№ 16626
гр. София, 10.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 166 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА АЛ. АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря МИРЕЛА Т. МИЛКОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА АЛ. АЛЕКСИЕВА Гражданско
дело № 20231110112550 по описа за 2023 година
Предявени от ищеца
*************************************************, находяща се на
адрес **************************, представлявани от К. К.- управител,
срещу ответника М. Г. А. обективно съединени осъдителни искове с правна
квалификация по чл. 50 ЗУЕС вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС и чл. 51 ЗУЕС вр. с
чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС за сумата от 2646 лв., представляваща 21 бр. дължими
месечни вноски за управление и поддържане на общите части за периода от
01.06.2021 г. до 28.02.2023 г.вкл., дължими за Апартамент № ***, и сумата от
331,80 лв., представляваща 21 бр. дължими месечни вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“ за периода от 01.06.2021 г. до 28.02.2023 г. вкл., дължими за
Апартамент № ***, ведно със законната лихва върху главниците от датата на
подаване на исковата молба в съда-09.03.2023 г., до окончателното им
плащане.
Ищецът *************************************************,
находяща се на адрес **************************, поддържа, че на
проведеното на 23.03.2021 г. Общо събрание на ЕС било взето решение за
избор на К. К. за управител, както и месечните вноски за управление и
поддържане на общите части да са в размер на 9 лв. за всеки живущ от
апартамент № * до **. Сочи, че в Апартамент № * живеят четирима
обитатели, като жилището било отдавано и за краткосрочно настаняване чрез
Airbnb, поради което била начислявана и вноска за управление и поддържане в
петкратен размер. Считано от 01.04.2021 г. дължимата вноска за посочения
апартамент била в размер на 81 лв. Твърди, че по т. 5 от дневния ред било
взето решение да се събира сумата от 150 лв. месечно във фонд „Ремонт и
обновяване“, която да бъде разпределена между собствениците на обекти в ЕС
съгласно притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.
Заявява, че ответникът е собственик на Апартаменти № ***, към които
1
принадлежат 6,212 % ид. ч. и 4,274 % ид.ч. от общите части на сградата. Сочи,
че Апартамент № * бил отдаван изцяло под наем чрез Airbnb, поради което за
него била начислена вноска за в петкратен размер- 45 лв. месечно. Поддържа,
че ответникът е преустановил плащанията си за двата апартамента за вноски
за управление и поддържане на общите части и за фонд „Ремонт и
обновяване“ за периода от 01.06.2021 г. до 28.02.2023 г. Моли за уважаване на
исковете. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът М. Г. А. подава отговор на исковата
молба, чрез адв. П. П.-САК, с който оспорва исковете по основание и размер.
Излага, че взетите решения от ОС на ЕС са нищожни поради неспазване на
процедурните правила по ЗУЕС. Сочи, че ищецът не води книга на
собствениците по чл. 7 ЗУЕС. Оспорва твърдението на ищеца, че процесните
обекти се отдават под наем чрез посочената платформа. Твърди, че не ставало
ясно как е формирана вноската за управление и поддържане на общите части
за всеки от самостоятелните обекти в нея. Твърди, че в Апартамент № *
живеят трима човека, а не 4-ма, както е посочено в ИМ. Посочва, че в
Апартамент № * живее един човек. Не оспорва, че дължи вноски за
управление и поддържане на общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“.
Моли за отмяна на процесните решения, алтернативно за прогласяването им за
нищожни. Моли за отхвърляне на исковете.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства поотделно и
в съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:
Не се спори между страните, че ответникът М. А. е собственик на
апартамент № * и апартамент № *, находящи се на адрес
**************************. Ето защо следва да се приеме, че за ответника
е налице пасивна материална легитимация в качеството му на собственик и
именно тя е задължена за вноските към ЕС.
Като доказателство по делото е приет протокол от общо събрание на
собствениците от етажната собственост, проведено на 23.03.2021 г., съгласно
който по т. 4 от дневния ред етажните собственици са приели решение
месечната вноска за управление и поддържане на общите части на сградата за
ап. № *, собственост на М. А. да бъде 81 лева ежемесечно, считано от
01.04.2021 г., а за апартамент № * остава 45 лева, а по т. 5 от протокола е взето
решение за определяне на вноската за фонд „Ремонт и обновяване“ като
миналогодишните, освен за ап. № *, която се увеличава с 0,10 лева и възлиза в
размер на 6,50 лева месечно.
Предявеният насрещен иск от ответника по чл. 40 ЗУЕС срещу взетите
решения на ОС на ЕС от 23.03.2021 г., не е приет за съвместно разглеждане в
настоящото производство, а е отделен на осн. чл. 211, ал. 2 ГПК в отделно
производство, което с влязло в сила на 12.11.2024 г. определение от 23.10.2024
г. е прекратено, а насрещната искова молба върната, доколкото съдът е приел,
че решенията на ОС на ЕС са влезли в сила, тъй като исковете не са предявени
в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Следователно, решенията, приети на ОС на ЕС
от 23.03.2021 г. са влезли в сила, поради което са задължителни за ответника и
не подлежат на преразглеждане в настоящото производство.
Константната съдебна практика, обективирана в решение №39 от
19.02.2013 г по гр.д.№657/12 г на ВКС , I ГО и др. приема, че решенията ОС на
2
етажната собственост не са сделки и за тях не се прилага уредбата на
недействителността в ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се определя
от правилата в ЗС и ЗУЕС. Специфичен е и контрола за спазването им. За
разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна
и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на
решенията на етажната собственост е съдебен и е ограничен с преклузивен
срок. Ето защо възраженията за нищожност на решенията на ОС на ЕС не
следва да бъдат разглеждани в настоящото производство като недопустими.
Безспорно е между страните,че ответникът дължи за ап. № * и ап. № *
процесните суми за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от 01.06.2021 г. до
28.02.2023 г. вкл. в общ размер на 331,80 лева. Спорен е размерът на
месечните вноски за управление и поддръжка на общите части за двата
апартамента, доколкото ответникът оспорва дължимостта на петкратния
размер на месечната такса, като твърди, че апартаментите не се отдават чрез
платформата Airbnb. Принципно, възраженията на ответника срещу начина на
определяне на месечните вноски за поддръжка и управление на общите части
за апартамент № * и № * не подлежат на преразглеждане в настоящото
производство, доколкото са приети с влезли в сила решения на ОС на ЕС.
Независимо от това, същите са неоснователни.
Съгласно чл. 51, ал. 5 от ЗУЕС, както и чл. 40 от приобщения по делото
Правилник за вътрешния ред в сградата, изменен с решение на ОС на ЕС по
протокол от 29.03.2019 г. / на лист 116 до лист 121/, собственик, ползвател или
обитател, който извършва дейност в самостоятелен обект на етажната
собственост, свързан с достъп на външни лица, заплаща разходите за
управление и поддържане на общите части в петкратен размер. Установява се
от писмените доказателства в това число: извлечения от книгата на етажните
собственици на сградата за ап. № * и ап. № *, подписани от М. А., с
неоспорена и неопровергана формална доказателствена сила по смисъла на чл.
180 ГПК, че в апартамент № * живеят заедно собственикът и членовете на
домакинството му, а именно: А. А., Й. А. и Р. А., считано от 2015 г., а в
апартамент № * е вписан единствено собственика М. А.; удостоверение за
регистрация на място за настаняване, издадено от директор на ********* на
20.08.2021 г. за ап. * и ап. * на името на М. А.; извадки интернет сайта на
платформата „Airbnb“, съгласно които М. А. отдава чрез тази платформа двата
апартамента от 2016 г.; отговор от Комисия за защита на потребителите от
16.04.2021 г. във връзка със сигнал от етажната собственост, по който е
установено, че собственикът на ап. 7 и ап.8 М. А. предоставя туристически
услуги без да притежава удостоверение за регистрация, както и обективирано
изявление на А. в отговор на исковата молба по гр. д. № 31028/2021 г. на СРС
от 13.08.2021 г., съгласно което двата апартамента се използват за отдаването
им под наем чрез платформата Airbnb, което следва да бъде ценено като
признание на неизгоден за ответника факт. Така установеното, води до
еднозначния извод, че двата апартамента се отдават под наем чрез
платформата „Airbnb“, а семейството на М. А. живее в апартамент № *.
Горният извод се потвърждава и от гласните доказателства на свидетеля Огнян
Димитров, бивш наемател в апартамент № 4 в същия вход на сградата, които
съдът кредитира като достоверни и допълващи се с останалия събран по
делото доказателствен материал, по отношение на изложените възприятия от
3
свидетеля, че М. А. и семейството й живеят в апартамент № * и е виждал
също така членове на семейството да съпровождат хора с куфари, като всички
живущи във входа знаели, че апартаментите се отдават през „Airbnb“.
В хода на производството, ответникът признава, че в апартамент № *
живеят трима души, а в ап. № * живее един човек, но с оглед гореизложеното
и на осн. чл. 175 ГПК съдът приема, че в апартамент № * живее цялото
четиричленно семейство. Доводът, че синът на ответника е адресно
регистриран в ап. № * не променя горния извод, тъй като е предвиден
специален ред в ЗУЕС за промяна на относимите обстоятелства.
Нещо повече, между същите страни е налице влязло в сила решение от
11.11.2021 г. по гр.д. № 31028/2021 г., по силата на което М. Г. А., с ЕГН
********** е осъдена да заплати на
************************************************* с адрес:
**************************, сумата от 767.40 лева - дължими суми за
управление и поддържане на общите части и за фонд „Ремонт и обновяване“,
представляващи 7бр. месечни вноски за периода от м. ноември 2020г. до м.
май 2021г. вкл., дължими за апартамент № * и апартамент № *, ведно със
законната лихва от 01.06.2021 г. Следователно със сила на присъдено нещо е
разрешен въпросът за размера на вноските за управление и поддръжка на
общите части за двата апартамента въз основа на същите решения, взети с
протокол на ОС на ЕС от 23.03.2021 г., но за различен период от процесния.
Съгласно чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 ЗУЕС етажните собственици са длъжни
да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен
ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и
обновяване“, както и заплащат разходите за управлението и поддържането на
общите части на сградата. Разходите за управление и поддържане на общите
части са дефинирани в § 1, т. 11 от ДР на ЗУЕС и същите включват разходите
за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на
членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за
електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване
на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на
общите части на сградата.
В чл. 48, ал. 1 ЗУЕС са дефинирани разходите за ремонт, обновяване,
реконструкция и преустройство, в чл. 49, ал. 1 ЗУЕС разходи за конкретен
неотложен ремонт и в чл. 50, ал. З ЗУЕС вноски за фонд "Ремонт обновяване"
- същите касаят полезни или необходими разходи. Те имат различен правен
режим от консумативните разходи за поддръжка и управление, и се
разпределят според правата в етажната собственост. Изрично правомощие,
възложено от закона на ОС на ЕС, е да определи размера на паричните вноски
във фонд "Ремонт и обновяване" /чл. 11, т. 7 ЗУЕС/.
В аспекта на изложеното следва да се приеме, че задължението за
плащане на разходи за управление и поддръжка на общи части, както и на
парични вноски във фонд "Ремонт и обновяване", възниква от закона и от
качеството собственик на индивидуален обект в сграда в режим на етажна
собственост, а за да стане изискуемо, следва да е взето решение от ОС на ЕС
за определяне на конкретния размер на месечната вноска за разходи за
управление и поддръжка на общи части, както и на вноската във фонд "Ремонт
4
и обновяване". В случая се установява, че с влезли в сила решения на ОС на
ЕС са определени размерите на месечната вноска за поддръжка и управление
на общите части за ап. № * в размер на 81 лева и ап. № * в размер на 45 лева,
както и вноската за Фонд "Ремонт и Обновяване", съответно за ап. № * в
размер на 9,30 лева и за ап. № * в размер на 6,50 лева. Решенията са ясни по
отношение на дължимите вноски, влезли са в сила и обвързват ответника. Не
се твърди и не се установява задълженията за процесния период на етажния
собственик да са били погасени. Следователно исковите претенции за суми в
размер на 1701 лева за поддръжка и управление на общи части и 195,30 лева -
за Фонд "Ремонт и Обновяване" за ап. № *, както и за сумата в размер на 945
лева за поддръжка и управление на общи части и 136,50 лева - за Фонд
"Ремонт и Обновяване" за ап. № * са основателни и следва да бъдат изцяло
уважени.
По разноските:
С оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК разноски за
държавна такса и адвокатско възнаграждение , платено съгласно договор за
правна защита от 06.03.2023 г. се следват на ищеца в общ размер на 719,12
лева. В останалата част искането на ищеца за присъждане на разноски за такса
за съдебно удостоверение и банкова такса при внасяне на държавна такса е
неоснователно.
Мотивиран от изложеното, Софийски районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА М. Г. А., ЕГН **********, с адрес:
****************************** да заплати на
*************************************************, находяща се на
адрес **************************, представлявани от управителя К. К.
сумата от 2 646 лева (две хиляди шестотин четиридесет и шест лева),
представляваща 21 бр. дължими месечни вноски за управление и поддържане
на общите части за периода от 01.06.2021 г. до 28.02.2023 г. вкл., дължими за
Апартамент № *** съгласно чл. 51 ЗУЕС вр. с чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС, и
сумата от 331,80 лв. ( триста тридесет и един лева и 80 стотинки),
представляваща 21 бр. дължими месечни вноски за фонд „Ремонт и
обновяване“ за периода от 01.06.2021 г. до 28.02.2023 г. вкл., дължими за
Апартамент № *** съгласно чл. 50 ЗУЕС вр. с чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС, ведно със
законната лихва върху сумите от 09.03.2023 г. - датата на подаване на исковата
молба в съда до окончателното им плащане.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК М. Г. А., ЕГН **********, с адрес:
****************************** да заплати на
*************************************************, находяща се на
адрес **************************, представлявани от управителя К. К.
719,12 лева ( седемстотин и деветнадесет лева и 12 стотинки), разноски за
исковото производство пред СРС.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6