Р Е Ш Е Н
И Е №
260053
гр. Пловдив, 14.04.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ИСКОВО ОТДЕЛЕНИЕ, ІІІ-ти граждански състав, в открито заседание
на тринадесети януари през две хиляди двадесет и втора година, в състав:
ОКРЪЖЕН
СЪДИЯ: МАРИЕТА БЕДРОСЯН
при участието на
секретаря ТОДОРКА МАВРОДИЕВА, като разгледа докладваното от съдията гр.д.№ 724
по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен
е иск за нищожност по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от
ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави, на договор по чл.
183 и сл. от ЗЗД.
Ищецът Г.В.Д., ЕГН **********,***,
със съд. адрес:***, ***, чрез адв. Г.И., е предявил срещу ответниците Г.И.Д.,
ЕГН **********, и А.Г.Д., ЕГН **********,*** , иск с правно основание чл. 26, ал. 1, т. 3 от ЗЗД за
нищожност на договор за покупко-продажба на недв. имот, поради накърняване на
добрите нрави чрез нееквивалентност на разменените
престации по договора.
Твърди, че с ответницата Г.Д., която е негова съпруга, повече от ***
г. са във фактическа раздяла, а втората ответница – А.Д. е тяхна дъщеря. На
05.03.201З г. Г. и Г. продали с нот. акт № 82, том 14, дело 2327/06.03.2013 г.
на СВ -Пловдив на дъщеря си А. недв. имоти в режим на СИО – земя и две жилищни
сгради, склад и гараж, подробно описани в исковата молба, всички с адм. адрес: ***,
ведно с всички подобрения и приращения в имота, за сумата от 50 000 лв., от
която продавачите Г. и Г.Д. са заявили, че са получили от купувача А.Д. по
банковата сметка на Г. в „***” АД 12 000 лв. до деня преди подписване на
договора за покупко-продажба, а остатъка от цената в размер на 38 000 лв. продавачите
се съгласяват да получат по същата банкова сметка *** Г.Д. в срок до 05.09.2013
г.
От приетата ССЕ по гр.д.№ 3316/2018
г., ПРС, XIII гр.с., е установено, че по банковата сметка на Г.Д. в „***” АД –
Пловдив са постъпвали от А.Д. суми, съгласно т. 3 от нот. акт № 82, като за
периода ***. - 31.07.2013г. са постъпили общо 50 000 лв., които са теглени от Г. на каса в брой по същото
време, като видно от движението по посочената банкова сметка, А. е внасяла
малки суми, които са теглени от Г. и след това отново са внасяни от А. като
следваща вноска. По този начин една минимална сума се е завъртала няколко пъти,
за да се докаже изплащането на цялата продажна цена от още 50 000 лв., съгласно
нот. акт № 82/2013 г. на СВ – Пловдив.
Ето защо,
ищецът счита, че е налице основание за нищожност на договора за
покупко-продажба, поради накърняване на добрите нрави чрез недобросъвестност на
ответниците и неравностойност на разменените между страните престации и моли
съда да постанови решение, с което да прогласи тази нищожност, ведно със
законните последици.
Подробни
съображения в тези насоки излага в исковата молба, в уточняващи молби и в
писмени бележки по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира
писмени и гласни доказателства и експертиза.
Ответницата А.Г.Д., ЕГН
**********,***, със съд. адрес:*** ***, чрез адв. С.К. – Д., е
подала отговор, в който оспорва иска като недопустим, тъй като не е налице
съвместна процесуална легитимация на ищеца и ответницата Г.Д., които са съпрузи
и гражданския им брак не е прекратен.
По същество счита иска
за неоснователен и твърди, че изложената в исковата молба фактическа обстановка
не отговаря на действителността. Не оспорва, че на 05.03.2013 г.
страните са сключили договор
за покупко-продажба на недв. имоти, обективиран в нот. акт
N 82, том 14, дело № 2327/2013 г.
на СВ - Пловдив, с продажна цена от общо 50 000 лв.,
като продавачите са си запазили пожизнено и безвъзмездно, заедно и
поотделно правото на ползване върху прехвърлените имоти. Освен това, страните се споразумели част от
продажната цена в размер на 12 000 лв. да бъде платена преди подписването
на нотариалния акт, а остатъкът от 38 000 лв. – в срок до 05.09.2013 г.,
като с подписване на нот. акт ищецът
изрично се е съгласил продажната цена да бъде преведена по банковата сметка на
съпругата му - Г.И.Д..
Твърденията
на ищеца във връзка с гр.д.№ 3316/2018 г.
на РС – Пловдив са ирелевантни на настоящото
производство, тъй като ищецът не твърди продажната цена да
не е постъпила по банковата сметка на съпругата му, а точно
обратното - потвърждава, че продажната
цена е преведена от доверителката ми на другата ответница. Освен това, посоченото дело е прекратено от съда с Определение
N 2795/02.03.2020 г. като недопустимо.
Счита, че
не е налице нееквивалентност на престациите, тъй като продавачите са си запазили пожизнено н безвъзмездно, заедно и поотделно
правото на ползване върху прехвърления имот, като по този начин са го
обременили с тежест, която съществено намалява цената му.
На
практика ответницата е лишена от възможността
да ползва и да се разпорежда с имота, въпреки че от години ищецът не
живее в този имот, но има ключ и свободен достъп до него. През
последните години ищецът злоупотребява с алкохол и това го прави лесно
манипулируем и психически нестабилен, от което се възползва синът му В.Г.Д.,
който има претенции към имота и го настройва срещу ответниците.
Поради упражняван психически и емоционален тормоз от
ищеца, ответницата Г.Д. е подала молба за защита от домашно насилие, като
производството е приключило с Решение
N 677 от 31.05.2017 г.
по в.гр.д.N 923/2017 г. на ОС -
Пловдив, с което ищецът е бил задължен да се въздържа от извършване на
всякакъв акт на домашно насилие - физическо и/или психическо, емоционално,
икономическо и др. спрямо съпругата си.
Нищожност,
поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато сделката противоречи на
общо установените нравствено-етични правила на поведение, а нарушаване
на добрите нрави при липса на еквивалентност не се приема еднозначно, а само
доколкото би означавала грубо нарушен баланс на престациите или тотален превес
на интересите на единия от договарящите. В конкретния случай ищецът е продал на
дъщеря си съсобствения си недвижим имот, като е
запазил правото си да го ползва пожизнено и безвъзмездно. Тъй като
имотът е обременен с тежест, продажната му цена е нормално да бъде по-ниска и именно
поради това ответницата счита, че в случая не е налице
нееквивалентност на престациите, която да води до нищожност на сделката.
Предвид гореизложено моли съда да отхвърли
предявения иск като неоснователен, ведно с присъждане на разноски. Подробни съображения в тези насоки излага в отговора си и в писмена защита
по съществото на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени и гласни
доказателства.
Ответницата Г.И.Д., ЕГН **********,*** , със съд.
адрес:*** , чрез адв. Н.С., е подала отговор, в който оспорва
иска като недопустим, поради липса на съвместна процесуална легитимация на
ищеца и ответницата Г.Д., като е недопустимо съпрузите да бъдат ищец и ответник
относно имот, бивша СИО.
По същество счита иска
за неоснователен и моли да бъде отхвърлен, тъй като не е налице нееквивалентност
на разменените престации. Признава, че с ищеца са съпрузи към настоящия момент, като по време на
брака им е извършена покупко-продажба на имотите, подробно описани в нот. акт №
33/05.03.201З г. на ***Д.Г., за посочената в него цена. Признава също, че по нейна
сметка в „ ***” АД - *** е приведена изцяло продажната цена на имота в указания
срок, като твърди, че сумите са преведени по изрично настояване на ищеца,
изтеглени са по негови указания и са усвоени по общо съгласие на
прехвърлителите, а твърденията на ищеца не отговарят на истината и се
опровергават с извлечение от банковата сметка на Г.Д., от което е видно, че
всеки път са внасяни едни суми, а са теглени други. Това твърдение на ищеца се
опровергава и от самия него в тъжба срещу Г.Д., в която твърди извършено от нея
престъпление по чл. 206, ал.1 от НК за присвоени 25 000 лв. от продажбата
на процесния недв. имот, като е образувано нчхд № 3901/2017 г., ПРС, приключило
с отхвърляне на претенциите му.
За
пореден път и по гр.д.№ 3316/2018 г., ПРС, ищецът е заявил, че по сметка на
съпругата му Г.Д. е получена цялата сума по договора от 50 000 лв., като
претендира да му бъде предадена реално половината от тази сума или 25 000
лв., т.е. половината от получената цена на недвижимия имот, като тези твърдения
имат значение на извънпроцесуално признание на факт.
Влошаване
на отношенията между ищеца и ответницата е настъпило през 2016 г., т.е. 3
години след процесната продажба, поради проявено от ищеца домашно насилие и
отстраняването му от семейното жилище, и едва тогава той се премества в имот,
намиращ се непосредствено до семейното жилище, в който има построена от
съпрузите жилищна сграда, но те продължават да поддържат контакти помежду си и
именно поради това бракът им не е прекратен.
Ето
защо моли да се прекрати делото, поради недопустимост на предявения иск или
алтернативно той да бъде отхвърлен като неоснователен, ведно с присъждане на
разноски.
Подробни
съображения в тези насоки излага в отговора си и в писмена защита по съществото
на спора. В подкрепа на твърденията си ангажира писмени и гласни доказателства.
Съдът, като прецени процесуалните предпоставки за
допустимост на предявените искове, събраните по делото доказателства поотделно
и в тяхната съвкупност и като обсъди доводите на страните, съгласно чл. 235 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
По делото няма спор, че ищецът Г.В.Д. и ответницата Г.И.Д. са съпрузи, чиито граждански брак е
сключен на ***г., видно от удостоверение за граждански брак от ***, издадено
въз основа на Акт за граждански брак № ***/***г. на ***, и не е прекратен до
момента, както и че ответницата А.Г.Д., сега с фамилия В., е тяхна дъщеря.
Не се спори също, че на 05.03.201З г. Г. и Г.Д. са продали
с нот. акт № 33, том 1, рег.№ 295, дело № 33/2013 г. на ***Д.Г., рег.№ 132 на
НК, вписан с Акт № 82, том 14, дело 2327/06.03.2013 г. на СВ - Пловдив на
дъщеря си А.Д. следните недв. имоти, притежавани от продавачите в режим на СИО:
- ПИ с идентификатор 56784.504.622 по КККР, последно
изменени със Заповед № КД-14-16-137/23.01.2013 г. на Началника на СГКК -
Пловдив, с адрес на ПИ: ***, с площ по кадастрална скица от 266 кв.м, а по
документ за собственост - от около 250 кв.м; трайно предназначение на
територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване; №
по предходен план: имот пл.№ 605; при граници на имота: ПИ с идентификатори
56784.504.802, 56784.504.620, 56784.504.621 и 56784.504.623; ведно със сграда с
идентификатор 56784.504.622.4, със застроена площ от 125 кв.м, брой етажи – 2;
с предназначение: жилищна еднофамилна сграда, в обема на която са разположени
следните СОС:
- СОС с идентификатор 56784.504.622.4.1, с адрес: ***,
***, намиращ се в сграда № *, разположена в гореописания ПИ с идентификатор
56784.504.622; с предназначение: жилище, апартамент; брой нива: 1, с площ 92.94
кв.м, ведно с прилежащи части: две избени помещения и съответните ид. ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху имота, при съседни СОС:
на същия етаж - няма, под обекта - СОС с идентификатори 56784.504.622.4.3 и
56784.504.622.4.2, над обекта - няма;
- СОС с идентификатор 56784.504.622.4.2, с адрес: ***,
***, намиращ се в сграда № *, разположена в гореописания ПИ с идентификатор
56784.504.622, с предназначение: за склад, брой нива – 1; с площ 42 кв.м, ведно
със съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
ПИ, при съседни СОС: на същия етаж - няма, под обекта - няма, над обекта – СОС
с идентификатор 56784.504.622.4.1;
- СОС с идентификатор 56784.504.622.4.3, с адрес: ***,
***, намиращ се в сграда № *, разположена в гореописания ПИ с идентификатор
56784.504.622, с предназначение: гараж в сграда, брой нива - 1, с площ от 25
кв.м, ведно със съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху имота; при съседни СОС: на същия етаж - няма, под обекта - няма,
над обекта – СОС с идентификатор 56784.504.622.4.1,
ведно с всички подобрения и приращения в имота, като
продавачите запазват за себе си пожизнено и безвъзмездно заедно и поотделно
правото на ползване върху СОС с идентификатор 56784.504.622.4.2 и СОС с
идентификатор 56784.504.622.4.3.
Описаните недв. имоти се продават общо за сумата от
50 000 лв., от която продавачите Г. и Г.Д. са получили от купувача А.Д. по
банковата сметка на Г. в „***” АД 12 000 лв. до деня преди подписване на
договора за покупко-продажба, а остатъка от цената в размер на 38 000 лв. продавачите
се съгласяват да получат по същата банкова сметка *** Г.Д. в срок до 05.09.2013
г., като данъчната оценка на прехвърлените имоти към датата на сделката е в
размер на общо 82 008,90 лв.
По делото са приети
основно и коригиращо заключение на съдебно-техническа експертиза с вещо лице В.К.Р.,
които съдът възприема като компетентни и безпристрастно изготвени, макар и
оспорени от ищеца. От тях и от обясненията, дадени от вещото лице в съдебно
заседание на 15.04.2021 г., се установява, че към датата на атакуваната сделка
– 05.03.2013 г. само пазарната стойност на земята е 52 220 лв., а на
всички прехвърлени имоти – общо 156 742 лв., от които СОС с идентификатор 56784.504.622.4.1
– 114 270 лв.; СОС с идентификатор 56784.504.622.4.2 – 26 941 лв. и СОС с
идентификатор 56784.504.622.4.3 – 15 531 лв. Вещото лице е взело предвид,
че в имота са извършени впоследствие подобрения, които е видимо, че са нови –
подмяна на дървената дограма с ПВЦ, както и нови облицовки и санитария в
банята.
Според корегиращата СТЕ, при запазено за
прехвърлителите право на ползване върху прехвърлените СОС пазарната им стойност
е съответно 57 706 лв., 13 605 лв. и 7 843 лв., като вещото лице е имало
предвид възрастта на по-младия ползвател – Г.Д. към датата на сделката през
2013 г.
По повод оспорване на СТЕ е допусната нова
съдебно-техническа експертиза с вещо лице И.С.Г., която съдът възприема като
компетентна, безпристрасно изготвена и неоспорена от страните. От нея се
установява, че към датата на атакуваната сделка – 05.03.2013 г.
пазарната стойност на свободните от застрояване 141 кв.м от терена е 26 470
лв.; на СОС с
идентификатор 56784.504.622.4.1 – 107 250 лв.; на СОС с идентификатор 56784.504.622.4.2
– 24 640 лв. и на СОС с
идентификатор 56784.504.622.4.3 – 16 530 лв. Общата пазарна стойност на
прехвърлените недв. имоти към 2013 г. е 174 890 лв., а след приспадане на
правото на ползване стойността е общо 88 3230 лв.
Общата пазарна стойност на прехвърлените недв. имоти
към датата на експертизата е 247 420 лв., а след приспадане на правото на
ползване – 174 670 лв.
Увеличената стойност на имота след направените
подобрения в него, изчислена въз основа на свидетелските показания, е общо
25 500 лв. или 14,51 % от 175 670 лв.
По делото е
прието и заключението на съдебно-счетоводна експертиза с вещо лице Т.С.Р.,
което съдът възприема като компетентно, безпристрастно изготвено и неоспорено
от страните. От него се установява, че движението на парични средства по
сметката в „***“ АД, ***, на Г.Д. за периода ***. – 05.09.2013 г. е посочено в
табличен вид по дати, суми, вид на трансакцията и основание. При анализ на
движението на паричните средства се установява, че за посочения период
движението се състои почти единствено от внесени или преведени по сметката суми
от А.Д. с посочено основание „покупко-продажба на имот“, като от Г. са получени
общо 50 000 лв., и са изтеглени суми в брой от същата сметка от Г.Д. общо
в размер на 49 990 лв. Начислените лихви са общо 5,80 лв., а платените
банкови такси - 3,56 лв. Сметката на Г.Д. е открита на ***. с начално салдо
преди първата трансакция 0,00 лв. и крайно салдо на 30.08.2013 г. – 12,24
лв.
По делото са разпитани свидетелите В.Г.Д., К.С.Д., Г.В.В.
и А.И. Б., показанията на които съдът кредитира като логични, последователни и
непротиворечиви, макар и при условията на чл. 172 от ГПК, тъй като свидетелите са
близки на страните, с изключение на свид. К.Д..
От показанията на свид. В.Д., който е син на ищеца от
предходен брак, който е живял в имота до *** г., се установява, че „1995г. започнахме двамата с баща ми да строим
къщата …1997 г. – 1998 г. приключи строителството на къщата. Новата къща беше
годна за живеене, баща ми, съпругата му Г. и преродената ми сестра А. бутнаха
част от старата къща и се нанесоха да живеят в новата. На 500 м от къщата баща
ми има ранчо, аз ходя там да му помагам. Там има моя стока, а той е нещо като
неин пазач и там живее …От 2013 г. до сега баща ми живее там на ранчото.
Виждам, че е сменена дограмата в къщата, баща ми беше сложил дървена, а сега е
ПВЦ.
…В
последствие, когато изгониха буквално баща ми от къщата разбрах, че този имот е
продаден на преродената ми сестра А.. Баща ми не е получавал никакви пари от
тази продажба, той е с малка пенсия и непрекъснато иска от мен пари, понеже тя
не му стига за нищо. …виждам, че няма средства и иска от мен.
В къщата съм влизал преди баща
ми и втората му съпруга да се разделят, преди 15 – 18 г. Къщата беше напълно
готова за живеене, беше оборудвана, имаше баня, тоалетна, дървена кухня
луксозна. Има вита стълба с врачански камък, от която се качваш на първия
жилищен етаж, а долу са сервизни помещения - изба, гараж. На втория етаж вляво
е банята, след това - детската стая, насреща е кухнята, вдясно е хола. Цокъл
около метър отвън е с врачански камък, нагоре има мазилка, няма изолация само
мазилка. Дограмата беше дървена, вратите бяха от масив интериорните, входната
врата също беше дървена от масив, а дворната врата, вън на двора е желязна, тя още си стои такава,
каквато е. Горе на терасата също има желязна врата, която сме я правили заедно
с баща ми. Минали са повече от 18 г., не съм сигурен, но мисля, че подовете са
дюшеме, не си спомням коридорите с какво са, но в стаите е дюшеме, стените са с
мазилка, боядисани са, но не помня дали има шпакловка. Няма окачени тавани,
всичко е естествено. От дясно на порталната врата е гаража, който е с ролетна
врата, гаражът също е измазан отвътре и отвън, а долу настилката му е бетон.
Покрива е с двускатен покрив, покрит е с керемиди.
От около над 10 г. нещата
между баща ми и съпругата му Г. не вървят много, защото той живее
преимуществено на ранчото, а не в дома си при нея. Мисля, че ходеше в къщата само, за да се къпе
баща ми, той си готви сам и се храни на ранчото, където живее. В началото Г.
заедно с баща ми сееха зеленчуци, но след това престанаха, ранчото е запустяло.
…Аз не знаех за сделката, баща
ми ми каза, но той ми каза, че уговорката е била да се прехвърли на А. само
жилищния етаж, а долния приземен етаж да остане за мен, там има гараж и складово
помещение от 40 кв.м, което може да стане на жилище и сервизно избено
помещение, което е като склад. Баща ми не ми е казвал, че има уговорка да се
плащат парите и по какъв начин, след това в движение разбрах какво е станало.
Не си спомням, но мисля, че
нямаше одобрен от Общината проект за къщата. Имаше съществуваща къща и
направихме ремонт де факто и я направихме жилищна.“
Според
показанията на свид. Д., който е ходил в имота „преди повече от 15 - 16 г.“, „Дворното място е горе-долу около 300 кв.м.,
има гаражи, приземен етаж, отгоре - друг етаж и нещо като складова база до
сградата. Сградата мисля, че е строена в периода от 1995 г. до 1997 г. Хубава
къща е, измазана е от вън, стълбите са направени с мрамор, много хубава къща. Г.
живее на ранчото, където гледа животните. Може би 15 - 16 г. от както Г. не
живее в къщата. …Когато ходих последно, къщата беше току-що построена, още не
беше оправена цялата, не беше довършено всичко. Влизал съм вътре тогава, когато
я строяха. Когато съм влизал вътре, беше измазано, всичко беше готово, но
нямаше още мебели. Не си спомням дали имаше поставени подови настилки, но си
спомням, че стените бяха измазани. …Къщата си е една и съща, така както беше
построена преди 15 г.“
От разпита на свид. Г.В.,
който е съпруг на ответницата А.Д., сега В., се установява, че те са заживели
заедно като семейство през 2011 г. в процесната къща – „Г. и Г. също бяха в добри отношения. Г. живее
предимно на около 200 м. от къщата, там има ранчо, в което гледа животни. Ние
всички бяхме заедно, Г. ходеше в ранчото готвеше, чистеше. Има такива неща за
баня в къщата, понеже Г. на ранчото няма баня и идваше да се къпе в къщата.
Винаги Г. е имал достъп до имота и в момента също има.
2011
г. решихме с А. да си купим собствен имот и споделихме това с родителите й и те
предложиха да не купуваме, а да останем в тази къща, за да бъдем близо до тях и
да си помагаме, след което започнахме да се договаряме как да се осъществи
самата сделка като процедура и като цена. Баща й на А. предложи да стане
прехвърлянето с покупко-продажба, аз също исках така, защото знам, че баща й
има и деца от друг брак и да няма проблеми. Г. казваше, че децата си от
предишен брак е обезщетил и не искаше те да имат претенции към къщата на А.. На
Г. беше идеята парите да се превеждат по сметка на Г.. Той каза, че не иска да
се занимава да ходи по банки, с преводи, исках това да се запише дори и в
нотариалния акт, за да няма после недоразумения. Затова когато изповядахме
сделката, държахме това да се запише, да се знае, че той е съгласен парите да
се превеждат в една сметка на Г.. Отношенията между Г. и Г. се влошиха 2016 г.,
след като ние с А. решихме да се изнесем от къщата и да заживеем самостоятелно.
Техните
отношения се обтегнаха, Г. започна да се кара с Г. и А. - считаше, че ще ги
изоставим и няма да се грижим за тях, а според него бяхме длъжни. Тогава се
развалиха отношенията им, Г. започна да пие и да ги тормози, той винаги си е
пиел, но тогава се влоши. …
От
както сме заживели заедно с А. в тази къща сме дали около 50 000 лв. за
ремонти - направи се цялостен ремонт на покрива, изолация на плочата,
боядисване на стените, боядисване на всички врати и каси, полагане на ламиниран
паркет, циклене и лакиране на дървеното дюшеме, смяна на всички уреди и мебели,
цялостен ремонт на банята, смяна на плочките, смяна на цялата ВиК инсталация на
цялата къща, а не само на банята, на права и на обратна вода, смяна на цялата
ел. инсталация на първия и на втория етаж с табла, с ключове и контакти.
Прозорците на цялата къща са сменени с такива от ПВЦ, в кухнята - боя,
шпакловки. …на долния етаж се направи замазка на цялото помещение, както и
смяна на ел. инсталация. Там също е сменена ВиК инсталацията, изградено е
котелно помощение с котел и тръби до всяка една точка на къщата. Локално парно
на пелети сложихме, изграден е външен комин към самото парно. В двора около 15
м ограда е направена от тухли и частично – с мрежа. По фасадата на къщата не са
правени ремонти. Преди да се договорим за цената къщата беше абсолютно
незаконна, …като цялата процедура с набавяне на документите я движехме аз и
съпругата ми А..
Когато се минава по улицата се
вижда, че е извършен ремонт на къщата, личи си. …Ремонта на покрива беше 2014
г. – 2015 г., всички ремонти са направени след покупката на къщата. За всяка
дейност работеха различни майстори, които аз бях намерил чрез мои познати.
Дюшеметата 2014 г. – 2015 г. са циклени и лакирани. Ние напуснахме къщата 2016
г.“
При
преразпита си същият свидетел е заявил:
„Изкараха
се документи за търпимост на сградата. Не знам какво точно беше извадено като
документи, но процедурата беше за търпимост на сградата, с която съпругата ми
се занимаваше. …
Ремонтът,
обзавеждането и подобренията в имота са направени с наши лични средства – на
мен и на съпругата ми А.. Заявявам, че тези 50 000 лв., за които съм
заявил в заседанието на 16.06.2021г., са наши лични средства със съпругата ми А.
и тези 50 000 лв. са различни от сумата, която А. е платила за прехвърляне
на къщата. Това са съвсем различни суми.“
Според
свид. А.Б. – брат на ответницата Г.Д., „След
като се ожениха А. и мъжа й, Г. поиска да прехвърли къщата на А., защото има и
друг син от предходен брак, за да няма проблеми, като долния етаж остане за
него да живее там заедно със сестра ми Г.. За цената се договориха между тях си
така, че да е в полза и на едните, и на другите и прехвърлиха къщата на А. на
името. Покрива се разкри на цяло и се прави основен ремонт на покрива със
слагане на изолация. Две врати има на таванското помещение, сложи се алуминиева
дограма на тези две врати и понеже преди беше текло от тавана на хола, кухнята,
коридора и част от банята беше много олющен и на всичко това се направи ремонт.
Пода се изкърти, направи се нова замазка, сложи се паркет и плочки в коридора и
в банята. Бойлер купиха, тоалетна чиния, плочки, боядисаха стените и таваните
на цялата къща. Като почнаха ремонтите, направиха нови ВиК и ел. инсталация и
си направиха и парно. Долу има едно голямо хале, в което правеха сметка Г. и Г.
да живеят там. Направиха замазка, ВиК и ел. инсталация също. Долу има две стаи
- едната стая я направиха като котелно и подмениха инсталацията и тази стая я обособиха
като котелно помощение. Направиха основен ремонт на цялата къща. От външната
страна се вижда алуминиевата дограма, която е сложена, и горе на покрива, и на
втория етаж.
…В момента Г. и Г. не са в
добри отношения. Нямаха никакви проблеми, докато младите не казаха, че ще
излезнат от къщата и ще заживеят сами. Г. идваше в къщата и се къпеше, защото
той беше на едно ранчо, където гледа животни, и там няма условия. Хранеше се в
къщата, сестра ми ходеше през вечер при Г. на ранчото - да му занесе храна, да
го види как е, взимаше му дрехите и ги переше вкъщи. Какво стана след това не
мога да кажа, младите излезнаха от къщата и Г. и Г. се скараха.
Не мога да кажа точната
година, когато е била сделката. Може би 2014 г. -2015 г. – 2016 г. някъде бяха
ремонтите, но не мога да кажа точни дати. Ходили сме си на гости и ние сме
ходили, и те са идвали, видял съм лично това. Докато младите бяха в къщата и Г.
живееше там и ходеше на ранчото. Спал е и на ранчото, спал е и в къщата.
…Покривът е правен, когато
течеше и вие бяхте още там, още бяхте заедно всички. Обаче нямахте пари да го
направите и като прехвърлихте сумата за къщата вие започнахте да правите тези
ремонти, и сватбата им оправихте, и кръщенката им оправихте“.
При така установените фактически обстоятелства, съдът
направи следните изводи от правна страна:
Искът с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е
процесуално допустим, а разгледан по същество е ОСНОВАТЕЛЕН.
Според чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, нищожни са договори,
които накърняват добрите нрави. Добрите нрави са морални норми, които по силата
на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД придобиват правно значение и нарушението им се
приравнява на последиците от нарушаване на закона. Особеност на добрите нрави
е, че те са критерии и норми за поведение, които се установяват в обществото,
поради това, че значителна част от хората според вътрешното си убеждение ги
приемат и се съобразяват с тях. Само при констатирано противоречие между
договора и правната норма, която изразява и с това защитава добрите нрави, може
да се стигне до нищожност на сделката. В случая ищецът твърди, че е налице
нееквивалентност на разменените престации по договора за покупко – продажба на
процесните недв. имоти от 2013 г., като по този начин се нарушава принципа за
добросъвестност и се създават предпоставки за неоснователно обогатяване на една
от страните по него.
Тъй като предмета на договора за покупко-продажба и
неговата цена са основни елементи на сделката по чл. 183 и сл. от ЗЗД, то
нееквивалентността на разменените престации в граници, извън обичайните, води
до нарушаване на добрите нрави и е основание за нищожност на така сключения
договор.
В конкретния казус с атакувания договор за
покупко-продажба е прехвърлена собствеността на земя и сграда, в обема на която
сграда са обособени 3 самостоятелни обекта – жилище с площ 92.94 кв.м, ведно с 2 избени
помещения; склад с площ 42 кв.м и гараж с площ от 25 кв.м. Видно от приложения нот. акт № 33, том 1, рег.№ 295, дело №
33/05.03.201З г. на ***Д.Г., рег.№ 132, с който е изповядана атакуваната сделка, цената на
прехвърлените недв. имоти е общо 50 000 лв., като дори данъчната им оценка
е била по-голяма с 32 008,90 лв.(82 008,90 лв.)
Според заключението на съдебно-техническата експертиза с
вещо лице В.Р., което съдът възприема като по-подробно и диференцирано по стойности, към датата на атакуваната сделка – 05.03.2013 г. само пазарната стойност на
земята е 52 220 лв., т.е. повече от продажната цена на всички недв. имоти,
а пазарната им стойност на всички тях е общо 156 742 лв.
(52 220+104 522), т.е. повече от 3 пъти от цената, посочена в нот.
акт, поради което съдът намира, че продажната цена е занижена с 300% и е нееквивалентна
на реалната пазарна стойност на прехвърлените недв. имоти.
Съдът не възприема
изцяло заключението на СТЕ, изготвена от вещото лице И.Г., тъй като вещото лице
е оценило само свободната от застрояване площ от 141 кв.м от парцела и е дало
обща пазарна стойност за всички обекти, намалени с коефициент от 0,495 за
запазеното право на ползване, което не съответства на посоченото в нот. акт.
Въпреки това и вещото лице Г. е определило обща пазарна стойност на процесните
недв. имоти, преди намаляване с коефициента за право на ползване, в размер на
общо 174 890 лв., т.е. повече от 3,5 пъти от продажната цена на
прехвърлените имоти.
Относно запазеното за
прехвърлителите пожизнено и безвъзмезно право на ползване следва да се
отбележи, че те са си запазили това право само по отношение на склада и гаража
- съответно СОС с
идентификатор 56784.504.622.4.2 и СОС с идентификатор 56784.504.622.4.3,
което изрично е посочено в нот. акт, но не и по отношение на
жилището и земята. Ето защо, запазеното безвъзмездно право на ползване следва
да се приспадне само по отношение на тези 2 обекта с коефициент 0,495, според
заключенията и на двете СТЕ. Така определената пазарна стойност на
прехвърлените недв. имоти към дата на сделката, намалена с правото на ползване само
върху склада и гаража, както е записано в нот. акт, е общо в размер на 142 436
лв. (52 220+76 200+17 965х0,495+10 357х0,495), според
първата СТЕ, поради което отново е налице значително несъответствие в
разменените престации от почти 3 пъти, поради което е налице накърняване на
добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД.
Твърденията на ищеца, че продажната цена не е била
платена от купувачката А.Д. (В.), а същата е внасяла многократно различни суми
по сметката на майка си Г., която след това ги е теглила, а А. ги е внасяла отново,
не се установиха достатъчно убедително от заключението на ССЕ, тъй като се
касае за родово определени заместими вещи (пари) и въпреки несъмнените
съвпадения на дати и суми не се установява категорично, че именно сумите,
изтеглени от Г., са били предавани обратно на А. и внасяни от нея.
Предвид гореизложеното, съдът намира, че процесната
покупко-продажба е нищожна сделка, сключена при нееквивалентност на размерените
престации, с което се накърняват добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр.
3 от ЗЗД, поради което предявеният иск е основателен и доказан и следва да бъде
уважен.
Съдът не обсъжда всички събрани по делото писмени и
гласни доказателства относно направените подобрения в имота и увеличената
стойност на същия в резултат на тези подобрения, тъй като според свид. В. „всички ремонти са направени след покупката на
къщата“, поради
което тези
обстоятелства са ирелевантни на настоящия спор за валидността на договора за
покупко-продажба и касаят облигационни отношения между страните.
На основание чл. 78, ал.
1 от ГПК ответниците следва да заплатят на ищеца направените разноски за защита
по съдебното производство в размер на общо 500 лв.
На основание чл. 78, ал.
6, вр. чл. 83, ал. 2 от ГПК ответниците
следва да заплатят по сметка на ОС – Пловдив общо сумата 1 000 лв. -
разноски за експертизи.
Предвид гореизложеното, Пловдивският окръжен съд
Р Е Ш И:
ПРОГЛАСЯВА за НИЩОЖЕН на
основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави,
Договор за покупко–продажба на недв. имоти, сключен на 05.03.201З г. с нот. акт № 33,
том 1, рег.№ 295, дело № 33/2013 г. на ***Д.Г., рег.№ *** на НК, вписан с Акт №
82, том 14, дело 2327/06.03.2013 г. на СВ – Пловдив, с който Г.В.Д., ЕГН **********, и Г.И.Д.,
ЕГН **********, са продали на дъщеря си А.Г.Д., ЕГН **********, следните
недв. имоти, притежавани от продавачите в режим на СИО:
- ПИ с идентификатор 56784.504.622 по КККР, последно
изменени със Заповед № КД-14-16-137/23.01.2013 г. на Началника на СГКК -
Пловдив, с адрес на ПИ: ***, с площ по кадастрална скица от 266 кв.м, а по
документ за собственост - от около 250 кв.м; трайно предназначение на
територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг вид застрояване; №
по предходен план: имот пл.№ 605; при граници на имота: ПИ с идентификатори
56784.504.802, 56784.504.620, 56784.504.621 и 56784.504.623; ведно със сграда с
идентификатор 56784.504.622.4, със застроена площ от 125 кв.м, брой етажи – 2;
с предназначение: жилищна еднофамилна сграда, в обема на която са разположени
следните СОС:
- СОС с идентификатор 56784.504.622.4.1, с адрес: ***,
***, намиращ се в сграда № 4, разположена в гореописания ПИ с идентификатор
56784.504.622; с предназначение: жилище, апартамент; брой нива: 1, с площ 92.94
кв.м, ведно с прилежащи части: две избени помещения и съответните ид. ч. от
общите части на сградата и от правото на строеж върху имота, при съседни СОС:
на същия етаж - няма, под обекта - СОС с идентификатори 56784.504.622.4.3 и
56784.504.622.4.2, над обекта - няма;
- СОС с идентификатор 56784.504.622.4.2, с адрес: ***,
***, намиращ се в сграда № 4, разположена в гореописания ПИ с идентификатор
56784.504.622, с предназначение: за ***, брой нива – 1; с площ 42 кв.м, ведно
със съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху
ПИ, при съседни СОС: на същия етаж - няма, под обекта - няма, над обекта – СОС
с идентификатор 56784.504.622.4.1;
- СОС с идентификатор 56784.504.622.4.3, с адрес: ***,
***, намиращ се в сграда № 4, разположена в гореописания ПИ с идентификатор
56784.504.622, с предназначение: гараж в сграда, брой нива - 1, с площ от 25
кв.м, ведно със съответните ид. ч. от общите части на сградата и от правото на
строеж върху имота; при съседни СОС: на същия етаж - няма, под обекта - няма,
над обекта – СОС с идентификатор 56784.504.622.4.1,
ведно с всички подобрения и приращения в имота, като
продавачите запазват за себе си пожизнено и безвъзмездно заедно и поотделно
правото на ползване върху СОС с идентификатор 56784.504.622.4.2 и СОС с
идентификатор 56784.504.622.4.3, общо за сумата от 50 000 лв.,
поради нееквивалентност на разменените престации.
ОСЪЖДА Г.И.Д., ЕГН **********,*** 49, със съд. адрес:*** , чрез
адв. Н.С., и А.Г.В., ЕГН **********,***, със съд. адрес:*** ***, чрез адв. С.К. – Д., да заплатят общо на Г.В.Д., ЕГН **********,***,
със съд. адрес:***, ***, чрез адв. Г.И., на основание
чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата 500 лв. (петстотин лева) – разноски за адвокатска
защита.
ОСЪЖДА Г.И.Д., ЕГН **********,*** 49, със съд. адрес:*** , чрез
адв. Н.С., и А.Г.В., ЕГН **********,***, със съд. адрес:*** ***, чрез адв. С.К. – Д., да заплатят по сметка на ОС – Пловдив на основание чл. 78, ал. 6, вр. чл.
83, ал. 2 от ГПК общо сумата 1 000 лв. (хиляда лева) – разноски за
експертизи.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Апелативен
съд – Пловдив в 2-седмичен срок от връчването му.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: …………………
/М. Бедросян/