РЕШЕНИЕ
№ 55
гр. Бургас , 12.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на тринадесети април, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Росен Д. Парашкевов
Членове:Йорданка Г. Майска
РАДОСТИНА П. ПЕТКОВА
при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Въззивно гражданско
дело № 20212100500477 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба с вх.№
500/18.02.2021г. на БРС от С. П. М. с ЕГН-**********, заявена чрез адв.С.Каров от
БАК против Решение № 35/03.02.2021г. по гр.д. № 4654/2020г. по описа на РС-Бургас,
с което е отхвърлен иска на въззивницата против въззиваемата ответница Х. Д. В. с
ЕГН-********** за установяване съществуването на вземане в размер на 400лв.,
представляващо невърнат депозит по сключен между страните наемен договор от
18.03.2020г., ведно със законната лихва върху главницата, начиная от датата на
подаване на заявлението – 02.06.2020г. до окончателното изплащане, за което е
издадена Заповед № 1044/03.06.2020г. за изпълнение на парично задължение по реда
на чл.410 ГПК по ч.гр.д. № 2564/2020г. по описа на БРС.
Въззивницата моли атакуваното решение да бъде отменено и постановено
ново, с което искът да бъде изцяло уважен. Счита, че при прекратен договор за наем,
наемодателя не е имал право да задържи заплатения от наемателя при сключване на
договора депозит, тъй като не се установяват основания за това. Моли за присъждане
на разноски.
За въззиваемата Х.Д., редовно уведомена чрез процесуалния си представител
адв.К.Тончев от БАК е депозиран писмен отговор, с който се въззивната жалба се
оспорва като неоснователна, като счита че извода на първостепенния съд, че именно
ищцата е неизправна страна по договора е правилен. Намира решението за правилно и
законосъобразно, поради което моли да бъде потвърдено.
Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от легитимирано
1
лице, срещу решение на съда, което подлежи на въззивно обжалване и е допустима.
Процесуалният представител на въззивника С.М. и последната не се явяват в
с.з.. Постъпила е писмена молба от пълномощника, с която е заявено, че се поддържа
въззивната жалба и моли за отмяна на първоинстанционното решение на заявените в
жалбата основания и уважаване на претенцията.
За въззиваемия, редовно призован представител в с.з. се явява упълномощен
процесуален представител, който моли обжалваното решение като правилно и
законосъобразно да бъде оставено в сила. Претендира разноски.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на основание чл.269 от ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност или недопустимост на същото, поради което намира, че то е валидно и
допустимо. Като взе пред вид събраните по делото доказателства, становищата на
страните и като съобрази Закона намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Първоинстанционното производство е образувано по иск с правно основание
чл.422 ГПК, вр.чл.79, ал.1 от ЗЗД предявен от С.М. да бъде прието за установено
спрямо Х.В., че дължи на ищеца сумата от 400лв., представляващи невърнат паричен
депозит по сключен между страните договор за наем на недвижим имот от 18.03.2020г.,
прекратен от наемателката – ищца поради лоши битови условия; ведно със законната
лихва върху главницата от подаването на заявлението на 02.06.2020г. до
окончателното изплащане на вземането, за което е издадена заповед за изпълнение по
чл.41 ГПК по ч.гр.д. № 2564/ 2020г. по описа на РС – Бургас.
Поради постъпило в срок възражение длъжника в заповедното производство е
предявена исковата молба по реда на чл.422 ГПК.
Ответната страна е оспорила претенцията по основание и размер, при следните
твърдения: наетият имот не страда от сочените от ищцата недостатъци, наемодателят е
изправна страна по делото, тъй като е предал на наемателя владението върху наетия
апартамент, който преди това е бил одобрен при огледа от наемателя, като наема е
реализиран с посредничеството на посредник от агенция за недвижими имоти; ищцата
в качеството си на наемател е неизправна страна по договора, тъй като в нарушение на
клаузите на договора е напуснала имота без да отправи едномесечно предизвестие,
поради което ответникът-наемодател има право да задържи наема, съгласно договора
за наем.
С обжалваното решение съдът е приел, че така предявената претенция е
недоказана по основание, тъй като ищецът наемател е престанал да изпълнява клаузите
по наемния договор като е напуснала имота на 01.04.2020г., не е заплатила наем за
м.април 2020г. и не е отправила едномесечно предизвестие, съобразно чл.20, вр.чл.19,
буква „г“ от наемния договор за наемодателя е възникнало правото да задържи
депозита от 400лв., поради което претенцията е отхвърлена като неоснователна.
Бургаският окръжен съд, при служебната проверка на обжалваното решение,
извършена на осн. чл.269 ГПК, не установи съществуването на основания за
нищожност или недопустимост на същото, поради което намира, че то е валидно и
допустимо. Като взе пред вид събраните по делото доказателства, становищата на
2
страните и като съобрази Закона намира, че същото е правилно и законосъобразно.
Предявени са искове с правното основание е в чл.79, ал.1 ЗЗД, вр.чл.232, ал.2
ЗЗД, чл.86, ал.1 от ЗЗД вр. чл. 422 ГПК.
Исковете са предявени в срок, след указания на заповедния съд по чл.415, ал.4 от
ГПК и са допустими.
Предвид характера на предявения иск за установяване съществуването на
вземанията по заповедта за изпълнение и разпределението на доказателствената тежест
в настоящото производство тежестта на доказване е върху ищеца, който следва да
установи по пътя на главно и пълно доказване предпоставките, довели до дължимост
на претендираната сума и наличието на задължението, а в тежест на ответника е да
докаже изпълнение на задълженията си и другите си възражения въз основа на които
претендира отхвърлянето на предявения иск.
В конкретния случай по делото е представен сключен между страните
договор за наем на недвижим имот от 18.03.2020г., съгласно който ответника в
качеството на наемодател е отдал под наем на ищцовата страна в качеството на
наемател апартамент № **, на ет.*, вх.1, в сграда находяща се на ул.М. № **, ж.к.Л. в
гр.Б. при месечна наемна цена от 400лв.. Не е спорно, че при подписване на договора
съобразно чл.18 от същия наемателя е предал на наемодателя сума от 400лв., която да
служи като обезпечение и която да послужи на наемодателя да се удовлетвори при
настъпването на някое от обстоятелствата посочени в чл.19 от договора, като
освобождаване на имота от наемателя без да са заплатени режийните разноски,
връщане на имота в недобро състояние или с нанесени щети, освобождаване на имота
без заплащане на последен наем или прекратяване на договора от наемателя без
минимум едномесечно предизвестие. Не е спорно и че страните са уговорили изрично в
чл.23 от наемния договор, че прекратяването му става с едномесечно предизвестие от
едната страна към другата и едноседмично предизвестие от наемодателя към
наемателя, но само в случай на незаплащане на наемна цена в уговорения срок,
неспазване на хигиенните правила, вътрешния ред в сградата, добрите нрави или
правилата за безопасност. С писмо от 30.03.2020г., от наемателя, получено на
01.04.2020г. от наемодателя, ищцата е посочила че желае да бъде направен от
наемодателя ремонт на наетото жилище в срок до 30.04.2020г., тъй като терасата била с
такава денивелация, че при дъждовно време спалнята се наводнява, има петна от мухъл
по стените, имота е негоден за живеене, като е посочено, че ако не бъде извършен
такъв ремонт в посочения срок се иска прекратяване на договора по вина на
наемодателя. От заключението и защитата на съдебно-техническата експертиза по
делото се установява, че посочените в писмото на наемателя недостатъци на наетия
имот не се установяват- така вещото лице сочи, че не е налична денивелация по
терасата към спалнята, а при проверка водите по пода на терасата се оттичат спокойно
към подовия сифон; не е установено наличие на мухъл по стените или на следи от
мухъл, а в същото време видимо не е правен междувременно ремонт, тъй като е
установено при огледа на вещото лице обичайно захабяване на положения върху
стените латекс. Установено е също така по делото, че към 01.04.2020г., когато
наемодателя е посетила жилището в присъствието на брокера е установено, че
наемателя е освободил апартамента напълно. Ищцата отказала да върне ключовете при
поискване докато не й бъде върнат депозита, а ответницата отказала да върне депозита.
При така установеното, настоящият съдебен състав изцяло споделя мотивите
на РС Бургас, че е доказано по безспорен начин възникването на наемно
3
правоотношение между страните при посочените по-горе параметри, по което
наемодателят е изпълнил точно поетите по договора задължения, като е предал на
наемателя за временно и възмездно ползване имота - предмет на наемния договор, в
състояние, годно да обслужи предназначението му. В същото време ищецът-наемател
напускайки имота на 01.04.2020г. без да изпълни задължението си по чл.23 от наемния
договор изискващ изпращане на едномесемно предизвестие за прекратяване на
наемното правоотношение е в неизпълнение и на основание чл.19, б.“г“ от наемния
договор наемодателят има право да задържи депозита от 400лв. уговорен от страните
като обезщетение за неспазен срок на предизвестие. Правилно е прието, че уговорката
за предизвестие за прекратяване обезпечава интересите на двете страни по договора-
наемателя да има възможност да потърси друг имот и да не е лишен от местообитание
за срока на предизвестието, а наемодателя съответно да потърси друг наемател и да не
се лиши от месечен наем.
Поради съвпадане на изводите на въззивния съд с тези на Районен съд
Бургас за неоснователност на иска, първоинстанционното решение, следва да бъде
потвърдено.
С оглед изхода по делото въззиваемата страна има право на разноски, но
искане не е отправено, поради което и произнасяне в тази насока не следва.
С оглед на гореизложеното Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 35/03.02.2021г. постановено по гр.д.№
4654/2020г. по описа на Районен съд – Бургас.
Настоящото решение е окончателно и не подлежи на обжалване на осн.
чл.280, ал.3, т.1 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4