Р Е Ш Е Н И Е
№ 1076 28.05.2018 година град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаски районен съд пети граждански състав
на двадесет и шести април през две хиляди и осемнадесета година
в публично заседание в състав:
Председател: Магдалена Маринова
При секретаря: Станка Атанасова,
като разгледа докладваното от съдия Маринова гражданско дело № 7696 по описа на Бургаски районен съд за 2016 година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по повод искова молба от Етажна собственост на комплекс „Мапи Холидейз” – град Созопол, представлявана от управителя К. В. В., ЕГН **********, чрез процесуален представител адвокат М.Т., против Г. П. Н. – Б. ЕГН **********, с адрес: ***, и Т.Б., германски гражданин, роден на *** ***, Г., лична карта ***** от **** година, с постоянен адрес:***.
Исковата молба е основана на следните фактически твърдения:
Ищецът, чрез представляващ твърди, че етажна собственост, действаща чрез своя управител, е регистрирана в к-с „МАПИ ХОЛИДЕЙЗ”, с идентификатор ********, находящ се в гр. Созопол, местността ****, видно от приложеното писмо от Община Созопол с изх. № 2-94-П-51(1)/11.11-16 г.
Съгласно приложения протокол от 29.05.2014 година, от проведено общо събрание на собствениците на жилищна сграда и обекти в нея с адрес гр. Созопол, местността „МАПИ”, вилно селище „МАПИ ХОЛИДЕЙЗ” собствениците са взели решение с мнозинство от 76.5 % разходите по т. 17.2.3 от същия да бъде в размер на 9.60 евро на квадратен метър жилищна площ. На 06.06.2014 г. е проведено друго ОС, на което е прието да се търсят за 3 години назад разноските, като се оправомощава управителя да води съдебни дела. Считано от 01.06.2015 година сумата за поддръжка съгласно решение обективирано в протокол от ОС на ЕС от 08.06.2015 г. се променя на 10 евро на кв.м. Видно от представения нотариален акт за покупко -продажба на недвижим имот, длъжниците са собственици на СОС, представляващ апартамент № **, находящ се в ***** с адрес: град С., К., ****, с площ от 69.75 кв.м. От придобиване на имота и до настоящия момент апартамента се обитава от тях. В качеството им на пълноправни собственици на имота и в изпълнение на решенията на ОС на ЕС, същите е следвало да заплащат на ЕС съответните суми за разходи по поддръжката на общите части в комплекса, съгласно уговореното на ОС, в това число осветление, вода, поливане, хигиенисти, поддръжка на басейн, охрана, препарати и озеленяване, годишно до края на май всяка година. Към датата на подаване на исковата молба сумите са изискуеми и са в общ размер на 5 745.25 лева, което е левовата равностойност на 2 937.50 евро.
В молби за уточняване на исковата молба ищецът посочва, че съгласно представения по делото нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот и описаното в обстоятелствената част на подадената искова молба, площта на СОС, собственост на ответниците е 69.75 кв.м. Предвид наличието на съсобственост между тях, като имотът е придобит в режим на съпружеска имуществена общност, претенцията е насочена солидарно и към двамата.
Относно основанието, от което произтича тя, уточнява, че в следствие на създалата се ЕС, съгласно правилата на ЗУЕС са провеждани ОС на ЕС, на които са редовно взети решения за заплащане на такса за поддръжка на общите части на комплекса. Видно от представения по делото протокол от проведено на 29.05.2014 г. ОС на ЕС, на страница 9 е обективирано взетото с мнозинство от 76.5% решение на етажните собственици таксата по т. 17.2.3 да бъде в размер на 9.60 евро на квадратен метър жилищна площ. Същата следва да бъде заплащана на две равни вноски, всяка от които в срок до 20 -ти юни и 20-ти декември на съответната година. На друго провело се ОС на ЕС на 08.06.2015 година отново с мнозинство от 76.5 % е взето решение годишните такси за поддръжка на общите части на комплекса да се заплащат до 01.06. всяка година, както и същата да стане 10 евро с ДДС на кв.м. жилищна площ. Предвид гореизложеното ищецът претендира сума от 5 745.25 лв., която е левовата равностойност на 2 937.50 евро и е формирана по следния начин: За периода 30.05.2010 - 30.05.2011 година ответниците дължат 669.60 евро, изчислени на база собствените им 69.75 кв.м жилищна площ умножени по 9.60 евро за кв.м. дължима такса за поддръжка на общите части на комплекса, съгласно взето решение на ЕС, обективирано в протокол от проведено на 29.05.2014 г. ОС на ЕС. За периода 01.06.2011 - 30.05.2012 година ответниците дължат 669.60 евро, изчислени на база собствените им 69.75 кв.м жилищна площ умножени по 9.60 евро за кв.м. дължима такса за поддръжка на общите части на комплекса, съгласно взето решение на ЕС обективирано в протокол от проведено на 29.05.2014 година ОС на ЕС. За периода 01.06.2012 - 30.05.2013 ответниците дължат 392.60 евро, изчислени на база собствените им 69.75 кв.м жилищна площ умножени по 9.60 евро за кв.м. дължима такса за поддръжка на общите части на комплекса, съгласно взето решение на ЕС обективирано в протокол от проведено на 29.05.2014 година ОС на ЕС. Поради частично плащане от страна на ответниците за 2012 година, отразено по представените таблици, в размер на 277.00 евро, претендираната сума за същата година е 392.60 евро. За периода 01.06.2013 - 30.05.2014 година ответниците дължат 392.60 евро, изчислени на база собствените им 69.75 кв.м жилищна площ умножени по 9.60 евро за кв.м. дължима такса за поддръжка на общите части на комплекса, съгласно взето решение на ЕС, обективирано в протокол от проведено на 29.05.2014 г. ОС на ЕС. Поради частично плащане от страна на ответниците за 2013 г., отразено по представените таблици, в размер на 277.00 евро, претендираната сума за същата година е 392.60 евро. За периода 01.06.2014 - 30.05.2015 ответниците дължат 392.60 евро, изчислени на база собствените им 69.75 кв.м жилищна площ умножени по 9.60 евро за кв.м. дължима такса за поддръжка на общите части на комплекса, съгласно взето решение на ЕС обективирано в протокол от проведено на 29.05.2014 г. ОС на ЕС. Поради частично плащане от страна на ответниците за 2014 година, отразено по представените таблици, в размер на 277.00 евро, претендираната сума за същата година е 392.60 евро. За периода 01.06.2015 - 30.05.2016 година ответниците дължат 420.50 евро, изчислени на база собствените им 69.75 кв.м жилищна площ умножени по 10.00 евро за кв.м. дължима такса за поддръжка на общите части на комплекса, съгласно взето решение на ЕС обективирано в протокол от проведено на 08.06.2015 г.ОС на ЕС. Поради частично плащане от страна на ответниците за 2015 година, отразено по представените таблици, в размер на 277.00 евро, претендираната сума за същата година е 450.50 евро.
Ищецът посочва, че независимо от многократните разговори от негова страна с молба към ответницата да погаси доброволно задълженията си същата отказва да го направи. От своя страна те твърдят, че не дължат нищо за имота, което е невярно, поради което предявява настоящия иск.
Поради изложеното ищецът моли съда да бъде образувано гражданско дело и след като се убеди в истинността на изложените твърдения, да постанови съдебен акт, с който да осъдите ответниците Г.П.Н. - Б. и Т.Б. да заплатят солидарно на етажната собственост на к-с „МАПИ ХОЛИДЕЙЗ”, с идентификатор ***, УПИ ****, находящ се в гр. С., местността „М.” сума в размер на 5 745.25 лева, което е левовата равностойност на 2 937.50 евро, представляваща направените от ЕС разходи по поддръжката на общите части в комплекса, съгласно уговореното от ОС, в това число осветление, вода, поливане, хигиенисти, поддръжка на басейн, охрана, препарати и озеленяване, ведно със законната лихва върху главницата, считано от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и всички направени от ЕС действаща чрез своя законен представител К. В. съдебно-деловодни разноски по настоящото дело. Сочи писмени доказателства.
Ответникът Т.Б. не е дал писмен отговор на предявения иск в преклузивния едномесечен срок посочен в чл. 131 от ГПК.
Препис от исковата молба е връчена на ответницата Г. П. Н. – Б. ЕГН **********, с адрес: ***, която в преклузивния едномесечен срок по чл. 131 от ГПК дава писмен отговор на предявения иск чрез процесуален представител.
На първо място счита, че исковата молба е нередовна, тъй като етажната собственост е неперсонифицирана, а в исковата молба не са посочени етажните собственици, от чието име се предявява, както и поради обстоятелството, че в исковата молба не са заявени фактите относно индивидуализацията на ищеца. Посочва, че видно от приложеното към писмения отговор площообразуване е видно, че в процесния поземлен имот с идентификатор ***, УПИ ***, находящ се в местността М., град С., има пет самостоятелни жилищни сгради, сграда за обществено хранене и сграда за производство. По силата на чл.37 от ЗС етажната собственост възниква за всяка жилищна сграда, ако самостоятелните обекти в нея са собствени на повече от едно лице. Поради изложеното ответникът счита, че ищецът следва да конкретизира исковата молба като посочи имената на собствениците на имотите в етажната собственост и сградата, в която е етажната собственост, от чието име са предявени исковете.
Ответникът възразява и по допустимостта на исковете, тъй като са предявени от лица без представителна власт, без процесуална правоспособност, без процесуална дееспособност, без право на иск и без правен интерес, тъй като се оспорва законосъобразността на решението за избор на управител от 29.05.2014 година, за което са изложени подробни доводи – за това, че в протокола не е посочено за коя от сградите е проведено общо събрание, не става ясно кои лица са присъствали, не става ясно кои лица са били поканени на събранието, кой етажен собственик какви идеални части притежава и как е гласувано. Във връзка с изложеното моли производството по делото да бъде прекратено и исковата молба да бъде върната. Допълва, че е собственик на самостоятелен обект в сграда А -2 в процесния парцел, като от приложените доказателства се установява, че не е проведено общо събрание на собствениците в тази сграда и К. В. не е избиран за управител на етажна собственост на сграда А-2. Поради това счита, че той не е управител на етажна собственост на сграда А-2, в която се намира самостоятелния й обект и няма представителна власт да предявява искове от името на етажната собственост.
На следващо място по допустимостта на исковете ответникът възразява, че е изтекла тригодишна давност по чл.111 б. „в” от ЗЗД, която е тригодишна.
В становището по основателността на исковете ответникът оспорва валидността на решения на Общото събрание от 29.05.2014 година, 06.06.2014 година, 08.06.2015 година и 06.06.2016 година като излага довод, че са нищожни, за което сочи подробни основания – поради това, че не е посочено за коя сграда са проведени общите събрания, кои лица са били поканени на събранието, кои са присъствали, кой етажен собственик какви идеални части притежава и как е гласувано. Поради това счита, че дори да са проведени общи събрания същите не са конституирани законосъобразно и взетите на тях решения са нищожни поради противоречие със закона, липса на съгласие, предписана от закона форма, основание, а етажните собственици не са уведомени надлежно за решенията.
Конкретизира, че е налице противоречие със закона, тъй като общите събрания на етажните собственици е трябвало да се проведат за всяка сграда поотделно, но това не е сторено, както и са проведени в противоречие с разпоредбата на чл.16, ал3 от ЗУЕС, като на тях са приети решения по въпроси, които не са били предварително обявени с поканите за събранията. Липсва съгласие, тъй като решенията не са взети от етажните собственици на всяка сграда поотделно, а неясно по какъв критерий. Не е спазена предвидената от закона форма, тъй като протоколите не съдържат задължителното съдържание, посочено в чл.16, ал.5 от ЗУЕС. Решенията са нищожни поради липса на основание, тъй като разходите за поддръжка съгласно §1, т.11 от ЗУЕС включват консумативни материали, свързани с управлението, … за електрическа енергия , вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата, а видно от представения примерен бюджет за ОСС на 29.05.2014 година са включени неприсъщи разходи – за басейн, охрана и т.н. Размерът на вноските да покриване на разходите за поддържане на общите части следва да съответства по размер на направените разходи, а К. В. не е представил разходни документи за процесния период, с които да докаже необходимостта от извършване на разходите и реалното им извършване. Счита, че решенията за определяне на такси/парични вноски за разходите за управление и поддържане на общите части са нищожни и тъй като противоречат на чл. 51, ал.1 от ЗУЕС, съгласно който същите се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, а не се определят въз основа на квадратурата на самостоятелните обекти, притежавани от отделните етажни собственици, както е направено в оспорваните решения. Неоснователно е и включването на данък добавена стойност без такъв да е дължим.
Отделно от това ответникът излага, че прилага справка от имотния регистър по партидата на К.В. и площообразуване от които е видно, че в сграда А2, където се намира самостоятелния й обект, три от останалите самостоятелни обекти са закупени от М.Ш. и два са останали собствени на К. В. и П. В.. Следователно посочените в протоколите проценти за гласуване от К. В. са неверни и доказват липсата на легитимно проведено събрание на собствениците в етажната собственост.
На следващо място възразява и, че не е спазена процедурата за провеждане на общото събрание относно свикването му, за оповестяване на решенията поради което и не е изтекъл срокът им за отмяна за което излага подробни доводи. Посочва, че това е така, тъй като поканите за общите събрания са поставени при неспазен предварителен срок – на седмия ден преди провеждане на събранието, а съгласно чл.13, ал.1 от ЗУЕС трябва да се поставят не по –късно от седем дни преди датата на събранието. Посочва, че не е спазено изискването на чл.16, ал.7 от ЗУЕС управителя в срока по ал.6 да постави на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвения протокол, за поставянето на съобщението да е съставен протокол от председателя на управителния съвет и един собственик, ползвател или обитател, в който да са посочени датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.
Излага конкретен довод, че дворното място и построеният в него басейн са индивидуална собственост на К. В.и съпругата му П. В., поради което не представляват обща част от никоя от сградите в режим на етажната собственост. Счита, че само те са се облагодетелствали от ползването на посочените обекти и извличат икономическа изгода, поради което липсва правно основание и житейска справедливост останалите собственици на самостоятелни обекти в поземления имот да заплащат разходите за поддържане на басейна, озеленяването, поливане, паркинга, охрана и други в цялото дворно място.
На следващо място ответната страна посочва, че съгласно чл.51, ал.2 от ЗУЕС не се заплащат разходи за управление и поддържане на общите части на етажна собственост от собственик, ползвател или обитател, който пребивава в етажната собственост не повече от 30 дни в рамките на една календарна година. В тази връзка ответната страна Г.Н. – Б. заявява, че живее постоянно във Ф. Р. Г., за което прилага като доказателство копие от личната си карта, и не е пребивавала в етажната собственост повече от 30 дни в рамките на една календарна година, поради което и не дължи заплащане на претендираните суми.
На следващо място ответната страна посочва в писмения си отговор, че претенциите за заплащане на такси /разходи за период преди датата на общото събрание, проведено на 29.05.2014 година са неоснователни, тъй като няма прието решение за определяне на таксите за минал период, а и да има същото би било нищожно, тъй като гражданско правните актове пораждат правни последици само занапред.
Посочва, че претенцията за солидарно осъждане на двамата ответници е неоснователна и предвид обстоятелството, че бракът им е прекратен с развод и процесния имот не се притежава в режим на съпружеска имуществена общност.
Ответната страна представя писмени доказателства. Моли съда да задължи ищеца да представи оригинали на документи, приложени към исковата молба – протоколи от общи събрания, съобщения за изготвени протоколи, опис разноски, покани за свикване на общо събрание, протоколи за залепване на обяви за общо събрание и протоколи за залепване на протоколи от проведени общи събрания, списъци на присъствалите и гласували собственици. Заявява, че оспорва посочените доказателства като неавтентични документи и документи с невярно съдържание относно посочените в тях дати за провеждане на събрания, взети решения, посочени разходи, определени такси и останалите факти, които удостоверяват.
При това положение ответната страна Г.Н. – Б. моли съда, в случай, че не прекрати производството по делото като недопустимо, да се произнесе в мотивите на съдебния акт по преюдициални правоотношения, произтичащи от проведени на 29.05.2014 година, 06.06.2014 година, 08.06.2015 година и 06.06.2016 година общи събрания, като прогласи нищожността на приетите от тях решения. В случай, че посоченото искане не бъде уважено моли посочените решения да бъдат отменени като незаконосъобразни. Поискала е по реда на косвения съдебен контрол да бъде прогласена нищожността на административен акт, представляващ регистрация в Община Созопол на етажна собственост на „Мапи Холидейз“ и на К. В. В. като неин управител.
Ответникът по насрещния иск, ищец по първоначалния иск, дава писмен отговор. На първо място възразява по възраженията за недопустимост на предявения иск поради липсата на провосубектност на етажната собственост като посочва, че според теорията и съдебната практика избраният управител въпреки това я представлява по предявяване на искове по обикновено управление. Посочва, че в случая е налице изрично овластяване на управителя да предяви искове с решение, взето на общо събрание на 06.06.2014 година, за което надлежно е представен протокол.
На следващо място по възраженията за нищожност на решенията общото събрание поради това, че същите следвало да се проведат за собствениците във всеки един вход, посочва, че сградата е с два входа, като ответната страна е собственик на самостоятелен обект във ***. Стената между двата входа е обща, както и покривът на сградата. Излага, че цялата сграда представлява една част от етажната собственост предвид факта, че целият комплекс поради своята обособеност и функционална цялост действа като едно цяло поради което и общите събрания се провеждат за целия комплекс. Счита, че в случая не се касае за две отделни сгради и не съществува пречка съгласно разпоредбите на ЗУЕС да възникне етажна собственост за целия комплекс.
Конкретизира, че всеки вход може да бъде отделна етажна собственост на различни лица, но това е само една възможност, което се извлича от текстовете на ЗУЕС – чл.7, ал.1 от ЗУЕС и чл.8, ал.2 от ЗУЕС, като в тази връзка счита, че когато сградата е с няколко отделни входа тя може да функционира и като единна етажна собственост ако бъде избрана единна форма на управление и има единни органи, общ правилник за вътрешния ред и обща книга по чл.7, ал.1 от ЗУЕС. Излага, че в конкретния случай е налице тази хипотеза. В тази насока се позовава на съдебна практика.
Счита за неоснователно и друго посочено в отговора основание за нищожност – относно неправилно определяне на разходи за издръжка, като са включени в тях и поддръжката на изграден в комплекса басейн, тъй като същият се ползва и от собствениците на самостоятелни обекти. Освен това счита за неправилно тълкуването на ищеца по насрещния иск на нормата на чл. 51 от ЗУЕС, като счита, че сумите следва да бъдат разпределени според дела на всеки от собствениците, поради което и не е било възможно да бъдат разпределени разходи поравно, а именно според дела, който притежава всеки от общите части в сградата, като удобен и възприет начин за определяне на практика на всички етажни собствености е според идеалните части, притежавани от всеки съсобственик, които се определят на базата на квадратурата на самостоятелния обект. Следователно счита, че не може да се твърди, че начинът е неправилен.
Счита, че предвидената в ЗУЕС процедура за обявяване на предстоящо събрание и залепяне на покана на видно място е спазена, при спазен срок. Идентични са съображенията за спазване на разпоредбите на закона и за обявяване на решенията на общото събрание.
Излага, че не са допуснати никакви нарушения и при формиране на кворума на общото събрание, тъй като ищецът К. В. е собственик на 2/3 от поземления имот и изградените в него обекти, поради което присъствието му е достатъчно основание да се приеме, че е налице необходимия кворум.
На следващо място счита, че не следва да намери приложение разпоредбата на чл.51, ал.2 от ЗУЕС, тъй като ответната страна не ангажира доказателства относно продължителността на престоя си в комплекса за една календарна година. Счита, че дори да се установи истинността на това обстоятелство взетото решение на общото събрание да бъдат определени и събрани такси от всички собственици на апартаменти се дорогира от правилото на чл.51, ал.2 от ЗУЕС и ответната страна е задължена към етажната собственост.
Ответникът по насрещния иск счита, че възможността да се иска прогласяване на нищожност на решения на общото събрание е преклудирана, тъй като съгласно трайната съдебна практика искането за прогласяване на нищожност на взетите решение на ОС на ЕС следва да бъде направено в срока за иска по чл. 40 от ЗУЕС и по отношение на тези решения не се прилага принципа, че нищожност се установява без срок. В този смисъл се позовава на задължителна съдебна практика.
Конкретно по отношение на предявените насрещни искове ответникът по тях, ищец по първоначалната претенция, излага следното: исковете за прогласяване на нищожност на взетите решения на общи събрания, проведени на 29.05.2014 година, 06.06.2014 година, 08.06.2015 година и 06.06.2016 година са недопустими, тъй като са направени извън срока за това; по идентични съображения счита, че и вторият предявен иск е погасен. По отношение на третия обективно съединен иск за обявяване нищожност на вписването на етажната собственост заявява, че липсват предпоставки за това в настоящия процес.
В съдебно заседание ищецът, чрез процесуалния си представител, поддържа първоначално предявените искове и оспорва предявените насрещни искове. Сочи доказателства. В заседание по същество на спора и в писмени бележки, в които излага подробни фактически и правни доводи, моли съда да постанови решение, с което да уважи предявените искове и да отхвърли предявените насрещни искове.
В съдебно заседание ответникът Т.Б. не се явява, не е дал становище по предявените искове.
В съдебно заседание ответникът Г.Б., чрез процесуалния си представител, поддържа становището по исковете дадено в писмения отговор и моли съда да постанови решение за уважаване на предявените насрещни искове. Сочи доказателства. В писмени бележки излага подробни фактически и правни доводи.
Предявените първоначално предявени искове са с правно основание чл.6, ал.1, т.10 от ЗУЕС, съгласно който собствениците /на обекти в сграда етажна собственост/ са длъжни да заплащат разходите за управлението и поддържането на общите части в сградата.
Относно възражението за недопустимост към датата на подаване на исковата молба към съдът взе предвид разпоредбата на чл. 41 от ЗУЕС съгласно която собствениците или сдружението се представляват пред съда от председателя на управителния съвет или от упълномощено от тях лице, съгласно разпоредбите на чл.23, ал.3 и 4, и решения на общото събрание от 29.05.2014 година и от 06.06.2014 година, които съдът приема, че преди събирането на доказателства не може да се произнесе по допустимостта на исковете с правно основание чл.6, ал.1, т.10 от ЗУЕС.
Исковете за обявяване на нищожност на решенията на общото събрание са с правно основание чл.124 от ГПК вр. чл. 26, ал.1, предложение първо поради противоречие с разпоредбите на закона, чл. 124 от ГПК вр. чл.26, ал.2, предложение второ- липса на съгласие, чл.124 от ГПК вр.чл. 26, ал.2, предложение трето – липса на форма, чл.124 от ГПК вр. чл.26, ал.2, предложение четири от ЗЗД – липса на основание, чл.124 вр. чл.26, ал.1 от ЗЗД поради противоречие с конкретна правна норма – чл.51, ал.1 от ЗУЕС.
При условията на евентуалност са предявени искове за отмяна на решенията на общото събрание като незаконосъобразни на основание чл.40 от ЗУЕС по конкретно посочени, изложени по – горе основания за незаконосъобразност.
От събраните по делото доказателства обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност се установява следната фактическа обстановка:
Ответната страна Г.Н.- Б. и ответника Т.Б., която е и ищец по инцидентните установителни искове, видно от приетия по делото като писмено доказателство нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот №***, том III, рег. №6110, дело №527, от 14.09.2007 година, на нотариус О. Ж., рег. № 133 на НК, с район на действие района на Бургаски районен съд, са придобили правото на строеж върху самостоятелен обект в сграда, изграждаща се в УПИ *** в местността „М.“, землището на град С., а именно апартамент ****, индивидуализирана по местоположение. Ответниците са разведени, видно от приетите по делото доказателства.
Предмет на законосъобразност са решения, взети на общи събрания на регистрирана етажна собственост „МАПИ ХОЛИДЕЙЗ“, взети на общи събрания, проведени на 29.05.2014 година, 06.06.2014 година, 08.06.2015 година и 06.06.2016 година. На общото събрание на 29.05.2014 година е прието решение за управител да бъде избран К. В., предявил от името на етажната собственост иска. На същото събрание е взето решение за определяне на такса поддръжка на общите части, която ще бъде заплащана от всеки от собствениците в етажната собственост, начин на плащане и срок на плащане /т.6/ и други решения за осъждане на ответниците да платят разноски. На събранието, проведено на 06.06.2014 година е взето решение за управлението на вилно селище „Мапи Холидейз“ от неговия управител К. В.. По т. 2 е гласувано, че се запазва годишната такса за поддръжка и управление на комплекса и тя ще се заплаща от всички етажни собственици. ОС е взело единодушно решение К. В. да събере годишните такси три години назад от длъжниците на ЕС, считано от 06.06.2014 година, както и оправомощава домоуправителя да води и за в бъдеще съдебни дела срещу некоректни платци. На събранието на 08.06.2015 година К. В. е предложил сумата за поддръжка на общите части на комплекса да се заплаща от 01.06. за всяка година. Посочено е, че предложението е прието единодушно. В този протокол е посочено, че във връзка с поддръжката на общите части на комплекса в това число прилежащи му съоръжения, за поддръжката на общите части на комплекса, в това число прилежащи площадки, алейни и паркоелементи, за поддръжка на басейна и прилежащите му съоръжения, за поддръжка и заплащането на електрическите инсталации и консумираната електрическа енергия на външните части годишната такса да стане 10 евро с ДДС на квадратен метър. Посочено е, че предложението е прието единодушно. В общото събрание, проведено на 06.06.2016 година е посочено, че К. В. е представил нужната документация за задълженията на неизрядните платци и предложил сумите да бъдат събрани по съдебен ред. Посочено е, че ОС е взело единодушно решение и оправомощава управителя да води съдебни дела срещу некоректните платци.
Приетите като писмени доказателства покани и протоколи за залепване на протоколи от проведените общи събрания са оспорени по реда на чл.193 от ГПК от ответната страна. На ищцовата страна е указано, че е нейна доказателствената тежест от установяване истинността на документите. От името на ищеца са посочени гласни доказателства, но в последното проведено по делото заседание страната се е отказала от разпита им. При това положение настоящият състав приема, че не е доказано законосъобразното провеждане на общите събрания, на които са приети посочените по – горе решения и спазване на процедурата за уведомяване на собствениците на имоти, регламентирани в ЗУЕС / чл.13 и чл. 14, чл.15 и чл.16 от закона/
Следва да бъде посочено още, че в посочените протоколи за провеждане на общи събрания не са посочени присъствалите собственици на обекти, с изключение на протокола от проведеното на 29.05.2014 година събрание /чл.16, ал.5 от ЗУЕС/.
От заключението на вещото лице, изготвило допуснатата по делото съдебно – техническа експертиза, се установява, че за поземления имот, в който е изграден комплекс „Мапи Холидейс“ има отреден *** по плана на местността „Мапи“ община Созопол и идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните регистри на община Созопол. Същият е ограден и осигурява комплекса, в чиито пространствени граници са построени отделните сгради, както и други сгради, обслужващи обекта. В имота има построени пет сгради с жилищно предназначение. В комплекса има изградени рецепция, ресторант, басейн, тревни площи, тротоарни настилки, обособени по площ и предназначение и обслужващи собствениците и обитателите в комплекса в сградите на режим на етажна собственост. В комплекса има въведен контролен достъп за външни лица в комплекса като достъпът се осигурява с чип. В комплекса има общи за него инсталации ВиК и електро. Поставени са отделни електромери за всеки самостоятелен обект в сградите. Няма отделни водомери за всяка сграда и отделно за всеки самостоятелен обект. Настоящият състав приема, че заключението на вещото лице е обосновано и въз основа на него могат да бъдат формирани изводите му.
При тази фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:
В определение № 89 от 22.05.2017 година, постановено по частно гражданско дело № № 11/ 2017 година на ВКС, Първо отделение, е прието следното: „Решението на ОС е незаконосъобразно тогава, когато ОС е свикано и/ или решенията са взети в нарушение на реда по ЗУЕС, и/ или ОС е упражнило своите правомощия в отклонение на изискванията от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС. Решението на ОС е нищожно, тогава, когато: 1) редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува, е налице отклонението от чл. 2 или изключението от чл. 3 ЗУЕС; 2) ОС на етажните собственици е упражнило правомощие, каквото от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС не произтича или 3) липсва (не е взето) решение на ОС, въпреки че така е отразено в протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Искът за отмяна на незаконосъобразното решение на ОС на етажните собственици е конститутивен. Неговата правна квалификация е в чл. 40 ЗУЕС. Законът предвижда, че потестативното право се упражнява пред съд, а искът следва да е съобразен с изискванията за специална процесуална легитимация на ищеца (ал. 1), преклузивен срок за упражняване на потестативното право пред съд (ал. 2) и ограничението във възможността за касационно обжалване на решението на въззивния съд (чл. 280, ал. 2, т. 2 ГПК). Искът за прогласяване на нищожността на решението на ОС на етажните собственици е установителен. Неговата правна квалификация е в чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД или в чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД. За този извод е достатъчно да се изтъкне, че решението на ОС е с характеристика на многостранна правна сделка, а обстоятелството, че специалният закон урежда иск за отмяна на незаконните решения (тези, които не са съобразени с изискванията на ЗУЕС), но конститутивният иск от чл. 40 ЗУЕС не включва, а не може и да изключи съдебната защита срещу онези решения на ОС на етажните собственици, които (изначално) не са породили действие, - онези, за които правният режим на ЗУЕС не се прилага или макар да се прилага, ОС на етажните собственици е надхвърлило своята компетентност, или решение в действителност няма, въпреки че протокола по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС невярно го отразява. Пред този установителен иск ограничението в процесуалната легитимация задава правният интерес, а не предвиденото в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. За този иск преклузивният срок от чл. 40, ал. 2 ЗУЕС не се отнася.“ Посочената практика се споделя и от настоящия състав.
Поради изложеното съдът приема, че предявените инцидентни установителни искове за нищожност на решенията на общото събрание са допустими, като предявени от лице с правен интерес като собственик на самостоятелен обект в сграда. Дори да се приеме, че следва да е спазен срокът за предявяването им настоящият състав приема, че е налице тази предпоставка, предвид непровеждане установяване истинността на протоколите за обявяване на решенията от страна на лицето, което се ползва от тях.
От изхода на инцидентните установителни искове зависи изхода от спора по първоначално предявения иск поради което следва да бъде преценена първо тяхната основателност.
От заключението на вещото лице, изготвило допуснатата по делото съдебно- техническа експертиза, се установява, че етажна собственост с индивидуализираното в исковата молба съдържание – за всички пет сгради, изградени в този имот не съществува. Такъв обект не отговаря на изискванията на чл.38 от ЗС и съдебната практика. В теорията /Вещно право, издателство 2001 година, проф. д-р Г. Б./, се приема, че едно от изискванията, за да е налице етажна собственост е отделните самостоятелни обекти да са технически свързани чрез общите части на сградата – основи, покрив, колони, гредоред, вътрешни носещи стени и други.
В инцидентния установителен иск ответната страна Г.Н.-Б. се е позовала на обстоятелството, че в протоколите не е посочено за коя от сградите е проведено събранието, събранията е следвало да бъдат проведени за всяка сграда поотделно, но това не е сторено. При това положение настоящият състав приема, че оспорените решения са нищожни на основание чл.26, ал.2, предложение второ – поради липса на съгласие – при наличие на пет самостоятелни сгради в имота, за който е регистрирана една етажна собственост, индивидуализирана с неговия кадастрален номер. По изложените съображения инцидентните установителни искове са основателни и следва да бъдат уважени. Твърдените пороци, заявени в инцидентните установителни искове следва да бъдат квалифицирани според тежестта им при условията на евентуалност, в поредността им, посочена в закона, като специалното основание изключва общото – решение № 97 от 08.02.2013 година на ВКС по търговско дело № 196/2011 година, Първо търговско отделение. Посочената съдебна практика се споделя от настоящия състав.
Тъй като претенциите са установителни и посочените решения не се породили правно действие и изначално управителят на етажна собственост „Мапи Холидейс“ не е процесуално правно легитимиран да предяви първоначално предявените искове с правно основание чл.6, т.10 от ЗУЕС, които са недопустими по тези съображения.
По искането за установяване в мотивите на настоящия съдебен акт на нищожност на регистрацията на етажната собственост в Община Созопол, настоящият състав приема следното:
Съгласно чл.17, ал.2 от ГПК съдът се произнася инцидентно по валидността на административни актове, независимо от това дали подлежат на съдебен контрол. В случая изхода от настоящия спор не е обусловен от валидността на посочената регистрация, поради което и настоящият състав приема, че не следва да се произнася по законосъобразността й.
При този изход от спора и съгласно чл.78 от ГПК в тежест на ищцовата страна следва да бъдат възложени разноските, направени по водене на делото от ответника Г. Бътнер, която е заявила такова искане и разноските са в общ размер 770 лева, видно от списъка за разноските по чл.80 от ГПК и представените доказателства, от които сумата 650 лева платено възнаграждение за адвокат по договор за правна защита и съдействие сумата 120 лева внесена държавна такса за предявените искове.
Мотивиран от горното и на основание чл.235 от ГПК, Бургаският районен съд
Р Е Ш И :
ОБЯВЯВА за нищожни решения, приети на Общия събрания на Етажна собственост на комплекс „Мапи Холидейз” – град С., представлявана от управителя К. В. В., ЕГН **********, приети на събрания, проведени на 29.05.2014 година, 06.06.2014 година, 08.06.2015 година и 06.06.2016 година по иска, предявен от Г. П. Н. – Б. ЕГН **********, с адрес: ***, поради липса на съгласие.
ПРЕКРАТЯВА производството по гражданско дело № 7697 по описа на Бургаски районен съд за 2016 година по исковете, предявени от Етажна собственост на комплекс „Мапи Холидейз” – град С., представлявана от управителя К. В. В., ЕГН **********, против Г. П.Н. – Б. ЕГН **********, с адрес: ***, и Т.Б., германски гражданин, роден на *** ***, Г., лична карта **** година, с постоянен адрес:***, за осъждането им солидарно да платят сума в размер на 5 745.25 лева /пет хиляди седемстотин четиридесет и пет лева, двадесет и пет стотинки/, което е левовата равностойност на 2 937.50 евро /две хиляди деветстотин тридесет и седем евро и петдесет евроцента/, представляваща направените, дължими на основание протокол от общо събрание, проведено на 29.05.2014 година от ЕС и представляващи разходи по поддръжката на общите части в комплекса, съгласно уговореното от ОС, в това число осветление, вода, поливане, хигиенисти, поддръжка на басейн, охрана, препарати и озеленяване, ведно със законната лихва върху главницата, считано от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на задължението, както и всички направени от ЕС действаща чрез своя законен представител К. В. съдебно-деловодни разноски по настоящото дело.
ОСЪЖДА Етажна собственост на комплекс „Мапи Холидейз” – град Созопол, представлявана от управителя К. В. В., ЕГН **********, да плати на Г. П. Н. – Б. ЕГН **********, с адрес: *** сумата 770 лева /седемстотин и седемдесет лева/, представляваща разноски, направени по водене на делото.
Решението в частта, в която производството по делото е прекратено е определение и подлежи на обжалване в едноседмичен срок от получаване на съобщение за изготвянето му пред Бургаски окръжен съд. В частта, в което е обявена нищожността на решенията решението подлежи на обжалване пред Бургаски окръжен съд в двуседмичен срок от получаване на съобщение за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ:/п/
Вярно с оригинала:
СА