Решение по дело №3493/2020 на Районен съд - Варна

Р Е Ш Е Н И Е

 

№262384/29.7.2021г.

гр. Варна

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

ВАРНЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, тридесет и пети състав, в открито съдебно заседание, проведено на двадесет и девети юни, две хиляди двадесет и първа година, в състав:

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: ВИОЛЕТА КОЖУХАРОВА

 

при участието на секретаря Олга Желязкова, като разгледа докладваното от съдията гр. дело № 3493 описа за 2020 год., за да се произнесе взе предвид следното:

 

Производството е образувано въз основа на искова молба от П.И.И., ЕГН: **********, с адрес: ***, * срещу „И.т.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:***, с искане до съда да постанови решение, с което, да

прогласи нищожността на договор от 24.09.2012 г. за поддръжка и управление на общите части на етажната собственост на апартаментен хотел „*“ – жилищен комплекс от затворен тип в КК „*“;

осъди ответника да заплати на ищеца сумата от7218.18 лева, представляваща заплатена при начална липса на основание сума, за периода 2015 г. – 2019 г., по 1804.54 лева, годишно. Претендират се и разноски.

         В исковата молба се излага, че по силата на договор за дарение, ищецът е собственик на 1/ 2 ид. ч. от апартамент, находящ се в сграда в режим на етажна собственост. Въз основа на решение от 27.04.2007 г. ответното дружество е определено за управител на етажната собственост. На 24.09.2012 год. между страните е сключен процесния договор за поддръжка на общите части на сградата, в която се намира обекта на ищеца, срещу цена от 1804.54 лева, годишно. Уговореното възнаграждение е  изплащано от ищеца, за периода 2015 г. – 2019 г., включително.

Твърди се още, че договорът за поддръжка е нищожен, поради противоречие със закона (чл. 2, ал. 1 ЗУЕС) – договорът е сключен между инвеститор и собственик за управление на общи части на сграда, която не е построена в жилищен комплекс от затворен тип. В същото време, решението за избор на управител е взето преди изпълнението на грубия строеж на сградата.

 

Ответниците – „И.т.“ ООД, депозира писмен отговор в срока по чл. 131 ГПК, в който излага съображения за частична недопустимост на осъдителния иск иск, поради предявяване на чужди права. Възразява, че решението по гр. д. № 1830/ 2018 год. на ВКС не обвързва страните по настоящия спор, като оспорва развитата от ищеца теза за нищожност на договора, и в тази връзка развива подробни съображения относно валидността му, в т. ч. и изцяло съобразен с разпоредбите на ЗУЕС. Сочи, че към момента на сключване на процесния договор – 24.09.2012 год., е налице сграда, по отношение на която е приложим режимът на етажната собственост, без да се цели забранен от закона резултат. Услугите, предмет на договаряне, касаят съсобствеността на ищеца, същите са предоставени, а през 2012 год. на територията на комплекса е изграден и басейн, с възможност за ползване от всички обитатели на сградата. Счита, че решението за избор на дружеството са управител на комплекса, обвързва ищеца. Отправя искане за отхвърляне на иска и за присъждане на разноски.

В условия на евентуалност, релевира възражение за прихващане със сумата от 7218.18 лева, представляваща сбор от реално сторени разноски за поддръжка и управление на етажната собственост, за периода м. януари 2015 г. – м. декември 2019 г., с която сума ищецът неоснователно се е обогатил

 

         Съдът, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

 

Предявени са обективно съединени искове, с правно основание чл. чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД и чл. 55, ал. 1, предложение първо ЗЗД.

 

                Съобразно правилата на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищеца е да установи, в условия на пълно и главно доказване, наличието на следните факти и обстоятелства: 1. момента на вземане на решение за избор на „И. Т.“ ЕООД за управител на етажната собственост; 2. степента на завършеност на сградата към този момент; 3. статута на сградата - етажна собственост по см. на чл. 1 ЗУЕС; 4. факта на заплащане на търсените суми към ответника.

В тежест на ответника е да установи положителните факти, на които основава възраженията си, а именно: степента на завършеност на сградата към момента на сключване на атакувания договор; изграждане на съоръжение – басейн за общо ползване от съсобствениците; статута на сградата – „Жилищен комплекс от затворен тип“ по см. на § 1, т. 3 ЗУЕС.

 

         По отношение на иска по чл. 26, ал. 1, предложение първо:

 

В настоящата хипотеза липсва спор относно обстоятелството, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда апартаментен хотел „*“, в КК „*“.

Безспорно е също така, че на 24.09.2012 г. между страните е сключен договор, за поддръжка и управление на общите части на етажната собственост на апартаментен хотел „*“ – жилищен комплекс от затворен тип, в КК „*“, вписан в Служба по вписвания – гр. Варна на 25.09.2012 г. Видно от съдържанието на същия, срещу извършвани от ответното дружество дейностти по поддръжка на общите части, подробно описани в част ІІ, от страна на ищеца е поето задължение за заплащане на годишна такса от 768.88 евро.

Основният спорен страните въпрос между страните е дали сградата, в която се намира обекта на ищеца притежава характеристика на "жилищен комплекс от затворен тип", респ. по отношение на нея да е приложим режимът на управление на общите части, въведен с разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС.

Разпоредбата на чл. 2 ЗУЕС

 предвижда особена форма на управление на общите части на комплексите от затворен тип, специална по отношение на останалите норми от закона, касаещи управлението на етажната собственост, и касае единствено до комплекси от затворен тип и само до управлението на общите части на същите (така Решение № 87 от 09.03.2012 г. по гр. д. № 1115/2011 г. на ІІ г. о. на ВКС).

За да се приеме, че е налице "жилищен комплекс от затворен тип", следва да са налице всички предпоставки, разписани в § 1, т. 3 ДР на ЗУЕС, а именно: отделен урегулиран поземлен имот с предназначение за жилищно застрояване; две или повече жилищни сгради в режим на етажна собственост; наличие на други обекти, обслужващи собствениците; осигурен контролиран достъп за външни лица. Съвкупността от правните белези по пар. 1, т. 3 ЗУЕС е условие за валидността на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, за приложението на особения договорен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, въведен с тази разпоредба. (така и Решение № 122 от 6.11.2019 г. на ВКС по т. д. № 1830/2018 г., I т. о., ТК).

На първо място, визираната норма изрично въвежда изискване за наличие на "няколко сгради", всяка една от които е в режим на етажна собственост.В случая, комплекса, в който се намира имота на ищеца не се състои от повече от една сгради, а представлява една сграда, с три тела и общ вход. Този извод се налага въз основа на данните от експертното заключение, кредитирано като обективно и компетентно изготвено. Констатациите на експерта относно наличието на един централен вход на сградата, се подкрепят и от показанията на свидетеля Р. И., кредитирани при условията на чл. 172 ГПК, като отразяващи преки и непосредствени впечатления.

От друга страна, не е осъществено и условието комплексът да е "жилищен", което предпоставя жилищния характер на сградите. В тази връзка, установено по делото е, въз основа на показанията на свидетелите П. Ч., Р. И. и С. С., кредитирани, в тази част като кореспондиращи помежду си и отразяващи преки и непосредствени впечатления на лицата. Изнесените от всички свидетели данни в тази насока сочат, че конкретния комплекс посрещат туристи и гости, предимно през летния сезон, като единственото лице, което живее там целогодишно е ищеца.

Ето защо, до колкото се касае за сграда в режим на етажна собственост, която няма жилищен характер, независимо, че достъпът за външни лица е контролиран, то режимът на управление по чл. 2 ЗУЕС е неприложим.

По изложените съображения се налага извод за нищожност на сключения между страните договор за възлагане поддръжката и управление на общите части на апартаментен хотел "*", комплекс "*" от 24.09.2012 г., поради противоречие със закона - чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, тъй като процесният апартаментен хотел не съдържа белезите на "жилищен комплекс от затворен тип".

Предявеният иск за прогласяване нищожността на договора от 24.09.2012 г. е основателен и следва да бъде уважен, на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД.

 

По отношение на иска по чл. 55, ал. 1, предложение първо ЗЗД.:

           

Съобразно разясненията по т. 1 от Постановление № 1/ 28.05.1979 г. на ВС, по т. 1, първият фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД изисква предаване, съответно получаване, на нещо при начална липса на основание, т .е. когато още при самото получаване липсва основание за преминаване на блага от имуществото на едно лице в имуществото на друго. Начална липса на основание е налице в случаите, когато е получено нещо въз основа на нищожен акт, а в случаите на унищожаемост - когато предаването е станало след прогласяването на унищожаемостта.

         В настояща хипотеза, липсва спор между страните, а и се установява от приобщените на л. 18 – 21, 4 бр. фактури, с касови бонове и 1 бр. разписка, извършени от ищеца плащания на такси за поддръжка, касаещи периода  2015 г. – 2019 г., от по 1804.56 лв. годишно.

         Тези плащания са извършени въз основа на договора от 24.09.2012 г., който както бе посочено по – горе, е нищожен, поради противоречие със закона. Получените въз основа на нищожния договор суми, подлежат на възстановяване от ответника – арг. чл. 55, ал. 1, предложение първо ЗЗД.

         Предявеният осъдителен иск е основателен и следва да бъде уважен, като в полза на ищеца следва да бъде присъдена сумата от 7218.18 лева, представляваща заплатена при начална липса на основание сума, за периода 2015 г. – 2019 г., по 1804.54 лева, годишно, на основание чл. 55, ал. 1, предложение първо ЗЗД.

 

         С оглед изхода на спора и отправеното искане, ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищеца, сумата от 1605.28 лв., представляваща извършени разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

         В предвид въведеното от процесуалния представител на ответника възражение за прекомерност, следва да бъде отбелязано, че претендираното от ищеца възнаграждение от 1100 лв. е съобразено с фактическата и правна сложност на спора, предприетите от страните съдопроизводствени действия, броя на проведените съдебни заседания, като също не надвишава значително минималния размер по чл. 7, ал. 2, т. 3 и ал. 9 от Наредба № 1/ 2004 г.

         Водим от горното, съдът

 

Р Е Ш И:

 

ПРОГЛАСЯВА нищожността на договор от 24.09.2012 г. за поддръжка и управление на общите части на етажната собственост на апартаментен хотел „*“ – жилищен комплекс от затворен тип в КК „*“, сключен между П.И.И., ЕГН: **********, с адрес: ***, КК „*“ № *, вх. *, ап. * (възложител) и „И.т.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:*** (изпълнител), вписан в Служба по вписвания – гр. Варна с вх. рег. № * г., Акт № *, том *, дело № *, на основание чл. 26, ал. 1, предложение първо ЗЗД.

 

ОСЪЖДА „И.т.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:*** да заплати на П.И.И., ЕГН: **********, с адрес: ***, КК „*“ № *, вх. *, ап. * сумата от 7218.18 лв. (седем хиляди двеста и осемнадесет лева и осемнадесет стотинки), представляваща заплатена от ищеца към ответника, при начална липса на основание, годишна такса за поддръжка и и управление на общите части на етажната собственост на апартаментен хотел „*“ – жилищен комплекс от затворен тип в КК „*“, за периода 2015 г. – 2019 г., по 1804.54 лева годишно, на основание чл. 55, ал. 1, предложение първо ЗЗД.

 

         ОСЪЖДА „И.т.“ ООД, ЕИК: *, със седалище и адрес на управление:***, да заплати на П.И.И., ЕГН: **********, с адрес: ***, КК „*“ № *, вх. *, ап. *, сумата от 1605.28 лв. (хиляда шестстотин и пет лева и двадесет и осем стотинки), представляваща извършени разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.

 

         Присъдената сума може да бъде заплатена от ответника по банков път, по сметка IBAN: ***.

 

         Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд, в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

 

                                                        РАЙОНЕН СЪДИЯ: