ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 128
гр. гр. Хасково, 24.01.2022 г.
РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, VІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
закрито заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:ХРИСТИНА З. ЖИСОВА
като разгледа докладваното от ХРИСТИНА З. ЖИСОВА Гражданско дело №
20215640102441 по описа за 2021 година
Производството е образувано по искова молба „Парадайс“ЕООД, против Община
Хасково, с която се иска съдът да извърши тълкуване на чл.10 от Договор с рег.№
202/22.06.2012г., сключен между ищеца и ответника, за срок от 10 години за отдаване под
наем на имот – публична общинска собственост, представляващ парк „Овчарски“, според
който „След прекратяване на договора, наемателят е длъжен да предаде имота ведно с
всчики изградени обекти, трайно прикрепени към земята“. Алтернативно, при условията на
евентуалност е предявен иск за обявяване на нищожност на разпоредбата на чл.10 от
посочения Договор на основание чл.26, ал.1 ЗЗД, като накърняваща добрите нрави.
Ищецът в исковата молба твърди, че с договор peг. № 202/22.06.2012 год., сключен за
срок от 10 години, ответникът - Община Хасково е отдал за ползване под наем на ищцовото
дружество, недвижим имот, публична общинска собственост, представляващ - парк
„Овчарски“- поддържане на озеленената площ, имот с идентификатор ****** по КК на
гр.Хасково, одобрена със Заповед № РД-18-63/05.10.2006 год. на изпълнителния директор на
АК гр.София, с площ - 4326 кв.м., при граници, ул."Драгоман", ул."Кресна", ул."Св. Георги"
и ул."Беласица", и възможност за монтаж на временен обект с площ до 130 кв.м. По силата
на този договор ищецът, се е задължил да: -заплаща месечен наем за целия имот в размер на
416,70 лв без ДДС , платима до 10-то число на месеца за същия месец в брой в касовия
салон на Общината; -приеме имота с приемо-предавателен протокол и го ползва по
предназначение, както и да изпълни редица допълнителни условия, подробно изброени в
чл.9 ал.9 от него. Тези допълнителни условия представлявали цялостно облагородяване на
парка, направа на подпорни стени, алеи, детски площадки и редица други, като в последната
точка изрично било предвидено и ремонт на съществуващ търговски обект (подмяна на
дограма и врати, ремонт на таван и покрив, подмяна на фаянс и теракот). Общата стойност
на инвестицията в Договора била определена в размер на 200 670,00 лв без ДДС. В договора
било предвидено и задължение във връзка с обезпечаване изпълнението на тази
инвестиционна програма да се внесе гаранция в размер на 5 000 лв. преди подписване на
договора като това условие било изпълнено на 03.05.2012 год.
В чл.10 от Договора било изрично предвидено, че „след прекратяване на договора
Наемателят с длъжен да предаде имота ведно с всички изградени обекти, трайно прикрепени
към земята.“. В чл.14 от него били предвидени условията за прекратяване на Договора като в
т.5 били тези уговорени в полза на Наемодателя да прекрати договора едностранно, а в чл.14
1
т.5, подточка 5.4. било изрично записано „без предизвестие при неплащане на една наемна
вноска в срока по чл.4 ал.2 от този договор.“
На 10.09.2021 год. на управителя на дружеството било връчено Уведомление
Peг.индекс: 53 П-180-3 от 9.09.2021 г., с което Кметът на Общината едностранно без
предизвестие на основание чл.15 ал.3 от ЗОбС и чл.14 т.5.4 от Договора прекратил
действието му. Едновременно с прекратяването на Договора за наем, било направено и
искане за заплащане на дължимите вноски в едномесечен срок, както и имотът да бъде
освободен и предаден на Общината ведно с всички изградени обекти, трайно прикрепени
към земята. Било посочено, че дружеството дължи по Договора сумата 5043,16 лв, която се
формирала от неплатени наемни вноски за м. октомври и м. ноември 2020 год. и от м. март
до м. септември 2021 г. включително, както и от начислени неустойки и такса за третиране
на отпадъци. На 28.09.2021 год. ищецът на дружеството подал до Кмета на Общината
мотивирано становище по предизвестието вх. № 53- П-180-3 #1, в което възразил против
прекратяването на Договора като се позовал на нищожност на клаузата на чл.14 т.5.4 от
Договора, както и на обстоятелството, че Общината задържа без основание внесената от
дружеството парична гаранция в размер на 5 000 лв и при евентуални претенции и то без до
този момент да е искала заплащане на просрочени наемни вноски, е можела да удовлетвори
вземането си от тази сума. В него били изложени и мотиви, че дружеството редовно
изпълнявало задълженията си по Договора включително и за наемната цена, но неплащането
на няколкото вноски се дължало на затварянето на търговския обект - заведение, заради
ограничителните мерки, налагани заради Ковид-пандемията. На 12.10.2021 год. на
управителя на дружеството била връчена Заповед № 1787/11.10.2021 год. на Кмета на
Общината, с която на основание чл.44 ал.2 от ЗМСМА във връзка с чл.65, ал. 1 от ЗОбС
било разпоредено изземването от дружеството на целия имот, включително „ведно със
всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята“ със срок на изпълнение 14-дни с
изричното посочване, че обжалването на Заповедта не спира изпълнението.
При това положение, ищецът счита, че формулировката на чл.10 от Договора била
неясна и се нуждаела от тълкуване от съда като задълженията на наемателя били изрично
посочени в чл.9 ал.9 от Договора, а именно: залесяване на парка, подмяна на бордюри,
ремонт и укрепване на подпорни стени, ремонт и направа на алеи; направа на нови стъпала,
монтаж на детско съоръжение и тенис маса; монтаж на нови 15 диванни пейки, на 12
кошчета за отпадъци, изграждане на поливна инсталация, поставяне на футболна врата,
изграждане и поддържане на площадка около търговския обект и др.п. В договора, не било
предвидено „изграждане на обекти“, които са трайно прикрепени към земята. Отделно от
това в качеството си наемател ищецът извършил и много други подобрения - направа на
външен паркинг, монтиране на множество сенници и навеси, направа на беседки. Всички те,
макар и да били прикрипени към терена, не представлявали изградени обекти, а
демонтируеми съоръжения - метални конструкции, прикрепени към земята най-вече с
анкерни болтове. Според разбиранията му, клаузата на чл.10 от Договора била по-скоро
свързана и имала смисъл относно трайните насаждения, направата на алеи, подпорни стени,
монтиране на пейки, осветителни тела, които са свързани с облика на парка. Напълно
естествено било, при прекратяване на договора, тези подобрения да останат в полза на
наемодателя, тъй като премахването им би нарушило целостта и облика на парка. В същото
време, това не можело да се отнася до търговския обект (който бил собственост на трето
лице - ЕТ „Сотир Сотиров“), както и до всички лесно демонтируеми навеси, беседки и
др.подобни.
Според ищеца, не такова било разбирането на ответника, който със Заповед е
разпоредил изземването на всички изградени обекти, трайно прикрепени към земята, без да
било ясно кои са те и без значение чия собственост са.
Така бил налице правен спор относно тълкуването на тази разпоредба поради нейната
2
неяснота и твърдяно различно възприемане от страните по договора в частта какво
представляват „изградени обекти“ и как следвало да се разбира понятието „трайно
прикрепени към земята“.
В петитума на исковата молба ищецът е формулирал няколко искания до съда, а
именно: 1) да се извърши тълкуване на разпоредбата на чл.10 от Договора и да бъде даден
отговор на въпросите какво представляват „изградени обекти“ и какво следва да се разбира
по понятието „трайно прикрепени към земята“, дали и кои подобрения в имота попадат в
обхвата й, съобразно чл.10 от Договора, както и 2) алтернативно, при условията на
евентуалност, разпоредбата на чл.10 от Договора да бъде обявена за нищожна на основание
чл.26 ал.1 от ЗЗД като накърняваща добрите нрави в случай, че се възприеме тълкуването
съобразно разбирането на Общината, че всички подобрения представляват изградени обекти
и че са трайно прикрепени към земята, независимо от начина им на монтаж.
В изпълнение на разпореждане № 1622 от 13.12.2021 г., постановено по гр.д. № 2441
по описа за 2021 г. на РС-Хасково с уточняваща молба с вх. рег. № 968 от 19.01.2022 г.
ищецът е изложил обстоятелства, които счита, че обосновават правния му интерес от
предявяване на предявените установителни искове, а именно, че заповедта (Заповед №
1787/11.10.2021 год. на Кмета на Община Хасково) била понастоящем изпълнена на
01.11.2021г. като при нейното изпълнение били иззети сграда, метални навеси, пергули и др.
под., монтирани на планки, както и оборудване и при това положение очевидно Община
Хасково ги считала за свои. Ищецът имал различно разбиране като според него на изземване
подлежали, трайните насаждения и други подобрения като детски съоръжения, подпорни
стени, скамейки и т.н., трайно прикрепени и монтирани в изпълнение на договора. В
зависимост от произнасянето по главния иск – за тълкуване на разпоредбата на чл.10 от
Договора, при условията на евентуалност, съобразно изхода на делото е предявен и иск за
обявяване нищожността на чл.10 от договор peг. № 202/22.06.2012 год.
В едномесечния срок по чл. 131, ал. 1 от ГПК е депозиран писмен отговор на искова
молба като ответникът Община Хасково счита предявените искове както за недопустими,
така и за неоснователни.
С оглед така изложените обстоятелства, съдът намира, че предявените искове са
недопустими, поради липсата на абсолютна задължителна положителна процесуална
предпоставка – наличието на правен интерес. Съображенията за този извод на съда са
следните:
Правният интерес от предявяване на иска е една от абсолютните процесуални
предпоставки за възникването на правото на иск. За същата съдът следи служебно.
Интересът от защита изрично е предвиден като условие за предявяване на установителните
искове – аргумент чл. 124, ал. 1 от ГПК, тоест не е достатъчно да се докаже съществуването
на правото или задължението, необходимо е ищецът да има интерес от установяването му,
тъй като е съществен елемент на установителния иск. В правната теория е изведено, че
съществуването на интерес от установителяния иск е обусловено от поведението на
насрещната страна, а именно тя да оспорва претендираното от ищеца право или да
претендира отричаното от ищеца такова. Следователно правният интерес се състои в
несигурното правно положение на ищеца, което застрашава правото му, без да го нарушава.
Ако правото е нарушено установителният иск би бил недопустим, тъй като ще липсва
правен интерес от предявяването му, доколкото при нарушено право търсената защита е
друг вид и следва да се предяви осъдителен или конститутивен иск. Когато ищецът може да
постигне по друг по-ефективен начин, преследваната от него цел, се приема, че лицето няма
интерес от търсената правна защита. В конкретния случай на облигационно правоотношение
между страните установителният иск е допустим само когато с установителното решение ще
се постигне целен резултат и не ще се наложи да се води след това друг иск. Нуждата от
защита чрез установителен иск се поражда само при правен спор, когато едно субективно
3
право е смутено или нарушено. Липсва правен интерес от установителен иск, когато
спорното право може да бъде предявено чрез осъдителен иск. (така - Решение № 183 от
4.06.2010 г. по гр. д. № 3887/2008 г., III г. о., ГК на ВКС). Съдът е длъжен да провери
допустимостта на иска още с предявяването му и да следи за правния интерес при всяко
положение на делото. Когато констатира, че ищецът няма правен интерес, съдът прекратява
производството по делото, без да се произнася по основателността на претенцията.
В настоящия случай макар ищецът да излага обстоятелства, за които счита, че
обуславят наличието на правен интерес и съответно предпоставят наличието на правото на
иск, неговата субективна преценка не отговаря на действителното правно положение.
Правният интерес е винаги конкретен, а не общ и доколкото се твърдят осъществени
действия по изпълнение на администртивния акт - Заповед № 1787/11.10.2021 год. на Кмета
на Общината, от страна на ответника, то според настоящият съдебен състав са се породили
други възможности за защита в полза на ищеца чрез предявяване на осъдителни
облигационни искове и пр., от което следва, че предявеният иск за тълкуване на договорната
клауза е недопустим предвид субсидиарния му характер.
С първия от евентуално съединените установителни искове се цели разрешаване на
спор между страните относно точния смисъл на договорни клаузи. В практиката на
Върховния касационен съд е изяснено, че на тълкуване подлежат неясните, непълни и
неточни договорни клаузи, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между
страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора
общо съгласие и целените с договора правни последици. Основната цел на тълкуването е
установяването на действителната обща воля на страните, като се запази цялото действие на
договора така, както в действителност е желано от страните, независимо от съдържащите се
в него непрецизни, неточни и дори неправилни формулировки. Съгласно Закона за
задълженията и договорите, правилата при тълкуване на договорите са следните: отделните
уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други; всяка една уговорка да се схваща в
смисъла, който произтича от целия договор; тълкуването следва да се извършва с
оглед целта на договора; обичаите в практиката и добросъвестността. Съгласно практиката
на ВКС, при тълкуване на спорни договорни клаузи, съдът следва да изхожда не от
буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението.
Границата при прилагането на това правило е изискването за изясняване единствено на
изявената, но не и предполагаема воля на страните. За изясняване на действителната воля
на страните може да се излиза и извън текста на самия договор, като се изследват още
обстоятелствата, при които е сключен договора, породените към този момент отношения
между страните, поведението на страните преди и след сключване на договора, разменената
кореспонденция във връзка с начина на изпълнение на договора, как са изпълнявани
задълженията по договора след сключването му. При тълкуване не може да се подменя
формираната при сключване на договора и обективирана в съдържанието му воля на
договарящите, а и всяка договорна уговорка следва да се преценява с оглед
на систематичното място в договора и общия му смисъл. Предвид изложеното, а и
съобразно дефиницията за юридически факт (конкретно обстоятелство от действителността,
с осъществяването на което действащото право свързва настъпването на определени правни
последици), следва изводът, че чрез тълкуване се стига до установяване на
правнорелевантни факти. Предмет на установителните искове не могат да бъдат факти.
Фактите се установяват в самия процес, за който те са от значение, поради което е излишно
тяхното предварително установяване в специален процес. По изключение фактите могат да
бъде предмет на установителните искове, но само в изрично предвидените в закона случаи
(аргумент чл. 124, ал. 4 от ГПК), което в настоящата хипотеза не е налице. Съответно този
иск е недопустим.
По отношение на предявения в условията на евентуалност иск за обявяване на
нищожност на разпоредбата на чл.10 от посочения Договор на основание чл.26, ал.1 ЗЗД,
4
като накърняваща добрите нрави, то предвид изричното уточнение на ищеца относно
начина на това съединяване - евентуално, и във връзка с извода за недопустимост на главния
иск, съответно несбъдване на условието, при което същият е бил предявен, то отпада
задължението на съда да се произнесе и по него.
С оглед изложеното съдът счита, че предявените установителни искове се явяват
недопустими, с оглед което производството по делото следва да бъде прекратено изцяло.
Така мотивиран съдът,
ОПРЕДЕЛИ:
ВРЪЩА на основание чл. 130 ГПК искова молба с вх. № 9211/25.10.2021 г. подадена
от „Парадайс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.Хасково, бул.
„Илинден“ № 30, вх.Б, ап.4, представлявано от управителя и едноличен собственик на
капитала Сотир Тончев Сотиров, против Община Хасково, ЕИК/Булстат *********, гр.
Хасково, пл. „Общински“ № 1, представлявана от кмета Станислав Насков Дечев, поради
недопустимост на предявените искове и ПРЕКРАТЯВА производството по гр. д. № 2441 по
описа за 2021 г. на Районен съд – Хасково.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО може да бъде обжалвано с частна жалба пред Окръжен съд –
Хасково в едноседмичен срок от съобщаването му на страните.
Препис от определението да се връчи на страните.
/П/ НЕ СЕ ЧЕТЕ.
Съдия при Районен съд – Хасково: ВЯРНО С ОРИГИНАЛА!!!!
СЕКРЕТАР: /П.Н./
5