Р Е Ш Е Н И Е
Номер: 80 21.06.2021
г. Град Разград
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Разградският административен съд, в
публично заседание на двадесети май две хиляди двадесет и първа година,
в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИН МАРИНОВ
при
секретаря Ралица Вълчева, като разгледа
докладваното от съдията Марин Маринов
административно дело 13 по описа за 2021, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по чл. 145 и следващите
от Административно процесуалния кодекс (АПК) във вр. с чл. 79 от Закона за
горите.
Образувано е по жалба на „Агротайм”
ЕООД, вписано в Търговския регистър с ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление гр. Исперих, ул. „Васил Левски” № 63, срещу
Заповед № РД 49-388 от 21.11.2019 год. на Министъра на земеделието в частта
ѝ по точка II, с която на
дружеството е разпоредено да внесе по сметка на Министерството на земеделието
182750 лв. без ДДС или 219300 лв. с вкл. ДДС – цената на имота; режийни
разноски в размер на 3655 лв. без ДДС
или 4386 лв. с ДДС , представляващи 2% върху цената на имота, ДДС върху местния
данък в размер на 1096.50 лв. и 36.55 лв. ДДС върху такса вписвания. Делото е
образувано след като с Решение № 353 от 12.01.2021 год. по адм.д. № 11144/2020
год. върховният административен съд – Пето отделение е отменил Решение № 96 от
06.08.2020 год., постановено по адм.д. № 89/2020 год. на Административен съд –
Разград и е върнал делото за ново разглеждане от друг състав на съда при спазване на указанията.
В жалбата се сочи, че в
атакуваната част заповедта е незаконосъобразна като постановена при съществено нарушение на процесуалните
правила, в противоречие с материалноправните разпоредби и в несъответствие с
целта на закона. Жалбоподателят счита, че определената пазарна оценка на имота
е изключително завишена. Сочи, че сделката е необлагаема, поради което не е следвало да се начислява и
ДДС. Поради това жалбоподателят моли за отмяна на заповедта в оспорената част и
присъждане на направените разноски по делото.
Ответникът по жалбата-
Министърът на земеделието, храните и горите, чрез процесуалния си представител –
юрисконсулт И.
Г., счита жалбата
за неоснователна. Сочи, че оценката във фазата на административното
производство е определена в съответствие с двата метода на оценяване –
сравнителен и приходен, при съобразяване с местоположението на имота, площта и
предвиденото застрояване. Поради това моли съда да отхвърли жалбата.
Съдът, като обсъди
становищата на страните, доказателствата по делото поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено от фактическа страна следното:
С решение № ПП-1/2018г. от
25.07.2018 г. комисията по чл.74, ал.2, т.1 от ЗГ в Регионална дирекция по горите- Русе, променя предназначението на поземлен имот в горска територия- частна
държавна собственост с № 000140 по картата за възстановена собственост на
землището на град Исперих с ЕКАТТЕ 32874, община Исперих, област Разград, с площ 36,280 дка, образуван
от имот № 000053 в местността „Айорман“ в полза на „Агротайм“ ЕООД с
инвестиционно предложение "Модернизация на съществуващ „Свинекомплекс
Исперих“, разположен в поземлени имоти № 000089 и № 000100 в землището на град
Исперих, община Исперих, собственост на „Агротайм“ ЕООД чрез изграждане на защитени с дървени огради
коридори (дворчета) в междуредовите пространства на съществуваща гора за осигуряване на допълнителни площи на открито при отглеждане
на животните.
В решението е предвидено, че
поземленият имот с променено предназначение остава частна държавна собственост, като заявителят
следва да предприеме действия за отразяване на промяната на трайното
предназначение на територията на имота и
да предприеме действия по закупуването на имота
по реда на чл.79 от ЗГ.
Определена е цена за
промяната на предназначението на имота от 147 728 лева, както и
средства за извършване на компенсационно
залесяване в размер на 39 327,52
лева. Сумите са внесени с платежно нареждане от 22.10.2018 г. Промяната на
предназначението на имота е отразена в картата на възстановената собственост от
ОСЗ-Исперих.
Със заявление вх.№ 70-53-78
на МЗХГ от 12.12.2018г. „Агротайм“ ЕООД е поискало да закупи по реда на чл.79 от ЗГ процесния поземлен имот
в горска територия с променено
предназначение /л.52 от адм.д. № 1801/2020 год. на ВАС/.
В производството по това
заявление е възложено на независим оценител да изготви оценка за пазарна стойност на имота, която да послужи
като продажна цена. Оценката е
изготвена към дата 21.03.2019 г. от
"Цеси консулт плюс" ООД гр. София.
През октомври 2019 г.
експертната оценка е актуализирана. При изготвянето ѝ са използвани два
метода на оценяване – на сравнителните аналози и на приходната стойност.
Определената пазарна стойност по метода на сравнителните аналози възлиза на
122 060 лева. За да определи посочената стойност, оценителят е извършил
сравнение с предлаганата продажна цена на земеделски земи в землището на село
Топчии, град Разград и град Исперих. При определяне на оценката по метода на
приходната стойност, оценителят е приел
максимална застроена площ от 18 143,50 кв.м и максимална разгърната
застроена площ от 54 430,50 кв.м. Определил е стойност по този метод в
размер на 223 213 лева. Приело е,
че крайната пазарна цена на имота следва да се определи като сбор от
претеглените стойности по двата метода в
съотношение 40% към 60 процента в полза на приходния метод, при което тя възлиза на 182 750 лв. Съгласно
приложеното към оценката удостоверение изх.№ ********** от 29.05.2019г.,
данъчната оценка на имота е 93 620,50 лева.
Административният орган е
възприел дадената оценка на имота. Начислил е върху тази оценка 20 % ДДС и определил крайната сума -
219 300 лева, която купувача следва да заплати. Върху стойността са
определени 2 % режийни разноски, които възлизат на 3655 лева без ДДС и 4386 лева с ДДС; ДДС
върху местния данък в размер на 1096,50
лева, ДДС върху таксата за вписвания в размер на 36,55 лева и 504 лева заплатено
възнаграждение за извършената пазарна оценка.
При разглеждане на
настоящото дело е назначена и изслушана съдебно-техническа експертиза, чието
допълнително заключение се приема от съда като пълно, ясно и обосновано. Вещото
лице сочи, че определена по метода на сравнителните аналози, пазарната стойност
на имота възлиза на 97 940 лева без ДДС. Като имоти за сравняване са посочени
предлагани за продажба поземлени имоти в землищата на Община Кубрат, Община
Дулово, Община Попово, тъй като имотите, за които има данни в град Исперих не
могат да се ползват за оценката по реда на чл. 6, ал. 1-4 от наредбата, защото
са в стопански двор в гр. Исперих. Вещото лице сочи, че цената на земеделски
земи или земи, заети с гора и
храсти в района на гр. Исперих е до 1800
лв. за декар. За това е ползвал цитираните аналози, като е увеличил стойността
с коефициент за стопанска дейност в
размер на 1,5. Според вещото лице
стойността на имота по разходния подход – метод на „обезщетението” е равна на
98 570 лв. без ДДС. Вещото лице е посочило, че оценката на имота по този метод
определя пазарната стойност на земята, като пазарен дял на обезщетение на
собствениците на земя, която биха получили при евентуално застрояване на имота.
При определяне на окончателната оценка на имота вещото лице е дало 100 % тежест
на метода на сравнителните аналози.
Като крайна пазарна стойност на процесния имот вещото
лице е посолило 97 940 лв. без ДДС и 117 528 лв. с ДДС. Съобразно
тази стойност вещото лице е изчислило и
съпътстващите разходи: режийни разноски от 2% в размер на 1959 лв. лева без ДДС или 2351 лева с ДДС; ДДС върху
местния данък и върху такса вписвания
вещото лице е посочило, че не може да определи.
Въз основа на изложеното от фактическа страна,
съдът направи следните правни изводи:
Жалбата е процесуално
допустима. Същата е насочена срещу акт, който засяга права и законни интереси
на жалбоподателя и съобразно принципа на чл.120 от Конституцията подлежи на
съдебен контрол. Жалбата е депозирана от активно легитимирано за това лице-
адресат на акта, в законоустановения срок.
Разгледана по същество,
жалбата е основателна.
В оспорената част
заповедта е валиден административен акт,
постановен от компетентен орган - министъра на земеделието, храните и горите,
изрично овластен за това от разпоредбата на чл.79, ал.2, т.1 от ЗГ. Спазена е
предвидената писмена форма. Изложени са и правните и фактически основания, въз
основа на които е издадена. Не са допуснати съществени нарушения на
административнопроизводствените правила.
В оспорената ѝ част заповедта е
постановена в противоречие с материалния закон. Съобразно правилото на чл.79,
ал.3 от ЗГ министърът на земеделието, храните и горите е възложил на независим
оценител да изготви пазарна оценка на продавания имот.
Министърът е възприел изцяло посочената от
експерта оценка и именно въз основа на нея е определил продажната цена на имота
и съпътстващите я разходи- режийни
разноски и ДДС. Съдът обаче констатира,
че при определяне на стойността на имота
по втория метод- на приходната стойност, независимият оценител е заложил като
показател допустимия по изработения ПУП размер на разгърнатата застроена площ, без да
съобрази, предвиденото застрояване, съгласно заданието за проектиране /л. 15 от адм.д. № 89/2020 год./, съгласно
което в поземления имот ще бъдат изградени защитени с дървена ограда коридори
/дворчета/ в междуредовите пространства на гората, за осигуряване място за
разходка на прасетата с цел доближаване до нормалната им среда на живот и
покриване на естествените им поведенчески
изисквания. При определяне на цената по метода на „сравнителните
аналози” вещото лице е ползвало за сравнение
преобладаващо сделки със земеделски земи, находящи се в землищата на Община Разград, която е икономически много по-развита от
Община Исперих.
Относно пазарната стойност
на имота съдът приема оценката, дадена в допълнителното заключението на
приетата по делото съдебно-техническа експертиза, което не беше оспорено от
страните. Същата е обоснована и
съобразена с всички факти, които са от значение за определяне на пазарната оценка. Съдът счита,
че при определяне на цената по метода на пазарните аналози вещото лице правилно
е приело като аналози предлагани за продажба поземлени имоти от вида на
процесния в землищата на Община Кубрат,
Община Дулово, Община Попово. Вещото
лице не е открило данни за сделки с имоти, подобни на процесния в землището на гр. Исперих. Приетите пазарни аналози са от
общини, които са сходни по икономическо развитие с община Исперих. Вещото лице
е посочило, че сделките със земеделските земи не могат да бъдат ползвани за
сравнителни аналози, тъй като цената им се определя от други пазарни условия.
Следва да се има предвид, че
при оценката в административното производство
по метода на „сравнителните аналози” вещото лице е приело като аналози
предложения за продажба на земеделски земи, цената на които както беше посочено се определя от
различни показатели, спрямо вида на процесния имот, находящи се в други
землища. От приложението към
актуализираната оценка /таблица на л. 99 от адм.д. № 18.01./2020 год. на
ВАС-Пето отд./ е видно, че цената на поземлен имот в землището на гр. Исперих / № 3 на
сравняваните имоти/ е доста по-ниска от оценката на процесния имот, дадена
в допълнителното заключение в настоящото производство. Този факт
подкрепя извода на съда за обоснованост
на допълнителното заключение, дадено от
вещото лице в настоящото производство, като е ползвало за пазарни аналози
поземлени имоти от вида на процесния, от землищата на общини със сходно
икономическо развитие с това на Община Исперих. По отношение на оценката по
приходния метод, съдът намира, че вещото лице в административното производство
необосновано е игнорирало инвестиционните намерения на оспорващия в процесния имот да се изградят само защитени
с дървени огради коридори (дворчета) в междуредовите пространства на
съществуваща гора за осигуряване на допълнителни площи на открито при отглеждане
на животните, а е приело като показател максимално допустимата разгърната
застроена площ.
По изложените съображения
съдът приема оценката, дадена в допълнителното
заключението на приетата по делото съдебно-техническа експертиза
Съдът намира възражението на
жалбоподателя, че в случая административният орган незаконосъобразно е
определил да сe
заплати и ДДС върху стойността на имота, определените режийни разноски, данък и
такса. От доказателствата по делото
се установява, че по отношение на
процесния имот е влязъл в сила ПУП-ПЗ, одобрен със заповед № 465/18.06.2018г.
на кмета на община Исперих. Същият съгласно легалното определение, дадено в
разпоредбата на § 5, т. 11 от ДР на ЗУТ,
се явява урегулиран поземлен имот и попада в хипотезата на чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС и при продажбата му следва да се начисли ДДС.
С оглед приетата от съда
пазарна оценка на имота и обстоятелството, че вещото лице не е определило
дължимия ДДС върху местния данък и върху такса вписвания, съдът счита че той
следва да определи този размер, за което не са необходими специални знания.
Съгласно чл. 39, ал. 2 от
Наредба № 3 за определяне на местните данъци на територията на община Исперих,
, приета с решение № 302 по Протокол № 36 от 20.12.2013 год. на ОбщС Исперих, публикувана на
интернет страницата на общината /http://www.isperih.bg/sites/default/files/2020-06/Naredba_3.pdf/ местният данък при възмездно
придобиване на имущество е в размер 3 на сто върху оценката на прехвърляното
имущество. В случая съгласно приетата от съда оценка на процесния имот от
97 940 лв. дължимият местен данък е равен на 2938,20 лв., а дължимия ДДС
върху този данък на основание чл. 26, ал. 3, т. 1 от ЗДДС е равен на 587,64 лв.
Според чл. 2, ал. 1,
изречение първо от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по
вписванията /ДВ бр. 94/2005 год./ за вписване на
подлежащи на вписване актове и документи се събира такса върху цената, по която
е таксуван актът или документът, или върху цената на иска в размер 0,1 на сто,
но не по-малко от 10 лв. Следователно таксата за вписване е равна на
97 940 лв. Х 01% или 97,94 лв., а
ДДС върху нея е равен на 19,59 лв.
По изложените съображения оспорването
се явява основателно, поради което раздел ІІ на заповедта следва да бъде
изменен, като се съобразят стойностите, посочени от вещото лице в допълнителното
заключение и направените от съда изчисления. Цената на имота следва да се
намали от 182 750 лева без ДДС на 97 940 лева без ДДС, съответно от
219 300 лева с ДДС на 117528 лева с ДДС. С оглед приетото от съда
намаление на цената, следва и намаление на режийните разноски от 3655 лв. без ДДС и 4386 лв. с ДДС на 1959
лева без ДДС и 2351 лева с ДДС; ДДС
върху местния данък следва да се намали от 1096.50 лв. на 587,64 лева, а
ДДС върху такса вписвания – от 36,55 лв.на 19,59 лева.
Предвид изхода на делото,
искането на оспорващия за присъждане на направените по делото разноски, като
своевременно направено е основателно. По
делото е представен списък на разноските и доказателства за заплащането им общо
в размер на 8370 лв. от които 2750 лв. разноски по адм.д. № 89/2020 год. на
Административен съд Разград при първото разглеждане на делото от първа
инстанция, 2770 лв. разноски пред касационната инстанция по адмд. № 11144/2020
год. на ВАС –Пето отд. и 2850 лв. по
настоящото дело. Доколкото заповедта е оспорена само в частта, с която е определена продажната
цена и съпътстващите разходи и с оглед
намаления им от съда размер, то разноските следва да се присъдят съобразно на
уважената част от оспорването, които
съдът определя на 3884,52 лв. Възражението на ответника за прекомерност на
адвокатското възнаграждение е
неоснователно, с оглед предвидените размери на
в чл. 8, ал. 1 от Наредба № 1 за минималните размери на адвокатските
възнаграждения.
Мотивиран така и на
основание чл. 172, ал. 2 от АПК съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ точки 1, 2, 3 и 4 от
раздел II на Заповед № РД 49-388 от 21.11.2019 г.,
издадена от Министъра на земеделието, храните и горите, като НАМАЛЯВА
1. Цената на имота, описан в раздел I на заповедта от 182 750 лева без ДДС и 219 300 лева с ДДС, съответно на 97
940 лева без ДДС и 117528 лева с ДДС;
2. Режийните разноски
от 3655 лв. без ДДС и 4386 лв. с ДДС, съответно на 1959 лева без ДДС и 2351 лева с ДДС;
3. ДДС върху местния данък от 1096.50 лева на 587,64 лева и
4. ДДС върху такса вписвания 36,55 лв.на
19,59 лева.
ОСЪЖДА Министерство на
земеделието, храните и горите да заплати на "Агротайм" ЕООД с ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.Исперих, ул.“Васил Левски“
№ 43, сумата 3884,52 лв. (три хиляди осемстотин осемдесет и четири лева и
петдесет и две стотинки) общо разноски в настоящото производството.
Решението подлежи на
обжалване с касационна жалба пред Върховния административен съд в 14-дневен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия:/п/