РЕШЕНИЕ
№173
гр.Поморие, 09.09.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Районен съд
– Поморие, гражданска колегия, в открито заседание на 26 септември през две
хиляди и осемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: Ивайло Бъчваров
при
участието на секретаря Йовка Тодорова, като разгледа докладваното от районния
съдия г.д.N 853 по описа
за
Производството е образувано по постъпила искова молба подадена
от ищците М.Д.А.
, В. Ю. З., В. Ю. Ш., В. В. Осьмак и И.Р. ,
представлявани от пълномощника адв.П.З. от САК против
ответника Етажната собственост (ЕС) на
сграда В „Бета” идентификатор 57491.509.24.4 ,к-с „Сънсет
Ризорт” ,с адрес в гр.Поморие , ул.”Княз Борис І”
№219 ,представлявана от „Двора” ЕООД ,чрез управителя В.Д.. В исковата молба се сочи, че ищците са собственици на апартаменти в
жилищна сграда В „Бета “с идентификатор 57491.509.24.4. Твърди се, че на 14.11.2017г. е проведено
извънредно общо събрание на собствениците в етажната собственост на сграда В „Бета “ , на което
са приети решения, които са незаконосъобразни,
приети в нарушение на предвидения в чл.12 и чл.13 от ЗУЕС ред за свикване на
ОС, при липса на изискуемия кворум за провеждане на общото събрание и вземане
на решения, неспазване на разпоредбите на чл. 48 и чл.50 от ЗУЕС, касаещи
създаването на Фонд „Ремонт и обновяване“. Твърдят, че е налице съществено
разминаване между посочените в протокола площи с тези вписани в
имотния регистър и кадастралната карта, като вписаната в протокола
обща застроена площ на сградата е 8613,70 кв.м., и 1388,80 кв.м.ид.ч., а видно от документите за
собственост сграда В „Бета
“ е от 7 етажа със застроена площ на сградата 1443 кв.м. РЗП
10127 кв.м. т.е. разликата между посочената в протокола РЗП на сградата и тази
в документите за собственост е от около 1500кв.м. което води до разлики в
идеалните части и идеалните части на етажните собственици. Отделно се сочи
разлика в етажността на сградата, между посочената в
документите за собственост на ищците 7 ет. и справката от АГКК, където се сочи,
че сградата се състои от 8 ет., застроена площ от 1464 кв.м. и 83 самостоятелни
обекта. Твърди се, че посочените в протокола от ОС ид.ч.
на етажните собственици от №63 до 82 от списъка не съответстват на
притежаваните от тях. Твърди се, че протокола не отговаря на
императивните изисквания на чл. 16, ал.5 от ЗУЕС, като списъкът на
присъстващите лица не е подписан от председателстващия събранието и
протоколчика, че е отразена припадащата се ид.ч. за
самостоятелен обект с идентификатор 57491.509.24.4.76, а липсват
доказателства собствениците му да се присъствали на събранието, и
лицата посочени в приложението касаещо този обект не са единствени
собственици на обекти, а го притежават в съсобственост с други лица, за които
не е отбелязано да са присъствали или да се
представлявани на събранието. Твърди се, че в протокола
от проведеното общо събрание не са посочени кадастралните номера на
самостоятелните обекти на голяма част от етажните собственици в нарушение на
чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Твърди се, че при провеждане на събранието не са обявяване
резултатите от гласуването с точните проценти на гласувалите „за”, „против” и
„въздържал се „, а само е обявявано, че решението е прието с мнозинство, а
посочените резултати са вписани при съставяне на протокола. Твърди се , че предвид невъзможността да се установи
действително присъствалите на събранието собственици, вследствие нарушения при
съставянето на протокола, е налице пречка за установяване действителния кворум
за провеждане на събранието и приемане на решенията. На следващо място се сочи, че за
етажния собственик възниква задължение да заплати съответната стойност на
ремонт само в случай, че подлежат на ремонт площи от сградата които
са общи части, по естеството или предназначението си, а в приетото
решение за извършване „необходим ремонт“ на сграда В „Бета” не е записано, че
следва да се извърши ремонт на покрива и е спорно общи части ли
са покривните тераси. Оспорват се приетите
решения по т.2, т.3, т.4, т.5, т.6, т.7 от
дневния ред, като незаконосъобразни. По отношение приетото решение по т. 4 сочи, че е нарушена императивната
разпоредба на чл.50,
ал.2, т.1 от ЗУЕС, изискваща
средствата във Фонд „Ремонт и обновяване“ да се набират от
ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото
събрание, а е взето решение, че вноската за Фонд
„Ремонт и обновяване“ е платима еднократно до края на
м. август 2018г. По отношение приетото решение по т.5 сочи, че то
не съответства на предварително обявения дневен ред, доколкото
със същото се възлага на управителя да сключи договор за независим надзор,
който да осъществява надзор, което не е било предвидено в предварително
обявеният дневен ред на събранитео. Решението по т.6 се
оспорва като незаконосъобразно, тъй като е недопустимо да се начислява лихва за
вноски които не са дължими къмм.август
2018г. Моли съдът да отмени решенията приети на проведеното
на 14.11.2017г. общо събрание
на собствениците на сграда с идентификатор
57491.509.24.4, сграда В /Бета/ в комплекс „Сънсет Ризорт“, обективирани в протокола от същата
дата. Претендира направените по
делото разноски. В допълнително становище /л.304/
сочи, че е налице несъответствие между РЗП на сградата съгласно
списък на присъствалите собственици на проведеното общо събрание и РЗП на
сградата вписано в документите за собственост и в имотния регистър,
което е съществено, като твърди че е налице разлика в притежаваните от етажните
собственици идеални части и несъответствие с одобреният архитектурен проект на
сградата. Сочи, че е налице несъответствие на броя на обектите в процесната
сграда, тъй като съгласно Разрешението за ползване блок В
се състои от 63 апартамента, паркинг, ресторант и обслужващи помещения към
сградата, а вписаните в списъка на
присъстващите обекти от №66 до №82 са общи части на сградата, а не са индивидуална
собственост на „Сънсет Къмършъл”
ЕООД . Отделно счита, че видно от ценообразуването към площта на
отделни апартаменти са включени площи на откритите тераси, за
които ответникът твърди, че са общи части, поради което общите части към
самостоятелните обекти и техния общ размер вписани в списъка на присъствалите
собственици са неверни и не съответстват на действително
притежаваните такива.
В срока по
чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати
нарушения при свикването и провеждането на общото събрание и за нарушения на
чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС. Счита,
че е неоснователно възражението за липса на
кворум и несъответствие на посочените в протокола
площи с тези вписани в имотния регистър и кадастралната
карта, тъй като информация за общите части на сградата за всеки самостоятелен
обект, ответникът е извел от документите за собственост, като ид.части от общите части посочени в документите за
собственост в кв.м. са били преобразувани в процент, за да се съобрази кворума
по чл.15 от ЗУЕС, само за нуждите на общото събрание и това е
посочено в списъка/таблица на присъствалите. Относно вписаните в протокола ид.ч. на етажните собственици от №64 до №82, сочи че тези
обекти с изключение на СОС с № 68 и 69 са собственост на „Сънсет
къмършъл“ ЕООД и това е видно от търговския регистър,
а относно обект с №68 в списъка, с идентификатор 57491.509.24.4.76 твърди, че е
собственост на 35 лица и дружеството „Двора“ ЕООД и за този обект са посочени
припадащите се ид.части от общите части на сградата,
като на събранието са присъствали 5 от собствениците на този обект, които са се
подписали на отделно приложение към списъка. За обект №69 в списъка се сочи,че
същият е съсобствен между „Сънсет Ризорт
къмършъл” ЕООД и „Дворо”ЕООД.
Относно възражението, че списъка с присъстващите не е подписан от председателя,
сочи че същия е неразделна част от протокола и това е отразено в самия протокол
и че всички присъствали на събранието са се подписали в протокола и
същия съдържа всички изискуеми от закона реквизити. Сочи се, че на събранието е
обсъждана единствено необходимостта от
ремонт на покрива и покривните тераси и не е обсъждана никаква друга част на
сградата, поради което ставало ясно, че решението е взето за извършване на
необходим ремонт на покрива във връзка с течовете и е
проведена анкета между собствениците във връзка с постъпилите
предложения за отстраняване проблема и въз основа на избора направен от тях
е калкулиран и бюджета за ремонт и съответно е определена вноската
за всеки собственик на сградата съобразно притежаваните от него ид.част от общите части на сградата. Твърди се, че до
провеждане на процесното събрание не е бил създаван фонд „Ремонт и обновяване“
и съответно не е имало решение за набиране на вноски в него, а относно начина
за внасяне на таксата във фонд „Ремонт и обновяване“ твърди, че изцяло в
правомощието на ОС е да реши как ще са
събират таксите и плащането на една вноска и с цел да се облекчат
собствениците. Моли съдът да отхвърли иска. Представя доказателства. Претендира разноските.
Предявения иск е с
правно основание чл.40, ал.1 от
Закона за управление на етажната
собственост.
Установява се от представените нотариални актове(л.9 – л.23), че всеки
от ищците е собственик на самостоятелен обект в процесната сграда В”Бета”,
както следва: М.А. на ап.2, ет.5 ; В.З. на ап.2, ет.4 ; В.Ш. на ап.5, ет.4 ;
А.О. на ап.5, ет.3 и И.Р. на 40% от ап.2, ет.5 .
В качеството си на собственици на самостоятелни обекти находящи
се в жилищна сграда блок „В(Бета)“ в комплекс „Сънсет ризорт“ ищците имат правен интерес от оспорване решенията приети на ОС на ЕС проведено на 14.11.2017г., искът е предявен в срока по чл.40, ал.2 от ЗУЕС и същият
е допустим.
В с.з. ищците се представляват от процесуален
представител-адвокат, който поддържа иска и моли за неговото уважаване.
Представя доказателства.
Ответната ЕС се представлява в с.з. от
процесуални представители – адвокати. Молят за отхвърлянето на предявеният иск.
Представят доказателства.
Съдът след преценка
на събраните доказателства намира за установено от
фактическа страна следното:
Представена е покана за
свикване на извънредно общо събрание на собствениците в етажна собственост на
блок „В(Бета)“ /л.76/ в която е посочено, че същото се свиква от управителя
на ЕС, на основание чл. 12, ал. 1,
т. 1 и чл. 13 от Закона за
управление на етажната собственост (ЗУЕС). Видно от покана в същата е обявен
следния дневен ред: 1.Избор на протоколчик за провеждане на общото
събрание; 2.Приемане на решение за
извършване на необходим ремонт на сградата по
смисъла на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на Фонд
„Ремонт и обновяване“ на сградата; 3 Приемане на бюджет за
извършване на Необходимия ремонт на сграда В(Бета); 4.Определяне на размера, начина,
сроковете и условията на плащане на
паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт
и обновяване“ на сградата предвид нуждата от извършване
на необходим ремонт на сградата; 5. Приемане на решение, с което
възлага на управителя на сграда В(Бета) да сключи договори
за извършване на необходим
ремонт на сградата по смисъла
на пар.1, т.8 от ДР на ЗУЕС с когото прецени, при условия
и цена каквито прецени, но в рамките
на приетия бюджет на етажната
собственост; 6. Определяне на финансови санкции за етажни
собственици, които не са платили
точно и в срок вноските за Фонд
„Ремонт и обновяване“; 7. Вземане на решение за
предприемане на юридически действия от страна на
управителя на етажната собственост при неплащане на
задължения от страна на Етажните
собственици и определяне на съответни мерки
за това. В поканата е посочено дата, часа и
мястото където ще се проведе събранието - 14.11.2017
г. от 17:00 часа в
зала „Емералд“ на етаж - 1 ( минус едно, сутерен ) на сграда Д (Делта),
в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес
- град Поморие, ул. „Княз Борис
I“ № 219. Поканата е представена
на руски и английски език.
Представен е протокол от
29.09.2017г. /л.86/ в който е посочено, че поканата за свикване на общо
събрание насрочено за 14.11.2017г. е залепена на входната врата на блок В(Бета) на 29.09.2017г. в присъствието на М.Т. Представено е
съобщение до собствениците /л.87/ с посочена дата и час
– 20.11.2017г., 16.20ч., подписано от управителя в което се съдържа
информация, че протокола от ОС на ЕС е
изготвен и протокол от 20.11.2017г./л.88/ в който е посочено, че на
входната врата на сграда В(Бета) е залепено съобщението за
изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на 14.11.2017г..Представени
са и съобщение от 04.12.2107 г., 16,45ч., че е изготвен протокол за допълване
протокола от ОС на ЕС на сграда В(Бета) и протокол от същата дата за залепянето на съобщението на входната
врата на сграда В(Бета) /л.90,91/
По делото е представено пълномощно с което В.Д. в качеството си на
управител на „Дворо“ ЕООД и като собственик на самостоятелни
обекти и като управител на етажната
собственост на сграда А / Алфа/, сграда В / Бета/, сграда С / Сигма/, сграда D / Делта/, сграда E / Ета/ упълномощава адв.Н. и адв.Г. да го
представляват като собственик при
участието му в ОС на ЕС на всички жилищни сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ насрочени за
14.11.2017г. /л.92/. Представено е и потвърждение изходящо
от управителя на „Дворо“ ЕООД –
В.Д., като собственик на СОС с идентификатор 57491.509.24.4.77 и
др. с което същия потвърждава всички юридически и фактически действия извършени
от упълномощените от него адв.Н.
и адв.Г. при участието му в ОС на ЕС на всички
жилищни сгради в комплекс „Сънсет ризорт“ в гр.Поморие проведени на 14.11.2017г./л.93/ .
Представено е извлечение от търговския регистър относно актуалното състояние на
„Сънсет къмършъл” ЕООД. Представен
е протокол на проведеното на 14.11.2017г. ОС на ЕС на блок В(Бета),
с идентификатор № 57491.509.24.4 по кадастралната карта на град Поморие,
комплекс „Сънсет ризорт” в град Поморие, ул. „Княз Борис
I” № 219. В протокола
са посочени присъствалите собственици и упълномощени
лица, като е посочено всеки собственик с какъв процент ид.части от общите части на сградата разполага. В края на
протокола е отразено, че неразделна част от протокола са приетия бюджет за
извършване на необходим ремонт, списък с подписи на присъстващите на ОС лица,
доклад на фирма Бейтс, пълномощни. Към
протокола е приложена списък на собствениците присъствали на ОС на
ЕС на 14.11.2017г., който е във вид на таблица с положените подписи
на присъстващите, с посочени обектите в сграда В(Бета) със съответния собственик, площ
на обекта без ид.части, площ на ид.части,
процент на ид.части и подпис. В тази
таблица посочените обектите в сграда В(Бета) са 82. В тази връзка е представена и
справка от СГКК Бургас за самостоятелните обекти и в писмо СГКК
Бургас е посочила, че сграда с
идентификатор 57491.509.24.4 по к.карта на гр.Поморие е със застроена
площ по КККР 1464 кв.м. и в същата са нанесени 83 самостоятелни
обекта. Видно от протокола в събранието са участвали лично или чрез пълномощник
собствениците на 21 обекта. В Протокола е посочено, че притежаваните от всеки
собственик ид.части са прекалкулирани към кворум 100%
и за нуждите на гласуването на всеки от собствениците е
раздаден лист с посочено число-процент на притежаваните
от него ид.части от общите части на сградата, с който
да гласува. На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните
решения: по т.2 от дневния ред: Да се извърши Необходим
ремонт на сградата по смисъла
на пар. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и да се
създаде Фонд „Ремонт и обновяване” на сградата;
по т.3 от дн.ред: Приема предложения бюджет за извършване
на Необходимия ремонт на сграда В(Бета), който е неразделна част от настоящия
протокол;
по т.4 от дн.ред: Вноската за поддържането
на Фонд „Ремонт и обновяване“ на сграда В(Бета) за извършването на Необходимия ремонт да е съобразно
приетият бюджет преизчислена за всеки собственик поотделно съгласно
разпоредбата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а именно съобразно идеалните му части в
общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната, платима еднократно до края на месец Август
2018г., по банков път по специално открита банкова сметка *** „Ремонт и
обновяване“, която да се открие на името на
Управителя на Етажната собственост, съгласно разпоредбата на
чл.50, ал.З от ЗУЕС. Таксите за всеки един СОС за Фонд Ремонт и обновяване“ на
сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част от настоящия
протокол;
по т. 5 от дн.ред: Приема решение, с
което възлага на управителя на сграда В(Бета) в комплекс „Сънсет
ризорт“ да сключи договори, както за извършването на
Необходимия ремонт на сградата по смисъла на пар.1,
т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с независим надзор, който да
осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да предоставя
регулярни отчети до етажните собственици относно неговото изпълнение, с когото
прецени, при условия и цена каквито прецени, по всички договори да са в рамките
на приетия бюджет на етажната собственост за извършването на Необходимия ремонт
на сградата. Разрешава на основание чл.50, ал.5 от ЗУЕС на управителя на сграда
В(Бета)
да се разпорежда с всички
средства събрани в банковата сметка със специално предназначение - за Фонд
„Ремонт и обновяване“ съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
Необходимия ремонт на сградата, както намери за добре;
по т.6 от дн.ред: Приема решение, при неплащане точно и в срок на вноската
за поддържането на Фонд „Ремонт
и обновяване“ на сграда В(Бета) за извършването на
Необходимия ремонт, приета на това
ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва
за забава и размер на 5 % годишно
върху дължимата вноска за всеки
ден забава до окончателното изплащане на задължението му към ЕС;
по т.7 от дн.ред: При неплащане на задължения към
Етажната собственост на сграда В(Бета). Управителят има право да
предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни
искове пред местно компетентния съд по местонахождение
на етажната собственост.
Видно от протокола всички решения са приети
с едно и също мнозинство, като „ за“ са гласували 77,90835% ид.ч.
от общите части на сградата и „против“ са гласували 22,09165% ид.ч. от общите части на сградата. Представено е пълномощно
с което Г.Г. управител и представляващ „Сънсет Къмършъл“
ЕООД като собственик на самостоятелни обекти в сгради в комплекс „Сънсет ризорт“, а именно в сграда
„А“ /Алфа/ с идентификатор 57491.509.24.5, в сграда „В“ /Бета/ с
идентификатор 57491.509.24.4, в сграда „С“ / Сигма/ с
идентификатор 57491.509.24.3, в сграда „D“ /Делта/ с идентификатор 57491.509.24.2, в сграда „Е“ / Ета/
с идентификатор 57491.509.24.1 е упълномощил Милена Марчева-Вълчева, да
го представлява пред общото събрание на етажните собственици в
посочените сгради, като има право да гласува и да взема решение от негово име
по всички въпроси които се обсъждат на ОС /л.131/.
Представени са и пълномощни озаглавени „съгласие за гласуване“, съставени
на български език и съответно английски или руски
език, собственици на самостоятелни обекти в В(Бета) са упълномощили други лица, да ги
представляват пред
ОС на ЕС на В(Бета), като са посочени и
съответните права при гласуването, а именно: че упълномощителят не може да
гласува увеличаване на паричната вноска
за управление и поддръжка на общите
части и същата не може да
бъде повече от 15 евро на
кв.м. годишно; пълномощникът
има право да гласува за приемане на решение за сьбиране
на вноска за фонд „Ремонт и обновяване“ с цел ремонт на покривите и
покривните тераси на сградата, където се намира апартамента и пълномощникът има право да гласува
общата сума, която следва да бъде събрана от всички етажни собственици във фонд
„Ремонт и обновяване“ да не е повече от 139,88,65 евро общо за
сградата и която да бъде разпределена като дължима между етажните собственици
съобразно квадратните метри идеални части на всеки отделен собственик в общите
части на Етажната собственост съгласно изискванията на ЗУЕС. В съгласието за
гласуване е посочено и каква вноска във фонд „Ремонт и обновяване“ се
дължи от упълномощителя. От
съдържанието на така представените пълномощни се налага
извода, че в един по ранен момент, преди насрочването
на ОС на ЕС, собствениците са били уведомени за необходимостта
от вземане на решение за учредяване
на фонд „Ремонт и обновяване“, за
необходимостта от ремонт на покривите и покривните тераси
, за сумата необходима за ремонта и начина й на
разпределяне между собствениците. След тази предварителна
информация която са имали, собственици са подписали съгласия за
гласуване. Представено е разрешение за ползване № ДК-07-20/28.01.2009г. издадено
от началник ДНСК с което е разрешено
ползването на строеж: „Блок В“ съдържащ :22 бр. паркоместа,
склад инвентар, склад портиерно, 3 бр. складове,
помещение ГРТ, вентилационно помещение, вграден трафопост , бойлерно
помещение, и инсталационно помещение, входно фоайе, помещение портиер, коктейл
бар, ресторант, 39 апартамента, 4 бр. помещение за персонал, 3 бр. склад и
използваема тераса, машинно помещение асансьорни
уредби, находящи се в УПИ I, кв.221 гр.Поморие.
В разрешението за ползване като възложител е посочен „Сънсет Ризорт“ ООД със седалище
гр. Поморие, представлявано от управителя Б.Б. Представен
е Устав на акционерно дружество „СЪНСЕТ РИЗОРТ КЪМЪРШЪЛ“ АД, видно от който
капиталът на дружеството е в размер на 29 029 600лв. Разпеределен
в 290296 поименни акции, всяка с номинална стойност 100 лева, набран както следва:
29 029 600лв. внесени под формата на апортна
вноска, в които са включени и недвижими имоти собственост на „Сънсет Ризорт“, които
съставляват обекти находящи се в комплекс „Сънсет Ризорт“ изграден в ПИ с идентификатор
57491.509.24. Видно от устава на това дружество от включените в
капитала на дружеството обекти, находящи в блок В(Бета) са 17 на
брой самостоятелни обекти с
идентификатори 57491.509.24.4.(последни цифри на идент.№ 67, 68 , 80, 75, 78, 74, 71, 69, 70, 72, 73, 5, 81,
82, 41, 52, 63) . Представен е и
Устав на акционерно дружество „СЪНСЕТ КЪМЪРШЪЛ“
ЕАД, видно от който в капитала на дружеството цитираните по-горе
самостоятелни обекти са внесени като апортна вноска в
капитала на дружеството от „Сънсет Ризорт Къмършъл” АД, като същите са посочени в списъка на
собствениците под номера от 64 -67 и от
70-82 вкл.
Представена е и извадка
от кадастралния регистър на недвижимите имоти за блок В /
л.359-373), видно от която извадка в табличен вид са посочени
кадастралните номера на обектите в блок В, като за част от самостоятелните обектит, относно трайното им предназначение е посочено -„друг
вид самостоятелен обект в сграда“. По делото е
допусната СТЕ, която да отговори на въпросите дали в списъка на
присъстващите са изложени всички самостоятелни обекти на сградата
и правилно ли са изчислени процентите идеалните чести от общите
части на сградата на собствениците съобразно посочените в
документите им за собственост притежавани кв.метри общи части. В представеното
заключение, което съдът кредитира като обосновано и правилно, вещото лице
е посочило, че в приложението „списък на собствениците в
сграда В(Бета) с идентификатор
57491.509.24.4. при посочването на обектите в сградата с
техните собственици, е пропуснат един самостоятелен обект с идентификатор
57491.509.24.4. 79 с общи части 5,12 кв.м., като в резултат от този
пропуск изчислените от управителя на „Двора” ЕООД проценти не са правилно
изчислени, като разликите се явяват от пропуснатия самостоятелен обект. Според
вещото лице процента на присъствалите лично или чрез пълномощник са 50,49628
при записани в протокола от ОС – 50,68241 %, а с включването на пропуснатия при
регистрацията самостоятелен обект посочен по-горе процентът на присъствалите ще
е 50,86359 %.
При така изяснената фактическа обстановка съдът,
направи следните правни изводи.
Според съда не се установиха съществени
нарушения при свикването на ОС на ЕС на 14.11.2017г. Възраженията на ищеца, че
са допусната нарушения при свикването на ОС са неоснователни. Установява се, че
събранието е свикано от управителя на ЕС на блок В с идентификатор №
57491.509.24.4 по кадастралната карта на град
Поморие, комплекс „Сънсет ризорт“ в град Поморие, с адрес
град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219, на основание чл. 12, ал. 1,
т. 1 и чл. 13 от Закона за
управление на етажната собственост (ЗУЕС) на 14.11.2017г. и поканата освен, че е поставена на
входната врата на блок В(Бета), същата е била изпратена и на
ел.адреси на собствениците и това се установи от представената покана. В
поканата ясно и недвусмислено е посочено къде, кога ще се проведе събранието и
дневния ред на
събранието.
Съдът намира за неоснователно възражението
на ищците, че събранието е проведено при липсва на кворум . От Протокола в който са записани обектите на
собствениците и от представения Списък на собствениците присъстващи
на ОС на ЕС на апартаменти в сграда В може да се направи
извод за наличие на кворум, който е над посочения в чл.15, ал.2 от ЗУЕС,
независимо от установените от вещото
лице разлики в пресмятането, които са в рамките на изчислителната грешка и по
никакъв начин не обосновават извод за провеждането на общо събрание при липса на
изискуемия кворум. Що се отнася до
възражението на ищците касаещо предназначението на обектите и дали те са
самостоятелни, то тези обстоятелства следва да се установяват в отделно
производство , а не в настоящото производство. Поначало управителят на ЕС, при провеждането на ОС определя ид.части от общите части въз основа на представения му
документ за собственост, респ. въз основа на справка в АГКК и не е в неговата
компетентност да извършва преценка дали даден обект е самостоятелен или обща
част и на това основание да го изключи от участие в общото събрание.
За нуждите на събранието е
извършено преобразуване на посочените в представените по
делото н.актове кв.м. ид.ч. от общите
части на всеки обект в процент ид.част. Това преобразуване не е необходимо
да бъда направено от лицензиран оценител и не е необходимо да бъде одобрявано
от ОС, така както е предвидено в разпоредбата на чл.17,
ал.4 и ал.5 ЗУЕС, тъй като същата се отнася за случаите, в който в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост, не са посочени съответните
идеални части от общите части
на сградата. В конкретния случай въз основа на така
определените в документа за собственост кв.м. ид.части
са изчислени съответните проценти ид.части и посочени
в таблицата с присъстващи собственици, което е обикновена аритметична операция,
за извършването, на която законът не поставя някакви специфични изисквания, а
още по-малко изисква да бъде извършена от лицензиран оценител. Налице са
отклоненията при тези изчисления, видно от заключението на
извършената СТЕ, но същите са минимални,
в рамките на изчислителната грешка и според съда не са се отразили при формирането на
кворума необходим за провеждане на събранието и вземане на решения при гласуването. Установи се
от протокола на ОС, че решенията са вземани с мнозинство което е
обявявано, като след всяко решение е обявено, че същото е прието. В протокола е
посочено и точно колко процента са гласували „за“ и колко „против“. Обстоятелството, че не са били обявявани конкретни проценти, с
които е взето всяко от гласуваните решения, а само се е обявявало , че
решението е взето с мнозинство, което се установява и от показанията на св.П.
не е основание за незаконосъобразност на приетите решения, доколкото в случая
не се и оспорва факта, че същите са
приети с мнозинство. Отразяването на припадащата се ид.част
от самостоятелен обект 57491.509.24.4.76 макар и да не са
участвали всички собственици на този обект в ОС, не е съществено
нарушение, тъй като от една страна участието в общо събрание на етажната
собственост е действие по управление на общата вещ и няма пречка да бъде
извършено валидно и само от някои от съсобствениците, а от друга страна дори да
се приеме, че никое от тези лица посочени в приложение 1 към списъка, не е
присъствало на общото събрание, то ид.части на посочения обект са в размер, който не се
отразява съществено както на кворума за провеждане и вземане на решения от
общото събрание, така и на конкретните резултати от
гласуването. Съдът намира за неоснователно и възражението, че
списъка с подписите на присъстващите на ОС лица не е подписан от
председателстващия и протоколчика, тъй като в протокола
са посочени присъствалите собственици и упълномощени лица,
като е посочено всеки собственик с какъв процент ид.части
от общите части на сградата разполага и в протокола е отразено, че неразделна
част от същия са списъка с подписите на
присъстващите лице, приетия бюджет за извършване на необходим ремонт, доклад на
фирма Бейтс, пълномощни и протокола е подписан
от председателстващия и протоколчика. Относно възражението, че в протокола
от проведеното ОС не са отразени кадастралните номера
на самостоятелните обекти в сградата, съдът намира, че изискването
за посочване на номера на обекта е предвидено цел да може да се
идентифицира обекта и неговия собственик с оглед оспорвания и проверка дали
собственика на съответния обект е участвал в ОС. Макар в протокола по отношение
на някои обекти да не е посочен идентификационния номер, то е посочен номера на
апартамента и съответния собственик, което е напълно достатъчно за да бъде индивидуализиран съответния обект , а и не е налице спор между
страните, че така посочените обекти не се намират в процесната етажна
собственост, нито се спори, че някое от лицата посочени в списъка не е
собственик на съответния обект.
Предвид
изложеното до момента съдът намира, че при свикването, провеждането и
вземането на решения на процесното ОС не са допуснати твърдените в исковата
молба нарушения на ЗУЕС, във връзка със свикването на ОС и наличието на кворума необходим за провеждането на
същото и вземане на решения, водещи до незаконосъобразност на всички решения,
взети на ОС.
Относно
твърденията на ищеца за незаконосъобразност на отделните решения по т.2
до т.7, съдът прие следното:
Не се спори между страните, че събранието е протекло
по предварително обявеният дневен ред. Оспорва се взетото по т.2 от дневния ред решение на ОС
да се извърши необходим ремонт на сграда Б (Бета) и да се създаде фонд „Ремонт
и обновяване на сградата”.Основният спорен въпрос поставен от ищеца, е дали
покривните тераси са общи части, като едновременно с това се въвежда
възражение, че от приетото решение не ставало ясно, че следвало да се извърши
ремонт на покрива(покривните тераси), доколкото това не било изрично записано в
него.
По тази точка от дневния ред ОС е взело две решения –
първото за извършване на необходим ремонт на сградата
по смисъла на §. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, а второто за създаване на фонд
„Ремонт и обновяване”. По въпроса дали покривните тераси са обща част, следва
да се има предвид следното:Предмет на собственост, обща на всички етажни
собственици /притежатели на отделни жилищни или магазинни обекти/ е и покривът
на сградата. Разпоредбата на чл.38, ал.1 ЗС го причислява към общите части на
етажната собственост, без да прави разлика дали покривът е обикновен,
терасовиден или има друга конструкция. Терасата се счита за покрив не само когато стои над цялата
постройка, но и тогава, когато покрива определена част от нея. Характерът на
покрива не се променя от използването му
и като тераса, ако той е терасовиден, защото и в този случай запазва функциите
си на покрив, която е главната функция на този вид тераси. Щом като терасата
обслужва като покрив останалите под нея обекти, тя е обща част, независимо от
обстоятелството, че като площ се ползва от един или няколко собственика , в
какъвто смисъл е и Решение № 37/11.03.2010 г. по гр. д. № 528/2009 г., II г.
о., ГК на ВКС. Покривната тераса е обща част на сградата в режим на етажна собственост
и като такава, съгласно разпоредбата на чл.38 ЗС не може да бъде индивидуална
собственост на етажен собственик и служи за покрив на сградата, съгласно своето
предназначение, независимо от факта, че се използува като тераса – Решение №
63/31.03.2011 г. по гр. д. № 1283/2010 г., II г. о., ГК на ВКС.
Предвид цитираната практика на ВКС съдът
прие, че покривните тераси в процесната сграда са общи части на сградата и
ремонтът на същите следва да е за сметка на всички собственици, в какъвто
смисъл е Решение № 1380/09.08.1955 г.
по гр.дело № 3355/1955 г., ІV г.о. на ВС. В решението действително не е конкретизирано, че става въпрос за ремонт
на покрива, но от съдържанието на протокола е видно, че са проведени обсъждания
, като е разяснено на собствениците и е отразено,
че ремонт се налага да бъде извършен на покрива и покривните тераси,
които са общи части, тъй като от там има много течове по апартаментите. Става
ясно от протокола и от представения доклад за технически анализ, че преди провеждане
на общото събрание са предприети редица действия целящи да
се определи причината за възникването на течовете по апартаментите,
начинът по който да се извърши ремонта и да се определи цената за
ремонта и собствениците предварително са уведомени за това. Безспорно
се установи, че в част от апартаментите има течове които са от покрива и
покривните тераси и това се установява и от представения доклад приложен към
протокола от ОС, както и от показанията на св.П.. Видно е от доклада, че се
касае за установяване състоянието на непокритите тераси и плоски покриви и
изготвяне на проект за извършване на ремонти дейности на покривите и покривните
тераси. Отделно от това, в настоящото производство ищецът не оспорва, че
решението за необходим ремонт касае ремонт на покриви и покривни
тераси, а оспорва, че покривните тераси са общи части, тъй като са включени в
площите към съответните апартаменти. Поради това и е неоснователно въведеното
възражения за неяснота на приетото решение по тази точка.
По делото не се спори, че до
събранието, чието решения се обжалват понастоящем, в процесната ЕС не
е бил учредяван с предходно решение на ОС Фонд „Ремонт и обновяване“
и в тази връзка не са събирани средства в такъв фонд.
Съгласно разпоредбата на параграф 1 т.8 от ДР на ЗЕУС "Необходим
ремонт" е дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или
части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност
на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на
създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и
самостоятелните обекти в нея.
Следващото оспорено решение е по точка 3 от дневния ред, а
именно: Приема предложения бюджет за извършване на
Необходимия ремонт на сграда В (Бета), който е неразделна част от настоящия
протокол. Видно от приложения Бюджет на сграда В (Бета)с идентификатор 57491.509.24.4 в комплекс Сънсет Ризорт гр.Поморие, бюджета за извършване на необходим
ремонт е 139 888,65 евро. В така представения бюджет, който е
бил раздаден на собствениците е посочена дължимата от всеки
собственик сума, съобразно ид.части
от общите части които притежава. Това решение е прието с мнозинство. Към момента на вземане на процесното решение приетият
бюджет за ремонта е прогнозен такъв, определен на база средна цена 149
евро/кв.м. с ДДС, изчислена съобразно посочените в доклада на „Бейтс България” ЕООД ориентировъчни цени, отнесена към
общата площ на покрива/покривните тераси на сградата от 938,85 кв.м., видно от
представената по делото справка (л.128). Относно това как е определен размерът
на приетия на ОС бюджет за ремонта и дали същият е завишен, следва да се
отбележи, че това са въпроси по целесъобразността на приетото решение, поради
което и по тях решението не подлежи на съдебен контрол. Що се отнася до това
какви площи от покрива/покривните тераси ще бъдат ремонтирани и каква ще е
реалната крайна цена за изпълнение на ремонта са такива във връзка с контрола
по изпълнението на взетите на ОС решения, който е различен и последващ контрола
на съда за законосъобразност на решенията по чл.40, ал.1 ЗУЕС, поради което
съдът не следва да се произнася по тези
въпроси, доколкото същите не касаят и законосъобразността на приетото
решение.
Предвид изложеното съдът прие, че
оспореното от ищците решение на ОС по т.3 от дневния ред е законосъобразно.
В дневния ред е
обявена т.4 - Определяне на размера, начина,
сроковете и условията на плащане на
паричните вноски за поддържането на Фонд „Ремонт
и обновяване“ на сградата, предвид нуждата от извършване на необходим ремонт на сградата.
Видно от протокола е прието следното решение: „Вноската за поддържането на Фонд
„Ремонт и обновяване“ на сграда В (Бета) за извършването
на Необходимия ремонт да е съобразно приетият бюджет, преизчислена за всеки
собственик поотделно съгласно разпоредбата на чл.50, ал.2 от ЗУЕС, а именно
съобразно идеалните му части в общите части на етажната собственост, но не
по-малко от един процент от минималната работна заплата за страната, платима
еднократно до края на месец август 2018г. по банков път по специално открита
банкова сметка *** „Ремонт и обновяване“, която да се открие на името на
Управителя на Етажната собственост, съгласно разпоредбата на
чл.50, ал.З от ЗУЕС“. Таксите за всеки един СОС за Фонд Ремонт и обновяване“ на
сградата са посочени в приетият бюджет, който е неразделна част от настоящия
протокол. Според съда, така както е формулирано решението става
ясно, че е взетото решение с което е определена дължимата вноска за
извършване на „необходимия ремонт“, за който е взето решение, че следва да се
извърши и че същата следва да се внесе по сметката на учредения Фонд „Ремонт и
обновяване“, която следва да се открие от управителя. Това решение е
законосъобразно, тъй като ако останат средства, то те ще са по сметката на така
образувания фонд и ще са част от средствата набирани във фонда, който е със
специално предназначение - за ремонти и средствата могат да се използват за
други ремонтни дейности. Видно е от съдържанието на решението, че освен решение
за внасяне на вноската чийто размер е съобразен с бюджета на
„необходимия ремонт“, не е взето решение за размера на вноските,
които да бъдат периодично внасяни във фонд „Ремонт и обновяване“, така както
предвижда разпоредбата на чл. 50,ал.2 от ЗУЕС, съгласно която средствата
във фонда се набират от ежемесечни вноски от собствениците в размер, определен
с решение на общото събрание съобразно идеалните части на отделните собственици
в общите части на етажната собственост, но не по-малко от един процент от
минималната работна заплата за страната или от други източници. Вземането на решение обаче за
внасяне само на еднократна вноска с цел извършването на „необходим
ремонт“ и неопределянето на ежемесечни вноски съобразно разпоредбата на чл.
50,ал.2 т.1 от ЗУЕС не е порочно, тъй като след като е създаден
фонда с процесното решение, няма пречка
в един по-късен момент, ОС да приеме
допълнително решение, с което да се определи конкретен размер на ежемесечните
вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.
С оспореното решение по т.5 от дневния ред е взето решение за
възлагане на управителя на сграда В (Бета) да сключи договори, както за извършването на необходимия ремонт на
сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, но и да сключи договор с
независим надзор, който да осъществява контрол и наблюдения на извършването му
и който да предоставя регулярани отчети до етажните
собственици относно неговото изпълнение, с когото прецени, при условия и цена
каквито прецени, но всички договори да са в рамките на приетия бюджет на ЕС за
извършването на необходимия ремонт на сградата. С решението се разрешава на
основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с всички
средства събрани в банковата сметка със специално предназначение – за фонд
„Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването на
необходимия ремонт на сградата, както намери за добре. Това
решение, в частта му за възлагане на управителя да сключи договор с
независим надзор, не е предварително обявено в дневния ред на ОС и след като не
е взето в хипотезата на неотложен случай по смисъла § 1, т.16 от ДР на
ЗУЕС, е прието в нарушение на чл.16,
ал.3 ЗУЕС, поради което е незаконосъобразно и в тази му част следва да бъде
отменено. В останалата му част решението е законосъобразно поради следното. С
решението управителят е оправомощен да сключи
договор, който е с определен предмет – извършване на необходим ремонт на
сградата и цена – в рамките на приетия бюджет на ЕС за извършването на ремонта.
Основанието на договора е решението на ОС, поради което не е налице твърдяната
от ищците липса на конкретизация на предоставените с решението правомощия на
управителя. Относно оправомощаването на управителя да
се разпорежда със средствата, събрани с вноските по т.4 от дневния ред, същото
е в съответствие с взетото от ОС решение за извършване на ремонта и нормата на
чл.50, ал.5 ЗУЕС.
С оспореното решение по т. 6 от дневния ред ОС е взело решение при
неплащане точно и в срок на вноската за поддържането на фонд „Ремонт и
обновяване” на сграда В (Бета) за извършването на необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС,
етажният собственик да дължи лихва за забава и размер на 5% годишно върху
дължимата вноска за всеки ден забава до окончателното изплащане на задължението
му към ЕС. Правомощията на ОС на ЕС са посочени в чл.11 ЗУЕС и сред същите
липсва правомощие за определяне на
санкции за собственик, който не изпълни решение на ОС в определения от
решението или ЗУЕС срок, в това число за определяне лихва за
неизпълнение/забавено изпълнение на паричното задължение на собственика към ЕС.
В тези случаи, защитата на ЕС при такова поведение на собственик е уредена в
чл.38, ал.1 ЗУЕС, като в заповедното производство може да се претендира от ЕС
обезщетение за неизпълнение/ забавено изпълнение на задължението, което е в
размер на законната лихва. Поради изложеното, съдът прие, че това решение е незаконосъобразно доколкото ОС
се е произнесло по въпрос извън правомощията си.
С оспореното решение по т. 7 от дневния ред е взето
решение при неплащане на задължения към ЕС управителят да има право да
предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни
искове пред местно компетентния съд по местонахождение на ЕС. Решението е
законосъобразно, тъй като по искове на собствениците в ЕС, предявени срещу тях
във връзка с общите части, и по исковете, предявени срещу собственик, ползвател
или обитател, който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си
по СУЕС, те по силата на чл.23, ал.4 ЗУЕС, се представляват от управителя в какъвто смисъл е и Определение №
508/16.07.2015 г. по ч. гр. д. № 2791/2015 г., IV г. о., ГК.
Предвид изложеното следва искът следва да се уважи по
отношение решението на общото събрание прието по т.6 , което следва да се
отмени като незаконосъобразно и по отношение на решението по т.5 от дневния
ред, в частта му за възлагане на управителя на ЕС да сключи договор с независим
надзор. Останалите решения на ОС са законосъобразни, поради което искът по
отношение на тях следва да бъде отхвърлен.
По исканията за разноски направени от страните съдът
прие следното: Предвид частичната основателност на претенцията, на основание
чл.78, ал.1 от ГПК ответникът следва да заплати на ищците сумата 421,06 лв.,
представляващи разноски по делото пропорционално на уважената част от иска. Съгласно чл.78, ал.3 ГПК, ответникът също
има право да иска заплащане на направените от него разноски съразмерно с
отхвърлената част от иска, поради което и с оглед изхода от спора, в полза на
ответната ЕС следва да бъдат присъдени разноски в размер 711,33 лв.
Мотивиран
от изложеното Районен съд гр.Поморие,
ОТМЕНЯ като
незаконосъобразно решението на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на
собствениците в Етажната собственост на сграда с идентификатор 57491.509.24.4
по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Поморие – сграда В (Бета), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр.
Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219, представлявана от управителя на ЕС „Двора”
ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., взето по т.5 от дневния ред на събранието, в
частта му за възлагане на управителя да сключи договор с независим надзор,
който да осъществява контрол и наблюдения на извършването му и който да
предоставя регулярни отчети до етажните собственици относно неговото
изпълнение.
ОТМЕНЯ като незаконосъобразно решението на проведеното на
14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците в Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие – сграда В (Бета), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., взето
по т.6 от дневния ред на събранието, при неплащане точно и в срок на вноската
за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване” на сграда В (Бета) за извършването на
необходимия ремонт, приета на това ОС на ЕС, етажният собственик да дължи лихва
за забава и размер на 5% годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава до
окончателното изплащане на задължението му към ЕС.
ОТХВЪРЛЯ иска
на М.Д.А., род. на *** г. , В. Ю. З., род. на ***
г., В. Ю. Ш., род. на *** г., В. В. О., род. на *** г. и И.Р., род. на ***
г. , със съдебен адрес ***, пл.”. представлявани от пълномощника адв.П.З. от Адвокатска колегия гр.София, против Етажната собственост на сграда с
идентификатор 57491.509.24.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри на
гр.Поморие – сграда В (Бета), комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ул. „Княз Борис І”, № 219,
представлявана от управителя на ЕС „Двора” ЕООД, чрез управителя В.Г.Д., за
отмяна решенията на проведеното на 14.11.2017 г. Общо събрание на собствениците
в Етажната собственост, взети по т.1; т.2; т.3; т.4; т.5, в частта му, с която
се възлага на управителя на сграда Д (Делта) да сключи договор за извършването
на необходимия ремонт на сградата по смисъла на § 1, т.8 от ДР на ЗУЕС, с
когото прецени, при условия и цена каквито прецени, но в рамките на приетия
бюджет на ЕС за извършването на необходимия ремонт на сградата и се разрешава
на основание чл.50, ал.5 ЗУЕС, на управителя на сградата да се разпорежда с
всички средства събрани в банковата сметка със специално предназначение – за
фонд „Ремонт и обновяване”, съгласно приетото решение на ОС на ЕС за извършването
на необходимия ремонт на сградата, както намери за добре и т.7 от дневния ред
на събранието.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд гр. Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.