се
погасяват с тригодишна давност.
Затова на
ищците следва да бъде присъден дължимия наем за периода от 05.12.2015г. до
20.10.2018г. (датата, посочена като крайна дата на претендирания период), т.е.
за 34 месеца и половина, което прави сумата общо от 2760 лева. В този размер
следва да бъде уважен иска по чл. 232, ал.2 ЗЗД, като бъде присъдена и законна
лихва, считано от датата на подаване на исковата молба до изплащането й и отхвърлен
над този размер до пълния претендиран размер от 4320 лева и за периода от
20.10.2015г. до 05.12.2015г., за който период вземането за наем е погасено по
давност.
Предвид
гореизложеното и на основание чл. 16 и
чл. 17 от договора ответницата дължи на ищците и предвидената неустойка,
която е уговорена в размер на 120 лева. По гореизложените съображения, на
двамата ищци следва да се присъдят само приспадащите им се части от тази
неустойка в общ размер на 80 лева за двамата. Ето защо искът по чл.92, ал.1 ЗЗД следва да
бъде уважен в този размер и отхвърлен над него до пълния претендиран размер от
120 лева.
Предвид
установеното по – горе за прекратяване на договора за наем между страните на
20.10.2018г. поради виновно неизпълнение от страна на ответницата и на основание
чл. 233, ал.1, изр. първо от ЗЗД ответницата следва да бъде осъдена да върне
наетите помещения на ищците. Неоснователни са възраженията на процесуалния
представител на наемателката, че наемодателите не са собственици на отдадения
под наем обект, тъй като този въпрос е неотносим към облигационни отношения,
породени от договор за наем, какъвто е настоящия случай.
Съгласно чл.
236, ал. 2 ЗЗД ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето
на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения,
произтичащи от прекратения наемен договор. С оглед установеното, че и след дата
20.10.2018г. ответницата е продължила да ползва наетите помещения въпреки
противопоставянето на наемодателите, то за претендирания период от 20.10.2018
г. до датата на подаване на исковата молба в съда – 05.12.2018г. наемателката
им дължи обезщетение, равняващо на приспадащите им части от наема за месец и
половина, а именно сумата от 120 лева. До този размер следва да бъде уважен
иска по чл. 236, ал.2 от ЗЗД и над него до пълния претендиран от 180 лева
следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
По отношение
на разноските:
Ищците са направили
следните разноски: 242,40 лева за ДТ и 900лева за адвокатско възнаграждение.
Направено е възражение от процесуалния представител на ответницата за
прекомерност на същото, което е основателно предвид това, че цената на всички
кумулативно обективно съединени искове, включая иска за връщане на вещта е 6060
лева, а съгласно чл.7, ал.2, т. 3 от Наредбата № 1 от 9.07.2004 г. за
минималните размери на адвокатските възнаграждения, минималното адвокатско
възнаграждение при такъв интерес е 633 лева. С оглед правната и фактическата
сложност на делото, съдът намира, че следва да намали адвокатското
възнаграждение на процесуалния представител на ищците на 640 лева.
Предвид
горното и на основание чл. 78, ал.1 ГПК ответницата следва да бъде осъдена да
заплати на ищците сумата от 640,69 лева, съразмерно с уважената част от
исковете. На основание чл. 78, ал.3 ЗЗД ищците следва да бъдат осъдени да
заплатят на ответницата разноски за процесуално представителство в размер на 175,31
лева, съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОСЪЖДА Ира К.Ж.,
ЕГН: **********,***, да върне на Б.П.Ф., ЕГН: ********** и на Ф.Ф.Ф., ЕГН: **********, двамата с
постоянен адрес ***, наетия обект за стопанска дейност – помещения за отглеждане на животни,
находящ се в землището на гр. Стара Загора, местността „Берекетска река“, предмет
на договор за наем на имот, с нотариална заверка на подписите, рег. номер
4505 от 29.06.2011г. на Нотариус с рег. 394 на НК.
ОСЪЖДА Ира К.Ж.,
ЕГН: **********,***, да заплати на Б.П.Ф., ЕГН: ********** и на Ф.Ф.Ф., ЕГН: **********, двамата
с постоянен адрес ***, общо сумата в
размер на 2760 лева, представляваща
приспадащите им се части от дължимите наемни цени по горепосочения договор за наем за
периода от 05.12.2015г. до 20.10.2018г., ведно със законната лихва върху тази
сума, считано от датата на подаване на исковата молба в съда – 05.12.2018г.
до изплащането й, КАТО ОТХВЪРЛЯ иска над този размер до пълния
претендиран размер от 4320 лева, като НЕОСНОВАТЕЛЕН, като за периода от
20.10.2015г. до 05.12.2015 г. и като погасен по давност.
ОСЪЖДА Ира К.Ж., ЕГН: **********,***, да заплати на Б.П.Ф.,
ЕГН: ********** и на Ф.Ф.Ф., ЕГН: **********, двамата с
постоянен адрес ***, общо сумата в размер на 80 лева, представляваща
приспадащите им се части от дължимата неустойка по чл. 16 и чл. 17 от
горепосочения договор за наем, като ОТХВЪРЛЯ иска над този размер до
пълния претендиран размер от 120 лева, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Ира К.Ж., ЕГН: **********,***, да заплати на Б.П.Ф.,
ЕГН: ********** и на Ф.Ф.Ф., ЕГН: **********, двамата с
постоянен адрес ***, общо сумата в размер на 120 лева, представляваща
приспадащите им се части от дължимото обезщетение по чл. 236, ал.2 ЗЗД за
периода от 20.10.2018г. до 05.12.2018г., като ОТХВЪРЛЯ иска над този
размер до пълния претендиран размер от 180 лева, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Ира К.Ж., ЕГН: **********,***, да заплати на Б.П.Ф.,
ЕГН: ********** и на Ф.Ф.Ф., ЕГН: **********, двамата с
постоянен адрес ***, общо сумата в размер на 640,69 лева, представляваща
направените от тях разноски в настоящото производство, съразмерно с уважената
част от исковете.
ОСЪЖДА Б.П.Ф., ЕГН: ********** и Ф.Ф.Ф., ЕГН: **********,
двамата с постоянен адрес ***, да заплатят на Ира К.Ж., ЕГН: **********,***,
общо сумата в размер на 175,31 лева, представляваща направените от нея
разноски в настоящото производство, съразмерно с отхвърлената част от исковете.
Решението подлежи на
обжалване пред ОС – Стара Загора в двуседмичен
срок от
връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: