№ 3811
гр. Варна, 13.10.2022 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в закрито заседание на
дванадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Цвета Павлова
Членове:Пламен Ат. Атанасов
Деница Добрева
като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Въззивно гражданско
дело № 20223100501961 по описа за 2022 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.259 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Г. Д. Т., с ЕГН **********, с адрес: ***, действащ
чрез адв.С. Б., със съдебен адрес: гр.София, ул.“Крум Кюлявков“ №15А, ет.8, против
Решение №1899 от 13.06.2022г. по гр.д.№20213110106188 по описа на РС Варна, с което е
отхвърлен предявеният от жалбоподателят иск за осъждане на “Алвес“ ЕООД, с
ЕИК103812342, със седалище и адрес на управление: гр.Варна, бул.”Съборни” №11, ет.6,
представлявано от Веселин Тодоров Дилов, действащ чрез адв.Н. Й., със служебен адрес ***
да заплати сумата от 13299.64лв., съставляваща левовата равностойност на 6800 евро,
представляваща договорна неустойка, дължима на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД вр. с т.19 от
Предварителен договор от 04.01.2019г. при разваляне на договора, поради виновно
неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху
процесният недвижим имот, или в условията на евентуалност да се присъди същата сума,
дължима на основание чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД във връзка с т.6.1 от предварителен договор
от 04.01.2019г. като връщане на капаро в двоен размер, ведно със законната лихва върху
претендираната сума, считано от датата на подаване на исковата молба-28.04.2021г. до
окончателното й плащане.
В жалбата се излага, че решението на РС Варна, е незаконосъобразно, неправилно и
необосновано. Оспорват се изводите на съдът, че сключеният на 04.01.2019г. между
страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, е нищожен,
поради невъзможен предмет. Развити са подробни съображения, че с оглед характера на
процесната сделка, съответно на нейният предмет, не е възможно същата да попадне в
хипотезата на чл.26, ал.2, изр.1 от ЗЗД, било то поради правна или фактическа
1
невъзможност на предмета. Сочи се относима съдебна практика, като са изложени доводи за
противоречие на обжалваното решение със същата. По конкретно се поддържа, че в случая
дали е възможно или не да се изгради имота, предмет на процесната сделка, зависи
единствено и само от волята на ответното дружество, тъй като към момента на подписване
на предварителния договор-04.01.2019г. сградата не е била построена и от инвеститора
зависи, какви промени да бъдат направени в инвестиционния проект. Сочи се, че такива
промени са направени и апартамент с характеристики сходни, на този който е трябвало да
бъде продаден на ищеца, е построен, макар и с голяма забава. Сочи се, че наличието на
скосявания в стените на действително изграденият апартамент, по което той се различава от
имота предмет на процесната сделка, се дължи единствено на това, че строителят е поискал
да построи много по-висока сграда, с близо двойно повече РЗП. На следващо място се
поддържа, че неправилно съдът е възприел момента, към който следва да се преценява
валидността на сделката, а имено към настъпването на вещно-правния ефект, вместо към
момента на постигне на съгласие между страните. В условията на евентуалност, се твърди,
че дори при така възприетото от съда, не следва извод за невъзможност на предмета на
сделката, доколкото макар и със забава и неточно /не с прави стени, а със скосявания и с
разлики в площта/, апартамент със същите граници, в същата сграда и на същия етаж /трети
жилищен/, е построен. На следващо място се оспорват изводите на съда за недължимост на
неустойка, тъй като развалянето на процесния договор има обратно действие по силата на
чл.88, ал.1, изр.1 от ЗЗД, като се поддържа, че е налице неправилно позоваване на ТР
№7/2013 от 13.11.2014г. по т.д.№7/2013г. на ОСГТК на ВКС. Поддържа се, че процесната
неустойка компенсаторна и уговорена за покриване на вредите при развален договор, с
оглед виновно неизпълнение, а не мораторна, поради което цитираната съдебна практика е
неотносима. Сочи се, че уговорената от страните в т.19 от предварителния договор
компенсаторна неустойка в размер на 10 % от продажната цена, се дължи при реализиране
на правото на купувача да развали предварителния договор със 7 дневно предизвестие, ако
купувача не прехвърли в срока по т.8, т.е. до 01.06.2020г. собствеността върху имота. Сочи
се, че на 13.01.2021г. на ответникът е връчена нотариална покана, с която му е дадено 7
дневно предизвестие и договорът е развален, поради неизпълнение от негова страна.
Поддържа се, че в дадения 7-дневен срок ответникът не е предложил изпълнение, като Т.а
не е могло и да се предложи, тъй като сградата още не е била готова. Сочи се, че за сградата
е издаден Протокол Акт Обр.14-“груб строеж на сградата“ от 08.04.2021г., като това е
моментът, от който обекти от сградата могат да бъдат предмет на разпореждане. Ето защо се
поддържа, че ответникът е бил в забава, както към 02.06.2020г., така и към 13.01.2021г., като
апартаментът, който е обещал, че ще продаде е изграден на 08.04.2021г., при това неточно-
със скосявания на стените. На следващо място се оспорва извършеният от съда анализ на
доказателствения материал, според който реализираният към момента обект е съвършено
различен от този предмет на договора. Сочи се, че и в двата случая става въпрос на за
апартамент, който се намира на трети жилищен етаж, като според начина на броене-със или
без отчитане на партерния етаж, същия се явява 3 или 4 етаж на сградата. Твърди се, че
анализа на заключението на вещото лице по СТЕ, налага извод, че процесния апартамент е
2
изграден на същия етаж и при същите граници, с малка разлика в квадратурата. Поддържа
се, че големият недостатък на жилището, е че изградено със скосявания и с много голяма
забава. Поддържа се, че ако сградата е била изградена в първоначално предвидените 4 етажа
и РЗП от 497.50 кв.м. е нямало да се стигне до скосявания в обекта, като такива са се
наложили защото ответникът с цел да направи повече апартаменти и да реализира по-голяма
печалба, е направил изменение в проектната документация и сградата е “надстроена“ до 6
етажа и РЗП от 850.74 кв. м. Поддържа се, че поради промяната в етажността на сградата и
съобразяване с одобрения устройствен план, е предвидено отдръпване от линията на
застрояване и скосяване под 60 градуса от кота 8.75, в резултата от което е налице
скосяването по цялата височина на стените на едната спалня и дневния тракт. На последно
място се оспорват изводите на съда, че процесния договор не е надлежно развален, тъй като
ответникът не бил канен да изпълни задължението си по договора и защото е налице на
обективна невъзможност за изпълнение. Поддържа се, че изрично във връчената на
13.01.2021г. лично на управителя на ответното дружество нотариалната покана, е посочено,
че договорът се разваля след изтичане на 7 дни от получаването на поканата, което се явява
допълнителен срок по смисъла на чл.87, ал.1 от ЗЗД. Поддържа се още, че случая е налице
Т.а неизпълнение /изпълнени скосявания от бетон/, при което още към момента на
изпращане на поканата, не е било възможно точно изпълнение на договореното, т.е. налице
е хипотезата на чл.87, ал.2 от ЗЗД и това се дължи единствено и само на промяната на
инвестиционния проект, чрез предвиждане на два допълнителни етажа. Оспорват се
изводите, че причината за забавата в изпълнението се дължи на действия на
администрацията. Твърди се, че подобно обстоятелство не е установено по делото, тъй като
ответника не е ангажирал доказателства, кога са били изпълнени всички предпоставки за
одобряване на проекта и не е посочен срока, в който е трябвало да бъде одобрен този
проект. Развити са подробни доводи за обстоятелствата довели до забавата и неточното
изпълнение от страна на ответното дружество, като се поддържа, че причинните за това са
еднолично взетите решения от дружеството за изменение на етажността на сградата, т.е. че
причината за това е субективна, а не обективна невъзможност. Поддържа се, че дори да е
налице обстоятелство, което би могло обективно да освободи ответника от отговорност, то
за да настъпи това съгласно чл.24, ал.5 от договора и на основание чл.306, ал.3 от ТЗ,
продавача е трябвало да уведоми ищеца в тридневен срок в писмена форма, което не се е
случило. В допълнение се сочи, че при постановяване на решението съдът е разместил
доказателствената тежест, като е приел, че ищеца следва да установи осъществена от
ответника забава по договора. Поддържа се, че ответникът в качеството си на продавач и
строител, е следвало да докаже, че е изпълнил надлежно договорните си задължения,
респективно, че е налице уважителна причина за неизпълнението, която да е от Т.а естество,
че да може да го освободи от отговорност. Твърди се, че в хода на производството
ответникът не доказа нито едно от своите твърдения за изправност. В заключение се
поддържа, че в случая са налице всички елементи от фактическия състав пораждащ вземане
за неустойка, а именно уговарянето на такава между страните и кредиторът е изпълнил
задължението си, а длъжникът виновно да не е изпълнил своето, като изпълнението му е
3
обезпечено с неустойката. Изложени са подробни съображения в подкрепа на горните
доводи за наличието на всеки един от елементите на фактическия състав на ч.92 от ЗЗД, в
това число и за надлежното разваляне на процесния договор и за размера на неустойката.
По отношение на евентуалния иск за връщане на платено капаро в двоен размер на
основание чл.93, ал.2 от 33Д вр. с чл.6.1 от Предварителен договор от 04.01.2019г. се
поддържа, че в хода на делото е установено, че ищецът е изправна страна по договор и е
предоставил авансово плащане на 6800 евро, на което страните са придали функцията на
задатък/капаро, като налице виновно неизпълнение от получилата задатъка насрещна
страна, което е довело до разваляне на сделката. Сочи се, че половината от сумата от
двойният размер на задатъка към настоящия момент е върната на ищеца, поради което е
дължим остатъкът от 6800 евро.
С оглед изложеното се моли за отмяна на атакуваното решение и уважаване на
предявената претенция, както и за присъждане в полза на въззивника на разноски за двете
инстанции.
В срока по чл.263 от ГПК въззиваемата страна, е депозирала отговор на въззивната
жалба, с който се поддържа становище за нейната неоснователност. Поддържа се, че
изводите на съда за нищожност на договора, поради невъзможен предмет са правилни и
законосъобразни. Сочи се, че в случай невъзможността, е както фактическа, така и правна,
тъй като това което е обещано да бъде прехвърлено в окончателна форма, не може да бъде
дадено, поради неговата липса и поради непреодолима правна пречка. Твърди се, че
непреодолимата правна пречка се изразява в нормативно уредени забрани и ограничения за
обособяването на обекта, описан в процесния предварителен договор, съгласно одобрения
инвестиционен проект от 04.11.2018г., както и в последващия инвестиционен проект.
Твърди се, че след като съгласно одобрените проекти липсва възможност за реално
обособяване на обекта, то е налице хипотезата на невъзможен предмет. Твърди се още, че
невъзможността на предмета, произлиза и от липсата на индивидуален административен
акт, който да предвижда обособяването на предмета на сделката. Сочи се, че заповедта, с
която е одобрен инвестиционния проект, действащ към датата на подписване на
предварителния договор не допуска обособяването на обекта, предмет на сделката, поради
което и същият се явява невъзможен. Оспорват се изложените в жалбата оплаквания, че
дали ще се изгради или не процесния обект, зависи само и единствено от волята на
строителя, тъй като изграждането на сградата следва да се осъществява на основание
одобрени инвестиционни проекти и разрешение за строеж, като са развити подробни
съображения за тяхната неоснователност. На следващо място се поддържа, че в случая
липсва основание за присъждане на неустойка, тъй като в т.19 от договора не е уговорена
компенсаторна неустойка в случай на разваляне на договора. Твърди се, че е уговорена
неустойка, ако договорът бъде развален поради отказ на строителя-изпълнител да прехвърли
правото на собственост върху имота, какъвто отказ в случая не е налице. Подкрепят се
изводите в атакуваното решение, че купувачът не е дал никакъв срок за изпълнение на
задължението на ответника, а в нотариалната покана се е позовал на разваляне договора,
4
поради забава на изпълнение на задължението, а не поради отказ строителят да му
прехвърли правото на собственост. Сочи се, че именно поради посочената забава в
нотариалната покана, като причината за разваляне на договора, ищецът е претендирал
предвидена в т.20 на предварителния договор неустойка за забава в размер на 729.30 евро.
На следващо място са развити съображения, че в случая не са спазени изискванията на
чл.87, ал.1 от ЗЗД, а ал.2 на същата разпоредбата не е приложима, респективно че договора
не е надлежно развален. Оспорва се извършеният с въззивната жалба анализ на
доказателствен материал, като се поддържа, че доводите на въззивника са неоснователни и
вътрешно противоречиви, като са развити обстойни съображения в обратна посока. Твърди
се, че ответника няма вина за забавата, тъй като е подал нужните документи в Община
Варна за съгласуване и одобряване на ПУП-РУП, но административния орган, не се
произнесъл по административната преписка в законоустановените срокове, което изключва
отговорността на продавач на основание чл.24, ал.1 от договора. Поддържа се, че ищецът е
неизправна страна, тъй като се е отказал от договора, без да даде срок на продавача да
изпълни задължението си по предварителен договор, след като е бил запознат с липсата му
на вина на втория за забавата. Въз основа на аналогични аргументи се поддържа становище
за неоснователност и на евентуалната претенция. Моли се за потвърждаване на решението и
присъждане на разноски.
Въззиваемият е направил искане събиране на гласни доказателства за установяване на
факта, че ищецът е бил запознат с промените, които ще се осъществят в действащият към
датата на подписване на договора проект и с процедурата необходима за реализирането им,
както и че той лично е извършвал проверки в Община Варна относно движението на
преписката.
Така направеното искане не отговаря на изискванията на чл.263, ал.3 от ГП и поради
следва да се остави без уважение. Вярно е, че в хода на първоинстанционното производство
ответникът, е поискал допускане до разпит на двама свидетели за установяване на
гореописаните обстоятелства, което не е уважено. В случая искането се подновява, без обаче
да се твърди, че е налице порочност на отказа на първоинстанционният съд. При липса на
позоваване на допуснато от районният съд процесуално нарушение, страната не разполага с
право да иска ангажирането на съществували и известни към предходен момент
доказателства. Ето защо доказателствено искане на въззиваемият, следва да се остави без
уважение.
В хода на проверката въззивният съд констатира, че постъпилата въззивна жалба е
редовна и отговоря на изискванията на чл.260 от ГПК, тъй като е подадена в срок от
надлежна страна, срещу подлежащ на обжалване акт и съдържа останалите необходими
приложения. Представени са и доказателства за внесена държавна такса.
С оглед изложеното и на основание чл.267 от ГПК, съдът
ОПРЕДЕЛИ:
5
ПРИЕМА за разглеждане въззивната жалба на Г. Д. Т., против Решение №1899 от
13.06.2022г. по гр.д.№20213110106188 по описа на РС Варна, с което е отхвърлен
предявеният от жалбоподателят иск за осъждане на “Алвес“ ЕООД, да заплати сумата от
13299.64лв., съставляваща левовата равностойност на 6800 евро, представляваща договорна
неустойка, дължима на основание чл.92, ал.1 от ЗЗД вр. с т.19 от Предварителен договор от
04.01.2019г. при разваляне на договора, поради виновно неизпълнение на задължението на
продавача да прехвърли правото на собственост върху процесният недвижим имот, или в
условията на евентуалност да се присъди същата сума, дължима на основание чл.93, ал.2,
изр.2 от ЗЗД във връзка с т.6.1 от предварителен договор от 04.01.2019г. като връщане на
капаро в двоен размер, ведно със законната лихва върху претендираната сума, считано от
датата на подаване на исковата молба-28.04.2021г. до окончателното й плащане.
ОСТАВЯ без уважение искането на въззиваемият за събиране на гласни
доказателства за установяване на описаните в отговора на жалбата обстоятелства.
НАСРОЧВА производството по в.т.д.№1961/2022г. на ОС Варна в открито съдебно
заседание на 30.11.2022г. от 14.00 часа, за която дата и час да се призоват страните, ведно с
препис от настоящото определение.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6