Р Е
Ш Е Н
И Е
№
260041
гр.Габрово,
07.12.2020г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ГАБРОВСКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД в публично съдебно заседание на седемнадесети ноември през две
хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Полина Пенкова
ЧЛЕНОВЕ : Кремена Големанова
Симона Миланези
при
секретаря М.Шаханова, като разгледа докладваното от
съдия Големанова в.гр.д. №389 по описа за 2020г., за да се произнесе взе
предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано
е по въззивна жалба на ищеца по делото - П.Д.Н. против Решение №260005/18.09.2020г.
по гр.д.№83/2020г. на РС Трявна.
В
жалбата се излагат доводи за неправилност на първоинстанционното
решение. Твърди се, че извода на съда, че ответникът не следва да заплати на
жалбоподателя двойния размер на задатъка или при условията на евентуалност да
му върне сумата от 1000лв., като дадена поради неосъществено основание е
неправилен. Този извод се базирал само на разпита на ответника и на
установеното от неговия баща - св.З.. същият бил установил, че на 12.11.2019г.
от ответника бил изготвен предварителен договор за покупко-продажба на
процесния имот, но ищецът не го подписал, като се отказал да закупи имота. това
не отговаряло на истината. Жалбоподателят твърди, че не знаел, че е изготвен
такъв договор и къде да отиде, за да го подпише. Между продавачите на имота и
ищецът не бил сключен предварителен договор. През цялото време жалбоподателят
чакал да бъде уведомен за изповядване на сделката, като макар собствениците на
имота да изпратят необходимите документи за сключване на договора на нотариуса.
Документите били представени на нотариуса едва на 19.12.2019г., когато единият
от съсобствениците прехвърлил дела си на другия. Едва след това на ищецът
можело да се представи предварителен договор, но това не било сторено, тъй като
ответникът бил намерил друго лице, което да закупи имота. Моли съда да отмени
обжалваното решение, в частта, в която е отхвърлил предявения евентуален иск с
правно основание чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД и да бъде постановено друго, с което да
бъде осъден ответника да заплати сумата от 1000лв. на жалбоподателя.
Ответникът
в депозирания отговор на въззивната жалба я оспорва и моли съда да я остави без
уважение и да присъди направените по делото разноски. Твърди, че е изпълнил
всички поети от него задължения.
Въззивният
съд, като взе предвид събраните по делото доказателства и наведените от
страните доводи, прие за установено следното:
Въззивната жалба е подадена в срок, от надлежна страна и
срещу акт, подлежащ на обжалване. Предвид на това същата е процесуално
допустима. Разгледана по същество е неоснователна.
Постановеното
от първоинстанционния съд решение е валидно и
допустимо.
Решението
е обжалвано в частта, в която е отхвърлен предявеният при условията на
евентуалност иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД за сумата от
1000лв.-получена на неосъществено основание и ищецът е осъден да заплати на
ответника направените по делото разноски. В останалата част решението не е
обжалвано и е влязло в сила.
За
да постанови решението си съдът е приел следното :
Между
ищеца и агенция за недвижими имоти „ТК“,
представлявана от ответника било сключено съглашение за стопиране предлагането
на недвижим имот, находящ се в гр.Т., ул.А. №***, за което била внесена сумата
от 1000лв.(договор за стоп капаро). Този вид договори не са уредени изрично в ЗЗД.
Според правната теория, договорът се сключва обикновено между продавач и
кандидат-купувач, за да уредят преддоговорните
отношения между страните и условията за сключване на предварителния договор за
покупко-продажба. Този договор може да се сключи и между купувач и агенция, в
който случай купувачът плаща в брой или по банков път на агенцията определена
сума като гаранция за закупуването на недвижимия имот, срещу задължението на
агенцията да договори условията и да постигне съгласие между страните за
клаузите на предварителния договор. Счита се, че агенцията е изпълнила
задължението си, ако продавачът приеме и изпълни всички условия, поставени от
купувача до определена дата. Ако продавачът приеме всички условия, купувачът се
задължава да сключи предварителния договор и в този случай посредникът връща
гаранцията на купувача. Ако купувачът не сключи предварителен договор за
покупко-продажба на имота при предложените и приети от продавача условия,
купувачът губи предадената на агенцията гаранция като „неустойка“ за
неизпълнение на задълженията по договора за гаранция. При непостигане на съгласие
относно параметрите на предварителния договор до определен срок, агенцията се
задължава да върне на купувача сумата, представляваща гаранция и договорът за
гаранция с купувач се прекратява.
Доколкото
по делото било установено, че договорни взаимоотношения във връзка с
предоставянето на стоп капаро за недвижимия имот в гр.Т., ул.А. №***
съществували не между ищеца и ответника, а между ищеца и агенция за недвижими
имоти „ТК“, то ответникът А.А.З. нямал пасивна материалноправна легитимация по делото. Същият действал,
или като брокер в агенцията (видно от представената по делото разписка от
09.11.2019г. за получаване на сумата от 1000,00 като стоп капаро), или като
представляващ дружеството, стопанисващо агенцията - „Арта
– Спо“ООД (видно от представения по делото проект на
предварителен договор от 12.11.2019г.). Липсата на пасивна материалноправна
легитимация на ответника води до неоснователност, както на главния иск с правно
основание чл.93 ЗЗД за сумата от 2000,00лв., така и на предявения при условията
на евентуалност спрямо него иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД за
сумата от 1000,00лв.
Освен
това по делото било установено, че след получаване на сумата от 1000,00лв. като
стоп капаро агенция за недвижими имоти „ТК“ свалила
публикуваната на сайта й обява за продажбата на имота и повече не я е качвала,
като по този начин е изпълнила това си договорно задължение. По-късно била
изпълнила и задължението да осигури и предаде на нотариус с район на действие
Районен съд - Трявна С. Л. всички документи, необходими за изповядване на
сделката за покупко-продажба на имота, като свидетеля Л. установил, че тези
документи били налични в кантората му още при първото посещение на ищеца, както
и към датата 19.12.2019г., когато е била сключена друга сделка – между съсобственици,
относно същия недвижим имот. Едновременно с това, агенция за недвижими имоти „ТК“ подготвила и предварителен договор за покупко-продажба
на имота при предложените от купувача и приети от продавача условия, но
договорът не бил подписан от купувача. Въпреки всички съществуващи условия да
сключи окончателен договор за покупко-продажба ищецът не реализирал тази
възможност, поради което загубил правото да иска връщане на предоставената от
него като гаранция сума в размер на 1000,00лв. Договор за покупко-продажба на
имота бил сключен от продавача с трето по делото лице, но много по-късно – едва
на 27.02.2020г., като това не било основание за връщане на предоставената като
стоп-капаро сума, включително в двоен размер, след като от страна на агенцията
за недвижими имоти били изпълнени всички договорни задължения, възникнали във
връзка с предоставянето й. Първоинстанционният съд приел, че между ищеца и
агенцията възникнало договорно правоотношение, поради което не била налице и
хипотезата на чл.55, ал.1, изр.2 ГПК- получено с оглед на неосъществено
основание.
Настоящият състав на въззивния съд намира следното :
Не е спорно, между страните по
делото, че през м.ноември 2019г. между ищеца-жалбоподател и агенция за
недвижими имоти „ТК“, представлявана от ответника
било сключено съглашение за стопиране предлагането на недвижим имот, находящ се
в гр.Т., ул.А. №***, за което на 09.11.2019г. била внесена сумата от 1000лв.
Къщата била в лошо техническо състояние, с предписание за събаряне, но се
намирала на атрактивно място. В последствие за имота не бил сключен нито
предварителен, нито окончателен договор.
От
показанията на св.Ст.Л.-нотариус се установява, че документи относно имота ми
били изпратени по имейл във връзка с подготовката на сделка. Ищецът няколко
пъти ходил в кантората му, като демонстрирал намерение да закупи имота, като
казал, че за имота имало предписание за събаряне и помолил свидетелят да каже
становището си. Свидетелят го посъветвал да направи съответните справки в
общината. Няколко дни по-късно жалбоподателят отново посетил кантората на
нотариуса и казал, че в общината нямало заповед за събаряне на имота и обявата
за същия била подвеждаща, като при това положение, с липсваща заповед за
събаряне не желаел да закупи имота. След това през м.декември 2019г. единият от
съсобствениците прехвърлил своята част от имота на другия, а през м.февруари
2020г. имота бил продаден на друго лице.
От
изложеното по-горе се установява, че отношенията между страните по делото са се
развили на основата на желанието да бъде сключен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, находящ се в гр.Т., ул.А.
№**. в тези преддоговорни отношения бил уточнен
предмета на договора и цената на имота. Преддоговорните
отношения могат да се развият в различни етапи, предхождащи сключването на
предварителен договор, а в последствие на окончателен. Тези преддоговорни
отношения имат организационен характер спрямо следващия етап от преговорите. Във
връзка преддоговорните отношения между страните по
делото относно закупуване на имота ищецът заплатил на ответника сумата от
1000лв., като това обстоятелство не е спорно между страните и за доказване на
което по делото е представена разписка.
Не е
спорно, че не се е стигнало до сключване на окончателен договор относно имота.
Ответникът, чрез представляваната от него агенция за недвижими имоти изготвили
предварителен договор, но такъв не бил сключен.
Според
чл.55, ал.1 ЗЗД, който е получил нещо без основание или с оглед на
неосъществено или отпаднало основание е длъжен да го върне. При липса на
валиден предварителен договор, когато отношенията между страните са все още на
фаза преддоговорни отношения е без значение кой и по
каква причина се е отказал от сключване на окончателен договор, поради което
даденото по разписката е получено с оглед неосъществено основание и следва да
бъде върнато. В този см. са Опр.№904/28.09.2017г. по
гр.д.№1525/2017г. ІVг.о., Опр.№205/28.02.2017г.
по гр.д.№4267/2016г. на ІVг.о., Решение№217/12.10.2016г.
по гр.д.№1151/2016г. на ІVг.о., Решение
№150/01.12.2015г. по т.д.№2302/2014г. на ІІт.о., които са непротиворечиви по
въпроса относно приложимостта на фактическия състав на чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД
относно преддоговорните отношения завършили, когато окончателен
договор не е сключен.
Предвид
изложеното по-горе предявеният при
условията на евентуалност иск за връщане на сумата от 1000лв., като получена от
ответника на неосъществено основание е основателен и доказан и следва да бъде
уважен, като обжалваното решение в тази му част следва да бъде отменено, вместо
което бъде постановено друго, с което ответникът бъде осъден да върне на ищеца
сумата от 1000лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на
исковата молба. Съдът не присъжда лихва върху сумата от датата на поканата до
датата на предявяване на иска, тъй като по делото не са представени
доказателства, че тази покана е достигнала до адресата си, нито кога е станало
това.
Съобразно
направеното от ответната страна искане и уважаването на въззивната жалба ответникът
следва да бъде осъден да заплати на жалбоподателя сумата от 405лв.-разноски по
делото, от които 380лв.-разноски в първоинстанционното
производство и 25лв. - разноски направени във въззивното
производство.
По
изложените съображения, въззивният съд
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ
Решение №260005/18.09.2020г. по гр.д.№83/2020г. на РС Трявна, частта, в която е
отхвърлен предявеният от П.Д.Н., с ЕГН **********,*** против А.А.З., с ЕГН **********,***,
при условията на евентуалност, иск с правно основание чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД за
сумата от 1000лв.-получена на неосъществено основание, както и в ЧАСТТА в която
П.Д.Н., с ЕГН **********,*** е осъден да заплати на А.А.З., с ЕГН **********,***
сумата от 300лв.-разноски по делото.
ВМЕСТО
КОЕТО :
ОСЪЖДА
А.А.З., с ЕГН **********,*** да заплати на П.Д.Н., с ЕГН **********,*** сумата
от 1000лв.(хиляда лева)- получена на неосъществено основание, ведно със
законната лихва от 02.06.2020г. до окончателното изплащане, на осн. чл.55, ал.1, пр.2 ЗЗД.
ОСЪЖДА
А.А.З., с ЕГН **********,*** да заплати на П.Д.Н., с ЕГН **********,*** сумата
от 405лв. (четиристотин и пет лева) - разноски по делото за двете инстанции.
РЕШЕНИЕТО
е окончателно и не подлежи на обжалване, на осн.
чл.280, ал.2, т.1 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ
:
ЧЛЕНОВЕ
: