№ 113
гр. Провадия, 26.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПРОВАДИЯ, III-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Десислава Г. Петрова
при участието на секретаря И.М.В.
като разгледа докладваното от Десислава Г. Петрова Гражданско дело №
20213130101134 по описа за 2021 година
Предявен е иск от Д. Д. СЛ., ЕГН ********** и Г. В. АНГ. , ЕГН
**********, двамата със съдебен адрес ****** срещу ПЛ. ИВ. ИВ., ЕГН
**********, ***** и „КОНКОРДИ” ЕООД , ЕИК **********, със седалище
и адрес на управление *******, представлявано от П.И. с правно основание
чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД за прогласяване на договор за аренда акт рег. №
6441/02.09.2016г. на Илко Кънев –нотариус с район на действие РС-Провадия,
рег. № 225 на НК, вписан в СВ –Провадия вх. рег. № 4637, акт №85, том XII,
дело №2358/2016г., сключен между П.И., в качеството й на арендодател и
„Конкорди” ЕООД, представлявано от П.И., в качеството му на арендатор, за
нищожен поради накърняване на добрите нрави.
В исковата молба се твърди, че ищците в режим на СИО и П.И. са
съсобственици върху поземлен имот с ид. № 03602.50.52 по КККР на
с.*****, община ******, област *****, одобрени със Заповед №РД-18-
1067/09.05.2018г. на ИД на АГКК, последно изменение от 27.08.2021г., с
адрес с.*****, местност Чучулар, с площ от 23 000кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване:
нива, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, с номер по
предходен план 050052, при съседи: 03602.50.51, 03602.50.113, 03602.50.66,
03602.50.67, 03602.50.44 и поземлен имот с ид. № 03602.65.182 по КККР на
с.***** община ******, област *****, одобрени със Заповед №РД-18-
1067/09.05.2018г. на ИД на АГКК, последно изменение от 27.08.2021г., с
адрес с.*****, местност Батаклък, с площ от 20 002кв.м., трайно
предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване:
1
нива, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, с номер по
предходен план 065182, при съседи: 03602.65.264, 03602.65.181, 03602.65.190,
03602.65.183. Твърди се, че на 02.09.2016г. П.И., в качеството си на
арендодател е сключила с „Конкорди” ЕООД, представлявано от нея, в
качеството му на арендатор, Договор за аренда акт рег. №64441/02.09.2016г.
на нотариус Илко Кънев, с район на действие РС-Провадия, рег. №225 на НК,
по силата на който е предоставен за срок от 19 стопански години, описаните
по-горе земеделски имоти, за сумата от не по-малко от 20лв. на декар или по
60кг. земеделски продукти на декар. С последващ договор от 01.06.2020г.
„Конкорди” ЕООД ги е предоставило под наем на Ю.З.Ю. за сумата от 60лв.
на декар. Считат, че договора за аренда е нищожен, поради противоречие с
добрите нрави, поради липса на еквивалентност на престациите, доколкото
цената е 3 пъти по-малко от пазарния наем. Моли се за уважаване на иска и
присъждане на разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответниците П.И. и „Конкорди” ЕООД са
депозирали отговор по иска, в който са изразили становище, че към датата на
сключване на договора за аренда, в право на един от съсобствениците,
независимо от правата му в съсобствеността, е да действа в полза на всички
останали при отдаването на земя под аренда, гарантирайки участието на
последните в ползите от съсобствения имот с приложението на чл.30, ал.3 ЗС.
Ищците са придобили правото на собственост върху идеални части от
имотите на дата 29.06.2018г., поради което сделките са сключени две години
след договора за аренда и ищците са знаели за сключения договор и за срока
на същия и са го приели като тежест. Излага, че съгласно чл.6, ал.2 от
договора за аренда е предоставена възможност на арендодателя да избира
начина на арендно плащане – в пари и/или в земеделски продукти, което
може да бъде заявено от 01.02. до 01.06. на съответната година. Отправя се
искане за отхвърляне на иска на ищците и присъждане на разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът
приема за установено следното от фактическа страна:
С нотариален акт за дарение на недвижим имот №63, том IV, рег. №
2801, дело №618/2016г. на 28.07.2016г. Р.Ж.И. дарява на ПЛ. ИВ. ИВ. 1/54
ид.ч. от имот ид. № 050052 и ид. № 065182, находящи се в с.*****, а с
последващ нотариален акт № 64, том IV, рег. №2802, дело №619 от
28.07.2016г. й продава собствените си 4/54ид.ч. от същите имоти.
С договор за дарение от 13.04.2018г., обективиран в НА № 171, том I,
рег. № 1146, дело №160/2018г. Г.И.Т. е дарил на Д. Д. СЛ. собствената си 1/24
ид.ч. от процесните имоти.
С НА №173, том I, рег. № 1148, дело №162/2018г. от 13.04.2018г.
К.Т.К., Н.П.Н., ТТ.И.Т., С.Ж.П., П. В.а А., Х.В.П., Г.Д.К., Б.В.Х., Д.Д. В., В. Д.
В., И.И.П., П.И.Я., М. И. П. С. И. П. А. Ж. А.ов и В.Ж.И. продават на Д. Д.
СЛ. общо 671/864ид.ч. от процесните два имота.
С НА №156, том II, рег. № 2044, дело 335 от 2018г. от 29.06.2018г.
И.Ж.И. продава на Д. Д. СЛ. собствените си 17/216 ид.ч. от същите имоти.
2
С НА №48, том V, рег. № 3988, дело №796/2018г. от 30.11.2018г. М. В.
Д. провада на Д. Д. СЛ. собствените си 1/96ид.ч. от същите имоти.
Видно от Договор за аренда от 02.09.2016г. П.И. като собственик –
арендодател е предоставил на представляваното от нея „Конкордия” ЕООД
земя за земеделско ползване, находяща се в землището на с.*****, както
следва: нива ид. №050052, с площ 23.001дка, III категория, местност
Мукурлар и нива ид. № 065182, с площ 20.003 дка, III категория, местност
Батаклък за срок от 19 години, считано от стопанската 2017/2018г., валиден
до края на 2036/2037г., вписан в СВ.
По силата на чл.6 от договора арендаторът дължи на арендодателя
арендно плащане в пари и/или в земеделски продукти, като може да избира
начина на плащане писмено, в срок от 01 февруари до 01 юли на съответната
стопанска година. В случай че не се заяви начин на плащане в посочените
срокове или в случай че не се получи арендно плащане в натура, арендното
плащане се изплаща в пари – годишно в размер на 20лв. на дка. При
заплащане в натура, същото е в размер на 60кг. годишно - земеделски
продукти /ечемик, пшеница, царевица/ на дка.
Страните са договорили, че арендаторът може да изменя начина на
трайно ползване на обекта на договора и да извърши подобрения в него само
с предварително съгласие на арендодателя, както и че съгласие не е
необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху
ползването, след изтичане срока на договора /чл.9/. При промяна на
обстоятелствата е уредена възможността за коригиране на арендното плащане
по взаимно съгласие /чл.15/.
Видно от Договор за наем на земеделска земя от 01.06.2020г.
„Конкорди“ ЕООД, в качеството на наемодател, от една страна е предоставил
за една стопанска година – 2020/2021г. имот № 050052 и №065182 на Ю.Ю., в
качеството на наемател, от друга страна, срещу възнаграждение в размер на
60лв.
От заключението на вещото лице по приетата по делото и неоспорена
от страните съдебно-оценителна експертиза, изготвено от инж. Ж.Б. /л.116/ се
установява, че по данни на ОД „Земеделие“ – *****, средното рентно плащане
за ползване на земеделски земи за Община ****** – с.***** за стопанската
2017г.- 2018г. е 45лв. на декар, за стопанската 2018г. – 2019г. – 45лв. на декар,
за стопанската 2019г. – 2020г. – 45лв. на декар и за стопанската 2020г. –
2021г. е 47лв. на декар. Вещото лице посочва, че след направени справки в
ОСЗ „******“ за процесните имоти, предмет на договор за аренда, засети през
последните стопански години, в случай на заявено арендно плащане в натура
в размер на 60кг. земеделски култури на дка, сумите ще са, както следва: - за
имот №03602.50.52 - в размер на 420.48лв. за засята земеделска култура –
пшеница през 2018г., 928.82лв. за рапица през 2019г., 452.40лв. за пшеница
през 2020г. и 555.76лв. за царевица за 2021г. и за имот №03602.65.182 – в
размер на 420.48лв. за засята земеделска култура – пшеница през 2018г.,
928.82лв. за рапица през 2019г., 452.40лв. за пшеница през 2020г. и
3
1376.91лв. за слънчоглед за 2021г.
Представени са платежни нареждания за заплатена рента за
2017/2018г., 2018/2019г. и 2019/2020г., в полза на Д.С., както следва 771.50лв.
и 781лв. /л.78-80/.
Въз основа на изложената фактическа обстановка и
съобразявайки становището на страните, съдът достигна до следните
правни изводи:
Не се спори, че ищците в режим на СИО, от една страна и П.И., от
друга, са съсобственици на поземлени имоти с ид. № 03602.50.52 и с ид. №
03602.65.182 по КККР на с.*****, че последната в качеството си на
арендодател е предоставила на представлявното от нея дружество процесните
имоти за временно възмездно ползване по силата на договор за аренда от
2016г., при посочените в него параметри.
Оспорва се от ищците действителността на сделката. Позовават се на
третата хипотеза на чл.26, ал.1 от ЗЗД по отношение на атакувания договор
като твърдят, че същият е нищожен поради накърняване на добрите нрави,
тъй като бил сключен при недопустима липса на еквивалентност на
престациите.
Съгласно разпоредбата на чл.26, ал.1 от ЗЗД нищожни са договорите,
които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които
накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити
наследства.
Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които
съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за
оценка на сделките.
Съдебната практика приема, че значителната липса на еквивалентност
на престациите при двустранните договори е в противоречие с добрите нрави,
доколкото те са определени като граница на свободата на договаряне,
предвидена в чл.9 от ЗЗД. Явното несъответствие на насрещните престации
при възмездните договори представлява нарушение, въпреки свободата на
договаряне, което води до нищожност на сделката като за обосноваване на
извод в тази насока следва да е налице изключително голяма разлика между
тях.
За да бъде сделката нищожна поради противоречие с добрите нрави, не
е достатъчно само насрещните престации да са нееквивалентни. Има
различни степени на нееквивалентност, като не всяка от тях води до
абсолютна и изначална нищожност.
Допустима е известна нееквивалентност на насрещните престации, с
оглед конкретния интерес на страните по сделката, при която сделката е
валидна. Друга, по-висока степен на нееквивалентност, може да води до
унищожаемост на сделката по чл. 33 ЗЗД, а именно при сделка, сключена при
явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда. Само
следващата, най-висока степен на нееквивалентност, при която е налице
такова съотношение между насрещните престации, че едната от тях е
4
незначителна и практически нулева, води до абсолютна нищожност на
сделката, поради противоречие с добрите нрави.
В горния смисъл е Решение №24/09.02. 2016 г. по гр. д. № 2419 по
описа за 2015 г. на ВКС, III г.о., което е допуснато до касационно обжалване с
определение № 912 от 12.10.2015 г. на основание чл.280, ал.1, т.1 от ГПК по
въпроса кога нееквивалентността на престациите води до нищожност на
договор за продажба поради противоречие с добрите нрави. Посочва се, че
като критерий в съдебната практика е възприета изключително голямата
разлика в престациите, като в Решение №615/15.10.2010г. на ВКС по гр.д. №
1208/2009г. на III г.о. например е прието, че нищожност има поради
дванадесет пъти по-ниска цена от пазарната, а в Решение №119/22.03.2011г.
по гр.д. №485/2010г. на I г.о. на ВКС – при двадесет и осем пъти по-ниска
цена.
С оглед гореизложеното, настоящият състав не констатира подобна
несъразмерност на насрещните престации, която да е незначителна и
практически нулева, което от своя страна да води до нищожност на сделката.
Определената в арендния договор престация в полза на арендодателя е
определена алтернативно – в размер на 20лв. на дка или в натура, в размер на
60 кг. на дка. Във втория вариант паричната равностойност според
изчисленията на вещото лице би била в размер от 18.28лв. до 59.86лв. на дка,
в зависимост от земеделската култура и съответната година.
При положение, че със заключението по СОЕ, което съдът приема като
обективно и компетентно дадено, е определена средна пазарна рента за
землището на с. ***** в размер на 45 лв./дка, то разликата е 2.25 пъти, с
толкова договореното рентно възнаграждение е по – ниско спрямо средната
договорена рента за района.
От този отговор на въпроса следва, че в настоящия случай договорът
за аренда на цена 2.25 пъти по-ниска от пазарната стойност на вещта не води
до нищожност на сделката поради накърняване на добрите нрави.
С ТР №1/2020г. от 27.04.2022г. по тълк. дело №1/2020г. на ОСГТК на
ВКС се прие, че съдът е длъжен да се произнесе в мотивите на решението по
нищожността на правни сделки или на отделни клаузи от тях, които са от
значение за решаване на правния спор, без да е направено възражение от
заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката
или от събраните по делото доказателства.
Настоящият състав не констатира наличие на пороци, водещи до
нищожност на договора.
Съгласно разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ /редакция ДВ, бр.13/2007г./ е
допустимо сключване на договор за аренда за целия имот само от един от
съсобствениците, поради което и на това основание договорът от 02.09.2016г.
поражда исканите правни последици.
Въпросът за противопоставимостта на договора за аренда по
отношение на ищците не е предмет на настоящото производство, доколкото
то е единствено за прогласяване на нищожността на договора за аренда.
5
Обстоятелството, че П.И. е сключила договор с представлявано от нея
дружество не се отразява на действителността на сделката.
Отделно, срокът на договора не нарушава самостоятелно добрите
нрави. Разпоредбата на чл. 4, ал. 1 от ЗАЗ предвижда минимален, но не и
максимален срок на договора за аренда, а в случая процесният договор
съдържа и клауза за възможността за неговото изменение, включително и
актуализация на размера на арендното плащане, в съответствие с изискването
на чл.16 от ЗАЗ.
Горното обуславя извод за неоснователност на исковата претенция,
поради което същата следва да бъде отхвърлена.
Ответниците са направили искане за присъждане на разноски, но
доказателства за сторени такива не са представени, поради което и не им се
следват такива.
Воден от горното съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от Д. Д. СЛ., ЕГН ********** и Г. В.
АНГ., ЕГН **********, двамата със съдебен адрес ****** срещу ПЛ. ИВ.
ИВ., ЕГН **********, ***** и „КОНКОРДИ” ЕООД , ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление *******, представлявано от П.И. за
прогласяване на договор за аренда акт рег. № 6441/02.09.2016г. на Илко
Кънев –нотариус с район на действие РС-Провадия, рег. № 225 на НК, вписан
в СВ –Провадия вх. рег. № 4637, акт №85, том XII, дело №2358/2016г.,
сключен между П.И., в качеството й на арендодател и „Конкорди” ЕООД,
представлявано от П.И., в качеството му на арендатор, за нищожен поради
накърняване на добрите нрави, на основание чл.26, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването
му на страните пред Варненския окръжен съд.
Съдия при Районен съд – Провадия: _______________________
6